中街水晶城項目年度營銷推廣策略方案

中街水晶城項目年度營銷推廣策略方案老中街50萬㎡城市綜合體一、中街·水晶城2010銷售目標1、計劃銷售任務(wù)量2、銷售價格及速度計劃供貨量及分期（貴司提供節(jié)點）階段樓棟開工面積（萬平米）開盤時間單價（元）備注一期4#、5#、6#、9#5.843月中旬36504#、5#、9#0.5173月底11500商業(yè)二期7#、10#、15#、16#、17#6.85月底375010#0.185月底11500商業(yè)三期11#、12#、18#（8#B公寓）4.749月初視拆遷待定3900其中18#計4479平方銷控四期13#、14#、22#、23#、24#7.511月上旬4100其中14#、22#、24#共計4.5萬方銷控總計：25.577注：1、一期還剩于約1.5方。

2、上表中的一期既為現(xiàn)在銷售的二期雍晶閣，為統(tǒng)一口徑，將分期該為二/三/四/五期，見紅色部分標記。三期二期五期四期中街水晶城2010年度銷售目標開發(fā)分期供貨量銷售均價銷售時間段三期6.98萬方3750元/㎡4-6月四期4.74萬方3900元/㎡7-9月五期7.5萬方4100元/㎡10-12月合計約19萬方均價3900元/㎡共計9個月加上二期余量1.5萬方，共計供貨量為20.5萬方，其中5萬方銷控，最低可推面積為15萬方。中街水晶城是否具備這樣的銷售條件？銷售均價逾3900元/平方米9個月去化15-17萬方的銷量年度價格漲幅近14%銷售速率1.89萬平方米/月二、2009年中街·水晶城市場回顧1、2009年項目面臨的市場背景2、2010年項目面臨的市場大勢3、肥西2009年住宅總推量及銷量及價格漲幅合肥市住宅月份供求走勢圖合肥市住宅季度供求走勢圖1）、2009年房地產(chǎn)市場背景09年合肥市房地產(chǎn)市場背景：合肥樓市在09年1季度開始反彈，4季度連續(xù)3個月住宅銷售量突破12000套大關(guān).火熱的市場推動合肥樓市全線飆紅。全國樓市走出低谷，宏觀政策拉動置業(yè)熱，量價持續(xù)上升！經(jīng)開區(qū)08-09年季度供求走勢經(jīng)開區(qū)08-09年季度成交均價走勢合肥經(jīng)開區(qū)樓市在09年4季度供應(yīng)成交量齊升，銷售均價創(chuàng)歷史新高的4455元/㎡。2）、經(jīng)開區(qū)2009年房地產(chǎn)市場背景由合肥市09整體市場及距離肥西最近的經(jīng)開區(qū)板塊市場分析可得；09年肥西火爆市場遵循了合肥市整體利好趨勢，但在2010年國家以調(diào)控為主的房地產(chǎn)政策下，前景大勢不明朗，可能出現(xiàn)的情況是高位震蕩。在經(jīng)歷了2007年房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展之后，2008年本是房地產(chǎn)的調(diào)整年，但由于汶川地震和世界金融危機，使得政府在2008年底必須出臺一系列經(jīng)濟刺激政策和擴張性政策，從而挽經(jīng)濟于水深火熱之中。如今，2009年中國GDP成功實現(xiàn)了保八的目標，其中，房地產(chǎn)作為支柱型行業(yè)對經(jīng)濟的恢復可謂功不可沒。然而至此，中國的房地產(chǎn)市場也開始進入了高房價時代，市場供需的結(jié)構(gòu)性問題也日益突出，因此，2010年在保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的同時，對房地產(chǎn)市場的調(diào)整將不可避免。2010年房地產(chǎn)市場將進入調(diào)整年：最新政策動態(tài)：2月4日，中國銀行在對個人住房貸款利率定價的調(diào)整中，取消7折優(yōu)惠利率這一標準，該行最高優(yōu)惠利率恢復到8.5折。數(shù)家銀行也已下發(fā)了“取消七折優(yōu)惠”的意見。2月12日央行網(wǎng)站公布，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。為加大對“三農(nóng)”和縣域經(jīng)濟的支持力度，農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)暫不上調(diào)。這是繼1月18日以來第二次宣布上調(diào)存款準備金率。2月24日，京版“國十一條”出臺。北京市住建委宣布，本市11個相關(guān)職能部門聯(lián)手推出一系列樓市調(diào)控措施，加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，支持居民自住和改善型住房消費，遏制房價過快上漲的勢頭，促進北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。