國資報告指南專家講座

《企業(yè)國有資產(chǎn)評定匯報指南》講解及在實務中應用主講人：王生龍國資報告指南第1頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety主要內(nèi)容第一部分“指南”功效作用第二部分關于匯報申明、摘要編寫第三部分關于匯報正文編寫第四部分關于匯報附件第五部分關于評定說明編寫第六部分關于評定明細表國資報告指南第2頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety第一部分“指南”功效作用國資報告指南第3頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety一、與其它準則關系（一）從準則體系層面上了解，指南與《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》評定匯報準則是”母子關系依據(jù)我國資產(chǎn)評定準則體系規(guī)劃，評定指南包含對特定評定目標、特定資產(chǎn)類別（細化）評定業(yè)務以及對評定中一些主要事項規(guī)范。年11月28日，中評協(xié)公布、并于年7月1日執(zhí)行《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》，是依據(jù)市場改變和執(zhí)業(yè)實踐不停完善評定匯報技術規(guī)范，是評定匯報基本要求。依據(jù)監(jiān)管部門不一樣要求，從其監(jiān)管角度對評定匯報提出更細要求，作為《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》“子準則”，是更加好服務于國有資產(chǎn)評定領域主要舉措，也是資產(chǎn)評定準則體系不停完善必要步驟。國有資產(chǎn)評定關系到國有資產(chǎn)權益，對國有資產(chǎn)評定項目標管理不可能脫離對資產(chǎn)評定匯報管理?！顿Y產(chǎn)評定準則----匯報準則》是資產(chǎn)評定匯報最低要求，其主要內(nèi)容是評定匯報基本要求和普通內(nèi)容組成。《企業(yè)國有資產(chǎn)評定匯報指南》，是在資產(chǎn)評定匯報最低要求基礎上，為滿足企業(yè)國有資產(chǎn)評定管理需要，依據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評定管理相關要求，針對性地對五部分內(nèi)容做出更為詳盡要求，充分反應企業(yè)國有資產(chǎn)評定監(jiān)管要求。國資報告指南第4頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（二）與各“實體性”準則關系1、實體性準則、甚至其它程序性準是指南依據(jù)。實體性準則、其它程序性準則主要規(guī)范評定操作要求，如：《資產(chǎn)評定準則——機器設備》第一條，“為規(guī)范注冊資產(chǎn)評定師執(zhí)行機器設備評定業(yè)務行為……”；《資產(chǎn)評定準則——不動產(chǎn)》第一條，“為規(guī)范注冊資產(chǎn)評定師執(zhí)行不動產(chǎn)評定業(yè)務行為……”

《資產(chǎn)評定準則——評定程序》第一條為規(guī)范注冊資產(chǎn)評定師推行評定程序行為，《資產(chǎn)評定準則——業(yè)務約定書》第一條為規(guī)范業(yè)務約定書簽署、推行等行為……，匯報指南必須以這些準則要求，提出披露規(guī)范。

2、評定匯報指南不討論怎樣操作問題。評定匯報規(guī)范，是反應怎樣編寫、怎樣出具評定匯報規(guī)范性問題，不反應也不討論詳細評定操作技術問題。

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中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety指南提出評定匯報由標題及文號、申明、摘要、正文、附件、評定明細表、評定說明等組成。與《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》相比，增加了評定明細表、評定說明。《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》未強制要求注冊資產(chǎn)評定師在出具評定匯報同時，另行出具資產(chǎn)評定說明和評定明細表。中評協(xié)編制出版《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》講解中提出“對于國有資產(chǎn)評定項目，注冊資產(chǎn)評定師能夠依據(jù)所屬國有資產(chǎn)行政主管部門要求，另行提供相關評定說明和明細表，作為國有資產(chǎn)評定核準立案專用材料一部分”。實際上，本指南中提出評定明細表相當于《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》附件內(nèi)容中“評定對象包括資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表”細化。（三）國資匯報指南與評定匯報準則組成銜接國資報告指南第6頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety二、關于評定匯報準則與現(xiàn)行國有資產(chǎn)評定匯報規(guī)范關系（一）評定實踐中，已經(jīng)對現(xiàn)規(guī)范進行“取舍”使用現(xiàn)行國有資產(chǎn)評定項目，主要依據(jù)《資產(chǎn)評定匯報基本內(nèi)容與格式暫行要求（財評字【1999】91號）、《資產(chǎn)評定匯報內(nèi)容與格式補充要求》（財評字【1999】302號）、《資產(chǎn)評定操作規(guī)范意見（試行）》（國資局國資辦發(fā)【1996】23號）等要求內(nèi)容與格式編制出具資產(chǎn)評定匯報。因為：國有資產(chǎn)管理方式和要求內(nèi)容改變；新會計準則公布執(zhí)行；評定準則陸續(xù)出臺原國有資產(chǎn)評定匯報內(nèi)容與格式不適應相關法規(guī)準則改變。評定實踐中，依據(jù)國有資產(chǎn)管理方式和要求內(nèi)容改變、新會計準則公布執(zhí)行、新出臺評定準則，對評定說明、評定明細表進行了對應調(diào)整做法已經(jīng)大量出現(xiàn)。這也是制訂指南必要性所在。國資報告指南第7頁

財政部關于實施資產(chǎn)評定準則相關制度銜接問題通知財企[]343號

《企業(yè)國有資產(chǎn)評定匯報指南》實施后，除金融企業(yè)以外企業(yè)國有資產(chǎn)評定匯報應該執(zhí)行《企業(yè)國有資產(chǎn)評定匯報指南》。金融企業(yè)、行政事業(yè)單位及其它國有資產(chǎn)評定匯報指南另行制訂。在相關指南實施前，金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評定匯報暫參考執(zhí)行《企業(yè)國有資產(chǎn)評定匯報指南》相關要求?！敦斦筷P于印發(fā)〈資產(chǎn)評定匯報基本內(nèi)容與格式暫行要求〉通知》（財評字[1999]91號）即予廢止。

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中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety增加了收益法、市場法利用要求和指導；依據(jù)新企業(yè)會計準則，調(diào)整了評定明細表格式和內(nèi)容；固化實踐中有效做法，澄清了部分含糊做法，最大程度地表達可操作性；比如：明確了引用土地使用權、礦業(yè)權評定結論方式和要求等；針對實踐中兩種方法評定結論差異原因復雜性，強化評定范圍、委托評定資產(chǎn)分析等方面內(nèi)容；作為評定基礎工作，資產(chǎn)清查應該首先由企業(yè)進行，然后依據(jù)清查結果申報資產(chǎn)，將全部評定明細表中“調(diào)整后賬面值”取消；將一些重復內(nèi)容進行了合并，調(diào)整，以深入方便注冊資產(chǎn)評定師編制匯報，同時方便國資監(jiān)管部門對評定項目標審核。（二）《企業(yè)國有資產(chǎn)評定匯報指南》重點給予規(guī)范方面：國資報告指南第9頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety第二部分關于申明和摘要國資報告指南第10頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety一、關于匯報申明（一）國有資產(chǎn)評定匯報申明提出依據(jù)《資產(chǎn)評定準則——基本準則》第二十二條要求，注冊資產(chǎn)評定師執(zhí)行資產(chǎn)評定業(yè)務，應該對評定結論合理性負擔責任。第二十三條要求，恪守相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評定準則，對評定對象在評定基準日特定目標下價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評定師責任；提供必要資料并確保所提供資料真實性、正當性、完整性，恰當使用評定匯報是委托方和相關當事方責任?！顿Y產(chǎn)評定職業(yè)道德準則——基本準則》第五條要求，注冊資產(chǎn)評定師應該老實正直，勤勉盡責，恪守獨立、客觀、公正標準。第六條要求，注冊資產(chǎn)評定師執(zhí)行資產(chǎn)評定業(yè)務，應該恪守相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評定準則?！顿Y產(chǎn)評定準則——評定匯報》第十三條要求，評定匯報申明應該包含以下內(nèi)容：（一）注冊資產(chǎn)評定師恪守獨立、客觀和公正標準，遵照相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評定準則要求，并負擔對應責任；（二）提醒評定匯報使用者關注評定匯報尤其事項說明和使用限制；（三）其它需要申明內(nèi)容。為了使注冊資產(chǎn)評定師有效地防范評定風險，預防評定匯報被濫用，并使匯報使用者更加好地了解匯報內(nèi)容，注冊資產(chǎn)評定師在評定匯報中應該重點提醒評定匯報使用者關注尤其事項可能對評定結論產(chǎn)生影響，提醒匯報使用者注意評定結論所對應使用限制條件，如評定目標與評定用途、評定匯報使用者等。本指南全方面反應了《資產(chǎn)評定準則——基本準則》、《資產(chǎn)評定職業(yè)道德準則——基本準則》和《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》基本要求。國資報告指南第11頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（二）國有資產(chǎn)評定匯報申明內(nèi)容《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》第十三條要求，評定匯報申明應該包含以下內(nèi)容：（一）注冊資產(chǎn)評定師恪守獨立、客觀和公正標準，遵照相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評定準則要求，并負擔對應責任；（二）提醒評定匯報使用者關注評定匯報尤其事項說明和使用限制；（三）其它需要申明內(nèi)容。國資報告指南第12頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety依據(jù)《資產(chǎn)評定準則——基本準則》、《資產(chǎn)評定職業(yè)道德準則——基本準則》和《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》基本要求，結合國有資產(chǎn)評定項目標特點，“指南”提出申明基本內(nèi)容，并提供了能夠參考申明通用內(nèi)容。申明基本內(nèi)容包含兩個方面，一是，遵照法律法規(guī)，恪守資產(chǎn)評定準則，并對評定結論合理性負擔對應法律責任；二是，提醒評定匯報使用者關注評定匯報尤其事項和使用限制等內(nèi)容。國資報告指南第13頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety“注冊資產(chǎn)評定師申明”指導

