2013年中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展問(wèn)題與局限

2013年中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展問(wèn)題與局限樓市深度調(diào)控、傳統(tǒng)融資渠道及信托融資收緊的大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)私募股權(quán)基金這一新融資渠道日漸倚重，房地產(chǎn)基金2011年逆勢(shì)迎來(lái)飛速發(fā)展。在開(kāi)發(fā)商融資模式從完全債權(quán)型轉(zhuǎn)向股權(quán)與債權(quán)并進(jìn)這一大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)基金潛力和未來(lái)體量不可小覷，中外資各類房地產(chǎn)基金正積極布局。房地產(chǎn)行業(yè)的冬天尚在繼續(xù)，而房地產(chǎn)私募基金的春天，已不期而至。不過(guò)，無(wú)論從其發(fā)展歷程，還是現(xiàn)階段暴露出的問(wèn)題來(lái)看，這一融資渠道的發(fā)展前景都并非一片坦途。

一．發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與趨勢(shì)

（一）發(fā)展歷程

1、第一階段：上世紀(jì)90年代—2003年

該階段，私募參與房地產(chǎn)市場(chǎng)多以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作為主要表現(xiàn)形式。從這一時(shí)期到2008年，我國(guó)私募的活動(dòng)主體是外資主導(dǎo)的。它們通過(guò)與中國(guó)本土的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作成立合資公司，進(jìn)行住宅和商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)。雙方合作可以充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)，達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)雙贏互惠。

2、第二階段：2004-2006年

這一階段外資投資方式開(kāi)始出現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，除去原有的合作投資之外，還加強(qiáng)了收購(gòu)。收購(gòu)的目標(biāo)多鎖定在一線城市最成熟的物業(yè)，收購(gòu)形態(tài)以單棟為主，成交量小，規(guī)模有限。受中央政府宏觀調(diào)控的影響，2005年基金投資和收購(gòu)的重點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)變。2004年主要目標(biāo)是高檔住宅，如摩根士丹利房地產(chǎn)基金與復(fù)地合作投資復(fù)地雅園；2005年開(kāi)始收購(gòu)酒店式公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)等，而這股熱潮一直延伸到了2008年。

3、第三階段：2006-2008年

這一階段的投資的主要特點(diǎn)轉(zhuǎn)向大規(guī)模收購(gòu)，2006年約有150支地產(chǎn)基金登陸中國(guó)內(nèi)地，如中東的地產(chǎn)基金Gateway

Capital；全球排名前兩位的工業(yè)地產(chǎn)商Prologis和AMB，全球排名第一的商業(yè)地產(chǎn)商Simon，美國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭Hans公司，GE

Capital地產(chǎn)投資部等；此階段，收購(gòu)物業(yè)的體量更大、范圍更廣；更多以資產(chǎn)包的形式來(lái)收購(gòu)，而非單棟的物業(yè)；同時(shí)投資范圍由原來(lái)的高檔住宅、甲級(jí)寫(xiě)字樓和商業(yè)，拓展到工業(yè)地產(chǎn)，延伸至中介代理領(lǐng)域。

（二）發(fā)展現(xiàn)狀

從2006年7月至今，我國(guó)的私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金迎來(lái)了一個(gè)較快速的發(fā)展時(shí)期。需要特別注意的一個(gè)現(xiàn)象是，從外資跟本土私募房地產(chǎn)基金數(shù)量以及融資量比重來(lái)看，近兩年私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金的行業(yè)格局，在行業(yè)進(jìn)入突破性發(fā)展階段，也已經(jīng)悄然間完成了轉(zhuǎn)變。

2006年7月，建設(shè)部等六部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》；同年8月，六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》。“限外令”使得外資私募股權(quán)基金改變了直接收購(gòu)?fù)顿Y的路線，轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資策略。然而，有研究認(rèn)為，“限外令”對(duì)控制外資投資我國(guó)房地產(chǎn)的作用有限。事實(shí)上，2008年的金融危機(jī)和本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控才是影響房地產(chǎn)私募基金行業(yè)調(diào)整的關(guān)鍵所在。

金融危機(jī)爆發(fā)之初，房地產(chǎn)私募的融資額銳減，外資迅速離場(chǎng)，紛紛拋售持有的項(xiàng)目，內(nèi)資趁機(jī)接盤(pán)。隨后在擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策刺激下，2009

年度至2010

年上半年，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金又借勢(shì)反彈。2010

年更被譽(yù)為是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金元年。據(jù)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟資料顯示，2010

年全國(guó)房地產(chǎn)基金公司已達(dá)100

余家。2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，房企常規(guī)的融資渠道受限。在此背景下，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、信托公司、PE

公司都紛紛設(shè)立房地產(chǎn)基金，私募房地產(chǎn)基金迎來(lái)了一波發(fā)展高峰。截至2013，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金有近500

