房地產培訓 -運營計劃管理體系培訓（2021年）

0.時代中國運營計劃管理體系培訓運營管控辦公室2021-030.零.前言：2018年基準工期模型提效163天660天→497天，可曾想過我們還有這般潛力1層地下室管樁鋁模全砼外墻外墻磚4棟30層高層住宅普通懸挑鋼管外腳手架3道懸挑（2層、12層、22層）0.目 錄Contents第一部分18年工期變化第二部分間歇及工序時間第三部分兩個并行第四部分2018年基準工期第五部分計劃體系變化第六部分P-BIM

0.一.

18年工期變化階段①時代2017②時代2018提效及說明（①-②）啟動~開工907010（提前完成修規(guī)批復）+10（樁基戰(zhàn)略招標）=20開工~正負零108825（縮短樁施工工期）+21（細化地下工程工期）=26正負零~主體封頂171171——主體封頂~竣備交付29117460（外立面不占關鍵線路）+81（裝修并行施工）-10（竣工備案）-14（按規(guī)范調整砌筑抹灰工期）=117合計660（施工570）497（施工427）20+26+117=163（其中施工143天）提效20（開工前）+26（地下部分）+117（封頂后）=163天（其中施工提效143天）

0.2.間歇及工序時間-紅線工期原則序號類型工期系數(shù)工序1非業(yè)主體驗或工期緊張1.0屋面工程、室外工程2工序復雜，受天氣影響小1.1砌筑、抹灰、裝修、電梯工程3工序簡單，受天氣影響大1.1外架拆除4工序復雜，受天氣影響大1.2主體結構、樁施工、地下結構、外立面飾面工程

0.2.間歇及工序時間-基礎工期③樁身檢測+墊層工期天然地基基礎30天管樁8天長螺旋灌注樁不配筋8天配筋30天非溶巖地區(qū)灌注樁30天溶巖地區(qū)灌注樁30天基礎部分的工期根據(jù)下表按①＋②＋③＋④的方式得出，相比2017年版更加細化，組合可能性更多。④特殊調整工期軟基處理堆載預壓210天真空預壓120天攪拌樁處理30天管樁樁端持力層遇水軟化巖層15天基坑底打樁40天②支護+土方工期一層地下室無水平構件14天一道水平構件24天多道水平構件34天二層地下室無水平構件30天雙排樁45天灌注樁+一道錨索45天灌注樁+二道錨索60天復合土釘墻90天復合土釘墻h一//t道.zs錨xq.索com/jI105天①基礎類型+靜載工期天然地基基礎——管樁40天長螺旋灌注樁不配筋60天配筋70天非溶巖地區(qū)灌注樁70天溶巖地區(qū)灌注樁100天

備注：①以上時間為一個批次的時間；②若項目存在底板防水施工，則地下部分工期增加5天。0.2.間歇及工序時間-單道工序時間序號工序紅線工期考核工期序號工序紅線工期考核工期1基礎詳見第6P16機房結構、門窗15天15天2地下室結構1層25天17電梯安裝55天60天3N層25+(N-1)×15天18電梯調試4示范區(qū)開放84天、120天19電梯廠檢5主體結構首層9天11天20人貨梯拆除12天—6二層8天10天21屋面工程（不含機房）50天—7三層6天7天228標準層4.5天/層5天/層23塔吊拆除12天—9懸挑2天/層24土方回填40天—10頂層6天7天25市政工程60天—11砌筑4天/層4.5天/層26道路工程30天—12抹灰4天/層4.5天/層27園建工程50天—13窗框、外墻磚2.5天/層3天/層28綠化工程40天—14加入【知外識星架球拆：除地產智庫】載無水印1源.5文天件h/t層tps、://懸t.z挑sx3q.天com或/jI7i天m6me29非塔樓地下室—30天15裝修90天、24天/層100天、30天/層30地下室內施工210天235天

紅線工期保障質量，考核工期確定穿插進入時間下0.2.間歇及工序時間-技術間歇時間要求主體5天/層砌筑4.5天/層抹灰4.5天/層裝修30天/層30天36天30天階段天數(shù)說明主體結構至砌筑30天結構28天齡期及主體整改砌筑至抹灰階段（36天）14天高精砌塊齡期7天水電施工1天頂磚施工14天頂磚齡期抹灰至裝修30天抹灰28天齡期及裝修移交確保技術間歇要求，保障現(xiàn)場質量。關鍵線路

0.3.兩個并行一、設計并行?