可供參考內(nèi)容解釋一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評定業(yè)務中，遵照相關法律法規(guī)和資產(chǎn)評定準則，恪守獨立、客觀和公正標準；依據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中搜集資料，評定匯報陳說內(nèi)容是客觀，并對評定結論合理性負擔對應法律責任。主要是評定遵照標準和負擔責任，以及評定依據(jù)由委托方和被評定單位（或者產(chǎn)權持有單位）所提供資料本身應負擔法律責任二、評定對象包括資產(chǎn)、負債清單由委托方、被評定單位（或者產(chǎn)權持有單位）申報并經(jīng)其簽章確認；所提供資料真實性、正當性、完整性，恰當使用評定匯報是委托方和相關當事方責任。三、我們與評定匯報中評定對象沒有現(xiàn)存或者預期利益關系；與相關當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預期利益關系，對相關當事方不存在偏見。主要是利益沖突申明，以切實確保評定公正性四、我們已（或者未）對評定匯報中評定對象及其所包括資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評定對象及其所包括資產(chǎn)法律權屬情況給予必要關注，對評定對象及其所包括資產(chǎn)法律權屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)覺問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產(chǎn)權以滿足出具評定匯報要求。專門對現(xiàn)場工作和產(chǎn)權權屬進行了申明，說明注冊資產(chǎn)評定師法定執(zhí)業(yè)范圍五、我們出具評定匯報中分析、判斷和結論受評定匯報中假設和限定條件限制，評定匯報使用者應該充分考慮評定匯報中載明假設、限定條件、尤其事項說明及其對評定結論影響。專門就評定假設和限定條件限制做出說明，目標是讓評定匯報使用者完整準確了解并利用評定匯報。理論上，任何一個評定結論都是在一定假設和限定條件下成立，假設和限定條件任何改變都將改變評定結論?；谶@一理論設定申明，不但有利于評定匯報使用者全方面準確了解評定匯報和合理利用評定結論，也有利于評定機構和注冊資產(chǎn)評定師有效地躲避評定風險。國資報告指南第14頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（三）注意事項：提供能夠參考申明指導內(nèi)容，僅僅是針對普通情況提醒普通性申明內(nèi)容，在執(zhí)行詳細評定業(yè)務時，還應該就評定項目標詳細情況，增加或細化申明內(nèi)容?！缇惩赓Y產(chǎn)，因時間或費用限制，委托方和相關當事方提出不進行現(xiàn)場核實工作，在不違反評定準則前提下，評定師采取了其它有效程序進行了核實，并對評定對象價值進行估算發(fā)表了專業(yè)意見，在特殊事項充分披露前提下，應該申明未進行現(xiàn)場核實原因以及可能對評定結論產(chǎn)生影響，以及對經(jīng)濟行為實現(xiàn)參考作用適用性。本指南第八條提出，評定匯報申明應該提醒評定匯報使用者關注評定匯報尤其事項和使用限制等內(nèi)容。國資報告指南第15頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety二、匯報摘要（一）評定匯報摘要作用《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》第十四條要求，評定匯報摘要應該提供評定業(yè)務主要信息及評定結論。91號文件要求，評定機構應以較少篇幅，將評定匯報書中關鍵內(nèi)容摘要并刊印在評定匯報書正文之前，方便使各相關方了解該評定匯報書提供主要信息，方便企業(yè)在注冊等情況下使用?！罢迸c資產(chǎn)評定匯報書正文含有同等法律效力，并按評定匯報統(tǒng)一格式要求由注冊資產(chǎn)評定師、評定機構法定代表人及評定機構等簽字蓋章并暑明提交日期。此要求意在將“摘要”作為一個獨立文件（或者與評定匯報同等法律地位），以在一些情形下獨立使用。本指南提出，簡明扼要地反應經(jīng)濟行為、評定目標、評定對象和評定范圍、價值類型、評定基準日、評定方法、評定結論及其使用使用期、對評定結論產(chǎn)生影響尤其事項等關鍵內(nèi)容。盡管與《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》和91號文件銜接一致，但對其作用進行了調(diào)整，改變了“摘要與資產(chǎn)評定匯報書正文含有同等法律效力”說法和做法，詳細由“不需要另行簽字蓋章”表達。其作用是方便評定匯報使用者快速了解評定主要情況和評定匯報主要信息，摘要僅僅是為了方便國有資產(chǎn)評定項目管理（如出具“評定核準文件”和“評定項目立案表”；企業(yè)辦理產(chǎn)權登記；股權設置等相關手續(xù)），而不能將摘要單獨用于其它經(jīng)濟或行政行為（如工商注冊）。國資報告指南第16頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（二）評定匯報摘要內(nèi)容尤其指出：對評定結論產(chǎn)生影響尤其事項，并不是將評定匯報正文“特殊事項說明”內(nèi)容全部反應在摘要中，而是反應在已確定評定結論前提下，已發(fā)覺可能影響評定結論，但非注冊資產(chǎn)評定師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算相關主要事項。對資產(chǎn)評定結論影響程度較大判斷標準，應依據(jù)事項本身性質(zhì)和事項影響金額判斷和選擇。如，比如，一筆涉訴、法院正在受理應收款，不論怎樣無法判斷其回收可能性和回收數(shù)額，它直接造成評定結論不確定性，盡管數(shù)額不大，但以賬面值列示方法，畢竟不是專業(yè)確定意見，同時也應提醒匯報使用者，列示賬面值（評定值）不能替換未來法院裁定結果。對評定結果影響重大“評定基準日期后重大事項”，直接造成評定結論使用時不確定性，也應提醒匯報使用者，評定結果未反應該期后事項影響。國資報告指南第17頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（三）摘要效力和簽字問題1、評定匯報摘要簽字及位置本指南明確提出摘要普通不需要簽字蓋章，而且置于評定匯報正文之前。既然不需要簽字，普通不認為能夠單獨使用。2、評定匯報摘要提醒文字本指南沿用91號文件要求內(nèi)容，“以上內(nèi)容摘自評定匯報正文，欲了解本評定項目標詳細情況和合理了解評定結論，應該閱讀評定匯報正文”。本段要求能夠了解為，摘要盡管反應了評定匯報關鍵內(nèi)容和主要信息，但還不足以合理了解評定結論，以提醒評定匯報使用者應該按照評定匯報正文內(nèi)容了解評定匯報和合理使用評定結論。國資報告指南第18頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety第三部分關于匯報正文國資報告指南第19頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety一、匯報正文組成與《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》相比，除為了規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)國有評定匯報格式，從而增加“緒言”格式內(nèi)容外，其它組成基本一致。《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》《企業(yè)國有資產(chǎn)評定匯報指南》第十五條評定匯報正文應該包含：第十條評定匯報正文應該包含：無（一）緒言；（一）委托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外其它評定匯報使用者；（二）委托方、被評定單位（或者產(chǎn)權持有單位）和業(yè)務約定書約定其它評定匯報使用者概況；（二）評定目標；（三）評定目標；（三）評定對象和評定范圍；（四）評定對象和評定范圍；（四）價值類型及其定義；（五）價值類型及其定義；（五）評定基準日；（六）評定基準日；（六）評定依據(jù)；（七）評定依據(jù)；（七）評定方法；（八）評定方法；（八）評定程序實施過程和情況；（九）評定程序實施過程和情況；（九）評定假設；（十）評定假設；（十）評定結論；（十一）評定結論；（十一）尤其事項說明；（十二）尤其事項說明；（十二）評定匯報使用限制說明；（十三）評定匯報使用限制說明；（十三）評定匯報日；（十四）評定匯報日；（十四）注冊資產(chǎn)評定師簽字蓋章、評定機構蓋章和法定代表人或者合作人簽字。（十五）簽字蓋章。國資報告指南第20頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety資產(chǎn)評定匯報基本內(nèi)容與格式暫行要求（財評字【1999】91號）《企業(yè)國有資產(chǎn)評定匯報指南》評定匯報書正文應按照以下基本內(nèi)容和格式撰寫：第十條評定匯報正文應該包含：1、首部；無2、緒言：1、緒言；3、委托方與資產(chǎn)占有方介紹：2、委托方、被評定單位（或者產(chǎn)權持有單位）和業(yè)務約定書約定其它評定匯報使用者概況；4、評定目標；3、評定目標；5、評定范圍與對象；4、評定對象和評定范圍；無5、價值類型及其定義；6、評定基準日；6、評定基準日；7、評定標準；無8、評定依據(jù)；7、評定依據(jù)；9、評定方法；8、評定方法；10、評定過程；9、評定程序實施過程和情況；無10、評定假設；11、評定結論；11、評定結論；12、尤其事項說明；12、尤其事項說明；無13、評定匯報使用限制說明；13、評定基準日期后重大事項；（含在尤其事項說明內(nèi)）14、評定匯報提出日期；14、評定匯報日；15、尾部。15、簽字蓋章。與91號文件相比，指南無首部、評定標準、評定基準日期后重大事項，增加評定假設、評定匯報使用限制說明。91號文件要求“首部”，是對標題格式與內(nèi)容和評定匯報書序號規(guī)范，在本指南中單獨給予規(guī)范。91號文件中“評定基準日期后重大事項”，在本指南中第22條專門規(guī)范了“特殊事項說明”內(nèi)容（含評定基準日期后重大事項）國資報告指南第21頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety格式化評定匯報有利于提升管理部門工作效率，這是制訂國有資產(chǎn)評定匯報指南目標之一，由此，細化要求顯得很有必要。所以，本指南參考91號文件相關內(nèi)容，提出應寫明該評定匯報委托方全稱、受托評定事項及評定工作簡明情況，并提出企業(yè)國有資產(chǎn)評定匯報緒言格式內(nèi)容以下：×××（評定機構全稱）接收貴單位（企業(yè)）委托，依據(jù)相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評定準則、資產(chǎn)評定標準，采取×××評定方法（評定方法名稱），按照必要評定程序，對×××（委托方全稱）擬實施×××行為（事宜）包括×××（資產(chǎn)——單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權益、股東部分權益）在××××年××月××日××價值（價值類型）進行了評定。現(xiàn)將資產(chǎn)評定情況匯報以下”。在描述中，應該注意：評定方法應采取“公允”二字，不應采取“法定”等其它文字；評定程序應采取“必要”二字，不應采取“法定”等其它文字；市場價值采取“作出公允反應”，不應采取“確定”、“評定”等其它文字。二、評定匯報緒言國資報告指南第22頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety1、基本要求（1）全部描述，應客觀、真實，并有依據(jù)起源。比如一些經(jīng)營統(tǒng)計資料、獲獎情況、行業(yè)地位、名次、排位等數(shù)據(jù)，因評定師并未對該信息盡職調(diào)查和核查，標準上應慎重在匯報書中出現(xiàn)。（2）篇幅不應太大，有匯報書70%是委托方與資產(chǎn)占有方介紹內(nèi)容，而且基本與《資產(chǎn)評定說明》中委托方和相關當事方編寫《關于進行資產(chǎn)評定相關事項說明》內(nèi)容一致。匯報書中該內(nèi)容，應該是評定師盡職調(diào)查結果客觀而真實反應。（3）不得帶有任何誘導、恭維和推薦陳說，也不得出現(xiàn)評定機構介紹性內(nèi)容。比如：“是西北地域最大鋼鐵企業(yè)”、“市場擁有率到達90%”等內(nèi)容。（4）應清楚介紹包括經(jīng)濟行為文件（比如：協(xié)議、決議、批復文件等）形成過程和日期。并將該經(jīng)濟行為文件列示于備查文件中。三、委托方、被評定單位（或者產(chǎn)權持有單位）和業(yè)務約定書約定其它評定匯報使用者概況國資報告指南第23頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety2、關于被評定單位（或者產(chǎn)權持有單位）產(chǎn)權持有單位完整表述為“評定對象產(chǎn)權持有單位”。是為了滿足國有資產(chǎn)評定項目立案需要而反應在指南中，非國資項目并適用。實際上，國資評定匯報第一部分需要介紹就是“被評定單位（企業(yè)）”概況。關于評定對象，評定實務中不論什么行為（改制、合資、股權轉讓等等），評定對象大致能夠分為兩種：一是單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合（含企業(yè)改制行為包括全部資產(chǎn)和負債），二是股權（含100%股權和部分股權）。對于第一個情形，“被評定單位”和“產(chǎn)權持有單位”，是一回事。如評定一棟樓，該樓全部者就是產(chǎn)權持有單位。對于第二種情形，成本法評定明細表、收益法企業(yè)現(xiàn)金流等，均指被評定單位，所以需要介紹其概況。難以了解是：評定A持有B企業(yè)70%股權價值，產(chǎn)權持有單位有認為是A企業(yè)，有認為是B企業(yè)。但國資委備表中評定結果表是填寫B(tài)企業(yè)評定結果。在實踐中，委托方、業(yè)務約定書中約定其它評定匯報使用者，可能多與被評定單位（產(chǎn)權持有單位）為同一人，此時應按照本指南要求，委托方與被評定單位（或者產(chǎn)權持有單位）為同一企業(yè)，按對被評定單位要求編寫。國資報告指南第24頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety3、關于繁簡程度依據(jù)國有資產(chǎn)評定項目標實踐，指南中：對委托方和業(yè)務約定書約定其它評定匯報使用者概況要求簡單，普通包含名稱、法定住所及經(jīng)營場所、法定代表人、注冊資本及主要經(jīng)營范圍等。對被評定單位（或者產(chǎn)權持有單位）概況分企業(yè)價值評定和單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評定兩種不一樣業(yè)務，提出不一樣繁簡明求。委托方與被評定單位（或者產(chǎn)權持有單位）同一人時，按被評定單位（或者產(chǎn)權持有單位）要求編寫。

