回遷稅務(wù)處理

關(guān)于城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知關(guān)于城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知財(cái)稅〔2010〕42號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)總局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部門《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保〔2009〕295號(hào)）精神，現(xiàn)將城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造安置住房（以下簡(jiǎn)稱改造安置住房）有關(guān)稅收政策通知如下：一、對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開(kāi)發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。二、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。三、對(duì)經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。四、個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計(jì)征契稅；購(gòu)買超過(guò)90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。五、個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款及因拆遷重新購(gòu)置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個(gè)人所得稅和契稅減免。六、本通知所稱棚戶區(qū)是指國(guó)有土地上集中連片建設(shè)的，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長(zhǎng)、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋的區(qū)域；棚戶區(qū)改造是指列入省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)議中明確用于安置被拆遷人的住房。七、本通知自2010年1月1日起執(zhí)行，2010年1月1日至文到之日的已征稅款可在納稅人以后的應(yīng)納相應(yīng)稅款中抵扣，2010年年度內(nèi)抵扣不完的，按有關(guān)規(guī)定予以退稅。八、各地財(cái)稅部門要加強(qiáng)對(duì)政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，對(duì)執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局二○一○年五月四日房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理倚中國(guó)財(cái)稅培乘訓(xùn)師肖太核壽督房地產(chǎn)企業(yè)宴在經(jīng)營(yíng)過(guò)程院中,往往會(huì)百發(fā)生“拆一禍還一”即拆倒遷還房的行貿(mào)為。所謂的歐“拆一還一蠶”是指拆遷臉人以易地建航設(shè)或原地建勤設(shè)的房屋補(bǔ)隙償給被拆除雖房屋的所有衛(wèi)人，使原所液有人繼續(xù)保上持其對(duì)房屋奉的所有權(quán)的月一種實(shí)物補(bǔ)棟償形式。本斯文主要就拆垂遷還房行為匆的會(huì)計(jì)和稅璃務(wù)處理進(jìn)行零詳細(xì)的介紹攝，并給予案林例分析。頌一、鉆房地產(chǎn)企業(yè)始拆遷還房的腐賬務(wù)處理棍一般來(lái)講，丸如果被拆遷滔戶選擇貨幣例補(bǔ)償方式，賞該項(xiàng)支出作刺為“拆遷補(bǔ)品償費(fèi)”計(jì)入廉開(kāi)發(fā)成本中刑的土地成本只。而房地產(chǎn)壺企業(yè)拆遷還充房的實(shí)質(zhì)是接，被拆遷戶趙用房地產(chǎn)企犬業(yè)支付的貨裕幣補(bǔ)償資金修向房地產(chǎn)企玻業(yè)購(gòu)入房屋暢，要確認(rèn)土鹿地成本中的冊(cè)“拆遷補(bǔ)償?shù)谫M(fèi)支出”，穴即以按公允近價(jià)值或同期馬同類房屋市水場(chǎng)價(jià)格計(jì)算膛的金額以“倍拆遷補(bǔ)償費(fèi)雕”的形式計(jì)缸入開(kāi)發(fā)成本很的土地成本只。另外，對(duì)分補(bǔ)償?shù)姆课莩釕?yīng)視同對(duì)外渡銷售，視同俘銷售收入應(yīng)擠按其公允價(jià)訪值或參照同旗期同類房屋灶的市場(chǎng)價(jià)格迫確定，同時(shí)題應(yīng)按照同期詠同類房屋的辣成本確認(rèn)視兆同銷售成本猴。塞以非貨幣性飼形式支付的眨拆遷補(bǔ)償支峰出、安置及桶動(dòng)遷支出、?；剡w房建造膜支出，適用部《企業(yè)會(huì)計(jì)蒜準(zhǔn)則第7號(hào)瓶——非貨幣善資產(chǎn)交換》福的規(guī)定，回銷遷房的非貨破幣性資產(chǎn)交部換，預(yù)計(jì)未智來(lái)能帶來(lái)更踢多現(xiàn)金流，金一般情況下偉是具有商業(yè)臨實(shí)質(zhì)，且公叨允價(jià)值能夠似可靠計(jì)量。徒（一）在開(kāi)畢發(fā)產(chǎn)品完工兄時(shí)，根據(jù)安季置時(shí)的同期詳同類價(jià)格，膽視同銷售的碎會(huì)計(jì)處理：購(gòu)借：開(kāi)發(fā)成烤本———拆里遷補(bǔ)償費(fèi)膏貸：應(yīng)付賬腐款———拆瓜遷補(bǔ)償費(fèi)序借：應(yīng)付賬像款———拆燒遷補(bǔ)償費(fèi)催貸：主營(yíng)業(yè)臺(tái)務(wù)收入怕（二）房地愉產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具見(jiàn)銷售不動(dòng)產(chǎn)映發(fā)票，業(yè)主禿向房地產(chǎn)企陷業(yè)出具拆遷依補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)令，結(jié)轉(zhuǎn)成本蛛的會(huì)計(jì)處理拋：狐借：主營(yíng)業(yè)覺(jué)務(wù)成本——初土地征用費(fèi)桑及拆遷補(bǔ)償評(píng)費(fèi)抗貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)住品睛二、及房地產(chǎn)企業(yè)章拆遷還房的僵稅務(wù)處理穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)鏟發(fā)生的拆遷鹿還房的行為惱主要涉及到伍營(yíng)業(yè)稅、土頃地增值稅和叉企業(yè)所得稅冤的處理。什（一）營(yíng)業(yè)蹲稅的處理梁《國(guó)家稅務(wù)辜總局關(guān)于個(gè)眉人銷售拆遷已補(bǔ)償住房征穴收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)襖題的批復(fù)》籮（國(guó)稅函〔姐2007〕誼768號(hào)）突規(guī)定，房地姥產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司節(jié)對(duì)被拆遷戶薄實(shí)行房屋產(chǎn)蔬權(quán)調(diào)換時(shí)，扶其實(shí)質(zhì)是以忌不動(dòng)產(chǎn)所有公權(quán)為表現(xiàn)形煎式的經(jīng)濟(jì)利血益交換。房滑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公看司將所擁有毯的不動(dòng)產(chǎn)所顧有權(quán)轉(zhuǎn)移給帳了被拆遷戶償，并獲得了荷相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)抓利益。而1、納稅義搶務(wù)發(fā)生時(shí)間釣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)脾企業(yè)在辦理對(duì)拆遷補(bǔ)償房捏產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)朽稅的納稅義湊務(wù)發(fā)生時(shí)間故目前沒(méi)有明景確規(guī)定，一泛般認(rèn)為拆遷挨補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)句稅納稅義務(wù)業(yè)發(fā)生時(shí)間應(yīng)版該為補(bǔ)償房屬產(chǎn)竣工并與遼被拆遷戶辦綢理交接手續(xù)帝時(shí)。盲2、計(jì)稅依鵝據(jù)膜根據(jù)《營(yíng)業(yè)始稅暫行條例欄》、《國(guó)家備稅務(wù)總局關(guān)戴于外商投資樣企業(yè)從事城跳市住宅小區(qū)射建設(shè)征收營(yíng)淺業(yè)稅問(wèn)題的估批復(fù)》（國(guó)畝稅函發(fā)〔1蒜995〕5套49號(hào)）、畫《國(guó)家稅務(wù)袖總局關(guān)于以牙房屋抵頂債軟務(wù)應(yīng)征收營(yíng)薄業(yè)稅問(wèn)題的州批復(fù)》（國(guó)設(shè)稅函〔19臂98〕77器1號(hào)）及國(guó)踐稅函〔20救07〕76貢8號(hào)的規(guī)定淘，納稅人在返房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)種過(guò)程中給予照拆遷戶補(bǔ)償鄙或安置的房惰屋，不論其柱以何種方式熄結(jié)算價(jià)款，有以及拆遷人旅取得房屋作盛何用途狂，均應(yīng)屬于勸營(yíng)業(yè)稅的征筒稅范圍，應(yīng)雀按“銷售不常動(dòng)產(chǎn)”稅目星繳納營(yíng)業(yè)稅陵。孕基于拆遷房頑屋行為的特利殊性，在營(yíng)傘業(yè)稅的計(jì)稅充依據(jù)上，應(yīng)臨區(qū)分以下兩湯種情形。脾（1）根據(jù)灌國(guó)家稅務(wù)總畝局《關(guān)于外妨商投資企業(yè)口從事城市住今宅小區(qū)建設(shè)稈征收營(yíng)業(yè)稅辰問(wèn)題的批復(fù)猾》（國(guó)稅函維發(fā)〔199域5〕549傾號(hào)）和《營(yíng)帳業(yè)稅暫行條皆例》的有關(guān)蓮規(guī)定規(guī)定，充對(duì)償還面積旦與拆遷建筑宮面積相等的阿部分，由當(dāng)日地稅務(wù)機(jī)關(guān)旱按同類住宅甜房屋的成本謝價(jià)核定計(jì)征亭營(yíng)業(yè)稅勉，對(duì)最終轉(zhuǎn)賤讓時(shí)未作價(jià)聾結(jié)算的住宅拔區(qū)配套公共齡設(shè)施（如居長(zhǎng)委會(huì)用房、陜車棚、托兒榴所等），凡邀轉(zhuǎn)讓收入已紐包含在住宅迷房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)醒格中并已征纏收營(yíng)業(yè)稅的像，不再征收繳營(yíng)業(yè)稅。買（2）對(duì)超蟻出拆遷建筑浩面積的部分蕉，則應(yīng)按《皺營(yíng)業(yè)稅暫行貢條例實(shí)施細(xì)諸則》第二十束條規(guī)定的順固序確定計(jì)稅以營(yíng)業(yè)額，一孔是可以按納飼稅人最近時(shí)脖期發(fā)生同類短應(yīng)稅行為的趙平均價(jià)格核艙定；二是可享以按其他納孝稅人最近時(shí)捧期發(fā)生同類畢應(yīng)稅行為的世平均價(jià)格核釣定；三是按列下列公式核啄定：營(yíng)業(yè)額蜜=營(yíng)業(yè)成本泊或者工程成集本×（1＋舟成本利潤(rùn)率承）÷（1－黃營(yíng)業(yè)稅稅率償）。腥（二）土地屢增值稅的處殲理管國(guó)家稅務(wù)總擁局《關(guān)于土昌地增值稅清拉算管理有關(guān)棒問(wèn)題的通知付》（國(guó)稅函查〔2010躍〕220號(hào)兼）規(guī)定，房灌地產(chǎn)企業(yè)用容建造的本項(xiàng)愚目房地產(chǎn)安黃置回遷戶的之，安置用房酬視同銷售處耳理，按國(guó)家還稅務(wù)總局《職關(guān)于房地產(chǎn)啦開(kāi)發(fā)企業(yè)土蔽地增值稅清杠算管理有關(guān)蹄問(wèn)題的通知秘》（國(guó)稅發(fā)本〔2006仍〕187號(hào)艦）第三條第讓（一）款規(guī)撕定確認(rèn)收入君。即房地產(chǎn)禍開(kāi)發(fā)企業(yè)將霉開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用祖于抵償債務(wù)撲、換取其他淡單位和個(gè)人勿的非貨幣性桶資產(chǎn)等行為雄，發(fā)生所有識(shí)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)曾視同銷售房仰地產(chǎn)，其收悅?cè)肟梢园幢净鹌髽I(yè)在同一鐮地區(qū)、同一欺年度銷售的暈同類房地產(chǎn)俊的平均價(jià)格宅確定，也可茂以按由主管悔稅務(wù)機(jī)關(guān)參替照當(dāng)?shù)禺?dāng)年賄、同類房地眉產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)保格或評(píng)估價(jià)班值確定。同錄時(shí)將此確認(rèn)鏡為房地產(chǎn)開(kāi)習(xí)發(fā)項(xiàng)目的拆嚇遷補(bǔ)償費(fèi)。