國(guó)資報(bào)告指南專(zhuān)家講座

《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)指南》講解及在實(shí)務(wù)中應(yīng)用主講人：王生龍國(guó)資報(bào)告指南第1頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety主要內(nèi)容第一部分“指南”功效作用第二部分關(guān)于匯報(bào)申明、摘要編寫(xiě)第三部分關(guān)于匯報(bào)正文編寫(xiě)第四部分關(guān)于匯報(bào)附件第五部分關(guān)于評(píng)定說(shuō)明編寫(xiě)第六部分關(guān)于評(píng)定明細(xì)表國(guó)資報(bào)告指南第2頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety第一部分“指南”功效作用國(guó)資報(bào)告指南第3頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety一、與其它準(zhǔn)則關(guān)系（一）從準(zhǔn)則體系層面上了解，指南與《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》評(píng)定匯報(bào)準(zhǔn)則是”母子關(guān)系依據(jù)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則體系規(guī)劃，評(píng)定指南包含對(duì)特定評(píng)定目標(biāo)、特定資產(chǎn)類(lèi)別（細(xì)化）評(píng)定業(yè)務(wù)以及對(duì)評(píng)定中一些主要事項(xiàng)規(guī)范。年11月28日，中評(píng)協(xié)公布、并于年7月1日?qǐng)?zhí)行《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》，是依據(jù)市場(chǎng)改變和執(zhí)業(yè)實(shí)踐不停完善評(píng)定匯報(bào)技術(shù)規(guī)范，是評(píng)定匯報(bào)基本要求。依據(jù)監(jiān)管部門(mén)不一樣要求，從其監(jiān)管角度對(duì)評(píng)定匯報(bào)提出更細(xì)要求，作為《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》“子準(zhǔn)則”，是更加好服務(wù)于國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定領(lǐng)域主要舉措，也是資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則體系不停完善必要步驟。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定關(guān)系到國(guó)有資產(chǎn)權(quán)益，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)管理不可能脫離對(duì)資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)管理。《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則----匯報(bào)準(zhǔn)則》是資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)最低要求，其主要內(nèi)容是評(píng)定匯報(bào)基本要求和普通內(nèi)容組成?！镀髽I(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)指南》，是在資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)最低要求基礎(chǔ)上，為滿足企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定管理需要，依據(jù)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定管理相關(guān)要求，針對(duì)性地對(duì)五部分內(nèi)容做出更為詳盡要求，充分反應(yīng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定監(jiān)管要求。國(guó)資報(bào)告指南第4頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（二）與各“實(shí)體性”準(zhǔn)則關(guān)系1、實(shí)體性準(zhǔn)則、甚至其它程序性準(zhǔn)是指南依據(jù)。實(shí)體性準(zhǔn)則、其它程序性準(zhǔn)則主要規(guī)范評(píng)定操作要求，如：《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》第一條，“為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師執(zhí)行機(jī)器設(shè)備評(píng)定業(yè)務(wù)行為……”；《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》第一條，“為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)行為……”

《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定程序》第一條為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師推行評(píng)定程序行為，《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書(shū)》第一條為規(guī)范業(yè)務(wù)約定書(shū)簽署、推行等行為……，匯報(bào)指南必須以這些準(zhǔn)則要求，提出披露規(guī)范。

2、評(píng)定匯報(bào)指南不討論怎樣操作問(wèn)題。評(píng)定匯報(bào)規(guī)范，是反應(yīng)怎樣編寫(xiě)、怎樣出具評(píng)定匯報(bào)規(guī)范性問(wèn)題，不反應(yīng)也不討論詳細(xì)評(píng)定操作技術(shù)問(wèn)題。

國(guó)資報(bào)告指南第5頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety指南提出評(píng)定匯報(bào)由標(biāo)題及文號(hào)、申明、摘要、正文、附件、評(píng)定明細(xì)表、評(píng)定說(shuō)明等組成。與《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》相比，增加了評(píng)定明細(xì)表、評(píng)定說(shuō)明?！顿Y產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》未強(qiáng)制要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師在出具評(píng)定匯報(bào)同時(shí)，另行出具資產(chǎn)評(píng)定說(shuō)明和評(píng)定明細(xì)表。中評(píng)協(xié)編制出版《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》講解中提出“對(duì)于國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師能夠依據(jù)所屬國(guó)有資產(chǎn)行政主管部門(mén)要求，另行提供相關(guān)評(píng)定說(shuō)明和明細(xì)表，作為國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定核準(zhǔn)立案專(zhuān)用材料一部分”。實(shí)際上，本指南中提出評(píng)定明細(xì)表相當(dāng)于《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》附件內(nèi)容中“評(píng)定對(duì)象包括資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表”細(xì)化。（三）國(guó)資匯報(bào)指南與評(píng)定匯報(bào)準(zhǔn)則組成銜接國(guó)資報(bào)告指南第6頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety二、關(guān)于評(píng)定匯報(bào)準(zhǔn)則與現(xiàn)行國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)規(guī)范關(guān)系（一）評(píng)定實(shí)踐中，已經(jīng)對(duì)現(xiàn)規(guī)范進(jìn)行“取舍”使用現(xiàn)行國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目，主要依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)基本內(nèi)容與格式暫行要求（財(cái)評(píng)字【1999】91號(hào)）、《資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)內(nèi)容與格式補(bǔ)充要求》（財(cái)評(píng)字【1999】302號(hào)）、《資產(chǎn)評(píng)定操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》（國(guó)資局國(guó)資辦發(fā)【1996】23號(hào)）等要求內(nèi)容與格式編制出具資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)。因?yàn)椋簢?guó)有資產(chǎn)管理方式和要求內(nèi)容改變；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公布執(zhí)行；評(píng)定準(zhǔn)則陸續(xù)出臺(tái)原國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)內(nèi)容與格式不適應(yīng)相關(guān)法規(guī)準(zhǔn)則改變。評(píng)定實(shí)踐中，依據(jù)國(guó)有資產(chǎn)管理方式和要求內(nèi)容改變、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公布執(zhí)行、新出臺(tái)評(píng)定準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)定說(shuō)明、評(píng)定明細(xì)表進(jìn)行了對(duì)應(yīng)調(diào)整做法已經(jīng)大量出現(xiàn)。這也是制訂指南必要性所在。國(guó)資報(bào)告指南第7頁(yè)

財(cái)政部關(guān)于實(shí)施資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則相關(guān)制度銜接問(wèn)題通知財(cái)企[]343號(hào)

《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)指南》實(shí)施后，除金融企業(yè)以外企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)應(yīng)該執(zhí)行《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)指南》。金融企業(yè)、行政事業(yè)單位及其它國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)指南另行制訂。在相關(guān)指南實(shí)施前，金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)暫參考執(zhí)行《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)指南》相關(guān)要求?！敦?cái)政部關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)基本內(nèi)容與格式暫行要求〉通知》（財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)）即予廢止。

國(guó)資報(bào)告指南第8頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety增加了收益法、市場(chǎng)法利用要求和指導(dǎo)；依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，調(diào)整了評(píng)定明細(xì)表格式和內(nèi)容；固化實(shí)踐中有效做法，澄清了部分含糊做法，最大程度地表達(dá)可操作性；比如：明確了引用土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)評(píng)定結(jié)論方式和要求等；針對(duì)實(shí)踐中兩種方法評(píng)定結(jié)論差異原因復(fù)雜性，強(qiáng)化評(píng)定范圍、委托評(píng)定資產(chǎn)分析等方面內(nèi)容；作為評(píng)定基礎(chǔ)工作，資產(chǎn)清查應(yīng)該首先由企業(yè)進(jìn)行，然后依據(jù)清查結(jié)果申報(bào)資產(chǎn)，將全部評(píng)定明細(xì)表中“調(diào)整后賬面值”取消；將一些重復(fù)內(nèi)容進(jìn)行了合并，調(diào)整，以深入方便注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師編制匯報(bào)，同時(shí)方便國(guó)資監(jiān)管部門(mén)對(duì)評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)審核。（二）《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)指南》重點(diǎn)給予規(guī)范方面：國(guó)資報(bào)告指南第9頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety第二部分關(guān)于申明和摘要國(guó)資報(bào)告指南第10頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety一、關(guān)于匯報(bào)申明（一）國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)申明提出依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第二十二條要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)，應(yīng)該對(duì)評(píng)定結(jié)論合理性負(fù)擔(dān)責(zé)任。第二十三條要求，恪守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)定對(duì)象在評(píng)定基準(zhǔn)日特定目標(biāo)下價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師責(zé)任；提供必要資料并確保所提供資料真實(shí)性、正當(dāng)性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)定匯報(bào)是委托方和相關(guān)當(dāng)事方責(zé)任?！顿Y產(chǎn)評(píng)定職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第五條要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師應(yīng)該老實(shí)正直，勤勉盡責(zé)，恪守獨(dú)立、客觀、公正標(biāo)準(zhǔn)。第六條要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)，應(yīng)該恪守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則?！顿Y產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》第十三條要求，評(píng)定匯報(bào)申明應(yīng)該包含以下內(nèi)容：（一）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師恪守獨(dú)立、客觀和公正標(biāo)準(zhǔn)，遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則要求，并負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任；（二）提醒評(píng)定匯報(bào)使用者關(guān)注評(píng)定匯報(bào)尤其事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制；（三）其它需要申明內(nèi)容。為了使注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師有效地防范評(píng)定風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防評(píng)定匯報(bào)被濫用，并使匯報(bào)使用者更加好地了解匯報(bào)內(nèi)容，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師在評(píng)定匯報(bào)中應(yīng)該重點(diǎn)提醒評(píng)定匯報(bào)使用者關(guān)注尤其事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)定結(jié)論產(chǎn)生影響，提醒匯報(bào)使用者注意評(píng)定結(jié)論所對(duì)應(yīng)使用限制條件，如評(píng)定目標(biāo)與評(píng)定用途、評(píng)定匯報(bào)使用者等。本指南全方面反應(yīng)了《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)定職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》基本要求。國(guó)資報(bào)告指南第11頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（二）國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)申明內(nèi)容《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》第十三條要求，評(píng)定匯報(bào)申明應(yīng)該包含以下內(nèi)容：（一）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師恪守獨(dú)立、客觀和公正標(biāo)準(zhǔn)，遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則要求，并負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任；（二）提醒評(píng)定匯報(bào)使用者關(guān)注評(píng)定匯報(bào)尤其事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制；（三）其它需要申明內(nèi)容。國(guó)資報(bào)告指南第12頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)定職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》基本要求，結(jié)合國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)，“指南”提出申明基本內(nèi)容，并提供了能夠參考申明通用內(nèi)容。申明基本內(nèi)容包含兩個(gè)方面，一是，遵照法律法規(guī)，恪守資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則，并對(duì)評(píng)定結(jié)論合理性負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)法律責(zé)任；二是，提醒評(píng)定匯報(bào)使用者關(guān)注評(píng)定匯報(bào)尤其事項(xiàng)和使用限制等內(nèi)容。國(guó)資報(bào)告指南第13頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師申明”指導(dǎo)