國資報告指南第25頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety評定目標決定了評定價值內(nèi)涵，從而決定了評定應選擇價值類型，進而影響著評定方法選擇與利用。一樣資產(chǎn)，評定目標不一樣，其價值也不一樣。資產(chǎn)評定是為特殊經(jīng)濟行為包括資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)執(zhí)業(yè)行為，其評定目標是依據(jù)擬實施經(jīng)濟行為確定，依據(jù)擬實施經(jīng)濟行為確定了評定目標，評定價值類型、評定方法才得以確定。四、評定目標及對應經(jīng)濟行為企業(yè)國有資產(chǎn)擬實施經(jīng)濟行為依法實施審批?！爸改稀币笞再Y產(chǎn)評定師應該在評定匯報中清楚、明確地說明兩方面內(nèi)容，一是此次資產(chǎn)評定目標，二是評定所對應經(jīng)濟行為以及該經(jīng)濟行為取得同意相關情況或者其它經(jīng)濟行為依據(jù)。評定匯報只能在特定評定目標下含有有效性。1、評定對應經(jīng)濟行為國資報告指南第26頁

國資報告指南第27頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety此次資產(chǎn)評定目標是公允反應XX集團投入到擬設置股份有限企業(yè)資產(chǎn)、負債和凈資產(chǎn)在評定基準日公允價值，為XX集團以實物資產(chǎn)出資提供價值參考意見。該經(jīng)濟行為已經(jīng)得到XX省人民政府辦公廳“關于省XX集團有限企業(yè)重組上市問題復函”（省辦函[]373號）同意。當前，XX集團重組設置股份有限企業(yè)工作正在推進過程中。實現(xiàn)此次評定目標后，設置股份企業(yè)將由GD集團控股，是XX省唯一一家擁有并經(jīng)營220kV及以上電壓等級高壓輸電線路、變電站和其它與高壓輸電相關資產(chǎn)，并代管某集團配電、購電和調(diào)度資產(chǎn)和業(yè)務電網(wǎng)企業(yè)。2、評定目標描述示例國資報告指南第28頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety1、《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》第十八條：評定匯報中應該載明評定對象和評定范圍，并詳細描述評定對象基本情況，通常包含法律權屬情況、經(jīng)濟情況和物理情況。不但要求在評定匯報中應該載明評定對象和評定范圍，還要求要詳細描述評定對象基本情況，通常包含“法律權屬情況”、“經(jīng)濟情況”和“物理情況”。2、《企業(yè)價值評定指導意見》第十二條：企業(yè)價值評定應該明確“評定對象及其相關權益情況”。企業(yè)價值評定項目評定對象披露最少可包含四個方面內(nèi)容：一是企業(yè)價值評定對象及基本情況：即是企業(yè)整體價值或全部股權價值或部分股權價值；包括交易為部分股權價值時持股人及股權百分比；包括交易股權為流通股或非流通股、控股權或少數(shù)股權等等。二是納入評定范圍資產(chǎn)及權益情況：即資產(chǎn)類型、帳面金額及主要資產(chǎn)權益情況；特殊資產(chǎn)，如無帳面統(tǒng)計無形資產(chǎn)，租賃使用帳外，掛靠資產(chǎn)及權益情況。三是需作單獨評定或處理溢余資產(chǎn)，非經(jīng)營資產(chǎn)，無效資產(chǎn)等資產(chǎn)及權益情況。五、評定對象與評定范圍（一）相關已經(jīng)有規(guī)范國資報告指南第29頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety與91號文件，指南依據(jù)《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》要求，在明確相關概念基礎上，細化規(guī)范了國有資產(chǎn)評定項目不一樣情形下評定對象與評定范圍描述。1、明確了相關概念實際上，在中評協(xié)已經(jīng)公布一系列評定準則，均對評定對象和評定范圍基本情況描述進行了規(guī)范。如：《企業(yè)價值評定指導意見（試行）》第四十三條：“注冊資產(chǎn)評定師應該在評定匯報中明確說明評定對象、評定對象存在情況、權利情況和受到限制?！薄顿Y產(chǎn)評定操作規(guī)范意見(試行)》第一百二十一條：“評定范圍和對象說明經(jīng)濟情形包括資產(chǎn)范圍、類型、所處位置、歸屬生產(chǎn)經(jīng)營單位、處置方式等”。對于企業(yè)價值評定，評定對象分為兩類，即企業(yè)整體價值、股東全部權益價值或股東部分權益價值，與此對應評定范圍是評定對象包括資產(chǎn)及負債內(nèi)容，包含房地產(chǎn)、機器設備、股權投資、無形資產(chǎn)、債權和債務等。尤其指出是股東全部權益價值和股東部分權益價值作為評定對象，采取資產(chǎn)基礎法對其評定時，股東權益對應法人資產(chǎn)和負債是評定范圍，本身并不是評定對象。（二）本指南規(guī)范國資報告指南第30頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety2、細化規(guī)范了國有資產(chǎn)評定項目不一樣情形下評定對象與評定范圍本指南，分企業(yè)價值評定項目和單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合兩種不一樣情形，規(guī)范了評定對象和評定范圍信息披露。單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評定項目，除《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》要求描述評定對象法律權屬情況、經(jīng)濟情況和物理情況等基本情況外，借鑒了91號文件要求內(nèi)容精神，增加了說明委托評定資產(chǎn)數(shù)量（如土地面積、建筑物面積、設備數(shù)量、無形資產(chǎn)數(shù)量等）內(nèi)容。如資產(chǎn)類型、規(guī)格型號、結構、數(shù)量、購置（生產(chǎn)）年代、生產(chǎn)（工藝）流程、地理位置、使用情況、企業(yè)名稱、住所、注冊資本、所屬行業(yè)、在行業(yè)中地位和影響、經(jīng)營范圍、財務和經(jīng)營情況等。資產(chǎn)評定機構和人員應該尤其了解相關評定對象權利受限情況。企業(yè)價值評定項目，評定對象與評定范圍描述，考慮了采取兩種評定方法實際情況，也考慮了國有資產(chǎn)評定項目管理對審計要求，考慮了國有資產(chǎn)評定項目同時委托其它專業(yè)評定并引用其評定結論情況，同時考慮到采取收益法和資產(chǎn)基礎法兩種評定方法對企業(yè)價值評定時，被評定企業(yè)申報賬面統(tǒng)計或者未統(tǒng)計無形資產(chǎn)、企業(yè)申報表外資產(chǎn)等詳細情況，對最終分析確定評定結論時前后呼應。比如：，被評定企業(yè)賬面未統(tǒng)計無形資產(chǎn)或者賬面有統(tǒng)計，依據(jù)資產(chǎn)重組方案或類似文件不納入評定范圍，而收益法評定收益預測中難以分割經(jīng)營性資產(chǎn)，在分析確定評定結論時，應該考慮選擇與資產(chǎn)重組方案或類似文件相一致評定范圍評定結論。國資報告指南第31頁

