淺談中國房地產(chǎn)法律制度及其完善

論文部落------------論文發(fā)表_論文格式_論文范文論文部落專業(yè)發(fā)表論文網(wǎng)論文部落------------論文發(fā)表_論文格式_論文范文論文部落專業(yè)發(fā)表論文網(wǎng)EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.淺談中國房地產(chǎn)法律制度及其完善顧明摘要本文解釋了房地產(chǎn)法律制度的內(nèi)涵及外延，研究了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中法律制度的作用和發(fā)展進程。通過分析現(xiàn)有中國房地產(chǎn)法律制度的不足，有針對性地提出完善措施。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)法律制度一、房地產(chǎn)法律制度房地產(chǎn)業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動的產(chǎn)業(yè)，它不但是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，而且是國家財富的重要組成部分。房地產(chǎn)關(guān)系是指獲取、開發(fā)、經(jīng)營和管理房地產(chǎn)所構(gòu)成的關(guān)系。房地產(chǎn)法律就是用來協(xié)調(diào)房地產(chǎn)關(guān)系的法律的總稱，是規(guī)范房地產(chǎn)關(guān)系的一整套法律。它是中國法律體系中的重要組成部分，和千千萬萬群眾的切身利益息息相關(guān)，因此受到人們的廣泛關(guān)注和研究。房地產(chǎn)法律的基本原則有如下四條：第一，促進房地產(chǎn)商品化。比如國有土地使用是有償、有期的。第二，合理使用土地和保護耕地。第三，國家扶持發(fā)展居民住宅。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第4條，“國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件?！钡谒?，保護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。一項調(diào)查顯示，住房在城市住戶的財產(chǎn)中占了百分之七十七之多，說明住房對于人們的生活有著重要意義，同時說明房地產(chǎn)法律制度在民法中有重要位置。房地產(chǎn)法律的確立和完善，對于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系、加強房地產(chǎn)市場的管理、促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。二、中國房地產(chǎn)業(yè)的法律制度（一）房地產(chǎn)法律制度的發(fā)展目標1994年，李昌麒學者就對房地產(chǎn)業(yè)的前景有了清醒認識。作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，中國的房地產(chǎn)業(yè)先是在東部沿海城市而后在內(nèi)陸地區(qū)得到了迅猛發(fā)展。但要使得房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，就要求在今后很長的時期內(nèi)，國家必須對房地產(chǎn)業(yè)扶持發(fā)展，進行宏觀調(diào)控。其中，重點要從長遠的角度出發(fā)，確定市場宏觀目標，并制定相應(yīng)的法律措施。針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，他提出了5大宏觀控制的目標。一是控制耕地占有面積；二是在城市規(guī)范的許可內(nèi)，控制房地產(chǎn)開發(fā)；三是確定合適的地價與房價基準；四是控制貸款總量；五是保護生態(tài)環(huán)境的。在二十多年后，從相關(guān)法律的制定和應(yīng)用來講，圍繞這些發(fā)展目標，中國房地產(chǎn)業(yè)有了長足的進步。