房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案報(bào)告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK目錄 刷一、船宏觀市場(chǎng)分析1、永川概述料永川位于重慶抗西部，東鄰江臟津區(qū)，東北靠乞壁山縣，北界菌銅梁縣，西接蓬榮昌縣，南與哀四川省合江縣蔽、瀘縣接壤。獻(xiàn)距市區(qū)56公新里何，離成都27期6公里。成渝皂鐵路、成渝高攏速公路橫貫全控境，長(zhǎng)江流經(jīng)腿南端。隊(duì)全區(qū)幅員面積霧1576平方黑公里，轄16勿個(gè)鎮(zhèn)，7個(gè)街須道辦事處，征人口110萬(wàn)細(xì)人，其中城區(qū)誘面積43平方班公里模，城區(qū)人口4疏2.8萬(wàn)人。抄是重慶市規(guī)劃老建設(shè)的職業(yè)教慧育基地和區(qū)域?qū)Ｐ灾行某鞘?。志永川隸屬于重加慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)及圈內(nèi)，是六大址區(qū)域中心城市谷、大重慶城市蘇核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，煤重慶渝西重鎮(zhèn)額。即將開通的燙成渝快鐵途經(jīng)厭永川，屆時(shí)，賭永川經(jīng)濟(jì)將迅腫猛騰飛，也為吐地方發(fā)展帶來(lái)犁更大機(jī)遇。2、自然環(huán)境氣候特點(diǎn)父永川屬于亞熱心帶季風(fēng)性濕潤(rùn)屬氣候，平均氣禍溫18.2劑℃溫，最高氣溫3搜9扣℃籃，最低氣溫2挨℃胞。年平均無(wú)霜播期317天。蹦轄區(qū)內(nèi)云霧山蔑、黃瓜山、陰暖山、箕山等5嘆條低山山脈呈截東西—西南走素向，成川字排替列。地方特產(chǎn)增地方特產(chǎn)有永醬川豆豉、松花分皮蛋、來(lái)蘇豆訂干、來(lái)蘇香腸燥、永川梨和露禾華濃、百年好童合系列低度白躬酒，其中，永神川豆豉、松花蟲皮蛋為全國(guó)特相產(chǎn)。旅游資源諒永川是全國(guó)優(yōu)左秀旅游城區(qū)。撐北有風(fēng)光旖旎繪的茶山竹海，火南有山青水秀趣的衛(wèi)星糊、四蓄季飄香的國(guó)家稠農(nóng)業(yè)生態(tài)示范魔園——百里水只果長(zhǎng)廊和野趣縮十足的重慶野搶生動(dòng)物世界；舊有全國(guó)首例發(fā)燙現(xiàn)的恐龍化石顏—乓—上游永川龍屈;有全國(guó)著名趴金石微刻藝術(shù)信家劉聲道的作夸品——三教鎮(zhèn)鼠石龍山摩崖石及刻;有杜甫所就書的“萬(wàn)年松毯化石”；有奇脊山怪石組成的提男、女石筍山功，有大文豪蘇題東坡留連之地敲——來(lái)蘇梳妝僻臺(tái)，以及宋代轎石刻——佛巖策寺等風(fēng)景名勝課。其中以“茶勢(shì)、竹、石”三茫大特色旅文化福游資源尤為引逢人注目。3、人口狀況美截止到201房3年末，永川誤區(qū)HYPERLINK弊常住人口汁106.8萬(wàn)業(yè)人，其中城鎮(zhèn)于常住人口65筒.92萬(wàn)人；HYPERLINK墻戶籍人口征113.1萬(wàn)周人，其中，男仔性57.8萬(wàn)耳人，女性55錦.3萬(wàn)人；農(nóng)任業(yè)人口75.桃7萬(wàn)人，非農(nóng)后業(yè)人口37.挖4萬(wàn)人。噸（1）喇、演人口結(jié)構(gòu)星盛常住人口：為谷10暗6.8牙萬(wàn)人。其中城突區(qū)四個(gè)街道辦責(zé)事處常住人榨口為4燕7垮.85萬(wàn)人，賣占全區(qū)常住人謎口的44.7樓4北%犁；其它鎮(zhèn)街為執(zhí)5叢8.95乏萬(wàn)人，占全區(qū)膛常住人口的5獅5.26輸%革。盜性別構(gòu)成：男呀性為51.8櫻5萬(wàn)人，占總溫人口的50.扇60返%籍；女性為50歸.62萬(wàn)人遭占總?cè)丝诘?浙9籠.做40她%盟總?cè)丝谛詣e比存（以女性為1嘗00男性萬(wàn)水人，占總?cè)丝诓〉?9.40盲%賽。總?cè)丝谛詣e葵比（以女性為顆100，男性由對(duì)女性的比例過(guò)）為102.納43。臨年齡構(gòu)成：全健區(qū)常住人口中備，0仁‐卡14悉歲的人口為1舌7.50萬(wàn)人坐，占總?cè)丝诘慕?7.08；妹15粘‐邁64誤歲的人口為7總3.53萬(wàn)人末，占總?cè)丝诘乃?1.76；避65歲及以上市的人口為11膠.44萬(wàn)人，櫻占總?cè)丝诘?諸1.16。4、經(jīng)濟(jì)環(huán)境世永川區(qū)犬近年發(fā)展勢(shì)頭為良好，社會(huì)生渾產(chǎn)總值在重慶堤區(qū)級(jí)單位中排燥名前十，其中矛九龍坡以50汗0億的社會(huì)生惰產(chǎn)總值高居榜次首，萬(wàn)州區(qū)的胃增速最快，為岡25.7%的虧增值率，但是路永川的人均G霉DP又約高于般萬(wàn)扇州區(qū)，永川，戲正以健康快速帳的姿態(tài)穩(wěn)步前還進(jìn)。扭從上表也可以贊看出從199壺7—2010浮年人均收入也態(tài)是穩(wěn)步上升向所以地區(qū)財(cái)政豈收入逐年遞增墓、增幅明顯，辱其中伴隨永川驕區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速諸增長(zhǎng)，個(gè)人收狠入也是穩(wěn)步上前升，市民的經(jīng)宇濟(jì)條件得到很牲好的改善。地易方財(cái)政對(duì)社會(huì)玻保障與就業(yè)的駕投入在07年票激增，08年孤達(dá)到3.8億返，09年更達(dá)般到了4.2億絨元，10年甚掌至更多。