可供參考內(nèi)容解釋一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)中，遵照相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正標(biāo)準(zhǔn)；依據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中搜集資料，評(píng)定匯報(bào)陳說(shuō)內(nèi)容是客觀，并對(duì)評(píng)定結(jié)論合理性負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)法律責(zé)任。主要是評(píng)定遵照標(biāo)準(zhǔn)和負(fù)擔(dān)責(zé)任，以及評(píng)定依據(jù)由委托方和被評(píng)定單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）所提供資料本身應(yīng)負(fù)擔(dān)法律責(zé)任二、評(píng)定對(duì)象包括資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評(píng)定單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料真實(shí)性、正當(dāng)性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)定匯報(bào)是委托方和相關(guān)當(dāng)事方責(zé)任。三、我們與評(píng)定匯報(bào)中評(píng)定對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。主要是利益沖突申明，以切實(shí)確保評(píng)定公正性四、我們已（或者未）對(duì)評(píng)定匯報(bào)中評(píng)定對(duì)象及其所包括資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)定對(duì)象及其所包括資產(chǎn)法律權(quán)屬情況給予必要關(guān)注，對(duì)評(píng)定對(duì)象及其所包括資產(chǎn)法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)覺(jué)問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)定匯報(bào)要求。專(zhuān)門(mén)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作和產(chǎn)權(quán)權(quán)屬進(jìn)行了申明，說(shuō)明注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師法定執(zhí)業(yè)范圍五、我們出具評(píng)定匯報(bào)中分析、判斷和結(jié)論受評(píng)定匯報(bào)中假設(shè)和限定條件限制，評(píng)定匯報(bào)使用者應(yīng)該充分考慮評(píng)定匯報(bào)中載明假設(shè)、限定條件、尤其事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)定結(jié)論影響。專(zhuān)門(mén)就評(píng)定假設(shè)和限定條件限制做出說(shuō)明，目標(biāo)是讓評(píng)定匯報(bào)使用者完整準(zhǔn)確了解并利用評(píng)定匯報(bào)。理論上，任何一個(gè)評(píng)定結(jié)論都是在一定假設(shè)和限定條件下成立，假設(shè)和限定條件任何改變都將改變?cè)u(píng)定結(jié)論。基于這一理論設(shè)定申明，不但有利于評(píng)定匯報(bào)使用者全方面準(zhǔn)確了解評(píng)定匯報(bào)和合理利用評(píng)定結(jié)論，也有利于評(píng)定機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師有效地躲避評(píng)定風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)資報(bào)告指南第14頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（三）注意事項(xiàng)：提供能夠參考申明指導(dǎo)內(nèi)容，僅僅是針對(duì)普通情況提醒普通性申明內(nèi)容，在執(zhí)行詳細(xì)評(píng)定業(yè)務(wù)時(shí)，還應(yīng)該就評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)詳細(xì)情況，增加或細(xì)化申明內(nèi)容?！缇惩赓Y產(chǎn)，因時(shí)間或費(fèi)用限制，委托方和相關(guān)當(dāng)事方提出不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工作，在不違反評(píng)定準(zhǔn)則前提下，評(píng)定師采取了其它有效程序進(jìn)行了核實(shí)，并對(duì)評(píng)定對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算發(fā)表了專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，在特殊事項(xiàng)充分披露前提下，應(yīng)該申明未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)原因以及可能對(duì)評(píng)定結(jié)論產(chǎn)生影響，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)參考作用適用性。本指南第八條提出，評(píng)定匯報(bào)申明應(yīng)該提醒評(píng)定匯報(bào)使用者關(guān)注評(píng)定匯報(bào)尤其事項(xiàng)和使用限制等內(nèi)容。國(guó)資報(bào)告指南第15頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety二、匯報(bào)摘要（一）評(píng)定匯報(bào)摘要作用《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》第十四條要求，評(píng)定匯報(bào)摘要應(yīng)該提供評(píng)定業(yè)務(wù)主要信息及評(píng)定結(jié)論。91號(hào)文件要求，評(píng)定機(jī)構(gòu)應(yīng)以較少篇幅，將評(píng)定匯報(bào)書(shū)中關(guān)鍵內(nèi)容摘要并刊印在評(píng)定匯報(bào)書(shū)正文之前，方便使各相關(guān)方了解該評(píng)定匯報(bào)書(shū)提供主要信息，方便企業(yè)在注冊(cè)等情況下使用。“摘要”與資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)書(shū)正文含有同等法律效力，并按評(píng)定匯報(bào)統(tǒng)一格式要求由注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師、評(píng)定機(jī)構(gòu)法定代表人及評(píng)定機(jī)構(gòu)等簽字蓋章并暑明提交日期。此要求意在將“摘要”作為一個(gè)獨(dú)立文件（或者與評(píng)定匯報(bào)同等法律地位），以在一些情形下獨(dú)立使用。本指南提出，簡(jiǎn)明扼要地反應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為、評(píng)定目標(biāo)、評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍、價(jià)值類(lèi)型、評(píng)定基準(zhǔn)日、評(píng)定方法、評(píng)定結(jié)論及其使用使用期、對(duì)評(píng)定結(jié)論產(chǎn)生影響尤其事項(xiàng)等關(guān)鍵內(nèi)容。盡管與《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》和91號(hào)文件銜接一致，但對(duì)其作用進(jìn)行了調(diào)整，改變了“摘要與資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)書(shū)正文含有同等法律效力”說(shuō)法和做法，詳細(xì)由“不需要另行簽字蓋章”表達(dá)。其作用是方便評(píng)定匯報(bào)使用者快速了解評(píng)定主要情況和評(píng)定匯報(bào)主要信息，摘要僅僅是為了方便國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目管理（如出具“評(píng)定核準(zhǔn)文件”和“評(píng)定項(xiàng)目立案表”；企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記；股權(quán)設(shè)置等相關(guān)手續(xù)），而不能將摘要單獨(dú)用于其它經(jīng)濟(jì)或行政行為（如工商注冊(cè)）。國(guó)資報(bào)告指南第16頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（二）評(píng)定匯報(bào)摘要內(nèi)容尤其指出：對(duì)評(píng)定結(jié)論產(chǎn)生影響尤其事項(xiàng)，并不是將評(píng)定匯報(bào)正文“特殊事項(xiàng)說(shuō)明”內(nèi)容全部反應(yīng)在摘要中，而是反應(yīng)在已確定評(píng)定結(jié)論前提下，已發(fā)覺(jué)可能影響評(píng)定結(jié)論，但非注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算相關(guān)主要事項(xiàng)。對(duì)資產(chǎn)評(píng)定結(jié)論影響程度較大判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)依據(jù)事項(xiàng)本身性質(zhì)和事項(xiàng)影響金額判斷和選擇。如，比如，一筆涉訴、法院正在受理應(yīng)收款，不論怎樣無(wú)法判斷其回收可能性和回收數(shù)額，它直接造成評(píng)定結(jié)論不確定性，盡管數(shù)額不大，但以賬面值列示方法，畢竟不是專(zhuān)業(yè)確定意見(jiàn)，同時(shí)也應(yīng)提醒匯報(bào)使用者，列示賬面值（評(píng)定值）不能替換未來(lái)法院裁定結(jié)果。對(duì)評(píng)定結(jié)果影響重大“評(píng)定基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)”，直接造成評(píng)定結(jié)論使用時(shí)不確定性，也應(yīng)提醒匯報(bào)使用者，評(píng)定結(jié)果未反應(yīng)該期后事項(xiàng)影響。國(guó)資報(bào)告指南第17頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（三）摘要效力和簽字問(wèn)題1、評(píng)定匯報(bào)摘要簽字及位置本指南明確提出摘要普通不需要簽字蓋章，而且置于評(píng)定匯報(bào)正文之前。既然不需要簽字，普通不認(rèn)為能夠單獨(dú)使用。2、評(píng)定匯報(bào)摘要提醒文字本指南沿用91號(hào)文件要求內(nèi)容，“以上內(nèi)容摘自評(píng)定匯報(bào)正文，欲了解本評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)詳細(xì)情況和合理了解評(píng)定結(jié)論，應(yīng)該閱讀評(píng)定匯報(bào)正文”。本段要求能夠了解為，摘要盡管反應(yīng)了評(píng)定匯報(bào)關(guān)鍵內(nèi)容和主要信息，但還不足以合理了解評(píng)定結(jié)論，以提醒評(píng)定匯報(bào)使用者應(yīng)該按照評(píng)定匯報(bào)正文內(nèi)容了解評(píng)定匯報(bào)和合理使用評(píng)定結(jié)論。國(guó)資報(bào)告指南第18頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety第三部分關(guān)于匯報(bào)正文國(guó)資報(bào)告指南第19頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety一、匯報(bào)正文組成與《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》相比，除為了規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)國(guó)有評(píng)定匯報(bào)格式，從而增加“緒言”格式內(nèi)容外，其它組成基本一致?！顿Y產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)指南》第十五條評(píng)定匯報(bào)正文應(yīng)該包含：第十條評(píng)定匯報(bào)正文應(yīng)該包含：無(wú)（一）緒言；（一）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外其它評(píng)定匯報(bào)使用者；（二）委托方、被評(píng)定單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定其它評(píng)定匯報(bào)使用者概況；（二）評(píng)定目標(biāo)；（三）評(píng)定目標(biāo)；（三）評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍；（四）評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍；（四）價(jià)值類(lèi)型及其定義；（五）價(jià)值類(lèi)型及其定義；（五）評(píng)定基準(zhǔn)日；（六）評(píng)定基準(zhǔn)日；（六）評(píng)定依據(jù)；（七）評(píng)定依據(jù)；（七）評(píng)定方法；（八）評(píng)定方法；（八）評(píng)定程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況；（九）評(píng)定程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況；（九）評(píng)定假設(shè)；（十）評(píng)定假設(shè)；（十）評(píng)定結(jié)論；（十一）評(píng)定結(jié)論；（十一）尤其事項(xiàng)說(shuō)明；（十二）尤其事項(xiàng)說(shuō)明；（十二）評(píng)定匯報(bào)使用限制說(shuō)明；（十三）評(píng)定匯報(bào)使用限制說(shuō)明；（十三）評(píng)定匯報(bào)日；（十四）評(píng)定匯報(bào)日；（十四）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師簽字蓋章、評(píng)定機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合作人簽字。（十五）簽字蓋章。國(guó)資報(bào)告指南第20頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)基本內(nèi)容與格式暫行要求（財(cái)評(píng)字【1999】91號(hào)）《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)指南》評(píng)定匯報(bào)書(shū)正文應(yīng)按照以下基本內(nèi)容和格式撰寫(xiě)：第十條評(píng)定匯報(bào)正文應(yīng)該包含：1、首部；無(wú)2、緒言：1、緒言；3、委托方與資產(chǎn)占有方介紹：2、委托方、被評(píng)定單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定其它評(píng)定匯報(bào)使用者概況；4、評(píng)定目標(biāo)；3、評(píng)定目標(biāo)；5、評(píng)定范圍與對(duì)象；4、評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍；無(wú)5、價(jià)值類(lèi)型及其定義；6、評(píng)定基準(zhǔn)日；6、評(píng)定基準(zhǔn)日；7、評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)8、評(píng)定依據(jù)；7、評(píng)定依據(jù)；9、評(píng)定方法；8、評(píng)定方法；10、評(píng)定過(guò)程；9、評(píng)定程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況；無(wú)10、評(píng)定假設(shè)；11、評(píng)定結(jié)論；11、評(píng)定結(jié)論；12、尤其事項(xiàng)說(shuō)明；12、尤其事項(xiàng)說(shuō)明；無(wú)13、評(píng)定匯報(bào)使用限制說(shuō)明；13、評(píng)定基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)；（含在尤其事項(xiàng)說(shuō)明內(nèi)）14、評(píng)定匯報(bào)提出日期；14、評(píng)定匯報(bào)日；15、尾部。15、簽字蓋章。與91號(hào)文件相比，指南無(wú)首部、評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)定基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)，增加評(píng)定假設(shè)、評(píng)定匯報(bào)使用限制說(shuō)明。91號(hào)文件要求“首部”，是對(duì)標(biāo)題格式與內(nèi)容和評(píng)定匯報(bào)書(shū)序號(hào)規(guī)范，在本指南中單獨(dú)給予規(guī)范。91號(hào)文件中“評(píng)定基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)”，在本指南中第22條專(zhuān)門(mén)規(guī)范了“特殊事項(xiàng)說(shuō)明”內(nèi)容（含評(píng)定基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)）國(guó)資報(bào)告指南第21頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety格式化評(píng)定匯報(bào)有利于提升管理部門(mén)工作效率，這是制訂國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)指南目標(biāo)之一，由此，細(xì)化要求顯得很有必要。所以，本指南參考91號(hào)文件相關(guān)內(nèi)容，提出應(yīng)寫(xiě)明該評(píng)定匯報(bào)委托方全稱(chēng)、受托評(píng)定事項(xiàng)及評(píng)定工作簡(jiǎn)明情況，并提出企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)緒言格式內(nèi)容以下：×××（評(píng)定機(jī)構(gòu)全稱(chēng)）接收貴單位（企業(yè)）委托，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，采取×××評(píng)定方法（評(píng)定方法名稱(chēng)），按照必要評(píng)定程序，對(duì)×××（委托方全稱(chēng)）擬實(shí)施×××行為（事宜）包括×××（資產(chǎn)——單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權(quán)益、股東部分權(quán)益）在××××年××月××日××價(jià)值（價(jià)值類(lèi)型）進(jìn)行了評(píng)定?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)定情況匯報(bào)以下”。在描述中，應(yīng)該注意：評(píng)定方法應(yīng)采取“公允”二字，不應(yīng)采取“法定”等其它文字；評(píng)定程序應(yīng)采取“必要”二字，不應(yīng)采取“法定”等其它文字；市場(chǎng)價(jià)值采取“作出公允反應(yīng)”，不應(yīng)采取“確定”、“評(píng)定”等其它文字。二、評(píng)定匯報(bào)緒言國(guó)資報(bào)告指南第22頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety1、基本要求（1）全部描述，應(yīng)客觀、真實(shí)，并有依據(jù)起源。比如一些經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)資料、獲獎(jiǎng)情況、行業(yè)地位、名次、排位等數(shù)據(jù)，因評(píng)定師并未對(duì)該信息盡職調(diào)查和核查，標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)慎重在匯報(bào)書(shū)中出現(xiàn)。（2）篇幅不應(yīng)太大，有匯報(bào)書(shū)70%是委托方與資產(chǎn)占有方介紹內(nèi)容，而且基本與《資產(chǎn)評(píng)定說(shuō)明》中委托方和相關(guān)當(dāng)事方編寫(xiě)《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)定相關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明》內(nèi)容一致。匯報(bào)書(shū)中該內(nèi)容，應(yīng)該是評(píng)定師盡職調(diào)查結(jié)果客觀而真實(shí)反應(yīng)。（3）不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦陳說(shuō)，也不得出現(xiàn)評(píng)定機(jī)構(gòu)介紹性內(nèi)容。比如：“是西北地域最大鋼鐵企業(yè)”、“市場(chǎng)擁有率到達(dá)90%”等內(nèi)容。（4）應(yīng)清楚介紹包括經(jīng)濟(jì)行為文件（比如：協(xié)議、決議、批復(fù)文件等）形成過(guò)程和日期。并將該經(jīng)濟(jì)行為文件列示于備查文件中。三、委托方、被評(píng)定單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定其它評(píng)定匯報(bào)使用者概況國(guó)資報(bào)告指南第23頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety2、關(guān)于被評(píng)定單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）產(chǎn)權(quán)持有單位完整表述為“評(píng)定對(duì)象產(chǎn)權(quán)持有單位”。是為了滿足國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目立案需要而反應(yīng)在指南中，非國(guó)資項(xiàng)目并適用。實(shí)際上，國(guó)資評(píng)定匯報(bào)第一部分需要介紹就是“被評(píng)定單位（企業(yè)）”概況。關(guān)于評(píng)定對(duì)象，評(píng)定實(shí)務(wù)中不論什么行為（改制、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等等），評(píng)定對(duì)象大致能夠分為兩種：一是單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合（含企業(yè)改制行為包括全部資產(chǎn)和負(fù)債），二是股權(quán)（含100%股權(quán)和部分股權(quán)）。對(duì)于第一個(gè)情形，“被評(píng)定單位”和“產(chǎn)權(quán)持有單位”，是一回事。如評(píng)定一棟樓，該樓全部者就是產(chǎn)權(quán)持有單位。對(duì)于第二種情形，成本法評(píng)定明細(xì)表、收益法企業(yè)現(xiàn)金流等，均指被評(píng)定單位，所以需要介紹其概況。難以了解是：評(píng)定A持有B企業(yè)70%股權(quán)價(jià)值，產(chǎn)權(quán)持有單位有認(rèn)為是A企業(yè)，有認(rèn)為是B企業(yè)。但國(guó)資委備表中評(píng)定結(jié)果表是填寫(xiě)B(tài)企業(yè)評(píng)定結(jié)果。在實(shí)踐中，委托方、業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定其它評(píng)定匯報(bào)使用者，可能多與被評(píng)定單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）為同一人，此時(shí)應(yīng)按照本指南要求，委托方與被評(píng)定單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）為同一企業(yè)，按對(duì)被評(píng)定單位要求編寫(xiě)。國(guó)資報(bào)告指南第24頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety3、關(guān)于繁簡(jiǎn)程度依據(jù)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)實(shí)踐，指南中：對(duì)委托方和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定其它評(píng)定匯報(bào)使用者概況要求簡(jiǎn)單，普通包含名稱(chēng)、法定住所及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法定代表人、注冊(cè)資本及主要經(jīng)營(yíng)范圍等。對(duì)被評(píng)定單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）概況分企業(yè)價(jià)值評(píng)定和單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評(píng)定兩種不一樣業(yè)務(wù)，提出不一樣繁簡(jiǎn)明求。委托方與被評(píng)定單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）同一人時(shí)，按被評(píng)定單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）要求編寫(xiě)。

