地產定位-江蘇-鹽城-森林紅郡項目定位報告

市場及項目定位通銀·森林紅郡市場分析2016、2017年火爆的行情之后，逐漸回歸理性011.1

供需情況—2017年-2018年11月競品土地市場掛牌編號地塊座落占地面積（㎡）規(guī)劃指標要求起始價(元/m2)成交價（元/㎡）樓面價（元/㎡）成交總價摘牌單位土地用途容積率建筑面積（萬元）20171601東進路北、開創(chuàng)路西側地塊242665綜合、科教用地(53％住宅)2.1509596.516093378160981972.237北大資源集團有限公司20170501鹽龍街道辦經二路東、青年路北95586商住1.8172054.831524222234640356.41江蘇通銀集團實業(yè)有限公司20180802東進路南、寶興路側地塊49221住宅其他普通商品住房用地1.88859860007473415236782.6北京麥金利房地產開發(fā)有限公司20170401鹽龍街道辦緯六路北，華銳路東46385居住用地（含2-3％的配套商業(yè)）1.88349329655585310325906.02江蘇中庚房地產開發(fā)有限公司20101001寶興路西、龍尾路北側地塊58175住宅其他普通商品住房用地211635067508761438150968.13江蘇通恒置業(yè)有限公司1市場分析本項目地塊價格成為城西地王價，注定成為城西標桿項目。1.2供需情況—2017-2018年11月城西板塊商品住宅成交、供應、存量情況2017.1-2018.11城西板塊商品住宅市場情況及存量情況2017年城西板塊商品住宅新增供應70.87萬㎡，同比增長38.05%；總銷19.21萬㎡（1337套），同比上升219.5%；總銷金額36.9億，同比增長373.9%；均價5842元/㎡，同比增加55.17%；2017年至今月均成交3.09萬㎡，備案高峰出現(xiàn)在2018年3月，達到11.49萬㎡；備案均價于2018年11月達到8998元/㎡，為歷史最高。但是銷售情況很差，客戶并不能接受這價格。