社會(huì)栗保障與個(gè)人收突益的雙層增長(zhǎng)謙，直接促進(jìn)了筐地方消費(fèi)水平盟。撓永川2013值年1-5月，盟全區(qū)規(guī)模以上樹工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)漏產(chǎn)值182.質(zhì)74億元，同慢比增長(zhǎng)18.燃82%,環(huán)比末增長(zhǎng)0.96撲個(gè)百分點(diǎn)，完偉成全年目標(biāo)任非務(wù)的28.1賄%，差進(jìn)度1壤3.6個(gè)百分買點(diǎn)。其中，園開區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1窗28億元，同塵比增長(zhǎng)29.右48%，完成那全年目標(biāo)任務(wù)鋒的26.3%倉(cāng)，差進(jìn)度15樣.4個(gè)百分點(diǎn)球；其中，鳳凰賓湖工業(yè)園實(shí)現(xiàn)弓產(chǎn)值79億元槳，同比增長(zhǎng)3定3.73%，蔽完成全年目標(biāo)尖任務(wù)的25.街4%，差進(jìn)度鑼16.3個(gè)百濃分點(diǎn)；三教工副業(yè)園實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值務(wù)29.1億元或，同比增長(zhǎng)5究.02%完成萄全年目標(biāo)任務(wù)需的33.8%拒，差進(jìn)度7.健9個(gè)百分點(diǎn)；掀港橋工業(yè)園實(shí)按現(xiàn)產(chǎn)值19.樹9億元，同比切增長(zhǎng)64.7此1%，完成全寇年目標(biāo)任務(wù)的政22.1%，劫差進(jìn)度19.難6個(gè)百分點(diǎn)，格同比增長(zhǎng)64擴(kuò).71%，完除成全年目標(biāo)任敗務(wù)的22.1瞧%，差進(jìn)度1覺(jué)9.6個(gè)百分踩點(diǎn)。頭1-5月，全灰區(qū)規(guī)模以上工肚業(yè)所分布的7魂個(gè)行業(yè)中，電董子、輕工行業(yè)劃繼續(xù)保持告訴妹增長(zhǎng)，分別增路長(zhǎng)38.99刻%、32.7暗3%；建材、具機(jī)械和咽冶金行業(yè)保持竟較快增長(zhǎng)，分鋒別增長(zhǎng)28.程56%、23綢.25%、1趙3.73%。妙能源行業(yè)持續(xù)屑低迷，同比下童降4..89沉%。飼1-5月，全伸區(qū)工業(yè)固定資刻產(chǎn)投資完成4惰1.05億元卷，同比增長(zhǎng)1垂1.85%，瘡?fù)瓿扇昴繕?biāo)鐵任務(wù)的20.慰5%，差進(jìn)度銷21.2個(gè)百媽分點(diǎn)。其中，占61個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)私目完成固定自貴唱投資25.瘦89億元，占帥全區(qū)工業(yè)固定寄的63%。—欲—重慶市永川湯人民政府信息儀公開蜘重點(diǎn)工程建設(shè)揀進(jìn)展順利。重坊點(diǎn)項(xiàng)目42項(xiàng)榜，完成投資4渠7.5億元。久永川發(fā)電公司茶、永川理文紙蜜業(yè)等重點(diǎn)項(xiàng)工率程已建成投產(chǎn)隊(duì)。能源化工、昂機(jī)械制造等重輝點(diǎn)行業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)殿目投資均有大屋幅增長(zhǎng)2、療政策環(huán)境利寬用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，陡建設(shè)區(qū)域性商莖貿(mào)物流中心，糞培育大市場(chǎng)，嶺引進(jìn)大商家，娃大力發(fā)展商貿(mào)撤物流業(yè)，消費(fèi)資品市場(chǎng)穩(wěn)步擴(kuò)階大。其中財(cái)稅松優(yōu)惠包括增值咽稅，營(yíng)業(yè)稅，啊所得稅，契稅氧等稅務(wù)優(yōu)惠都傷有很大的支持否力度，而土地怨優(yōu)惠更是很大頭，特別是省級(jí)袖以上重點(diǎn)院校設(shè)在永川新辦大幅專以上職業(yè)院輸校的職教項(xiàng)目督，按成本地價(jià)宇供給土地5、文化環(huán)境蕩截止到201婆3年末，永川歇區(qū)有圖書館1沒(méi)個(gè)，公共圖書帳館藏書33.唇3萬(wàn)冊(cè)；綜合撫檔案館1個(gè)，疾館藏案卷13隊(duì)0272卷；線專業(yè)檔案館3貝個(gè)，文化館1判個(gè)，群眾藝術(shù)藥館1個(gè)；報(bào)社脫1家，201拍3年出版報(bào)紙龜378萬(wàn)份；缸電視臺(tái)、廣播戲電臺(tái)各1個(gè)，逐區(qū)級(jí)播控中心榨1個(gè)，鎮(zhèn)街廣習(xí)播站22個(gè)，膛村級(jí)播控室1羨64個(gè)；有線性電視用戶27結(jié).4萬(wàn)戶。晉永川文化底蘊(yùn)定深厚。永川恐燙龍、石松化石間聞名世界，茶直文化、石文化午、竹文化源遠(yuǎn)音流長(zhǎng)。孕育了宜清朝臺(tái)灣知府轉(zhuǎn)黃開基、“東據(jù)方梵高”陳子渠莊、微生物學(xué)濁家陳文貴、地稈理學(xué)家徐近之干、微刻藝術(shù)家橡劉聲道等名人攀，是中國(guó)國(guó)際扎象棋隊(duì)、中國(guó)拆跆拳道訓(xùn)練基邀地和中國(guó)美術(shù)肅家協(xié)會(huì)重慶寫族生基地。有各殊類職業(yè)院校3休0所，職教學(xué)抗生10.4萬(wàn)俘人。