地產(chǎn)定位-山東-威海-經(jīng)區(qū)-中國(guó)金茂-老集地塊項(xiàng)目定位報(bào)告

威海老集地塊營(yíng)銷策劃定位報(bào)告會(huì)議籌備成熟度已取地材料發(fā)放時(shí)間2019年12月9日2019年12月11日項(xiàng)目定位會(huì)2019年11月7日土地獲取2020年3月工程規(guī)劃許可證2020年1月規(guī)劃方案審查批復(fù)2020年6月取得預(yù)售證2020年3月施工許可證項(xiàng)目開(kāi)工距取地33天部門意見(jiàn)內(nèi)容意見(jiàn)回復(fù)營(yíng)銷管理部營(yíng)銷展示過(guò)程3點(diǎn)建議，1：營(yíng)銷展示需要把商業(yè)街提前打造出來(lái)，結(jié)合招商引入網(wǎng)紅店；2：社區(qū)大門要?dú)馀桑?：展示動(dòng)線上建議做個(gè)大草坪，成本低，展示效果好，后期也可以作為活動(dòng)場(chǎng)地；戶型105㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)建議優(yōu)化至三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。樣板間要體現(xiàn)出戶型的尺度感，例如：精裝配置上不要把錢花在過(guò)多的木作的收納空間上；小戶型選擇淺色調(diào)等方式；產(chǎn)品的細(xì)節(jié)需要仔細(xì)推敲，例如：飄窗的做法、空調(diào)機(jī)位的擺放位置對(duì)戶型的影響都需要仔細(xì)梳理；紅線內(nèi)有一個(gè)省級(jí)文?！獏彩献陟?，如果當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)此抗性不大，建議從文化層面進(jìn)行挖掘和包裝，變成一個(gè)項(xiàng)目的利好因素。1.回復(fù)：已經(jīng)與項(xiàng)目公司溝通，往商業(yè)配套提前場(chǎng)景展示這個(gè)方向去推進(jìn)；2.回復(fù)：已修改。3.回復(fù)：已與設(shè)計(jì)部溝通，后期再樣板間中落實(shí)；4.回復(fù)：已與設(shè)計(jì)部溝通，后期在戶型設(shè)計(jì)中深化修改；5.回復(fù)：后期會(huì)與廣告公司一起進(jìn)行文化層面的挖掘。QHSE部請(qǐng)簡(jiǎn)要補(bǔ)充地質(zhì)情況；請(qǐng)簡(jiǎn)要補(bǔ)充當(dāng)?shù)卣拈_(kāi)盤要求。1.回復(fù)、1.地形地貌：擬建場(chǎng)地原始地形經(jīng)人工堆填起伏較大，地面標(biāo)高最小值10.80m，最大值19.20m，地表相對(duì)高差8.4m，東高西低。2、地形結(jié)構(gòu)：擬建場(chǎng)地地貌單元為山前沖積小平原。經(jīng)鉆探揭露，該場(chǎng)區(qū)在勘探深度范圍內(nèi)所揭露的地層主要由雜填土、粉質(zhì)黏土、淤泥質(zhì)粉質(zhì)黏土、中細(xì)砂，基底巖性為燕山晚期花崗巖。3、水文地質(zhì)條件：場(chǎng)區(qū)地下水類型為孔隙潛水和基巖裂隙水，潛水主要賦存于（1）雜填土、（4)中細(xì)砂，基巖裂隙水主要賦存于（5）層強(qiáng)風(fēng)化花崗巖中。地下水主要受大氣降水及地表水補(bǔ)給，并以蒸發(fā)等方式排泄，變化幅度約1.0m；2.回復(fù)：投資額達(dá)到25%形象進(jìn)度到4層。總部意見(jiàn)溝通部門意見(jiàn)內(nèi)容意見(jiàn)回復(fù)成本管理部建議項(xiàng)目BREEM認(rèn)證等級(jí)按照對(duì)成本增加較小的1星，2星申報(bào)；項(xiàng)目從正負(fù)零到竣工時(shí)間長(zhǎng)達(dá)2年2個(gè)月，建議對(duì)工期排布的合理性重新復(fù)核；本項(xiàng)目精裝標(biāo)準(zhǔn)為1000元，建議將此項(xiàng)目的裝修方案作為城市公司標(biāo)準(zhǔn)方案，用于后期相同項(xiàng)目。1.回復(fù)：后續(xù)認(rèn)證將盡量按照較低登記執(zhí)行申報(bào)；2.回復(fù)：從項(xiàng)目取證開(kāi)工，工期27個(gè)月，均符合公司制度要求；3.回復(fù)：精裝修目前青島公司已形成標(biāo)準(zhǔn)化，后期將按照公司標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行。戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部還原資本化利息及ABS費(fèi)用差異后，項(xiàng)目?jī)衾手笜?biāo)下降0.06%，項(xiàng)目評(píng)級(jí)潛力；同時(shí)報(bào)告中建議明確首推貨量（預(yù)測(cè)值）；首年簽約額下降，請(qǐng)調(diào)整，建議不低于可研；請(qǐng)補(bǔ)充項(xiàng)目首開(kāi)毛利率數(shù)據(jù)；請(qǐng)補(bǔ)充示范區(qū)選址、建面、樣板間信息；項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)信息建議根據(jù)項(xiàng)目分期填寫(xiě)，注明竣備形式（毛坯or精裝)；關(guān)于首筆土地款支付，建議對(duì)實(shí)現(xiàn)形式加以備注關(guān)于價(jià)格增幅，18F高層在2020年3季度至2021年1季度，累計(jì)漲幅12%，過(guò)于激進(jìn)，請(qǐng)說(shuō)明理由。1回復(fù)：已調(diào)整評(píng)級(jí)版指標(biāo)，項(xiàng)目?jī)衾手笜?biāo)高于地價(jià)替換版可研，項(xiàng)目評(píng)級(jí)仍為藍(lán)籌。首推貨值5.28億，已在提請(qǐng)決策頁(yè)補(bǔ)充；2回復(fù)：首年簽約已調(diào)整，略高于可研；3回復(fù)：首開(kāi)毛利率為25.5%；4回復(fù)：示范區(qū)選址、建面、樣板間信息已在設(shè)計(jì)專篇里補(bǔ)充；5回復(fù)：項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，兩期竣備，竣備形式為精裝，節(jié)點(diǎn)信息已分為兩期；6回復(fù)：土地款支付已支付完50%，剩余土地款于2020年12月18日前支付，土地證需在全部付款后獲取，已溝通政府，2020年所有手續(xù)可容缺土地證憑土地合同進(jìn)行辦理；7回復(fù)：考慮首開(kāi)區(qū)臨近高壓線，不利因素致使銷售價(jià)格較低，后續(xù)加推位置優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格逐級(jí)提升。資本市場(chǎng)部無(wú)意見(jiàn)產(chǎn)品中心無(wú)意見(jiàn)總部意見(jiàn)溝通一、城市宏觀二、本體概況三、市場(chǎng)環(huán)境四、客戶定位五、產(chǎn)品定位六、設(shè)計(jì)成果七、營(yíng)銷策略目錄1.1城市印象旅游城市濱海港城華夏城幸福門宜居城市山東半島最東端，三面環(huán)海，一面背山，被聯(lián)合國(guó)譽(yù)為最宜居城市,也是全國(guó)知名的衛(wèi)生城市、園林城市、森林城市、文明城市等；為山東重要的海洋產(chǎn)業(yè)基地、濱海旅游城市.威海區(qū)域面積（平方公里）人口（萬(wàn)人）全市5797283環(huán)翠區(qū)27635.9經(jīng)區(qū)27821.2高區(qū)14128.8臨港區(qū)2968.9文登區(qū)161660.0乳山市166556.3榮成市152871.1威海市行政劃分：威海市轄環(huán)翠區(qū)、文登區(qū)、榮成市和乳山市2個(gè)區(qū)2個(gè)市（威?；鹁娓呒夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、威海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、威海臨港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)屬于國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)是市政府派出機(jī)構(gòu)），總面積5797平方公里共48個(gè)鎮(zhèn)、24個(gè)街道，2494個(gè)村、432個(gè)社區(qū)。文登區(qū)2014年3月18日劃入市轄區(qū)。數(shù)據(jù)來(lái)源：威海及各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒威海擁有“海、島、灘、灣、泉、山”等豐富的旅游資源，擁有國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)2處，國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)8處，同時(shí)威海風(fēng)景宜人，擁有多項(xiàng)宜居稱號(hào)，2017年“宜居指數(shù)”全國(guó)第5位，城市度假屬性較強(qiáng)。威海是我國(guó)最東端的濱海城市，包括環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)、臨港區(qū)、文登區(qū)五個(gè)市轄區(qū)以及榮成市、乳山兩個(gè)縣級(jí)市，其中高區(qū)、經(jīng)區(qū)、臨港區(qū)屬國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)；1.2城市簡(jiǎn)介威海屬于環(huán)渤海城市群的重要城市，山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)骨干城市；山東推進(jìn)區(qū)域設(shè)施共建，積極發(fā)展煙威一體化互動(dòng)發(fā)展。山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)版圖《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》：核心區(qū)以青島為龍頭，以煙臺(tái)、濰坊、威海等沿海城市為骨干，加快提高海洋科技自主創(chuàng)新能力和成果轉(zhuǎn)化水平，推動(dòng)海洋生物醫(yī)藥、海洋新能源、海洋高端裝備制造等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；l(fā)展；威海市文登區(qū)以南的南海新區(qū)，是國(guó)家戰(zhàn)略山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的海洋經(jīng)濟(jì)新區(qū)之一?！渡綎|半島城市群發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》:山東半島城市群積極培育發(fā)展煙威、東濱、濟(jì)棗荷、臨日四個(gè)都市區(qū)，推進(jìn)區(qū)域設(shè)施共建，積極發(fā)展煙威一體化互動(dòng)發(fā)展；到2020年，濟(jì)南、青島邁入特大城市行列，臨沂、煙臺(tái)、淄博、濟(jì)寧濰坊進(jìn)一步壯大規(guī)模，棗莊、威海、德州等八個(gè)城市發(fā)展成為大城市；對(duì)于威海的定位：威海發(fā)展為大城市，榮成發(fā)展為中等城市，乳山市發(fā)展成為I型小城市；1.3城市規(guī)劃—發(fā)展方向煙威都市圈威海未來(lái)發(fā)展將打破各區(qū)市獨(dú)立發(fā)展，實(shí)行全域一體化發(fā)展戰(zhàn)略，中心崛起、南北對(duì)接、西優(yōu)東拓發(fā)展策略，推進(jìn)中心城區(qū)與文登城區(qū)的空間對(duì)接，東部濱海新城、臨港區(qū)成為城市發(fā)展的重點(diǎn)方向。