不動產(chǎn)估價第十二章：土地估價

不動產(chǎn)估價編著

周小萍

畢繼業(yè)

王軍艷

1可編輯ppt第12章

土地估價12.1基準(zhǔn)地價評估12.2宗地地價評估12.3地價動態(tài)監(jiān)測12.4建筑地價分?jǐn)偱c不動產(chǎn)增值12.5農(nóng)用地估價2可編輯ppt學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章的學(xué)習(xí)，讀者應(yīng)了解不動產(chǎn)估價中重要的組成部分——土地估價，熟悉土地估價中的基準(zhǔn)地價評估、宗地地價評估、地價動態(tài)監(jiān)測、建筑地價分?jǐn)偱c不動產(chǎn)增值、農(nóng)用地估價等的技術(shù)過程。3可編輯ppt12.1基準(zhǔn)地價評估12.1.1基準(zhǔn)地價的概念和特點12.1.2基準(zhǔn)地價評估的原理12.1.3基準(zhǔn)地價評估的思路與技術(shù)路線12.1.4基準(zhǔn)地價的評估程序12.1.5基準(zhǔn)地價成果的應(yīng)用與更新4可編輯ppt12.1.1基準(zhǔn)地價的概念和特點1基準(zhǔn)地價的概念基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價時點上法定最高出讓年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。5可編輯ppt2基準(zhǔn)地價的特點①平均性②區(qū)域性③時效性④全域性⑤標(biāo)準(zhǔn)性⑥公示性⑦控制性6可編輯ppt12.1.2基準(zhǔn)地價評估的原理⑴土地收益是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)⑵地租、地價理論和區(qū)位理論是基準(zhǔn)地價評估的理論依據(jù)⑶各行業(yè)對土地質(zhì)量的不同要求是形成不同類別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)⑷城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)在一定時期內(nèi)的相對穩(wěn)定性和長期趨勢上的變化性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷變化的前提7可編輯ppt12.1.3基準(zhǔn)地價評估的思路與技術(shù)路線1基準(zhǔn)地價評估的思路①以土地級別為基礎(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價評估的思路②以土地條件均質(zhì)區(qū)域為基礎(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價評估的思路2基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線①以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價②用土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域，用市場交易等資料評估基準(zhǔn)地價8可編輯ppt12.1.4基準(zhǔn)地價的評估程序1確定基準(zhǔn)地價評估區(qū)域2評估資料的調(diào)查與收集⑴資料收集的一般要求⑵資料調(diào)查的內(nèi)容⑶資料調(diào)查的渠道⑷樣點資料的整理9可編輯ppt3基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵及參數(shù)確定⑴基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的確定⑵基準(zhǔn)地價參數(shù)的確定4基準(zhǔn)地價的確定⑴樣點地價的計算⑵樣點地價修正⑶基準(zhǔn)地價的確定10可編輯ppt12.1.5基準(zhǔn)地價成果的應(yīng)用與更新1基準(zhǔn)地價成果的應(yīng)用⑴為政府出讓土地、進(jìn)行價格調(diào)控提供依據(jù)⑵有利于土地價格體系的完善，為政府對地價的宏觀調(diào)控提供依據(jù)⑶為城鎮(zhèn)的布局規(guī)劃提供依據(jù)⑷為不動產(chǎn)的抵押貸款提供價格依據(jù)⑸促進(jìn)土地市場健康發(fā)展11可編輯ppt2基準(zhǔn)地價成果的更新基準(zhǔn)地價的更新主要有以下幾種技術(shù)路線。