區(qū)域規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響

區(qū)域規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響

區(qū)域規(guī)劃是經(jīng)濟(jì)格局的重要影響因素，歷史數(shù)據(jù)表明，1999年的“西部大開發(fā)”、2003年的“振興東北”、2004年的“中部崛起”（下稱“三大區(qū)域政策”）等區(qū)域政策，在加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加大財政轉(zhuǎn)移支付力度等多項措施的作用下，區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場發(fā)生了顯著變化。2009年以來，為應(yīng)對國際金融危機(jī)的不利影響，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，實現(xiàn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，中央政府先后批準(zhǔn)了長株潭、珠三角、海峽西岸等14個區(qū)域規(guī)劃，數(shù)量超過此前三十年的總和。為分析2009年來出臺的眾多區(qū)域規(guī)劃對未來房地產(chǎn)市場格局的影響，中國指數(shù)研究院通過對2000～2009年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)的分析，對“三大區(qū)域政策”的影響進(jìn)行了量化分析，并在此基礎(chǔ)上對14個區(qū)域規(guī)劃政策進(jìn)行了分析，對未來房地產(chǎn)市場的區(qū)域格局進(jìn)行了展望。一、三大區(qū)域政策對區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的影響2000～2009年的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域規(guī)劃政策頒布以來，在加快中西部和東北地區(qū)①（以下簡稱“三大區(qū)域”）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大財政轉(zhuǎn)移支付力度等多項措施的作用下，區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場發(fā)生了顯著的變化。在宏觀經(jīng)濟(jì)方面，三大區(qū)域固定投資增速2001年以來明顯加快并從2004年開始超過東部地區(qū)；工業(yè)增加值特別是私營企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入增速近年來大幅超過東部地區(qū)；但在就業(yè)機(jī)會創(chuàng)造和人才吸引力方面，東部地區(qū)仍有較大的優(yōu)勢。從GDP增速來看，2000～2007年，三大區(qū)域仍略低于東部地區(qū)，與東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平差距有所擴(kuò)大；不過在國際金融危機(jī)的影響下，2008年以來三大區(qū)域經(jīng)濟(jì)增速開始超過東部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨較大的趕超機(jī)遇。在房地產(chǎn)市場方面，三大區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2005年以來持續(xù)高于東部地區(qū)；商品房銷售面積和銷售額占比呈穩(wěn)步上升趨勢，但商品房均價水平及其增速明顯低于東部地區(qū)。（圖1）圖1：2005年以來中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速持續(xù)高于東部地區(qū)數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（下同）。在經(jīng)濟(jì)和社會保持快速增長的同時，中西部和東北地區(qū)的房地產(chǎn)市場也呈加快發(fā)展勢態(tài)，2005年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速更是持續(xù)高于東部地區(qū)。2009年，東北地區(qū)、中部和西部增速分別為26.1%、25.1%和19.0%，較東部地區(qū)分別高15.7、14.7和8.7個百分點。圖2：中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額占比穩(wěn)步提升，2009年合計占比為49.0%從區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資額占比來看，中西部和東北地區(qū)合計占比呈上升趨勢，從2000年的32.8%上升到2009年的49.0%，而東部地區(qū)為51.0%；其中中部地區(qū)占比上升幅度最大，為9.1個百分點，東北地區(qū)占比上升2.3個百分點，西部地區(qū)上升4.9個百分點。（圖2）圖3：中西部和東北地區(qū)商品房銷售面積占比穩(wěn)步提升，2009年合計占比達(dá)到54.3%在商品房銷售面積和銷售額份額方面，中西部和東北地區(qū)合計占比也同樣穩(wěn)步上升。其中商品房銷售面積合計占比由2000年的41.9%上升至2009年的54.3%，年均提高1.4個百分點；從各區(qū)域占比來看，西部地區(qū)上升幅度最大，為6.3個百分點（圖3）。在商品房銷售額方面，中西部和東北地區(qū)的占比同樣穩(wěn)步上升，從2000年的28.2%上升至2009年的37.0%，年均提高1個百分點，增幅小于商品房銷售面積；從各區(qū)域占比變化來看，西部地區(qū)上升幅度最大，為5.0個百分點。值得注意的是，2008年，全國房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整（全國商品房銷售面積和銷售額降幅接近20%），中西部和東北地區(qū)降幅較小，商品房銷售面積和銷售額合計占比分別達(dá)到56.6%和41.2%，較2007年分別提高2.7和5.2個百分點。