威海中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2011-2020）按照“中心崛起、兩軸支撐、環(huán)海發(fā)展、一體化布局”的發(fā)展戰(zhàn)略，集中區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)，六大區(qū)域一體化發(fā)展。①東部濱海新城：一體化布局的重中之重公共服務(wù)中心和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、中外地方經(jīng)濟(jì)合作示范區(qū)、生態(tài)居住引領(lǐng)區(qū)；②雙島灣科技城：承接國(guó)內(nèi)外高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；③威海南海新區(qū)：現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)、集約用海示范區(qū)；④好運(yùn)角旅游度假區(qū)：高端休閑旅游度假區(qū)、海洋生物產(chǎn)業(yè)基地；⑤乳山濱海新區(qū)：濱海休閑度假養(yǎng)生區(qū)；⑥里口山風(fēng)景名勝區(qū)：整合旅游資源，打造城市觀景平臺(tái)；規(guī)劃中心城區(qū)的城市空間發(fā)展方向及策略為：南北對(duì)接，西優(yōu)東拓。南北對(duì)接：即重點(diǎn)發(fā)展臨港區(qū)，優(yōu)化經(jīng)區(qū)用地布局，加快推進(jìn)中心城區(qū)和文登城區(qū)的空間對(duì)接；西優(yōu)：合理發(fā)展西部雙島灣地區(qū)，加強(qiáng)城市近郊區(qū)海濱資源的保護(hù)與預(yù)留；東拓：依托威海新港的建設(shè)，發(fā)展東部崮山地區(qū)。泊于鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)一帶預(yù)留城市發(fā)展用地和生態(tài)空間，預(yù)先考慮行政中心建設(shè)的可能性；1.3城市規(guī)劃—發(fā)展方向威海2018年城鎮(zhèn)人口191.9萬(wàn)人，常住人口城鎮(zhèn)化率高：威海非戶籍常住人口26.8萬(wàn)人，外來(lái)人口占比達(dá)9.5%，省內(nèi)排名第三，具有一定的人口吸附能力。城市人口主力進(jìn)入購(gòu)房期，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)5-10年內(nèi)處于機(jī)會(huì)窗口期；2030年威海將成為II型大城市。1.3城市規(guī)劃—城市發(fā)展特征數(shù)據(jù)來(lái)源：《山東省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(2011-2030年)》

2014-2018年威海市常住人口走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：威海及各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒2000年威海市區(qū)人口年齡分布2020年威海市區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)推演威海預(yù)計(jì)2020年仍將保持較高的經(jīng)濟(jì)增速；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比從35%增至45%。各區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和涉及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：環(huán)翠區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)；高區(qū)、經(jīng)區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于第二梯隊(duì)。11威?！?+4+3”產(chǎn)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)十三五目標(biāo)類別名稱2020年

目標(biāo)年均增速%

/[累計(jì)]經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）45008.5一般公共預(yù)算收入（億元）40010常住人口城鎮(zhèn)化率（%）70[6.8]戶籍人口城鎮(zhèn)化率（%）68[12]創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)研究與試驗(yàn)發(fā)展（R&D）經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度（%）2.6[0.45]每萬(wàn)人擁有發(fā)明專利（件）15[8.4]新建省級(jí)以上企業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)（家）-[50]高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重（%）45[6.2]民生福祉居民人均可支配收入增速（%）->8.5城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（%）3以內(nèi)-城鎮(zhèn)新增就業(yè)（萬(wàn)人）-[20]新增農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)（萬(wàn)人）-[5]保障性安居工程建設(shè)（套）-完成省分解任務(wù)每千名老人擁有養(yǎng)老床位數(shù)（張）42[4]人均期望壽命（歲）80.8[0.5]威海市“十三五”規(guī)劃主要目標(biāo)預(yù)計(jì)地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)8.5%左右，一般公共預(yù)算收入年均增長(zhǎng)10%左右，城鄉(xiāng)居民收入增幅超過(guò)地區(qū)生產(chǎn)總值增幅，農(nóng)村居民收入增幅超過(guò)城鎮(zhèn)居民收入增幅，提前兩年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值比2010年翻一番，提前三年實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民收入翻一番，提前兩年做到全面小康領(lǐng)域?！瘶?gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新體系：以先進(jìn)制造業(yè)為支柱，以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，推動(dòng)三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)融合發(fā)展，加快構(gòu)建具有持續(xù)創(chuàng)新能力和較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。打造海洋經(jīng)濟(jì)：堅(jiān)持多層次多維度的陸海統(tǒng)籌理念，大力拓展藍(lán)色經(jīng)濟(jì)空間，推動(dòng)我市由海洋漁業(yè)大市向海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市跨越，打造具有國(guó)際先進(jìn)水平的海洋經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展示范區(qū)。數(shù)據(jù)來(lái)源：《威海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》1.3城市規(guī)劃—城市發(fā)展特征鐵路：青煙威城際鐵路可通往煙臺(tái)和青島，鐵路支路可聯(lián)系榮成；桃威鐵路改造規(guī)劃中，完成后將提高威海普速列車速度；萊西—海陽(yáng)—乳山—榮成高鐵前期規(guī)劃中，建成后可進(jìn)一步提高威海對(duì)外交通便利性；港口：開(kāi)辟直航日本的海運(yùn)航線，增加赴韓航班。公路：煙威高速向西連接煙臺(tái)，威青高速向南連接青島；規(guī)劃建設(shè)市區(qū)與機(jī)場(chǎng)間快速通道，將出行時(shí)間縮短至半小時(shí)；24條快速路、67條主干路、204條次干路構(gòu)筑的“一環(huán)四射，縱橫交錯(cuò)”格局，將有效提高交通服務(wù)水平和道路運(yùn)行車速，實(shí)現(xiàn)市域一小時(shí)交通圈、青煙威兩小時(shí)交通圈；機(jī)場(chǎng)：威海機(jī)場(chǎng)建成4D級(jí)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際空港地鐵：威海軌道交通方案已出臺(tái)，共包含5條線路，其中，遠(yuǎn)期線網(wǎng)（2020年）1號(hào)線和2號(hào)線一期，2030年線網(wǎng)方案增加1號(hào)線支線一期、2號(hào)線二期和3號(hào)線。高區(qū)中心板塊、環(huán)翠中心板塊是受益最多的板塊。威海外部青煙威城際鐵路及高速公路聯(lián)接煙威青三地；環(huán)翠老城區(qū)、經(jīng)區(qū)主城區(qū)、高區(qū)北區(qū)、臨港區(qū)路網(wǎng)比較密集。威海5條地鐵規(guī)劃線路方案已出臺(tái)。青煙威鐵路網(wǎng)威海主要干道交通圖威海城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃圖1.3城市規(guī)劃—交通指標(biāo)最好指標(biāo)居中指標(biāo)較差環(huán)翠區(qū)為威海市府所在地，配套完善且能級(jí)較高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)佳且是全市服務(wù)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)承載區(qū)，未來(lái)發(fā)展前景最佳。經(jīng)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展藍(lán)色經(jīng)濟(jì)、高端產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景好，未來(lái)市政部分功能將東移，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好高區(qū)重點(diǎn)是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，北區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，南區(qū)雙島灣配套水平雖較差但規(guī)劃利好。臨港區(qū)發(fā)展條件較差，打造工業(yè)制造業(yè)強(qiáng)區(qū)。