后市政策動向：目前調(diào)控政策已對市場產(chǎn)生一定影響，3月份兩會的召開將決定未來政策調(diào)控的重點，值得肯定的是，2010年房價大漲大跌都將不太現(xiàn)實，政府的主要目標是保持市場的穩(wěn)定發(fā)展，因此，調(diào)控的主要方向?qū)且址績r、調(diào)結(jié)構(gòu)、增供給。2010年市場不確定性加大，政策和高房價下需求或開始觀望，房價會出現(xiàn)一定的調(diào)整，但短期內(nèi)整體會維持在高位運行，成交量相對出現(xiàn)緊縮。可見，2010年樓市大勢不明朗，形式嚴峻！3）、肥西09年住宅總推量及銷量及價格漲幅肥西09年住宅市場09年數(shù)值同比增長簡析住宅批準預售證總面積62.59萬方13.2%09年肥西市場投量高于08年，肥西整體房地產(chǎn)市場處于良好發(fā)展階段住宅銷售總面積79.95萬方119.6%09年肥西房地產(chǎn)市場火爆異常，銷量較08年翻番消化08年存量17.34萬方——09年肥西房地產(chǎn)市場處于一個供不應(yīng)求階段住宅銷售均價3700元/平方27.5%09年肥西房地產(chǎn)市場在整體利好形勢下漲幅明顯肥西2009年房地產(chǎn)業(yè)在整體利好市場背景下，區(qū)域市場供不應(yīng)求，全年去化住宅79.95萬平方米，價格漲幅27.5%。綜上所述，可見：1、中街·水晶城2010年面臨大勢不明朗，高位震蕩；2、項目年度銷量占全年肥西市場近1/5的銷量，市場占有率相當大，去化難度增大；3、價格漲幅由3600漲到4100，漲幅近14%；4、15-17萬方的來客哪里找？（按1500套房源計算，認籌客戶至少要達到3000組，至少要來客量達到12000組，折合每月來訪量到達約1200組）；5、項目作為一個50萬方的城市綜合體，目前推廣力度還不夠。找到中街水晶城2010年度運作的核心問題：2、逐步提價1、快速走量要解決這兩大核心問題，中街·水晶城要在合肥西南樹立領(lǐng)先形象城市人居領(lǐng)袖根據(jù)大盤的營銷法則，新景祥認為：1、項目本身是否具備這些資源？領(lǐng)袖產(chǎn)品領(lǐng)袖服務(wù)中街·水晶城領(lǐng)袖價值領(lǐng)袖景觀領(lǐng)袖規(guī)模院落圍合式設(shè)計，步移景異。1.6萬平米中央湖景，城市中心第一湖。合肥城西南，緊鄰經(jīng)開區(qū)，位于城市繁華核心地段，坐擁成熟配套。領(lǐng)袖區(qū)域圣帝置業(yè)：本土實力品牌開發(fā)企業(yè).打造了合肥眾多品質(zhì)名盤。50萬平米城市綜合體，區(qū)域性大盤。南北雙景觀陽臺設(shè)計、大型泳池，雙會所。后期情感轉(zhuǎn)化。老中街/50萬㎡城市綜合體領(lǐng)袖品牌星級物業(yè)，城市高尚生活區(qū)。智能化系統(tǒng)360°貼身服務(wù)。中街·水晶城完全有這個支撐成為合肥城西南領(lǐng)袖大盤！但除了地段，項目其它價值均未呈現(xiàn)“領(lǐng)袖氣勢”！項目價值梳理2、與競敵相比項目是否具備條件？藍城?麗景灣名邦?西城秀里建筑面積：7.5萬方位置：人民西路與館驛路交匯處參考均價：高層3800元/㎡，多層4200元/㎡銷售情況：1、項目共計13棟樓，推量已經(jīng)過半（1#2#3#5#6#13#），余量將于2010年全部推出稀缺多層/全景小高層，高層87-135M2創(chuàng)新戶型熱銷中；2、高層按揭9.9折，一次性9.8折；3、多層1#24套，2#24套、3#24套（110㎡-115㎡），5#22套、6#22套（135㎡）13#高層72套（87㎡-105㎡）。總結(jié)：位置相對較偏，主賣點為多層/游泳池，無其它突出優(yōu)勢名邦.西城秀里2西城秀里Ⅱ位于上派未來高尚住宅中心區(qū)域人民西路與館驛路交匯處，占地50.93畝，總建筑面積74759㎡，容積率2.2，項目綠化率36%，住宅面積56086㎡，商業(yè)面積18673㎡。項目由多層、小高層、高層、臨街獨立商鋪和綜合商業(yè)樓組成。項目東臨縣委新黨校；北接縣中醫(yī)院；西南靠公安局新辦公大樓；隔人民路與肥西新四中學遙相呼應(yīng)，人文氣息濃郁，是上派鎮(zhèn)上風上水寶地。項目最大的特色是：肥西首家?guī)в斡境氐臓I造頂級景觀標準的英倫外立面風格的高端住宅和綜合商業(yè)體項目?？偨ㄖ娣e：5.6萬方位置：青年路與體育路交叉口(老四中)參考均價：高層3700元/㎡，多層4200元/㎡銷售情況：1、項目共計10棟樓，多層已被預訂完，小高層、高層計劃一次性推出