①以土地定級（或均質(zhì)區(qū)域）為基礎(chǔ)，以市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價。②以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場交易地價資料為參考，更新基準(zhǔn)地價。③以土地定級（或均質(zhì)區(qū)域）為基礎(chǔ)，以地價指數(shù)為依據(jù)，利用地價動態(tài)監(jiān)測成果更新基準(zhǔn)地價。12可編輯ppt12.2宗地地價評估12.2.1宗地地價的概念和特點12.2.2宗地地價評估的原理12.2.3宗地地價評估方法12.2.4宗地地價評估程序13可編輯ppt12.2.1宗地地價的概念和特點1宗地地價的概念宗地地價是指具體宗地在某一日期的土地使用權(quán)價格。2宗地地價的特點①特殊性②目的多樣性③公正性④時效性14可編輯ppt12.2.2宗地地價評估的原理①宗地地價是指具體宗地在某一日期的土地使用權(quán)價格。②正常的土地市場中，具有同樣土地質(zhì)量等級和土地使用價值的宗地，應(yīng)該具有相同的土地收益，使用者也應(yīng)支付相同的地租。③同一供需圈內(nèi)，具有同樣等級和土地使用價值的宗地，應(yīng)該具有同樣的價格。④土地市場中，不同的土地使用者對同一宗地的價格認(rèn)識可能不完全一致，但土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移成交時，雙方對地價標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識趨于一致，這也正是土地估價應(yīng)追求的結(jié)果。15可編輯ppt12.2.3宗地地價評估方法我國宗地地價評估的基本方法，主要有市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。16可編輯ppt12.2.4宗地地價評估程序1選定估價方法⑴各種估價方法的比較⑵各種估價對象適宜的估價方法⑶不同權(quán)利狀況下宗地地價的估價方法2確定估價結(jié)果17可編輯ppt12.3地價動態(tài)監(jiān)測12.3.1地價動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展12.3.2地價動態(tài)監(jiān)測中的概念12.3.3地價動態(tài)監(jiān)測的技術(shù)路線與程序12.3.4地價動態(tài)監(jiān)測中有關(guān)指標(biāo)的計算12.3.5地價動態(tài)監(jiān)測的成果及其應(yīng)用18可編輯ppt12.3.1地價動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展1地價動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展概況2地價動態(tài)監(jiān)測發(fā)展的目標(biāo)3地價動態(tài)監(jiān)測已取得的成果19可編輯ppt12.3.2地價動態(tài)監(jiān)測中的概念1地價動態(tài)監(jiān)測2地價監(jiān)測點3監(jiān)測點地價4地價區(qū)段5監(jiān)測地價類型6監(jiān)測地價類型7地價水平值8地價變化量9地價增長率10地價指數(shù)20可編輯ppt12.3.3地價動態(tài)監(jiān)測的技術(shù)路線與程序1地價動態(tài)監(jiān)測的技術(shù)路線通過建立監(jiān)測點，采用評估等手段收集城市不同級別、不同區(qū)段、不同用地類型土地價格及相關(guān)數(shù)據(jù)，對地價現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查和觀測，然后通過系列指標(biāo)對城市地價狀況進(jìn)行全面描述，對城市地價狀況做出基本的評價和判斷，最后生成相關(guān)信息并向社會發(fā)布。21可編輯ppt2地價動態(tài)監(jiān)測的程序①確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍②建立以地價監(jiān)測點為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)源