對(duì)比指標(biāo)功能定位經(jīng)濟(jì)配套交通環(huán)翠區(qū)城市市政核心區(qū)，全市商務(wù)、金融承載區(qū)GDP總量居首，服務(wù)業(yè)占比約51%，全市服務(wù)業(yè)主要承載區(qū)；人均GDP居中教育、醫(yī)療配套能級(jí)高；一個(gè)市級(jí)商圈，一個(gè)規(guī)劃的區(qū)級(jí)商圈，商業(yè)氛圍濃厚環(huán)翠區(qū)路網(wǎng)密集，以快速路為主經(jīng)區(qū)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)、高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系總量居中，人均GDP居三區(qū)之首區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有一個(gè)區(qū)級(jí)商圈，教育、醫(yī)療配套能級(jí)相對(duì)較低威?；疖囌?、汽車站所在地；路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對(duì)外連接最多高區(qū)現(xiàn)代化海濱生態(tài)科技城，以服務(wù)業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)總量及人均GDP居中現(xiàn)有區(qū)級(jí)商圈一個(gè)；教育、醫(yī)療配套能級(jí)居中威海北站所在地，路網(wǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)，北面進(jìn)出威海的必經(jīng)之地臨港區(qū)城市先進(jìn)制造業(yè)承載區(qū)經(jīng)濟(jì)總量較小、人均GDP較低、二產(chǎn)為主配套不完善，無(wú)成型現(xiàn)代服務(wù)商圈，教育醫(yī)療條件較差通達(dá)性較好，但道路密集度不足，無(wú)市級(jí)重點(diǎn)交通節(jié)點(diǎn)1.3城市規(guī)劃—版塊概況整體區(qū)域市場(chǎng)及發(fā)展對(duì)比來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)：經(jīng)區(qū)>環(huán)翠區(qū)>高區(qū)>臨港區(qū)排序因素經(jīng)區(qū)環(huán)翠區(qū)高區(qū)臨港區(qū)未來(lái)潛能新興政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；基礎(chǔ)建設(shè)正不斷完善，市政傾斜力度大，發(fā)展?jié)摿Υ罄险?、文化中心；基礎(chǔ)設(shè)施完善，以舊城改造為主，商貿(mào)也發(fā)達(dá)，發(fā)展?jié)摿^大中心發(fā)展較為成熟，初村-雙島灣土地儲(chǔ)備較多，發(fā)展?jié)摿σ话愠鞘泄I(yè)基地，區(qū)域相對(duì)封閉，市場(chǎng)發(fā)展緩慢，城市價(jià)格洼地，發(fā)展?jié)摿^小區(qū)域市場(chǎng)特征最具潛力區(qū)域供需兩旺，市場(chǎng)活躍度較高在售項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈發(fā)展?jié)摿Υ罄铣菂^(qū)，依舊是大量置業(yè)者選擇的區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ话憬ǔ蓞^(qū)認(rèn)可度較高，但雙島灣-初村，客戶吸附力相對(duì)有限發(fā)展?jié)摿^差市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展緩慢土地儲(chǔ)量中心及沿海成本較高、難度大（外圍崮山、橋頭，成本低、難度較小）成本較高拿地難度較高（外圍張村、羊亭、經(jīng)區(qū)內(nèi)陸地價(jià)較便宜）中心成本較高拿地難度較大(雙島灣、初村土地價(jià)格一般，拿地較易)成本低拿地難度小1.3城市規(guī)劃—版塊概況1.5城市宏觀小結(jié)區(qū)位獨(dú)特，資源豐富：處于國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)——山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)，同時(shí)是山東半島城市群規(guī)劃中的大城市；。大規(guī)劃利好：威海屬于環(huán)渤海城市群的重要城市，山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)骨干城市；山東推進(jìn)區(qū)域設(shè)施共建，積極發(fā)展煙威一體化互動(dòng)發(fā)展。城市框架清晰受海岸線與鐵路交通干線走向影響，中心環(huán)翠區(qū)西優(yōu)東拓，東部經(jīng)區(qū)將是重點(diǎn)發(fā)展方向。經(jīng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)最好人口結(jié)構(gòu)顯現(xiàn)機(jī)會(huì)期：

外來(lái)人口省內(nèi)排名第三，具有一定人口吸附能力；城市人口主力進(jìn)入購(gòu)房期，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)5-10年處于機(jī)會(huì)窗口期。威海區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、大規(guī)劃利好，人口凈流入經(jīng)區(qū)、環(huán)翠房地開(kāi)發(fā)的條件優(yōu)越（1）項(xiàng)目概況（2）項(xiàng)目配套（3）本體小結(jié)目錄一、城市宏觀二、本體概況三、市場(chǎng)環(huán)境四、客戶定位五、產(chǎn)品定位六、設(shè)計(jì)成果七、營(yíng)銷策略物業(yè)方向住宅用地地塊面積（㎡）81961容積率R≤2.1建筑面積（㎡）172118限高《60米建筑密度20%綠地率50%宗地整體指標(biāo)指標(biāo)單位/面積(萬(wàn)㎡)業(yè)態(tài)單位/面積(萬(wàn)㎡)占地面積8.2住宅16.4計(jì)容建筑面積17商業(yè)0.27綜合容積率R≤2.1配套0.54地塊大致位置老集九龍明珠項(xiàng)目2.1項(xiàng)目概況—宗地指標(biāo)地塊占地面積81961㎡，計(jì)容建筑面積172118㎡，容積率≤2.1，住宅用地，其中住宅163991㎡，商業(yè)2700㎡，規(guī)配套5427㎡，規(guī)劃意向?yàn)樾「邔?洋房產(chǎn)品+社區(qū)底商。高區(qū)環(huán)翠區(qū)經(jīng)區(qū)地塊2.1項(xiàng)目概況—宗地位置本案本案地處威海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，定位為威海城市副中心；本案地處老集工業(yè)片區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)外遷，未來(lái)規(guī)劃居住聚集區(qū)。大慶路海埠路九龍明珠本案齊魯大道東海路東部新城方向市區(qū)方向溫泉方向2.1項(xiàng)目概況—宗地現(xiàn)狀地塊內(nèi)部整體平整，東側(cè)為自然景區(qū)，環(huán)境較好，北側(cè)為齊魯大道（城市主干道），西側(cè)為廠房；南側(cè)變電站及高壓線通道。項(xiàng)目西北側(cè)1北側(cè)九龍明珠3叢氏宗祠項(xiàng)目西側(cè)道路項(xiàng)目南側(cè)變電站6項(xiàng)目東側(cè)山地254東部新城市區(qū)方向溫泉方向九龍明珠九龍城本案經(jīng)區(qū)醫(yī)院威海站威海南站鳳林學(xué)校2.2項(xiàng)目配套—交通項(xiàng)目干道環(huán)繞，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)性佳。距離火車、高鐵站——威海站1.8公里、距離威海新港5.5公里；距離威海機(jī)場(chǎng)26公里。2.2項(xiàng)目配套—周邊配套項(xiàng)目所在的板塊商業(yè)、教育、醫(yī)療、休閑配套齊備，涵蓋市立第三醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療配套，臨近九龍城購(gòu)物廣場(chǎng)，擁有威海二中等優(yōu)質(zhì)教育配套，環(huán)境優(yōu)良。商業(yè)：九龍城購(gòu)物廣場(chǎng)教育：威海二中、皇冠中學(xué)、鳳林學(xué)校、新都中學(xué)、新都小學(xué)醫(yī)療：威海市第三醫(yī)院、光華醫(yī)院、海大醫(yī)院休閑娛樂(lè)：鳴翠公園、九龍灣公園借勢(shì)城市重心南移地段優(yōu)勢(shì)明顯交通便利、配套方便，具備打造中高端品質(zhì)住宅的基礎(chǔ)交通配套：項(xiàng)目所在交通便利；臨近火車站、汽車站、威海新港等，出行方便。配套資源：

地塊處于城市發(fā)展重要地帶，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套完善，是威海經(jīng)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的高端聚居區(qū)，價(jià)值潛力較大。地塊指標(biāo)：地塊占地面積約8.19萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積約17萬(wàn)㎡，容積率R≤2.1，屬于住宅用地，規(guī)劃意向?yàn)樾「邔幼≌a(chǎn)品+社區(qū)底商。2.3本體小結(jié)目錄一、城市宏觀二、本體概況三、市場(chǎng)環(huán)境四、客戶定位五、產(chǎn)品定位六、設(shè)計(jì)成果七、營(yíng)銷策略

地方政策土地市場(chǎng)在閑置住宅用地管理方面，住宅用地出讓后，對(duì)非政府原因閑置滿1年不滿2年的，按規(guī)定收取土地閑置費(fèi)；閑置超過(guò)2年的，依法收回土地使用權(quán)。公積金政策首次公積金貸款結(jié)清后不足三年不予發(fā)放貸款，首套住房公積金貸款首付比例由20%提高至30%，購(gòu)買第二套房的公積金貸款首付比例不得低于40%；單職工貸款最高限額由40萬(wàn)元調(diào)整為30萬(wàn)元；貸款額度與房齡相掛鉤；暫停發(fā)放商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款；明確違約責(zé)任。棚改今年威海棚改計(jì)劃調(diào)整為883套（與2018年相比，大幅減少）。

