物業(yè)工程部前期介入實施細則與流程VIP

物業(yè)工程部前期介入實施細則與流程物業(yè)項目的前期介入，物業(yè)工程部必需為后期業(yè)主利益考慮。為小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量每一個環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)平安狀況、人性化運用便利等把關(guān)。按有關(guān)規(guī)范嚴格巡查每一棟樓，每一項設(shè)施設(shè)備。重點考慮削減今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問題和沖突，便于維護與管理，降低成本管理費用。從物業(yè)管理各項細微環(huán)節(jié)動身，熟識幾大系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，發(fā)覺各種缺陷、平安隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工程等，發(fā)覺問題剛好向開發(fā)商反映，建議施工方馬上整改。對項目規(guī)劃設(shè)計圖紙進行批閱，機電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改進方案。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過規(guī)范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預期效果。一、工程部前期介入目的；1、完善物業(yè)的運用功能。2、改進、改善物業(yè)的具體設(shè)計。3、能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。4、為竣工驗收和接管驗收打下基礎(chǔ)。5、便于日后對物業(yè)的管理。6、在項目建設(shè)中存在的一些工程質(zhì)量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯、景觀等，致使工程存在很多通病和瑕疵。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱藏的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。后者更為危急，一旦有了這些隱患，必定為后期的物業(yè)管理蒙上一層揮之不去的陰影。7、全面熟識小區(qū)總體規(guī)劃，施工全過程，對結(jié)構(gòu)以及管線走向，設(shè)備安裝做到心中有數(shù)。并對工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設(shè)施修理養(yǎng)護工作，削減物業(yè)設(shè)施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應的證據(jù)在將來隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責任特別有利。也確保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順當移交拿出依據(jù)。二、前期介入圖紙審核、巡查重點；1、物管用房方面；要求配置物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。其它用房的預留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、消遣活動室、保安崗亭、垃圾收集站、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。2、電氣方面；留意各設(shè)備房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題。對各個電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進行熟識、統(tǒng)計，對各供電線路的走向、線徑、具體預埋點進行了解。比照明線路設(shè)計是否超負荷，路燈盡量采納馬路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、堅固、防日曬雨淋、不怕臺風、削減跳閘、密、亮度適中，保障牢靠供電等，（便利日常修理、削減開支、節(jié)約能源）。單元樓道燈最好采納光控紅外線開關(guān)（以便利業(yè)主運用，削減公共照明奢侈電量）。更便利后期的修理、保養(yǎng)和管理。3、消防方面；對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進行了解。對電路系統(tǒng)中的風機、風閥的分布、工作原理進行駕馭。駕馭消防主機、各種聯(lián)動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。4、給排水方面；了解供水的系統(tǒng)狀況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。住戶的供水方式，水壓是否達標，各個閥門的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關(guān)閉閥門，不至于關(guān)總閥影響其它業(yè)主用水，如產(chǎn)生漏水有地漏排放不至于產(chǎn)生大的損失。商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表，以避開產(chǎn)生計費錯誤。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，坡度要相宜，沒有壓扁堵塞現(xiàn)象。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時竹片長度或機械疏通機可達長度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采納套管，以便利管體爆裂時更換。5、監(jiān)控方面；智能防盜設(shè)備要完善，小區(qū)的外圍盡量考慮封閉式管理的須要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，周邊防翻越。各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置足夠合理，對住戶與商場的門進行限制，能有效的隔離商場人員進入住戶空間，對出入口的設(shè)置合理，停車場的智能化無平安隱患，管道井是無平安隱患等。、各單元門、停車位、外圍、巡察死角，平臺等應加裝監(jiān)控鏡頭確保平安。6、清潔方面；可以關(guān)注各垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否便利，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否便利。天臺是否設(shè)置照明及水龍頭，垃圾收集點，洗拖把水龍頭、以便利清潔用。地漏與清潔有關(guān)的問題是否設(shè)計到位。7、綠化、泳池方面；對綠化設(shè)計的品種相宜以后的物業(yè)管理，相宜以后長期保持相應的花期，各種自動澆水系統(tǒng)完善，花池的排水恰當。泳池的設(shè)備設(shè)計合理，補水、溢水、排水完善。綠化帶植物的品種，不要設(shè)計得太珍貴、太繁多，除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。8、空調(diào)機方面；預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。