國(guó)資報(bào)告指南第25頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety評(píng)定目標(biāo)決定了評(píng)定價(jià)值內(nèi)涵，從而決定了評(píng)定應(yīng)選擇價(jià)值類(lèi)型，進(jìn)而影響著評(píng)定方法選擇與利用。一樣資產(chǎn)，評(píng)定目標(biāo)不一樣，其價(jià)值也不一樣。資產(chǎn)評(píng)定是為特殊經(jīng)濟(jì)行為包括資產(chǎn)提供價(jià)值參考依據(jù)執(zhí)業(yè)行為，其評(píng)定目標(biāo)是依據(jù)擬實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為確定，依據(jù)擬實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為確定了評(píng)定目標(biāo)，評(píng)定價(jià)值類(lèi)型、評(píng)定方法才得以確定。四、評(píng)定目標(biāo)及對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)擬實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為依法實(shí)施審批?！爸改稀币笞?cè)資產(chǎn)評(píng)定師應(yīng)該在評(píng)定匯報(bào)中清楚、明確地說(shuō)明兩方面內(nèi)容，一是此次資產(chǎn)評(píng)定目標(biāo)，二是評(píng)定所對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為以及該經(jīng)濟(jì)行為取得同意相關(guān)情況或者其它經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。評(píng)定匯報(bào)只能在特定評(píng)定目標(biāo)下含有有效性。1、評(píng)定對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為國(guó)資報(bào)告指南第26頁(yè)

國(guó)資報(bào)告指南第27頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety此次資產(chǎn)評(píng)定目標(biāo)是公允反應(yīng)XX集團(tuán)投入到擬設(shè)置股份有限企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和凈資產(chǎn)在評(píng)定基準(zhǔn)日公允價(jià)值，為XX集團(tuán)以實(shí)物資產(chǎn)出資提供價(jià)值參考意見(jiàn)。該經(jīng)濟(jì)行為已經(jīng)得到XX省人民政府辦公廳“關(guān)于省XX集團(tuán)有限企業(yè)重組上市問(wèn)題復(fù)函”（省辦函[]373號(hào)）同意。當(dāng)前，XX集團(tuán)重組設(shè)置股份有限企業(yè)工作正在推進(jìn)過(guò)程中。實(shí)現(xiàn)此次評(píng)定目標(biāo)后，設(shè)置股份企業(yè)將由GD集團(tuán)控股，是XX省唯一一家擁有并經(jīng)營(yíng)220kV及以上電壓等級(jí)高壓輸電線路、變電站和其它與高壓輸電相關(guān)資產(chǎn)，并代管某集團(tuán)配電、購(gòu)電和調(diào)度資產(chǎn)和業(yè)務(wù)電網(wǎng)企業(yè)。2、評(píng)定目標(biāo)描述示例國(guó)資報(bào)告指南第28頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety1、《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》第十八條：評(píng)定匯報(bào)中應(yīng)該載明評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍，并詳細(xì)描述評(píng)定對(duì)象基本情況，通常包含法律權(quán)屬情況、經(jīng)濟(jì)情況和物理情況。不但要求在評(píng)定匯報(bào)中應(yīng)該載明評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍，還要求要詳細(xì)描述評(píng)定對(duì)象基本情況，通常包含“法律權(quán)屬情況”、“經(jīng)濟(jì)情況”和“物理情況”。2、《企業(yè)價(jià)值評(píng)定指導(dǎo)意見(jiàn)》第十二條：企業(yè)價(jià)值評(píng)定應(yīng)該明確“評(píng)定對(duì)象及其相關(guān)權(quán)益情況”。企業(yè)價(jià)值評(píng)定項(xiàng)目評(píng)定對(duì)象披露最少可包含四個(gè)方面內(nèi)容：一是企業(yè)價(jià)值評(píng)定對(duì)象及基本情況：即是企業(yè)整體價(jià)值或全部股權(quán)價(jià)值或部分股權(quán)價(jià)值；包括交易為部分股權(quán)價(jià)值時(shí)持股人及股權(quán)百分比；包括交易股權(quán)為流通股或非流通股、控股權(quán)或少數(shù)股權(quán)等等。二是納入評(píng)定范圍資產(chǎn)及權(quán)益情況：即資產(chǎn)類(lèi)型、帳面金額及主要資產(chǎn)權(quán)益情況；特殊資產(chǎn)，如無(wú)帳面統(tǒng)計(jì)無(wú)形資產(chǎn)，租賃使用帳外，掛靠資產(chǎn)及權(quán)益情況。三是需作單獨(dú)評(píng)定或處理溢余資產(chǎn)，非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，無(wú)效資產(chǎn)等資產(chǎn)及權(quán)益情況。五、評(píng)定對(duì)象與評(píng)定范圍（一）相關(guān)已經(jīng)有規(guī)范國(guó)資報(bào)告指南第29頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety與91號(hào)文件，指南依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》要求，在明確相關(guān)概念基礎(chǔ)上，細(xì)化規(guī)范了國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目不一樣情形下評(píng)定對(duì)象與評(píng)定范圍描述。1、明確了相關(guān)概念實(shí)際上，在中評(píng)協(xié)已經(jīng)公布一系列評(píng)定準(zhǔn)則，均對(duì)評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍基本情況描述進(jìn)行了規(guī)范。如：《企業(yè)價(jià)值評(píng)定指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第四十三條：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師應(yīng)該在評(píng)定匯報(bào)中明確說(shuō)明評(píng)定對(duì)象、評(píng)定對(duì)象存在情況、權(quán)利情況和受到限制?！薄顿Y產(chǎn)評(píng)定操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》第一百二十一條：“評(píng)定范圍和對(duì)象說(shuō)明經(jīng)濟(jì)情形包括資產(chǎn)范圍、類(lèi)型、所處位置、歸屬生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位、處置方式等”。對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)定，評(píng)定對(duì)象分為兩類(lèi)，即企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或股東部分權(quán)益價(jià)值，與此對(duì)應(yīng)評(píng)定范圍是評(píng)定對(duì)象包括資產(chǎn)及負(fù)債內(nèi)容，包含房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、股權(quán)投資、無(wú)形資產(chǎn)、債權(quán)和債務(wù)等。尤其指出是股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值作為評(píng)定對(duì)象，采取資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)其評(píng)定時(shí)，股東權(quán)益對(duì)應(yīng)法人資產(chǎn)和負(fù)債是評(píng)定范圍，本身并不是評(píng)定對(duì)象。（二）本指南規(guī)范國(guó)資報(bào)告指南第30頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety2、細(xì)化規(guī)范了國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目不一樣情形下評(píng)定對(duì)象與評(píng)定范圍本指南，分企業(yè)價(jià)值評(píng)定項(xiàng)目和單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合兩種不一樣情形，規(guī)范了評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍信息披露。單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評(píng)定項(xiàng)目，除《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》要求描述評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬情況、經(jīng)濟(jì)情況和物理情況等基本情況外，借鑒了91號(hào)文件要求內(nèi)容精神，增加了說(shuō)明委托評(píng)定資產(chǎn)數(shù)量（如土地面積、建筑物面積、設(shè)備數(shù)量、無(wú)形資產(chǎn)數(shù)量等）內(nèi)容。如資產(chǎn)類(lèi)型、規(guī)格型號(hào)、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、購(gòu)置（生產(chǎn)）年代、生產(chǎn)（工藝）流程、地理位置、使用情況、企業(yè)名稱(chēng)、住所、注冊(cè)資本、所屬行業(yè)、在行業(yè)中地位和影響、經(jīng)營(yíng)范圍、財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)情況等。資產(chǎn)評(píng)定機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)該尤其了解相關(guān)評(píng)定對(duì)象權(quán)利受限情況。企業(yè)價(jià)值評(píng)定項(xiàng)目，評(píng)定對(duì)象與評(píng)定范圍描述，考慮了采取兩種評(píng)定方法實(shí)際情況，也考慮了國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目管理對(duì)審計(jì)要求，考慮了國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目同時(shí)委托其它專(zhuān)業(yè)評(píng)定并引用其評(píng)定結(jié)論情況，同時(shí)考慮到采取收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法兩種評(píng)定方法對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)定時(shí)，被評(píng)定企業(yè)申報(bào)賬面統(tǒng)計(jì)或者未統(tǒng)計(jì)無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)申報(bào)表外資產(chǎn)等詳細(xì)情況，對(duì)最終分析確定評(píng)定結(jié)論時(shí)前后呼應(yīng)。比如：，被評(píng)定企業(yè)賬面未統(tǒng)計(jì)無(wú)形資產(chǎn)或者賬面有統(tǒng)計(jì)，依據(jù)資產(chǎn)重組方案或類(lèi)似文件不納入評(píng)定范圍，而收益法評(píng)定收益預(yù)測(cè)中難以分割經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，在分析確定評(píng)定結(jié)論時(shí)，應(yīng)該考慮選擇與資產(chǎn)重組方案或類(lèi)似文件相一致評(píng)定范圍評(píng)定結(jié)論。國(guó)資報(bào)告指南第31頁(yè)