征稅稅收方面，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房（非住宅）征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，公寓商鋪辦公樓等銷售壓力增大；調(diào)整存量房交易計(jì)稅價(jià)格；調(diào)整房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等繳納土地出讓金數(shù)額。限售非本市戶籍居民家庭在環(huán)翠區(qū)環(huán)翠樓、竹島、鯨園街道辦事處，高區(qū)怡園、田和街道辦事處，經(jīng)區(qū)皇冠、鳳林、西苑街道辦事處范圍內(nèi)販買的新建商品住房和二手住房，需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿3年后方可上市交易。限價(jià)威海政府無(wú)明文規(guī)定，但項(xiàng)目在領(lǐng)取預(yù)售證件時(shí)，房管局會(huì)根據(jù)本項(xiàng)目的品質(zhì)、成本以及周邊主要在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格等因素核定銷售均價(jià)，最主要目的是保證開(kāi)發(fā)商利益的同時(shí)，防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快限購(gòu)對(duì)非本市戶籍居民家庭購(gòu)房的，需要提供一年以上（13個(gè)月）納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，才可購(gòu)房。3.1房地產(chǎn)政策分析威海目前暫未出臺(tái)嚴(yán)格的限購(gòu)、限價(jià)、限售等政策，政策環(huán)境寬松；在以“房住不炒、一切維穩(wěn)”的全國(guó)基調(diào)下，棚改方面略有收縮。3.2土地市場(chǎng)分析2014年至今威海土地升溫明顯，成交樓板價(jià)持續(xù)上漲，2019年1-8月威海土地成交263萬(wàn)㎡，成交樓板價(jià)為2171元/㎡；經(jīng)區(qū)2019年土地成交均價(jià)為1412元/㎡，主要土地成交來(lái)自經(jīng)區(qū)外圍的濱海新城北部板塊，僅萬(wàn)科威高翡翠公園、信泰龍祥國(guó)際與本案在同一板塊。除萬(wàn)科威高翡翠公園、信泰龍祥國(guó)際地塊外，其余土地成交全部來(lái)自經(jīng)區(qū)外圍區(qū)域?yàn)I海新城北部板塊2018年以來(lái)，項(xiàng)目周邊土地供應(yīng)極稀缺，僅5宗土地成交，樓板價(jià)在5038-6680元/㎡之間；單價(jià)地王為經(jīng)區(qū)中心板塊的信泰龍祥國(guó)際項(xiàng)目地塊，樓板價(jià)為6680元/㎡。本案萬(wàn)科威高翡翠公園成交時(shí)間：2018.03.12成交總價(jià)：8.5億元成交樓面價(jià)：5038元/㎡溢價(jià)率：115.3%總建面：16.8萬(wàn)㎡獲取企業(yè)：威高萬(wàn)科威高翡翠公園成交時(shí)間：2018.03.12成交總價(jià)：4.8億元成交樓面價(jià)：5112元/㎡溢價(jià)率：104.3%總建面：9.4萬(wàn)㎡獲取企業(yè)：威高萬(wàn)科威高翡翠公園成交時(shí)間：2018.03.12成交總價(jià)：3.0億元成交樓面價(jià)：5958元/㎡溢價(jià)率：132.8%總建面：5.1萬(wàn)㎡獲取企業(yè)：威高信泰龍祥國(guó)際（單價(jià)地王）成交時(shí)間：2018.08.30成交總價(jià)：2.4億元成交樓面價(jià)：6680元/㎡溢價(jià)率：102.4%總建面：3.6萬(wàn)㎡獲取企業(yè)：信泰信泰龍祥國(guó)際成交時(shí)間：2018.08.30成交總價(jià)：3.1億元成交樓面價(jià)：6662元/㎡溢價(jià)率：101.9%總建面：4.7萬(wàn)㎡獲取企業(yè)：信泰3.2土地市場(chǎng)分析2014-2019年8月全市商品住宅供需及價(jià)格走勢(shì)近一年全市商品住宅存量走勢(shì)威海商品住宅市場(chǎng)2015-2018年供不應(yīng)求，價(jià)格持續(xù)上漲。19年市場(chǎng)1-8月成交面積為144.8萬(wàn)㎡，成交均價(jià)為10769元/㎡，同比上漲14%。截至2019年8月，商品住宅存量為163.9萬(wàn)㎡，去化周期為8個(gè)月，去化壓力小；注：存銷比=存量/近6個(gè)月成交量的平均值3.3宏觀市場(chǎng)分析2016年以來(lái)經(jīng)區(qū)市場(chǎng)供不應(yīng)求，成交均價(jià)11075元/㎡，同比上漲4%；截至2019年8月，商品住宅存量為55.3萬(wàn)㎡，去化周期為8個(gè)月，去化壓力小。近一年經(jīng)區(qū)商品住宅存量走勢(shì)注：存銷比=存量/近6個(gè)月成交量的平均值3.3宏觀市場(chǎng)分析2018年威海小高層住宅總價(jià)120-150萬(wàn)成交最高，其次是150-200萬(wàn)，小高層成交面積占比最高的是80-110平方米，其次是110-140平方米。面積段/總價(jià)段80以下80-100100-120120-150150-180180-200200-300300-500500-1000成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)80以下331072114000080-10032321874760000100-11012526247621000110-12065813036747010120-140202181441589530140-16000514334614320160-180000015639752180-20000011032515510200-250000000000250-400000000000匯總15124481320113536738666123.3宏觀市場(chǎng)分析威海商業(yè)18年成交量?jī)r(jià)齊升。19年市場(chǎng)1-8月成交面積為7.82萬(wàn)㎡，成交均價(jià)為14333元/㎡。截至2019年8月，商業(yè)庫(kù)存存量為127.86萬(wàn)㎡，去化周期為25個(gè)月；注：存銷比=存量/近6個(gè)月成交量的平均值3.3宏觀市場(chǎng)分析2018年以來(lái)經(jīng)區(qū)商業(yè)2019年1-8月成交成交均價(jià)14678元/㎡；截至2019年8月，商業(yè)存量為46.23萬(wàn)㎡，去化周期為31個(gè)月。注：存銷比=存量/近6個(gè)月成交量的平均值3.3宏觀市場(chǎng)分析住宅潛在供應(yīng)量（2019年）10棟住宅，包含5棟18層小高層、5棟11層小高層，約8.8萬(wàn)㎡。項(xiàng)目占地12.4萬(wàn)㎡，總建筑面積23.6萬(wàn)㎡，整體規(guī)劃采用高低配的方式，建筑密度較高，項(xiàng)目共25棟住宅，目前二期還有10棟住宅未推，包含5棟18層小高層、5棟11層小高層。在售小高層（18F）惠后后均價(jià)11000元/㎡，毛坯入市。項(xiàng)目已推住宅產(chǎn)品情況業(yè)態(tài)戶型面積（㎡）戶型結(jié)構(gòu)套數(shù)套數(shù)占比去化套數(shù)去化率小高層（11-18F）100-120三室兩廳一衛(wèi)40034%34386%120-140三室兩廳兩衛(wèi)43436%29368%140-160三室兩廳兩衛(wèi)1029%8482%高層（32F）90-100三室兩廳一衛(wèi)12410%8569%100-120三室兩廳一衛(wèi)12711%9172%合計(jì)1187100%89675%項(xiàng)目地址威海市環(huán)翠區(qū)海濱中路與膠州路交匯處向南開(kāi)發(fā)商保利占地面積12.4萬(wàn)㎡總建面積23.6萬(wàn)㎡容積率1.9物業(yè)類型小高層、中高層、高層、商業(yè)主力戶型面積120-140㎡開(kāi)盤時(shí)間2018年8月11日開(kāi)盤銷售價(jià)格均價(jià)11000元/㎡裝修情況毛坯一期已售二期已推已推3.4競(jìng)品分析——財(cái)信保利名著戶型：；高層緊湊型小三居，三面寬設(shè)計(jì)、布局合理，小高層產(chǎn)品以三室為主，全明戶型、南北通透三南向、寬廳設(shè)計(jì)。89㎡3室2廳1衛(wèi)戶型解析：三南向開(kāi)間，全明戶型；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送飄窗；空間利用，書(shū)房設(shè)計(jì)；全明戶型，采光充足；高層產(chǎn)品小高層產(chǎn)品125㎡3室2廳2衛(wèi)戶型解析：三南向開(kāi)間，入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)，保證私密性；大開(kāi)間客廳，連接寬景陽(yáng)臺(tái)，采光視野極佳；主臥配備衣帽間濟(jì)獨(dú)立衛(wèi)生間小高層產(chǎn)品121㎡3室2廳2衛(wèi)戶型解析：全明通透、通風(fēng)，采光佳；三南向南向設(shè)計(jì)，；戶型不規(guī)則，動(dòng)靜不分離，相互影響大高層產(chǎn)品112㎡3室2廳1衛(wèi)戶型解析：全明通透、通風(fēng)，采光佳；客廳帶觀景陽(yáng)臺(tái)，視野開(kāi)闊；餐廚相鄰，方便整理。3.4競(jìng)品分析——財(cái)信保利名著項(xiàng)目名稱萬(wàn)科威高翡翠公園項(xiàng)目地址威海市經(jīng)區(qū)青島中路與齊魯大道交匯西行500米開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科占地面積17.7萬(wàn)㎡總建面積31.2萬(wàn)㎡容積率1.77物業(yè)類型小高層、商業(yè)主力戶型面積95/125㎡開(kāi)盤時(shí)間2018年11月26日銷售價(jià)格15000元/㎡（10F小高層）14000元/㎡（16F小高層）裝修情況精裝交付（2000-3000元/㎡）項(xiàng)目由萬(wàn)科與本土開(kāi)發(fā)商威高合作開(kāi)發(fā)，總建面31.2萬(wàn)㎡。整體規(guī)劃采用高低配的方式，也兼顧了社區(qū)景觀軸線的打造，10F小高層均價(jià)15000元/㎡，16F小高層14000元/㎡，精裝標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)2000-3000元/㎡選配。項(xiàng)目已推住宅產(chǎn)品情況業(yè)態(tài)戶型面積（㎡）戶型結(jié)構(gòu)套數(shù)套數(shù)占比去化套數(shù)去化率小高層（10F）140四室兩廳兩衛(wèi)37223%24466%小高層（16F）95三室兩廳一衛(wèi)66041%49976%125三室兩廳兩衛(wèi)56736%43176%合計(jì)1599100%117473%住宅潛在供應(yīng)量（2019年）地塊一部分未推，住宅總面積8.6萬(wàn)㎡地塊一未推地塊二在售地塊三在售3.4競(jìng)品分析——萬(wàn)科威高翡翠公園35戶型設(shè)計(jì)小高層產(chǎn)品三室為主，南北通透、布局合理，部分四室產(chǎn)品，戶型整體設(shè)計(jì)良好，寬景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。95㎡3室2廳1衛(wèi)戶型解析：三南向開(kāi)間，全明戶型；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，空間充足；廚餐客相連，動(dòng)線分明；全明戶型，采光充足；小高層產(chǎn)品125㎡3室2廳2衛(wèi)戶型解析：三南向開(kāi)間，全明戶型；套臥設(shè)計(jì)，舒適度高；空間利用，贈(zèng)送飄窗；全明戶型，采光充足；小高層產(chǎn)品小高層產(chǎn)品140㎡4室2廳2衛(wèi)戶型解析：三南向開(kāi)間，全明戶型；套臥設(shè)計(jì)，舒適度高；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，生活觀景兩不誤；全明戶型，采光充足；3.4競(jìng)品分析——萬(wàn)科威高翡翠公園項(xiàng)目位于經(jīng)區(qū)中心板塊，規(guī)劃設(shè)計(jì)采用高低配的方式，導(dǎo)致綠地率不高，主景觀主要在東西軸線上，社區(qū)整個(gè)品質(zhì)不高，當(dāng)前僅剩一棟高層在售，均價(jià)13000元/㎡，精裝報(bào)價(jià)2000元/㎡。