6、未來(lái)前景菌永川未來(lái)前景參美好。以“森叼林之城、溫馨快之都，職教之練城、人文之都淺，創(chuàng)業(yè)之城、奇財(cái)富之都，開緣放之城、商貿(mào)寄之都，茶竹之缺城、休閑之都貫”特色形象，梳城鎮(zhèn)面積達(dá)到瘋100平方公狠里，城鎮(zhèn)人口號(hào)達(dá)到100萬(wàn)恨人左右，努力免把永川建設(shè)成剝?yōu)閯e具一格、夠名至實(shí)歸的現(xiàn)及代大城市和區(qū)況域性中心城市教！房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理區(qū)域市場(chǎng)分析皆二、區(qū)域市場(chǎng)討分析賢1鄙、辟項(xiàng)目所在區(qū)域譽(yù)市場(chǎng)簡(jiǎn)述亡本地塊在鵲永川棠城公園愿對(duì)面，緊鄰人潑民大道東段，船到興龍湖4分果鐘左右，而到轎人民廣場(chǎng)也只熟有三分鐘左右劣。背靠巨宇江六南、恒大：泰么晤士清晨，旁添邊則是潤(rùn)錦：艷御瓏山、鴻翔赤—康橋生活公寺園，對(duì)面則是唯金城藍(lán)灣劇2讀、蓋區(qū)域市場(chǎng)在城帳市中的地位以公及發(fā)展趨勢(shì)語(yǔ)雜永川房地產(chǎn)市攀場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃閯偹拇蟀鎵K：新蘋城區(qū)板塊、老知城區(qū)板塊、城塌南板塊、城北貌版塊。菠誤而本項(xiàng)目地塊把所在的區(qū)域則拘是以人民廣場(chǎng)唇為中心向四周揭擴(kuò)散的新城區(qū)肅，而新城區(qū)經(jīng)顛過(guò)近幾年的城隊(duì)市發(fā)展，新城楚區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展波重心已逐步東收移，形成以體嶺育中心為核心設(shè)的新興區(qū)域，衛(wèi)該區(qū)域又以“排三湖”時(shí)代奏形響城市發(fā)展的舟樂(lè)章。望城北浙路以東，現(xiàn)永詢川新城區(qū)域。瓜本版塊土地供溫應(yīng)量大，市政獨(dú)規(guī)劃合理，城陪區(qū)環(huán)境優(yōu)美，匪樓盤品質(zhì)高,東近兩年開發(fā)稅的樓盤相繼增彼多，主要是以啄高層、小高層襲、花園洋房等柴中、高檔物業(yè)菠為主，高層價(jià)壓格在3700忌—4500元狗/例㎡江之間，在售洋刻房?jī)r(jià)格約款5200元/然平米；鹿但相對(duì)老城而棄言，新區(qū)公共端交通、客運(yùn)等漏市政配套尚不陰完善，核心商昆業(yè)中心缺乏主敘力大型商家支論撐，致使新區(qū)黨商業(yè)發(fā)展緩慢多。同時(shí)由于缺掃乏商務(wù)物業(yè)的歸供應(yīng)，導(dǎo)致新任區(qū)人氣不旺盛站，人流量較少悟?？蛻羧褐饕胍蕴嵘幼∑范|(zhì)的客戶為主臺(tái)。奉整體來(lái)講新城膛區(qū)無(wú)疑是永川摩城市發(fā)展的方尖向，區(qū)域經(jīng)過(guò)驕幾年的發(fā)展，榨目前整體形象崇較好，客戶接殃受度較高。貼3仇、鎮(zhèn)盜區(qū)域內(nèi)樓盤供唐應(yīng)量垂2010銷售膝面積排名前十甚的物業(yè)銷售面呆積局項(xiàng)目名際銷售套數(shù)扛銷售金額丑銷售面積繳朝野·水晶城菠融251料591837席59霞19021軋俊豪·中央大漫街疑119楊461028跌24暴14052滅永奧·巴塞羅字那雙98直381557盒92包9302貨祿川·廊橋水浸岸便100打235800鬧72效9207記鴻翔·康橋生潑活公園恐59咸265482還78豈7820腦水木年華醫(yī)78巖221804五15謊7497提銀山源嗽63獸176657蔬46累5954斜桓大·泰晤士黃清晨蝕60懇175739排98粒5543扎巨宇江南(二滿期)扶34雪998312求6她3020兼西城康郡漁29究665674絞9酷2965直均值塊泡267630濃76襲8438戒2011年怒永川區(qū)共成交究12000套平，面積112味.36萬(wàn)平方勞米，金額46拌.37億元。泊其中住宅成交床10493套壁，面積101摟.78萬(wàn)平方谷米，平均軍住宅建面均價(jià)售3972.5壓9元/平方米鐮。同比成交套較數(shù)增加36.診71%，面積痰增加28.0濾9%，金額增墳加25.02謀%。其中住宅盲成交套數(shù)增加根31.45%北，面積增加2瞇9.04%，做平均住宅建面吳均價(jià)上漲-1云08.43元們/平方米，增待幅-2.73爸%。裙2012永川剪新建商品房彎永川區(qū)共成交總16405套洋，面積143腎.92萬(wàn)平方托米，金額57涉.97億元。殖其中住宅成交蔬13793套哲，面積131央.34萬(wàn)平方倦米，平均住宅救建面均價(jià)38晴64.16元繡。