設計、開發(fā)、工程三線并行二、施工并行?

墻內外并行?

樓內外并行?

裝修并行

0.3.兩個并行-設計并行出圖0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140150運營決策會7修規(guī)公示用地規(guī)劃證55修規(guī)批復70工規(guī)證施工證13548d15d30d10d

圖審批復25d修規(guī)報建圖15單體報建圖558d40d初步設計70施工審查圖9055d20d樁、基坑施工圖120正式施工圖15d6030d120示范區(qū)、售樓部全套圖紙50d4570詳勘報告 開工 基礎檢測完成110國土證45d 25d 40d工程開發(fā)規(guī)劃報建施工報建現(xiàn)場施工100 110第102天，基礎圖審查合格

開發(fā)線和設計線同步展開，設計線一鼓作氣完成圖紙，按開發(fā)、施工需要的時間出圖。即是在修規(guī)報建圖完成時，同步啟動初步設計、報建圖和施工圖。0.3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工一、墻內外并行施工：（三段鋪貼、兩段拆架）（3+1.5天/層）N=19F序號原則1外立面連續(xù)施工2窗扇欄桿同步進行3落架完成后正式移交裝修序號工序序號工序1水拉毛4窗扇及欄桿安裝2窗框安裝5外架拆除3外墻磚鋪貼N=19F，開始11~2F的外立面施工5d 25d水拉毛窗框、外墻磚飾面11-2F1F為什么是結構至19層開始？

0.一、墻內外并行施工：（三段鋪貼、兩段拆架）（3+1.5天/層）序號工序1水拉毛2窗框安裝3外墻磚鋪貼4窗扇及欄桿安裝5外架拆除N=25F，開始21~11F的外立面施工5d25d水拉毛窗框、外墻磚N=25F飾面21-12F11-2F3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工序號原則1外立面連續(xù)施工2窗扇欄桿同步進行3 加入【落知架識星完球：成地后產智正庫式】下移載無交水裝印源修文件

1F0.結構封頂，開始30~22F的外立面施工4d23d水拉毛窗框、外墻磚一、墻內外并行施工：（三段鋪貼、兩段拆架）（3+1.5天/層） 飾面序號原則1外立面連續(xù)施工2窗扇欄桿同步進行3落架完成后正式移交裝修序號工序1水拉毛2窗框安裝3外墻磚鋪貼4窗扇及欄桿安裝5外架拆除30-22F1F11-2F21-12F3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工

0.序號原則1外立面連續(xù)施工2窗扇欄桿同步進行3落架完成后正式移交裝修序號工序序號工序1水拉毛4窗扇及欄桿安裝2窗框安裝5外架拆除3外墻磚鋪貼落架落架懸挑21~2F飾面完成，開始21~2F的落架施工15d 3d 15d 3d30-22F1F懸挑21-12F11-2F3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工

一、墻內外并行施工：（三段鋪貼、兩段拆架）（3+1.5天/層）落架0.序號原則1外立面連續(xù)施工2窗扇欄桿同步進行3落架完成后正式移交裝修序號工序序號工序1水拉毛4窗扇及欄桿安裝2窗框安裝5外架拆除3外墻磚鋪貼屋面飾面工程完成，開始30~22F的外架拆除落架懸挑30-22F1F21-12F11-2F3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工

一、墻內外并行施工：（三段鋪貼、兩段拆架）（3+1.5天/層）13.5d 7d0.外架拆除TT1:N=19F T2:N=25FT3:N=30FT5:屋面飾面工程完成飾面工程30-22F11-2F1F3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工T4:第1、2段飾面工程完成21-12F

一、墻內外并行施工：（三段鋪貼、兩段拆架）（3+1.5天/層）0.3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工做好施工總平面布置，為室外工程的前置施工做好準備。例

二、樓內外并行施工：（垂直運輸94天、室外工程紅線80天）0.3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工例中心園林區(qū)分3塊施工，管線、土方、園建工程流水作業(yè)。塔吊、人貨梯部位管線做預留，塔吊周邊砌墻圍擋。室外工程提前插入，越早越好。