項(xiàng)目名稱恒大悅瀾庭項(xiàng)目地址經(jīng)區(qū)香港路與珠海路交會(huì)處開(kāi)發(fā)商恒大占地面積7.6萬(wàn)㎡總建面積15.3萬(wàn)㎡容積率2.0物業(yè)類型高層、小高層、洋房主力戶型面積125-135㎡開(kāi)盤時(shí)間2018年3月開(kāi)盤銷售價(jià)格高層均價(jià)13000元/㎡裝修情況精裝交付（2000元/㎡）項(xiàng)目已推住宅產(chǎn)品情況業(yè)態(tài)戶型面積（㎡）戶型結(jié)構(gòu)套數(shù)套數(shù)占比去化套數(shù)去化率洋房100-120三室兩廳一衛(wèi)9210%92100%125-135三室兩廳兩衛(wèi)323%32100%145-160三室兩廳兩衛(wèi)162%213%小高層80-85兩室兩廳一衛(wèi)303%30100%90-100三室兩廳一衛(wèi)657%65100%100-120三室兩廳一衛(wèi)778%77100%125-135三室兩廳兩衛(wèi)20022%19598%高層80-85兩室兩廳一衛(wèi)505%50100%100-120三室兩廳一衛(wèi)12514%9274%125-135三室兩廳一衛(wèi)22825%11350%合計(jì)915100%74882%住宅潛在供應(yīng)量（2019年）住宅已全部推出在售3.4競(jìng)品分析——恒大悅瀾庭戶型：小高層產(chǎn)品兩室到三室，83-112㎡戶型短面寬，大進(jìn)深，均只有兩個(gè)面寬；三室戶型南北通透布局合理，缺點(diǎn)是客廳單陽(yáng)臺(tái)，戶型整體競(jìng)爭(zhēng)力弱。3.4競(jìng)品分析——恒大悅瀾庭項(xiàng)目名稱信泰龍祥國(guó)際項(xiàng)目地址經(jīng)區(qū)齊魯大道與黃海路交匯處開(kāi)發(fā)商信泰占地面積4.2萬(wàn)㎡住宅總建面積8.3萬(wàn)㎡容積率2.0物業(yè)類型小高層主力戶型面積130、150㎡開(kāi)盤時(shí)間2019年5月3日銷售價(jià)格14800元/㎡裝修情況精裝交付（1500元/㎡）項(xiàng)目地塊為三角形，僅8.3萬(wàn)㎡，兵營(yíng)排布，僅有宅間景觀，整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)較低，當(dāng)前均價(jià)14800元/㎡（部分房源以工程抵款的方式銷售，故價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)），精裝報(bào)價(jià)1500元/㎡，后期預(yù)期待推體量4.4萬(wàn)㎡。項(xiàng)目已推住宅產(chǎn)品情況業(yè)態(tài)戶型面積（㎡）戶型結(jié)構(gòu)套數(shù)套數(shù)占比去化套數(shù)去化率小高層110三室兩廳一衛(wèi)3313%33100%120三室兩廳一衛(wèi)3413%34100%130三室兩廳兩衛(wèi)9937%5758%150三室兩廳兩衛(wèi)9837%4445%合計(jì)264100%16864%在售在售住宅潛在供應(yīng)量（2019年）剩余6棟16-17F小高層，總體量約4.4萬(wàn)㎡3.4競(jìng)品分析——信泰龍祥國(guó)際戶型整體設(shè)計(jì)較粗糙，空間分布不合理，150㎡僅做了3室，也沒(méi)有寬廳設(shè)計(jì)，僅做了單陽(yáng)臺(tái)；130㎡戶型餐廳智能擺放4人餐桌。120㎡戶型未考慮玄關(guān)。150㎡3室2廳2衛(wèi)戶型解析：三南向開(kāi)間，全明戶型；書(shū)房設(shè)計(jì)，空間充足；廚餐客相連，動(dòng)線分明；全明戶型，采光充足；130㎡3室2廳2衛(wèi)戶型解析：三南向開(kāi)間，全明戶型；動(dòng)靜分離，設(shè)計(jì)合理；餐廚客相連，動(dòng)線合理；全明戶型，采光充足；110㎡3室2廳1衛(wèi)戶型解析：三南向開(kāi)間，全明戶型；書(shū)房設(shè)計(jì)，空間充足；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，生活觀景兩不誤；全明戶型，采光充足；3.4競(jìng)品分析——信泰龍祥國(guó)際1、政策環(huán)境：目前雖對(duì)公積金、新房備案等方面出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行監(jiān)管，但仍較為寬松。2、土地環(huán)境：威海土地成交放量來(lái)自市郊，經(jīng)區(qū)、環(huán)翠土地供應(yīng)及其稀缺.3、宏觀市場(chǎng)：威海市住宅發(fā)展健康，在全國(guó)市場(chǎng)低密的情況下，依然保持價(jià)格上漲；庫(kù)存小去化，周期短僅8個(gè)月，住宅市場(chǎng)的去化主流是剛改類產(chǎn)品，主力成交面積為80-120㎡商業(yè)去化周期高于住址4、競(jìng)品市場(chǎng)：本地開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目整體規(guī)劃，理念較為落后，對(duì)于項(xiàng)目整體的景觀設(shè)計(jì)及戶型規(guī)劃理念較差，競(jìng)爭(zhēng)力較為薄弱，本案的產(chǎn)品打造主要對(duì)標(biāo)的品牌房企。3.5市場(chǎng)小結(jié)威海、經(jīng)區(qū)市場(chǎng)健康，去化周期短目前市場(chǎng)主流為剛改類產(chǎn)品本土開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品落后，品牌房企競(jìng)品數(shù)量少，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不激烈產(chǎn)品定位主流剛改產(chǎn)品，打造規(guī)劃、景觀、戶型均好性產(chǎn)品目錄一、城市宏觀二、本體概況三、市場(chǎng)環(huán)境四、客戶定位五、產(chǎn)品定位六、設(shè)計(jì)成果七、營(yíng)銷策略4.1客戶分析成交區(qū)域——根據(jù)本案6個(gè)競(jìng)品成交區(qū)域分析，主要以經(jīng)區(qū)為主，其次為威海主城區(qū)環(huán)翠、文登、榮成客戶，少量省內(nèi)外投資客戶。財(cái)信保利名著客戶來(lái)源主要以經(jīng)區(qū)為主，占比56%，其次為環(huán)翠區(qū)，占比28%恒大悅瀾庭客戶來(lái)源主要以經(jīng)區(qū)為主，占比39%，其次為環(huán)翠區(qū)，占比37%信泰龍祥國(guó)際客戶來(lái)源主要以經(jīng)區(qū)為主，占比58%，其次為環(huán)翠區(qū)，占比30%萬(wàn)科翡翠公園客戶來(lái)源主要以經(jīng)區(qū)為主，占比50%，其次為環(huán)翠區(qū)，占比40%華發(fā)九龍灣客戶來(lái)源主要以經(jīng)區(qū)為主，占比49%，其次為環(huán)翠區(qū)，占比38%九龍明珠客戶來(lái)源主要以經(jīng)區(qū)為主，占比55%，其次為環(huán)翠區(qū)，占比30%項(xiàng)目客戶來(lái)源客戶屬性客戶關(guān)注點(diǎn)財(cái)信保利名著經(jīng)區(qū)地緣客戶，部分城區(qū)外溢客戶剛需、改善型環(huán)境、價(jià)格、品牌、居住品質(zhì)、產(chǎn)品九龍明珠主要為周邊地緣客以及周邊工廠職員以韓國(guó)人、港口碼頭政府官員居多改善型價(jià)格、產(chǎn)品恒大悅瀾庭經(jīng)區(qū)地緣客戶，其次我環(huán)翠和高區(qū)客戶，少量縣市客戶剛需、改善型區(qū)位、教育配套、價(jià)格信泰龍祥國(guó)際經(jīng)區(qū)地緣客戶，其次我環(huán)翠和高區(qū)客戶改善型區(qū)位、配套、環(huán)境、價(jià)格華發(fā)九龍灣經(jīng)區(qū)、環(huán)翠地緣客戶，部分省內(nèi)外投資客戶改善型環(huán)境、品牌、居住品質(zhì)、區(qū)位萬(wàn)科翡翠公園經(jīng)區(qū)地緣客，其次我環(huán)翠和高區(qū)客戶，少量縣市客戶改善為主區(qū)位、配套、精裝品質(zhì)經(jīng)區(qū)地緣客戶為主該區(qū)域有明顯的剛需及改善特征客戶自住屬性居多4.1客戶分析——客戶分析置業(yè)需求——競(jìng)品樓盤去化主要為地緣性首改類以及剛需類客戶為主，區(qū)位、價(jià)格及配套是客戶關(guān)注重點(diǎn)。原因1：購(gòu)房客戶本地人占比極高，對(duì)地段的固有認(rèn)知短時(shí)間不會(huì)改變。原因2：經(jīng)區(qū)版圖小，2公里距離，配套的差別都較大，所以客戶對(duì)地段的價(jià)值認(rèn)知差別大。價(jià)值觀1——客戶對(duì)地段的敏感度高，地段即面子定位借鑒：好產(chǎn)品需依托好地段4.2客戶分析——威?？蛻魞r(jià)值觀分析威?？蛻魞r(jià)值觀分析財(cái)信保利名著項(xiàng)目銷售經(jīng)理/萬(wàn)科翡翠公園銷售主管訪談原因1：品牌房企進(jìn)駐威海時(shí)間晚，好產(chǎn)品見(jiàn)得少。原因2：由于威海房地產(chǎn)的價(jià)格一直不高，品牌房企多為低配產(chǎn)品。價(jià)值觀2——客戶對(duì)產(chǎn)品高附加值的配置敏感度不高定位借鑒：說(shuō)的好比做的好更重要；注重項(xiàng)目的示范區(qū)的打造。產(chǎn)品打造要放在客戶實(shí)際獲得的部分?！究蛻艄残浴靠蛻魜?lái)源：區(qū)域內(nèi)外剛需及首改類客戶為主；年齡層\家庭結(jié)構(gòu)：30-55歲為主，三/四口之家為主；職業(yè)特征：個(gè)體、企事業(yè)單位員工、公務(wù)員等，周邊產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入；置業(yè)邏輯：剛需及首改客群為主，再改客群作為小部分補(bǔ)充。區(qū)域內(nèi)外剛需及首改客戶核心客戶省內(nèi)外客戶重要客戶環(huán)翠、文登、榮成，威海其他區(qū)域客戶占比30%經(jīng)區(qū)地緣首置、首改需求居民占比60%省內(nèi)外投資、養(yǎng)老客戶占比10%4.3客戶分析——目標(biāo)客戶定位威海老集地塊客戶按照購(gòu)房需求劃分為客戶分類客觀特征購(gòu)房預(yù)算戶型需求占比都市青年追求二人世界的年輕夫妻110-140萬(wàn)三室兩廳一衛(wèi)40%品質(zhì)家庭小三口，生活小康135-170萬(wàn)三室兩廳兩衛(wèi)50%中年家庭與老人同住，關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)和舒適性170-195萬(wàn)四室兩廳兩衛(wèi)10%4.4客戶分析——住宅客戶定位描摹都市青年∣追求二人世界的年輕夫妻家庭社會(huì)購(gòu)買地緣性客戶夫妻二人會(huì)考慮未來(lái)有孩子后的居住需求年齡26-30歲企業(yè)普通職員/私營(yíng)業(yè)主普通員工小個(gè)體戶為主要目標(biāo)客群家庭年收入6-12萬(wàn)貸款/父母出部分首付，夫妻還貸典型客群語(yǔ)錄——購(gòu)房?jī)r(jià)值觀——主要目的：結(jié)婚區(qū)域選擇：發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)品理念：對(duì)生活有一定品質(zhì)要求認(rèn)可大開(kāi)發(fā)商敏感因素：總價(jià)、單價(jià)、戶型設(shè)計(jì)作為注重品質(zhì)的年輕人。有這么幾點(diǎn)基本考慮：一是離父母近，方便后期看孩子方便；二是交通方便，；三是配套得全，最好附近有大型商超。