2、高層按揭9.9折，一次性9.8折；3、共計：6棟多層，4棟小高層、高層多層已被預訂完，小高層、高層80-120平米戶型現(xiàn)已提前選房，商鋪面積暫未確定。

總結(jié)：小盤，核心產(chǎn)品賣點不突出，主要優(yōu)勢是位置。兩項目與中街·水晶城基本無可比性！中街·水晶城完全具備做區(qū)域“領(lǐng)袖大盤”天時！地利！人和！藍城?麗景灣要成為合肥西南領(lǐng)袖大盤，中街·水晶城須做好以下4大課題：

1、品牌形象力，項目全新包裝

2、產(chǎn)品展示力，現(xiàn)場高端品質(zhì)體驗

3、區(qū)位影響力，全城客戶擴容

4、營銷拉動力，加大營銷推廣力度項目2010年的營銷戰(zhàn)略將針對上面4大課題全面展開……

1、品牌形象力，項目全新包裝

2、產(chǎn)品展示力，現(xiàn)場高端品質(zhì)體驗

3、區(qū)位影響力，全城客戶擴容

4、營銷拉動力，加大營銷推廣力度三、項目2010年操盤策略(一)、品牌形象力，項目全新包裝圍墻/導視售房部包裝銷售服務(wù)開發(fā)商品牌形象+項目品牌形象

（1）、建議裝修全新售房部：理由：

1、高端豪華售房部是對項目形象、品質(zhì)、開發(fā)商實力傳遞的重要窗口；2、目前售房部形象低端化，且分布為兩個獨立區(qū)域，不利于容納和接待客戶；3、不能與中街水晶城要達到的“城市領(lǐng)袖大盤”相匹配。故我司建議擇地建造約500平米兩層品牌體驗中心。建造兩層500平米展示中心的費用大約為100萬（加裝潢），分攤到50萬平米的房價中不過每平米2元/平米，而通過展示中心對目標客戶心理價位的提升，有利項目后期提價。同時展現(xiàn)出中街水晶城“領(lǐng)袖”大盤氣魄，讓本項目和開發(fā)商形象得到提升。（我們在市場價格基礎(chǔ)上可以提升50—100元/平米。以下限50元/平米計算，可以提升至少1000萬左右的利潤。）銷售裝修風格示意圖——簡潔/大氣/高端/品位銷售廣場布置以功能豐富的區(qū)域，包括有停車場、休閑桌椅，以及水景等，并配備以保安、保潔、車輛引導員等，通過硬件與服務(wù)的結(jié)合，營造項目品質(zhì)感；銷售中心外部通過與產(chǎn)品立面特點的結(jié)合，代言產(chǎn)品特點。銷售中心（外部示功能意圖）銷售中心內(nèi)部，通過BY位、接待臺、談判桌、貴賓椅等的設(shè)置，良好的進行客戶引導，銷售中心還應(yīng)設(shè)置兒童活動區(qū)、影視區(qū)、吧臺等，豐富售樓中心內(nèi)容，無處不在的細節(jié)打動現(xiàn)場看房客戶。銷售中心（內(nèi)部功能示意圖）(2)品牌長廊——現(xiàn)場圍墻包裝建議：現(xiàn)有圍墻造型較普通，建議做出造型，做出品質(zhì)。風格建議：圍墻道旗精神堡壘建議：位置：選擇新華街與巢湖中路交口目的：通過項目的識別標記，形成項目差異化的昭示性及識別性，導入城市主干道機會型客群；提升服務(wù)形象：請專業(yè)講師對置業(yè)顧問進行專業(yè)培訓，提升銷售人員服務(wù)模式和銷售技巧，通過客戶購房過程體驗，提升對項目的價值感受和認同。