③采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)④根據(jù)監(jiān)測目標(biāo)建立地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)體系⑤計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)⑥對城市地價狀況進(jìn)行綜合分析和評價⑦編制城市地價動態(tài)監(jiān)測報告⑧發(fā)布城市地價動態(tài)監(jiān)測信息22可編輯ppt12.3.4地價動態(tài)監(jiān)測中有關(guān)指標(biāo)的計算1地價水平值計算2地價變化量計算3地價增長率計算4地價指數(shù)計算23可編輯ppt12.3.5地價動態(tài)監(jiān)測的成果及其應(yīng)用2003年以來，國家根據(jù)全國主要的52個城市上報的地價監(jiān)測數(shù)據(jù)，每季度定期發(fā)布季度城市地價動態(tài)監(jiān)測報告，每年度發(fā)布年度城市地價動態(tài)監(jiān)測報告，并逐年公開出版發(fā)行《中國城市地價狀況》。24可編輯ppt這些成果的應(yīng)用主要表現(xiàn)在：①促進(jìn)了我國基準(zhǔn)地價定期更新及發(fā)布制度的落實。②廣泛建立了內(nèi)涵統(tǒng)一、規(guī)范的地價監(jiān)控數(shù)據(jù)源。③監(jiān)測系統(tǒng)運(yùn)行有序，定期為行政管理部門和社會公眾提供信息分析報告。④針對土地市場的熱點難點問題，及時提供專題調(diào)查研究成果，體現(xiàn)了動態(tài)監(jiān)控工作的高效性。25可編輯ppt12.4建筑地價分?jǐn)偱c不動產(chǎn)增值12.4.1城市土地空間價值12.4.2建筑地價分?jǐn)?2.4.3不動產(chǎn)增值26可編輯ppt12.4.1城市土地空間價值1城市土地空間價值的內(nèi)涵土地空間價值的貨幣表現(xiàn)，實質(zhì)上是土地各層空間地租的資本化還原。2城市土地空間價值的影響因素①人類勞動的投入②可及性③視野④舒適性⑤電梯設(shè)備的配置狀況⑥安全性27可編輯ppt3城市土地空間價值估價的原則⑴規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益原則⑵收益遞增遞減原則⑶合法原則28可編輯ppt12.4.2建筑地價分?jǐn)?建筑地價分?jǐn)偟囊饬x建筑地價分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額；②各部分享有的土地面積；③各部分享有的地價數(shù)額等。2待分?jǐn)偟牡貎r⑴靜態(tài)地價⑵動態(tài)地價⑶調(diào)整后的動態(tài)地價29可編輯ppt3建筑地價分?jǐn)傂枰紤]的因素⑴面積⑵樓層⑶朝向4建筑地價分?jǐn)偟姆椒ńㄖ貎r分?jǐn)偟姆椒ㄓ邪唇ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)?、按房地價值進(jìn)行分?jǐn)?、按土地價值進(jìn)行分?jǐn)側(cè)N。30可編輯ppt12.4.3不動產(chǎn)增值1不動產(chǎn)增值的原因①由于土地經(jīng)營者增加對土地的投資所引起的土地增值。②由于土地周圍設(shè)施的改善所引起的土地增值。③土地利用類型的變化所引起的土地增值。④由于時間的推移，人口的增加和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所引起的土地增值。31可編輯ppt2不動產(chǎn)增值的界定①不動產(chǎn)增值與不動產(chǎn)價格增長的關(guān)系②不動產(chǎn)增值與追加勞動的關(guān)系3不動產(chǎn)增值的計算其計算公式為：32可編輯ppt12.5農(nóng)用地估價12.5.1農(nóng)用地估價的概述12.5.2農(nóng)用地估價方法12.5.3農(nóng)用地宗地估價12.5.4農(nóng)用地征收價格評估33可編輯ppt12.5.1農(nóng)用地估價的概述1農(nóng)用地估價2農(nóng)用地價格的影響因素①自然因素②社會經(jīng)濟(jì)因素③特殊因素34可編輯ppt12.5.2農(nóng)用地估價方法1收益法⑴年總收益的分析計算⑵年總費(fèi)用的分析計算⑶求取年純收益⑷求取年純收益35可編輯ppt2評估分析法⑴建立農(nóng)用地價格影響因素體系⑵制定農(nóng)用地價格影響因素評分標(biāo)準(zhǔn)⑶調(diào)查待估宗地的基本情況，對待估宗地進(jìn)行評分⑷確定單位分值價格⑸計算待估宗地價格36可編輯ppt12.5.3農(nóng)用地宗地估價1農(nóng)用地宗地價格2不同利用類型的農(nóng)用地宗地估價⑴耕地地價估價⑵園地地價估價⑶林地地價估價⑷牧草地地價估價3不同估價目的的農(nóng)用地宗地估價⑴承包及轉(zhuǎn)包農(nóng)用地價格評估⑵農(nóng)用地租金評估⑶荒地拍賣評估⑷荒地抵押價格評估37可編輯ppt12.5.4農(nóng)用地征收價格評估1農(nóng)用地征收價格影響因素除有農(nóng)用地價格影響因素以外，還應(yīng)有以下因素：①權(quán)利因素②用途因素③社會保障因素④其他因素38可編輯ppt2農(nóng)用地征地區(qū)片價評估⑴評估步驟⑵調(diào)查資料⑶劃分社會保障區(qū)⑷測算社會保障價格⑸計算單位面積農(nóng)用地社會保障價格⑹繪制社會保障價格圖⑺劃分農(nóng)用地征收價格區(qū)片⑻計算農(nóng)用地征地區(qū)片價39可編輯ppt3農(nóng)用地征收宗地價格評估⑴綜合法⑵比較法⑶征地區(qū)片價系數(shù)修正法⑷農(nóng)用地征收價格的確定40可編輯ppt本章基本概念土地估價基準(zhǔn)地價

宗地地價地價動態(tài)監(jiān)測建筑地價分?jǐn)偛粍赢a(chǎn)增值農(nóng)用地估價41可編輯ppt思考與練習(xí)1基準(zhǔn)地價評估實踐中，主要的兩種技術(shù)路線是什么？它們的適用條件各是什么？2基準(zhǔn)地價更新的主要技術(shù)路線有哪些？3簡述不同權(quán)利狀況下宗地地價的估價方法？4簡述地價動態(tài)監(jiān)測的評估程序。5簡述地價動態(tài)監(jiān)測成果的作用。6影