家。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)私募基金在我國(guó)發(fā)展歷程的回顧和現(xiàn)狀的分析，不難總結(jié)出以下一些特點(diǎn)。其一，房地產(chǎn)私募在我國(guó)發(fā)展的初期，外資基金是重要的背后推手。外資利用其自身在資金運(yùn)作方面的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合投資環(huán)境的變化而不斷多元化投資方式，展現(xiàn)出了成熟投資者先進(jìn)的投資理念和投資策略；但以規(guī)模衡量的介入程度不高，與我國(guó)嚴(yán)格的資本管制有很大的關(guān)系。其二，金融危機(jī)后，行業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，從側(cè)面反映出調(diào)控背景下內(nèi)地房企在資金面上面臨的巨大壓力。原有的融資渠道已不能夠滿足房企的資金需求，資金結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題在短時(shí)間內(nèi)被極度放大。房地產(chǎn)私募在近兩年的快速發(fā)展，是房企“另謀出路”，而非“主動(dòng)求變”的結(jié)果。在之前的很多年里，拓寬融資渠道的呼聲一直不弱，但從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，遲遲沒(méi)有大的動(dòng)作，企業(yè)自身在創(chuàng)新上的惰性可見(jiàn)一斑。而這種惰性的背后，是整個(gè)金融體系被銀行業(yè)壟斷的局面。房地產(chǎn)眼下的困境，其實(shí)折射的是我國(guó)金融體系的不健康、不健全。

（三）發(fā)展趨勢(shì)

從目前國(guó)內(nèi)的環(huán)境來(lái)看，未來(lái)3-5年，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金都將維持一個(gè)比較良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，主要有以下幾個(gè)方面的因素作為支持。首先，從需求的角度看，民間財(cái)富的積累客觀上要求有新的投資渠道來(lái)滿足投資者多樣的投資需求。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年年底，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款50萬(wàn)億元。伴隨著個(gè)人財(cái)富的不斷增長(zhǎng)，投資需求也再不斷積累，這一點(diǎn)從近幾年理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)的迅猛增長(zhǎng)可以看出端倪。第二，從供給的角度出發(fā)，私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金的收益率水平高。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的目標(biāo)收益率一般在20-30%。穩(wěn)定的、持續(xù)的高水平收益率能夠吸引風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較低的投資需求的關(guān)注，對(duì)于幫助市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置能起到積極的作用。最后，從市場(chǎng)的外部環(huán)境來(lái)看，政府目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在資金端的控制十分嚴(yán)厲，房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新已經(jīng)刻不容緩。房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化資金來(lái)源結(jié)構(gòu)的過(guò)程中，必定會(huì)見(jiàn)證房地產(chǎn)私募基金的進(jìn)一步發(fā)展。

二、面臨的問(wèn)題

在房地產(chǎn)私募基金行業(yè)迎來(lái)歷史性發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)也應(yīng)該看到，在我國(guó)制度和法制基礎(chǔ)不健全、金融市場(chǎng)體系還不完善的大背景下，這一相對(duì)新穎的投資方式所存在的問(wèn)題正日漸暴露出來(lái)，在參與的各方、各個(gè)環(huán)節(jié)都有所體現(xiàn)。

（一）、參與者的局限性

1.1機(jī)構(gòu)投資者參與受限

現(xiàn)階段我國(guó)私募房地產(chǎn)基金的募集對(duì)象分散，可募集的資金規(guī)模十分有限。國(guó)外成熟市場(chǎng)的私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金資金的主要來(lái)源是諸如保險(xiǎn)公司、企業(yè)年金、社?；鸬葥碛袕?qiáng)大的資金實(shí)力的機(jī)構(gòu)投資者，可以提供與私募基金的特點(diǎn)匹配的長(zhǎng)線資金。同時(shí)，除上述所提及的機(jī)構(gòu)投資者外，房地產(chǎn)私募的募集對(duì)象還包括養(yǎng)老基金、退休基金、捐贈(zèng)基金以及銀行和家族基金等，不一而足。廣闊的資金來(lái)源，為其房地產(chǎn)私募基金行業(yè)的發(fā)展提供了有力的資金支持。在國(guó)內(nèi)，雖然近幾年來(lái)機(jī)構(gòu)投資者獲得了一定的發(fā)展空間，但與成熟市場(chǎng)相比，還存在非常巨大的差距。目前我國(guó)的銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)投資者投資私募基金還存在諸多政策性限制。新《保險(xiǎn)法》第105條規(guī)定“保險(xiǎn)公司的資金可以投資于不動(dòng)產(chǎn)”，但同時(shí)《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》第12條規(guī)定：“不得投資創(chuàng)業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)投資基金。不得投資設(shè)立或參股投資機(jī)構(gòu)?！边@些都限制了金融資本進(jìn)入私募股權(quán)投資領(lǐng)域。