3、評定對象和評定范圍與經(jīng)濟行為一致性問題評定對象和評定范圍與經(jīng)濟行為一致性，是國資監(jiān)管機構要求。國資報告指南第32頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety本指南中提出企業(yè)價值評定中，應該說明“委托評定對象和評定范圍與經(jīng)濟行為包括評定對象和評定范圍是否一致，不一致應該說明原因”。是要求注冊資產(chǎn)評定師反應企業(yè)出具《關于進行資產(chǎn)評定相關事項說明》關于評定對象與評定范圍說明內(nèi)容要求，以從評定匯報內(nèi)容層面，滿足國資監(jiān)管機構要求，而不是由注冊資產(chǎn)評定師判斷委托評定對象和評定范圍與經(jīng)濟行為包括評定對象和評定范圍一致性。企業(yè)價值評定普通范圍即企業(yè)價值評定產(chǎn)權范圍。從產(chǎn)權角度界定，企業(yè)價值評定范圍應該是企業(yè)全部資產(chǎn)。包含企業(yè)產(chǎn)權主體本身占用及經(jīng)營部分，企業(yè)產(chǎn)權主體所能控制部分，如全資子企業(yè)、控股子企業(yè)，以及非控股企業(yè)中投資部分。在詳細界定企業(yè)價值評定資產(chǎn)范圍時，應依據(jù)以下相關數(shù)據(jù)資料進行：（1）企業(yè)資產(chǎn)評定申請匯報及上級主管部門批復文件所要求評定范圍；（2）企業(yè)相關產(chǎn)權轉讓或產(chǎn)權變動協(xié)議、協(xié)議、章程中要求企業(yè)資產(chǎn)變動范圍。所以，評定對象和評定范圍是委托方和相關當事方依據(jù)其擬實施經(jīng)濟行為確認，并提供給評定機構，普通應要求委托方和相關當事方在申報表或申報材料上署名蓋章，在形式上確認評定對象和評定范圍。國資報告指南第33頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（一）規(guī)范價值類型依據(jù)《資產(chǎn)評定準則——基本準則》第十四條要求，注冊資產(chǎn)評定師執(zhí)行資產(chǎn)評定業(yè)務，應該依據(jù)評定目標等相關條件選擇適當價值類型，并對價值類型給予明確定義?！顿Y產(chǎn)評定準則——評定匯報》要求披露評定選取何種價值類型、選擇該種價值類型理由、并對價值類型進行明確定義?！顿Y產(chǎn)評定價值類型指導意見》第二十六條要求，注冊資產(chǎn)評定師應該依據(jù)《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》對價值類型及其定義進行披露。六、價值類型國資報告指南第34頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（二）國有資產(chǎn)產(chǎn)權管理領域普通使用市場價值類型依據(jù)國有資產(chǎn)評定項目，尤其是包括產(chǎn)權管理領域中評定項目，不論是協(xié)議轉讓還是進場交易，普通都要求選擇市場價值類型。年8月25日，國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會公布《企業(yè)國有資產(chǎn)評定管理暫行方法》（國資委第12號令）第二十二條要求，企業(yè)進行與資產(chǎn)評定對應經(jīng)濟行為時，應該以經(jīng)核準或立案資產(chǎn)評定結果為作價參考依據(jù)；當交易價格低于評定結果90%時，應該暫停交易，在取得原經(jīng)濟行為同意機構同意后方可繼續(xù)交易。依據(jù)自年5月1日起施行《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》第五十五條要求，國有資產(chǎn)轉讓應該以依法評定、經(jīng)推行出資人職責機構認可或者由推行出資人職責機構報經(jīng)本級人民政府核準價格為依據(jù)，合理確定最低轉讓價格。這些要求都表達了市場價值類型基本要求。投資價值是指評定對象對于含有明確投資目標特定投資者或者某一類投資者所含有價值預計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。而且在評定業(yè)務執(zhí)行過程中，考慮并使用了僅適合用于特殊投資者或者某一類投資者特定評定資料和經(jīng)濟技術參數(shù)。盡管當前國有資產(chǎn)評定項目實踐中，表面存在已經(jīng)確定特定投資者或者某一類投資者情況，但依據(jù)國有資產(chǎn)管理宗旨和評定業(yè)務執(zhí)行中極難考慮并使用僅適合用于特殊投資者或者某一類投資者特定評定資料和經(jīng)濟技術參數(shù)，投資價值類型普通不適用產(chǎn)權管理領域中評定項目。鑒于上述情況，本指南明確要求，企業(yè)國有資產(chǎn)評定項目應采取市場價值類型，選擇市場價值以外價值類型時，應該說明選擇理由及其定義。國資報告指南第35頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（三）特殊交易情形下價值類型選取在非產(chǎn)權管理領域中評定項目，如處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下價值評定；機器設備、房屋建筑物或者其它有形資產(chǎn)等拆零變現(xiàn)價值預計，普通認為是能夠采取非市場價值類型。國資報告指南第36頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（四）市場價值類型定義示例市場價值與市場價值以外價值（非市場價值）劃分有三個基本標準，一是資產(chǎn)評定時所依據(jù)市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件；二是資產(chǎn)評定時所依據(jù)被評定資產(chǎn)使用狀態(tài)，是正常使用（最正確使用）還是非正常使用；三是評定時所使用信息資料及其相關參數(shù)起源，使用是公開市場信息數(shù)據(jù)還是非公開市場信息數(shù)據(jù)。據(jù)此，市場價值能夠了解為資產(chǎn)在評定基準日公開市場上最正確使用（或正常使用、最有可能使用）狀態(tài)下可能實現(xiàn)交換價值預計數(shù)額?；蛘哒f評定資產(chǎn)價值依據(jù)全部信息資料都起源于公開市場資產(chǎn)評定價值結論是市場價值。依據(jù)《資產(chǎn)評定價值類型指導意見》，“當注冊資產(chǎn)評定師所執(zhí)行資產(chǎn)評定業(yè)務對市場條件和評定對象使用等并無尤其限制和要求時，注冊資產(chǎn)評定師通常應該選擇市場價值作為評定結論價值類型”。“市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫情況下，評定對象在評定基準日進行正常公平交易價值預計數(shù)額”。國有資產(chǎn)評定匯報中市場價值定義可使用此定義示例。國資報告指南第37頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（一）評定基準日涵義資產(chǎn)價值是時點價值，資產(chǎn)價值不一樣時點其價值是不一樣。資產(chǎn)評定，就是以貨幣作為計算權益統(tǒng)一尺度，對在一定時點上資產(chǎn)進行評定估算行為。為了表達一定時點上價值，評定選擇作價標準、參數(shù)等依據(jù)，應該在評定基準日有效。《資產(chǎn)評定操作規(guī)范意見（試行）》中第二十二條指出：“評定基準日是評定結論開始成立一個特定時日。在形成評定結論過程中所選取各種作價標準、依據(jù)也要在該時點有效”。七、評定基準日國資報告指南第38頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（二）評定基準日確實定1、國有資產(chǎn)評定項目評定基準日確定主體《資產(chǎn)評定操作規(guī)范意見（試行）》中第二十二條要求，在征求委托方意見基礎上，評定機構選定評定基準日?！对u定匯報基本內(nèi)容與格式暫行要求》（財評字［1999］91號）中要求，評定基準日確實定應由評定機構依據(jù)經(jīng)濟行為性質(zhì)與委托方協(xié)商確立，并盡可能與評定目標實現(xiàn)日靠近。由國務院國資委編寫出版《企業(yè)國有資產(chǎn)評定管理操作指南》中提出：“評定基準日普通由委托方和評定機構依據(jù)經(jīng)濟行為性質(zhì)協(xié)商確定”。這些要求均表達“共同”、“協(xié)商”觀點，現(xiàn)實評定實務當中也多為此情形，與《資產(chǎn)評定準則——業(yè)務約定書》也基本靠近。評定基準日確實定在資產(chǎn)評定中影響重大，評定基準日應依據(jù)經(jīng)濟行為性質(zhì)確定，并盡可能與評定目標實現(xiàn)日靠近是基本標準。終究是誰確定，是完全由委托方確定，還是由“委托方確定，注冊資產(chǎn)評定師能夠依據(jù)專業(yè)經(jīng)驗提供提議”，“注冊資產(chǎn)評定師依據(jù)評定業(yè)務詳細情況確定”。主流看法是“委托方確定，注冊資產(chǎn)評定師能夠依據(jù)專業(yè)經(jīng)驗提供提議”，即協(xié)商、約定等方式下，主體還應是委托方，注冊資產(chǎn)評定師能夠提供提議。國資報告指南第39頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety2、確定評定基準日需考慮主要原因《資產(chǎn)評定操作規(guī)范意見（試行）》中第二十二條要求，選擇評定基準日，應有利于確保評定結果有效地服務于評定目標，盡可能降低和防止評定基準日后調(diào)整事項，準確劃定評定范圍，準確高效地清查核驗資產(chǎn)，并合理選取評定作價依據(jù)。評定過程中要及時地調(diào)整不宜基準日。由國務院國資委編寫出版《企業(yè)國有資產(chǎn)評定管理操作指南》中提出，基準日選擇應可能與對應經(jīng)濟行為實現(xiàn)日靠近，同時考慮會計報表編制日期，普通選擇在月末、季度末或年末。注意：（1）一個評定項目只能有一個評定基準日。評定基準日變更，應該視為一項新資產(chǎn)評定業(yè)務。（2）委托方企業(yè)若為國有大型企業(yè)，評定基準日確實定應事先與其主管部門溝通，防止評定基準日變更給評定工作來來不利影響。國資報告指南第40頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（三）評定基準日披露內(nèi)容作為程序性準則本指南，僅僅是規(guī)范披露那些內(nèi)容問題，所以本指南并不包括由誰確定、考慮那些原因，而是規(guī)范應披露那些應該披露內(nèi)容。有意見提出，由委托方確定基準日，一無需披露委托方考慮，二也無法披露委托方在確定評定基準日時考慮了那些原因，這種意見是不全方面。《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》第二十條要求，評定匯報應該載明評定基準日，并與業(yè)務約定書約定評定基準日保持一致?！顿Y產(chǎn)評定準則——業(yè)務約定書》中要求，業(yè)務約定書內(nèi)容也有評定基準日，也就是說最少評定基準日確定是約定達成一致結果，不存在委托方在確定評定基準日時考慮了那些原因問題。與《評定匯報基本內(nèi)容與格式暫行要求》（財評字［1999］91號）相比，本指南僅僅要求披露評定基準日本身（含格式）以及確定評定基準日所考慮主要原因。沒有要求對確定評定基準日對評定結果影響程度做出明確揭示，申明評定中所采取價格是不是評定基準日標準，如不是則說明原因等內(nèi)容。與《資產(chǎn)評定操作規(guī)范意見（試行）》相比，也沒有要求說明一切取價標準均為評定基準日有效價格標準。主要考慮是：（1）“評定基準日對評定結果影響程度”難以確定，即使在市場環(huán)境頻繁變動，不一樣基準日對評定價值影響較大，也存在國有資產(chǎn)流失等，充其量是基準日選擇不妥。（2）“申明評定中所采取價格是不是評定基準日標準，如不是則說明原因”本身不符合評定基準日涵義。（3）“一切取價標準均為評定基準日有效價格標準”，本身也是評定基準日涵義。所以，本指南不再要求披露確定評定基準日對評定結果影響程度，以及評定中不采取非評定基準日價格標準。國資報告指南第41頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety評定師應該在評定匯報中說明執(zhí)行資產(chǎn)評定業(yè)務過程中遵照法律、法規(guī)、評定準則和指導意見以及取價標準等評定依據(jù)，是我國資產(chǎn)評定一直要求做法?！对u定匯報基本內(nèi)容與格式暫行要求》（財評字［1999］91號）中要求，評定依據(jù)普通可劃分為行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權依據(jù)和取價依據(jù)等。《資產(chǎn)評定操作規(guī)范意見（試行）》中要求評定匯報書正文概括寫明評定依據(jù)主要法律法規(guī)和標準?！顿Y產(chǎn)評定準則——評定匯報》中要求，評定匯報應該說明評定遵照法律依據(jù)、準則依據(jù)、權屬依據(jù)及取價依據(jù)等。為了方便注冊資產(chǎn)評定師編制評定匯報，國有資產(chǎn)評定項目監(jiān)管單位審核評定項目，結合國有資產(chǎn)評定業(yè)務實際，指南：解釋了《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》中法律依據(jù)和準則依據(jù)；細化了權屬依據(jù)和取價依據(jù)；增加了經(jīng)濟行為依據(jù)。八、評定依據(jù)國資報告指南第42頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（一）法律依據(jù)和準則依據(jù)法律法規(guī)依據(jù)解釋為“通常包含與國有資產(chǎn)評定相關法律、法規(guī)等”；評定準則依據(jù)解釋為“包含本評定項目中依據(jù)相關資產(chǎn)評定準則和相關規(guī)范”。尤其指出是，近幾年國家法律、法規(guī)調(diào)整完善進度較快，相關資產(chǎn)評定準則和相關規(guī)范較多，但不是每一個詳細項目都遵照了全部法律、法規(guī)和評定準則規(guī)范，注冊資產(chǎn)評定師應該依據(jù)與評定項目標相關性在評定匯報中列示反應所遵照法律法規(guī)。也應該列示最新、現(xiàn)行有效法律、法規(guī)和評定準則規(guī)范。評定實務中存在列示廢止、失效或者已經(jīng)修訂法律、法規(guī)和評定準則規(guī)范情形，都是不符合評定準則要求。本指南遵照“相關性“標準，采取了“與國有資產(chǎn)評定相關”、“本評定項目中依據(jù)”等詞，意在詳細表達這些要求。國資報告指南第43頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（二）細化了權屬依據(jù)和取價依據(jù)1、權屬依據(jù)資產(chǎn)法律權屬情況本身是個法律問題，而且是個很復雜法律問題。對資產(chǎn)全部權及其它與全部權相關財產(chǎn)權利進行界定或發(fā)表意見需要推行必要法律程序，由含有對應專業(yè)能力人士（如律師）或部門（如產(chǎn)權登記部門）來進行。