健房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)敵企業(yè)支付給別回遷戶的補(bǔ)對(duì)差價(jià)款，計(jì)騎入拆遷補(bǔ)償疲費(fèi)；回遷戶揉支付給房地位產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僑的補(bǔ)差價(jià)款罪，應(yīng)抵減本態(tài)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)閥償費(fèi)。霉（三）企業(yè)促所得稅的處難理營(yíng)《企業(yè)所得坐稅法實(shí)施條疾例》第六十逢六條第三款鏟規(guī)定，通過(guò)簽捐贈(zèng)、投資脂、非貨幣性惰資產(chǎn)交換、西債務(wù)重組等怖方式取得的掃無(wú)形資產(chǎn)，輩以該資產(chǎn)的豈公允價(jià)值和宵支付的相關(guān)股稅費(fèi)為計(jì)稅仗基礎(chǔ)。《房密地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)寶營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)架所得稅處理公辦法》（國(guó)宏稅發(fā)〔20笨09〕31悠號(hào)）第七條謙規(guī)定，企業(yè)女將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品鋼用于捐贈(zèng)、礎(chǔ)贊助、職工訓(xùn)福利、獎(jiǎng)勵(lì)瞎、對(duì)外投資愁、分配給股迅東或投資人戶、抵償債務(wù)中、換取其他湖企事業(yè)單位請(qǐng)和個(gè)人的非引貨幣性資產(chǎn)尖等行為，應(yīng)查視同銷售，液于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品臘所有權(quán)或使刃用權(quán)轉(zhuǎn)移，價(jià)或于實(shí)際取洪得利益權(quán)利樹(shù)時(shí)確認(rèn)收入班（或利潤(rùn)）塊的實(shí)現(xiàn)。確犁認(rèn)收入（或殘利潤(rùn)）的方攝法和順序?yàn)辄h：漸1、按本企閱業(yè)近期或本甘年度最近月陳份同類開(kāi)發(fā)候產(chǎn)品市場(chǎng)銷腿售價(jià)格確定牲。牌2、由主管添稅務(wù)機(jī)關(guān)參得照當(dāng)?shù)赝愌查_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市花場(chǎng)公允價(jià)值跳確定。園3、按開(kāi)發(fā)捷產(chǎn)品的成本土利潤(rùn)率確定懇。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品六的成本利潤(rùn)眼率不得低于若15%，具坐體比例由主薪管稅務(wù)機(jī)關(guān)齡確定。獎(jiǎng)關(guān)于計(jì)稅成循本的確定，茶該房地產(chǎn)公兆司用自建商皂品房抵償應(yīng)前付拆遷補(bǔ)償規(guī)款的行為，施根據(jù)《企業(yè)掘債務(wù)重組業(yè)益務(wù)所得稅處稍理辦法》（蘿國(guó)家稅務(wù)總慮局令第6號(hào)格）第四條規(guī)貌定，該房地爸產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司傾以非現(xiàn)金資悄產(chǎn)清償債務(wù)潛，應(yīng)當(dāng)分解責(zé)為按公允價(jià)懇值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)炊金資產(chǎn)，再桃以與非現(xiàn)金鍛資產(chǎn)公允價(jià)惠值相當(dāng)?shù)慕痖嗩~償還債務(wù)擠兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)教務(wù)進(jìn)行所得出稅處理。也熔就是說(shuō)，該乒房地產(chǎn)公司喝“拆一還一開(kāi)”行為要按帶公允價(jià)值對(duì)巡所還原的商肢品房視同銷欺售確認(rèn)收入啄，同時(shí)以相雖同金額確認(rèn)糾作為房地產(chǎn)窯開(kāi)發(fā)計(jì)稅成椅本的拆遷補(bǔ)遮償費(fèi)。節(jié)三、拆遷還最房的案例分究析[案例1]雕江西省南昌縫市某房地產(chǎn)仿開(kāi)發(fā)公司2沙009年度屬采取拆遷安煌置方式對(duì)某帝小區(qū)進(jìn)行住往宅開(kāi)發(fā)建設(shè)像，在安置方替式上，公司眨采取“拆一借還一，就地徑安置，差價(jià)愿核算，自行物過(guò)渡”的產(chǎn)唇權(quán)調(diào)換方式串對(duì)拆除被拆獨(dú)遷人房屋進(jìn)驟行安置補(bǔ)償苗。2010鼓年6月該公臭司用已完工柱1000平飼方米的自建付商品房?jī)斶€釋被拆遷人（歲其中等面積型還原部分8遼00平方米爛），同類住宵宅房屋建造蛋成本220抓0元/平方廳米，銷售價(jià)鐵格3500鄉(xiāng)元/平方米均。請(qǐng)進(jìn)行有苗關(guān)的稅務(wù)處答理分析。哄[稅務(wù)處理起分析]螺（一）營(yíng)業(yè)文稅處理磨該房地產(chǎn)開(kāi)帳發(fā)公司應(yīng)就榨其還原面積廊與拆遷面積部相等部分，慈按同類住宅弟房屋的成本蚊價(jià)（即本例烤中的商品房基建安造價(jià)）浩繳納銷售不胸動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅田88000阿元（800旦×2200厘×5%）。持而對(duì)超出部意分則按同類巖商品房市場(chǎng)巴價(jià)格繳納銷目售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)擋業(yè)稅350迫00元（2罪00×35泳00×5%休）。眉（二）土地克增值稅的處賠理繁房地產(chǎn)企業(yè)鳴用建造的本味項(xiàng)目房地產(chǎn)識(shí)安置回遷戶梯的，安置用鴨房應(yīng)視同銷型售處理，上奏述“拆一還藍(lán)一”行為，暑在按市場(chǎng)價(jià)煙格確認(rèn)收入重的同時(shí)，還睡應(yīng)將此收入末確認(rèn)為房地唯產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目曲的拆遷補(bǔ)償伙費(fèi)。房地產(chǎn)甚開(kāi)發(fā)企業(yè)支蹦付給回遷戶朝的補(bǔ)差價(jià)款貞，計(jì)入拆遷唉補(bǔ)償費(fèi)；回遷遷戶支付給吹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稀企業(yè)的補(bǔ)差羨價(jià)款，應(yīng)抵狀減本項(xiàng)目拆耐遷補(bǔ)償費(fèi)。擴(kuò)本例中由于僻不存在補(bǔ)差桑價(jià)問(wèn)題，“獎(jiǎng)拆一還一”仙等面積部分提土地增值稅睬的計(jì)稅收入賺為2800懷000元（亂800×3洽500），紅同時(shí)，計(jì)入室房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)儲(chǔ)成本中的土巴地征用及拆察遷補(bǔ)償費(fèi)也鷹是2800炒000元，憐假如江西省濃規(guī)定普通住漫宅的土地增穿值稅預(yù)征率缸為2%，則衣應(yīng)按規(guī)定預(yù)們繳土地增值美稅5600演0元（28蓬00000間元×2%）羞。換（三）企業(yè)經(jīng)所得稅的處創(chuàng)理川根據(jù)《企業(yè)嫌所得稅法實(shí)慎施條例》第汽二十五條及鏈國(guó)家稅務(wù)總醫(yī)局關(guān)于印發(fā)脫《房地產(chǎn)開(kāi)病發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)趣企業(yè)所得稅房處理辦法》態(tài)的通知（國(guó)薄稅發(fā)〔20值09〕31晶號(hào)）第七條數(shù)及此前的《餅國(guó)家稅務(wù)總在局關(guān)于房地繡產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不以房屋抵頂黃地價(jià)計(jì)算繳寧納企業(yè)所得辭稅問(wèn)題的批碗復(fù)》（國(guó)稅桌函〔200慈2〕172鋒號(hào)）規(guī)定，批企業(yè)將開(kāi)發(fā)光產(chǎn)品用于抵白償債務(wù)、換叫取其他企事壞業(yè)單位和個(gè)維人的非貨幣絹性資產(chǎn)等行藥為，應(yīng)視同棕銷售，于開(kāi)淹發(fā)產(chǎn)品所有原權(quán)或使用權(quán)校轉(zhuǎn)移，或于作實(shí)際取得利顯益權(quán)利時(shí)確話認(rèn)收入（或迷利潤(rùn)）的實(shí)律現(xiàn)。梁同時(shí)根據(jù)《惜企業(yè)債務(wù)重當(dāng)組業(yè)務(wù)所得讀稅處理辦法慶》（國(guó)家稅傘務(wù)總局令第喇6號(hào)）第四慘條規(guī)定，該省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)殊公司以非現(xiàn)伸金資產(chǎn)清償勾債務(wù)，應(yīng)當(dāng)珠分解為按公馬允價(jià)值轉(zhuǎn)讓丑非現(xiàn)金資產(chǎn)饞，再以與非滑現(xiàn)金資產(chǎn)公護(hù)允價(jià)值相當(dāng)紫的金額償還籍債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)攻濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行勢(shì)所得稅處理蛇。也就是說(shuō)勝，救該房地產(chǎn)公玻司“拆一還燒一”行為要掀按公允價(jià)值駁對(duì)所還原的聞商品房視同憂銷售確認(rèn)收些入，同時(shí)以豪相同金額確堂認(rèn)作為房地暗產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅稼成本的拆遷夢(mèng)補(bǔ)償費(fèi)。造為簡(jiǎn)化計(jì)算土，假設(shè)本例邀中同類住宅宜房屋成本價(jià)南等同于開(kāi)發(fā)畢產(chǎn)品的計(jì)稅噴成本。由此宜可以看出，晚“拆一還一慨”行為土地燥增值稅與企緞業(yè)所得稅處占理原則是一茫致的，視同檔銷售收入及擠作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)貓品計(jì)稅成本肅的拆遷補(bǔ)償健支出均為2唱80000愉0元。但在島企業(yè)所得稅衣預(yù)繳申報(bào)時(shí)同，壞應(yīng)確認(rèn)視同約銷售所得1乘04000肥0元〔（3預(yù)500－2隱200）×炊800〕。[案例2]躲A公司20廢08年5月霞開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目質(zhì)（屬于城中貿(mào)村改造），浴該項(xiàng)目用地逃面積210齒00平方米仍，住宅建筑伙面積為31理900平方新米，可供銷丑售面積29塞000平方鮮米，救其中用于安如置回遷戶村順民的住宅面壺積為790黎0平方米，嶺其余211互00平方米何的住宅由A蝦公司自由銷躲售或使用。繞該項(xiàng)目于2鳳009年5救月完工。2白009年9罪月開(kāi)始與被死拆遷戶辦理搬交接手續(xù)的慎回遷房面積霧共7900葬平方米。2葵010年1州月正式對(duì)外視銷售，并于還當(dāng)月全部銷堡售完畢。該四公司同期同璃類房地產(chǎn)的億平均價(jià)格為卷7000元事/平方米，血取得銷售收超入1477裹0萬(wàn)元（2良1100平令方米×70遺00元/平偷方米）。教該項(xiàng)目工程皮已竣工決算失，開(kāi)發(fā)成本吐為6000楚萬(wàn)元。其中種，土地征用狡費(fèi)及拆遷補(bǔ)乏償費(fèi)為零，盲前期工程費(fèi)講700萬(wàn)元剪，建筑安裝溉工程費(fèi)32器00萬(wàn)元，壯基礎(chǔ)設(shè)施建川設(shè)費(fèi)160程0萬(wàn)元，公盟共配套設(shè)施肆費(fèi)200萬(wàn)缸元，開(kāi)發(fā)間均接費(fèi)300獸萬(wàn)元。向某連公司借款的亞利息400祖萬(wàn)元（假定衡不超過(guò)金融尖企業(yè)同類同樓期貸款利率凍），但沒(méi)有進(jìn)按照項(xiàng)目進(jìn)置行分配利息慮依據(jù)沒(méi)有銀才行的利息票需據(jù)，請(qǐng)分析框有關(guān)“拆一痰還一”的賬隔務(wù)和稅務(wù)處系理。[分析]這（一）賬務(wù)模處理直計(jì)算過(guò)程如夢(mèng)下：豐1.開(kāi)發(fā)成牌本6000倚萬(wàn)元，利息魂費(fèi)用400扎萬(wàn)元。任2.拆遷補(bǔ)咽償費(fèi)支出＝河7900×住0.7＝5只530（萬(wàn)鈴元）。需要做注意的是，惰這里的拆遷牽補(bǔ)償費(fèi)不能之認(rèn)為只是拆誤遷戶790倆0平方米，伏而是整個(gè)樓煮盤的，需要憐在總可售面爬積2900鎖0平方米中巧分?jǐn)?。柏視同銷售收渣入＝790辛0×0.7季＝5530塔（萬(wàn)元）。勁3.單位可潛售面積計(jì)稅凍成本＝（6躬400＋5再530）÷責(zé)29000躁＝4113腎.7931凍（元/平方藏米）。需要等注意的是，歉這里的29插000平方題米是作為總鳴可售面積計(jì)備算的，不能黎減去拆遷戶緩的7900瘡平方米，即噴不能以21慢100平方就米作為分母賀，否則就會(huì)門虛增成本。粘4.視同銷擠售成本＝4攝113.7萌931×7扁900＝3僚249.8駛965（萬(wàn)陣元）；犬視同銷售所雀得＝553拋0－324撕9.896墓5＝228購(gòu)0.103斬5（萬(wàn)元）楊。逃會(huì)計(jì)處理如后下：怕1.在開(kāi)發(fā)籌產(chǎn)品完工時(shí)倆，根據(jù)安置較時(shí)的同期同坡類價(jià)格，視環(huán)同銷售的會(huì)流計(jì)處理（單明位：萬(wàn)元，掙下同）：栗借：開(kāi)發(fā)成族本———拆滋遷補(bǔ)償費(fèi)

雀顏

5侄530阻貸：應(yīng)付賬套款———拆嶺遷補(bǔ)償費(fèi)

淋疤5530哥借：應(yīng)付賬洋款———拆址遷補(bǔ)償費(fèi)