備注：數(shù)據截止11月15日小結：城西板塊2017年整體處于供大于求狀態(tài)，2018年下半年以來，供應量上升，預計年底前城西板塊有集中推量，區(qū)域板塊將供大于求，競品林立，競爭激烈。1市場分析1市場分析1.3區(qū)域市場—重點競品項目本案19年內預計競品入市貨量87萬方（不包含本案），整盤銷售周期內預計競品入市貨量118萬方（不包含本案）同期競爭，競爭壓力較大；通銀森林公館朗達壹號院荷塘月色悅雋時代中梁·鹽督府中庚香海新時代鹽瀆院子萬達大公館8.8萬方5萬方2018年2019年2020年2021年5萬方4.5萬方3.4萬方7.4萬方5萬方9.5萬方2.1萬方3萬方5.8萬方5萬方3.5萬方北大資源6.3萬方11.5萬方15萬方9.9萬方15萬方13.98萬方5.5萬方2.5萬方本案7萬方4.6萬方半島花園7萬方3萬方驛龍華府8萬方8萬方1市場分析整體市場2016、2017年火爆的行情之后，逐漸回歸理性。盡管截止2018年11月市區(qū)總成交量環(huán)比2017年減少11.26%，但同比近3年樓市成交情況，仍處于較為平穩(wěn)的態(tài)勢。全市庫存去化周期9.6個月。截止2018年11月鹽城市商品住宅市場成交量共計297.33萬㎡，成交均價為9764元/㎡；2017-2018年11月，鹽城城西板塊月均成交4.72萬㎡，截止到2018年11月庫存43.7萬方，區(qū)域庫存去化周期9.2個月。2019板塊推盤總量預計87萬方，按月均3.55萬方去化速度，未來一年內區(qū)域板塊的庫存量去化周期需要24.5個月。未來銷售期內包括有在售競品有森林公館、荷塘月色、悅雋時代、大公館、香海新時代、鹽瀆院子等；以及待售的鹽督府、驛龍華府、北大資源，產品也包含高層、洋房與疊墅全線產品，整體市場競爭激烈。其中目前所有競品項目銷售量很低，除了新城悅雋時代，每月可保持銷售80套左右。區(qū)域市場2018年下半年及2019年上半年，區(qū)域板塊競爭激烈度將遠遠大于城南、城東等熱點板塊市場總結1市場分析2.1競品分析通銀森林公館在大品牌開發(fā)商入駐之前，一直是城西品質標桿樓盤。去化也一直高于其他周邊項目，價格也是最高。售樓部外立面包裝檔次較低，簡單。整個售樓部未有英倫風格的體現(xiàn)。示范區(qū)景觀沒有點睛之筆，綠植的品種較少，沒有太多層次感，體驗感較差。樣板房未能給客戶好的體驗，甚至會有負面影響，因為沒有氛圍和未能體驗到家庭基本需要陽光、溫暖?？傮w給人的感覺陰冷。1市場分析2.1競品分析石榴·鹽瀆院子此項目作為直接競品，產品有高層、疊拼。位置不靠主干道，前期宣傳調性很高。走中式古典文化風格，在這城西區(qū)域并不受待見。首開成績較差，后期加推疊拼，因為價格便宜，去化還可以。石榴·鹽瀆院子項目為新中式風格。售樓處從入口即點綴植物、水系景觀，做到了一步一景簡潔精致。售樓處內部空間大氣，裝飾布置雅致且有格調。從售樓處到樣板間需要曲徑前往，一路有景觀相伴環(huán)境幽雅。樣板間設計同樣采用了新中式風格，裝修精致有格調，樣板間采光通透視野較好。整體展示面的體驗為特色新中式、品質感、空間從容適度且層次感豐富。首開失敗原因：前期宣傳調性很高但后期沒能相應落地，品牌宣傳過多，忽略了最根本的產品和賣點宣傳。銷售線客戶把控能力差，導致辦卡轉認籌率很低，認籌轉成交更低。導致開盤失敗，以致于后期再難打響。1市場分析2.1競品分析新城悅雋時代新城悅雋時代項目為大都會風格。從停車場開始到售樓處布置簡潔大氣，環(huán)境幽雅。售樓處外立面恢弘氣派，且風格獨特。內部空間設計大氣且層次多樣，接待禮儀富有崇高儀式感。處處細節(jié)彰顯尊貴感，時時刻刻保持售樓部人氣！銷售員辦公地點直接設置在客戶休息區(qū)售樓部內部氛圍營造較好。1市場分析2.1競品分析新城悅雋時代從品牌展示區(qū)、工法品質展示區(qū)、樣板間展示區(qū)的講解接待。從視覺、聽覺、嗅覺的全方位體驗都是嚴挑細選，精細雕琢。整體展示面的體驗為風格氣勢恢宏，布置精選考究，五星級酒店式高規(guī)格禮遇。整體體驗表現(xiàn)為崇高禮遇，倍享尊崇的精致生活生活感。悅雋時代被評為十大人氣樓盤，在區(qū)域內銷售也是最好的，相比較此項目更注重工藝的展示和業(yè)務員的培訓。成功原因：售樓部包裝上檔次，銷售員的基本功和培訓非常到位，從形象崗到銷售員接待，到講解員和各個功能區(qū)物業(yè)人員，整個看房流程都盡顯客戶尊貴，體驗感超強。1市場分析萬達大公館項目建筑風格為民國風格。售樓處為個性集裝箱組合，整體色彩明亮。售樓處建筑外部較為普通，售樓處景觀也較少，售樓處整體調性較為普通。內部空間較小，缺乏工法展示區(qū)與樣板間，整體展示面較為簡單普通。2.1競品分析萬達·大公館大公館區(qū)域位置屬于城中范圍，商業(yè)配套也更是作為一個大賣點。整體銷售均價9900，單價并不高，由于戶型整體較差面積偏大，已開盤剩余貨量偏多。1市場分析2.2競品樓盤各自的標簽新中式大宅大品牌高調性城中萬達廣場大平層本土房企產品線豐富位于主干道交通便捷萬達大公館石榴鹽瀆院子森林公館351246新中式大宅別墅群價格實惠大品牌產品線豐富面積段小大品牌吾悅廣場智能一體化中庚香海新時代荷塘月色新城悅雋時代1市場分析2.26大競品分析總結競品名稱