《資產(chǎn)評定準則——基本準則》第二十三條要求，委托方和相關當事方應該提供評定對象法律權屬等基礎資料，并對其真實性、正當性和完整性負擔責任；注冊資產(chǎn)評定師執(zhí)行資產(chǎn)評定業(yè)務是對資產(chǎn)價值進行分析并發(fā)表專業(yè)意見，不過，注冊資產(chǎn)評定師應該認識到因為評定對象法律權屬對評定結論含有主要影響，注冊資產(chǎn)評定師應該給予關注和恰當披露?！顿Y產(chǎn)評定準則——基本準則》第二十四條要求了注冊資產(chǎn)評定師執(zhí)行資產(chǎn)評定業(yè)務，應該關注評定對象法律權屬，并在評定匯報中對評定對象法律權屬及其證實資料起源給予必要說明。注冊資產(chǎn)評定師不得對評定對象法律權屬提供確保。所以，我國注冊資產(chǎn)評定師應該重視怎樣對評定對象法律權屬進行恰當關注。當然，一些權屬證實文件如房屋產(chǎn)權證實上注明房產(chǎn)面積、結構等仍是注冊資產(chǎn)評定師主要取價依據(jù)，這時產(chǎn)權證實材料能夠作為取價依據(jù)對待?！蹲再Y產(chǎn)評定師關注評定對象法律權屬指導意見》中，強調(diào)注冊資產(chǎn)評定師在產(chǎn)權問題上應推行搜集產(chǎn)權資料、對產(chǎn)權情況進行查驗、完整披露產(chǎn)權情況及存在瑕疵、關注產(chǎn)權瑕疵對評定結論影響等工作程序。執(zhí)行國有資產(chǎn)評定業(yè)務，當然應首先遵照這些資產(chǎn)評定準則要求。國資報告指南第44頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety本指南作為國有資產(chǎn)評定匯報編制和出具規(guī)范，在嚴格堅持這些資產(chǎn)評定準則要求前提下，列示了現(xiàn)行相關法律法規(guī)框架下產(chǎn)權依據(jù)名稱以及市場交易中正當產(chǎn)權證實文件名稱。同時，應注意：①相關法律法規(guī)調(diào)整、不一樣地域管理體制不一樣等，可能包括產(chǎn)權依據(jù)名稱改變或不一樣。如：對于房屋和土地，有地域是房產(chǎn)地產(chǎn)合一產(chǎn)權證，有是房屋全部權證、國有土地使用權證，本指南僅列示了分別情形，即“國有土地使用證（或者土地使用權出讓協(xié)議）、房屋全部權證”。②建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開工證/施工許可證等自建在建工程相關證實；外購在建工程購置協(xié)議（轉讓協(xié)議）和付款憑證，是未完工驗收辦理確權和房屋全部權證主要權屬依據(jù)。共有物業(yè)合作建房協(xié)議（協(xié)議），是未辦理房屋全部權證主要權屬依據(jù)。融資租賃物業(yè)物業(yè)租賃協(xié)議，以租代購物業(yè)以租代購協(xié)議等是對應行為主要產(chǎn)權依據(jù)?！吨腥A人民共和國國有建設用地劃撥決定書》是劃撥用地權屬依據(jù)。③國產(chǎn)和進口設備訂貨協(xié)議及其購貨發(fā)票、進口設備報關手續(xù)資料等是國產(chǎn)和進口設備產(chǎn)權依據(jù)。國資報告指南第45頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety④在評定匯報出具時，產(chǎn)權取得前簽署協(xié)議、權屬確權、辦證等正在進行中，評定依據(jù)這些文件資料作價，但并不能必定說明其權屬不存在瑕疵。應該據(jù)實列示依據(jù)文件資料，同時在特殊事項說明中說明該事項。如，已經(jīng)簽署土地出讓協(xié)議，也已全部或部分繳納出讓金，在經(jīng)濟行為實施不一樣階段，不一樣監(jiān)管部門要求可能并不一致，對已經(jīng)簽署土地出讓協(xié)議，全部或部分繳納出讓金，在明確出讓金繳納主體，并不影響國有權益前提下，國資監(jiān)管部門是允許評定處理，而證券監(jiān)管部門可能要求必須取得產(chǎn)權證實。又如，探礦權能夠依法轉為采礦權時對采礦權評定，是以“劃定礦區(qū)范圍批復文件”作為權屬依據(jù)評定，即使未取得“采礦權許可證”，但在“劃定礦區(qū)范圍批復文件”允許使用期內(nèi)如能夠依法并在使用期內(nèi)取得采礦許可證時，并不存在權屬瑕疵。評定應該列示“劃定礦區(qū)范圍批復文件”。⑤《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權登記證》及《登記證》從屬內(nèi)容相關材料，是基礎性產(chǎn)權依據(jù)。⑥存在權屬瑕疵評定對象，應要求委托方和相關當事方提供承諾函或說明函給予充分說明。委托方和相關當事方應對該產(chǎn)權作出相關控制、使用并擁有承諾，確保日后不因產(chǎn)權問題造成評定值改變；一旦出現(xiàn)，用對應補救方法，確保評定值足額，從而不影響經(jīng)濟行為實現(xiàn)權益安排，并負擔對應法律責任。并將該承諾函原件附在評定匯報書備查文件中，同時在該匯報書“尤其事項說明”中給予披露。國資報告指南第46頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety2、取價依據(jù)本指南細化了《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》列示取價依據(jù)。依據(jù)取價依據(jù)起源路徑劃分為三個方面，即企業(yè)提供、國家相關部門公布和評定機構搜集（含詢價）。（1）企業(yè)提供取價依據(jù)普通包含企業(yè)本身財務會計和經(jīng)營方面資料，列示時應該全方面準確，而且該等資料應該在評定工作底稿中有所反應。（2）國家相關部門公布統(tǒng)計資料、技術標準和政策文件，不一定在每一個詳細評定項目標評定工作底稿中都有反應，但對于評定機構而言，應該存在現(xiàn)時有效統(tǒng)計資料、技術標準和政策文件，支持本評定機構一個或多個評定項目。另外，同一指標統(tǒng)計資料可能因不一樣部門其結果存在差異，不論是因口徑等何種原因形成，評定取價依據(jù)應該列示公布部門。國家相關部門公布政策文件，可能存在屢次調(diào)整標準情況，取價依據(jù)應該列示評定采取文件公布時間和部門。如《中華人民共和國資源稅條例》盡管未修改或廢止，但財政部、國家稅務總局屢次公布了調(diào)整資源稅標準文件，而計稅方式未改變，評定應依據(jù)《中華人民共和國資源稅條例》以及對應調(diào)整資源稅標準文件，取價依據(jù)也應該同時列示該條例和文件。又如，《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》盡管未修改或廢止，但年1月16日，財政部、國家稅務總局下發(fā)了《關于減征1.6升及以下排量乘用車車輛購置稅通知》（財稅[]12號），減征部分乘用車車輛購置稅稅率。評定應依據(jù)并列示《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》以及財稅[]12號文件。（3）評定機構搜集（含詢價）取價資料，并不與國家相關部門公布統(tǒng)計資料、技術標準和政策文件以及企業(yè)提供財務會計和經(jīng)營方面資料重復，應該是除國家相關部門公布統(tǒng)計資料、技術標準和政策文件以及企業(yè)提供財務會計和經(jīng)營方面資料外，評定機構搜集并依據(jù)取價資料。國資報告指南第47頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（三）增加了行為依據(jù)《評定匯報基本內(nèi)容與格式暫行要求》（財評字［1999］91號）中要求，行為依據(jù)應包含進行資產(chǎn)評定項目委托方申請、股份企業(yè)董事會決議及資產(chǎn)評定立項批復等。伴隨社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展和當代企業(yè)制度逐步建立以及證券市場不停完善，包括國有資產(chǎn)評定新經(jīng)濟行為日益增多，再加上國有資產(chǎn)評定項目管理方式改革，行為依據(jù)內(nèi)容已發(fā)生了很多改變，難以枚舉。本指南提出經(jīng)濟行為依據(jù)包含兩個方面，一是有效批復文件，二是其它文件資料。有效批復文件有國務院同意經(jīng)濟行為文件、各級人民政府同意經(jīng)濟行為文件、國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構同意經(jīng)濟行為文件、中央企業(yè)及其各級子企業(yè)同意經(jīng)濟行為文件、地方國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構同意經(jīng)濟行為文件以及由地方國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構依據(jù)各地實際情況要求同意經(jīng)濟行為文件等。其它文件資料，其基本標準是能夠說明經(jīng)濟行為及其所包括評定對象與評定范圍其它文件資料。如：（1）國有企業(yè)在訴訟過程中以及民事強制執(zhí)行中，由人民法院委托資產(chǎn)評定機構評定涉訴國有資產(chǎn)價值情形，人民法院出具委托函（兼有業(yè)務約定和經(jīng)濟行為依據(jù)性質(zhì)）；（2）中央企業(yè)包括經(jīng)濟行為決議黨組會議紀要；（3）國有獨資企業(yè)董事會決議；國有資本控股企業(yè)、國有資本參股企業(yè)股東會、股東大會或者董事會決議；（4）資產(chǎn)轉讓、置換協(xié)議協(xié)議：（5）人民法院破產(chǎn)公告；（6）能夠說明經(jīng)濟行為及其所包括評定對象與評定范圍其它文件資料。國資報告指南第48頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety尤其指出是，企業(yè)改制制訂改制方案，往往包括到企業(yè)占有土地處置、擁有商標及其它無形資產(chǎn)以及賬面未統(tǒng)計產(chǎn)生收益資產(chǎn)處置，這些資產(chǎn)處置方式首先決定了評定范圍（采取資產(chǎn)基礎法時），更為主要是采取兩種方法評定時，收益法評定，難以分割未納入重組改制范圍、對企業(yè)收益產(chǎn)生主要影響或直接產(chǎn)生收益，確定最終評定結果時應該首先考慮與重組改制范圍一致評定結果。如某旅游集團企業(yè)整體改制設置股份企業(yè)資產(chǎn)評定項目，依據(jù)經(jīng)同意改制方案，旅游集團企業(yè)品牌無償進入擬設置股份企業(yè)，資產(chǎn)基礎法評定時，未對旅游集團企業(yè)品牌進行單獨評定，而收益法評定時，旅游集團企業(yè)品牌必定對收益產(chǎn)生較大影響，所以，兩種評定方法評定結果不具可比性，再考慮收益不確定性等其它原因，最終選擇資產(chǎn)基礎法評定結果作為評定結論。所以，經(jīng)由有權部門、機構同意企業(yè)改制方案應該是很主要經(jīng)濟行為依據(jù)。國資報告指南第49頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（四）需要注意問題1.評定依據(jù)表述方式應該明確、詳細，含有可驗證性。任何評定匯報閱讀者能夠依據(jù)匯報中披露評定依據(jù)名稱、公布時間或文號找到對應評定依據(jù)。比如，取價依據(jù)應披露為“《××省建筑工程綜合預算定額》(××年)”，而不是“××省及××市建設、規(guī)劃、物價等部門關于建設工程相關規(guī)費要求”。2.評定依據(jù)含有代表性，且在評定基準日是有效。作為評定依據(jù)應滿足相關、合理、可靠和有效要求。相關是指所搜集價格信息與需做出判斷委估資產(chǎn)含有較強關聯(lián)性；合理是指所搜集價格信息能反應委估資產(chǎn)載體結構和市場結構特征，不能簡單地用行業(yè)或社會平均價格信息推理含有顯著特殊性質(zhì)資產(chǎn)價值；可靠是指經(jīng)過對信息起源和搜集過程質(zhì)量控制，所搜集資料含有較高置信度；有效是指所搜集資料能夠有效地反應評定基準日委估資產(chǎn)在模擬條件下可能價格水平。國資報告指南第50頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety作為程序性準則本指南，僅僅是規(guī)范披露那些內(nèi)容問題，所以本指南并不包括評定方法怎樣選擇，選擇時考慮那些原因等相關專業(yè)性準則規(guī)范內(nèi)容。這些內(nèi)容在其它專業(yè)性準則中都有規(guī)范。本指南規(guī)范應披露哪些應該披露評定方法內(nèi)容?！顿Y產(chǎn)評定準則——基本準則》第十五條要求，注冊資產(chǎn)評定師應該熟知、了解并恰當利用評定方法，資產(chǎn)評定基本方法包含市場法、收益法和成本法?！顿Y產(chǎn)評定準則——機器設備》、《資產(chǎn)評定準則——不動產(chǎn)》、《資產(chǎn)評定準則——無形資產(chǎn)》、《企業(yè)價值評定指導意見（試行）》和《以財務匯報為目標評定指南（試行）》等專業(yè)準則均由專門一章規(guī)范評定方法選擇，對成本法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評定基本方法選擇進行了較為系統(tǒng)規(guī)范；《金融不良資產(chǎn)評定指導意見（試行）》和《專利資產(chǎn)評定指導意見》操作要求中都有專門規(guī)范評定方法條款，一樣對成本法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評定基本方法選擇進行了規(guī)范。執(zhí)行包含國有資產(chǎn)評定項目在內(nèi)任何評定項目，都必須首先依據(jù)對應經(jīng)濟行為、評定對象、選擇價值類型、資料搜集情況等相關情況，嚴格按照已經(jīng)公布施行評定準則，選擇確定評定方法；其次才是在評定匯報中怎樣說明評定方法內(nèi)容問題。九、評定方法國資報告指南第51頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety91號文件要求，評定匯報應簡明說明評定人員在評定過程中所選擇并使用評定方法、選擇評定方法依據(jù)或原因。不難看出，要求披露兩個基本方面，即所選擇方法和選擇方法理由（或原因）。與此基本一致是《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》要求，評定匯報應該說明所選取評定方法及其理由，一樣是兩個基本方面?！镀髽I(yè)價值評定指導意見（試行）》第四十七條要求，注冊資產(chǎn)評定師在評定匯報中披露評定方法利用實施過程和情況時，通常應該包含以下內(nèi)容：（1）選擇評定方法過程和依據(jù);（2）評定方法利用和邏輯推理計算過程;（3）資本化率、折現(xiàn)率、價值比率等主要參數(shù)獲取起源和形成過程；（4）對初步評定結論進行綜合分析，形成最終評定結論過程。（一）已經(jīng)有評定方法披露規(guī)范國資報告指南第52頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety基本采取了《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》要求內(nèi)容，即評定匯報應該說明所選取評定方法，以及選擇評定方法理由。但在詳細評定匯報編寫時，應該充分考慮國資評定項目監(jiān)管單位對評定匯報中評定方法內(nèi)容披露相關要求。