暮室

5肝530膛貸：主營(yíng)業(yè)溝務(wù)收入

初有范耳

553挖0揉2.房地產(chǎn)右企業(yè)開(kāi)具銷掛售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)鋤票5530倉(cāng)萬(wàn)元，業(yè)主范向房地產(chǎn)企漢業(yè)出具拆遷矮補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)浩5530萬(wàn)造元，結(jié)轉(zhuǎn)成港本的會(huì)計(jì)處臺(tái)理：杰借：主營(yíng)業(yè)界務(wù)成本——孟土地征用費(fèi)肝及拆遷補(bǔ)償脂費(fèi)

急3249測(cè).8965委貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)吃品

粒敬撓括群兩

324想9.896幫5這（二）稅務(wù)除處理如下球1.企業(yè)所舊得稅的處理囑A公司20浸09年9月纏開(kāi)始與被拆攤遷戶辦理交儲(chǔ)接手續(xù)時(shí)，平就要確認(rèn)視才同銷售所得撓＝5530裕－3249半.8965面＝2280秀.1035伸（萬(wàn)元），但繳納企業(yè)所蒙得稅＝22碌80.10凝35×25辟%＝570偷.0259旋（萬(wàn)元）。敗需要注意的漢是，這里不擾能按預(yù)計(jì)毛會(huì)利率計(jì)算繳魄稅，而是要鑼確認(rèn)視同銷半售所得計(jì)算摸繳款。繼2.土地增燈值稅的處理耽與企業(yè)所得滅稅不同的是糧，在與被拆敢遷戶辦理交潤(rùn)接手續(xù)時(shí)，稀不需要立即磨進(jìn)行土地增慨值稅清算，衰只需要預(yù)征痛。假定預(yù)征寺率為2%，艙則A公司2羞009年9餃月開(kāi)始與被取拆遷戶辦理袖交接手續(xù)時(shí)欺，要預(yù)繳土露地增值稅＝蚊5530×喉2%＝11裁0.6（萬(wàn)賊元）?；剡w沖房視同銷售且所得最后是傾否作土地增壘值稅清算，牢要看樓盤的盒銷售情況。暑由于該項(xiàng)目晶已經(jīng)全部銷甩售完畢，因瓣此土地增值休稅必須清算釘。態(tài)該項(xiàng)目土地絮增值稅清算趟計(jì)算過(guò)程如撫下：叔開(kāi)發(fā)成本＝泰5530＋令6000＝序11530進(jìn)（萬(wàn)元）；搞扣除項(xiàng)目金襲額＝115取30×（1擾+20%）蠶＋1153場(chǎng)0×10%訊+1477修0×5.5難%＝158罪01.35毛（萬(wàn)元）；液增值額＝1踏4770＋傷5530－含15801照.35＝4洗498.6特5（萬(wàn)元）偽；謎增值率＝4攤498.6絡(luò)5÷15太801.3市5＝28.關(guān)47%，適想用稅率30譽(yù)%，速算扣嘩除率為0；呈應(yīng)繳土地增根值稅＝44評(píng)98.65槽×30%束－0＝13膚49.59匪5（萬(wàn)元）流；挺已預(yù)征土地園增值稅＝5搏530×2貓%＝110列.6（萬(wàn)元?jiǎng)t）；占應(yīng)補(bǔ)繳土地醒增值稅＝1怖349.5蚊95－11怪0.6＝1投238.9異95（萬(wàn)元限）。攔3.營(yíng)業(yè)稅分的處理。由（1）營(yíng)業(yè)到稅的計(jì)算親回遷房成本挨價(jià)如何確定椒？有的地方拾認(rèn)為，考慮稿到被拆遷房秩產(chǎn)原占有土鍵地，開(kāi)發(fā)商糟不需對(duì)該土幫地支付成本要，補(bǔ)償房產(chǎn)醫(yī)的成本價(jià)不廉應(yīng)再計(jì)算土劫地成本；有云的地方則認(rèn)矛為應(yīng)包括土皺地成本。筆撞者的看法是青回遷房的成址本和正常銷倍售的商品房環(huán)一樣，應(yīng)分綿為土地成本柔和建筑成本筐兩個(gè)方面，肝只不過(guò)這里誦土地成本是省以房換地?fù)Q哲回來(lái)的，成梅本價(jià)應(yīng)該包沖括土地成本按。讀A公司應(yīng)該簡(jiǎn)在2009駝年9月與被桐拆遷戶辦理閉交接手續(xù)繳課納營(yíng)業(yè)稅＝挨4113.說(shuō)7931×泳7900×登5%＝16碗24948舅.2745隊(duì)（萬(wàn)元）。好（2）開(kāi)具鴨銷售不動(dòng)產(chǎn)鍵發(fā)票問(wèn)題。忘A公司如果讓采用企業(yè)會(huì)援計(jì)準(zhǔn)則，非撿貨幣性資產(chǎn)鑄交換要確認(rèn)駁主營(yíng)業(yè)務(wù)收爪入5530明萬(wàn)元，A公恨司應(yīng)按銷售叫價(jià)5530濃萬(wàn)元開(kāi)具銷皆售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)轉(zhuǎn)票；A公司庸如果采用企告業(yè)會(huì)計(jì)制度盯，非貨幣性燃資產(chǎn)交換沒(méi)尤有確認(rèn)主營(yíng)裝業(yè)務(wù)收入，速則A公司應(yīng)勤該按成本價(jià)菠3249.晚8965萬(wàn)斷元開(kāi)具銷售穗不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票隙，然后視同柄銷售所得＝鳥(niǎo)5530－無(wú)3249.稼8965＝或2280.殘1035（汽萬(wàn)元）。獻(xiàn)需要注意的鄉(xiāng)是，無(wú)論怎線么開(kāi)發(fā)票，稼都不影響償保還面積與拆倚遷建筑面積括相等的部分磨按成本價(jià)核娛定計(jì)征營(yíng)業(yè)性稅。稍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)企業(yè)回遷安裕置如何征稅誼？殿2009-沫06-09蛋20:0較4土問(wèn)題：揭房地產(chǎn)蟲(chóng)開(kāi)發(fā)公司采視用回遷方式幫進(jìn)行動(dòng)遷安習(xí)置，因?yàn)閯?dòng)負(fù)遷戶被拆遷死的房屋是產(chǎn)嘉權(quán)房，魔回遷每后的產(chǎn)權(quán)房就在辦理產(chǎn)權(quán)喂時(shí)需要房地嶼產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司例出具商品房朝銷售發(fā)票，械根據(jù)國(guó)稅發(fā)毯【塌2009洗】洋31綿號(hào)文件第二蟲(chóng)十七條規(guī)定乏“回遷房建濾造支出”可詢以計(jì)入“開(kāi)獵發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅預(yù)成本——土棋地征用費(fèi)及排拆遷補(bǔ)償費(fèi)素”項(xiàng)目。問(wèn)霉題是：純房地產(chǎn)壓開(kāi)發(fā)公司回懸遷房的行為累是否視同銷橫售繳納營(yíng)業(yè)如稅，收入怎貸樣確定？是漏否計(jì)繳企業(yè)誼所得稅？還兆涉及其他稅村種嗎？傘答復(fù)：食流轉(zhuǎn)稅管理職處：根據(jù)叫營(yíng)業(yè)稅達(dá)暫行條例第戀一條規(guī)定，削對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)前發(fā)企業(yè)對(duì)動(dòng)輕遷居民建造棵的回遷樓屬拔于營(yíng)業(yè)稅征跳稅范圍，應(yīng)甩按銷售不動(dòng)崇產(chǎn)稅目征收互營(yíng)業(yè)稅。計(jì)鏈稅依據(jù)為銷停售同類不動(dòng)幣產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)幻格。狀財(cái)產(chǎn)與行為去稅管理處：賓按照契稅政下策規(guī)定，各有種拆遷補(bǔ)償牲費(fèi)均應(yīng)計(jì)入顯契稅計(jì)稅依頸據(jù)，包括房的屋貨幣補(bǔ)償粱和房屋實(shí)物咽補(bǔ)償。房地鞠產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司嶄采用回遷方追式進(jìn)行動(dòng)遷閱安置屬于房援屋原地實(shí)物匪補(bǔ)償，房地梳產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司咱應(yīng)以補(bǔ)償房蘋屋開(kāi)發(fā)成本賀為計(jì)稅依據(jù)析繳納契稅。殊根據(jù)《撲中華人民共伶和國(guó)土地增勵(lì)值稅暫行條藝?yán)o》及其實(shí)施減細(xì)則和其他挖有關(guān)文件規(guī)駝定，房地產(chǎn)贊開(kāi)發(fā)企業(yè)回摘遷安置用房情，應(yīng)當(dāng)視同辣銷售，繳納午土地增值稅律。房地產(chǎn)開(kāi)挎發(fā)公司將房盼屋給回遷戶悲，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)僅轉(zhuǎn)移書據(jù)稅咳目繳納印花卵稅。獸企業(yè)所得稅驢管理處：依縮據(jù)稅法規(guī)定僚，對(duì)回遷標(biāo)栽準(zhǔn)面積內(nèi)部麗分，房地產(chǎn)董開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)耍按其開(kāi)發(fā)的邁回遷房屋標(biāo)英準(zhǔn)面積內(nèi)實(shí)印際發(fā)生的成群本確定回遷持房屋銷售收緞入和成本；忘對(duì)超出回遷巴標(biāo)準(zhǔn)面積的立部分，應(yīng)按粥實(shí)際取得的授收入確定銷霉售收入，按料回遷房屋超件出面積部分圈實(shí)際發(fā)生的歲成本結(jié)轉(zhuǎn)銷珠售成本，計(jì)陸算繳納莖企業(yè)所得稅向。礙房企拆遷補(bǔ)頌償?shù)臅?huì)計(jì)和屆稅務(wù)處理挑2010-泥7-14眠10:24慰鐘必【澤大仍曲中訂袍小肅】【告打印膀】【街我要糾錯(cuò)搏】判房地產(chǎn)企業(yè)殿的拆遷補(bǔ)償湖形式可歸納孫為兩種，一宇是貨幣補(bǔ)償勿，即拆遷人搞將被拆除房繪屋的價(jià)值以誠(chéng)貨幣結(jié)算方雖式補(bǔ)償給被軟拆除房屋的懇所有人；二育是安置房屋娃補(bǔ)償，即拆薦遷人以易地誘建設(shè)或原地浮建設(shè)的房屋里補(bǔ)償給被拆雷除房屋的所鉆有人，使原撥所有人繼續(xù)附保持其對(duì)房啟屋的所有權(quán)漸，也就是我?guī)脗兂Ｕf(shuō)的“樣拆一還一”緞實(shí)物補(bǔ)償形蔽式。岡對(duì)于房地產(chǎn)攤企業(yè)來(lái)說(shuō)，團(tuán)如果被拆遷剝戶選擇貨幣朽補(bǔ)償方式，惡該項(xiàng)支出作畜為“拆遷補(bǔ)博償費(fèi)”計(jì)入充開(kāi)發(fā)成本中交的土地成本虧；如果被拆會(huì)遷戶選擇就伍地安置房屋肯補(bǔ)償方式，豐相當(dāng)于被拆周遷戶用房地摘產(chǎn)企業(yè)支付舟的貨幣補(bǔ)償郊資金向房地蛙產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入丑房屋，要確籌認(rèn)土地成本警中的“拆遷動(dòng)補(bǔ)償費(fèi)支出倍”，即以按清公允價(jià)值或畜同期同類房殊屋市場(chǎng)價(jià)格賄計(jì)算的金額刑以“拆遷補(bǔ)趨償費(fèi)”的形久式計(jì)入開(kāi)發(fā)予成本的土地壞成本。另外叛，對(duì)補(bǔ)償?shù)慕o房屋應(yīng)視同茄對(duì)外銷售，捧視同銷售收突入應(yīng)按其公奧允價(jià)值或參墻照同期同類捷房屋的市場(chǎng)釣價(jià)格確定，昨同時(shí)應(yīng)按照吳同期同類房輔屋的成本確甚認(rèn)視同銷售膨成本。蟲(chóng)【例】A公盛司2008戚年5月開(kāi)發(fā)置某項(xiàng)目（屬生于城中村改繭造），該項(xiàng)子目用地面積若21000代平方米，住婦宅建筑面積旋為3190均0平方米，稀可供銷售面學(xué)積2900編0平方米，死其中用于安嘴置回遷戶村橡民的住宅面稱積為790書0平方米，橫其余211愧00平方米演的住宅由A速公司自由銷億售或使用。韻該項(xiàng)目于2方009年5多月完工。2覺(jué)009年9撕月開(kāi)始與被趨拆遷戶辦理佩交接手續(xù)的肅回遷房面積尼共7900息平方米。2咱010年1咱月正式對(duì)外鞏銷售，并于目當(dāng)月全部銷距售完畢。該茅公司同期同菌類房地產(chǎn)的層平均價(jià)格為銀7000元參/平方米，劉取得銷售收贏入1477畜0萬(wàn)元?？拊擁?xiàng)目工程伍已竣工決算扶，開(kāi)發(fā)成本攜為6400匪萬(wàn)元。其中疾，土地征用羽費(fèi)及拆遷補(bǔ)尿償費(fèi)為零，戒前期工程費(fèi)餓700萬(wàn)元奇，建筑安裝歲工程費(fèi)32權(quán)00萬(wàn)元，乎基礎(chǔ)設(shè)施建免設(shè)費(fèi)160獸0萬(wàn)元，公磚共配套設(shè)施期費(fèi)200萬(wàn)褲元，開(kāi)發(fā)間眾接費(fèi)300叢萬(wàn)元，向某夏公司借款的獻(xiàn)利息400表萬(wàn)元（假定觀不超過(guò)譽(yù)金融密企業(yè)同類同件期貸款利率洗）。再計(jì)算過(guò)程如銹下。慎1.支付建宜筑施工等其菊他開(kāi)發(fā)成本還6400萬(wàn)腥元。撲2.拆遷補(bǔ)尚償費(fèi)支出＝猜7900×鎮(zhèn)0.7＝5昂530（萬(wàn)淘元）。需要翅注意的是，脆這里的拆遷孤補(bǔ)償費(fèi)不能煎認(rèn)為只是拆欠遷戶790做0平方米，猴而是整個(gè)樓糟盤的，需要番在總可售面搜積2900公0平方米中獻(xiàn)分?jǐn)?。析視同銷售收孕入＝790墨0×0.7李＝5530漂（萬(wàn)元）。性3.單位可健售面積計(jì)稅芽成本＝（6師400＋5添530）÷肉29000桐＝4113念.7931瓶（元/平方差米）。需要徑注意的是，叮這里的29杏000平方刮米是作為總拉可售面積計(jì)揪算的，不能洲減去拆遷戶震的7900氣平方米，即溝不能以21贏100平方常米作為分母討，否則就會(huì)斬虛增成本。撒4.視同銷闖售成本＝4謎113.7雜931×7渾900＝3炒249.8緩965（萬(wàn)園元）；及視同銷售所艱得＝553憤0－324沙9.896笛5＝228居0.103鏟5（萬(wàn)元）液。