餐對于控制洪耕地占有面積興，中國在族1998摘年歌8瞇月間29執(zhí)日第九屆全國穗人民代表大會凈常務(wù)委員會第移四次會議全面鄙修訂了《中華畜人民共和國土購地管理法》，繩明確規(guī)定：國今家依法實行國色有土地有償使劣用制度。在印2004狗年通過了《憲數(shù)法修正案》，亞并于同年放8躍月對《土地管寄理法》作了第案三次修訂，確睬定了對土地征關(guān)用的補償原則首。燙廟為了控制夜房地產(chǎn)開發(fā)在翁城市規(guī)范許可憂范圍內(nèi)，于示1989菠年頒布了《城肥市規(guī)劃法》在平2007籌年太10骨月封28若日通過了《中斷華人民共和國孕城鄉(xiāng)規(guī)劃法》摟，在一定程度危上促進了房地頓產(chǎn)業(yè)的規(guī)范。怎燦至于第三愛點，是研究房唐地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問礎(chǔ)題的學者們夢鹿寐以求解決之摘道的核心問題餃。關(guān)系到土地據(jù)管理、稅收制腫度、控制外資馳流入、土地出岡讓制度的落實王等一系列問題豪。其中重點是炕制定相關(guān)的法薄律，抑制房地皇產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的暴利濱行為。現(xiàn)實卻蜘是，盡管制定桌了很多的相關(guān)壇政策，法律卻薯沒有形成整體富的體系，而是深松散地分布在殺地方法律與相濱關(guān)規(guī)定中間。爐至于第四、第剝五，在法律的虎制定和實施方刊面還有很大的致改進和完善的沒空間。寧掠（二）房降地產(chǎn)法律制度賞的現(xiàn)狀棗牽當下，中蝦國已形成了以陪基本法《城市心房地產(chǎn)管理法益》、《土地法菊》為骨干，以華單行法規(guī)和相富關(guān)法規(guī)為骨架崇，結(jié)合憲法、蘭民法、行政法艇等構(gòu)成的法律澆體系。糧螞除了駱2007連年生8找月聞30悶日第十屆全國蠻人民代表大會捉常務(wù)委員會第榆二十九次會議夜通過的《中華淚人民共和國城戲市房地產(chǎn)管理教法》（簡稱《起城市房地產(chǎn)管兆理法》）外，軌還頒布了大量匙的法律法規(guī)、眉部門規(guī)章及規(guī)薦范性文字，對漿相關(guān)管理辦法苦作出了具體規(guī)差定，現(xiàn)行的有鳳：《土地管理妄法》（認1998衰年津8竭月闖29河日修訂）、《寧城鎮(zhèn)國有土地哨使用權(quán)出讓和潤轉(zhuǎn)讓暫行條例散》（臺1990易年陶5劈月倆19典日國務(wù)院令第孫55性號）、《城市神住宅小區(qū)竣工舒驗收管理辦法愛》（建法墨1993室年末814懂號）、《中華于人民共和國中辜外合資經(jīng)營企砍業(yè)法》（逐2001種年亂3驗月）、《中華監(jiān)人民共和國外續(xù)資企業(yè)法》（問2000飛年剖10夫月）、《中華霜人民共和國公沿司法》（攻2005少年伐10把月衰27列日）、《房地劃產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)哈管理規(guī)定》（尸2000化年亞3校月媽23燭日）、《城市翠房屋拆遷管理殲條例》（浩2001齊年踏11殺月筋1拍日）、《中華席人民共和國擔筋保法》（三1995慘年重6等月荒30狡日）、《城市閘房地產(chǎn)抵押管拘理辦法》（籍2001梁年覽8捕月陽15訪日）、《城鎮(zhèn)縣住宅合作社管鍬理暫行辦法》兆（轎1992棕年芬2雞月）、《最高利人民法院關(guān)于始試用〈中華人白民共和國擔保捉法〉若干問題漿的解釋》（炮2000化年態(tài)9避月竹29培日）、國務(wù)院恩下發(fā)的《關(guān)于昌進一步深化城衫鎮(zhèn)住房制度改嗓革加快住房建允設(shè)的通知》（驅(qū)1998北年第蛛23岔號文件）、國貫務(wù)院住房制度窩改革領(lǐng)導小組臟下發(fā)的《關(guān)于粒加強住房公積餃金管理的意見暖》（妄1996抗年遲7回月劈3小日）、國務(wù)院勵《關(guān)于深化城創(chuàng)鎮(zhèn)住房制度改視革的決定》（脂1994怒年動7煉月）、國務(wù)院縱住房制度改革誼領(lǐng)導小組、建隆設(shè)部、國家稅愉務(wù)局聯(lián)合發(fā)布的的《城鎮(zhèn)住宅違合作化管理暫田行法》（古1992僑年砍2聲月坦14耗日）等。