到2013年永鋼川樓市全年共遭成交1627借9套，面積1筑48.2萬(wàn)平帝方米，金額6犧5億元。其中務(wù)住宅成交14攪874套，面獵積140.4奶萬(wàn)平方米，平秋均住宅建面均挪價(jià)4195元窄/平方米。4、競(jìng)爭(zhēng)分析廉因?yàn)楸镜貕K處驚在以人民廣場(chǎng)挖為核心的新城詳區(qū)域，區(qū)域內(nèi)蟲供應(yīng)量大，品恨質(zhì)樓盤眾多，膏因此在一定程闖度上會(huì)對(duì)本地視塊的項(xiàng)目造成獨(dú)一定壓力。而預(yù)且該地塊緊挨孫人民大道，背穴靠昌州大道東客段，所以在外祖部環(huán)境方面相謠對(duì)于興龍湖會(huì)啟喪失一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)工。年度銷量排行械股格遺年度金額排行愛榜?！狧YPERLINK雖搜房網(wǎng)綜合整括理互通過(guò)對(duì)上表的囑分析，我們可猶以知道對(duì)于旁務(wù)邊的興龍湖是四最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)夢(mèng)手。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理項(xiàng)目條件與地塊分析全三、落項(xiàng)目條件與地笑塊分析膜（一）、項(xiàng)目嚼優(yōu)勢(shì)分析評(píng)1、拍項(xiàng)目地處城市闊中心。增2、忠臨近區(qū)政府、乳學(xué)校、人文價(jià)帽值高。貪3、傻四周配套設(shè)施摟齊全，消費(fèi)場(chǎng)控所距離近。險(xiǎn)4、擾東臨興龍湖，屑小區(qū)綠化面積慰廣，環(huán)境宜人草5、芽交通要道，出區(qū)行便利。棄（唇二）、線項(xiàng)目劣勢(shì)分析配1、瑞開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不磚足，品牌不夠蜓響亮。尿2、級(jí)環(huán)境吵雜，噪彩音污染嚴(yán)重。庸3、必開發(fā)成本較高翼。節(jié)4、筑地塊形狀受限陷導(dǎo)致開發(fā)受到彎一定限制。榜（三）、睜項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析盛1、褲政府大力支持規(guī)新城開發(fā)，升織值空間大。凱2、活房地產(chǎn)市場(chǎng)不法斷升溫，價(jià)值雅將進(jìn)一步提升丑。擇3、周永川房地產(chǎn)市劇場(chǎng)的快速發(fā)展蒜使投資者有較拉高的透支回報(bào)院率。淚（四）、旋項(xiàng)目威脅分析挑1、蓬競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分流犬客服，競(jìng)爭(zhēng)激兼烈。桶2、煩國(guó)家宏觀調(diào)控舌政策，帶來(lái)不悔穩(wěn)定性因素，扯形成威脅。輸3、網(wǎng)主城距離近，讀分流客服。蓬（五）、社綜合分析結(jié)論認(rèn)個(gè)針對(duì)不同購(gòu)買志源和消費(fèi)目標(biāo)騰，大打項(xiàng)目?jī)?yōu)逗勢(shì)因素牌，揚(yáng)頁(yè)長(zhǎng)避短并轉(zhuǎn)換最成營(yíng)銷推廣優(yōu)奶勢(shì)策略。銷售緩?fù)茝V做到避實(shí)塵擊虛。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析把四、主要競(jìng)爭(zhēng)抹樓盤分析押(一括）錯(cuò)、樓盤概況危

沾樓盤名稱：

您庭庭御立仇交房日期：似返2014年5董月悅開發(fā)商：孝盼血戰(zhàn)到底開發(fā)強(qiáng)有限公司帖公司資質(zhì)：烏職二級(jí)讀物業(yè)公司：財(cái)場(chǎng)血戰(zhàn)到底物業(yè)絨物業(yè)位置：千闖重慶文理學(xué)院夢(mèng)工程管理[s扔]1班亭物業(yè)費(fèi)：帆尋1.2元/月頓/平方米

糠建筑類型：亞帽多層及高層住刃宅為主，輔有弦部分商住結(jié)合迎付款方式：

貼一次性或按揭趣綠化率：迫約≥30%匹容積率：仔淡≤2.5%下建筑密度：包夢(mèng)≤30%胃(換二資）、價(jià)格分析乒海均為4500鑄元/平方米，愁價(jià)格范圍40獻(xiàn)00——50寒00元/平方溪米奏(三副）思、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：懼1.位置優(yōu)勢(shì)脆：位于人民大找道、人民北路掃之間，出行交續(xù)通便利。怕2.配套優(yōu)勢(shì)旬：對(duì)面是棠城克公園，便于散奇步、娛樂(lè)、健幣身。旁邊有百元佳超市，便于清購(gòu)物。劣勢(shì)：決1.周邊沒(méi)有霞學(xué)校，教育資絮源不豐富。露2.周邊環(huán)境毛較差，離公路捆較近，較吵鬧膽。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理項(xiàng)目整體定位大五、項(xiàng)目整體田定位晨本項(xiàng)目順應(yīng)當(dāng)跪今市場(chǎng)的變化翻，在缺乏旅游鐘資源的永川，阿打出“時(shí)尚住歐宅”的招牌，識(shí)來(lái)填補(bǔ)永川房篇地產(chǎn)市場(chǎng)空白占，以然風(fēng)光資震源及歷史人文這資源為強(qiáng)勢(shì)賣砍點(diǎn)，并以具有洗“新生活+新艇人居”的雙重值魅力來(lái)吸引消揪費(fèi)者，對(duì)開發(fā)恥商來(lái)講，投資巾回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將湖會(huì)大大降低，星對(duì)消費(fèi)者而言灌，產(chǎn)品的附加頁(yè)值已大于產(chǎn)品耕本身，提升了驗(yàn)商品的“功能聽價(jià)格比”，這悠樣也符合經(jīng)濟(jì)馬學(xué)的需求—。酸甲（一）、市場(chǎng)訴定位筆定位原則：適螞應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造式差異性。段根據(jù)小組的調(diào)寧查可將該項(xiàng)目褲定位組:遙“時(shí)尚住宅—?jiǎng)ⅰ巴ネビ⒆蟆杯h(huán)境與住爬宅的對(duì)話”。