腰會(huì)計(jì)縮處理如下。承以非貨幣性師形式支付的弓拆遷補(bǔ)償支凱出、安置及定動(dòng)遷支出、座回遷房建造項(xiàng)支出，適用漸《懷企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)罰則第7號(hào)—托—非貨幣資那產(chǎn)交換版》的規(guī)定，鋤回遷房的非浙貨幣性資產(chǎn)娃交換，預(yù)計(jì)居未來(lái)能帶來(lái)道更多現(xiàn)金流軟，一般情況遣下是具有商揚(yáng)業(yè)實(shí)質(zhì)，且依公允價(jià)值能皂夠可靠計(jì)量藍(lán)。蛙1.在開(kāi)發(fā)此產(chǎn)品完工時(shí)先，根據(jù)安置誦時(shí)的同期同固類價(jià)格，視智同銷售的會(huì)蝴計(jì)處理（單和位：萬(wàn)元，鑰下同）：顛借：開(kāi)發(fā)成動(dòng)本———拆見(jiàn)遷補(bǔ)償費(fèi)明刮帳5530軌貸：應(yīng)付賬測(cè)款———拆羽遷補(bǔ)償費(fèi)惕晚火5530斥借：應(yīng)付賬嚼款———拆蘇遷補(bǔ)償費(fèi)遲跡例5530老貸：主營(yíng)業(yè)裙務(wù)收入送逆僑驟5530謀2.房地產(chǎn)翠企業(yè)開(kāi)具銷哲售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)襪票5530順萬(wàn)元，業(yè)主與向房地產(chǎn)企刊業(yè)出具拆遷夫補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)狗5530萬(wàn)勝元，結(jié)轉(zhuǎn)成病本的會(huì)計(jì)處醉理：透借：主營(yíng)業(yè)唯務(wù)成本——檔土地征用費(fèi)背及拆遷補(bǔ)償艙費(fèi)崗3249.朽8965耽貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)涌品摸孕沙特3249.筒8965標(biāo)稅務(wù)巖處理如下。免1.企業(yè)所越得稅的處理仿。穗《傾企業(yè)所得稅趴法實(shí)施條例永》第六十六飲條第三款規(guī)規(guī)定，通過(guò)捐筑贈(zèng)、都投資借、非貨幣性膜資產(chǎn)交換、五債務(wù)重組等裳方式取得的寸無(wú)形資產(chǎn)，尖以該資產(chǎn)的會(huì)公允價(jià)值和新支付的相關(guān)芹稅費(fèi)為計(jì)稅走基礎(chǔ)。《際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)濫經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企茅業(yè)所得稅處晝理辦法堂》（國(guó)稅發(fā)挑〔2009庸〕31號(hào)）浸第七條規(guī)定閥，企業(yè)將開(kāi)袍發(fā)產(chǎn)品用于饒捐贈(zèng)、贊助尤、職工福利截、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)傍外投資、分賞配給股東或閣投資人、抵點(diǎn)償債務(wù)、換漁取其他企事閃業(yè)單位和個(gè)誘人的非貨幣熱性資產(chǎn)等行遺為，應(yīng)視同冒銷售，于開(kāi)貝發(fā)產(chǎn)品所有陽(yáng)權(quán)或使用權(quán)控轉(zhuǎn)移，或于教實(shí)際取得利案益權(quán)利時(shí)確面認(rèn)收入（或響利潤(rùn)）的實(shí)叼現(xiàn)。確認(rèn)收求入（或利潤(rùn)迷）的方法和象順序?yàn)椋赫Q（一）按本得企業(yè)近期或修本年度最近堡月份同類開(kāi)胡發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)蹄銷售價(jià)格確資定?？荆ǘ┯芍鞑毓芏悇?wù)機(jī)關(guān)步參照當(dāng)?shù)赝ゎ愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品智市場(chǎng)公允價(jià)稻值確定。愚（三）按開(kāi)疫發(fā)產(chǎn)品的成拌本利潤(rùn)率確壺定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)戒品的成本利抽潤(rùn)率不得低巖于15%，倆具體比例由逝主管稅務(wù)機(jī)雀關(guān)確定。鐮因此，A公導(dǎo)司2009并年9月開(kāi)始惜與被拆遷戶危辦理交接手猛續(xù)時(shí)，就要凈確認(rèn)視同銷編售所得＝5籮530－3夢(mèng)249.8耕965＝2兄280.1懂035（萬(wàn)般元），繳納所企業(yè)所得稅壽＝2280擺.1035寨×25%＝怖570.0戴259（萬(wàn)敞元）。雅需要注意的慕是，這里不艇能按預(yù)計(jì)毛勵(lì)利率計(jì)算繳愚稅，而是要劈確認(rèn)視同銷慧售所得計(jì)算逼繳款。賓2.土地增什值稅的處理谷。灘國(guó)家稅務(wù)總反局《輛關(guān)于土地增渡值稅清算管輕理有關(guān)問(wèn)題肢的通知借》（國(guó)稅函撲〔2010拴〕220號(hào)長(zhǎng)）規(guī)定，房小地產(chǎn)企業(yè)用錫建造的本項(xiàng)抱目房地產(chǎn)安塵置回遷戶的普，安置用房水視同銷售處唇理，按國(guó)家艘稅務(wù)總局《烘關(guān)于房地產(chǎn)煙開(kāi)發(fā)企業(yè)土山地增值稅清央算管理有關(guān)滔問(wèn)題的通知狂》（國(guó)稅發(fā)阿〔2006姓〕187號(hào)窯）第三條第素（一）款規(guī)椅定確認(rèn)收入兄，同時(shí)將此溫確認(rèn)為房地容產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市的拆遷補(bǔ)償吉費(fèi)。問(wèn)與企業(yè)所得搞稅不同的是捏，在與被拆點(diǎn)遷戶辦理交篇接手續(xù)時(shí)，知不需要立即橫進(jìn)行土地增笛值稅清算，剖只需要預(yù)征暑。假定預(yù)征浸率為2%，坊則A公司2景009年9瘋月開(kāi)始與被技拆遷戶辦理杠交接手續(xù)時(shí)好，要預(yù)繳土槽地增值稅＝旨5530×栗2%＝11感0.6（萬(wàn)簡(jiǎn)元）。回遷爪房視同銷售餃所得最后是勒否作土地增超值稅清算，組要看樓盤的闖銷售情況。魚(yú)由于該項(xiàng)目粉已經(jīng)全部銷班售完畢，因池此土地增值猾稅必須清算捐。放該項(xiàng)目土地咸增值稅清算饞計(jì)算過(guò)程如奏下：香不含利息開(kāi)軍發(fā)成本＝5怠530＋6銅400－4益00＝11益530（萬(wàn)撕元）；溫扣除項(xiàng)目金覽額＝115漿30×13亭0%＋14找770×5犬.5%＝1觀5801.綁35（萬(wàn)元壤）；極增值額＝1通4770＋大5530－裁15801澆.35＝4喚498.6惹5（萬(wàn)元）受；銀增值率＝4琴498.6線5÷15常801.3宇5＝28.騾47%，適抗用稅率30鎖%，速算扣示除率為0；伙應(yīng)繳土地增車值稅＝44步98.65鋒×30%珠－0＝13校49.59禿5（萬(wàn)元）孩；墊已預(yù)征土地丟增值稅＝5蜻530×2饒%＝110由.6（萬(wàn)元跌）；頌應(yīng)補(bǔ)繳土地膀增值稅＝1護(hù)349.5悅95－11蛛0.6＝1夫238.9立95（萬(wàn)元灣）。顛3.營(yíng)業(yè)稅察的處理。薪（1）寇納稅煩義務(wù)發(fā)生時(shí)性間。價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)嗽企業(yè)在辦理器拆遷補(bǔ)償房乖產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)捆稅的納稅義渾務(wù)發(fā)生時(shí)間熱目前沒(méi)有明妥確規(guī)定，一籌般認(rèn)為拆遷征補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)摩稅納稅義務(wù)信發(fā)生時(shí)間應(yīng)近該為補(bǔ)償房摟產(chǎn)竣工并與攤被拆遷戶辦鋒理交接手續(xù)晝時(shí)。撇（2）計(jì)稅紡依據(jù)。稍國(guó)家稅務(wù)總叉局《涂關(guān)于外商投給資企業(yè)從事濤城市住宅小老區(qū)建設(shè)征收扭營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題謊的批復(fù)扮》（國(guó)稅函柄發(fā)〔199雖5〕549浴號(hào)）規(guī)定，涌對(duì)外商投資剪企業(yè)從事城芹市住宅小區(qū)鞭建設(shè)，應(yīng)當(dāng)秘按照《辦營(yíng)業(yè)稅暫行卸條例伐》的有關(guān)規(guī)肉定，就其取稱得的營(yíng)業(yè)額表計(jì)征營(yíng)業(yè)稅舞；對(duì)償還面棍積與拆遷建室筑面積相等援的部分，由塞當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)舟關(guān)按同類住遍宅房屋的成腫本價(jià)核定計(jì)詠征營(yíng)業(yè)稅。志這里的成本騰價(jià)如何確定燭？有的地方堵認(rèn)為，考慮怖到被拆遷房徒產(chǎn)原占有土饅地，開(kāi)發(fā)商錘不需對(duì)該土秀地支付成本浪，補(bǔ)償房產(chǎn)建的成本價(jià)不梢應(yīng)再計(jì)算土戴地成本；有謎的地方則認(rèn)急為應(yīng)包括土公地成本。筆房者的看法是臺(tái)回遷房的成腸本和正常銷書售的商品房仆一樣，應(yīng)分敏為土地成本悉和建筑成本干兩個(gè)方面，霉只不過(guò)這里涼土地成本是累以房換地?fù)Q格回來(lái)的，成狐本價(jià)應(yīng)該包率括土地成本市。漂A公司應(yīng)該瘦在2009粗年9月與被島拆遷戶辦理肯交接手續(xù)繳辟納營(yíng)業(yè)稅＝畏4113.外7931×錄7900×丹5%＝16黑24948診.2745龜（萬(wàn)元）。撤（3）開(kāi)具京銷售不動(dòng)產(chǎn)持發(fā)票問(wèn)題。渾A公司如果挺采用企業(yè)會(huì)押計(jì)準(zhǔn)則，非盤貨幣性資產(chǎn)掩交換要確認(rèn)該主營(yíng)業(yè)務(wù)收餓入5530騙萬(wàn)元，A公牛司應(yīng)按銷售槽價(jià)5530爆萬(wàn)元開(kāi)具銷打售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)鴉票；A公司塔如果采用企揪業(yè)會(huì)計(jì)制度科，非貨幣性渴資產(chǎn)交換沒(méi)虜有確認(rèn)主營(yíng)條業(yè)務(wù)收入，蒼則A公司應(yīng)叫該按成本價(jià)流3249.獅8965萬(wàn)咱元開(kāi)具銷售拼不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票昏，然后視同拉銷售所得＝剝5530－鍋3249.列8965＝滅2280.銹1035（病萬(wàn)元）。峰需要注意的怪是，無(wú)論怎融么開(kāi)發(fā)票，暈都不影響償房還面積與拆謊遷建筑面積哲相等的部分暖按成本價(jià)核聯(lián)定計(jì)征營(yíng)業(yè)桑稅。虧國(guó)家稅務(wù)總閘局明確土地趁增值稅清算必相關(guān)問(wèn)題(饅全文)魄2010年鮮05月27師日08:寺37:33托來(lái)源：愁血中新網(wǎng)憑編輯：歇熊紅祥撲【字號(hào)示燃大狗小奔】【猜留言拆】【芽打印粒】【帆關(guān)閉訊】教爽為了進(jìn)一步旨做好土地增僑值稅清算工包作，國(guó)家稅墊務(wù)總局日前酷下發(fā)《關(guān)于屢土地增值稅符清算有關(guān)問(wèn)誕題的通知》放，明確土地壽增值稅清算疼時(shí)收入確認(rèn)鹿、房地產(chǎn)開(kāi)冊(cè)發(fā)費(fèi)用扣除肥等有關(guān)問(wèn)題朽。聾全文如下：遇關(guān)于土地增啊值稅清算有握關(guān)問(wèn)題的通繼知短各省、自治藍(lán)區(qū)、直轄市因地方稅務(wù)局振，寧夏、西六藏、青海省鬼(自治區(qū))危國(guó)家稅務(wù)局景：布奪為了進(jìn)一步難做好土地增穩(wěn)值稅清算工苦作，根據(jù)《圣中華人民共逗和國(guó)土地增與值稅暫行條文例》及實(shí)施得細(xì)則的規(guī)定賀，現(xiàn)將土地平增值稅清算削工作中有關(guān)艙問(wèn)題通知如辮下：露一、關(guān)于土握地增值稅清射算時(shí)收入確同認(rèn)的問(wèn)題卵土地增值稅悔清算時(shí)，已仙全額開(kāi)具商械品房銷售發(fā)料票的，按照荒發(fā)票所載金街額確認(rèn)收入五；未開(kāi)具發(fā)贈(zèng)票或未全額災(zāi)開(kāi)具發(fā)票的蒜，以交易雙靜方簽訂的銷絡(luò)售合同所載吧的售房金額病及其他收益核確認(rèn)收入。李銷售合同所算載商品房面礎(chǔ)積與有關(guān)部斗門實(shí)際測(cè)量協(xié)面積不一致幸，在清算前乖已發(fā)生補(bǔ)、擋退房款的，屈應(yīng)在計(jì)算土州地增值稅時(shí)覆予以調(diào)整。載二、房地產(chǎn)應(yīng)開(kāi)發(fā)企業(yè)未罩支付的質(zhì)量五保證金，其賓扣除項(xiàng)目金盲額的確定問(wèn)睡題虜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)餡企業(yè)在工程舉竣工驗(yàn)收后舉，根據(jù)合同決約定，扣留情建筑安裝施烘工企業(yè)一定擺比例的工程療款，作為開(kāi)超發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)嶺量保證金，歸在計(jì)算土地蝦增值稅時(shí)，土建筑安裝施裁工企業(yè)就質(zhì)芝量保證金對(duì)再房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鬼企業(yè)開(kāi)具發(fā)縮票的，按發(fā)吐票所載金額禿予以扣除；神未開(kāi)具發(fā)票念的，扣留的陵質(zhì)保金不得傳計(jì)算扣除。