事前——事中——事后全面滿足客戶的期望

（開門動作/微笑接待/倒茶等等方面）置業(yè)顧問服務(wù)評分機制：對置業(yè)顧問以及客戶服務(wù)人員的服務(wù)進行第三方監(jiān)督，進一步提升各環(huán)節(jié)服務(wù)水平。(3)現(xiàn)場與眾不同的服務(wù)梳理對象第一輪梳理（每周）第二輪梳理（隔周）第三輪梳理（月度）已經(jīng)積累的客戶梳理溝通重點:傳達項目信息，加強與客戶聯(lián)系，尋找持續(xù)積累客戶可能方式:電話回訪,目標:與客戶建立良好的關(guān)系，爭取在內(nèi)部客戶中獲得更多的意向客戶

_________

________來訪客戶梳理溝通重點:了解客戶意向需求方式:電話回訪,填寫調(diào)查問卷目標:維持與客戶的溝通聯(lián)絡(luò)，適時推介項目溝通重點:告知對項目有高度認同度的客戶，項目即將推出，請積極關(guān)注準備購買。方式:電話、短信，深訪目標：確定誠意度及客戶需求，進行分類匯總溝通重點:再次確定誠意度及客戶意向需求方式:電話回訪,記錄目標:區(qū)分A、B類客戶來電客戶梳理溝通重點:了解客戶意向需求方式:電話回訪,填寫調(diào)查問卷目標:維持與客戶的溝通聯(lián)絡(luò)，適時推介項目溝通重點:告知對項目有高度認同度的客戶，項目即將推出，請積極關(guān)注準備購買。方式:電話、短信,深訪目標：確定誠意度及客戶需求，進行分類匯總溝通重點:再次確定誠意度及客戶意向需求方式:電話回訪,記錄目標:區(qū)分A、B類客戶客戶梳理與維護計劃:（現(xiàn)場服務(wù)水平的提升，有利于此項工作的完成）

銷售人員和現(xiàn)場工作人員接受專業(yè)的商務(wù)禮儀培訓，以及高級美容培訓，打造現(xiàn)場全新視覺形象力，給客戶營造高端感；規(guī)范保潔工作流程,注重細節(jié),強化項目現(xiàn)場最高標準的潔凈規(guī)范保潔工作流程，提高服務(wù)品質(zhì)關(guān)鍵行動:A.充足的人力資源；B.崗位細分，責任到人；C.建立服務(wù)標準；D.建立監(jiān)督考核機制；E.確保執(zhí)行力度