煉綠色細(xì)胞組織梨——生態(tài)環(huán)境享最重要的元素堂是“綠”和“駛水”民風(fēng).職自然.人回掠到自然,在那綢里安家因?yàn)楣纸咏匀粖示徒咏丝鞓?lè)躬的本源綠色仍家園上,公本項(xiàng)目規(guī)劃遵隱循“融入自然議”原則及“以器人為本”的消詠費(fèi)理論，以優(yōu)刮美的自然環(huán)境占和現(xiàn)代化的配滋套設(shè)施服務(wù)于后消費(fèi)者，共同凈構(gòu)筑綠色園林齡、畫中精品住斤宅。賣以中國(guó)傳統(tǒng)為盆根，創(chuàng)建人、榜自然、建筑于酒一體的生態(tài)居成住環(huán)境。它具增有綠色、休閑降、運(yùn)動(dòng)、交釀往四重功能，興是“人與自然揉和諧共生，人進(jìn)與環(huán)境交融互叼動(dòng)；居住與健手康同步呼吸，笛身份與尊貴彰期榮共顯?！钡膯矢呱小㈥?yáng)光的德大社區(qū)。詠（二）、產(chǎn)融品定位抵叮定位原則：突組出個(gè)性、創(chuàng)造拋差異性定位肥：“純健康生缺態(tài)型園林式住細(xì)宅”病集永川人文資掠源與現(xiàn)代高科趴技手段、現(xiàn)代棗材料相融合，查開發(fā)出立體、牲三度空間的生股態(tài)住宅商品。借轎1、居住環(huán)望境的一度空間愚彼一度空間，屬付消費(fèi)者個(gè)人的決私密空間，單喜元戶內(nèi)空間，民合理的空間布言局，良好的通脖風(fēng)采光，業(yè)主陣可享受到最好揚(yáng)的戶型結(jié)構(gòu)，傍并且可以根據(jù)卵自身需求營(yíng)造晝自己所需要的專一度空間，體熔會(huì)高科技帶來(lái)拳的幸福感。匆2、居住環(huán)腎境的二度空間居位二度空間，指紫開發(fā)商“以人乓為本”營(yíng)造的稅小區(qū)空間，具聰有科學(xué)的劃分脹領(lǐng)域空間、組票織空間的序列聚，遵循人的行劉為軌跡，安排落建筑群體。充皇分利用土地，位布置公共綠化櫻，營(yíng)造水景觀熱賞景點(diǎn)，提高館生活環(huán)境質(zhì)量間及親密鄰里關(guān)舒系。保障環(huán)境點(diǎn)質(zhì)量，合理分蝶配建筑密度。灶獨(dú)特的小區(qū)形怒象，滿足業(yè)主醋的精神需求。果銷3、居住環(huán)眼境的三度空間無(wú)逼三度空間，指庭小區(qū)周邊可借室用的自然環(huán)境范，如江景、山方景、水景、生躺態(tài)園，甚至小乖區(qū)的人文景觀縱也是住宅小區(qū)倒的一道風(fēng)景線劍。破本項(xiàng)目具有得范天獨(dú)厚的自然散環(huán)境優(yōu)勢(shì)，并砍利用人民大道噸的永川主要交既通要道，為業(yè)四主的出入帶來(lái)鞭便利，使小區(qū)獵與外界的交流架更加通暢，還糖可以利用該大呢道樹立自我形氣象。裹由一、二、三煌度空間構(gòu)成了秘“純健康生態(tài)羅型園林式住宅嘴”產(chǎn)品的成功買要素，也形成德了“永川商住則區(qū)”居住+休荷閑+投資（這洞里指商著鋪）的獨(dú)特個(gè)耗性，并創(chuàng)造了寨產(chǎn)品的差異性憲，使產(chǎn)品更具映有競(jìng)爭(zhēng)力，為鷹開發(fā)商達(dá)到未備來(lái)市場(chǎng)期望值谷提供保障。飾（三）、產(chǎn)傭品文化定位黎飽定位原則：講油究個(gè)性，追求板共性，提升產(chǎn)照品附加值。負(fù)定位：人與自友然環(huán)境相融合旱——環(huán)境與住葛宅的對(duì)話城犁市文化與鄉(xiāng)村瞇文化相融合舟傳統(tǒng)與現(xiàn)代相電融合。邀（四）、產(chǎn)品幣形象定位廳冊(cè)定位原則：提影升企業(yè)品牌形蚊象以及產(chǎn)品（悲物業(yè)）的知名蓮度、美譽(yù)度、燕社會(huì)認(rèn)知度。迷定位：現(xiàn)代逐城市新貴的“闊庭庭御立”—棋—顯示身份的盆“名片”沖產(chǎn)品形象定位暫不是開發(fā)商為老自己產(chǎn)品隨心喪所欲的定一個(gè)逮什么形象，而鏡是順應(yīng)消費(fèi)趨蓄勢(shì)、消費(fèi)心理攪、消費(fèi)追求，樹在消費(fèi)者向往電的“心里”的核定位，在消費(fèi)訂者心里樹立起變產(chǎn)品的形象，奸讓消費(fèi)喜歡，可認(rèn)同并追求，牌并與消費(fèi)者自洗己身份相匹配到，使住在該小歉區(qū)的業(yè)主有一欲張尊貴的“名飛片”。揀（五）、商業(yè)閱配套的綜合定腫位建議裹架定位原則：提牧升項(xiàng)目綜合素補(bǔ)質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)努商的“以人為典本”的服務(wù)理邁念嗎定位：以服務(wù)賀小區(qū)業(yè)主為輔喂，服務(wù)社會(huì)為荷主。辛本項(xiàng)目沿街商上鋪，如果單純信為小區(qū)業(yè)主服五務(wù)，根據(jù)小區(qū)福規(guī)模和居住位堪置，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)柏買力資源不足變，而造成商輔牙經(jīng)營(yíng)者“無(wú)利宏可圖”，影響述經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)生營(yíng)或質(zhì)量下降非的負(fù)面結(jié)果。賭唯一的辦法就啦是要把沿街商擋鋪納入小區(qū)整寇體規(guī)劃，從根老本上解決由于甩前期人氣不羨足給商業(yè)經(jīng)營(yíng)蘋帶來(lái)的困難，修達(dá)到“以服務(wù)念社會(huì)為主”的嗽原則，并將服燭務(wù)面向永川整闊個(gè)市場(chǎng)，來(lái)彌蘭補(bǔ)因購(gòu)買力資批源不足造成的略經(jīng)營(yíng)者“落荒姓而逃”的不良敬后果。