作三、房地產(chǎn)文開(kāi)發(fā)費(fèi)用的嶄扣除問(wèn)題訪(一)財(cái)務(wù)浴費(fèi)用中的利在息支出，凡值能夠按轉(zhuǎn)讓脅房地產(chǎn)項(xiàng)目濁計(jì)算分?jǐn)偛⒉奶峁┙鹑跈C(jī)雜構(gòu)證明的，斧允許據(jù)實(shí)扣貍除，但最高勝不能超過(guò)按盡商業(yè)銀行同衣類同期貸款失利率計(jì)算的蜻金額。其他瘡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者費(fèi)用，在按拔照號(hào)“尊取得土地使見(jiàn)用權(quán)所支付紙的金額美”遙與用“去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)努成本具”濫金額之和的疑5%以內(nèi)計(jì)漲算扣除。潔(二)凡不佛能按轉(zhuǎn)讓房毯地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)井算分?jǐn)偫屩С龌虿荒軜翘峁┙鹑跈C(jī)袖構(gòu)證明的，傍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集費(fèi)用在按懂“縣取得土地使星用權(quán)所支付鞠的金額泳”救與襯“芳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)媽成本粥”授金額之和的仔10%以內(nèi)神計(jì)算扣除。托全部使用自象有資金，沒(méi)誦有利息支出藝的，按照以宿上方法扣除藍(lán)。母上述具體適鑒用的比例按彈省級(jí)人民政蝦府此前規(guī)定堵的比例執(zhí)行斯。憐(三)房地肥產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)瓦既向金融機(jī)壇構(gòu)借款，又搜有其他借款忽的，其房地很產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用完計(jì)算扣除時(shí)寺不能同時(shí)適眨用本條(一盲)、(二)望項(xiàng)所述兩種選辦法。弓(四)土地鮮增值稅清算強(qiáng)時(shí)，已經(jīng)計(jì)出入房地產(chǎn)開(kāi)放發(fā)成本的利送息支出，應(yīng)碰調(diào)整至財(cái)務(wù)學(xué)費(fèi)用中計(jì)算味扣除?；仕摹⒎康禺a(chǎn)涂企業(yè)逾期開(kāi)艇發(fā)繳納的土膏地閑置費(fèi)的求扣除問(wèn)題償房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)食企業(yè)逾期開(kāi)猛發(fā)繳納的土蠅地閑置費(fèi)不初得扣除。忽五、房地產(chǎn)希開(kāi)發(fā)企業(yè)取葉得土地使用拌權(quán)時(shí)支付的魂契稅的扣除版問(wèn)題消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鴉企業(yè)為取得盾土地使用權(quán)趴所支付的契興稅，應(yīng)視同五“拳按國(guó)家統(tǒng)一且規(guī)定交納的舌有關(guān)費(fèi)用靜”略，計(jì)入例“存取得土地使病用權(quán)所支付偷的金額兼”緒中扣除。盟六、關(guān)于拆附遷安置土地湊增值稅計(jì)算犯問(wèn)題翠(一)房地腦產(chǎn)企業(yè)用建蓋造的本項(xiàng)目喝房地產(chǎn)安置壺回遷戶的，緣安置用房視宰同銷售處理頃，按《國(guó)家石稅務(wù)總局關(guān)姑于房地產(chǎn)開(kāi)換發(fā)企業(yè)土地義增值稅清算速管理有關(guān)問(wèn)樸題的通知》疫(國(guó)稅發(fā)[闖2006]拒187號(hào))逗第三條第(亂一)款規(guī)定戶確認(rèn)收入，宣同時(shí)將此確所認(rèn)為房地產(chǎn)局開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的頁(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)曉。房地產(chǎn)開(kāi)林發(fā)企業(yè)支付友給回遷戶的耗補(bǔ)差價(jià)款，尸計(jì)入拆遷補(bǔ)青償費(fèi)；回遷懸戶支付給房什地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企臨業(yè)的補(bǔ)差價(jià)違款，應(yīng)抵減暫本項(xiàng)目拆遷皆補(bǔ)償費(fèi)。臭(二)開(kāi)發(fā)賓企業(yè)采取異聰?shù)匕仓?，異臨地安置的房告屋屬于自行榴開(kāi)發(fā)建造的抗，房屋價(jià)值厭按國(guó)稅發(fā)[賤2006]徹187號(hào)第敬三條第(一鄉(xiāng))款的規(guī)定紗計(jì)算，計(jì)入偵本項(xiàng)目的拆碼遷補(bǔ)償費(fèi)；鹽異地安置的躬房屋屬于購(gòu)爐入的，以實(shí)翠際支付的購(gòu)您房支出計(jì)入沫拆遷補(bǔ)償費(fèi)印。次(三)貨幣濱安置拆遷的誰(shuí)，房地產(chǎn)開(kāi)呈發(fā)企業(yè)憑合況法有效憑據(jù)耍計(jì)入拆遷補(bǔ)藥償費(fèi)。懇七、關(guān)于轉(zhuǎn)廟讓舊房準(zhǔn)予蛛扣除項(xiàng)目的隆加計(jì)問(wèn)題鎖《財(cái)政部紹國(guó)家稅務(wù)總胸局關(guān)于土地撇增值稅若干懼問(wèn)題的通知泊》(財(cái)稅[路2006]蠢21號(hào))第碧二條第一款擠規(guī)定肝“掠納稅人轉(zhuǎn)讓咽舊房及建筑片物，凡不能痛取得評(píng)估價(jià)必格，但能提般供購(gòu)房發(fā)票狹的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟瓒悇?wù)部門確偽認(rèn)，《條例談》第六條第影(一)、(仰三)項(xiàng)規(guī)定讀的扣除項(xiàng)目我的金額，可橫按發(fā)票所載冒金額并從購(gòu)序買年度起至推轉(zhuǎn)讓年度止肝每年加計(jì)5神%計(jì)算容”胸。計(jì)算扣除剃項(xiàng)目時(shí)想“智每年?duì)T”架按購(gòu)房發(fā)票啦所載日期起址至售房發(fā)票惠開(kāi)具之日止蔬，每滿12給個(gè)月計(jì)一年毯；超過(guò)一年料，未滿12洋個(gè)月但超過(guò)涉6個(gè)月的，指可以視同為封一年。繁八、土地增場(chǎng)值稅清算后針應(yīng)補(bǔ)繳的土印地增值稅加陡收滯納金問(wèn)供題黨納稅人按規(guī)臭定預(yù)繳土地冷增值稅后，賄清算補(bǔ)繳的料土地增值稅懶，在主管稅辛務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定常的期限內(nèi)補(bǔ)薪繳的，不加休收滯納金。番國(guó)家稅務(wù)總懶局：安置回室遷戶用房視敲同銷售處理異節(jié)2010年談05月27吉日08:儉51:53秀來(lái)源：親秩法制日?qǐng)?bào)譯編輯：嶼熊紅祥獵【字號(hào)貝奮大好小正】【淺留言教】【岸打印包】【備關(guān)閉慧】勿告國(guó)家稅務(wù)總您局明確房地際產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用蜓扣除問(wèn)題沒(méi)安置回遷戶爐用房視同銷敬售處理業(yè)土地增值稅乞清算時(shí)收入壁如何確認(rèn)，棟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遭費(fèi)用如何扣撐除，以及對(duì)熔拆遷安置土追地增值稅如群何計(jì)算等涉窯及土地增值阿稅清算工作款中的問(wèn)題，朱國(guó)家稅務(wù)總睜局有了詳細(xì)鉗的解讀。這拆是記者今天藏（26日）茫從國(guó)家稅務(wù)失總局了解到辯的。土地增姥值稅清算收稍入確認(rèn)隙國(guó)家稅務(wù)總辭局明確，土雨地增值稅清背算時(shí)，已全言額開(kāi)具商品后房銷售發(fā)票榨的，按照發(fā)焦票所載金額鹿確認(rèn)收入；半未開(kāi)具發(fā)票集或未全額開(kāi)口具發(fā)票的，籃以交易雙方向簽訂的銷售狀合同所載的增售房金額及釣其他收益確兼認(rèn)收入。銷私售合同所載回商品房面積熟與有關(guān)部門巴實(shí)際測(cè)量面尾積不一致，頭在清算前已覺(jué)發(fā)生補(bǔ)、退免房款的，應(yīng)寇在計(jì)算土地驢增值稅時(shí)予詳以調(diào)整。房駛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)賽用的扣除拒對(duì)于房地產(chǎn)襯開(kāi)發(fā)費(fèi)用的綿扣除，國(guó)家厲稅務(wù)總局規(guī)瓣定，財(cái)務(wù)費(fèi)核用中的利息府支出，凡能啊夠按轉(zhuǎn)讓房副地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)惰算分?jǐn)偛⑻崃婀┙鹑跈C(jī)構(gòu)士證明的，允小許據(jù)實(shí)扣除牢，但最高不資能超過(guò)按商灌業(yè)銀行同類鹽同期貸款利塘率計(jì)算的金烘額。其他房恩地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)枕用，在按照啦“鼓取得土地使鴨用權(quán)所支付正的金額勻”極與邁“誰(shuí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)說(shuō)成本秘”麻金額之和的噸5%以內(nèi)計(jì)旋算扣除。湊凡不能按轉(zhuǎn)怒讓房地產(chǎn)項(xiàng)吳目計(jì)算分?jǐn)値⒅С龌驖M不能提供金建融機(jī)構(gòu)證明庭的，房地產(chǎn)環(huán)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在蟻按尤“聽(tīng)取得土地使折用權(quán)所支付察的金額算”遮與列“這房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)街成本切”美金額之和的群10%以內(nèi)芬計(jì)算扣除。幫全部使用自愉有資金，沒(méi)蹲有利息支出計(jì)的，按照以烘上方法扣除混。上述具體末適用的比例瑞按省級(jí)人民葬政府此前規(guī)盼定的比例執(zhí)呆行。待土地增值稅償清算時(shí)，已寇經(jīng)計(jì)入房地脾產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本鞏的利息支出戚，應(yīng)調(diào)整至出財(cái)務(wù)費(fèi)用中秋計(jì)算扣除。答此外，房地彼產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)播在工程竣工輸驗(yàn)收后，根灶據(jù)合同約定飼，扣留建筑貢安裝施工企額業(yè)一定比例禿的工程款，文作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)宵目的質(zhì)量保倆證金，在計(jì)悄算土地增值多稅時(shí)，建筑視安裝施工企多業(yè)就質(zhì)量保逝證金對(duì)房地扒產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)號(hào)開(kāi)具發(fā)票的揚(yáng)，按發(fā)票所調(diào)載金額予以速扣除；未開(kāi)斤具發(fā)票的，勸扣留的質(zhì)保申金不得計(jì)算咐扣除。緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)店企業(yè)逾期開(kāi)債發(fā)繳納的土垂地閑置費(fèi)不洲得扣除。牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)笑企業(yè)為取得滋土地使用權(quán)伶所支付的契詢稅，應(yīng)視同懲“嘩按國(guó)家統(tǒng)一獲規(guī)定交納的容有關(guān)費(fèi)用寨”問(wèn)，計(jì)入宅“姓取得土地使闖用權(quán)所支付濤的金額導(dǎo)”粘中扣除。拆航遷安置土地曲增值稅計(jì)算執(zhí)就拆遷安置羅土地增值稅牙的計(jì)算方式抱，國(guó)家稅務(wù)恭總局明確，寄房地產(chǎn)企業(yè)輔用建造的本娃項(xiàng)目房地產(chǎn)黎安置回遷戶芒的，安置用肥房視同銷售眼處理，按《湊國(guó)家稅務(wù)總凍局關(guān)于房地廚產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)撲土地增值稅般清算管理有虹關(guān)問(wèn)題的通隔知》第三條磚第(一)款幫規(guī)定確認(rèn)收掌入，同時(shí)將尤此確認(rèn)為房衡地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)陶目的拆遷補(bǔ)殃償費(fèi)。房地隱產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)厭支付給回遷揉戶的補(bǔ)差價(jià)扇款，計(jì)入拆圣遷補(bǔ)償費(fèi)；擾回遷戶支付滅給房地產(chǎn)開(kāi)尼發(fā)企業(yè)的補(bǔ)追差價(jià)款，應(yīng)棵抵減本項(xiàng)目盞拆遷補(bǔ)償費(fèi)術(shù)。劫開(kāi)發(fā)企業(yè)采嚼取異地安置俘，異地安置擠的房屋屬于驕自行開(kāi)發(fā)建揭造的，房屋侄價(jià)值按國(guó)稅饞發(fā)[200爹6]187雅號(hào)第三條第須(一)款的纏規(guī)定計(jì)算，異計(jì)入本項(xiàng)目充的拆遷補(bǔ)償風(fēng)費(fèi)；異地安宗置的房屋屬琴于購(gòu)入的，扒以實(shí)際支付封的購(gòu)房支出寺計(jì)入拆遷補(bǔ)胸償費(fèi)。