紫偵三、現(xiàn)行忠房地產(chǎn)法律制驟度的不足慨嫁（一）房逆地產(chǎn)法律規(guī)范中缺失傍條第一，沒魄有處理好住宅弄建筑物與住宅道區(qū)的關(guān)系，協(xié)煙調(diào)住宅區(qū)權(quán)屬喇關(guān)系的法律缺貧失。作為住宅股的城市房地產(chǎn)己可以分為兩種丹主要的類型—姨—住宅建筑物撐和住宅區(qū)。住壺宅建筑物的存憑在依附于住宅皂區(qū)，離開了住拜宅區(qū)，建筑物窗的功能就不復拿存在。因此，篇建筑物雖然是尿住宅區(qū)的主體葡，但住戶的權(quán)仍利并不僅僅只而局限于建筑物者的使用，而應(yīng)其該涉及到住宅農(nóng)區(qū)的每個角落欄。在其他一些遇國家和地區(qū)，肆比如日本，作僵為住宅的城市等房地產(chǎn)也分為叢建筑物和住宅謙區(qū)這兩種。雖奴然稱謂是不一釘樣的，但是他訓們把這兩種都敵作為住戶的共冠同共有財產(chǎn)，唯納入法律的統(tǒng)盡一協(xié)調(diào)范圍。故在中國現(xiàn)有的仔法律中，只有祝建筑物的概念守，沒有任何住派宅區(qū)的概念，希而物權(quán)法采用趟的概念缺乏確璃定性和規(guī)范力絕，無法代替住由宅區(qū)，以至于夫住宅區(qū)的權(quán)屬喜關(guān)系模糊不清掙。粱乘第二，沒時有處理好房屋鞠和土地的關(guān)系喜，協(xié)調(diào)土地權(quán)弄屬關(guān)系的法律邊規(guī)范缺失。中儉國城市房地產(chǎn)客的基本法律特朗征是，房地產(chǎn)潑的物權(quán)由房屋砌所有權(quán)和土地撞使用權(quán)兩部分繩構(gòu)成。在《城宣市房地產(chǎn)管理漠法》中明確表洲示，房屋的所罩有權(quán)和土地的謙使用權(quán)這兩項托權(quán)利相互依存匙，不能單獨存只在，只能歸屬極于同一主體，先只能被同時處武分，這是已經(jīng)待確立的基本原憶則。但物權(quán)法找只確認了住戶滴的房屋所有權(quán)密，而土地使用巷權(quán)沒有被明確越地認定。因此村，住宅區(qū)的包辦括建筑物地基蝴在內(nèi)的土地使些用權(quán)屬關(guān)系模引糊不清。暑兔第三，沒貫有處理好專有塔部分與共有部如分的關(guān)系，協(xié)腥調(diào)共有部分權(quán)鏟屬關(guān)系的法律瞎規(guī)范缺失。物歐權(quán)法雖然對建礙筑物的專有部蠅分和共有部分學的分界作了原息則性規(guī)定，但境是對外墻、房茂頂?shù)鹊胤降姆犊祰瓦吔缍紱]緞有作出明確的處規(guī)則。至于建項筑物之外的共扶有部分，也僅廚僅就大項作出果了原則性的規(guī)揭定，沒有作出召完整的覆蓋全異面的概括性規(guī)稅定。而對于道件路和綠地部分估，可以劃分為享住戶的專有部史分，也可以作叼為市政設(shè)施，亞這一規(guī)定不僅素缺乏合理性，絞而且容易引起杠糾紛。共有部石分的權(quán)屬關(guān)系貿(mào)處于范圍不清壤、界限模糊的事狀態(tài)，使得一千部分住宅區(qū)的魯共有部分出現(xiàn)穩(wěn)沒有物主的情促況，往往成為私易被蠶食和侵棒犯的地帶。談使（二）住雕宅預(yù)售制度的市缺陷產(chǎn)祝所謂住宅挎預(yù)售，就是房率地產(chǎn)開發(fā)商把墳正在籌建或建紀設(shè)中的住宅預(yù)豈先售賣給住戶賽，由住戶預(yù)先押支付定金或房淋價款的行為。敬住宅預(yù)售制度因?qū)τ诖龠M中國時房地產(chǎn)市場的載成長、推動房秘地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌起到了重要的當歷史性作用。鉤然而，在實施課這項制度的過顯程中，面臨著蛛復雜多變的市號場風險，也產(chǎn)腳生了大量的道佩德風險和逆向圾選擇。友謠第一，中槽國房地產(chǎn)開發(fā)違商的市場準入臺以及退出機制看已經(jīng)不符合時成代的要求。房詢地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)屈具有高復雜性旨、高成本性、追高風險性的特命征，所以應(yīng)該胡制定要求全面薯的嚴格的高于記一般市場準入贏的標準。但是仍在中國《城市興房地產(chǎn)管理法等》第次30熄條中僅僅規(guī)定肺了房地產(chǎn)開發(fā)剩商進入市場的舟模糊標準。雖痛然在《城市房價地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營禁管理條例》第烘5漲條中對此給予傾了細化和闡述囑，但是僅僅有拖兩項規(guī)定。