細致的工作整潔的示范區(qū)一塵不染的飾品

1、品牌形象力，項目全新包裝

2、產(chǎn)品展示力，現(xiàn)場高端品質(zhì)體驗

3、區(qū)位影響力，全城客戶擴容

4、營銷拉動力，加大營銷推廣力度三、項目2010年操盤策略（二）、產(chǎn)品展示力，現(xiàn)場高端品質(zhì)體驗精裝樣板間景觀示范區(qū)戶型情感轉(zhuǎn)化1、建議裝修樣板間全面展現(xiàn)項目產(chǎn)品品質(zhì)，讓客戶實實在在的感受產(chǎn)品，創(chuàng)造現(xiàn)場殺客力。每套樣板房標明設(shè)計師，以及適應(yīng)人群每個功能空間顯要位置有“設(shè)計師建議”每個設(shè)計亮點有詳細說明注重情景化展示、設(shè)專門樣板房講解員，穿著體現(xiàn)生活狀態(tài)提供茶水、飲料、音響等，注重實景體驗簡約現(xiàn)代歐式高貴等風格樣板間體驗,產(chǎn)品力就是銷售力！看房通道通過看房通道的布置，營造一種良好的看房體驗過程，既體現(xiàn)了項目用心程度，又給客戶的看房過程帶來一種身心俱樂的感受，更好、更安全的以你到客戶對產(chǎn)品的認知。樣板間樓梯工地通道室內(nèi)通道2、景觀示范區(qū)全面展示項目的景觀優(yōu)勢，并通過現(xiàn)場景觀的展示打動客戶。建議將16000㎡的水晶湖及周圍景觀提前呈現(xiàn)。建議近期集合開發(fā)商公司/顧問公司/景觀公司/工程部，進行景觀專題會溝通！組團景觀示范性呈現(xiàn)在最先啟動的商業(yè)部分，營造商業(yè)示范區(qū)域，通過名店與名品營造吸引眼球、聚攏人氣的商業(yè)氛圍，樹立項目品質(zhì)大盤的形象。一期商鋪9月底交房，建議結(jié)合工程進度提前包裝，做出商業(yè)氛圍。商業(yè)示范體驗項目功能與情感的轉(zhuǎn)換價值元素重構(gòu)改變產(chǎn)品原有訴求點，在功能和情感中轉(zhuǎn)換。思維的轉(zhuǎn)變：首先必須打破常規(guī)思維方式——產(chǎn)品單一發(fā)展模式，謊言講一遍可能變?yōu)椤罢胬怼?，但產(chǎn)品訴求最終無法代表客戶訴求，只有打破舊訴求的競爭，就能贏得新客戶創(chuàng)造超常規(guī)利潤。情感導向型功能導向型去除情感導向型產(chǎn)品中非關(guān)鍵性功能，增加客戶價值高的功能或服務(wù)，創(chuàng)造重新得到一個簡單、低價、低成本產(chǎn)品模式功能導向型產(chǎn)品添加一些情感因素，會使產(chǎn)品獲得新生，刺激新的需求一般的購房客戶以家庭單位或其他利益團體為最終使用者，作為以家庭為最終用戶的情感導向型產(chǎn)品。通過加入關(guān)鍵價值元素使得可以吸引功能型客戶。對于功能型導向產(chǎn)品，通過營銷策劃賦予感情價值元素，增加情感歸屬感。功能型情感型Vs3、戶型情感轉(zhuǎn)化，增加附加值戶型情感轉(zhuǎn)化操作實例：太太書房背景：某樓盤在銷售過程中發(fā)現(xiàn)，客戶對項目的總體認可度很高，所有的戶型產(chǎn)品推出市場后都獲得普遍追捧，唯獨一種戶型出現(xiàn)嚴重滯銷。策劃人員在與客戶溝通中發(fā)現(xiàn)，原來產(chǎn)品有嚴重硬傷，其中一個房間是不通風、不采光，客戶抗性巨大。銷售人員認為這樣的產(chǎn)品無法銷售出去。太太的求知欲不應(yīng)該禁錮在先生的書房里本案戶型情感轉(zhuǎn)化方向——人體工學方向人體工學方向：具體方式在于對人基本生活尺度的研究，例如對廚房、衛(wèi)浴、儲藏空間進行模塊化研究，通過標準化裝修手法，將功能的尺度細化集成化，這樣即便空間不寬裕，也能滿足功能需求。目前萬科等少數(shù)開發(fā)商進行了此方面實踐，效果明顯。展示建議：可提前做出清水樣板間，在里面展示裝修示意圖。結(jié)合工程，在某層將一個單元房屋打掃干凈，墻體批白，水泥地面，放置裝修圖、以及項目建筑材質(zhì)如外立面、外墻外保溫、智能化、物業(yè)、交房標準等供客戶參觀，用細節(jié)打工客戶。三、項目2010年操盤策略