在預留分體空調(diào)機位的同時，考慮新產(chǎn)品如，如空氣源、太陽能熱水器等。商鋪前后也預留空調(diào)位及排水位，凡有空調(diào)機滴水管的沿墻四周應做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避開了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。全部空調(diào)穿墻孔洞預留，管口外斜下防水措施。9、集中抄表方面；水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的須要，盡量集中放在首層、有平安防護的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風機設(shè)備等），安裝獨立電表計費，用于以后一、二級合理分攤計算給業(yè)主，減小猜疑。樓道內(nèi)電表箱柜等應采納專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。10、信報箱方面；設(shè)置亦要考慮郵政投遞須要放在首層惹眼位置，信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，便利業(yè)主收取。11、小區(qū)車位方面；配置要考慮到戶均車輛及臨時車位停放盡量足夠。有清晰的路途指示標識，地下室有平安的限高龍門架，出入有先進的自動刷卡系統(tǒng)，規(guī)范停車的管理規(guī)定等。12、公共設(shè)施方面；小區(qū)內(nèi)有平安隱患的水池（含游泳池）、小橋、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、凹凸杠桿等消遣設(shè)施和器械，危急場所、設(shè)備房門等要有平安防護設(shè)施、警示牌等。電梯轎箱內(nèi)、綠化草地有溫馨提示宣揚畫等。13、公共屋面方面；建筑物的可上人平臺，可以設(shè)計成花壇、綠化帶。多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足，還要有專用修理通道等。屋面不要出現(xiàn)死角即不行上人的平臺等（以削減衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。14、弱電方面；現(xiàn)代家庭的可視對講、門鈴、電話、寬帶、電視、音響、監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)等，全部布線設(shè)計應考慮周全，各房間都應配置預留電話插座、寬帶插口、電視插座等。15、公共樓道方面；通道墻面應考慮鋪設(shè)肯定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），有利于清潔美觀等。16、垃圾方面；垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)后門出口旁邊處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安靜，不影響環(huán)境。17、首層公共設(shè)施方面；1；建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮裝紗窗（以削減高空拋物現(xiàn)象），更有防盜措施。2；全部單元進戶門應設(shè)計遮雨棚（防雨水和淋花水漏進梯廳及電梯井等），更防業(yè)主摔倒產(chǎn)生危急。3；商鋪預留排煙道、電視、電話、寬帶接口等到，便利業(yè)主運用。18、其它方面；1；重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。特殊供水管路建議走明管，如漏水不易發(fā)覺而產(chǎn)生水費，有利剛好發(fā)覺漏點，更削減修理費用。2；小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線，考慮將來發(fā)展用，不至于產(chǎn)生開挖、明敷等影響美觀。3；陽臺設(shè)計全、或半封閉，業(yè)主后期大多會自行封閉不統(tǒng)一，不規(guī)范。陽臺很多會放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便。二、工程部具體巡查內(nèi)容；1、主體；房屋結(jié)構(gòu)無裂縫、沉降符合有關(guān)規(guī)范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水。可參見《建筑工程施工及驗收規(guī)范》（JGJ73-91)，各種避雷裝置的全部連接點必需堅固牢靠，接地電阻值必需答合GBJ232的要求。2、屋面；各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設(shè)置屋面檢修通道。排水，出水口、檐溝、落水管應安裝堅固、接口平密、不滲漏。防水卷材接口密實、不脫落，排氣管暢通。3、地墻、面；找平層與基層、墻體必需粘結(jié)堅固，不空鼓。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接縫勻稱順直，陰陽角線腳順直、無缺棱掉角。4、衛(wèi)生間；陽臺、衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標高應符合要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管便利修理。防水層應作24小時閉水試驗?？靠蛷d、臥房墻面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡產(chǎn)生漏水。5、門窗；鋁合金門窗應安裝平正堅固，無翹曲變形、搖擺，零配件裝配齊全，位置精確，縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。進戶門防盜門垂直，門框內(nèi)應灌滿水泥沙漿，門鎖應安裝堅固，門、窗、鎖開啟敏捷自如，無晃動和裂縫，玻璃安裝堅固，膠封密實平直，不應有空鼓、裂縫和起泡滲水，無明顯刮花痕跡，無損傷、油漆勻稱完整。6、景觀；木裝飾工程應表面光滑，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必需釘牢、無爆裂木材料。水景山石安裝堅固，排水暢通。園林、噴泉、瀑布、人工湖，要設(shè)置給排水功能，花基、花槽要有排水，園林要有合理的給水點和電源備用點，分區(qū)、按棟或片的獨立限制、獨立電表計量。游樂設(shè)施、安裝堅固、面漆完好勻稱、無脫皮、無銹跡、無裂紋、無折損，配置運用平安警示指示牌。7、電氣；電氣線路安裝應平整、堅固、順直，過墻應有導管。導線連接必需緊密，必需采納管子配線，連接點必需緊密、牢靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有牢靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ／KV。漏電開關(guān)、照明開關(guān)開啟敏捷。應符合“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求，路燈、景觀燈安裝堅固，完好無損，工作正常、燈柱、配電箱安裝堅固垂直，油漆完好，路燈、小區(qū)各種燈光按區(qū)、按棟或片、按盞進行限制，園林藝術(shù)燈光，要安裝堅固、合理分控、標識清晰，盡量少安裝埋地燈，推廣節(jié)能燈，削減室外燈漏電跳閘，保障牢靠照明，配置定時開關(guān)及獨立的電表計量。8、電梯；電梯機房機房地面刷綠漆，機房地面、墻表面光滑平整、光明，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。