2011年前三季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2011年前三季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2011年前三季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組（廣東省房協(xié)市場(chǎng)探討部、華南理工高校經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)探討所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處）一、房地產(chǎn)投資1、完成投資前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資3277.19億元，同比增長(zhǎng)34.3%。從今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體走勢(shì)看，前8個(gè)月同比增速逐月提高，至8月增速達(dá)34.5%的最高水平后，于9月份首次出現(xiàn)回落（見(jiàn)圖1），這與企業(yè)今年的資金壓力加大不無(wú)關(guān)系。

圖1

2011年1-9月廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)按工程用途分，住宅投資同比增速維持在30%以上水平，近兩個(gè)月增速略有提高，均為37.6%；辦公樓增速上半年基本處于加速狀態(tài)，于6月達(dá)到約70%的高點(diǎn)后，近3個(gè)月連續(xù)出現(xiàn)回落，但增速仍為各用途分類(lèi)中最高；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房增速相對(duì)較低，但進(jìn)入三季度后波動(dòng)幅度明顯縮小，趨于平穩(wěn)（見(jiàn)圖2）。

圖2

2011年1-9月廣東房地產(chǎn)（按用途分）開(kāi)發(fā)投資同比增速走勢(shì)

2、資金來(lái)源前三季度，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金小計(jì)4885.81億元，同比增長(zhǎng)24.8%，增幅比上半年和第一季度分別提高5.1個(gè)和7.8個(gè)百分點(diǎn)，呈逐季上升趨勢(shì)（見(jiàn)表1）。但比起完成投資所保持的30%左右的增速，仍有明顯差距。

從資金來(lái)源看，國(guó)內(nèi)貸款888.48億元，同比下降7.3%，為近10年來(lái)同期其次次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但實(shí)際貸款額仍較去年以外的其他年份多；利用外資66.16億元，同比雖然大幅增長(zhǎng)49.2%，但事實(shí)上只相當(dāng)于2007年同期水平；自籌資金1524.80億元，增長(zhǎng)37.7%，連續(xù)兩年出現(xiàn)30%以上增速；其他資金來(lái)源（銷(xiāo)售回籠資金）2406.36億元，同比增長(zhǎng)33.3%（見(jiàn)圖3）。其中，今年來(lái)國(guó)內(nèi)貸款中，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款同比增速在3個(gè)月下探之后持續(xù)上升，已接近50%的增長(zhǎng)水平；而銀行貸款則持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明企業(yè)融資難度、成本均在加大；另一組數(shù)據(jù)顯示，其他資金來(lái)源中，定金及預(yù)收款同比大幅增長(zhǎng)，個(gè)人按揭貸款則持續(xù)下降，存在購(gòu)買(mǎi)力難以為繼的隱患（見(jiàn)圖4）。從來(lái)源結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款占本年到位資金比重為18.18%，比重為近10年同期次低；利用外資占1.35%，接著保持較低比重；自籌資金占32.21%，為近10年次高，僅低于2008年同期水平；其他資金占49.25%，同比提高3.15個(gè)百分點(diǎn)，但較2009年同期低3.61個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖5）。

從房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度（本年到位資金小計(jì)/本年完成投資額）看，今年前三季度為149%，已回到近10年低位水平，與2004、2005年同期相當(dāng)（見(jiàn)圖6）。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)總體資金狀況已相當(dāng)驚慌。

二、開(kāi)發(fā)建設(shè)前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1521.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%；土地成交價(jià)款301.53億元，同比增長(zhǎng)10.7%。分季度看，前三個(gè)季度土地購(gòu)置面積分別為387.48萬(wàn)、778.06萬(wàn)和355.52萬(wàn)平方米，第三季度購(gòu)置面積降至低于第一季度時(shí)的水平，開(kāi)發(fā)企業(yè)買(mǎi)地意愿再次下降（見(jiàn)表2、圖7）。

累計(jì)至今年三季度，全省商品房施工面積首次突破3億平方米，達(dá)3.237億平方米，同比增長(zhǎng)21.5%。前三季度新開(kāi)工面積8948.02萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.5%；竣工面積3139.88萬(wàn)平方米，同比基本持平（見(jiàn)圖8）。

三、商品房交易前三季度，商品房銷(xiāo)售面積5137.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.5%；銷(xiāo)售額4121.60億元，同比增長(zhǎng)24.7%；銷(xiāo)售均價(jià)8023元/平方米，同比增長(zhǎng)8.9%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售均價(jià)分別為4656.40萬(wàn)平方米、3563.28億元、7652元/平方米，同比分別增長(zhǎng)15.8%、26.8%和9.5%（見(jiàn)圖9、圖10）。

逐月看，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額的同比增速先是快速回落，隨后逐步小幅上升，進(jìn)入三季度后增速再次回落（見(jiàn)圖11）。銷(xiāo)售均價(jià)方面，上半年總體呈下行趨勢(shì)，三季度起小幅回升，但增幅保持在10%以?xún)?nèi)，較年初的增幅仍有所回落（見(jiàn)圖12）。