這處樣寬松的法律傅規(guī)定還遠遠不戲足以保證房地迫產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量亂，也不足以保嫩障住戶的利益腔。在退出機制糞方面，現(xiàn)有的圓可以遵循的法忠律法規(guī)僅僅是悉《破產(chǎn)法》的世一般規(guī)定，很扒顯然，也無法村保證商品房退掠出市場的合理各性和合法性，爬導致了現(xiàn)實中捧存在數(shù)量眾多練的“爛尾樓”秤。肚染第二，房槐地產(chǎn)開發(fā)商的麻信息披露制度紋還存在缺陷，騙不夠完善的制糊度導致了開發(fā)赤商、購房者以傾及銀行三者之介間的利益失衡侍。如果房價下狹跌，那么期房醫(yī)轉(zhuǎn)變成現(xiàn)房時那就會增加銀行棕的壞賬，購房奧者在購買預(yù)售做住宅的同時也巖承擔著房價波杜動、資產(chǎn)減值谷的風險。同時坐，也存在一部源分誠信缺失的高企業(yè)，利用住女宅預(yù)售制度中孤的缺陷和不足刷，人為地操縱枕期房的供求關(guān)作系來控制房價溜的變化，或者泄在預(yù)售過程中差以廣告和宣傳紐資料欺騙消費湊者，或者存在無項目延期、一策房多賣等欺詐浴消費者的現(xiàn)象槽，使得購房過揮程中糾紛不斷艦。渾蟻第三，對嫩于預(yù)售款的專坊款專用制度，廚現(xiàn)有法律法規(guī)俱的規(guī)定過于籠輸統(tǒng)，缺乏具體西的監(jiān)督機制，餡在實際中缺乏住可行的可操作妙性的嚴格的監(jiān)換督。開發(fā)商通推過預(yù)售商品房紙獲得資金后，咱并沒有任何機眨構(gòu)對預(yù)收款的甜用途和去向進耀行有效監(jiān)督。兄這就導致了房蔽地產(chǎn)開發(fā)商可哨以隨意使用該籃款項，導致了裹?？顚Ｓ弥贫任驘o法有效發(fā)揮往應(yīng)有的規(guī)模效熟用。蘇抹第四，現(xiàn)鄉(xiāng)有法律法規(guī)缺籌乏完備的對于斃霸王條款的約俯定，作為信息酸不足的弱勢方忙的購房者，其荒合法權(quán)益容易第被嚴重損害。乒在商品房預(yù)售劉合同當中，房租地產(chǎn)開發(fā)商也袖經(jīng)常會利用自館己的強勢地位士，加入部分霸勿王性的條款以語獲得超出正常忽利潤的超額收派益，從而損害忍了購房者的合耗法利益。但對濫于霸王條款的景約束，在中國旱的《城市房地記產(chǎn)管理法》和睬其它房地產(chǎn)的赤專項管理法規(guī)獸中都沒有合理駛的規(guī)定，在實哲踐中，往往僅腰僅依據(jù)和遵循際《合同法》上冤的格式條款，饑以及其他相關(guān)喬的民法條款規(guī)營制。很明顯，遼法律的缺失給看霸王條款提供良了存在的漏洞授。雁控四、房地舍產(chǎn)法律制度的旁完善金模（一）制燥定單行房地產(chǎn)曾法館吼在中國，靈依據(jù)物權(quán)法，姥把物權(quán)劃為所糕有權(quán)、用益物墓權(quán)和擔保物權(quán)麻三個主要的大擴類。而城市房戶地產(chǎn)物權(quán)是由春住宅所有權(quán)和孟土地使用權(quán)所菜集合構(gòu)成的復幻合物權(quán)，成為趟了涵蓋所有權(quán)慎和用益物權(quán)兩歲編的物權(quán)，沒咱有辦法單獨列模入其中的某一仇編。因此，房承地產(chǎn)法律制度神難以為物權(quán)法狹所容納。籍遞現(xiàn)在，各悠國協(xié)調(diào)房地產(chǎn)博社會關(guān)系有著啄各不相同的法濃規(guī)。普通法系娛的國家一般制麻訂單行法；而餓大陸法系的國蘭家，或者在專誰門在民法中設(shè)牌立不動產(chǎn)的編么章，或者另外孝制訂單行法。筒因此，中國也野可以學習國外先的先進經(jīng)驗，諸將房地產(chǎn)法律問制度從物權(quán)法檔中單獨抽出來葬，制定單行法暢。餃撐（二）完解善住宅預(yù)售法其律制度釋珍針對住宅肆預(yù)售法律制度愚中出現(xiàn)的問題題，有以下幾點秀建議：根躁第一，制儲定更完備的房麻地產(chǎn)市場的準樹入和退出機制煩，促進房地產(chǎn)守市場又好又快爆地、健康持續(xù)深地發(fā)展。值選第二，完暴善房地產(chǎn)商信提息披露的相關(guān)氧法律制度，建理立健全信息披屢露的監(jiān)管機制厭。陽醫(yī)第三，建菜立住宅預(yù)售款揮的合理監(jiān)管機濟制，有效地實感施?？顚Ｓ玫呐芍贫?。第四，剃從立法根源上嫂對于霸王條款括給以嚴格的規(guī)米定和約束。三嗽總體來