小貨幣安置拆駛遷的，房地坑產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)野憑合法有效糟憑據(jù)計(jì)入拆猾遷補(bǔ)償費(fèi)。佳轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)彼予扣除項(xiàng)目伶《財(cái)政部國(guó)緩家稅務(wù)總局桃關(guān)于土地增歲值稅若干問(wèn)呢題的通知》屯第二條第一刃款規(guī)定蹤“擴(kuò)納稅人轉(zhuǎn)讓結(jié)舊房及建筑結(jié)物，凡不能純?nèi)〉迷u(píng)估價(jià)多格，但能提俱供購(gòu)房發(fā)票迅的，經(jīng)當(dāng)?shù)匾悇?wù)部門確且認(rèn)，《條例秘》第六條第懼(一)、(聽(tīng)三)項(xiàng)規(guī)定煌的扣除項(xiàng)目釣的金額，可灑按發(fā)票所載嗓金額并從購(gòu)刃買年度起至繳轉(zhuǎn)讓年度止坡每年加計(jì)5象%計(jì)算茄”松。計(jì)算扣除稠項(xiàng)目時(shí)喊“濟(jì)每年印”竟按購(gòu)房發(fā)票酒所載日期起想至售房發(fā)票泥開(kāi)具之日止沿，每滿12雨個(gè)月計(jì)一年銹；超過(guò)一年懇，未滿12被個(gè)月但超過(guò)撐6個(gè)月的，輪可以視同為躲一年。削此外，納稅輸人按規(guī)定預(yù)專繳土地增值漢稅后，清算秋補(bǔ)繳的土地例增值稅，在涉主管稅務(wù)機(jī)譜關(guān)規(guī)定的期逝限內(nèi)補(bǔ)繳的屢，不加收滯臣納金。（御國(guó)稅總局通舒知規(guī)范土地逗增值稅清算賽問(wèn)題蕩土地增值稅瀉清算時(shí)收入幼如何確認(rèn)，扒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仰費(fèi)用如何扣鴿除，以及對(duì)累拆遷安置土殿地增值稅如午何計(jì)算等涉蝶及土地增值務(wù)稅清算工作揚(yáng)中的問(wèn)題，筐國(guó)家稅務(wù)總埋局有了詳細(xì)品的解讀。這脆是記者今天冤（26日）括從國(guó)家稅務(wù)鳥(niǎo)總局了解到股的。土地增干值稅清算收老入確認(rèn)親國(guó)家稅務(wù)總董局明確，土錘地增值稅清啦算時(shí)，已全撲額開(kāi)具商品艷房銷售發(fā)票樹(shù)的，按照發(fā)浮票所載金額革確認(rèn)收入；勸未開(kāi)具發(fā)票紅或未全額開(kāi)孫具發(fā)票的，碧以交易雙方斯簽訂的銷售路合同所載的徒售房金額及良其他收益確誕認(rèn)收入。銷獨(dú)售合同所載友商品房面積赤與有關(guān)部門巖實(shí)際測(cè)量面計(jì)積不一致，歪在清算前已六發(fā)生補(bǔ)、退最房款的，應(yīng)眾在計(jì)算土地占增值稅時(shí)予目以調(diào)整。房敬地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)鬧用的扣除遍對(duì)于房地產(chǎn)庫(kù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的晉扣除，國(guó)家頃稅務(wù)總局規(guī)脫定，財(cái)務(wù)費(fèi)賊用中的利息倚支出，凡能陜夠按轉(zhuǎn)讓房其地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)枕算分?jǐn)偛⑻釂T供金融機(jī)構(gòu)找證明的，允運(yùn)許據(jù)實(shí)扣除災(zāi)，但最高不汽能超過(guò)按商主業(yè)銀行同類寶同期貸款利骨率計(jì)算的金首額。其他房魄地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)辭用，在按照琴“敢取得土地使尼用權(quán)所支付姑的金額灣”儉與制“馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特成本暈”剝金額之和的沸5%以內(nèi)計(jì)匙算扣除。種凡不能按轉(zhuǎn)芬讓房地產(chǎn)項(xiàng)選目計(jì)算分?jǐn)偣祭⒅С龌蛲瓴荒芴峁┙饡x融機(jī)構(gòu)證明午的，房地產(chǎn)測(cè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在援按接“妨取得土地使斥用權(quán)所支付揭的金額龍”飲與獅“啊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教成本奧”窩金額之和的倡10%以內(nèi)餃計(jì)算扣除。界全部使用自潔有資金，沒(méi)目有利息支出讓的，按照以新上方法扣除悼。上述具體較適用的比例這按省級(jí)人民你政府此前規(guī)肅定的比例執(zhí)階行。惹土地增值稅保清算時(shí)，已湊經(jīng)計(jì)入房地誰(shuí)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本探的利息支出純，應(yīng)調(diào)整至稈財(cái)務(wù)費(fèi)用中蠅計(jì)算扣除。普此外，房地統(tǒng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)黃在工程竣工潛驗(yàn)收后，根斧據(jù)合同約定繩，扣留建筑川安裝施工企炎業(yè)一定比例勇的工程款，詢作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)肅目的質(zhì)量保王證金，在計(jì)稱算土地增值確稅時(shí)，建筑喂安裝施工企認(rèn)業(yè)就質(zhì)量保同證金對(duì)房地捕產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兄開(kāi)具發(fā)票的浮，按發(fā)票所畜載金額予以切扣除；未開(kāi)傳具發(fā)票的，拾扣留的質(zhì)保夸金不得計(jì)算女扣除。聚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)肯企業(yè)逾期開(kāi)聲發(fā)繳納的土炒地閑置費(fèi)不斑得扣除。傻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)斬企業(yè)為取得納土地使用權(quán)黃所支付的契猛稅，應(yīng)視同無(wú)“稼按國(guó)家統(tǒng)一拉規(guī)定交納的讀有關(guān)費(fèi)用察”癥，計(jì)入蘆“佛取得土地使謊用權(quán)所支付易的金額扶”籠中扣除。拆忘遷安置土地繞增值稅計(jì)算晴就拆遷安置杜土地增值稅帽的計(jì)算方式史，國(guó)家稅務(wù)槍總局明確，為房地產(chǎn)企業(yè)藥用建造的本劃項(xiàng)目房地產(chǎn)濕安置回遷戶被的，安置用巾房視同銷售心處理，按《冊(cè)國(guó)家稅務(wù)總?cè)ゾ株P(guān)于房地趁產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)披土地增值稅竹清算管理有誰(shuí)關(guān)問(wèn)題的通諸知》第三條炕第(一)款厲規(guī)定確認(rèn)收庭入，同時(shí)將修此確認(rèn)為房李地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)搶目的拆遷補(bǔ)獻(xiàn)償費(fèi)。房地別產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)錯(cuò)支付給回遷纖戶的補(bǔ)差價(jià)轎款，計(jì)入拆謎遷補(bǔ)償費(fèi)；合回遷戶支付準(zhǔn)給房地產(chǎn)開(kāi)尸發(fā)企業(yè)的補(bǔ)缸差價(jià)款，應(yīng)撥抵減本項(xiàng)目民拆遷補(bǔ)償費(fèi)坐。詳開(kāi)發(fā)企業(yè)采駱取異地安置棉，異地安置奶的房屋屬于拋?zhàn)孕虚_(kāi)發(fā)建掏造的，房屋障價(jià)值按國(guó)稅倚發(fā)[200壞6]187類號(hào)第三條第脫(一)款的讓規(guī)定計(jì)算，鑄計(jì)入本項(xiàng)目著的拆遷補(bǔ)償隆費(fèi)；異地安木置的房屋屬展于購(gòu)入的，蠢以實(shí)際支付宅的購(gòu)房支出哲計(jì)入拆遷補(bǔ)輔償費(fèi)。收貨幣安置拆孤遷的，房地末產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繩憑合法有效丘憑據(jù)計(jì)入拆傷遷補(bǔ)償費(fèi)。蓮轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)酷予扣除項(xiàng)目院《財(cái)政部國(guó)響家稅務(wù)總局脆關(guān)于土地增眉值稅若干問(wèn)扶題的通知》北第二條第一曠款規(guī)定鋼“伸納稅人轉(zhuǎn)讓社舊房及建筑融物，凡不能這取得評(píng)估價(jià)牲格，但能提范供購(gòu)房發(fā)票箭的，經(jīng)當(dāng)?shù)仄捕悇?wù)部門確嘉認(rèn)，《條例區(qū)》第六條第爆(一)、(棵三)項(xiàng)規(guī)定侄的扣除項(xiàng)目懇的金額，可飛按發(fā)票所載薄金額并從購(gòu)母買年度起至季轉(zhuǎn)讓年度止屋每年加計(jì)5閥%計(jì)算健”畢。計(jì)算扣除這項(xiàng)目時(shí)槽“證每年所”億按購(gòu)房發(fā)票張所載日期起炭至售房發(fā)票諒開(kāi)具之日止映，每滿12糞個(gè)月計(jì)一年使；超過(guò)一年欲，未滿12返個(gè)月但超過(guò)駛6個(gè)月的，匠可以視同為差一年。自此外，納稅泄人按規(guī)定預(yù)闊繳土地增值路稅后，清算突補(bǔ)繳的土地畢增值稅，在鞋主管稅務(wù)機(jī)錘關(guān)規(guī)定的期胸限內(nèi)補(bǔ)繳的艦，不加收滯什納金。漲年來(lái)房地產(chǎn)夸市場(chǎng)經(jīng)過(guò)高諸速發(fā)展后，鋸2008年短房地產(chǎn)市場(chǎng)跨又進(jìn)入高峰朗期后的調(diào)整棟狀態(tài)，土地詢?cè)鲋刀悓?duì)于喜開(kāi)發(fā)商而言僵，無(wú)疑是增吊加了很多壓制力，因此有伐些開(kāi)發(fā)商就直有了要求國(guó)母家調(diào)整土地洲增值稅的需礦求，同時(shí)，盞也由于房地件產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展顯環(huán)境發(fā)生變畝化對(duì)稅務(wù)機(jī)存關(guān)加強(qiáng)土地鑼增值稅管理霜提出更高的磨要求。就目亡前而言，調(diào)腰整和完善土絹地增值稅政事策，要做到逝既維護(hù)稅收婚公平原則又拼促進(jìn)房地產(chǎn)滑市場(chǎng)的良性翅發(fā)展，就是虎一個(gè)不可回柴避的問(wèn)題。怕罵擺一、當(dāng)前土雜地增值稅政怠策存在的問(wèn)站題收（一）遠(yuǎn)土地增值稅滋的管理模式尸比較模糊。鳥(niǎo)鉗從目前絕的土地增值匹稅管理現(xiàn)狀議來(lái)看，涉及從到土地增值促稅預(yù)征管理并、土地增值把稅清算、土歸地增值稅核妖定征收、稽爛查管理等環(huán)萌節(jié)。但是，逝《中華人民磨共和國(guó)土地地增值稅暫行系條例》和《絲中華人民共倆和國(guó)土地增愿值稅暫行條從例實(shí)施細(xì)則弦》都沒(méi)有對(duì)懸土地增值稅懼預(yù)征和土地注增值稅清算邊作出詳細(xì)規(guī)話定，而是散友見(jiàn)于財(cái)政部呈、國(guó)家稅務(wù)私總局的稅收瀉規(guī)范性文件昆，具體辦法都則授權(quán)由各流省、自治區(qū)互、直轄市地元方稅務(wù)局根痛據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r撈制定；土地法增值稅核定亦征收所采取你的方式也只丟是由稅收規(guī)毫范性文件規(guī)秋定。因此，柜各級(jí)稅務(wù)機(jī)模關(guān)對(duì)土地增頓值稅管理模猶式的理解與媽把握也不盡蛙相同，土地滿增值稅政策鉆執(zhí)行起來(lái)也艷存在差異。瀉誼西（二）實(shí)膠務(wù)操作計(jì)算脅土地增值額緊存在難度。餃塊由于前續(xù)后政策的規(guī)構(gòu)定不盡一致蹤，造成了納埋稅人清算和站稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)指算土地增值燦稅的千差萬(wàn)絮別。《財(cái)政交部國(guó)家稅務(wù)鍬總局關(guān)于土負(fù)地增值稅一彩些具體問(wèn)題以規(guī)定的通知抬》（財(cái)稅字籠〔1995架〕48號(hào)）杯第十三條規(guī)夾定：對(duì)納稅小人既建普通脆標(biāo)準(zhǔn)住宅又部搞其他房地暫產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，莫應(yīng)分別核算找增值額。不激分別核算增耀值額或不能刃準(zhǔn)確核算增慢值額的，其罪建造的普通歡標(biāo)準(zhǔn)住宅不慘能適用條例剪第八條（一臣）項(xiàng)的免稅還規(guī)定?！敦?cái)夏政部國(guó)家稅雹務(wù)總局關(guān)于泛土地增值稅善若干問(wèn)題的冒通知》（財(cái)蜻稅〔200志6〕21號(hào)蔑）第一條規(guī)驟定：納稅人往既建造普通尼住宅，又建逗造其他商品繪房的，應(yīng)分姐別核算土地鉛增值額?！毒脟?guó)家稅務(wù)總濕局關(guān)于房地劃產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)述土地增值稅羞清算管理有磚關(guān)問(wèn)題的通齒知》（國(guó)稅壽發(fā)〔200里6〕187閘號(hào)）第一條發(fā)第二款規(guī)定釣：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勝中同時(shí)包含繩普通住宅和爺非普通住宅張的，應(yīng)分別判計(jì)算增值額紐。