3、評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍與經(jīng)濟(jì)行為一致性問(wèn)題評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍與經(jīng)濟(jì)行為一致性，是國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求。國(guó)資報(bào)告指南第32頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety本指南中提出企業(yè)價(jià)值評(píng)定中，應(yīng)該說(shuō)明“委托評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍與經(jīng)濟(jì)行為包括評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍是否一致，不一致應(yīng)該說(shuō)明原因”。是要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師反應(yīng)企業(yè)出具《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)定相關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明》關(guān)于評(píng)定對(duì)象與評(píng)定范圍說(shuō)明內(nèi)容要求，以從評(píng)定匯報(bào)內(nèi)容層面，滿足國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求，而不是由注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師判斷委托評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍與經(jīng)濟(jì)行為包括評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍一致性。企業(yè)價(jià)值評(píng)定普通范圍即企業(yè)價(jià)值評(píng)定產(chǎn)權(quán)范圍。從產(chǎn)權(quán)角度界定，企業(yè)價(jià)值評(píng)定范圍應(yīng)該是企業(yè)全部資產(chǎn)。包含企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體本身占用及經(jīng)營(yíng)部分，企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體所能控制部分，如全資子企業(yè)、控股子企業(yè)，以及非控股企業(yè)中投資部分。在詳細(xì)界定企業(yè)價(jià)值評(píng)定資產(chǎn)范圍時(shí)，應(yīng)依據(jù)以下相關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行：（1）企業(yè)資產(chǎn)評(píng)定申請(qǐng)匯報(bào)及上級(jí)主管部門(mén)批復(fù)文件所要求評(píng)定范圍；（2）企業(yè)相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)變動(dòng)協(xié)議、協(xié)議、章程中要求企業(yè)資產(chǎn)變動(dòng)范圍。所以，評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍是委托方和相關(guān)當(dāng)事方依據(jù)其擬實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為確認(rèn)，并提供給評(píng)定機(jī)構(gòu)，普通應(yīng)要求委托方和相關(guān)當(dāng)事方在申報(bào)表或申報(bào)材料上署名蓋章，在形式上確認(rèn)評(píng)定對(duì)象和評(píng)定范圍。國(guó)資報(bào)告指南第33頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（一）規(guī)范價(jià)值類(lèi)型依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第十四條要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)，應(yīng)該依據(jù)評(píng)定目標(biāo)等相關(guān)條件選擇適當(dāng)價(jià)值類(lèi)型，并對(duì)價(jià)值類(lèi)型給予明確定義。《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》要求披露評(píng)定選取何種價(jià)值類(lèi)型、選擇該種價(jià)值類(lèi)型理由、并對(duì)價(jià)值類(lèi)型進(jìn)行明確定義。《資產(chǎn)評(píng)定價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十六條要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師應(yīng)該依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》對(duì)價(jià)值類(lèi)型及其定義進(jìn)行披露。六、價(jià)值類(lèi)型國(guó)資報(bào)告指南第34頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（二）國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域普通使用市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型依據(jù)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目，尤其是包括產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中評(píng)定項(xiàng)目，不論是協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是進(jìn)場(chǎng)交易，普通都要求選擇市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型。年8月25日，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)公布《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定管理暫行方法》（國(guó)資委第12號(hào)令）第二十二條要求，企業(yè)進(jìn)行與資產(chǎn)評(píng)定對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，應(yīng)該以經(jīng)核準(zhǔn)或立案資產(chǎn)評(píng)定結(jié)果為作價(jià)參考依據(jù)；當(dāng)交易價(jià)格低于評(píng)定結(jié)果90%時(shí)，應(yīng)該暫停交易，在取得原經(jīng)濟(jì)行為同意機(jī)構(gòu)同意后方可繼續(xù)交易。依據(jù)自年5月1日起施行《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》第五十五條要求，國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該以依法評(píng)定、經(jīng)推行出資人職責(zé)機(jī)構(gòu)認(rèn)可或者由推行出資人職責(zé)機(jī)構(gòu)報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府核準(zhǔn)價(jià)格為依據(jù)，合理確定最低轉(zhuǎn)讓價(jià)格。這些要求都表達(dá)了市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型基本要求。投資價(jià)值是指評(píng)定對(duì)象對(duì)于含有明確投資目標(biāo)特定投資者或者某一類(lèi)投資者所含有價(jià)值預(yù)計(jì)數(shù)額，亦稱(chēng)特定投資者價(jià)值。而且在評(píng)定業(yè)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中，考慮并使用了僅適合用于特殊投資者或者某一類(lèi)投資者特定評(píng)定資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。盡管當(dāng)前國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目實(shí)踐中，表面存在已經(jīng)確定特定投資者或者某一類(lèi)投資者情況，但依據(jù)國(guó)有資產(chǎn)管理宗旨和評(píng)定業(yè)務(wù)執(zhí)行中極難考慮并使用僅適合用于特殊投資者或者某一類(lèi)投資者特定評(píng)定資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，投資價(jià)值類(lèi)型普通不適用產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中評(píng)定項(xiàng)目。鑒于上述情況，本指南明確要求，企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目應(yīng)采取市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型，選擇市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值類(lèi)型時(shí)，應(yīng)該說(shuō)明選擇理由及其定義。國(guó)資報(bào)告指南第35頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（三）特殊交易情形下價(jià)值類(lèi)型選取在非產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中評(píng)定項(xiàng)目，如處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下價(jià)值評(píng)定；機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其它有形資產(chǎn)等拆零變現(xiàn)價(jià)值預(yù)計(jì)，普通認(rèn)為是能夠采取非市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型。國(guó)資報(bào)告指南第36頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（四）市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型定義示例市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）劃分有三個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)，一是資產(chǎn)評(píng)定時(shí)所依據(jù)市場(chǎng)條件，是公開(kāi)市場(chǎng)條件還是非公開(kāi)市場(chǎng)條件；二是資產(chǎn)評(píng)定時(shí)所依據(jù)被評(píng)定資產(chǎn)使用狀態(tài)，是正常使用（最正確使用）還是非正常使用；三是評(píng)定時(shí)所使用信息資料及其相關(guān)參數(shù)起源，使用是公開(kāi)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)還是非公開(kāi)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)。據(jù)此，市場(chǎng)價(jià)值能夠了解為資產(chǎn)在評(píng)定基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最正確使用（或正常使用、最有可能使用）狀態(tài)下可能實(shí)現(xiàn)交換價(jià)值預(yù)計(jì)數(shù)額。或者說(shuō)評(píng)定資產(chǎn)價(jià)值依據(jù)全部信息資料都起源于公開(kāi)市場(chǎng)資產(chǎn)評(píng)定價(jià)值結(jié)論是市場(chǎng)價(jià)值。依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)定價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》，“當(dāng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師所執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)定對(duì)象使用等并無(wú)尤其限制和要求時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師通常應(yīng)該選擇市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)定結(jié)論價(jià)值類(lèi)型”。“市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫情況下，評(píng)定對(duì)象在評(píng)定基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易價(jià)值預(yù)計(jì)數(shù)額”。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)中市場(chǎng)價(jià)值定義可使用此定義示例。國(guó)資報(bào)告指南第37頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（一）評(píng)定基準(zhǔn)日涵義資產(chǎn)價(jià)值是時(shí)點(diǎn)價(jià)值，資產(chǎn)價(jià)值不一樣時(shí)點(diǎn)其價(jià)值是不一樣。資產(chǎn)評(píng)定，就是以貨幣作為計(jì)算權(quán)益統(tǒng)一尺度，對(duì)在一定時(shí)點(diǎn)上資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算行為。為了表達(dá)一定時(shí)點(diǎn)上價(jià)值，評(píng)定選擇作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、參數(shù)等依據(jù)，應(yīng)該在評(píng)定基準(zhǔn)日有效?！顿Y產(chǎn)評(píng)定操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》中第二十二條指出：“評(píng)定基準(zhǔn)日是評(píng)定結(jié)論開(kāi)始成立一個(gè)特定時(shí)日。在形成評(píng)定結(jié)論過(guò)程中所選取各種作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)也要在該時(shí)點(diǎn)有效”。七、評(píng)定基準(zhǔn)日國(guó)資報(bào)告指南第38頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（二）評(píng)定基準(zhǔn)日確實(shí)定1、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目評(píng)定基準(zhǔn)日確定主體《資產(chǎn)評(píng)定操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》中第二十二條要求，在征求委托方意見(jiàn)基礎(chǔ)上，評(píng)定機(jī)構(gòu)選定評(píng)定基準(zhǔn)日。《評(píng)定匯報(bào)基本內(nèi)容與格式暫行要求》（財(cái)評(píng)字［1999］91號(hào)）中要求，評(píng)定基準(zhǔn)日確實(shí)定應(yīng)由評(píng)定機(jī)構(gòu)依據(jù)經(jīng)濟(jì)行為性質(zhì)與委托方協(xié)商確立，并盡可能與評(píng)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)日靠近。由國(guó)務(wù)院國(guó)資委編寫(xiě)出版《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定管理操作指南》中提出：“評(píng)定基準(zhǔn)日普通由委托方和評(píng)定機(jī)構(gòu)依據(jù)經(jīng)濟(jì)行為性質(zhì)協(xié)商確定”。這些要求均表達(dá)“共同”、“協(xié)商”觀點(diǎn)，現(xiàn)實(shí)評(píng)定實(shí)務(wù)當(dāng)中也多為此情形，與《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書(shū)》也基本靠近。評(píng)定基準(zhǔn)日確實(shí)定在資產(chǎn)評(píng)定中影響重大，評(píng)定基準(zhǔn)日應(yīng)依據(jù)經(jīng)濟(jì)行為性質(zhì)確定，并盡可能與評(píng)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)日靠近是基本標(biāo)準(zhǔn)。終究是誰(shuí)確定，是完全由委托方確定，還是由“委托方確定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師能夠依據(jù)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)提供提議”，“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師依據(jù)評(píng)定業(yè)務(wù)詳細(xì)情況確定”。主流看法是“委托方確定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師能夠依據(jù)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)提供提議”，即協(xié)商、約定等方式下，主體還應(yīng)是委托方，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師能夠提供提議。國(guó)資報(bào)告指南第39頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety2、確定評(píng)定基準(zhǔn)日需考慮主要原因《資產(chǎn)評(píng)定操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》中第二十二條要求，選擇評(píng)定基準(zhǔn)日，應(yīng)有利于確保評(píng)定結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)定目標(biāo)，盡可能降低和防止評(píng)定基準(zhǔn)日后調(diào)整事項(xiàng)，準(zhǔn)確劃定評(píng)定范圍，準(zhǔn)確高效地清查核驗(yàn)資產(chǎn)，并合理選取評(píng)定作價(jià)依據(jù)。評(píng)定過(guò)程中要及時(shí)地調(diào)整不宜基準(zhǔn)日。由國(guó)務(wù)院國(guó)資委編寫(xiě)出版《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定管理操作指南》中提出，基準(zhǔn)日選擇應(yīng)可能與對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日靠近，同時(shí)考慮會(huì)計(jì)報(bào)表編制日期，普通選擇在月末、季度末或年末。注意：（1）一個(gè)評(píng)定項(xiàng)目只能有一個(gè)評(píng)定基準(zhǔn)日。評(píng)定基準(zhǔn)日變更，應(yīng)該視為一項(xiàng)新資產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)。（2）委托方企業(yè)若為國(guó)有大型企業(yè)，評(píng)定基準(zhǔn)日確實(shí)定應(yīng)事先與其主管部門(mén)溝通，防止評(píng)定基準(zhǔn)日變更給評(píng)定工作來(lái)來(lái)不利影響。國(guó)資報(bào)告指南第40頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（三）評(píng)定基準(zhǔn)日披露內(nèi)容作為程序性準(zhǔn)則本指南，僅僅是規(guī)范披露那些內(nèi)容問(wèn)題，所以本指南并不包括由誰(shuí)確定、考慮那些原因，而是規(guī)范應(yīng)披露那些應(yīng)該披露內(nèi)容。有意見(jiàn)提出，由委托方確定基準(zhǔn)日，一無(wú)需披露委托方考慮，二也無(wú)法披露委托方在確定評(píng)定基準(zhǔn)日時(shí)考慮了那些原因，這種意見(jiàn)是不全方面。《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》第二十條要求，評(píng)定匯報(bào)應(yīng)該載明評(píng)定基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)約定書(shū)約定評(píng)定基準(zhǔn)日保持一致。《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書(shū)》中要求，業(yè)務(wù)約定書(shū)內(nèi)容也有評(píng)定基準(zhǔn)日，也就是說(shuō)最少評(píng)定基準(zhǔn)日確定是約定達(dá)成一致結(jié)果，不存在委托方在確定評(píng)定基準(zhǔn)日時(shí)考慮了那些原因問(wèn)題。與《評(píng)定匯報(bào)基本內(nèi)容與格式暫行要求》（財(cái)評(píng)字［1999］91號(hào)）相比，本指南僅僅要求披露評(píng)定基準(zhǔn)日本身（含格式）以及確定評(píng)定基準(zhǔn)日所考慮主要原因。沒(méi)有要求對(duì)確定評(píng)定基準(zhǔn)日對(duì)評(píng)定結(jié)果影響程度做出明確揭示，申明評(píng)定中所采取價(jià)格是不是評(píng)定基準(zhǔn)日標(biāo)準(zhǔn)，如不是則說(shuō)明原因等內(nèi)容。與《資產(chǎn)評(píng)定操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》相比，也沒(méi)有要求說(shuō)明一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)定基準(zhǔn)日有效價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。主要考慮是：（1）“評(píng)定基準(zhǔn)日對(duì)評(píng)定結(jié)果影響程度”難以確定，即使在市場(chǎng)環(huán)境頻繁變動(dòng)，不一樣基準(zhǔn)日對(duì)評(píng)定價(jià)值影響較大，也存在國(guó)有資產(chǎn)流失等，充其量是基準(zhǔn)日選擇不妥。（2）“申明評(píng)定中所采取價(jià)格是不是評(píng)定基準(zhǔn)日標(biāo)準(zhǔn)，如不是則說(shuō)明原因”本身不符合評(píng)定基準(zhǔn)日涵義。（3）“一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)定基準(zhǔn)日有效價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)”，本身也是評(píng)定基準(zhǔn)日涵義。所以，本指南不再要求披露確定評(píng)定基準(zhǔn)日對(duì)評(píng)定結(jié)果影響程度，以及評(píng)定中不采取非評(píng)定基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)資報(bào)告指南第41頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety評(píng)定師應(yīng)該在評(píng)定匯報(bào)中說(shuō)明執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)過(guò)程中遵照法律、法規(guī)、評(píng)定準(zhǔn)則和指導(dǎo)意見(jiàn)以及取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等評(píng)定依據(jù)，是我國(guó)資產(chǎn)評(píng)定一直要求做法?！对u(píng)定匯報(bào)基本內(nèi)容與格式暫行要求》（財(cái)評(píng)字［1999］91號(hào)）中要求，評(píng)定依據(jù)普通可劃分為行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)等?！顿Y產(chǎn)評(píng)定操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》中要求評(píng)定匯報(bào)書(shū)正文概括寫(xiě)明評(píng)定依據(jù)主要法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)?！顿Y產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》中要求，評(píng)定匯報(bào)應(yīng)該說(shuō)明評(píng)定遵照法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價(jià)依據(jù)等。為了方便注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師編制評(píng)定匯報(bào)，國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目監(jiān)管單位審核評(píng)定項(xiàng)目，結(jié)合國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)實(shí)際，指南：解釋了《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》中法律依據(jù)和準(zhǔn)則依據(jù)；細(xì)化了權(quán)屬依據(jù)和取價(jià)依據(jù)；增加了經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。八、評(píng)定依據(jù)國(guó)資報(bào)告指南第42頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（一）法律依據(jù)和準(zhǔn)則依據(jù)法律法規(guī)依據(jù)解釋為“通常包含與國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定相關(guān)法律、法規(guī)等”；評(píng)定準(zhǔn)則依據(jù)解釋為“包含本評(píng)定項(xiàng)目中依據(jù)相關(guān)資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范”。尤其指出是，近幾年國(guó)家法律、法規(guī)調(diào)整完善進(jìn)度較快，相關(guān)資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范較多，但不是每一個(gè)詳細(xì)項(xiàng)目都遵照了全部法律、法規(guī)和評(píng)定準(zhǔn)則規(guī)范，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師應(yīng)該依據(jù)與評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)相關(guān)性在評(píng)定匯報(bào)中列示反應(yīng)所遵照法律法規(guī)。也應(yīng)該列示最新、現(xiàn)行有效法律、法規(guī)和評(píng)定準(zhǔn)則規(guī)范。