風格產品調性評分近期去化熱度森林公館英倫高層、洋房、聯(lián)排、雙拼、小高層鹽瀆院子新中式高層、疊拼大公館國民高層、洋房悅雋時代大都會高層、小高層、聯(lián)排、疊拼、公寓荷塘月色新中式高層、別墅香海新時代英倫高層、小高層、別墅大品牌的入駐更注重調性的提升個客戶的體驗感。而客戶也并不在乎建筑風格，產品的多化行也并沒能很大影響銷售，也沒因為有別墅產品所以提高樓盤檔次，客戶在意的只是面積的大小和總價的高低。所以，本案不管產品線如何照樣可以用客戶的體驗感打出高調樓盤。客戶定位本案從土拍成為城西地王，項目價格決定客戶群。022客戶定位2.1森林公館近7個月來訪和成交量開盤期間有沖刺，但是每次開盤前期蓄客時間很長，平均有4個月，11月份開盤沒有蓄客時間再加上整個市場行情恢復平穩(wěn)狀態(tài)，去化更是一般。洋房開盤洋房開盤高層開盤洋房開盤洋房開盤高層開盤高層開盤2客戶定位2.2森林公館近7個月成交客戶分析成交客戶還是由西鄉(xiāng)客戶群體為主，但是在10月份后急劇下降，單價的漲價趨勢導致西鄉(xiāng)客戶群積壓至高新區(qū)價格優(yōu)惠樓盤，而城中、城東、城南、外地客戶由于房價擠壓外溢至城西樓盤。成交客戶以剛改為主，以老城區(qū)工作單位為主，城南由于價格偏高而選擇城西項目。2客戶定位2.1森林公館近7個月成交客戶分析成交客戶還是最關心單價的高低，其中關心學區(qū)問題呈一個上升趨勢的波動，其中投資客在房價的持續(xù)高升的行情下幾乎沒了。2客戶定位2.2森林公館近7個月未成交客戶分析未成交客戶大多數(shù)因為單價和總價太高而未能購買，部分客戶最終選擇了項目競品，其中吾悅占較多推出大量工抵房，價格十分抄底。也有很多客戶選擇了悅雋，市調顯示，客戶更青睞于體驗感和現(xiàn)場的氛圍，很容易現(xiàn)殺。2客戶定位2.3森林公館近7個月客戶分析森林公館在6月30號四棟洋房開盤后，后續(xù)銷售去化一般，主要原因是因為紅郡地塊拿下后，為后期能提高紅郡均價，也因為紅郡的地王價襯托公館，成功拍地第二天就單價上漲700元每平方，去掉前期的認籌優(yōu)惠：客戶難以接受這大力度漲價，導致漲價后去化很差，尤其別墅直接停銷，后期還是采用特價房形式產出去化。在此基礎判定，區(qū)域產出客戶價格接受點高層9100左右；洋房11000左右。部分客戶會因為學區(qū)而選擇購買，在火爆市場的洗禮下，周邊客戶幾乎掃光，或者剩余大部分因為購買力而無法選擇片區(qū)，從而考慮價格偏低發(fā)展中的高新區(qū)樓盤。高層均價8300左右拿地前拿地后高層均價9300左右洋房均價10500左右洋房均價11500左右別墅均價13500左右別墅均價19000左右項目定位03通銀品牌，本土實力房企，在鹽城目前有14個項目，成為鹽城本土最大房企，口碑也是很好。項目緊鄰城市主干道青年路及世紀大道，全城通達優(yōu)勢（Strength）緊鄰鹽城內環(huán)高架，出行便利品牌開發(fā)商紛紛入駐，區(qū)域土地供應加大城西為屬于城市價格洼地，未來溢價空間可期機會(Opportunity)商業(yè)配套只有一座萬達廣場，配套資源尚未成熟目前常住人口較低城西非城市重點發(fā)展版塊，短期內客戶未能認可城西片區(qū)劣勢（Weakness）2018年下半年市場供應量大，關注度分散，客戶被分流區(qū)域內品牌開發(fā)商眾多，未來競品的產品同質化嚴重，導致未來競爭激烈區(qū)域位置拍地價格最高，成本最高。威脅（Threat）3項目定位優(yōu)劣勢分析3項目定位3.1參考直接競品森林公館優(yōu)劣勢，尋找機會點和突破點：優(yōu)劣勢森林公館森林紅郡地價拍地早，地價便宜榮獲城西地王價大市場項目一半得到市場助力市場恢復理性期，市場大部分項目靠特價去化產品高層、小高層、洋房、別墅高層、小高層陣地包裝簡單，未有尊貴體驗