糖輪本項(xiàng)目商業(yè)配掘套，由于地段璃位置和小區(qū)規(guī)狼模等因素，不披宜做大百貨，陣而適合小開間錫商輔。可由買艦主出租或自行福經(jīng)營(yíng)?；j商輔規(guī)劃在沿壩街行人主出入級(jí)口的版式結(jié)構(gòu)姑住宅一層，總攻建筑面積約3征萬(wàn)平方米，均建4500元/息平方米，價(jià)格鍛范圍4000杰——5000屠元/平方米，武利用住宅的主劑體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成鐘臨街獨(dú)立商輔站，根據(jù)地當(dāng)?shù)赜杈用竦馁?gòu)買需巡求，樓層可設(shè)魔計(jì)為通天樓的照形式，也可以加打通將幾個(gè)門借面合并使用，危經(jīng)營(yíng)小型超市技或餐廳等。如剃可設(shè)計(jì)為餐飲毯一條街，那么舒永川人的兩大作生活習(xí)性在此牽得到了綜合。冶壤根據(jù)結(jié)攔構(gòu)、商輔在一命層的有利因素圓，可把層高設(shè)鍵計(jì)成5.1米反，或?yàn)閺?fù)式商害鋪，業(yè)主可建孟閣樓，供儲(chǔ)藏非貨物或居住，朱開發(fā)商也可考抹慮贈(zèng)送夾層，裹這也是商輔銷崖售的一大賣點(diǎn)殲。根據(jù)調(diào)研，耕還發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐悠菝駥?duì)通天樓的閑熱衷，3層樓壓的通天樓商鋪朋在當(dāng)?shù)剡€是有泳相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)。減當(dāng)然，商輔的姨經(jīng)營(yíng)范圍盡可膜能滿足小區(qū)業(yè)校主的生活需求扶，滿足永川城屯市發(fā)展的需要盟。如小餐廳、鋤啡咖廳、茶餐虧廳、特色中餐孕廳（如川菜餐喊飲項(xiàng)目），小稅百貨、雜貨、承小型超市等。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略農(nóng)六、項(xiàng)目發(fā)展郵戰(zhàn)略辣任何企業(yè)的發(fā)足展都需要有一止定的戰(zhàn)略規(guī)劃批，遵循良性的農(nóng)發(fā)展規(guī)律，房棉地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)闊展也不例外。貓房地產(chǎn)企業(yè)的池做大做強(qiáng)有三枯方面最為重要提，資金、人才利、品牌?？梢约s說(shuō)資金是根本辭，人才是保障舊，品牌是提升忌。雞資金是任何企秋業(yè)發(fā)展的根本閘。缺乏資金，為資金斷流不單叼企業(yè)無(wú)法發(fā)展扮，就連能否生罰存都是個(gè)問(wèn)題壘，只有資金有喚保證，才能談紅到發(fā)展。從資賊金角度看房地帆產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展普可以分為三個(gè)吊階段前期階段恐、成熟階段、塔穩(wěn)步壯大階段畜。也可以稱之重為資金發(fā)展的科三部曲，一資貢金快速回籠，邀二融資上市、剖三穩(wěn)步擴(kuò)大營(yíng)獵業(yè)額。爆對(duì)于任何房地躍產(chǎn)企業(yè)，都是芽從第一個(gè)項(xiàng)目報(bào)開始發(fā)展的，迷第一個(gè)項(xiàng)目也真就是房地產(chǎn)企努業(yè)發(fā)展邁出的慢第一步，前期議發(fā)展的首要任脆務(wù)就是邁好這母第一步。對(duì)于貫第一個(gè)項(xiàng)目要短選擇自己有實(shí)爽力所能承擔(dān)的牙項(xiàng)目，要保證叉項(xiàng)目的從頭到授尾都有充足的浩資金，如果有屑可能出現(xiàn)資金席短缺的風(fēng)險(xiǎn)，凡可以選擇相對(duì)掙較小的項(xiàng)目作杏為起步項(xiàng)目。素?zé)o論選擇什么攔規(guī)模的項(xiàng)目，速最重要是選擇漸好賣的，能夠告快速回籠資金是的項(xiàng)目。釀快速回籠資金矛貫穿于整個(gè)房滾地產(chǎn)企業(yè)前期蕉的發(fā)展戰(zhàn)略。古資金的快速回餃籠的重點(diǎn)在于非項(xiàng)目的選擇，房選擇什么樣的夾項(xiàng)目才會(huì)賣的括快。在整個(gè)房書地產(chǎn)市場(chǎng)中，巷首次置業(yè)的購(gòu)送房者所占的市或場(chǎng)比重最大，饑從市場(chǎng)分析來(lái)予看，首置的剛?cè)A性需求也最大鞋。前期項(xiàng)目的洞選擇盡量考慮防首置市場(chǎng)，前碑期項(xiàng)目的選擇忘要更多考慮首候置群體的需求畝共性。絕大多疫數(shù)首置業(yè)主更胡為關(guān)心項(xiàng)目的惱地理位置，項(xiàng)愿目是否靠近城孩市的核心地段竭，項(xiàng)目周邊的餃配套設(shè)施如何儲(chǔ)，如交通、購(gòu)雀物、教育、醫(yī)奔療等。婦首置業(yè)主也較揀為關(guān)心戶型的疊選擇，戶型是惕否經(jīng)濟(jì)實(shí)用，篇90敘—林100兩平的兩室兩廳活戶型相對(duì)更為諷受到首置業(yè)主蕉的青睞。味被降價(jià)陰影所丘籠罩的低迷市璃場(chǎng)環(huán)境中，降她價(jià)補(bǔ)償機(jī)制尤購(gòu)為重要。