評(píng)定實(shí)務(wù)中存在列示廢止、失效或者已經(jīng)修訂法律、法規(guī)和評(píng)定準(zhǔn)則規(guī)范情形，都是不符合評(píng)定準(zhǔn)則要求。本指南遵照“相關(guān)性“標(biāo)準(zhǔn)，采取了“與國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定相關(guān)”、“本評(píng)定項(xiàng)目中依據(jù)”等詞，意在詳細(xì)表達(dá)這些要求。國(guó)資報(bào)告指南第43頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（二）細(xì)化了權(quán)屬依據(jù)和取價(jià)依據(jù)1、權(quán)屬依據(jù)資產(chǎn)法律權(quán)屬情況本身是個(gè)法律問(wèn)題，而且是個(gè)很復(fù)雜法律問(wèn)題。對(duì)資產(chǎn)全部權(quán)及其它與全部權(quán)相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行界定或發(fā)表意見(jiàn)需要推行必要法律程序，由含有對(duì)應(yīng)專(zhuān)業(yè)能力人士（如律師）或部門(mén)（如產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)）來(lái)進(jìn)行。《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第二十三條要求，委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)該提供評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，并對(duì)其真實(shí)性、正當(dāng)性和完整性負(fù)擔(dān)責(zé)任；注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)是對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，不過(guò)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師應(yīng)該認(rèn)識(shí)到因?yàn)樵u(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬對(duì)評(píng)定結(jié)論含有主要影響，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師應(yīng)該給予關(guān)注和恰當(dāng)披露?！顿Y產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第二十四條要求了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)，應(yīng)該關(guān)注評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬，并在評(píng)定匯報(bào)中對(duì)評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬及其證實(shí)資料起源給予必要說(shuō)明。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師不得對(duì)評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬提供確保。所以，我國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師應(yīng)該重視怎樣對(duì)評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)行恰當(dāng)關(guān)注。當(dāng)然，一些權(quán)屬證實(shí)文件如房屋產(chǎn)權(quán)證實(shí)上注明房產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)等仍是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師主要取價(jià)依據(jù)，這時(shí)產(chǎn)權(quán)證實(shí)材料能夠作為取價(jià)依據(jù)對(duì)待。《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師關(guān)注評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》中，強(qiáng)調(diào)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題上應(yīng)推行搜集產(chǎn)權(quán)資料、對(duì)產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行查驗(yàn)、完整披露產(chǎn)權(quán)情況及存在瑕疵、關(guān)注產(chǎn)權(quán)瑕疵對(duì)評(píng)定結(jié)論影響等工作程序。執(zhí)行國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)，當(dāng)然應(yīng)首先遵照這些資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則要求。國(guó)資報(bào)告指南第44頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety本指南作為國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)編制和出具規(guī)范，在嚴(yán)格堅(jiān)持這些資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則要求前提下，列示了現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)框架下產(chǎn)權(quán)依據(jù)名稱(chēng)以及市場(chǎng)交易中正當(dāng)產(chǎn)權(quán)證實(shí)文件名稱(chēng)。同時(shí)，應(yīng)注意：①相關(guān)法律法規(guī)調(diào)整、不一樣地域管理體制不一樣等，可能包括產(chǎn)權(quán)依據(jù)名稱(chēng)改變或不一樣。如：對(duì)于房屋和土地，有地域是房產(chǎn)地產(chǎn)合一產(chǎn)權(quán)證，有是房屋全部權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證，本指南僅列示了分別情形，即“國(guó)有土地使用證（或者土地使用權(quán)出讓協(xié)議）、房屋全部權(quán)證”。②建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工證/施工許可證等自建在建工程相關(guān)證實(shí)；外購(gòu)在建工程購(gòu)置協(xié)議（轉(zhuǎn)讓協(xié)議）和付款憑證，是未完工驗(yàn)收辦理確權(quán)和房屋全部權(quán)證主要權(quán)屬依據(jù)。共有物業(yè)合作建房協(xié)議（協(xié)議），是未辦理房屋全部權(quán)證主要權(quán)屬依據(jù)。融資租賃物業(yè)物業(yè)租賃協(xié)議，以租代購(gòu)物業(yè)以租代購(gòu)協(xié)議等是對(duì)應(yīng)行為主要產(chǎn)權(quán)依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》是劃撥用地權(quán)屬依據(jù)。③國(guó)產(chǎn)和進(jìn)口設(shè)備訂貨協(xié)議及其購(gòu)貨發(fā)票、進(jìn)口設(shè)備報(bào)關(guān)手續(xù)資料等是國(guó)產(chǎn)和進(jìn)口設(shè)備產(chǎn)權(quán)依據(jù)。國(guó)資報(bào)告指南第45頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety④在評(píng)定匯報(bào)出具時(shí)，產(chǎn)權(quán)取得前簽署協(xié)議、權(quán)屬確權(quán)、辦證等正在進(jìn)行中，評(píng)定依據(jù)這些文件資料作價(jià)，但并不能必定說(shuō)明其權(quán)屬不存在瑕疵。應(yīng)該據(jù)實(shí)列示依據(jù)文件資料，同時(shí)在特殊事項(xiàng)說(shuō)明中說(shuō)明該事項(xiàng)。如，已經(jīng)簽署土地出讓協(xié)議，也已全部或部分繳納出讓金，在經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施不一樣階段，不一樣監(jiān)管部門(mén)要求可能并不一致，對(duì)已經(jīng)簽署土地出讓協(xié)議，全部或部分繳納出讓金，在明確出讓金繳納主體，并不影響國(guó)有權(quán)益前提下，國(guó)資監(jiān)管部門(mén)是允許評(píng)定處理，而證券監(jiān)管部門(mén)可能要求必須取得產(chǎn)權(quán)證實(shí)。又如，探礦權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)為采礦權(quán)時(shí)對(duì)采礦權(quán)評(píng)定，是以“劃定礦區(qū)范圍批復(fù)文件”作為權(quán)屬依據(jù)評(píng)定，即使未取得“采礦權(quán)許可證”，但在“劃定礦區(qū)范圍批復(fù)文件”允許使用期內(nèi)如能夠依法并在使用期內(nèi)取得采礦許可證時(shí)，并不存在權(quán)屬瑕疵。評(píng)定應(yīng)該列示“劃定礦區(qū)范圍批復(fù)文件”。⑤《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證》及《登記證》從屬內(nèi)容相關(guān)材料，是基礎(chǔ)性產(chǎn)權(quán)依據(jù)。⑥存在權(quán)屬瑕疵評(píng)定對(duì)象，應(yīng)要求委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供承諾函或說(shuō)明函給予充分說(shuō)明。委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)對(duì)該產(chǎn)權(quán)作出相關(guān)控制、使用并擁有承諾，確保日后不因產(chǎn)權(quán)問(wèn)題造成評(píng)定值改變；一旦出現(xiàn)，用對(duì)應(yīng)補(bǔ)救方法，確保評(píng)定值足額，從而不影響經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)權(quán)益安排，并負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)法律責(zé)任。并將該承諾函原件附在評(píng)定匯報(bào)書(shū)備查文件中，同時(shí)在該匯報(bào)書(shū)“尤其事項(xiàng)說(shuō)明”中給予披露。國(guó)資報(bào)告指南第46頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety2、取價(jià)依據(jù)本指南細(xì)化了《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》列示取價(jià)依據(jù)。依據(jù)取價(jià)依據(jù)起源路徑劃分為三個(gè)方面，即企業(yè)提供、國(guó)家相關(guān)部門(mén)公布和評(píng)定機(jī)構(gòu)搜集（含詢價(jià)）。（1）企業(yè)提供取價(jià)依據(jù)普通包含企業(yè)本身財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和經(jīng)營(yíng)方面資料，列示時(shí)應(yīng)該全方面準(zhǔn)確，而且該等資料應(yīng)該在評(píng)定工作底稿中有所反應(yīng)。（2）國(guó)家相關(guān)部門(mén)公布統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件，不一定在每一個(gè)詳細(xì)評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)評(píng)定工作底稿中都有反應(yīng)，但對(duì)于評(píng)定機(jī)構(gòu)而言，應(yīng)該存在現(xiàn)時(shí)有效統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件，支持本評(píng)定機(jī)構(gòu)一個(gè)或多個(gè)評(píng)定項(xiàng)目。另外，同一指標(biāo)統(tǒng)計(jì)資料可能因不一樣部門(mén)其結(jié)果存在差異，不論是因口徑等何種原因形成，評(píng)定取價(jià)依據(jù)應(yīng)該列示公布部門(mén)。國(guó)家相關(guān)部門(mén)公布政策文件，可能存在屢次調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)情況，取價(jià)依據(jù)應(yīng)該列示評(píng)定采取文件公布時(shí)間和部門(mén)。如《中華人民共和國(guó)資源稅條例》盡管未修改或廢止，但財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局屢次公布了調(diào)整資源稅標(biāo)準(zhǔn)文件，而計(jì)稅方式未改變，評(píng)定應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)資源稅條例》以及對(duì)應(yīng)調(diào)整資源稅標(biāo)準(zhǔn)文件，取價(jià)依據(jù)也應(yīng)該同時(shí)列示該條例和文件。又如，《中華人民共和國(guó)車(chē)輛購(gòu)置稅暫行條例》盡管未修改或廢止，但年1月16日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于減征1.6升及以下排量乘用車(chē)車(chē)輛購(gòu)置稅通知》（財(cái)稅[]12號(hào)），減征部分乘用車(chē)車(chē)輛購(gòu)置稅稅率。評(píng)定應(yīng)依據(jù)并列示《中華人民共和國(guó)車(chē)輛購(gòu)置稅暫行條例》以及財(cái)稅[]12號(hào)文件。（3）評(píng)定機(jī)構(gòu)搜集（含詢價(jià)）取價(jià)資料，并不與國(guó)家相關(guān)部門(mén)公布統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件以及企業(yè)提供財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和經(jīng)營(yíng)方面資料重復(fù)，應(yīng)該是除國(guó)家相關(guān)部門(mén)公布統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件以及企業(yè)提供財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和經(jīng)營(yíng)方面資料外，評(píng)定機(jī)構(gòu)搜集并依據(jù)取價(jià)資料。國(guó)資報(bào)告指南第47頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（三）增加了行為依據(jù)《評(píng)定匯報(bào)基本內(nèi)容與格式暫行要求》（財(cái)評(píng)字［1999］91號(hào)）中要求，行為依據(jù)應(yīng)包含進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目委托方申請(qǐng)、股份企業(yè)董事會(huì)決議及資產(chǎn)評(píng)定立項(xiàng)批復(fù)等。伴隨社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和當(dāng)代企業(yè)制度逐步建立以及證券市場(chǎng)不停完善，包括國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定新經(jīng)濟(jì)行為日益增多，再加上國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目管理方式改革，行為依據(jù)內(nèi)容已發(fā)生了很多改變，難以枚舉。本指南提出經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)包含兩個(gè)方面，一是有效批復(fù)文件，二是其它文件資料。有效批復(fù)文件有國(guó)務(wù)院同意經(jīng)濟(jì)行為文件、各級(jí)人民政府同意經(jīng)濟(jì)行為文件、國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)同意經(jīng)濟(jì)行為文件、中央企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)同意經(jīng)濟(jì)行為文件、地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)同意經(jīng)濟(jì)行為文件以及由地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依據(jù)各地實(shí)際情況要求同意經(jīng)濟(jì)行為文件等。其它文件資料，其基本標(biāo)準(zhǔn)是能夠說(shuō)明經(jīng)濟(jì)行為及其所包括評(píng)定對(duì)象與評(píng)定范圍其它文件資料。如：（1）國(guó)有企業(yè)在訴訟過(guò)程中以及民事強(qiáng)制執(zhí)行中，由人民法院委托資產(chǎn)評(píng)定機(jī)構(gòu)評(píng)定涉訴國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值情形，人民法院出具委托函（兼有業(yè)務(wù)約定和經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)性質(zhì)）；（2）中央企業(yè)包括經(jīng)濟(jì)行為決議黨組會(huì)議紀(jì)要；（3）國(guó)有獨(dú)資企業(yè)董事會(huì)決議；國(guó)有資本控股企業(yè)、國(guó)有資本參股企業(yè)股東會(huì)、股東大會(huì)或者董事會(huì)決議；（4）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換協(xié)議協(xié)議：（5）人民法院破產(chǎn)公告；（6）能夠說(shuō)明經(jīng)濟(jì)行為及其所包括評(píng)定對(duì)象與評(píng)定范圍其它文件資料。國(guó)資報(bào)告指南第48頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety尤其指出是，企業(yè)改制制訂改制方案，往往包括到企業(yè)占有土地處置、擁有商標(biāo)及其它無(wú)形資產(chǎn)以及賬面未統(tǒng)計(jì)產(chǎn)生收益資產(chǎn)處置，這些資產(chǎn)處置方式首先決定了評(píng)定范圍（采取資產(chǎn)基礎(chǔ)法時(shí)），更為主要是采取兩種方法評(píng)定時(shí)，收益法評(píng)定，難以分割未納入重組改制范圍、對(duì)企業(yè)收益產(chǎn)生主要影響或直接產(chǎn)生收益，確定最終評(píng)定結(jié)果時(shí)應(yīng)該首先考慮與重組改制范圍一致評(píng)定結(jié)果。如某旅游集團(tuán)企業(yè)整體改制設(shè)置股份企業(yè)資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目，依據(jù)經(jīng)同意改制方案，旅游集團(tuán)企業(yè)品牌無(wú)償進(jìn)入擬設(shè)置股份企業(yè)，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)定時(shí)，未對(duì)旅游集團(tuán)企業(yè)品牌進(jìn)行單獨(dú)評(píng)定，而收益法評(píng)定時(shí)，旅游集團(tuán)企業(yè)品牌必定對(duì)收益產(chǎn)生較大影響，所以，兩種評(píng)定方法評(píng)定結(jié)果不具可比性，再考慮收益不確定性等其它原因，最終選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)定結(jié)果作為評(píng)定結(jié)論。所以，經(jīng)由有權(quán)部門(mén)、機(jī)構(gòu)同意企業(yè)改制方案應(yīng)該是很主要經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。國(guó)資報(bào)告指南第49頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（四）需要注意問(wèn)題1.評(píng)定依據(jù)表述方式應(yīng)該明確、詳細(xì)，含有可驗(yàn)證性。任何評(píng)定匯報(bào)閱讀者能夠依據(jù)匯報(bào)中披露評(píng)定依據(jù)名稱(chēng)、公布時(shí)間或文號(hào)找到對(duì)應(yīng)評(píng)定依據(jù)。比如，取價(jià)依據(jù)應(yīng)披露為“《××省建筑工程綜合預(yù)算定額》(××年)”，而不是“××省及××市建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)等部門(mén)關(guān)于建設(shè)工程相關(guān)規(guī)費(fèi)要求”。2.評(píng)定依據(jù)含有代表性，且在評(píng)定基準(zhǔn)日是有效。作為評(píng)定依據(jù)應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效要求。相關(guān)是指所搜集價(jià)格信息與需做出判斷委估資產(chǎn)含有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性；合理是指所搜集價(jià)格信息能反應(yīng)委估資產(chǎn)載體結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征，不能簡(jiǎn)單地用行業(yè)或社會(huì)平均價(jià)格信息推理含有顯著特殊性質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值；可靠是指經(jīng)過(guò)對(duì)信息起源和搜集過(guò)程質(zhì)量控制，所搜集資料含有較高置信度；有效是指所搜集資料能夠有效地反應(yīng)評(píng)定基準(zhǔn)日委估資產(chǎn)在模擬條件下可能價(jià)格水平。國(guó)資報(bào)告指南第50頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety作為程序性準(zhǔn)則本指南，僅僅是規(guī)范披露那些內(nèi)容問(wèn)題，所以本指南并不包括評(píng)定方法怎樣選擇，選擇時(shí)考慮那些原因等相關(guān)專(zhuān)業(yè)性準(zhǔn)則規(guī)范內(nèi)容。這些內(nèi)容在其它專(zhuān)業(yè)性準(zhǔn)則中都有規(guī)范。本指南規(guī)范應(yīng)披露哪些應(yīng)該披露評(píng)定方法內(nèi)容?！顿Y產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第十五條要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師應(yīng)該熟知、了解并恰當(dāng)利用評(píng)定方法，資產(chǎn)評(píng)定基本方法包含市場(chǎng)法、收益法和成本法?！顿Y產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》、《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》、《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》、《企業(yè)價(jià)值評(píng)定指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》和《以財(cái)務(wù)匯報(bào)為目標(biāo)評(píng)定指南（試行）》等專(zhuān)業(yè)準(zhǔn)則均由專(zhuān)門(mén)一章規(guī)范評(píng)定方法選擇，對(duì)成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)定基本方法選擇進(jìn)行了較為系統(tǒng)規(guī)范；《金融不良資產(chǎn)評(píng)定指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》和《專(zhuān)利資產(chǎn)評(píng)定指導(dǎo)意見(jiàn)》操作要求中都有專(zhuān)門(mén)規(guī)范評(píng)定方法條款，一樣對(duì)成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)定基本方法選擇進(jìn)行了規(guī)范。執(zhí)行包含國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目在內(nèi)任何評(píng)定項(xiàng)目，都必須首先依據(jù)對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為、評(píng)定對(duì)象、選擇價(jià)值類(lèi)型、資料搜集情況等相關(guān)情況，嚴(yán)格按照已經(jīng)公布施行評(píng)定準(zhǔn)則，選擇確定評(píng)定方法；其次才是在評(píng)定匯報(bào)中怎樣說(shuō)明評(píng)定方法內(nèi)容問(wèn)題。九、評(píng)定方法國(guó)資報(bào)告指南第51頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety91號(hào)文件要求，評(píng)定匯報(bào)應(yīng)簡(jiǎn)明說(shuō)明評(píng)定人員在評(píng)定過(guò)程中所選擇并使用評(píng)定方法、選擇評(píng)定方法依據(jù)或原因。不難看出，要求披露兩個(gè)基本方面，即所選擇方法和選擇方法理由（或原因）。與此基本一致是《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》要求，評(píng)定匯報(bào)應(yīng)該說(shuō)明所選取評(píng)定方法及其理由，一樣是兩個(gè)基本方面。《企業(yè)價(jià)值評(píng)定指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第四十七條要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師在評(píng)定匯報(bào)中披露評(píng)定方法利用實(shí)施過(guò)程和情況時(shí)，通常應(yīng)該包含以下內(nèi)容：（1）選擇評(píng)定方法過(guò)程和依據(jù);（2）評(píng)定方法利用和邏輯推理計(jì)算過(guò)程;（3）資本化率、折現(xiàn)率、價(jià)值比率等主要參數(shù)獲取起源和形成過(guò)程；（4）對(duì)初步評(píng)定結(jié)論進(jìn)行綜合分析，形成最終評(píng)定結(jié)論過(guò)程。（一）已經(jīng)有評(píng)定方法披露規(guī)范國(guó)資報(bào)告指南第52頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety基本采取了《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》要求內(nèi)容，即評(píng)定匯報(bào)應(yīng)該說(shuō)明所選取評(píng)定方法，以及選擇評(píng)定方法理由。但在詳細(xì)評(píng)定匯報(bào)編寫(xiě)時(shí)，應(yīng)該充分考慮國(guó)資評(píng)定項(xiàng)目監(jiān)管單位對(duì)評(píng)定匯報(bào)中評(píng)定方法內(nèi)容披露相關(guān)要求。