更尊貴的體驗，更精致的工藝展示項目調性在大品牌的對比下很普通突破片區(qū)標簽，打造屬于地王標簽銷售價格價格高于周邊競品，明顯去化困難對應產品、市場、調性、包裝、地價做合理銷售單價3項目定位3.1參考直接競品鹽瀆院子的首開失敗，我們要避免問題：劣勢鹽瀆院子推廣線不落地前期宣傳調性高，品牌形象火速打開，但是后期宣傳還是以品牌為主，產品信息很弱，宣傳不落地，導致后期收客沒有方向沒有產品價值點推廣支撐。業(yè)務員基本功欠缺業(yè)務員以新人為主，沒有經驗，導致有效準客戶群的流失。客戶把控力差。策劃線和銷售線分歧大開盤未能按照原先計劃執(zhí)行，而是臨時決定開盤，首次開盤采用暗開，開盤現(xiàn)場氛圍布置沒有，連銷控都沒。銷售氛圍極差，導致大部分客戶流失。拓客方向迷?？蛻羧耗：乜蜎]有計劃，導致業(yè)務員大部分時間浪費。為完成任務產出大量水客，后期洗客銷售員把控力差，導致開盤實際去化和前期想象差別很大。銷售人員變動大銷售人員一直在離職和補充的狀態(tài)，從開始的30人團隊，后期一直保持20人左右?；乜盥龑е鹿こ滩眶[因為拖欠工程款，導致工程部人員之間在售樓部拉橫幅要求支付工程款。3項目定位3.1參考直接競品新城悅雋時代，我們要學習：優(yōu)勢悅雋時代陣地包裝從設計到材質都貴顯大氣，彰顯項目調性，擁有作為高新區(qū)標桿項目應有的姿態(tài)。尤其品牌展示區(qū)和工藝展示區(qū)，在區(qū)域作為第一個開始重視品牌和工藝展示的項目，事實也證明了，對客戶很有吸引力。業(yè)務員業(yè)務員經驗豐富說辭、接待、殺客實戰(zhàn)能力都很強，所有業(yè)務人員有沖勁。（業(yè)務人員配置甲方30人，乙方12人左右；甲方銷售底薪平均7000多，提點最高7.44‰，對應薪資業(yè)務員更愿意吃苦干業(yè)績，也很少有業(yè)務員調動）物業(yè)服務從形象崗到開門服務，客戶未進售樓部內部就能感受到滿滿的尊貴感，這對于客戶的第一印象很重要。（業(yè)務人員配置1個主管，10個客服，12個保安，12個保潔?，F(xiàn)場的尊貴體驗感離不開物業(yè)人員的配置和服務質量）推廣線線上推廣多，推廣信息很注重時效性。3項目定位本案已有標簽分析物業(yè)服務地段品質品牌國家一級資質江蘇品牌房企以建筑致敬未來本土房企領航者，深耕十二載，如今十三盤聯(lián)動輝耀鹽城，業(yè)績、口碑雙豐收綠城物業(yè)用服務贊美生活強強連袂，綠城物業(yè)，貴胄級禮遇的貼心服務，提供優(yōu)質、高效的尊崇體驗

匠心筑造品質社區(qū)根植本土尊品臻享青年正脈黃金區(qū)位緊鄰萬達悅攬繁華自從高新區(qū)2015年晉升了國家級，城西的發(fā)展開始日新月異。青年路高架通車，城西納入一環(huán)五射快速交通體系，全城五大商圈，瞬息即達。商業(yè)、醫(yī)療、教育等各方面生活配套日益完善，城西的繁華生活指日可待。北大資源、石榴集團、中梁控股集團紛紛入駐，未來居住氛圍濃郁。