由國務院國資委編寫出版《企業(yè)國有資產(chǎn)評定管理操作指南》中，總結了國有資產(chǎn)評定項目實踐中成熟、被廣大評定機構普遍接收做法而提出需在評定匯報中說明評定方法內(nèi)容包含：首先簡明說明總體思緒貨主要評定方法即適用原因；再按包括資產(chǎn)（含負債）次序逐項說明其詳細評定方法。采取重置成本法，應介紹估算公式，并對所包括資產(chǎn)重置價值及成新率確實定方法做簡明說明；采取市場比較法，應簡明介紹參考物（交易案例）選擇標準、比較分析與調(diào)整原因等；采取收益現(xiàn)值法等方法，應介紹估算公式或模型，并對估算過程中預測方法與過程、折現(xiàn)率選擇和確定情況做簡明說明。對采取收益法評定企業(yè)，提出評定匯報評定方法說明內(nèi)容]包含：介紹采取收益法技術思緒，主要測算方法、模型或計算公式；明確預測收益類型、依據(jù)評定對象，區(qū)分企業(yè)整體價值、股東全部權益價值和股東部分權益價值。應說明選擇收益法合理性和必要性，揭示方法使用與評定對象、評定目標、價值類型、評定條件之間合理內(nèi)在邏輯關系。（二)本指南要求國資報告指南第53頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety企業(yè)價值評定兩種評定方法相關要求和規(guī)范91號文件要求，如對某項資產(chǎn)評定采取一個以上評定方法，應適當說明原因并說明資產(chǎn)評定價值確定方法，這是針對某一單項資產(chǎn)采取一個以上評定方法時，評定匯報需說明內(nèi)容。該文件提出，對于整體資產(chǎn)評定，“收益現(xiàn)值法評定驗證說明”中評定結論要求“寫明本評定結果僅僅是一個其它評定方法驗證”，而在評定匯報中未要求收益現(xiàn)值法內(nèi)容?！镀髽I(yè)價值評定指導意見（試行）》第二十三條要求，注冊資產(chǎn)評定師執(zhí)行企業(yè)價值評定業(yè)務，應該依據(jù)評定對象、價值類型、資料搜集情況等相關條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產(chǎn)評定基本方法適用性，恰當選擇一個或各種資產(chǎn)評定基本方法。第三十四條要求，企業(yè)價值評定中成本法也稱資產(chǎn)基礎法，是指在合理評定企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債基礎上確定評定對象價值評定思緒。以連續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進行評定時，成本法普通不應該作為惟一使用評定方法。第三十八條要求，注冊資產(chǎn)評定師對同一評定對象采取各種評定方法時，應該對形成各種初步價值結論進行分析，在綜合考慮不一樣評定方法和初步價值結論合理性及所使用數(shù)據(jù)質(zhì)量和數(shù)量基礎上，形成合理評定結論?！蛾P于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評定管理工作相關問題通知》（國資委產(chǎn)權[]274號）要求，“包括企業(yè)價值資產(chǎn)評定項目，以連續(xù)經(jīng)營為前提進行評定時，標準上要求采取兩種以上方法進行評定，并在評定匯報中列示，依據(jù)實際情況充分、全方面分析后，確定其中一個評定結果作為評定匯報使用結果”。本指南提出，以連續(xù)經(jīng)營為前提，采取兩種以上方法進行企業(yè)價值評定，應該分別說明兩種評定方法選取理由以及評定結論確定方法。國資報告指南第54頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（一）關于評定結論相關規(guī)范91對評定結論內(nèi)容要求為：評定結論應包含評定結果匯總表、評定后各資產(chǎn)占有方份額和評定機構對評定結果發(fā)表結論；須使用表述性文字完整地敘述資產(chǎn)、負債、凈資產(chǎn)賬面值、調(diào)整后賬面值、評定價值及其增減幅度，并含有“評定結論詳細情況見評定明細表”提醒；評定結果除文字表述外，評定匯報中還須按統(tǒng)一要求格式列表揭示評定結果；存在多家資產(chǎn)占有方項目，應分別說明評定結果；對于不納入評定匯總表評定結果，應單獨列示；評定機構如對所揭示評定結果還有疑義，則應對實際情況充分揭示并在評定匯報中發(fā)表自己看法，以提醒資產(chǎn)評定匯報使用者注意；對評定中已查明盤盈、盤虧、毀損、報廢、資金掛賬、呆壞賬、無需支付負債等原因造成資產(chǎn)價值改變，評定結果中應作增減值處理，如因企業(yè)還未報經(jīng)政府相關部門同意而未對上述資產(chǎn)進行會計處理，評定機構應在評定匯報中提醒企業(yè)按現(xiàn)行要求程序報批后進行處理；對不納入評定結果各類租賃資產(chǎn)，其評定結果應單獨表述，并說明是否納入評定結果匯總表。顯然，內(nèi)容要求僅僅是針對采取資產(chǎn)基礎法評定企業(yè)價值時，評定結論要求?！顿Y產(chǎn)評定準則——評定匯報》第二十五條要求，注冊資產(chǎn)評定師應該在評定匯報中以文字和數(shù)字形式清楚說明評定結論。通常評定結論應該是確定數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通，評定結論能夠使用區(qū)間值表示。這從標準上要求了評定結論表示方式。十、評定結論國資報告指南第55頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety1、明確了評定結論應該是確定數(shù)值《金融不良資產(chǎn)評定指導意見（試行）》考慮到金融不良資產(chǎn)評定業(yè)務特殊性要求，首次引入了評定（分析）結論區(qū)間值概念。《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》考慮到評定業(yè)各種業(yè)務需求，在通常情況下，評定結論應該是確定數(shù)值。在特定情況下，經(jīng)與委托方溝通，評定結論能夠使用區(qū)間值表示。這是評定匯報準則制訂中一項重大突破，但這并沒有對確定數(shù)值表示評定結論否定。以確定數(shù)值表示評定結論是評定行業(yè)中客觀要求，區(qū)間值僅能夠作為一個特殊表示方式。（二）本指南關于評定結論規(guī)范2、采取兩種方法進行企業(yè)價值評定，不但要求單獨說明評定價值和增減變動幅度，還需要說明兩種以上評定方法結果差異及其原因以及最終確定評定結論及其理由。國資報告指南第56頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety企業(yè)價值評定方法選擇不是主觀隨意、沒有規(guī)律可循，不論是哪一個方法，評定最終目標是相同，殊途同歸服務于市場交易和投資決議，因而各種方法之間存在著內(nèi)在聯(lián)絡，結合前評定方法本身局限及適用范圍，能夠總結出企業(yè)價值評定方法選擇一些標準：①依據(jù)相關準則、規(guī)范和要求標準