以上三個(gè)倦文件規(guī)定有屠兩方面的不抵同，一是區(qū)蠶分房地產(chǎn)的會(huì)方法和范圍畝不同，前兩奮者是將普通猶住宅和其他漢商品房相區(qū)畢別，其他商惑品房可以包棟括非普通住金宅、商鋪等民商用房，后念者是將普通拼住宅和非普唐通住宅相區(qū)例別，如果同文一房地產(chǎn)項(xiàng)藝目同時(shí)包括括普通住宅、蓬非普通住宅妻、商鋪等商論用房時(shí)，適鼓用政策規(guī)定壤的難題就出寇現(xiàn)了；用詞返不同，前兩段者是“核算習(xí)增值額”，再后者是“計(jì)偽算增值額”匪，“核算慰”可以理解劇為會(huì)計(jì)核算等，但是事實(shí)斗上會(huì)計(jì)上是浙不需要核算約土地增值稅論的增值額的嶺，也沒(méi)辦法四通過(guò)會(huì)計(jì)科者目核算出來(lái)副，“計(jì)算增凈值額”可以匆理解為無(wú)論府會(huì)計(jì)上如何碰核算，都要留分開(kāi)計(jì)算土土地增值稅增辜值額，那普尾通標(biāo)準(zhǔn)住宅殘如何適用條攝例第八條（棄一）項(xiàng)的免牢稅規(guī)定前后栽的政策規(guī)定質(zhì)就不一了。攻例覽（三）土地蛇增值稅核定咐征收的方法陜不盡完善。惰并《國(guó)家姥稅務(wù)總局關(guān)葬于房地產(chǎn)開(kāi)膨發(fā)企業(yè)土地子增值稅清算革管理有關(guān)問(wèn)該題的通知》陶（國(guó)稅發(fā)〔庭2006〕路187號(hào)）欲第七條第一豈款規(guī)定：稅暮務(wù)機(jī)關(guān)可以載參照與其開(kāi)古發(fā)規(guī)模和收乖入水平相近抗的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)贈(zèng)的土地增值搬稅稅負(fù)情況指，按不低于潮預(yù)征率的征頃收率核定征寺收土地增值液稅。在實(shí)際燒的稅收管理善工作中，預(yù)待征土地增值本稅=房地產(chǎn)蛾銷售或預(yù)售崖收入×預(yù)征連率，可以說(shuō)筐是從價(jià)預(yù)征眨，那么，核秤定征收土地遵增值稅=房行地產(chǎn)銷售或替預(yù)售收入×嘆核定征收率錢，從價(jià)核定勤征收。聲上文第妥四條第二款篩規(guī)定：房地顛產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不辦理土地增察值稅清算所府附送的前期錘工程費(fèi)、建沃筑安裝工程吩費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)交施費(fèi)、開(kāi)發(fā)聰間接費(fèi)用的創(chuàng)憑證或資料滿不符合清算甚要求或不實(shí)回的，地方稅售務(wù)機(jī)關(guān)可參室照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)示工程造價(jià)管躬理部門公布妨的建安造價(jià)羞定額資料，蜜結(jié)合房屋結(jié)蘋構(gòu)、用途、登區(qū)位等因素寇，核定上述們四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成縱本的單位面巷積金額標(biāo)準(zhǔn)昌，并據(jù)以計(jì)倒算扣除。閘計(jì)算公蠟式：木土地增雨值稅增值額房=房地產(chǎn)銷保售收入-支竄付土地使用汽權(quán)價(jià)款-土鏟地開(kāi)發(fā)成本草-配套設(shè)施鵝費(fèi)用-有關(guān)籠稅金-加計(jì)儲(chǔ)扣除費(fèi)用仆土地開(kāi)發(fā)成生本=土地征耕用及拆遷補(bǔ)統(tǒng)償費(fèi)+公共蠟配套設(shè)施費(fèi)房+［（前期聞工程費(fèi)+建斧筑安裝工程鐘費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)總施費(fèi)+開(kāi)發(fā)鋸間接費(fèi)用）頑（稅務(wù)機(jī)關(guān)掏核定金額）紛］筐通過(guò)以奉上計(jì)算公式消可看出，是隙稅務(wù)機(jī)關(guān)通蘿過(guò)核定部分虧扣除項(xiàng)目金扔額來(lái)計(jì)算土墳地增值稅增岡值額的，納廊稅人無(wú)權(quán)通咸過(guò)這種方法佳來(lái)計(jì)算土地盞增值稅增值時(shí)額，應(yīng)屬于蜘核定征收一陡種。不應(yīng)當(dāng)回歸為清算的興方法。壇從以上航兩種核定方競(jìng)法來(lái)看，應(yīng)寬當(dāng)作出相應(yīng)未的統(tǒng)一。淹乒（四）對(duì)土邁地增值稅管易理相關(guān)名詞接缺少解釋。俯蝶目前的頸土地增值稅賭政策，沒(méi)有硬系統(tǒng)地對(duì)與未土地增值稅號(hào)管理有關(guān)名遠(yuǎn)詞進(jìn)行法律住解釋，造成暈了各級(jí)稅務(wù)嚷機(jī)關(guān)在實(shí)際籮工作中的理拴解不一。比推如，“預(yù)征婆土地增值稅翁”，現(xiàn)行政妖策沒(méi)有對(duì)預(yù)且征的方法、盈預(yù)征率設(shè)計(jì)錯(cuò)、預(yù)征的計(jì)功稅依據(jù)、預(yù)寫征管理等作罰出相應(yīng)的闡站述或解釋；稈“土地增值是稅清算”，佩現(xiàn)行政策沒(méi)新有對(duì)清算的聞性質(zhì)、清算蔑的法律責(zé)任揮等作出闡述掘或解釋；“魄產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移”獄，現(xiàn)行政譽(yù)策沒(méi)有對(duì)涉森及土地增值岸稅管理相關(guān)越產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的薦成立條件作鞏出明確規(guī)定考，目前有兩翼種方法，一悟是簽訂產(chǎn)權(quán)高轉(zhuǎn)移合同確糞認(rèn)銷售收入荷實(shí)現(xiàn)，一是匆以辦理產(chǎn)權(quán)衛(wèi)證書正式確娃認(rèn)交易的成索立。悟以上問(wèn)罷題，都需要痛法律解釋作灶出統(tǒng)一規(guī)定陣或明確。閣蓋二、完善土寺地增值稅政捕策的若干建麗議忙（一）紅規(guī)范土地增奸值稅征管模需式。兩由于該就稅以土地增劍值額為計(jì)稅覺(jué)基礎(chǔ)，而房盛地產(chǎn)的增值尿額必須在房走地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以僻后才能確定掀，從理論上乳講，必須等自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓佛或銷售以后臟才能征稅。扭但是，往往維由于工程規(guī)漫模大、時(shí)間蛇跨度長(zhǎng)等原耕因，給計(jì)算冊(cè)土地增值稅假和征收土地灣增值稅造成掀了很大的困蝕難。在稅收終政策上統(tǒng)一勻和規(guī)范土地恩增值稅管理叮模式，不僅挽可以強(qiáng)化土獵地增值稅及在時(shí)征收入庫(kù)食，還可以營(yíng)汪造公平合理我稅收環(huán)境，沃提高效率。幕礎(chǔ)可以將度土地增值稅鏈征收方法明荷確為“按項(xiàng)濤計(jì)算，按期驅(qū)預(yù)繳，自行適清算，多退溝少補(bǔ)”。按事項(xiàng)計(jì)算，是做指土地增值困稅按照國(guó)家場(chǎng)有關(guān)部門審循批的房地產(chǎn)梯開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為詞清算單位，刮不以分期項(xiàng)梢目為清算單拜位，減少人故為因素來(lái)確壽定土地增值令稅清算單位誠(chéng)。按期預(yù)繳無(wú)，是指土地奮增值稅納稅應(yīng)人取得開(kāi)發(fā)橫項(xiàng)目預(yù)售或聞銷售收入按南照一定的預(yù)薪征率按月或鴿按季向主管錘稅務(wù)機(jī)關(guān)申貿(mào)報(bào)預(yù)繳土地敢增值稅，對(duì)斤未按預(yù)征規(guī)查定期限預(yù)繳更稅款的，從占限定的繳納每稅款期限屆根滿的次日起多，加收滯納片金，不再由董有關(guān)稅務(wù)機(jī)敲關(guān)選擇決定枯是否采取土廟地增值稅預(yù)鋸征的方式。牙自行清算，犯是指土地增羊值稅納稅人半在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目蘇完工結(jié)算后舟自己進(jìn)行或趁委托中介機(jī)仇構(gòu)進(jìn)行土地灘增值稅清算倉(cāng)，并在規(guī)定宿的期限內(nèi)向錦主管稅務(wù)機(jī)惰關(guān)報(bào)送清算麗報(bào)告。多退咬少補(bǔ)，是指洞土地增值稅擊納稅人將經(jīng)狂清算得到的旬應(yīng)納土地增旅值稅數(shù)額與千已預(yù)繳的土肆地增值稅數(shù)暑額相比較，罵向主管稅務(wù)盼機(jī)關(guān)多退少穩(wěn)補(bǔ)稅款，但浸是，經(jīng)稅務(wù)墳機(jī)關(guān)檢查確串認(rèn)后仍然多躁繳稅款的納耍稅人可申請(qǐng)欺退稅或抵繳劫以后年度稅臺(tái)款，如少繳汗稅款的，應(yīng)丈承擔(dān)相應(yīng)的穗法律責(zé)任。貝壤方（二）細(xì)化竹土地增值稅琴計(jì)算方法。意吧《中華笛人民共和國(guó)退土地增值稅閉暫行條例實(shí)時(shí)施細(xì)則》第店十一條規(guī)定懷：納稅人建斯造普通標(biāo)準(zhǔn)府住宅出售，蘇增值額未超臭過(guò)本細(xì)則第灌七條（一）折、（二）、蘭（三）、（傘五）、（六軌）項(xiàng)扣除項(xiàng)芽目金額之和墳20%的，蜻免征土地增銷值稅。因此喊，在實(shí)際工即作中，納稅皆人在土地增線值稅清算以習(xí)及稅務(wù)機(jī)關(guān)蟻在稅收檢查蛾時(shí)，大都將番普通住宅和寒其他類型的調(diào)房產(chǎn)分開(kāi)計(jì)炊算土地增值佛額。下面以小一實(shí)例來(lái)說(shuō)功明。慈例：某澇地稅機(jī)關(guān)2乘008年度豈對(duì)某房地產(chǎn)跪企業(yè)進(jìn)行稅貞務(wù)檢查，就火某項(xiàng)目的應(yīng)掌納土地增值替稅計(jì)算如下吳：學(xué)序號(hào)遲計(jì)算項(xiàng)目柔已售普通住攪宅項(xiàng)目最已售非普通逐住宅項(xiàng)目苗別墅、商鋪鑄項(xiàng)目母已售非普通相住宅芹別墅商鋪?lái)?xiàng)顆目辰合計(jì)垃1找2的3唱4社5射6=4+5雹7=3+6啟一堆收入總額法23861超4218.寧36姐16701陷8379.爭(zhēng)34剛9餃78132虛53.40接早26483丘1632.項(xiàng)74歪50344并5851.魯10奧二=(一)盞+…+(六項(xiàng))備準(zhǔn)予扣除項(xiàng)葵目金額倚23892違5596.光20持17112值9717.槍37鵝74845棕339.0壤4冰24597于5056.卷41上48490導(dǎo)0652.毫61誠(chéng)其中:(一肉)福取得土地成扣本唉17525敢618.8絲6嗎12772雁877.7插7設(shè)78284昏05.70衣憶20601蒜283.4男7宋38126蝕902.3風(fēng)3篇(二)壘開(kāi)發(fā)成本認(rèn)15398慨2257.雁34歌11022蘿8420.糠40封44952懼749野.80脆15518怖1170.摘20夫30916綱3427.亦53擠(三)蔑期間費(fèi)用覺(jué)85753脊93.81宰宇61500普64.91挎賭26390勿57.77玻妻87891震22.68津赴17364請(qǐng)516.4櫻9楊(四)挪財(cái)務(wù)費(fèi)用未11655蓮583.1凱7割83591始02.17榴叔35869鄉(xiāng)78.98源繩11946超081.1麗6渡23601演664.3弓2特(五)奪加計(jì)扣除錄34301浮575.2攝4遞24600稻259.6絲3像10556寨231.1俯0炊35156窯490.7徑3顛69458員065.9鑰7享(六)猛稅金金12885括167.7趟9跌90189楊92.48霸螞52819詢15.68剖沈14300誼908.1醉7幼27186眠075.9確6旋三=一-二箏增值額筑-3113硬77.84等鮮-4111淺338.0苦3室22967籃914.3指6倚18856曲576.3柿3遇18545辮198.4槐9知四=三/二弟增值率鷹狗芳0.31達(dá)0.08傾蒜五葵預(yù)繳數(shù)戚12638品78.64聾務(wù)12862酒29.22橡袍19005高31.19棋米31867型60.42陷宣44506閘39.06桂波攀1、如果按巾照普通住宅域和其他類型與的房產(chǎn)分開(kāi)階計(jì)算土地增倘值稅屑應(yīng)納土搜地增值稅=羅18856找576.3結(jié)3×30%址誕=5656盾972.9悼元廁補(bǔ)交土販地增值稅=麻56569裳72.9-徑44506衛(wèi)39.06禁見(jiàn)=1206麻333.8莊4元床2、如趴果按照整個(gè)揉項(xiàng)目來(lái)計(jì)算港土地增值稅朱，則按應(yīng)納土燙地增值稅=足18545柏198.4峽9×30%記賺=5563疏559.5國(guó)5元魚(yú)應(yīng)補(bǔ)交葛土地增值稅浸=5563蹲559.5峽5-445工0639.徒06棕=1102羅920.4先9元怎兩種計(jì)勉算方法導(dǎo)致禾的應(yīng)納稅額榴的差異壞霧=1206蝦333.8矛4-110唉2920.魂49姨乞=1034某13.35限元暢從上一副實(shí)例來(lái)看，駱按照普通住愧宅和其他類紅型的房產(chǎn)分碎開(kāi)計(jì)算土地譽(yù)增值稅，普滑通住宅的土暗地增值額為艇負(fù)數(shù)，稅收滋優(yōu)惠政策在原此案中事實(shí)毀上沒(méi)有實(shí)質(zhì)喪意義，應(yīng)繳朱納的土地增板值稅比不享犬受稅收優(yōu)惠湖政策還要多峽。針對(duì)這一抖情況，在實(shí)估際操作中，獅稅務(wù)機(jī)關(guān)多早采用分開(kāi)計(jì)搶算的方法，只而納稅人也窄有用放棄享叔受稅收優(yōu)惠丸的權(quán)利來(lái)計(jì)蛋算土地增值您稅的意愿。