2009年，全國房地產(chǎn)市場快速回暖，東部地區(qū)由于2008年降幅更高，回升力度也更大，因此中西部和東北地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額合計占比較2008年略有下降，但仍高于2007年水平，延續(xù)了2000年以來占比穩(wěn)步上升的趨勢。圖4：中西部和東北地區(qū)房價水平與東部地區(qū)呈擴(kuò)大趨勢圖5：2000～2009年商品房均價漲幅前十位的省市中有6個位于東部地區(qū)在房價表現(xiàn)方面，中西部和東北地區(qū)的房價水平和近年來的漲幅皆明顯小于東部地區(qū)。（圖4、圖5）2009年，東北地區(qū)、中部和西部商品房均價（銷售額／銷售面積）分別為3412元／平方米、2940元／平方米和3027元／平方米，東部地區(qū)為7134元／平方米，分別是東北地區(qū)、中部和西部的2.09、2.43和2.36倍。從房價漲幅來看，2000～2009年房價漲幅前十位的省市中有6個位于東部地區(qū)，進(jìn)入前十名的中西部省份（四川、江西和安徽），漲幅也低于東部地區(qū)的浙江、上海等地。圖6：2008～2009年房價收入比排名前十位的省市有8個位于東部地區(qū)從房價收入比來看，中部、西部和東北地區(qū)低于全國和東部地區(qū)（圖6）。2009年中部、西部和東北地區(qū)房價收入比分別為6.1、6.3和8.1，低于同期全國(8.4)和東部地區(qū)(10.8)。與2008年相比，2009年東部地區(qū)房價收入比提高了0.9；全國房價收入比提高0.8，中部和西部分別提高0.2和0.3，東北地區(qū)則保持不變。從各省市房價收入比來看，2009年排名前十的省市中有7個位于東部地區(qū)，其中北京市房價收入比最高，為19.4；上海市16.6居于第二；而在8～10之間的黑龍江、遼寧和四川，房價收入比分別為8.8、8.7和8.4。近年來，東部地區(qū)由于在新增就業(yè)機(jī)會創(chuàng)造方面明顯強(qiáng)于其他區(qū)域，吸引著大量中西部和東北地區(qū)勞動力。但從長期看，由于中西部和東北地區(qū)房價收入比相對較低，特別是中西部地區(qū)，將會吸引越來越多的在外務(wù)工人員返回家鄉(xiāng)，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)安家，成為區(qū)域房地產(chǎn)市場需求的一個重要組成部分。與此同時，東部地區(qū)特別是一些特大城市在自住及投資需求的共同推動下，房價和商品房銷售額占比仍將保持較高水平，但銷售面積占比將穩(wěn)步下降。二、2009年以來獲批的區(qū)域規(guī)劃及其對未來房地產(chǎn)市場的影響（一）2009年以來中央政府批準(zhǔn)14個區(qū)域規(guī)劃2009年以來，為應(yīng)對國際金融危機(jī)的不利影響，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，實現(xiàn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，中央政府先后批準(zhǔn)了14個區(qū)域規(guī)劃，同時提出要進(jìn)一步推進(jìn)西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地和中部崛起三大區(qū)域戰(zhàn)略。2009年以來批準(zhǔn)的區(qū)域規(guī)劃具有以下三大特點：(1)促進(jìn)東部重點地區(qū)率先發(fā)展。新批準(zhǔn)的14個區(qū)域規(guī)劃中，中部地區(qū)4個，東北地區(qū)2個，西部地區(qū)1個，東部地區(qū)占7個。中央政府對區(qū)域規(guī)劃的批準(zhǔn)，不僅考慮到推動中西部和東北地區(qū)加快發(fā)展，同時還要促進(jìn)東部重點區(qū)域率先發(fā)展。此外，與之前籠統(tǒng)的區(qū)域規(guī)劃不同，此次區(qū)域規(guī)劃的地域范圍相對較小，如上海、海峽西岸（福建部分區(qū)域）、江蘇沿海地區(qū)等，因此在政策上更有針對性，也有助于提高未來區(qū)域內(nèi)各地區(qū)的相互協(xié)調(diào)性。(2)注重經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與升級，社會發(fā)展和環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)并進(jìn)。批準(zhǔn)的區(qū)域規(guī)劃在加大地區(qū)創(chuàng)新力度，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級，以確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的同時，越來越強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的綜合發(fā)展，強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和社會事業(yè)的發(fā)展，加大環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)的力度。但在當(dāng)前國外經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍充滿不確定，保增長仍是當(dāng)前主要任務(wù)的背景下，包括經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型在內(nèi)的綜合目標(biāo)是否能夠?qū)崿F(xiàn)還有待觀察。(3)更注重區(qū)域自主性和鼓勵內(nèi)生動力。