②借鑒共識性研究結果標準企業(yè)價值評定方法選擇一些共識性研究結果是眾多研究人員共同努力結果，是基于價值評定實踐一些理論上提煉，對于選擇合理方法用于價值評定有較大參考價值。如在包括一個僅進行投資或僅擁有不動產(chǎn)控股企業(yè)，或所評定企業(yè)評定前提為非連續(xù)經(jīng)營，應該考慮采取成本法。以連續(xù)經(jīng)營為前提進行企業(yè)價值評定，不宜單獨使用成本法。在企業(yè)初創(chuàng)期，經(jīng)營和收益情況不穩(wěn)定，不宜采取成本法進行價值評定。普通來說，收益法更適宜于無形資產(chǎn)價值評定。另外，假如企業(yè)處于成長久或成熟期，經(jīng)營、收益情況穩(wěn)定并有充分歷史資料為依據(jù)，能合理預測企業(yè)收益，這時采取收益法很好。在參考企業(yè)或交易案例資料信息較完備、客觀時，從成本效率角度來考慮，適合選擇市場法進行價值評定。兩種以上評定方法確定評定結論需要考慮原因：國資報告指南第57頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety在實際操作中，應關注以下幾點：①應建立在相同評定對象和評定資產(chǎn)范圍。資產(chǎn)負債表是依會計準則關于資產(chǎn)定義和確認計量標準形成，不符合會計資產(chǎn)定義、不能準確計量資源，如企業(yè)資質(zhì)等無法正當計量資產(chǎn)、人力資本不滿足資產(chǎn)定義資產(chǎn)，不符合會計資產(chǎn)定義，均未在資產(chǎn)負債表中反應。以企業(yè)提供資產(chǎn)負債表為基礎采取資產(chǎn)基礎法評定企業(yè)價值，顯著也未考慮上述資源價值。而采取收益法評定企業(yè)價值是難以分割這些可能為企業(yè)收益產(chǎn)生主要影響資產(chǎn)。收益法和資產(chǎn)基礎法評定結論產(chǎn)生差異也就成為必定。另首先，對于企業(yè)重組改制，其依據(jù)重組方案確定模擬資產(chǎn)負債表，直接形成了這種差異。②采取資本化和折現(xiàn)路徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值收益法，包括三個基本要素：一是被評定資產(chǎn)預期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評定資產(chǎn)取得預期收益連續(xù)時間。所以，能否清楚地把握上述三要素就成為能否利用收益法基本前提。預測企業(yè)收益不確定性，會直接影響評定結論使用效果。如一個企業(yè)穩(wěn)定客戶資源，完善銷售網(wǎng)絡，科學管理體制，雄厚產(chǎn)品研發(fā)能力及高素質(zhì)員工隊伍，顯然會綜合表達為企業(yè)價值，但對其量化顯然是十分困難。③成本法實際上是經(jīng)過對企業(yè)賬面價值調(diào)整得到企業(yè)價值。其理論基礎也是"替換標準"，即任何一個精明潛在投資者，在購置一項資產(chǎn)時所愿意支付價格不會超出建造一項與所購資產(chǎn)含有相同用途替換品所需成本。成本法以企業(yè)單項資產(chǎn)再取得成本為出發(fā)點，有忽略企業(yè)贏利能力可能性，而且在評定中極難考慮那些未在財務報表上出現(xiàn)項日，如企業(yè)管理效率、自創(chuàng)商譽、銷售網(wǎng)絡等。所以，以連續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進行評定時，成本法普通不應該作為惟一使用評定方法。國資報告指南第58頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety十一、尤其事項說明1、已經(jīng)有規(guī)范《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》將91號文件中“尤其事項說明”、“期后事項說明”和“瑕疵事項”合并為尤其事項說明。2、指南處理本指南遵照了《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》標準，將“尤其事項說明”、“期后事項說明”和“瑕疵事項”合并為“尤其事項說明”。3、與《資產(chǎn)評定準則——評定匯報》銜接本指南依據(jù)國有資產(chǎn)評定項目實際情況和相關要求，深入做出了細化。國資報告指南第59頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety《資產(chǎn)評定準則—評定匯報》《企業(yè)國有資產(chǎn)評定匯報指南》總體要求注冊資產(chǎn)評定師應該說明尤其事項可能對評定結論產(chǎn)生影響，并重點提醒評定匯報使用者給予關注。評定匯報應該說明對尤其事項處理方式、尤其事項對評定結論可能產(chǎn)生影響，并提醒評定匯報使用者關注其對經(jīng)濟行為影響。特別事項種類1無引用其它機構出具匯報結論情況，并說明已了解引用匯報結論取得過程，負擔引用匯報結論相關責任2無擔保、租賃及其或有負債（或有資產(chǎn)）等事項性質(zhì)、金額及與評定對象關系3產(chǎn)權瑕疵權屬資料不全方面或者存在瑕疵情形4未決事項、法律糾紛等不確定原因評定基準日存在法律、經(jīng)濟等未決事項5重大期后事項評定基準日至評定匯報日之間可能對評定結論產(chǎn)生影響事項6在不違反資產(chǎn)評定準則基本要求情況下，采取不一樣于資產(chǎn)評定準則要求程序和方法評定程序受到限制情形；評定資料不完整情形；7無此次資產(chǎn)評定對應經(jīng)濟行為中，可能對評定結論產(chǎn)生重大影響瑕疵情形國資報告指南第60頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（1）總體要求中，在要求“說明尤其事項可能對評定結論產(chǎn)生影響，并重點提醒評定匯報使用者給予關注”基礎上，補充了“說明對尤其事項處理方式”要求。（2）引用專業(yè)匯報盡管土地資產(chǎn)評定是其它機構承做，但站在資產(chǎn)整體性角度，從優(yōu)異職業(yè)道德出發(fā)，現(xiàn)場勘察資產(chǎn)時，對土地賬面統(tǒng)計、數(shù)量、面積、權屬等進行核查，并與現(xiàn)場土地估價師進行溝通。引用結果時，應建立在仔細分析所得到完整土地估價匯報和技術匯報基礎上。分析評定結果時，盡管不對土地估價結果本身發(fā)表看法，也需分析賬面統(tǒng)計組成，以及人賬時土地市場價格水平，提升資產(chǎn)評定結果合理性和說服力?！顿Y產(chǎn)評定準則—基本準則》第九條要求，注冊資產(chǎn)評定師執(zhí)行資產(chǎn)評定業(yè)務，能夠聘請教授幫助工作，但應該采取必要辦法確信教授工作合理性。假如將“引用”看成是“教授工作”，也應采取上述辦法確信土地估價結果合理性。銜接：國資報告指南第61頁