由國(guó)務(wù)院國(guó)資委編寫(xiě)出版《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定管理操作指南》中，總結(jié)了國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目實(shí)踐中成熟、被廣大評(píng)定機(jī)構(gòu)普遍接收做法而提出需在評(píng)定匯報(bào)中說(shuō)明評(píng)定方法內(nèi)容包含：首先簡(jiǎn)明說(shuō)明總體思緒貨主要評(píng)定方法即適用原因；再按包括資產(chǎn)（含負(fù)債）次序逐項(xiàng)說(shuō)明其詳細(xì)評(píng)定方法。采取重置成本法，應(yīng)介紹估算公式，并對(duì)所包括資產(chǎn)重置價(jià)值及成新率確實(shí)定方法做簡(jiǎn)明說(shuō)明；采取市場(chǎng)比較法，應(yīng)簡(jiǎn)明介紹參考物（交易案例）選擇標(biāo)準(zhǔn)、比較分析與調(diào)整原因等；采取收益現(xiàn)值法等方法，應(yīng)介紹估算公式或模型，并對(duì)估算過(guò)程中預(yù)測(cè)方法與過(guò)程、折現(xiàn)率選擇和確定情況做簡(jiǎn)明說(shuō)明。對(duì)采取收益法評(píng)定企業(yè)，提出評(píng)定匯報(bào)評(píng)定方法說(shuō)明內(nèi)容]包含：介紹采取收益法技術(shù)思緒，主要測(cè)算方法、模型或計(jì)算公式；明確預(yù)測(cè)收益類(lèi)型、依據(jù)評(píng)定對(duì)象，區(qū)分企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值。應(yīng)說(shuō)明選擇收益法合理性和必要性，揭示方法使用與評(píng)定對(duì)象、評(píng)定目標(biāo)、價(jià)值類(lèi)型、評(píng)定條件之間合理內(nèi)在邏輯關(guān)系。（二)本指南要求國(guó)資報(bào)告指南第53頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety企業(yè)價(jià)值評(píng)定兩種評(píng)定方法相關(guān)要求和規(guī)范91號(hào)文件要求，如對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)定采取一個(gè)以上評(píng)定方法，應(yīng)適當(dāng)說(shuō)明原因并說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)定價(jià)值確定方法，這是針對(duì)某一單項(xiàng)資產(chǎn)采取一個(gè)以上評(píng)定方法時(shí)，評(píng)定匯報(bào)需說(shuō)明內(nèi)容。該文件提出，對(duì)于整體資產(chǎn)評(píng)定，“收益現(xiàn)值法評(píng)定驗(yàn)證說(shuō)明”中評(píng)定結(jié)論要求“寫(xiě)明本評(píng)定結(jié)果僅僅是一個(gè)其它評(píng)定方法驗(yàn)證”，而在評(píng)定匯報(bào)中未要求收益現(xiàn)值法內(nèi)容?！镀髽I(yè)價(jià)值評(píng)定指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第二十三條要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)定業(yè)務(wù)，應(yīng)該依據(jù)評(píng)定對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料搜集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場(chǎng)法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)定基本方法適用性，恰當(dāng)選擇一個(gè)或各種資產(chǎn)評(píng)定基本方法。第三十四條要求，企業(yè)價(jià)值評(píng)定中成本法也稱(chēng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)定企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債基礎(chǔ)上確定評(píng)定對(duì)象價(jià)值評(píng)定思緒。以連續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)定時(shí)，成本法普通不應(yīng)該作為惟一使用評(píng)定方法。第三十八條要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師對(duì)同一評(píng)定對(duì)象采取各種評(píng)定方法時(shí)，應(yīng)該對(duì)形成各種初步價(jià)值結(jié)論進(jìn)行分析，在綜合考慮不一樣評(píng)定方法和初步價(jià)值結(jié)論合理性及所使用數(shù)據(jù)質(zhì)量和數(shù)量基礎(chǔ)上，形成合理評(píng)定結(jié)論?！蛾P(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定管理工作相關(guān)問(wèn)題通知》（國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[]274號(hào)）要求，“包括企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目，以連續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提進(jìn)行評(píng)定時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)上要求采取兩種以上方法進(jìn)行評(píng)定，并在評(píng)定匯報(bào)中列示，依據(jù)實(shí)際情況充分、全方面分析后，確定其中一個(gè)評(píng)定結(jié)果作為評(píng)定匯報(bào)使用結(jié)果”。本指南提出，以連續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提，采取兩種以上方法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)定，應(yīng)該分別說(shuō)明兩種評(píng)定方法選取理由以及評(píng)定結(jié)論確定方法。國(guó)資報(bào)告指南第54頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（一）關(guān)于評(píng)定結(jié)論相關(guān)規(guī)范91對(duì)評(píng)定結(jié)論內(nèi)容要求為：評(píng)定結(jié)論應(yīng)包含評(píng)定結(jié)果匯總表、評(píng)定后各資產(chǎn)占有方份額和評(píng)定機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)定結(jié)果發(fā)表結(jié)論；須使用表述性文字完整地?cái)⑹鲑Y產(chǎn)、負(fù)債、凈資產(chǎn)賬面值、調(diào)整后賬面值、評(píng)定價(jià)值及其增減幅度，并含有“評(píng)定結(jié)論詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)定明細(xì)表”提醒；評(píng)定結(jié)果除文字表述外，評(píng)定匯報(bào)中還須按統(tǒng)一要求格式列表揭示評(píng)定結(jié)果；存在多家資產(chǎn)占有方項(xiàng)目，應(yīng)分別說(shuō)明評(píng)定結(jié)果；對(duì)于不納入評(píng)定匯總表評(píng)定結(jié)果，應(yīng)單獨(dú)列示；評(píng)定機(jī)構(gòu)如對(duì)所揭示評(píng)定結(jié)果還有疑義，則應(yīng)對(duì)實(shí)際情況充分揭示并在評(píng)定匯報(bào)中發(fā)表自己看法，以提醒資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)使用者注意；對(duì)評(píng)定中已查明盤(pán)盈、盤(pán)虧、毀損、報(bào)廢、資金掛賬、呆壞賬、無(wú)需支付負(fù)債等原因造成資產(chǎn)價(jià)值改變，評(píng)定結(jié)果中應(yīng)作增減值處理，如因企業(yè)還未報(bào)經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)同意而未對(duì)上述資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，評(píng)定機(jī)構(gòu)應(yīng)在評(píng)定匯報(bào)中提醒企業(yè)按現(xiàn)行要求程序報(bào)批后進(jìn)行處理；對(duì)不納入評(píng)定結(jié)果各類(lèi)租賃資產(chǎn)，其評(píng)定結(jié)果應(yīng)單獨(dú)表述，并說(shuō)明是否納入評(píng)定結(jié)果匯總表。顯然，內(nèi)容要求僅僅是針對(duì)采取資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)定企業(yè)價(jià)值時(shí)，評(píng)定結(jié)論要求?！顿Y產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》第二十五條要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師應(yīng)該在評(píng)定匯報(bào)中以文字和數(shù)字形式清楚說(shuō)明評(píng)定結(jié)論。通常評(píng)定結(jié)論應(yīng)該是確定數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通，評(píng)定結(jié)論能夠使用區(qū)間值表示。這從標(biāo)準(zhǔn)上要求了評(píng)定結(jié)論表示方式。十、評(píng)定結(jié)論國(guó)資報(bào)告指南第55頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety1、明確了評(píng)定結(jié)論應(yīng)該是確定數(shù)值《金融不良資產(chǎn)評(píng)定指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》考慮到金融不良資產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)特殊性要求，首次引入了評(píng)定（分析）結(jié)論區(qū)間值概念?！顿Y產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》考慮到評(píng)定業(yè)各種業(yè)務(wù)需求，在通常情況下，評(píng)定結(jié)論應(yīng)該是確定數(shù)值。在特定情況下，經(jīng)與委托方溝通，評(píng)定結(jié)論能夠使用區(qū)間值表示。這是評(píng)定匯報(bào)準(zhǔn)則制訂中一項(xiàng)重大突破，但這并沒(méi)有對(duì)確定數(shù)值表示評(píng)定結(jié)論否定。以確定數(shù)值表示評(píng)定結(jié)論是評(píng)定行業(yè)中客觀要求，區(qū)間值僅能夠作為一個(gè)特殊表示方式。（二）本指南關(guān)于評(píng)定結(jié)論規(guī)范2、采取兩種方法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)定，不但要求單獨(dú)說(shuō)明評(píng)定價(jià)值和增減變動(dòng)幅度，還需要說(shuō)明兩種以上評(píng)定方法結(jié)果差異及其原因以及最終確定評(píng)定結(jié)論及其理由。國(guó)資報(bào)告指南第56頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety企業(yè)價(jià)值評(píng)定方法選擇不是主觀隨意、沒(méi)有規(guī)律可循，不論是哪一個(gè)方法，評(píng)定最終目標(biāo)是相同，殊途同歸服務(wù)于市場(chǎng)交易和投資決議，因而各種方法之間存在著內(nèi)在聯(lián)絡(luò)，結(jié)合前評(píng)定方法本身局限及適用范圍，能夠總結(jié)出企業(yè)價(jià)值評(píng)定方法選擇一些標(biāo)準(zhǔn)：①依據(jù)相關(guān)準(zhǔn)則、規(guī)范和要求標(biāo)準(zhǔn)