區(qū)域規(guī)劃的重點不僅在于中央政府給予的優(yōu)惠政策，更在于給予地方政府更多的制度創(chuàng)新和實驗的自主權(quán)利，這或?qū)⒃鰪?qiáng)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動力，有助于促進(jìn)中西部和東北地區(qū)私營經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，促進(jìn)東部地區(qū)獲取進(jìn)一步發(fā)展的動力。（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場未來格局展望1.2009年以來批準(zhǔn)的區(qū)域規(guī)劃將從擴(kuò)大房地產(chǎn)市場區(qū)域輻射力和提升居民購買力兩個方面促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展按戰(zhàn)略目標(biāo)的不同，2009年以來批準(zhǔn)的區(qū)域規(guī)劃可以分為4大類，分別從不同的方面對區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。其中，以促進(jìn)東部重點地區(qū)加快發(fā)展為目標(biāo)的“珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃”和“加快上海‘兩大中心’建設(shè)”，有助于提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的效益和持續(xù)性，但珠三角規(guī)劃由于涉及區(qū)域廣，本身也屬于中國經(jīng)濟(jì)起步最早、發(fā)展最為成熟的區(qū)域，通過規(guī)劃拉動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效還有待于進(jìn)一步觀察；從對房地產(chǎn)市場的影響來看，“兩個中心”建設(shè)有助于擴(kuò)大上海市高端物業(yè)的市場需求和市場輻射力。以繼續(xù)深化區(qū)域合作與對外開放為目的的“中國圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃”等5個規(guī)劃有助于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)貿(mào)往來和分工協(xié)作，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的區(qū)域輻射力。其他規(guī)劃則通過提升工業(yè)實力和綜合發(fā)展水平，有助于區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持快速增長，提升當(dāng)?shù)鼐用裆唐贩抠徺I力。但以實現(xiàn)生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)并進(jìn)為目標(biāo)的三個區(qū)域規(guī)劃，短期來看對當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的影響較為中性，難以像其他區(qū)域規(guī)劃一樣很快產(chǎn)生效果。2.房地產(chǎn)市場的區(qū)域性差異將長期存在，但中西部和東北地區(qū)商品房銷售面積占比將持續(xù)上升歷史數(shù)據(jù)表明，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡是常態(tài)，區(qū)域規(guī)劃要發(fā)揮作用仍有很長的一段路要走。2009年頒布的一系列區(qū)域規(guī)劃及政策，也難以很快抹平區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的巨大差異，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性差異將長期存在。由于上海、北京、廣東等東部省市在經(jīng)濟(jì)總量、房地產(chǎn)市場規(guī)模等方面的優(yōu)勢，區(qū)域規(guī)劃難以對中西部和東北地區(qū)商品房市場帶來立竿見影的效果，但長遠(yuǎn)來看，這三個區(qū)域的商品房銷售面積占全國的比重將持續(xù)上升，但銷售額占比提升將較為緩慢，而東部地區(qū)房地產(chǎn)市場占全國的比重將持續(xù)下降。預(yù)計未來十年，中西部和東北地區(qū)商品房銷售額合計占比增長將較為緩慢，預(yù)計年均增速約為1%（過去十年的平均水平）：(1)中西部和東北地區(qū)與東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的不平衡仍將長期存在，特別是在GDP增速方面；東部地區(qū)特別是廣東、江蘇、浙江、江蘇四省和上海市的先發(fā)優(yōu)勢依然顯著；(2)為促進(jìn)東部重點地區(qū)率先發(fā)展和深化區(qū)域合作與對外開放，2009年以來中央政府批準(zhǔn)了半數(shù)位于東部地區(qū)的區(qū)域規(guī)劃，中西部和東北地區(qū)后期獲取的政策優(yōu)勢或?qū)⒉辉倜黠@；(3)東部地區(qū)在房價水平和增速方面仍將繼續(xù)超過三大區(qū)域，2009年東部地區(qū)商品房均價分別是東北地區(qū)、中部和西部的2.09、2.43和2.36倍。東部地區(qū)特別是一些特大城市在自住需求和部分產(chǎn)業(yè)資本等帶來的投資需求的共同推動下，房價水平和增速仍將保持在較高水平。但中西部和東北地區(qū)商品房銷售面積占全國市場的比重將繼續(xù)保持較快上升趨勢，預(yù)計每年提升1.4個百分點左右（過去十年的平均水平）：(1)2005年以來，中部、西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增速分別較東部地區(qū)高14.5、12.5和12.8個百分點，較高的房地產(chǎn)投資增速將確保未來有充足的市場供應(yīng)；(2)中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)市場起步晚于東部地區(qū)，未來仍有較大的發(fā)展空間；(3)東部地區(qū)房價收入比過高，超過了大部分普通工薪階層的承受能力，而其他地區(qū)特別是中西部地區(qū)房價收入比相對較小，市場風(fēng)險較小。另