4.3客戶分析——住宅客戶需求客戶對(duì)項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)及抗性分析都市青年∣關(guān)注戶型的功能性，周邊配套方便關(guān)注點(diǎn)抗性單價(jià)便宜：對(duì)價(jià)格極度敏感。戶型設(shè)計(jì)：戶型緊湊，功能性更強(qiáng)，最好三房設(shè)計(jì)，今后有孩子可以過(guò)渡更長(zhǎng)時(shí)間。優(yōu)質(zhì)教育：希望項(xiàng)目能夠引進(jìn)優(yōu)質(zhì)幼兒園和小學(xué)。周邊暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)物中心?？蛻絷P(guān)注因素排序產(chǎn)品設(shè)計(jì)購(gòu)物景觀至少雙南向，戶型緊湊，功能性更強(qiáng)，最好三房設(shè)計(jì)③關(guān)鍵詞②關(guān)鍵詞④關(guān)鍵詞景觀不需要過(guò)于繁雜有公共資源最好比如旁邊有公園植被很好希望周邊有商場(chǎng)一定要有菜市場(chǎng)評(píng)價(jià)半月逛一次街20分鐘到商場(chǎng)就行戶型白天房屋空置，晚上二人世界，主要活動(dòng)區(qū)域集中在客廳、餐廳、主臥、廚房①關(guān)鍵詞教育希望像能夠引進(jìn)很好的幼兒園⑤關(guān)鍵詞4.3客戶分析——住宅客戶需求都市青年∣緊湊套三，主功能寬敞，次功能集約。90-95㎡套三16h生活軌跡白天房屋空置，晚上二人世界，主要活動(dòng)區(qū)域集中在客廳、餐廳、主臥、廚房關(guān)注點(diǎn)三房、大面寬、客餐廳聯(lián)通陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間干濕分離抗性北臥、客廳空間局促或狹長(zhǎng)10-11㎡即可，最好采光面大一些，帶飄窗主臥Bedroom書(shū)房/活動(dòng)室，緊湊，父母來(lái)暫住，以后當(dāng)孩子臥室次臥/書(shū)房Study晚上夫妻看電視，朋友聚會(huì)，希望寬松，方正，采光好，最好能聯(lián)通一個(gè)大陽(yáng)臺(tái)客餐廳Livingroom單衛(wèi)，干濕分離，不用浴缸，希望是明衛(wèi)衛(wèi)生間ToiletL型或U型都可，緊湊，在外吃或父母家吃很少在家開(kāi)火廚房Kitchen寬敞，連通客廳，最好能放一個(gè)櫥陽(yáng)臺(tái)Balcony需要一個(gè)小玄關(guān)，2-3㎡，能做玄關(guān)櫥，放置手機(jī)、鑰匙方便玄關(guān)Entrance-hall不需要獨(dú)立的衣帽間衣帽間Cloakroom簡(jiǎn)裝中配，最集中需求1000-1200元，風(fēng)格喜好簡(jiǎn)約灰白色系，希望衛(wèi)浴品牌中高端，最關(guān)注地面裝修裝修D(zhuǎn)ecoration戶型4.3客戶分析——住宅客戶需求都市青年∣關(guān)注入口檔次，關(guān)注社區(qū)健身功能關(guān)注健身入口檔次社區(qū)景觀儀式感社區(qū)主入口對(duì)90后客戶而言，他們?cè)谖镔|(zhì)豐富的環(huán)境中成長(zhǎng)，會(huì)更追求視覺(jué)美設(shè)計(jì)因素重點(diǎn)關(guān)注園林綠化綠植+草坪+主題廣場(chǎng)活動(dòng)設(shè)施兒童專屬活動(dòng)區(qū)+健身房/圖書(shū)館入口檔次關(guān)注,體現(xiàn)一定的檔次公共裝修不關(guān)注建筑立面體現(xiàn)一定的檔次物業(yè)服務(wù)正規(guī)，做好衛(wèi)生、綠化尤其是外來(lái)車輛管理客戶的居住痛點(diǎn)——身體是革命的本錢主要客戶認(rèn)為小區(qū)內(nèi)部健身設(shè)施很重要，可以有健身跑道，最好有半籃場(chǎng)地。社區(qū)景觀體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，本地房企的規(guī)劃水平低，綠地率低，社區(qū)檔次不高。社區(qū)4.3客戶分析——住宅客戶需求品質(zhì)家庭∣小三口，生活小康家庭社會(huì)購(gòu)買經(jīng)區(qū)地緣、地緣小三口為主【學(xué)前孩子】單孩家庭為主，多數(shù)未考慮二胎年齡31-35歲為主事業(yè)上升期，私營(yíng)/民企業(yè)、國(guó)企/事業(yè)單位管理、行政、銷售人員家庭年收入10-20萬(wàn)/20-25萬(wàn)父母提供部分首付，夫妻還貸典型客群語(yǔ)錄——結(jié)婚2年，去年有了孩子，現(xiàn)在有一定存款，想買套房子改善一下，對(duì)生活品質(zhì)有一定要求，首選大開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)，本地開(kāi)發(fā)商小區(qū)規(guī)劃水平比較低，看好經(jīng)區(qū)后期發(fā)展。購(gòu)房?jī)r(jià)值觀——主要目的：改善居住面積及品質(zhì)、剛需自住區(qū)域選擇：配套相對(duì)完善特別是教育資源，敏感因素：教育、總價(jià)、戶型基礎(chǔ)設(shè)計(jì)描摹4.3客戶分析——住宅客戶需求品質(zhì)家庭∣戶型面積改善、關(guān)注教育配套客戶關(guān)注因素排序教育：希望社區(qū)或就近有重點(diǎn)小學(xué)和幼兒園戶型：戶型的功能性，至少是三房?jī)尚l(wèi)產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)具備一定舒適性教育：重點(diǎn)的小學(xué)和幼兒園配套完善：步行15分鐘內(nèi)有商超、市場(chǎng)客戶關(guān)注點(diǎn)及抗性分析關(guān)注點(diǎn)抗性產(chǎn)品購(gòu)物教育景觀④關(guān)鍵詞①關(guān)鍵詞③關(guān)鍵詞周邊有購(gòu)物中心一周去3-4次購(gòu)物中心帶孩子上課、娛樂(lè)幼兒園、小學(xué)幼兒園希望離家近小學(xué)最好是重點(diǎn)景觀屬于加分因素不強(qiáng)求戶型白天房屋空置，晚上一家三口，主要活動(dòng)區(qū)域集中在客廳、餐廳、主臥、廚房②關(guān)鍵詞設(shè)計(jì)至少雙南向，戶型緊湊，功能性更強(qiáng)，最好三房設(shè)計(jì)③關(guān)鍵詞4.3客戶分析——住宅客戶需求品質(zhì)家庭∣主功能舒適，三房雙衛(wèi)戶型套三雙衛(wèi)16h生活軌跡痛點(diǎn)是需要更多收納空間，因?yàn)榕魅说囊路⑿?，另外客廳一定要大，孩子在戶內(nèi)有充足安全的玩?？臻g關(guān)注點(diǎn)南廳南臥、舒適客廳/主臥三南向、主臥衣帽間、明衛(wèi)、雙陽(yáng)臺(tái)抗性面積浪費(fèi)，東廳或西廳、客廳太小105-120㎡舒適主臥，帶飄窗，帶衣帽間主臥Bedroom兩間次臥，能放開(kāi)兒童床和書(shū)桌，面積均等，緊湊次臥/書(shū)房Study3.6m以上的大面寬，LDK連貫，寬松舒適，最好設(shè)計(jì)獨(dú)立的兒童空間客餐廳Livingroom能放開(kāi)淋浴即可，不用浴缸，得是明衛(wèi)不要干濕分離衛(wèi)生間ToiletU型廚房，不少于6㎡，在家做飯多，兩人操作寬敞廚房Kitchen雙陽(yáng)臺(tái)，最好主臥和客廳都有聯(lián)通陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)Balcony不喜歡進(jìn)門一眼到底，玄關(guān)不用大，起過(guò)渡作用玄關(guān)Entrance-hall主臥帶一個(gè)小衣帽間，女主人喜歡衣帽間Cloakroom有側(cè)重的品質(zhì)裝修，1000-1200不等，80%客戶希望更多投入在地面、燈光系統(tǒng)上。裝修D(zhuǎn)ecoration戶型4.3客戶分析——住宅客戶需求品質(zhì)家庭∣兒童活動(dòng)區(qū)和人車分流設(shè)計(jì)因素關(guān)注點(diǎn)園林綠化綠植+主題廣場(chǎng)+小品行車管理車位配給充足，會(huì)購(gòu)買車位，人車分流活動(dòng)設(shè)施全齡兒童專屬活動(dòng)場(chǎng)所+社區(qū)小廣場(chǎng)社區(qū)會(huì)所健身房+兒童娛樂(lè)入口檔次關(guān)注入口的檔次公共裝修關(guān)注公共裝修建筑立面關(guān)注建筑立面物業(yè)服務(wù)在基本的安保保潔以外，希望有更多的人性化服務(wù)管家式服務(wù)，配備樓棟管家雅居客戶的居住痛點(diǎn)——社區(qū)景觀1.社區(qū)景觀不光是綠植，還應(yīng)該有很多可參與的活動(dòng)場(chǎng)地沉浸式社區(qū)景觀小區(qū)要有兒童活動(dòng)區(qū)兒童活動(dòng)區(qū)全齡兒童專屬活動(dòng)場(chǎng)所兒童的多樣化設(shè)施和人性化設(shè)施，母嬰室等入口檔次儀式感社區(qū)主入口對(duì)90后客戶而言，他們?cè)谖镔|(zhì)豐富的環(huán)境中成長(zhǎng)，會(huì)更追求視覺(jué)美4.3客戶分析——住宅客戶需求中年家庭∣品質(zhì)改善，中產(chǎn)之家家庭社會(huì)購(gòu)買地緣客戶四口之家庭為主單孩家庭為主，孩子多在學(xué)前年齡（8-15歲）年齡36-45歲為主事業(yè)穩(wěn)定期，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、私營(yíng)/民企老板，中層管理者家庭年收入20-30萬(wàn)/30-40萬(wàn)自有資金+銀行貸款典型客群語(yǔ)錄——這次換房就一個(gè)想法，換套大的。目前不足就是日?；旧钅壳安环奖?。希望項(xiàng)目周邊有較完善配套、產(chǎn)品舒適度高。購(gòu)房?jī)r(jià)值觀——主要目的：產(chǎn)品（面積）改善區(qū)域選擇：經(jīng)區(qū)、自然資源較好敏感因素：周邊環(huán)境、戶型基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、總價(jià)（排序前三）描摹4.3客戶分析——住宅客戶需求中年家庭∣“向景而居”的同時(shí)不愿放棄配套品質(zhì)產(chǎn)品私家車，堵車想搬出去也是覺(jué)得市里太堵現(xiàn)在沒(méi)地鐵有地鐵會(huì)乘地鐵1小時(shí)是出行極限客戶關(guān)注因素排序關(guān)注點(diǎn)抗性優(yōu)質(zhì)景觀：傾向高綠化率的小區(qū)、最好有公園優(yōu)質(zhì)教育：至少有區(qū)重點(diǎn)小學(xué)初中教育：市重點(diǎn)、頂級(jí)私立、九年一貫制購(gòu)物：中高端的超市、購(gòu)物中心規(guī)劃：未來(lái)有較好的發(fā)展?jié)摿Γㄈ缂t島）交通教育景觀購(gòu)物③關(guān)鍵詞②關(guān)鍵詞①關(guān)鍵詞④關(guān)鍵詞小學(xué)>初中>幼兒園市南區(qū)公立學(xué)?；蚴袇^(qū)內(nèi)頂級(jí)私立學(xué)校如果初中不好，肯定會(huì)轉(zhuǎn)小學(xué)九年一貫制最好如果是公園，希望是那種面積大、植被覆蓋高的可以為好景觀溢價(jià)看好交通商務(wù)區(qū)片區(qū)未來(lái)的發(fā)展購(gòu)物講求品質(zhì)超市至少是佳世客等級(jí)的，很多超市看著很大，許多東西沒(méi)的賣很少去小超市4.3客戶分析——住宅客戶需求中年家庭∣主功能舒適，需求獨(dú)立的衣帽間和玄關(guān)16h生活軌跡痛點(diǎn)是需要獨(dú)立衣帽間，因?yàn)榕魅说囊路?、鞋多，希望?dú)立收納；另外客廳一定要大，孩子在戶內(nèi)有充足安全的玩?？