3一、景觀設計興邦·中央公園于世界范圍內甄選頂尖大師團隊，匯集世界智慧，綻放峰界品質。以時代眼界鑄造理想風骨，以大匠風范淬煉人居精品，攜手精琢無可復制的鹽都人居新封面。內江萬晟運動公園公園將景觀設計與城市運動休閑完美結合，為城市公園設計樹立了新的典范。公園的綠地空間并未多加修飾，承接著天然的坡地地形為城市居民提供多樣化的娛樂休閑活動場地。將景觀設計與健康休閑完美結合打造城西第一“自然健康”樓盤。3一、景觀設計一帶+六組團六大組團串聯(lián)360°社區(qū)全景中央公園

追風場未來寵物家春華秋色光森林曙光樂園星光大道星光大道——中軸景觀帶星光大道，作為社區(qū)中軸景觀帶，道路兩旁采用高大喬木列植的種植形式，以及震撼的燈光效果，像高高的衛(wèi)兵，歡迎歸家的主人；灌木修建成規(guī)則式模紋，強調景觀軸線的序列感和延續(xù)性；突出強調景觀視覺上的強大沖擊力，營造出統(tǒng)一大氣的軸線景觀。3一、景觀設計一帶+六組團六大組團串聯(lián)360°社區(qū)全景中央廣場

追風場未來寵物家春華秋色光森林曙光樂園星光大道組團一——未來寵物家所謂人性化景觀設計，就是除了每位家庭成員，包括你的寵物都要照顧到。萌寵公園為寵物設計了專門的科技感活動區(qū)域，寵物可以順S形步道環(huán)形散步。還可以訓練它鉆狗洞，走平衡木，繞樁等。狗狗在活動時，主人可以在遮陽傘下休息。而周邊封閉的矮圍欄保證了觀賞人士的安全。3一、景觀設計一帶+六組團六大組團串聯(lián)360°社區(qū)全景中央公園

追風場未來寵物家春華秋色光森林曙光樂園星光大道組團二——光森林以森林景觀為主體，在一定的自然資源景觀的基礎上，配合園林景觀藝術，打造優(yōu)美的自然景觀，突出自然，野趣，通過合理的開發(fā)和景觀布景，燈光配合，打造生態(tài)休閑相結合的城市后花園。浪漫又有點科技感的雨下的會怎樣？靜謐的樹林里居然隱藏著這些秘密，如果下著這樣的雨你一定不會宅在家了。在這里和自然來一次親密接觸。3一、景觀設計一帶+六組團六大組團串聯(lián)360°社區(qū)全景中央公園

追風場未來寵物家春華秋色光森林曙光樂園星光大道借鑒NIKE在菲律賓首都馬尼拉建造的體育場，在社區(qū)打造鞋型跑道，跑道內圈有LED屏幕墻，它可以記錄和追蹤你跑步時的動態(tài)圖像，將你跑步的信息傳到LED屏上。

在社區(qū)青年活動區(qū)域打造“追風場”概念組團，宣揚運動精神，青春時尚潮流。組團三——追風場3一、景觀設計一帶+六組團六大組團串聯(lián)360°社區(qū)全景中央公園

追風場未來寵物家春華秋色光森林曙光樂園星光大道社區(qū)內特設長者空間，種植春秋變色樹種——春花秋葉，四季分明。閑暇時刻邀上老友下棋品茗閑聊人生，休息椅休息臺在活動間隙緩解疲勞，晚年生活也別樣精彩。組團四——春華秋色（長者空間）3一、景觀設計一帶+六組團六大組團串聯(lián)360°社區(qū)全景中央公園

追風場未來寵物家春華秋色光森林曙光樂園星光大道以“動”為主題，設置了特別的兒童活動空間，創(chuàng)造色彩飽滿又雅致的活動場所，既提供了一個輕松閑適的活動空間，又能作為整個展示區(qū)的一個亮點成為參與室外活動、交流的場所。組團五——曙光樂園（兒童活動區(qū)）3一、景觀設計一帶+六組團六大組團串聯(lián)360°社區(qū)全景中央公園