項(xiàng)目況在一定時(shí)期內(nèi)誘如將項(xiàng)目整體戒房?jī)r(jià)下調(diào)則會(huì)屈對(duì)在承諾期間績(jī)購(gòu)房的業(yè)主進(jìn)右行一定比例或勤是全額的降價(jià)駱補(bǔ)償，初看上廁去會(huì)給開發(fā)商裂帶來(lái)一定的損催失，其實(shí)則不古然。如需要對(duì)補(bǔ)項(xiàng)目進(jìn)行整體障房?jī)r(jià)下調(diào)，則輸說(shuō)明還有大量請(qǐng)房源未售出，族且市場(chǎng)低迷，窩需要以降價(jià)手填段刺激市場(chǎng)進(jìn)假行消費(fèi)。降價(jià)購(gòu)手段刺激消費(fèi)喬在多數(shù)商品市牽場(chǎng)中有著不錯(cuò)心的表現(xiàn)，但房濾產(chǎn)在一定程度憶上有別于其它呢商品，房產(chǎn)具戶有總價(jià)高、持宮有周期長(zhǎng)、有走升值潛力等特今性，絕大多數(shù)傻購(gòu)房者在置業(yè)鑒過(guò)程中都會(huì)慎狐重考慮，如果器市場(chǎng)前景不明狂朗，即使有需消求，購(gòu)房者也量會(huì)將購(gòu)房計(jì)劃叨推遲數(shù)年，這餅以年計(jì)算的時(shí)傳間，會(huì)給任何潑企業(yè)在資金流輝上帶來(lái)沉重的框負(fù)擔(dān)，甚至這販種負(fù)擔(dān)是致命盾的。而對(duì)于有的升值潛力的商捎品，商品價(jià)格念越是走高，市扎場(chǎng)表現(xiàn)越是追載漲。反之，商頁(yè)品價(jià)格越是低喇迷，市場(chǎng)表現(xiàn)術(shù)也越為冷淡。屠事實(shí)表明，盲吼目的進(jìn)行房產(chǎn)街降價(jià)，往往不獻(xiàn)會(huì)刺激市場(chǎng)進(jìn)扮行消費(fèi)，反而隔丟掉市場(chǎng)信心速。降價(jià)并非市亡場(chǎng)個(gè)體所能決嘴定，而是市場(chǎng)夸的整體反應(yīng)，委個(gè)體只能隨著吧市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行捐調(diào)價(jià)，調(diào)價(jià)在屑某種程度上有胃一定的被動(dòng)性針。既然調(diào)價(jià)不掘可掌控，房地努產(chǎn)企業(yè)更多的鏡應(yīng)該考慮項(xiàng)目烘的市場(chǎng)信心，敞降價(jià)補(bǔ)償機(jī)制扣則能有效的建油立自身項(xiàng)目的判市場(chǎng)信心。三無(wú)論如何選擇喂項(xiàng)目，房地產(chǎn)樂(lè)企業(yè)前期發(fā)展扔的核心都是快炒速回籠資金。糠在發(fā)展一段時(shí)尺期過(guò)后，房地噸產(chǎn)企業(yè)逐漸具案?jìng)淞艘欢ǖ囊?guī)春模，具備一定今規(guī)模后進(jìn)入了準(zhǔn)發(fā)展的成熟階矛段，在此階段雞遇到發(fā)展的瓶罷頸，為打破瓶頂頸，獲得更大運(yùn)的資金支持，撥此時(shí)的發(fā)展需咳要融資上市?？苋谫Y上市可以騾從資本市場(chǎng)上親獲得大量的資三金支持，使得嗓企業(yè)能夠獲得酸更大的發(fā)展空緩間。上市后使畏得企業(yè)擁有更初多的關(guān)注度，沒(méi)讓企業(yè)變得更如具影響力，為糕企業(yè)的發(fā)展提睛供全方位的支兵持。陰一旦能夠上市柿，標(biāo)志著企業(yè)樸完全進(jìn)入了成支熟期。企業(yè)在蜻行業(yè)內(nèi)具備了朽較高的競(jìng)爭(zhēng)力待，企業(yè)需要不峽斷的穩(wěn)步壯大焰，持續(xù)穩(wěn)步的碧擴(kuò)大營(yíng)業(yè)額，閘讓企業(yè)在市場(chǎng)岔內(nèi)占有更大的運(yùn)市場(chǎng)份額。在早穩(wěn)步壯大階段投，依舊需要迅釣速的回籠資金蝕，但迅速回籠沸資金不再是發(fā)錄展中考慮的唯將一問(wèn)題，在資蛇金流有保證的陵前提下，需要蓮入主高端市場(chǎng)殘，進(jìn)行多元化蹄全方位的發(fā)展桶，讓企業(yè)的影憲響力滲透到市次場(chǎng)的每個(gè)角落斧。敬企業(yè)在發(fā)展中耐，資金有保證仿是最根本需要核解決的問(wèn)題，錄但不是需要解杯決的唯一問(wèn)題老。在社會(huì)中，使人是發(fā)展的根禁本，在企業(yè)的剩發(fā)展中人也是預(yù)核心要素之一復(fù)。企業(yè)的發(fā)展售離不開人才，模人才是企業(yè)能今夠健康發(fā)展的隆保障。怕人才可以通過(guò)預(yù)多種渠道獲得煌，但企業(yè)需要顆的是能夠融入日企業(yè)文化，同寺企業(yè)建立互信湊關(guān)系的人才。諒這樣的人才可揉不是到哪都能胸找到的，這需永要企業(yè)自身來(lái)植培養(yǎng)彼此相融蜂的人才。說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)培訂養(yǎng)人才可以十桃年磨一劍。我港們從工程口為牲切入點(diǎn)進(jìn)行闡均述，從房地產(chǎn)該企業(yè)項(xiàng)目公司綿的人員配置上池可以分為三個(gè)狂層面，決策層瓣即高層，管理拒層即中層，執(zhí)出行層即基層。改高層為項(xiàng)目總籍具備全面決策爭(zhēng)能力，項(xiàng)目副緊總具備定向決挪策能力；中層百為部門經(jīng)理具蔥備全面管理能都力，主管具備培定向管理能力量；基層為工程責(zé)師具備良好的付執(zhí)行能力，助承理具備較強(qiáng)的道學(xué)習(xí)能力。從習(xí)發(fā)展次序依次園可分為：助理爪、工程師、主叔管、經(jīng)理、副升總、項(xiàng)目總頂6呀個(gè)階段。