從當(dāng)前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，前三季度銷(xiāo)售市場(chǎng)總體上仍保持肯定的增長(zhǎng)幅度。但由于銷(xiāo)售的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在較明顯的滯后性，如今年辦理按揭貸款的，從提交按揭申請(qǐng)到獲得《同意貸款通知書(shū)》一般須要2-3個(gè)月時(shí)間，而多數(shù)交易須取得“同貸書(shū)”才正式簽約，由此推斷當(dāng)前的數(shù)據(jù)所反映出的只是相當(dāng)于6、7月份的市場(chǎng)狀況。事實(shí)上，今年8、9月份的市場(chǎng)在持續(xù)僵持的拉鋸之下，銷(xiāo)量已現(xiàn)下降，多個(gè)樓盤(pán)實(shí)行了各種實(shí)惠措施進(jìn)行促銷(xiāo)，價(jià)格方面已有松動(dòng)。從廣州、深圳、佛山3個(gè)限購(gòu)城市的商品房成交狀況看，3個(gè)城市商品房銷(xiāo)售面積的同比增幅總體均體現(xiàn)出逐月走低的趨勢(shì)，增幅明顯低于全省平均水平（見(jiàn)圖13）。

從全省商品房供求關(guān)系來(lái)看，今年前三季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積5959.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.2%；銷(xiāo)售率（實(shí)際銷(xiāo)售/批準(zhǔn)預(yù)售）為86.2%，比去年同期下降4.3個(gè)百分點(diǎn)，供求關(guān)系略顯寬松（見(jiàn)表3）。

從商品房待售狀況看，歷年累計(jì)至今年第三季度末商品房待售面積合計(jì)2305.50萬(wàn)平方米，其中，按用途分，住宅1340.14萬(wàn)平方米，占總待售面積58.1%；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及其他則分別占3.5%、21.4%和17.0%。按年限分，待售1年以?xún)?nèi)754.91萬(wàn)平方米，占總待售面積32.7%；待售1-3年1220.06萬(wàn)平方米，占53.3%；待售3年以上占14%。與去年期末相比，今年前三季度待售面積新增317.04萬(wàn)平方米，其中第三季度新增21.03萬(wàn)平方米，占前三季度新增總面積的6.6%；此外，第三季度的辦公樓待售面積削減6.02萬(wàn)平方米，呈去庫(kù)存化態(tài)勢(shì)（見(jiàn)表4）。

四、結(jié)論及預(yù)判（一）結(jié)論1、關(guān)于開(kāi)發(fā)投資。今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，但增速已現(xiàn)回落。上半年增速較快的辦公樓投資，進(jìn)入第三季度后也明顯減速。2、關(guān)于資金狀況。前三季度全省房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金小計(jì)同比增速呈逐季上升趨勢(shì)，但與完成投資的增速仍有差距。其中，今年前三季度國(guó)內(nèi)貸款近10年來(lái)同期其次次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，占本年資金來(lái)源小計(jì)比重為近10年同期次低；自籌資金連續(xù)兩年出現(xiàn)30%以上增速，比重僅低于2008年同期水平；非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款同比增速已接近50%，銀行貸款持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)；房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度已回到近10年低位水平。3、關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1521.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，其中第三季度企業(yè)購(gòu)置土地意愿再次降低。商品房施工面積達(dá)3.24億平方米，同比增長(zhǎng)21.5%；新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)14.5%，竣工面積持平。4、關(guān)于商品房銷(xiāo)售。前三季度，商品房銷(xiāo)售面積增幅連續(xù)兩個(gè)月回落調(diào)整；全省商品房待售面積較去年末增加317.04萬(wàn)平方米，供求關(guān)系較去年同期略顯寬松。綜上所述，前三季度廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)處于僵持博弈階段，銷(xiāo)售均價(jià)仍處高位盤(pán)整期；銀行貸款大幅下降，企業(yè)資金壓力及融資成本隨之增加，將來(lái)資金狀況將成為市場(chǎng)走向的確定性因素。（二）預(yù)判從政策面看，今年來(lái)，政策調(diào)控效應(yīng)不斷得到強(qiáng)化。近期，溫總理在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)實(shí)行措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果?？梢?jiàn)中心政府對(duì)樓市調(diào)控的決心依舊堅(jiān)決。預(yù)料第四季度至明年上半年，調(diào)控政策的基本方向都不太可能出現(xiàn)改變。從市場(chǎng)走勢(shì)看，面對(duì)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，之前開(kāi)發(fā)商多選擇推遲開(kāi)盤(pán)。但當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)總體資產(chǎn)負(fù)債率上升，融資成本不斷提高，資金壓力明顯加大，而且總體供貨量比較大，實(shí)際成交量下降明顯，市場(chǎng)從供不應(yīng)求起先轉(zhuǎn)向局部的供過(guò)于求，房?jī)r(jià)起先出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。加上全球經(jīng)濟(jì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)將來(lái)發(fā)展的不確定性，房?jī)r(jià)回調(diào)的趨勢(shì)可能在第四季度持續(xù)。在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企