追風場未來寵物家春華秋色光森林曙光樂園星光大道由于社區(qū)公園的嚴重缺乏，許多市民只能選擇就近在這些點狀公園綠地進行著高強度的社區(qū)活動，為了使市民能夠更好的利用點狀公園綠地，本研究將通過案例調查研究，探討如何將這些新出現(xiàn)的點狀綠地空間賦予社區(qū)公園的某些功能，使市民不但能出門見“綠”，而且能就近獲得宜人的日常交流活動場所。組團六——中央公園3一、景觀設計停車場示范區(qū)售樓部崗亭區(qū)樣板房2.景觀——銷售展示區(qū)1利用項目大門景觀，直接采用半轉盤式引導客戶至停車場，在經過物業(yè)人員引導進入售樓部。售樓部后面是一片整體的景觀區(qū)，走到底是樣板房區(qū)。整個景觀區(qū)可以打造出與其他競品不一樣的體驗感受。設計每個景觀點，打造屬于每個點的故事。停車場綠化打造崗亭區(qū)形象崗樣板島3一、景觀設計直接崗亭區(qū)引導客戶至小區(qū)地下停車場，在地下停車場開始做好示范區(qū)引導客戶至1樓售樓部大廳，辦公區(qū)設置在2樓。售樓部后面是一片整體的景觀區(qū)，走到底是樣板房區(qū)。整個景觀區(qū)可以打造出與其他競品不一樣的體驗感受。商業(yè)售樓部示范區(qū)入口處崗亭區(qū)樣板房商業(yè)氛圍打造入口處直接采用小區(qū)大門利用霧森系統(tǒng)和園林式景觀，打造不一樣的示范區(qū)，讓客戶體驗更強。2.景觀——銷售展示區(qū)23一、景觀設計商業(yè)售樓部示范區(qū)入口處崗亭區(qū)樣板房2.景觀——銷售展示區(qū)2商業(yè)包裝：展示系統(tǒng)調整和生活情景的展示通過新的形象包裝推動商業(yè)價值再提升，吸引人氣，強化商業(yè)信息，改變現(xiàn)有商業(yè)格局商業(yè)未來生活情景的展示與嫁接項目現(xiàn)場生活示范區(qū)落實，提前展示生活遠景，打消客戶對于區(qū)域偏且配套不足的抗性3二、項目設計（科技住宅）濱江保利·翡翠海岸項目將融匯濱江第四代科技華宅體系和保利第五代居住產品之精華，憑借不可取代的地理占位、天生的地脈優(yōu)勢，打造集“安全”、“智慧”、“便捷”、“健康”理念于一身的科技華宅新封面。一鍵交費：與繳費終端合作，定制終端還款一站式服務。全天候快遞管家：與快遞物流合作，24H憑驗證碼至服務中心自取物品。行走的生鮮：“生鮮食行”一鍵預訂，按時至服務中心取用。線上跳蚤集市：線上跳蚤集市平臺，交易閑置物品。EASYOFFICE定制服務：專車化上門洗衣、洗車、EVCARD低碳環(huán)保租車定制服務。新風系統(tǒng)凈水系統(tǒng)社區(qū)APP便民服務智能安防全屋智能將科技與生活完美結合打造城西第一“科技住宅”樓盤。智能社區(qū)3項目設計（科技住宅）1、社區(qū)智能系統(tǒng)——全屋健康系統(tǒng)全屋凈水系統(tǒng)入戶端——中央凈水系統(tǒng)

廚房端——直飲水系統(tǒng)客餐廳/臥室端——終端飲水系統(tǒng)