臻g關(guān)注點(diǎn)南廳南臥、舒適客廳/主臥三南向、主臥衣帽間、明衛(wèi)、雙陽(yáng)臺(tái)抗性面積浪費(fèi)，東廳或西廳、客廳太小3+1房雙衛(wèi)120-140㎡舒適主臥，帶飄窗，帶衣帽間主臥Bedroom兩間次臥，能放開(kāi)兒童床和書(shū)桌，面積均等，緊湊次臥/書(shū)房Study3.6m以上的大面寬，LDK連貫，寬松舒適，最好設(shè)計(jì)獨(dú)立的兒童空間客餐廳Livingroom能放開(kāi)淋浴即可，不用浴缸，得是明衛(wèi)不要干濕分離衛(wèi)生間ToiletU型廚房，不少于6㎡，在家做飯多，兩人操作寬敞廚房Kitchen雙陽(yáng)臺(tái)，最好主臥和客廳都有聯(lián)通陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)Balcony不喜歡進(jìn)門一眼到底，玄關(guān)不用大，起過(guò)渡作用玄關(guān)Entrance-hall主臥帶一個(gè)小衣帽間，女主人喜歡衣帽間Cloakroom有側(cè)重的品質(zhì)裝修，1000-1200不等，80%客戶希望更多投入在地面、燈光系統(tǒng)上。裝修D(zhuǎn)ecoration戶型4.3客戶分析——住宅客戶需求中年家庭∣重視綠化品質(zhì)和生活休閑配套的完善度小區(qū)設(shè)計(jì)因素基礎(chǔ)需求園林綠化綠植+水景+主題廣場(chǎng)+小品活動(dòng)設(shè)施全齡兒童專屬活動(dòng)場(chǎng)所+老人活動(dòng)空間社區(qū)會(huì)所健身房+泳池+圖書(shū)館+兒童娛樂(lè)入口檔次客戶在意入口檔次公共裝修客戶會(huì)著重關(guān)注建筑立面客戶關(guān)注外立面風(fēng)格品質(zhì)物業(yè)服務(wù)希望有專屬的管家服務(wù)，配備樓棟管家（42%）中年家庭的居住痛點(diǎn)——老人活動(dòng)區(qū)足不出社區(qū)，滿足日常需求休閑活動(dòng)小廣場(chǎng)老年康體養(yǎng)生器械棋牌茶室入口檔次物質(zhì)豐富，更希望在社區(qū)的歸家的途中就能感受到生活品質(zhì)升級(jí)外圍停車易，需做好分流綠化品質(zhì)以綠化為主線的小區(qū)形象客戶認(rèn)為綠化是最能體現(xiàn)小區(qū)形象的，覺(jué)得龍湖和綠城的綠化就是小區(qū)的門面另外對(duì)外立面品質(zhì)有一定要求4.3客戶分析——住宅客戶需求目錄一、城市宏觀二、本體概況三、市場(chǎng)環(huán)境四、客戶定位五、產(chǎn)品定位六、設(shè)計(jì)成果七、營(yíng)銷策略60產(chǎn)品搭建體系本案地段在經(jīng)區(qū)極為稀缺，本案開(kāi)盤時(shí)核心競(jìng)品萬(wàn)科翡翠公園存量預(yù)計(jì)5萬(wàn)㎡左右，按照目前的產(chǎn)品去化，預(yù)計(jì)剩余大戶型產(chǎn)品較多。保利名著處于尾盤。市場(chǎng)維度：聚焦品質(zhì)剛改，建立品質(zhì)剛改NO.1的形象占位。以金茂“悅系”住宅產(chǎn)品為核心，樹(shù)立“悅系”品牌形象，持續(xù)為整盤后續(xù)開(kāi)發(fā)樹(shù)立優(yōu)質(zhì)口碑，贏得市場(chǎng)信賴和客戶美譽(yù)度。品牌維度：品牌產(chǎn)品系策略產(chǎn)品形象主打科技住宅，智慧社區(qū)產(chǎn)品IP維度：特色產(chǎn)品策略5.1項(xiàng)目產(chǎn)品定位思考客戶敏感度高立面、社區(qū)入戶、中央景觀等體現(xiàn)客戶面子的產(chǎn)品層面，注重顏值的打造成本維度：高顏值、高性價(jià)比策略經(jīng)區(qū)核心金茂智慧社區(qū)項(xiàng)目定位經(jīng)區(qū)中心版塊，出則繁華、入則寧?kù)o稀缺地脈通過(guò)金茂的悅系產(chǎn)品，科技特色打造智慧社區(qū)智慧社區(qū)公園社區(qū)品質(zhì)人居5.2項(xiàng)目產(chǎn)品定位5.3項(xiàng)目產(chǎn)品定位——核心價(jià)值體系構(gòu)建悅系標(biāo)準(zhǔn)化價(jià)值體系優(yōu)居戶型品質(zhì)精裝金茂綠建品質(zhì)現(xiàn)代風(fēng)格建筑公園社區(qū)景觀會(huì)客廳全齡兒童活動(dòng)場(chǎng)老年人氧吧運(yùn)動(dòng)場(chǎng)品質(zhì)社區(qū)智能安防智慧社區(qū)科技客廳構(gòu)建產(chǎn)品價(jià)值體系，同時(shí)控制成本，打造智慧IP的悅系標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，確保競(jìng)爭(zhēng)力。健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)綠建BREEAM認(rèn)證【綠建BREEAM認(rèn)證】通過(guò)BREEAM認(rèn)證，增加產(chǎn)品價(jià)值賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)635.4產(chǎn)品定位——悅系標(biāo)準(zhǔn)化——BREEAM認(rèn)證+立面【外立面】通過(guò)區(qū)域客戶調(diào)研，并契合創(chuàng)新概念建議本案采用現(xiàn)代典雅風(fēng)格和新都風(fēng)格市。根據(jù)客戶需求及市場(chǎng)在售主力、暢銷戶型，在保證一定舒適度的情況下，控面積、控總價(jià)；5.5產(chǎn)品定位——悅系標(biāo)準(zhǔn)化——戶型配比業(yè)態(tài)單業(yè)態(tài)規(guī)劃面積（㎡）業(yè)態(tài)戶型面積（㎡）戶型規(guī)劃面積（㎡）規(guī)劃面積占比規(guī)劃套數(shù)（套）套數(shù)占比住宅163991小高層92三室兩廳一衛(wèi)5739735%62439%105三室兩廳一衛(wèi)4099825%39025%115三室兩廳兩衛(wèi)4427827%38524%洋房130±5四室兩廳兩衛(wèi)2459915%19112%合計(jì)167271102%1590100%6592㎡3室2廳1衛(wèi)戶型建議5.6產(chǎn)品定位——悅系標(biāo)準(zhǔn)化——優(yōu)居戶型66105㎡3室2廳2衛(wèi)戶型建議5.6產(chǎn)品定位——悅系標(biāo)準(zhǔn)化——優(yōu)居戶型67115㎡3室2廳2衛(wèi)戶型建議5.6產(chǎn)品定位——悅系標(biāo)準(zhǔn)化——優(yōu)居戶型68130±5㎡4室2廳2衛(wèi)戶型建議5.6產(chǎn)品定位——悅系標(biāo)準(zhǔn)化——優(yōu)居戶型建議借鑒仁恒飄窗做法戶型細(xì)節(jié)，飄窗理石臺(tái)面兒外延，飄窗視覺(jué)上好看一些，延展性大一些；建議空調(diào)機(jī)位的位置合理擺放，實(shí)現(xiàn)對(duì)戶型的影響最小。5.6產(chǎn)品定位——悅系標(biāo)準(zhǔn)化——優(yōu)居戶型【景觀8+X——景觀會(huì)客廳】建議針對(duì)社區(qū)的全體業(yè)主，打造一個(gè)令人舒適的自然環(huán)境，讓社區(qū)的景觀不僅可以觀賞，更可以參與其中，享受自然，更可以讓交流變得更加輕松自在，拉近人與人之間的距離。5.7產(chǎn)品定位——景觀【景觀8+X——全齡兒童活動(dòng)場(chǎng)地】建議針對(duì)幼兒園兒童：規(guī)劃嬉戲草坪、沙坑場(chǎng)地，輪滑、滑板等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地；針對(duì)小學(xué)生規(guī)劃：規(guī)劃四點(diǎn)半學(xué)堂區(qū)域規(guī)劃閱讀、手工區(qū)域；為家長(zhǎng)規(guī)劃看護(hù)區(qū)，家長(zhǎng)也可以在此交流。5.7產(chǎn)品定位——景觀【景觀8+X——運(yùn)動(dòng)活動(dòng)場(chǎng)地】建議針對(duì)中青年：規(guī)劃籃球半籃場(chǎng)地、社區(qū)跑道等社區(qū)運(yùn)動(dòng)需求最高的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，滿足年輕人的運(yùn)動(dòng)需求。5.7產(chǎn)品定位——景觀【景觀8+X——老人活動(dòng)場(chǎng)地】建議針對(duì)老人年：規(guī)劃太極、打陀螺的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、老人社交娛樂(lè)的棋類場(chǎng)地，滿足老年人的運(yùn)動(dòng)、休閑需求。5.7產(chǎn)品定位——景觀燈光情景模式智能訪客可視對(duì)講指紋門鎖一鍵歸家【智慧社區(qū)】——打造科技客廳通過(guò)家居智能化的整合打造差異化競(jìng)品的科技客廳概念5.8產(chǎn)品定位——智能社區(qū)社區(qū)防范系統(tǒng)：建立數(shù)字化24小時(shí)全面監(jiān)控，社區(qū)不留死角，保障業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全；電子巡更保證物業(yè)安防人員監(jiān)控到位。梯控系統(tǒng)：電梯使用RFID及藍(lán)牙等感應(yīng)系統(tǒng)，通過(guò)設(shè)備自動(dòng)識(shí)別業(yè)主身份，實(shí)現(xiàn)提前等候、自動(dòng)到層等功能，同時(shí)提升安全性能。電子周界防護(hù)系統(tǒng)：社區(qū)圍墻安裝電子圍欄及監(jiān)控，大門門禁采用手機(jī)藍(lán)牙、RFID識(shí)別、IC卡、密碼等開(kāi)啟方式，訪客使用臨時(shí)密碼、臨時(shí)二維碼進(jìn)入社區(qū)。單體防范系統(tǒng)：社區(qū)業(yè)主室內(nèi)安裝紅外幕墻、緊急報(bào)警、門禁、微波探測(cè)等全方位單體防范系統(tǒng)，從各個(gè)細(xì)節(jié)處保證業(yè)主居所安全。樓宇進(jìn)入采用藍(lán)牙、二維碼全自動(dòng)化識(shí)別，業(yè)主、訪客入戶安全無(wú)憂；全方位防范系統(tǒng)，對(duì)公共活動(dòng)區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控防護(hù)；【智慧社區(qū)】——智能化安防5.8產(chǎn)品定位——智能化目錄一、城市宏觀二、本體概況三、市場(chǎng)環(huán)境四、客戶定位五、產(chǎn)品定位六、設(shè)計(jì)成果七、營(yíng)銷策略776.1設(shè)計(jì)成果——總平面圖6.1設(shè)計(jì)成果——鳥(niǎo)瞰圖796.2設(shè)計(jì)成果——經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)6.3設(shè)計(jì)成果——戶型分布94㎡117㎡107㎡131㎡戶型配比戶型戶數(shù)戶數(shù)占比面積面積占比9468043.9%63669.238%106.7832020.7%34169.621%11736023.3%4212026%130.719212.4%25094.415%合計(jì)1548100%165053.2100%威海老集村項(xiàng)目產(chǎn)品復(fù)制率統(tǒng)計(jì)所屬地塊戶型種類復(fù)制戶型編號(hào)復(fù)制系數(shù)94戶型JMBJ-HX-D-A-100-1107戶型JMBJ-HX-G2-B-110-2117戶型JMBJ-HX-G2-B-130-8131戶型JMBJ-HX-D-A-140-46.4設(shè)計(jì)成果——戶型級(jí)配及復(fù)制率6.5設(shè)計(jì)成果——戶型設(shè)計(jì)946.5設(shè)計(jì)成果——戶型設(shè)計(jì)6.5設(shè)計(jì)成果——戶型設(shè)計(jì)戶型戶型結(jié)構(gòu)套內(nèi)建筑面積套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積得房率135戶型端戶四房/2廳/2衛(wèi)111.65135.36510.6582.48%125戶型中間戶3+1房/2廳/3衛(wèi)103.76125.797F-10F洋房135㎡+125㎡選址策略：優(yōu)勢(shì)：結(jié)合小區(qū)入戶大堂，前場(chǎng)空間開(kāi)闊。