沖因此，《財(cái)卻政部國(guó)家稅乖務(wù)總局關(guān)于宮土地增值稅茄一些具體問(wèn)病題規(guī)定的通述知》（財(cái)稅澇字〔199值5〕48號(hào)絮）第十三條貨規(guī)定：對(duì)納慚稅人既建普習(xí)通標(biāo)準(zhǔn)住宅村又搞其他房百地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的社，應(yīng)分別核剃算增值額。善不分別核算樸增值額或不呢能準(zhǔn)確核算起增值額的，餡其建造的普李通標(biāo)準(zhǔn)住宅集不能適用條潮例第八條（萌一）項(xiàng)的免林稅規(guī)定，需溪要作相應(yīng)調(diào)卸整。如果納艇稅人對(duì)普通甜住房的銷售床收入、開(kāi)發(fā)桂成本、開(kāi)發(fā)廉費(fèi)用能夠核六算準(zhǔn)確，但額土地增值額傻為負(fù)數(shù)的，寶應(yīng)當(dāng)允許納會(huì)稅人將統(tǒng)一棄項(xiàng)目的普通副住宅和其他緊類型的房產(chǎn)絞合并計(jì)算應(yīng)悠納土地增值氣稅。卻如（三）完蟻善土地增值幼稅清算規(guī)定捉。咱1、土幻地增值稅清快算單位的確或定?！秶?guó)家積稅務(wù)總局關(guān)勞于房地產(chǎn)開(kāi)那發(fā)企業(yè)土地亂增值稅清算蹤管理有關(guān)問(wèn)皇題的通知》愿（國(guó)稅發(fā)〔岡2006〕串187號(hào)）齊第一條第一珠款規(guī)定：土怪地增值稅以器國(guó)家有關(guān)部孝門審批的房崇地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)吧目為單位進(jìn)零行清算，對(duì)及于分期開(kāi)發(fā)腿的項(xiàng)目，以話分期項(xiàng)目為輔單位清算。問(wèn)對(duì)同一項(xiàng)目黎分期開(kāi)發(fā)的姐，按分期項(xiàng)左目確定清算鍛單位，在實(shí)安際工作中難針以操作且缺歉乏合理性。族原因有：（霸1）如果房畝地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)萍生不利于開(kāi)盈發(fā)商的變化遼，開(kāi)發(fā)商往斑往會(huì)采取緩?fù)督?、分期開(kāi)謎發(fā)的形式降限低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)丑。由于在同輔一項(xiàng)目分期郊開(kāi)發(fā)是由開(kāi)辜發(fā)商自行決施定，因此分蟲(chóng)期項(xiàng)目的規(guī)尼模很難準(zhǔn)確嶼確定，若以魚(yú)此為清算單毫位容易產(chǎn)生六分歧且缺乏納法定依據(jù)；罵（2）分期臥開(kāi)發(fā)由于基避礎(chǔ)設(shè)施不能煎配套完成，鴿不利于購(gòu)買鷹人工作、居憐住、生活，勺前期開(kāi)發(fā)的受房?jī)r(jià)比后期絨的房?jī)r(jià)往往倡要低，造成終不同開(kāi)發(fā)期歷間的土地增輛值率不一致嶄；（3）開(kāi)姜發(fā)項(xiàng)目的基鞏礎(chǔ)設(shè)施中的缺道路設(shè)施、挺綠化設(shè)施、陳供水供電設(shè)冰施等大都集秒中在整個(gè)項(xiàng)杜目后期完成鄭，前期開(kāi)發(fā)致成本沒(méi)有包嫁括這部分費(fèi)霉用支出；（裕4）雖然同電一項(xiàng)目分期忍開(kāi)發(fā)，但是悼會(huì)計(jì)核算還愚是連續(xù)的，牧在清算時(shí)尤搭其是在后期輔清算時(shí)很難贏將開(kāi)發(fā)成本折進(jìn)行分期區(qū)堵分。停由于采壽取預(yù)征方式養(yǎng)預(yù)征了土地豪增值稅，從磁理論上講，快國(guó)家將納稅市人并未產(chǎn)生翻的土地增值控稅預(yù)征入庫(kù)星，已經(jīng)提前穗占有了納稅農(nóng)人的大量資柄金，應(yīng)當(dāng)以邪經(jīng)審批的房罷地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)詳目為清算單平位，待規(guī)定充的條件成熟抬時(shí)由納稅人奸自行清算。撿對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)挑品的立項(xiàng)規(guī)如劃，是從整漫個(gè)土地項(xiàng)目譜來(lái)考慮的，改開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的緩規(guī)劃種類，停如普通住宅孤、別墅、商笨業(yè)設(shè)施，是色作為一個(gè)整票體來(lái)規(guī)劃的做，產(chǎn)品類別蓮之間相互影滲響，而人為分地以分期清悉算土地增值吧稅，從而將陷開(kāi)發(fā)土地人驕為劃分若干晃區(qū)域，違背創(chuàng)了開(kāi)發(fā)建設(shè)肯的經(jīng)濟(jì)規(guī)律肉。若以分期蔥項(xiàng)目為清算無(wú)單位，既加鈴重了納稅人緊工作負(fù)擔(dān)，烈在實(shí)際工作賞中又難以操品作。跪2、土培地增值稅清竭算的性質(zhì)確體定。土地增皆值稅清算是財(cái)賦予從事房困地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的問(wèn)納稅人的補(bǔ)套充申報(bào)繳納緣土地增值稅虛的權(quán)利。納仿稅人在預(yù)繳見(jiàn)土地增值稅爹及清算條件塔成立后一定抄期限內(nèi)，根示據(jù)清算項(xiàng)目商的房地產(chǎn)開(kāi)陽(yáng)發(fā)實(shí)際經(jīng)營(yíng)找情況計(jì)算應(yīng)姻納土地增值認(rèn)稅并進(jìn)行申門報(bào)。如納稅有人未進(jìn)行清渴算或清算未境反映真實(shí)經(jīng)茫營(yíng)情況，主州管稅務(wù)機(jī)關(guān)圾可以根據(jù)實(shí)新際情況依據(jù)爽《中華人民錄共和國(guó)稅收逗征收管理法寇》六十二條帽，或六十三厚條，或六十遮四條追究納旁稅人法律責(zé)炭任。納稅人里自行清算或漫委托中介機(jī)鎖構(gòu)代理清算猛，僅是納稅都人履行了申痕報(bào)義務(wù)，即下使經(jīng)過(guò)清算你多退少補(bǔ)了峰土地增值稅艘，并不說(shuō)明團(tuán)納稅人此項(xiàng)鬼納稅義務(wù)徹識(shí)底完結(jié)，主義管稅務(wù)機(jī)關(guān)舍仍然可依法杠對(duì)納稅人進(jìn)驗(yàn)行稅務(wù)檢查因，對(duì)納稅人碑涉及該項(xiàng)納濱稅義務(wù)違法醋行為進(jìn)行補(bǔ)順稅或者是追州究行政或刑贏事責(zé)任。頂《國(guó)家刷稅務(wù)總局關(guān)經(jīng)于房地產(chǎn)開(kāi)全發(fā)企業(yè)土地靈增值稅清算杠管理有關(guān)問(wèn)獵題的通知》岸（國(guó)稅發(fā)〔班2006〕切187號(hào)）技規(guī)定了三種殊主管稅務(wù)機(jī)惑關(guān)可限期納庸稅人進(jìn)行土份地增值稅清灌算的情形分鹿別為：（1樓）已竣工驗(yàn)橫收的房地產(chǎn)委開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，遼已轉(zhuǎn)讓的房抄地產(chǎn)建筑面考積占整個(gè)項(xiàng)塘目可售建筑逮面積的比例風(fēng)在85%以瓦上，或該比農(nóng)例雖未超過(guò)良85%，但進(jìn)剩余的可售亭建筑面積已藥經(jīng)出租或自洪用的；（2破）取得銷售面（預(yù)售）許盜可證滿三年減仍未銷售完著畢的；（3地）納稅人申姨請(qǐng)注銷稅務(wù)林登記但未辦體理土地增值敏稅清算手續(xù)襯的。此種政齡策規(guī)定存在夸以下弊端：棄（1）限期崇清算未規(guī)定臥合理的時(shí)限優(yōu)，與“90記天內(nèi)辦理清背算手續(xù)”的醉清算時(shí)限不符一樣，有失莫法律公平；逼（2）第一伏種情形與“后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辟項(xiàng)目全部竣屈工、完成銷惠售后90天刊內(nèi)辦理清算候手續(xù)”的規(guī)棄定有沖突，巷因?yàn)榉康禺a(chǎn)申銷售時(shí)間大豬多數(shù)是比較撲長(zhǎng)的，如已墊轉(zhuǎn)讓的房地侵產(chǎn)建筑面積乓占整個(gè)項(xiàng)目屬可售建筑面茂積的比例在濱85%以上叨稅務(wù)機(jī)關(guān)即菜限期清算，干那么這一種冷清算條件則井無(wú)法成立，宵還有，當(dāng)比啞例達(dá)到85儲(chǔ)%以上限期利進(jìn)行清算，聚那么當(dāng)開(kāi)發(fā)拜項(xiàng)目全部竣毅工、完成銷洲售后又要進(jìn)但行清算，重悔復(fù)清算顯而璃易見(jiàn)，“取辰得銷售（預(yù)遙售）許可證桂滿三年仍未枯銷售完畢的標(biāo)”情形也存詳在這種情況蔬；（3）注袋銷稅務(wù)登記票管理稅務(wù)機(jī)腿關(guān)本身就具喇有結(jié)清應(yīng)納謎稅款的責(zé)任炮。出于以上致原因，建議左取消限期清曬算的相關(guān)規(guī)經(jīng)定，合理設(shè)鑰計(jì)或適當(dāng)調(diào)鏡高土地增值辰稅預(yù)征率，梅這樣，既保府證了稅款的斗及時(shí)入庫(kù)，鑰又避免重復(fù)罪操作。步3、規(guī)炭避土地增值振稅清算的方灌式。吊（1）融、以實(shí)際占美有的方式規(guī)釋避清算。《器國(guó)家稅務(wù)總犯局關(guān)于房地勞產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)挺土地增值稅款清算管理有周關(guān)問(wèn)題的通予知》（國(guó)稅膜發(fā)〔200梳6〕187難號(hào)）第三條東規(guī)定，“房吃地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企腎業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)丑品用于職工粘福利、獎(jiǎng)勵(lì)響、對(duì)外投資鉤、分配給股召東或投資人勝、抵償債務(wù)棍、換取其他雖單位和個(gè)人辭的非貨幣性枝資產(chǎn)等，發(fā)絲生所有權(quán)轉(zhuǎn)扎移時(shí)應(yīng)視同投銷售房地產(chǎn)屬”。但是，嘩如果不發(fā)生蛾所有權(quán)轉(zhuǎn)移性，就可不視侄同銷售房地糊產(chǎn)。因此，縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)禮企業(yè)完全可哥以通過(guò)不辦杯理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓姨手續(xù)，或是嘆以無(wú)租使用誦為代價(jià)，僅爆將房地產(chǎn)的婚實(shí)際占有使做用權(quán)用于職恥工福利、獎(jiǎng)餡勵(lì)、對(duì)外投旬資、分配給貿(mào)股東或投資冬人、抵償債央務(wù)、換取其熟他單位和個(gè)擠人的非貨幣潑性資產(chǎn)等，親這樣，就規(guī)漏避了上述“皆視同銷售”膀的規(guī)定。對(duì)絡(luò)此，應(yīng)當(dāng)按駐照實(shí)質(zhì)課稅棵原則，將權(quán)炮利發(fā)生轉(zhuǎn)移驢的部分視同念銷售，而不懲以整個(gè)房地瓶產(chǎn)所有權(quán)的條轉(zhuǎn)移為條件河。吵（2）家以融資租賃繭方式規(guī)避清塵算?！秶?guó)家眼稅務(wù)總局關(guān)貌于房地產(chǎn)開(kāi)滔發(fā)企業(yè)土地漿增值稅清算拼管理有關(guān)問(wèn)吧題的通知》泡（國(guó)稅發(fā)〔拾2006〕超187號(hào)）濱第三條還規(guī)姨定，“房地濁產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)芳將開(kāi)發(fā)的部遲分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)施為企業(yè)自用控或用于出租朝等商業(yè)用途抄時(shí)，如果產(chǎn)喚權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)綁移，不征收貓土地增值稅長(zhǎng)，在稅款清嘩算時(shí)不列收螺入，不扣除妄相應(yīng)的成本赴和費(fèi)用”。億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)揚(yáng)企業(yè)通過(guò)融井資租賃方式保轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)布而房地產(chǎn)產(chǎn)打權(quán)又未完全貍轉(zhuǎn)移，房地驢產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)徹就這部分房潮產(chǎn)按現(xiàn)行規(guī)犯定可以不進(jìn)尿行清算。對(duì)朱此，應(yīng)當(dāng)按本照實(shí)質(zhì)課稅鋼原則，對(duì)以完以融資租賃眨方式出租房佛產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將征收土地增科值稅。裝羨（四）統(tǒng)一揪土地增值稅評(píng)核定征收。福拆《國(guó)家彩稅務(wù)總局關(guān)電于房地產(chǎn)開(kāi)藥發(fā)企業(yè)土地燕增值稅清算數(shù)管理有關(guān)問(wèn)嚼題的通知》竭（國(guó)稅發(fā)〔鴨2006〕者187號(hào)）塑第七條只規(guī)庸定了“稅務(wù)來(lái)機(jī)關(guān)可以參似照與其開(kāi)發(fā)甘規(guī)模和收入五水平相近的為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的機(jī)土地增值稅究稅負(fù)情況，燃按不低于預(yù)掀征率的征收濃率核定征收擇土地增值稅資”這一種核米定征收方法億，我們認(rèn)為的過(guò)于單一。擦需要核定征圣收的管理情片形大致有以茂下三種：一井是銷售收入敢確定，而扣旋除項(xiàng)目全