②借鑒共識(shí)性研究結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)價(jià)值評(píng)定方法選擇一些共識(shí)性研究結(jié)果是眾多研究人員共同努力結(jié)果，是基于價(jià)值評(píng)定實(shí)踐一些理論上提煉，對(duì)于選擇合理方法用于價(jià)值評(píng)定有較大參考價(jià)值。如在包括一個(gè)僅進(jìn)行投資或僅擁有不動(dòng)產(chǎn)控股企業(yè)，或所評(píng)定企業(yè)評(píng)定前提為非連續(xù)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)該考慮采取成本法。以連續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)定，不宜單獨(dú)使用成本法。在企業(yè)初創(chuàng)期，經(jīng)營(yíng)和收益情況不穩(wěn)定，不宜采取成本法進(jìn)行價(jià)值評(píng)定。普通來(lái)說(shuō)，收益法更適宜于無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)定。另外，假如企業(yè)處于成長(zhǎng)久或成熟期，經(jīng)營(yíng)、收益情況穩(wěn)定并有充分歷史資料為依據(jù)，能合理預(yù)測(cè)企業(yè)收益，這時(shí)采取收益法很好。在參考企業(yè)或交易案例資料信息較完備、客觀時(shí)，從成本效率角度來(lái)考慮，適合選擇市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)值評(píng)定。兩種以上評(píng)定方法確定評(píng)定結(jié)論需要考慮原因：國(guó)資報(bào)告指南第57頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety在實(shí)際操作中，應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：①應(yīng)建立在相同評(píng)定對(duì)象和評(píng)定資產(chǎn)范圍。資產(chǎn)負(fù)債表是依會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于資產(chǎn)定義和確認(rèn)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)形成，不符合會(huì)計(jì)資產(chǎn)定義、不能準(zhǔn)確計(jì)量資源，如企業(yè)資質(zhì)等無(wú)法正當(dāng)計(jì)量資產(chǎn)、人力資本不滿足資產(chǎn)定義資產(chǎn)，不符合會(huì)計(jì)資產(chǎn)定義，均未在資產(chǎn)負(fù)債表中反應(yīng)。以企業(yè)提供資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)采取資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)定企業(yè)價(jià)值，顯著也未考慮上述資源價(jià)值。而采取收益法評(píng)定企業(yè)價(jià)值是難以分割這些可能為企業(yè)收益產(chǎn)生主要影響資產(chǎn)。收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)定結(jié)論產(chǎn)生差異也就成為必定。另首先，對(duì)于企業(yè)重組改制，其依據(jù)重組方案確定模擬資產(chǎn)負(fù)債表，直接形成了這種差異。②采取資本化和折現(xiàn)路徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值收益法，包括三個(gè)基本要素：一是被評(píng)定資產(chǎn)預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評(píng)定資產(chǎn)取得預(yù)期收益連續(xù)時(shí)間。所以，能否清楚地把握上述三要素就成為能否利用收益法基本前提。預(yù)測(cè)企業(yè)收益不確定性，會(huì)直接影響評(píng)定結(jié)論使用效果。如一個(gè)企業(yè)穩(wěn)定客戶資源，完善銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，科學(xué)管理體制，雄厚產(chǎn)品研發(fā)能力及高素質(zhì)員工隊(duì)伍，顯然會(huì)綜合表達(dá)為企業(yè)價(jià)值，但對(duì)其量化顯然是十分困難。③成本法實(shí)際上是經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)賬面價(jià)值調(diào)整得到企業(yè)價(jià)值。其理論基礎(chǔ)也是"替換標(biāo)準(zhǔn)"，即任何一個(gè)精明潛在投資者，在購(gòu)置一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)所愿意支付價(jià)格不會(huì)超出建造一項(xiàng)與所購(gòu)資產(chǎn)含有相同用途替換品所需成本。成本法以企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)再取得成本為出發(fā)點(diǎn)，有忽略企業(yè)贏利能力可能性，而且在評(píng)定中極難考慮那些未在財(cái)務(wù)報(bào)表上出現(xiàn)項(xiàng)日，如企業(yè)管理效率、自創(chuàng)商譽(yù)、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)等。所以，以連續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)定時(shí)，成本法普通不應(yīng)該作為惟一使用評(píng)定方法。國(guó)資報(bào)告指南第58頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety十一、尤其事項(xiàng)說(shuō)明1、已經(jīng)有規(guī)范《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》將91號(hào)文件中“尤其事項(xiàng)說(shuō)明”、“期后事項(xiàng)說(shuō)明”和“瑕疵事項(xiàng)”合并為尤其事項(xiàng)說(shuō)明。2、指南處理本指南遵照了《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》標(biāo)準(zhǔn)，將“尤其事項(xiàng)說(shuō)明”、“期后事項(xiàng)說(shuō)明”和“瑕疵事項(xiàng)”合并為“尤其事項(xiàng)說(shuō)明”。3、與《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則——評(píng)定匯報(bào)》銜接本指南依據(jù)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定項(xiàng)目實(shí)際情況和相關(guān)要求，深入做出了細(xì)化。國(guó)資報(bào)告指南第59頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則—評(píng)定匯報(bào)》《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)定匯報(bào)指南》總體要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師應(yīng)該說(shuō)明尤其事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)定結(jié)論產(chǎn)生影響，并重點(diǎn)提醒評(píng)定匯報(bào)使用者給予關(guān)注。評(píng)定匯報(bào)應(yīng)該說(shuō)明對(duì)尤其事項(xiàng)處理方式、尤其事項(xiàng)對(duì)評(píng)定結(jié)論可能產(chǎn)生影響，并提醒評(píng)定匯報(bào)使用者關(guān)注其對(duì)經(jīng)濟(jì)行為影響。特別事項(xiàng)種類(lèi)1無(wú)引用其它機(jī)構(gòu)出具匯報(bào)結(jié)論情況，并說(shuō)明已了解引用匯報(bào)結(jié)論取得過(guò)程，負(fù)擔(dān)引用匯報(bào)結(jié)論相關(guān)責(zé)任2無(wú)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債（或有資產(chǎn)）等事項(xiàng)性質(zhì)、金額及與評(píng)定對(duì)象關(guān)系3產(chǎn)權(quán)瑕疵權(quán)屬資料不全方面或者存在瑕疵情形4未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定原因評(píng)定基準(zhǔn)日存在法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)5重大期后事項(xiàng)評(píng)定基準(zhǔn)日至評(píng)定匯報(bào)日之間可能對(duì)評(píng)定結(jié)論產(chǎn)生影響事項(xiàng)6在不違反資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則基本要求情況下，采取不一樣于資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則要求程序和方法評(píng)定程序受到限制情形；評(píng)定資料不完整情形；7無(wú)此次資產(chǎn)評(píng)定對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)定結(jié)論產(chǎn)生重大影響瑕疵情形國(guó)資報(bào)告指南第60頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（1）總體要求中，在要求“說(shuō)明尤其事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)定結(jié)論產(chǎn)生影響，并重點(diǎn)提醒評(píng)定匯報(bào)使用者給予關(guān)注”基礎(chǔ)上，補(bǔ)充了“說(shuō)明對(duì)尤其事項(xiàng)處理方式”要求。（2）引用專(zhuān)業(yè)匯報(bào)盡管土地資產(chǎn)評(píng)定是其它機(jī)構(gòu)承做，但站在資產(chǎn)整體性角度，從優(yōu)異職業(yè)道德出發(fā)，現(xiàn)場(chǎng)勘察資產(chǎn)時(shí)，對(duì)土地賬面統(tǒng)計(jì)、數(shù)量、面積、權(quán)屬等進(jìn)行核查，并與現(xiàn)場(chǎng)土地估價(jià)師進(jìn)行溝通。引用結(jié)果時(shí)，應(yīng)建立在仔細(xì)分析所得到完整土地估價(jià)匯報(bào)和技術(shù)匯報(bào)基礎(chǔ)上。分析評(píng)定結(jié)果時(shí)，盡管不對(duì)土地估價(jià)結(jié)果本身發(fā)表看法，也需分析賬面統(tǒng)計(jì)組成，以及人賬時(shí)土地市場(chǎng)價(jià)格水平，提升資產(chǎn)評(píng)定結(jié)果合理性和說(shuō)服力。《資產(chǎn)評(píng)定準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》第九條要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)，能夠聘請(qǐng)教授幫助工作，但應(yīng)該采取必要辦法確信教授工作合理性。假如將“引用”看成是“教授工作”，也應(yīng)采取上述辦法確信土地估價(jià)結(jié)果合理性。銜接：國(guó)資報(bào)告指南第61頁(yè)