衛(wèi)生間——中央軟水系統(tǒng)全屋新風系統(tǒng)3項目設計（科技住宅）2、社區(qū)智能系統(tǒng)——智能安防電子脈沖周界圍欄：系統(tǒng)具備圖文顯示入侵報警防區(qū)的功能，發(fā)生入侵報警時系統(tǒng)可聯(lián)動報警防區(qū)的強光燈自動點亮，同時防區(qū)的監(jiān)控視頻圖像會自動聯(lián)動切換到監(jiān)控中心的主屏上。無報警時，照明燈光可減弱或熄滅；數(shù)字視頻監(jiān)控系統(tǒng)全社區(qū)監(jiān)控：1、在兒童活動區(qū)、景觀游泳池、戶外戲水池設置監(jiān)控視頻，通過可視對講系統(tǒng)，戶內家長可事實掌握兒童動向；2、社區(qū)入口、圍墻、單元入戶等設置監(jiān)控；3、地下車庫360°視頻監(jiān)控，保障女業(yè)主安全問題和車輛安全問題；視頻監(jiān)控室全方面監(jiān)控電子脈沖圍欄3項目設計（科技住宅）2、社區(qū)智能系統(tǒng)——智能安防安防系統(tǒng)：侵報警系統(tǒng)是指當非法侵入防范區(qū)時，引起報警的裝置，它是用來發(fā)出出現(xiàn)危險情況信號的。1、入侵報警系統(tǒng)就是用探測器對建筑內外重要地點和區(qū)域進行布防。它可以及時探測非法入侵，并且在探測到有非法人侵時，及時向有關人員示警。譬如門磁開關、玻璃破碎報警器等可有效探測外來的人侵，紅外探測器可感知人員在樓內的活動等。2、一旦發(fā)生人侵行為，能及時記錄入侵的時間、地點，同時通過報警設備發(fā)出報警信號，簡而言之，就是更好的保護我們工作生活的區(qū)域，免遭不法分子入侵，從而功能更好的保護我們的人身安全和財產安全。3項目設計（科技住宅）3、社區(qū)智能系統(tǒng)——社區(qū)APP社區(qū)APP說明：一、業(yè)戶停車APP端功能1、停車系統(tǒng)全部采用車牌識別系統(tǒng)進入車場，月保車輛同時采用APP布防進場車場。2、入場后一鍵APP鎖車，在未解鎖前，車輛無法自動通過車牌識別系統(tǒng)離場。3、可預約來訪親朋好友的車輛臨時授權進入，并可選擇代為支付停車費用的功能。4、對預約來訪登記車輛臨時授權的同時系統(tǒng)具備與可視對講門禁系統(tǒng)關聯(lián)對來訪人員發(fā)放APP開門的功能。5、自動續(xù)約月保、年保，在線繳費。二、業(yè)戶端云對講APP功能：1、可接受來訪人員發(fā)出的視頻呼叫；2、可遠程開門；3、可遠程查看單元門口機監(jiān)控視頻；4、可接受視頻留言；5、手機APP搖一搖等開門功能；三、可和社區(qū)O2O，社區(qū)金融等功能融合，增加客戶黏著度，爭取最大利益；四、其它擴展功能；五、所有功能模塊廠家需對我司開放數(shù)據對接權限。3項目設計（科技住宅）4、社區(qū)智能系統(tǒng)——智能化裝置智能路燈根據不同時間段自然光線進行燈光補充，讓燈光環(huán)境保持在友好的范圍內，避免出現(xiàn)燈光過于刺眼、或是過于昏暗的情況。景觀燈合理利用人對光與色的不同心理感受各色的燈光組成的造型，在精神上減輕疲憊感，社區(qū)夜間活動同樣引人向往。智能車庫通明天井，敞亮風井，智能燈光設計，保證無陰暗角；并采取景觀化處理，避開景觀良好的活動區(qū)域。