配置電梯機房牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，電梯機房有完好的通風降溫設(shè)施。電梯管井底要有集水井，安裝自動潛水泵裝置，安裝有獨立的計量電表。電梯應能精確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和振動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器、按鈕其他平安設(shè)備應動作靈敏牢靠。安裝的隱藏工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。9、供水、排水、排污、消防；管道應安裝堅固、各種儀器、儀表應齊全精確，平安裝置必需靈敏、牢靠，限制閥門應啟閉敏捷，閉合嚴密，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必需符合GBJ242的要求。主管與支管應安裝水表單獨計費。消防水箱進水管閥門檢查設(shè)置應便于檢修。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必需流暢。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，安裝應平正、堅固、部件齊全、制動敏捷。消防管道設(shè)施必需符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。管道的管徑、坡度及檢查井必需符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排列應便于修理，管架、支架、吊架應堅固。管道防腐措施必需答合GBJ242的規(guī)定。室外排水系統(tǒng)的標高、窨井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑均必需符合GBJ14的要求。管道通過馬路應做鋼筋水泥愛護，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈?；S池應按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應流過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。10、道路；房屋入口處道路與主干道相通。路基穩(wěn)固、路面不積水，鋪砌磚、瀝青不空鼓。路面排水暢通、路面磚采納防滑材料。路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷，并勻稱的用黑色和黃色相間的反光漆油刷；塊料面層拼砌整齊，平整堅固，無明顯裂縫、缺棱掉角，交通標識線、路牌清晰完好。11、水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機房地面、墻表面光滑平整、光明。配置各設(shè)備標示牌、警示牌、系統(tǒng)運行指示牌、消防器材、溫度計、工具箱、防潮燈、應急燈、防鼠板、抽風機等設(shè)施齊全。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管干脆接至排水溝或集水井，集水井安裝自動潛水泵。各種閥門有明顯標示、名稱、功用（或限制范圍）的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標明水流流淌方向；消防泵、消防管道和設(shè)施刷紅色漆并用紅色箭頭標明水流流淌方向。進水管安裝有獨立計量總水表。各機房安裝獨立計量電表、水表。12、凹凸壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面刷綠漆，機房地面墻表面光滑平整、光明。設(shè)備房配置凹凸壓配電房牌、供配電系統(tǒng)圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板或防鼠設(shè)施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側(cè)地面標示平安線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標示。變壓器室有完好的通風降溫設(shè)施和隔熱隔音設(shè)施；通風、采光良好。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗電器、高壓膠鞋、高壓手套、高壓接地線（或接地刀）高壓開關(guān)檢修車，每個高壓斷路器有明顯標示牌標明限制范圍；低壓配電房每個低壓斷路器有明顯標示牌標明限制范圍。安裝有各路獨立計量電表。13、消防限制室和監(jiān)控中心；地面鋪地磚，墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面墻表面光滑平整、光明。配置消防限制室和監(jiān)控中心牌、警示牌、消防器材、溫度計、記錄箱、應急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，室內(nèi)要有良好的采光、通風降溫設(shè)施或安裝空調(diào)。安裝有獨立計量電表。14、室外消防栓：消防箱標識清晰，玻璃完好，消防設(shè)施配件齊全，消防管安裝堅固，標識明顯，閥門完好，油漆完好，無滲漏水，水壓足夠。15、檢查門牌；棟號、層號、房號，首層大堂信報箱、告示欄、對講系統(tǒng)齊全。16、對小區(qū)的重要大型設(shè)備；設(shè)施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后技術(shù)服務良好、有中文運用說明書及聯(lián)系電話信譽良好的公司。17、小區(qū)基建工程采納批量較大的各種建材；水電器材常規(guī)材料和配件等盡量選用市面上一般規(guī)格的標準件和通用件，盡量采納國內(nèi)簡潔購買配件材料及型號與規(guī)格，便利后期修理。18、涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱藏工程、鋼筋以及管線材料肯定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程限制和驗收限制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。19、全部參于土建工程；設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程施工單位、供貨商、安裝單位、保質(zhì)內(nèi)容、保質(zhì)期限、責任、費用(修理保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并供應有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨表、選購 供應地址及單位聯(lián)系電話。20、一些重要的大型配套設(shè)備；（包括電梯、中心空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應單位應供應清晰明白的操作運用說明書，聯(lián)系電話等，并要對物業(yè)工程部相關(guān)技術(shù)操作人員供應正規(guī)的培訓。21、小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應得到有關(guān)部門的校驗許可證明；（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許運用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警須經(jīng)過公安部門的平安技防測試合