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)定協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety（3）調(diào)整了“產(chǎn)權(quán)瑕疵”說(shuō)法依據(jù)《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師關(guān)注評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》第四條要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)定業(yè)務(wù)，應(yīng)該關(guān)注評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬并給予恰當(dāng)披露。第五條要求，對(duì)評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)超出注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師執(zhí)業(yè)范圍。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師不得明示或暗示含有對(duì)評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)能力，不得對(duì)評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬提供確保。據(jù)此，“產(chǎn)權(quán)瑕疵”是一個(gè)判斷得出結(jié)論，是對(duì)評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬確實(shí)認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)。第七條要求，委托方和相關(guān)當(dāng)事方所提供評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬資料存在瑕疵，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)定師應(yīng)該對(duì)評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬給予尤其關(guān)注，要求委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供承諾函或說(shuō)明函給予充分說(shuō)明。據(jù)此，“瑕疵”是指評(píng)定對(duì)象法律權(quán)屬資料存在瑕疵，而不是權(quán)屬本身存在瑕疵，或者權(quán)屬是否存在瑕疵，是需要法律程序得出。所以，本指南基于“權(quán)屬資料瑕疵，不是產(chǎn)權(quán)本身瑕疵”而提出“權(quán)屬資料不全方面或者存在瑕疵情形”，在評(píng)定匯報(bào)中披露。另外，產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料不完整，可能造成也可能不造成產(chǎn)權(quán)瑕疵，但依據(jù)資產(chǎn)評(píng)定普通標(biāo)準(zhǔn)，要得到完整產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料，不然應(yīng)該在尤其事項(xiàng)中說(shuō)明。國(guó)資報(bào)告指南第62頁(yè)

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