3項目設計（科技住宅）4、社區(qū)智能系統(tǒng)——智能化裝置云可視對講門禁系統(tǒng)：1、具有人臉識別功能，并支持來訪人員或未帶卡的業(yè)主使用云可視對講，在社區(qū)主入口或入戶大堂入口，與業(yè)主家里可視對講分機或業(yè)主綁定手機建立視頻會話，被叫方可確認后可遠程開門；2、系統(tǒng)兼容刷業(yè)主卡開門，業(yè)主綁定的手機APP開門；3、與云智能停車系統(tǒng)關聯(lián)，接收驗證預約來訪人員APP開門的功能；4、管理后臺具備由物業(yè)管理系統(tǒng)導入業(yè)主資料信息能力，可靈活根據業(yè)主需要綁定關聯(lián)手機號；5、門禁系統(tǒng)采用三棍閘+小鐵門+APP開門的方式；6、預留聯(lián)網接口。一鍵呼梯系統(tǒng)：電梯刷卡到戶，為業(yè)主保障私密與安全。要出門時，收拾東西的同時一鍵呼梯，省去了等待電梯的時間，方便又快捷。一鍵呼梯面板可視對講門禁系統(tǒng)人臉識別可視對講系統(tǒng)3項目設計（科技住宅）5、社區(qū)智能系統(tǒng)——全屋智能聯(lián)合小米、美的等智能家居品牌項目，聯(lián)合打造項目智能家居系統(tǒng)基礎功能——安防、監(jiān)控、模式管理等亮點功能——老人小孩遠程看護系統(tǒng)，小區(qū)公共監(jiān)控系統(tǒng)查看，以公共部位、游樂設施等為主3展示面VR科技售樓處打造為用戶帶來逼真的視覺體驗享受，開創(chuàng)體驗式房產營銷新玩法，穿越未來家，來一場說走就走的VR家園漫游！VR區(qū)位沙盤。用戶可直觀感受項目的布局，區(qū)位優(yōu)勢，對未來升值潛力做到眼中有物，心中有數(shù)。還可自主選房，選定房間號，直接進入房間進行室內漫游。1.項目現(xiàn)場生活示范區(qū)落實，提前展示生活遠景，打消客戶對于區(qū)域偏且配套不足的抗性。3展示面2.打造品牌墻和工藝展示區(qū)，在細節(jié)上給予客戶尊貴體驗感。3展示面3.情境化生活展示——科技樣板展示區(qū):AR造夢AR（虛擬現(xiàn)實）+VR（增強現(xiàn)實）：利用APP線上模擬，將樣板區(qū)打造成“江蘇首個AR生活體驗區(qū)”。3三、項目情懷挖掘區(qū)域內可宣傳的歷史或者人物，大肆渲染作為一個宣傳點。編造符合項目的故事情節(jié)，表達本項目的情懷3四、人性化設計無障礙設計所有道路都是見階見坡，坡度設計為1:12，為輪椅、童車、手推車、殘障人士提供方便。45公分恒溫座椅45公分寬座椅符合人體工程學的尺度。大理石材質座椅，冬天坐著不會太冷，夏天坐著不會太熱。戶外插座、wifi散落在社區(qū)各地的戶外插座，社區(qū)wifi全覆蓋，及時解決業(yè)主對外聯(lián)系、使用電子產品的需求。兒童保護兒童區(qū)關注效果，更關注安全：縮小繩網網孔大小避免孩童踏空，增加圓餅踏板花紋紋理減少打滑風險，更對裝置的各類配件嚴格要求，保證建成設備的表面光滑、安全環(huán)保。3四、人性化設計人性化規(guī)劃系統(tǒng)——霧森系統(tǒng)霧森系統(tǒng)說明：對于城市存在的高溫、空氣污染等問題，霧森系統(tǒng)可以提供卓越的降溫增濕功能、出色的抑塵能力以及豐富的負氧離子；景觀效果：1.提升美感：霧森在開啟時會持續(xù)不斷的散發(fā)霧氣，遠觀如夢如境；2.豐富景觀：與現(xiàn)有景觀結合，極大豐富了景觀的層次；3.凈化空氣：霧森范圍內，負氧離子的濃度是城市的十倍，起到凈化空氣的作用；4.降溫增濕：與環(huán)境中的空氣結合，并快速吸取周圍的熱量；5.植物養(yǎng)護：增加保持植物的濕度，減緩綠植水分流失；3五、物業(yè)服務做足尊貴體驗感，配置足夠的物業(yè)人員。每個看房環(huán)境都配置相應物業(yè)人員。業(yè)務人員配置參考悅雋時代：1個主管，10個客服，12個保安，12個保潔?，F(xiàn)場的尊貴體