二、樓內外并行施工：（垂直運輸94天、室外工程紅線80天）備注：以落架完成計算0.3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工例人貨梯拆除完成后，25天內完成從土方、市政到園建的收口工作。為單項驗收爭取時間。35天內完成整體室外工程。

二、樓內外并行施工：（垂直運輸94天、室外工程紅線80天）備注：以落架完成計算0.封頂后剩余總工期15天機房移交60天室內電梯19天540天土方10市政60天垂直運輸330天道路7園建50天電梯使用及人貨梯拆除竣備50天綠化室外工程紅線工期80天調試+消防：50天174天 74天外架拆除完成①主體封頂后49天開始中心園林區(qū)②外架拆除后完成塔樓周邊③人貨梯周邊35天內完成3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工規(guī)劃：40天10 30天

二、樓內外并行施工：（垂直運輸94天、室外工程紅線80天）前置室外工程施工，盡量縮短室內垂直運輸時間，為規(guī)劃驗收、消防驗收爭取更多時間。0.三、裝修并行施工-裝修開始時間N：主體施工至N層；N1：砌筑施工至N1層；N2：抹灰施工至N2層；N3：裝修施工至N3層。

N=12F

主體施工N1=N-10=2F

N=20F

主體施工N2=N-18=2F抹灰施工

N

=11F 1

砌筑施工N2=22F,

抹灰施工N3=N2-20=2F裝修施工砌筑開始抹灰開始裝修開始(首段落架完成后開始)N=12FN=20FN2=22F3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工

砌筑施工0.單層裝修濕作業(yè)20天，干作業(yè)10天，總工期30天回填及地面找平2天墻磚及地磚4天吊頂6天兩遍膩子4天打磨及底漆4天木地板安裝2天門框安裝2天部品安裝2天3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工

三、裝修并行施工-單層裝修工序電器潔具安裝2天 面漆2天

0.3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工主結構

三、裝修并行施工-總覽N體T0.N=12F外墻1T3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工

三、裝修并行施工-總覽N主體結構 砌筑0.N=20F3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工外墻1T

三、裝修并行施工-總覽N主體結構 砌筑 抹灰0.N=19F3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工外墻1T

三、裝修并行施工-總覽N主體結構 砌筑 抹灰0.N=25F外墻2外墻1T3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工

三、裝修并行施工-總覽N主體結構 砌筑 抹灰0.外墻2外墻1T3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工

三、裝修并行施工-總覽NN=30F 主體結構 砌筑 抹灰外墻30.外墻2外墻1TT=21~2F飾面完成落架13.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工

三、裝修并行施工-總覽N主體結構 砌筑 抹灰外墻30.外墻2外墻1TT=屋面飾面完成落架13.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工

三、裝修并行施工-總覽N主體結構 砌筑 抹灰外墻3落架20.外墻2落架1裝修3.兩個并行-墻內外、樓內外、裝修并行施工外墻1TT=21~2F落架完成

三、裝修并行施工-總覽N主體結構 砌筑 抹灰外墻3落架2N2=22F0.3.2018基準工期-各項工序的計算邏輯

基礎工程：根據(jù)P6組合計算，代表整個批次的完成時間，占關鍵線路。地下室工程：25+(N-1)×15天，塔樓正負零工期，含底板防水，占關鍵線路。主體結構：根據(jù)P6組合計算，占關鍵線路。砌筑：單層4.5天/層，開始時間根據(jù)其總工期反算，確定開始時間及主體對應層數(shù)，占關鍵線路34天。抹灰：單層4.5天/層，開始時間根據(jù)其總工期反算，確定開始時間及主體對應層數(shù)，占關鍵線路40天。外墻飾面：單層3天/層，單段外墻最早開始時間為懸挑層+3層，同一個落架段連續(xù)爭取連續(xù)施工以確定該段開始時間。頂段飾面在頂層完成后第二天開始施工。落架：單層3天/層，懸挑3天/道，懸空懸挑7天。開始時間為首個落架段飾面工程完成，頂部落架段需屋面工程完成后開始。裝修：單層30天/層，開始時間為首個落架段完成，單層移交需滿足該層抹灰后30天且該層外架落完，占關鍵線路60天。室外工加入程【知：識星越球：早地開產智始庫】越下載好無水，紅源線件ht工tps期://t8.z0sx天q.co，m/j人Iim6貨me