與小區(qū)景觀軸線結(jié)合，形成較好的視景通廊。6.6設(shè)計(jì)成果——示范區(qū)86技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積81961.0㎡總建筑面積226566㎡地上建筑面積172118㎡地下建筑面積54448㎡示范區(qū)選址策略：結(jié)合小區(qū)入戶大堂，前場(chǎng)空間開(kāi)闊。

與小區(qū)景觀軸線結(jié)合，形成較好的視景通廊樣板間信息：高層中間戶92㎡戶型與高層115㎡邊戶戶型組合。示范區(qū)選址6.6設(shè)計(jì)成果——示范區(qū)選址、樣板間信息及項(xiàng)目建筑面積6.6設(shè)計(jì)成果——示范區(qū)總平面圖6.6設(shè)計(jì)成果——示范區(qū)鳥(niǎo)瞰圖6.6設(shè)計(jì)成果——示范區(qū)西立面透視6.6設(shè)計(jì)成果——示范區(qū)6.6設(shè)計(jì)成果——示范區(qū)庭院透視室內(nèi)透視6.6設(shè)計(jì)成果——示范區(qū)室內(nèi)透視6.6設(shè)計(jì)成果——示范區(qū)6.6設(shè)計(jì)成果——示范區(qū)一層平面圖(交付使用后)6.6設(shè)計(jì)成果——示范區(qū)二層平面圖6.6設(shè)計(jì)成果——示范區(qū)材料選擇拉絲不銹鋼仿銅超白玻璃仿石材紋理亞克力白色鋁板格柵白色鋁板6.6設(shè)計(jì)成果——示范區(qū)一層平面圖目錄一、城市宏觀二、本體概況三、市場(chǎng)環(huán)境四、客戶定位五、產(chǎn)品定位六、設(shè)計(jì)成果七、營(yíng)銷策略項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目占位營(yíng)銷策略1、金茂品牌在威海的擴(kuò)張2、同時(shí)保證銷售速度和銷售溢價(jià)1、經(jīng)區(qū)版塊,品牌實(shí)力房企2、“悅”系產(chǎn)品，綠色智慧NO.11、從品牌、區(qū)域、產(chǎn)品三方面營(yíng)造產(chǎn)品形象。樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿7.1營(yíng)銷策略——營(yíng)銷目標(biāo)鳳集——取自項(xiàng)目區(qū)域“鳳林”和“老集”（項(xiàng)目位于老集村區(qū)域小，故將區(qū)域擴(kuò)大到鳳林版塊）取自成語(yǔ)龍騰鳳集重中的后兩個(gè)字鳳集，寓意比較好為群鳳聚集，比喻賢才聚會(huì)。結(jié)合宗地北部的九龍灣版塊形成龍騰鳳集的故事演繹【經(jīng)區(qū)新名片，生態(tài)河岸】【品牌傳承，全新作品】金茂悅——作為金茂品牌落地威海的第一個(gè)項(xiàng)目，通過(guò)悅系產(chǎn)品獲得市場(chǎng)廣泛的關(guān)注，樹(shù)立金茂系產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。建立金茂在威海市場(chǎng)的品牌影響力。7.2項(xiàng)目形象定位鳳集·金茂悅龍騰鳳集結(jié)合區(qū)域地理靶向營(yíng)銷：高效管理、精準(zhǔn)營(yíng)銷前端——IP化策略中端——平臺(tái)策略后端——大數(shù)據(jù)策略聚勢(shì)營(yíng)銷：文化藝術(shù)平臺(tái)、節(jié)日類活動(dòng)平臺(tái)、跨界社交平臺(tái)爆點(diǎn)營(yíng)銷：IP化突圍，做10件平常事，不如干1件牛逼事的信息碎片化時(shí)代，IP就是爆款，就是把一件事做到極致，成為IP讓用戶主動(dòng)關(guān)注你，營(yíng)銷就可以事半功倍。7.3整體思路1一場(chǎng)城市形象IP大事件威海最美半程馬拉松2兩個(gè)城市大事件邀請(qǐng)金茂品牌體驗(yàn)官參加項(xiàng)目舉辦的高品質(zhì)城市品牌發(fā)布會(huì)、展示中心開(kāi)放、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)活動(dòng)，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值背書(shū)。3456四個(gè)項(xiàng)目品牌計(jì)劃孩子眼中的未來(lái)城市畫(huà)展，城市綠色公益活動(dòng)、城市特色美食節(jié)、城市新年音樂(lè)會(huì)六個(gè)全城客戶拓展計(jì)劃團(tuán)購(gòu)?fù)平橛?jì)劃/全渠道營(yíng)銷計(jì)劃（全城轉(zhuǎn)介）/圈層客戶拓展（汽車4S店、銀行）/客戶領(lǐng)袖計(jì)劃/百人派單行動(dòng)(500萬(wàn)份單頁(yè)，日均200人次派單，影響200萬(wàn)人）三大人氣聚集行動(dòng)一場(chǎng)百團(tuán)大戰(zhàn)、三場(chǎng)主題活動(dòng)、二十場(chǎng)精品暖場(chǎng)活動(dòng)全城布展一個(gè)成熟地段接待中心/N個(gè)社區(qū)巡展點(diǎn)/N個(gè)商場(chǎng)巡展點(diǎn)，每個(gè)展點(diǎn)配備20個(gè)拓客小蜜蜂，準(zhǔn)備隨手禮3萬(wàn)份。6大營(yíng)銷舉措7.3整體思路威海老集項(xiàng)目示范區(qū)展示策略：1.儀式感大門；2.商業(yè)街區(qū)提前打造，提前運(yùn)營(yíng)；3.售樓處內(nèi)沉浸式庭院。1237.4展示策略定期組織主題活動(dòng)，社區(qū)的業(yè)主包括這個(gè)城市的市民都可以來(lái)溝通交流的場(chǎng)所展示中心打造城市共享客廳——打造一個(gè)體驗(yàn)、傳播與分享的跨界平臺(tái)7.4展示策略建議整合引入咖啡、百貨品牌到展示中心旁的底商，客戶在自己項(xiàng)目里就可以體驗(yàn)到商場(chǎng)的精彩。展示中心打造城市共享客廳——實(shí)景配套體驗(yàn)式示范區(qū)7.4展示策略7.5推售計(jì)劃序號(hào)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)內(nèi)容一期節(jié)點(diǎn)時(shí)間二期節(jié)點(diǎn)時(shí)間備注1取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》2020年12月2020年12月需土地款付齊2項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃2019年12月2019年12月3取得規(guī)劃方案審查批復(fù)意見(jiàn)2020年1月2020年6月4運(yùn)營(yíng)目標(biāo)計(jì)劃書(shū)獲得批復(fù)2020年4月2020年4月5取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2020年2月2020年7月6取得施工圖外審批復(fù)意見(jiàn)2020年2月2020年8月7總包單位確定（內(nèi)部定標(biāo)）2020年3月2020年3月8取得《施工許可證》2020年3月2020年8月9開(kāi)工2020年3月2020年8月10主體施工至正負(fù)零2020年6月2020年11月11示范區(qū)開(kāi)放2020年5月2020年5月12取得《預(yù)售許可證》2020年6月2021年3月13開(kāi)盤2020年6月2021年3月14竣工備案2022年6月2022年11月取地2019年11月展示中心開(kāi)放重要節(jié)點(diǎn)：展示中心開(kāi)放時(shí)間2020年5月；樣板間開(kāi)放時(shí)間為2020年5月；

一期開(kāi)盤時(shí)間為2020年6月中旬。二期開(kāi)盤為2021年3月樣板間開(kāi)放6月6月19日開(kāi)盤一期首次開(kāi)盤2020年6月7.5推售計(jì)劃一期二期小高層入市均價(jià)13450元/㎡，整盤均價(jià)14718元/㎡108入市時(shí)點(diǎn)：2020年2季度入市入市價(jià)格約：13450元/㎡住宅均價(jià)約：14718元/㎡注：1、本案內(nèi)部有叢家祠堂省重點(diǎn)保護(hù)文物，地塊西南側(cè)緊鄰高架電線，故評(píng)分較低。2、市場(chǎng)比較打分根據(jù)同策、世聯(lián)、榮置地、易居4家代理公司及滕策數(shù)據(jù)顧問(wèn)公司溝通意見(jiàn)后給出。本案萬(wàn)科威高翡翠公園恒大悅瀾庭財(cái)信保利名著7.5價(jià)格策略編號(hào)對(duì)比內(nèi)容權(quán)重本案萬(wàn)科威高翡翠公園財(cái)信保利名著恒大悅瀾庭得分權(quán)重分得分權(quán)重分得分權(quán)重分得分權(quán)重分X1X3X4X51地段20%102112.2122.4112.22裝修配置10%1011010090.93規(guī)劃設(shè)計(jì)10%10110110190.94交通10%1011011011015物業(yè)管理5%100.590.4580.4100.56周圍環(huán)境10%10110110190.97園林景觀10%10190.990.91018風(fēng)格及戶型15%101.5111.6591.35101.59開(kāi)發(fā)商品牌5%100.590.4570.35100.510營(yíng)銷推廣5%100.590.4570.3590.45合計(jì)100%

1010.18.759.85加權(quán)分系數(shù)比=競(jìng)品/本案1.010.8750.985各項(xiàng)目售價(jià)（元）P1(A)14000P2(A)10500P3(A)12500參考權(quán)重（%）Y170%Y25%Y325%加權(quán)后價(jià)格（元）P1(B)9703P2(B)600P3(B)3173P加權(quán)13476P修正13450109入市時(shí)點(diǎn)：2020年2季度入市入市價(jià)格約：14700元/㎡住宅均價(jià)約：15402元/㎡本案萬(wàn)科威高翡翠公園恒大悅瀾庭財(cái)信保利名著7.5價(jià)格策略注：1、本案內(nèi)部有叢家祠堂省重點(diǎn)保護(hù)文物，地塊西南側(cè)緊鄰高架電線，故評(píng)分較低。2、市場(chǎng)比較打分根據(jù)同策、世聯(lián)、榮置地、易居4家代理公司及滕策數(shù)據(jù)顧問(wèn)公司溝通意見(jiàn)后給出。洋房入市均價(jià)14700元/㎡，整盤均價(jià)15402元/㎡編號(hào)對(duì)比內(nèi)容權(quán)重本案萬(wàn)科威高翡翠公園財(cái)信保利名著恒大悅瀾庭得分權(quán)重分得分權(quán)重分得分權(quán)重分得分權(quán)重分X1X3X4X51地段20%102112.21021022裝修配置10%101131.30090.93規(guī)劃設(shè)計(jì)10%10110110180.84交通10%101111.1111.190.95物業(yè)管理5%100.590.4580.470.356周圍環(huán)境10%10110110190.97園林景觀10%10190.980