一般鋼單期項(xiàng)目為兩擊年一個(gè)周期，同這兩年一般是愧從單期項(xiàng)目的間開始到收尾，泥這兩年可以從萌某一角度學(xué)習(xí)叉了解單期項(xiàng)目菜的整個(gè)過(guò)程。盆如果從大學(xué)校覽園招櫻聘助理開始，冒每個(gè)階段以最扛快的兩年進(jìn)行槍提升，則最快撤十年則可磨一期劍。扒從招聘入職開融始，每經(jīng)過(guò)一步期項(xiàng)目的歷練滋，如果自身能凍力能夠符合更誓高職位的要求掙則進(jìn)行升遷，萬(wàn)如沒(méi)有顯著提鏟升則原職不動(dòng)舌，如連原有崗楚位都無(wú)法適應(yīng)欠則被淘汰。經(jīng)快過(guò)幾個(gè)周期的擔(dān)人才培養(yǎng)，企匙業(yè)將淘汰掉不館適應(yīng)企業(yè)的員玉工，也會(huì)在絕脊大多數(shù)職位上挽擁有融入企業(yè)通的互信人才。勸發(fā)展擴(kuò)張中先夕入主省會(huì)城市堵，項(xiàng)目決策層哄盡量從企業(yè)內(nèi)碗部進(jìn)行平調(diào)或膚升遷，管理層順以及執(zhí)行層可買從當(dāng)?shù)剡M(jìn)行招濫聘，招聘熟悉成當(dāng)?shù)匦幸?guī)的社粘會(huì)人才。從省湊會(huì)城市向周邊兵城市輻射發(fā)展竭，進(jìn)入良性發(fā)秤展后，在當(dāng)?shù)孛邔?shí)施十年磨一咬劍的人才計(jì)劃勤，使得各區(qū)域歸公司都擁有熟反悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)且訊能夠同企業(yè)建頁(yè)立互信關(guān)系的汗人才。糟十年磨一劍人積才計(jì)劃，不僅原能夠讓企業(yè)培浪養(yǎng)出自己信得熊過(guò)的人才，也脈能充分帶動(dòng)企抹業(yè)內(nèi)部人才的充積極性，從人繞才發(fā)展戰(zhàn)略上窗使得企業(yè)立于些不敗之地。屈有了資金和人唉才的兩大保障臺(tái)，企業(yè)的發(fā)展理提升更多的依售賴于品牌，品投牌是企業(yè)核心歇競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)藏。房地產(chǎn)企業(yè)逐的品牌建立需輕要兩個(gè)核心，覺(jué)即品質(zhì)與服務(wù)岸。談品質(zhì)主要體現(xiàn)代在產(chǎn)品質(zhì)量上后，房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)質(zhì)量以工程質(zhì)瘋量為核心，建紅立“三心工程隱”產(chǎn)品體系，右即隱蔽工程質(zhì)各量過(guò)硬—住的股放心，使用功儉能質(zhì)量過(guò)硬—侄用的順心，裝草飾裝修工程質(zhì)辜量過(guò)硬—看的蛇舒心。做到讓祝業(yè)主對(duì)產(chǎn)品無(wú)雷任何后顧之憂餐。華當(dāng)下商品房的喂發(fā)展趨勢(shì)傾向搜于精裝房，精玩裝房可有效控索制業(yè)主二次裝襯修所帶來(lái)的國(guó)情家資源浪費(fèi)；趟精裝房交房即茄可入住，讓業(yè)稿主入住變得更帳加便利；精裝警房也有利于物鬧業(yè)的管理及維群修服務(wù)等。精商裝咐房對(duì)品質(zhì)也有葬著更高的要求慣，精裝房的產(chǎn)式品質(zhì)量將會(huì)成被為未來(lái)市場(chǎng)的床競(jìng)爭(zhēng)核心。鴉品牌離不開服忙務(wù)，房地產(chǎn)企暈業(yè)的服務(wù)可以加分為兩大類，搶即銷售服務(wù)和約物業(yè)服務(wù)。足銷售服務(wù)讓購(gòu)所房者買房變得風(fēng)輕松愉悅，銷跪售服務(wù)盡量去融掉繁雜的手續(xù)池，從每一個(gè)細(xì)儀節(jié)做好代辦服抖務(wù)，讓購(gòu)房者附不再感到買房漫是件麻煩的事愉，讓買房變得個(gè)輕松。做好銷臟售服務(wù)讓買房火成為購(gòu)房者的階美好體驗(yàn)，讓牽買房成為購(gòu)房周者津津樂(lè)道的唱愉悅之事。配物業(yè)服務(wù)不單回單是做到清潔萬(wàn)、保衛(wèi)、維修某等基本服務(wù)。石物業(yè)服務(wù)要讓盆業(yè)主感到家一懷樣的溫暖。服廟務(wù)最大的作用帖就是讓人擁有腐幸福感，物業(yè)廚服務(wù)要讓每一勺位業(yè)主充分感芝受到幸福感，遍將幸福感發(fā)揮姐至極致。防有了品質(zhì)和服晶務(wù)的兩大保證精，企業(yè)的品牌獎(jiǎng)在穩(wěn)步的發(fā)展太中定會(huì)脫穎而醬出。普房地產(chǎn)企業(yè)的株發(fā)展，資金是護(hù)根本，人才是購(gòu)保障，品牌是奴提升。讓我們程企業(yè)不斷的發(fā)禮展壯大，貢獻(xiàn)拘于社會(huì)，服務(wù)若于人民。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃竹七、項(xiàng)目的營(yíng)沃銷策劃悅總體來(lái)說(shuō)針對(duì)滋不同購(gòu)買源和洗消費(fèi)目標(biāo)，大恩打項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)因聾素牌，揚(yáng)長(zhǎng)避喪短并轉(zhuǎn)換成營(yíng)妻銷推廣優(yōu)勢(shì)策旨略。銷售推廣碗做到避實(shí)擊虛慨?？【唧w做法如下臥：拜(一)、款做廣告鳴采取發(fā)傳單，撕網(wǎng)絡(luò)，電視，評(píng)報(bào)紙等，并用追創(chuàng)意足，主題丙明了直接的的層方案。=1\*GB3犯①公強(qiáng)調(diào)唯