1、品牌形象力，項目全新包裝

2、產(chǎn)品展示力，現(xiàn)場高端品質(zhì)體驗

3、區(qū)位影響力，全城客戶擴容

4、營銷拉動力，加大營銷推廣力度一、項目客群特征A類客戶（65%）主要為上派鎮(zhèn)的客戶，年齡在35到45歲之間，多為區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主、公務(wù)員、事業(yè)單位的客戶；B類客戶（30%）主要來自肥西周邊區(qū)域，如孫集、山南、花崗以及合肥市內(nèi)客戶；C類客戶（5%）省內(nèi)外地客戶，舒城、蘇州、上海等地。注：客源數(shù)據(jù)分析依據(jù)現(xiàn)場客戶登記表注：客源數(shù)據(jù)分析依據(jù)現(xiàn)場客戶登記表核心價值傳遞：合肥西南領(lǐng)袖大盤領(lǐng)袖地段領(lǐng)袖水晶湖領(lǐng)袖物業(yè)領(lǐng)袖品牌領(lǐng)袖景觀二、怎么擴容？中街水晶城花崗山南孫集主要擴容區(qū)輻射擴容區(qū)客戶擴容區(qū)域1、客戶擴大目標：肥西上派鎮(zhèn)客戶；肥西周邊重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如孫集、山南、花崗）；合肥市內(nèi)部分客戶；2、主要手段媒體投放+活動挖掘+圈層關(guān)系三、項目2010年操盤策略

1、品牌形象力，項目全新包裝

2、產(chǎn)品展示力，現(xiàn)場高端品質(zhì)體驗

3、區(qū)位影響力，全城客戶擴容

4、營銷拉動力，加大營銷推廣力度（四）、營銷拉動力，加大營銷推廣力度建議銷售分期案名建議營銷策略階段營銷推廣中街·水晶城2010年建議銷售分期供貨節(jié)點/景觀價值/推貨分期107918131211151617142223246458911135641218810715161714222324二期三期四期五期工程樓棟注：一期4#5#9#基本售完