中國資產(chǎn)評定協(xié)會CHINAAppraisalSociety（3）調(diào)整了“產(chǎn)權瑕疵”說法依據(jù)《注冊資產(chǎn)評定師關注評定對象法律權屬指導意見》第四條要求，注冊資產(chǎn)評定師執(zhí)行資產(chǎn)評定業(yè)務，應該關注評定對象法律權屬并給予恰當披露。第五條要求，對評定對象法律權屬確認或發(fā)表意見超出注冊資產(chǎn)評定師執(zhí)業(yè)范圍。注冊資產(chǎn)評定師不得明示或暗示含有對評定對象法律權屬確認或發(fā)表意見能力，不得對評定對象法律權屬提供確保。據(jù)此，“產(chǎn)權瑕疵”是一個判斷得出結論，是對評定對象法律權屬確實認或發(fā)表意見。第七條要求，委托方和相關當事方所提供評定對象法律權屬資料存在瑕疵，注冊資產(chǎn)評定師應該對評定對象法律權屬給予尤其關注，要求委托方和相關當事方提供承諾函或說明函給予充分說明。據(jù)此，“瑕疵”是指評定對象法律權屬資料存在瑕疵，而不是權屬本身存在瑕疵，或者權屬是否存在瑕疵，是需要法律程序得出。所以，本指南基于“權屬資料瑕疵，不是產(chǎn)權本身瑕疵”而提出“權屬資料不全方面或者存在瑕疵情形”，在評定匯報中披露。另外，產(chǎn)權權屬資料不完整，可能造成也可能不造成產(chǎn)權瑕疵，但依據(jù)資產(chǎn)評定普通標準，要得到完整產(chǎn)權權屬資料，不然應該在尤其事項中說明。國資報告指南第62頁

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