梯拆除完成后35天完成所有室外工程的收口工作。不占關鍵線路。0.修規(guī)批復完成地下室施工主體結構施工砌筑抹灰外立面施工及外架拆除室內裝修室外工程竣備交付1802102402703003303603904204504805100 30 60 90 120 15070天

7082天152323171天357101+34天95+

40天397397137天45740+60天45280天49730

+40天從啟動至竣備交付共計497天（其中施工工期427天）非關鍵線路占用時間關鍵線路占用時間4.2018基準工期-總覽0.5.計劃體系變化-項目、分期、分標、分批次同一財務公司，同一時間獲取，取國土證和修規(guī)范圍較大者為一個項目。同一項目，每個分期宜小于40萬方，一個分期應對應一個修詳規(guī)批復。同一分期，建議以土建總包承包范圍確定分標，每個標段宜小于15萬方，標段與標段之間具備同時施工條件。同一分期，同一分標，根據(jù)塔樓層高，營銷推售計劃（運決會）確定，考慮批次間流水，單批次或多批次具備交付能力，單個批次建議不大于4棟塔樓。項目分期分標分批次

0.5.計劃體系變化-取消批次內流水批次內1個月流水≥10棟樓一個批次決策會確定塔樓施工節(jié)奏批次內無流水建議≤4棟樓一個批次做好分證規(guī)劃，確保各批次具備按時竣備能力，做好交付分區(qū)規(guī)劃，確保各批次具備按時交付能力

0.5.計劃體系變化-批次設置案例例總建筑面積46萬方一期一批次一期二批次

18-6-30一期三批次一期四批次 18-8-15一期五批次 18-9-30二期一批次 18-12-31二期二批次 19-3-30

0.5.計劃體系變化-計劃考核節(jié)點全覆蓋版本里程碑一級節(jié)點二級單列二級匯總二級節(jié)點匯總2017年版11個82個——————93個2018年版11個30個25個15個351個432個2修規(guī)批復/3開工4施工證運營決策會1土地獲取6預售證/7開盤5示范區(qū)開放8竣備/9交付設計1個點開發(fā)2個點設計8個點開發(fā)4個點工程2個點工程4個點工程10個點招標二級節(jié)點：6項里程碑一級節(jié)點二級節(jié)點

成本二級節(jié)點：66項招標復盤節(jié)點：9項成本復盤節(jié)點：41項

招標復盤節(jié)點：10項

成本復盤節(jié)點：35項

材料復盤節(jié)點：92項 材料復盤節(jié)點：92項10確權/11房產證共351個點匯集成14個二級匯總進行管理建立2個點復盤3個點工程1個點項目總結 會議共2個點開發(fā)8個點工程2個點 工程21個點復盤2個點復盤2個點建立2個點建立2個點開發(fā)2個點工程3個點二級單列工程3個點

設計4個點成本1個點設計5個點成本2個點

設計18個點 工程4個點成本3個點二級匯總復盤2個點

復盤9個點建立6個點

0.5.計劃體系變化-節(jié)點變化序號節(jié)點序號節(jié)點序號節(jié)點序號節(jié)點序號節(jié)點一級節(jié)點19結構封頂二級單列19產品設計數(shù)據(jù)二級匯總1運營決策會20砌筑施工1修詳規(guī)報建圖20銷售圖紙及相關設計信息1成本/招標臺賬建立2建設用地規(guī)劃許可證21內抹灰施工2單體報建圖21簽約圖紙及相關設計信息2設計臺賬建立3修詳規(guī)公式/定案22外墻磚/外墻漆施工3初步設計圖22全專業(yè)專項施工藍圖3成本開工前節(jié)點復盤4國有土地使用證23外排柵拆除4建筑施工圖23竣備風險排查4招標開工前節(jié)點復盤5建設工程規(guī)劃許可證24總包移交裝修5各專業(yè)施工審查圖24內部結算5示范區(qū)甲供材供應清單臺賬建立6施工圖審查批復25總包移交園林6正式施工圖25項目外部結算完成6示范區(qū)甲供材供應臺賬建立7臨時施工證26園建施工完成7售樓部全套圖紙7成本