6#15#18#為多層銷控1、工程開發(fā)分期示意圖銷控多層房源二級景觀一級景觀二級景觀三級景觀四級景觀四級景觀一級景觀分期樓棟2、產(chǎn)品景觀價值梳理銷控多層房源二級景觀三級景觀四級景觀615141812717161123138102224根據(jù)各樓棟的景觀價值，對2010年入市產(chǎn)品景觀價值做出如圖梳理景觀價值由四級向一級遞增3、依據(jù)項目開發(fā)順序；同時遵循分期推盤景觀房源搭配入市的原則（優(yōu)勢景觀房源搭配劣勢景觀房源）；對2010年中街·水晶城的推盤計劃，做出如下建議（銷控房源不做討論）三期一次開盤三期二次開盤四期一次開盤四期加推分期一級景觀多層銷控日期6月中9月初11月底年底加推內(nèi)部去化二級景觀三級景觀四級景觀1412717161123138102224二、產(chǎn)品分布4、銷售分期建議2314111210241387161722三期一次開盤三期二次開盤四期一次開盤四期加推分期樓棟已銷售101112132324142215687161718銷控區(qū)三期二次開盤三期一次開盤四期一次開盤四期加推多層銷控15186日期6月中9月初11月底年底加推內(nèi)部去化2010年中街·水晶城計劃開盤三次，加推一次；14、22#作為景觀樓王，年底加推，取得高溢價。2010年度中街·水晶城銷售策略案名建議/總體策略/推廣節(jié)點/活動營銷案名建議：由于項目走量塊，積累期較短，三期四期延續(xù)使用一個案名中街水晶城3期晶華府1、總體行銷原則原則一：搶占市場空缺，做區(qū)域市場的領(lǐng)先者；原則二：快速滲透性，保證年度銷售任務(wù)；原則三：以高促銷力/高價格力去化房源；（從下三個方面著手）1、產(chǎn)品力：售房部、樣板間、景觀示范區(qū)都充分展示項目品質(zhì)；2、渠道力：全城渠道挖掘，通過媒體+活動等形式大力拓展客戶；3、泛客戶：充分做好“老帶新”活動，注重口碑營銷力。原則四：保持現(xiàn)場旺盛的人氣。2、總體行銷策略4、圈層營銷策略1、媒體公關(guān)策略借助媒體的公信力和輿論領(lǐng)袖的標桿作用，提升項目在片區(qū)的價值，引發(fā)市場對項目的期待和持續(xù)關(guān)注?，F(xiàn)場售樓形象升級；樣板間形象主題展示；景觀示范區(qū)體驗；建筑材料展示；在項目各銷售階段將配合相關(guān)的主題活動造勢、蓄客；不虛投媒體，有針對性挖掘客群，擴大其對項目認知。目標客群有大部分是通過親朋好友的介紹成交的，因此對于客群的圈層營銷將充分發(fā)揮客戶的“老帶新”作用，促成成交。2、體驗營銷策略3、活動行銷策略階段三期開盤（4-6月）三期二次開期（7-9月）四開盤期（10-11月）四期加推（12月）階段目標感知大盤形象詮釋產(chǎn)品價值體驗產(chǎn)品魅力社區(qū)氛圍呈現(xiàn)，力促銷售核心策略品牌形象提升/區(qū)位+配套區(qū)位+景觀+配套價值賣點傳遞線下活動口碑營銷客戶關(guān)系營銷、社區(qū)文化氛圍體驗演繹方式感知宜居價值/產(chǎn)品價值樣板間展示組團實景展示區(qū)域景觀實景展示廣告主題領(lǐng)銜國際人居的湖景名宅收藏極致一生之城晶華綻放城市之上瞰景樓王價值連城活動主題1、產(chǎn)品推介會2、買房游世博1.中街晶城室內(nèi)設(shè)計大賽2.樣板間盛大開放1.組團實景全城公開鑒賞2.中街水晶城巡演月買中街水晶城海南5日游媒體手段項目形象力/產(chǎn)品力推廣為主軸，戶外為主、網(wǎng)絡(luò)、報紙為輔，配合部分活動行銷項目形象力/產(chǎn)品力推廣為主軸，戶外為主、網(wǎng)絡(luò)、報紙為輔，配合部分活動行銷項目形象力/產(chǎn)品力推廣為主軸，戶外為主、網(wǎng)絡(luò)、報紙為輔，配合部分活動行銷項目形象力/產(chǎn)品力推廣為主軸，戶外為主、網(wǎng)絡(luò)、報紙為輔，配合部分活動行銷3、各階段推廣策略總括4、營銷推廣節(jié)點33.20456789101112三期二次開盤四期一次開盤三期開盤活動線產(chǎn)品推介會室內(nèi)設(shè)計大賽樣板間開放組團景觀示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡回路演戶外廣告牌報紙網(wǎng)絡(luò)DM短信戶外廣告牌報紙網(wǎng)絡(luò)DM短信戶外廣告牌報紙網(wǎng)絡(luò)DM短信媒體線月份三期一批四期一批三期二批4.244.10買房游世博6月19日四期加推9月12日11月28日四期二批7.038.1買房游海南10.111.月全月注：上述時間暫定，后期根據(jù)實際情況適當調(diào)整?；顒幽康模航鑴荽黉N，為三期面市吸引人氣，蓄客去化房源；活動時間：4月-6月活動形式：開盤成功認購1套+贈送世博會門票一張具體執(zhí)行：1、前期釋放此活動信息；2、預定門票量為100張，每張160元；2、開盤時前100位成功購房客戶憑認購單領(lǐng)取門票；買中街·水晶城游世博活動說明1：活動目的：項目高端品質(zhì)說明推薦，提升項目知名度和美譽度，為三期下一波熱銷鋪墊?；顒訒r間：2010年4月24日（暫定）活動地點：明珠國際酒店會議室活動形式：產(chǎn)品說明+價值剖析+現(xiàn)場抽獎+模特秀（魔術(shù)）具體執(zhí)行：1、邀請相關(guān)政府領(lǐng)導、房管局或規(guī)劃設(shè)計院領(lǐng)導參加；2、產(chǎn)品說明（規(guī)劃/景觀/戶型/配套/區(qū)位/投資等方面）；3、現(xiàn)場接待蓄客，節(jié)目戶動。（可讓模特持“手持式”戶型單體展示——“戶型模特”）活動說明2：領(lǐng)銜國際人居的湖景名宅——中街·水晶城3期產(chǎn)品說明會中街水晶城“圣帝”杯室內(nèi)設(shè)計大賽活動目的：1、為客戶打造實實在在的高品質(zhì)生活；2、通過專業(yè)裝修設(shè)計增加產(chǎn)品附加值；3、為三期二次開盤全面蓄客，拉動項目去化。活動范圍：全國（6-7月）主要內(nèi)容：1、邀請省內(nèi)5-10家室內(nèi)設(shè)計公司，拿出5種戶型，要求每套戶型各設(shè)計3套方