機(jī)構(gòu)投資者不能參與，直接導(dǎo)致私募基金把資金募集的集中對(duì)象轉(zhuǎn)移到高凈值人群上，而高凈值人群雖然在風(fēng)險(xiǎn)承受能力上相對(duì)較強(qiáng)，但與機(jī)構(gòu)投資者還存在很大的差距。一方面，高凈值人群在投資目標(biāo)的選擇上空間大，房地產(chǎn)私募基金20%左右的收益率，對(duì)其不能形成足夠的吸引力。加上地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)還未見(jiàn)明朗，高凈值人群在資產(chǎn)配置上表現(xiàn)的更加謹(jǐn)慎。另一方面，從投資理性來(lái)說(shuō)，高凈值人群不能夠與機(jī)構(gòu)投資者相提并論，二者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的認(rèn)識(shí)上，存在很大的差異。由于房地產(chǎn)私募基金的投資多為長(zhǎng)線投資，投資體量大、時(shí)間長(zhǎng)，唯追求穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益的資金可以與其風(fēng)險(xiǎn)收益特征相匹配，高凈值人群并不能夠提供充足的長(zhǎng)線資金，無(wú)法擔(dān)當(dāng)“戰(zhàn)略投資者”的角色。

以穩(wěn)盛為例，其所募集的人民幣基金中，資金的40%來(lái)自于機(jī)構(gòu)，60%來(lái)自個(gè)人投資者。個(gè)人投資者更傾向于存續(xù)期短，還本期短的項(xiàng)目，目前的這種投資者結(jié)構(gòu)直接左右了投資目標(biāo)的選擇，進(jìn)而造成我國(guó)房地產(chǎn)私募基金偏離本質(zhì)的現(xiàn)象。名義上，私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金的投資方式應(yīng)以股權(quán)投資為主，但在實(shí)際操作中多做的是債權(quán)投資、過(guò)橋貸款。這種“明股暗債”的方式從長(zhǎng)期來(lái)看并不可持續(xù)，房地產(chǎn)私募基金必將回歸其本質(zhì)。

1.2過(guò)分依賴外部融資平臺(tái)

由于融資渠道狹窄，以及基金募集的法律限制，房地產(chǎn)私募基金依托外部渠道，如商業(yè)銀行的私人理財(cái)部、理財(cái)機(jī)構(gòu)和信托公司等平臺(tái)完成募資成為一種較為理想的途徑。但是，這些平臺(tái)自身的局限性，限制了房地產(chǎn)私募基金做大規(guī)模的可能。以信托為例，目前募資對(duì)象從地域上的分布來(lái)看，主要集中在東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和其他個(gè)別地區(qū)富有區(qū)域的私營(yíng)企業(yè)業(yè)主。同時(shí)，法律上對(duì)集合信托計(jì)劃在人數(shù)、信托合同數(shù)量上的限制，基本消除了擴(kuò)大融資規(guī)模的可能性。融資渠道的匱乏并不難理解。在私募的法律地位沒(méi)有得到非常明確地確認(rèn)之前，私募做大規(guī)模的可能性極小。同時(shí)，我國(guó)金融業(yè)由銀行壟斷的格局在未來(lái)相對(duì)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)仍將持續(xù)，以發(fā)展的眼光來(lái)看，實(shí)現(xiàn)融資方式、資金來(lái)源的多元化仍需時(shí)日。

1.3基金管理人專業(yè)程度不高、基金治理結(jié)構(gòu)混亂

毋庸贅言，管理人在基金運(yùn)作中的起著舉足輕重的作用，從投資項(xiàng)目的選擇，相關(guān)文件的監(jiān)督核對(duì)，到項(xiàng)目投資的督查等等?；鸸芾砣说膶I(yè)化程度以及職業(yè)素養(yǎng)和操守，直接關(guān)系到現(xiàn)實(shí)投資人的利益，因此對(duì)管理人行為的規(guī)范化是非常需要重視的問(wèn)題。但是現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)還沒(méi)有形成一套對(duì)管理人的管理、評(píng)估系統(tǒng)。具體表現(xiàn)在國(guó)內(nèi)非常缺乏專業(yè)程度高的優(yōu)秀的獨(dú)立管理人，很多私募的商業(yè)計(jì)劃書(shū)都經(jīng)不起推敲；另一方面，我國(guó)誠(chéng)信體系缺失，投資者與管理人很難建立真正意義上的信托關(guān)系。前者對(duì)后者的工作不放心、不認(rèn)可，在投資之后，仍要參與自身財(cái)產(chǎn)的管理以及基金的運(yùn)作，正因?yàn)槿绱?，?guó)內(nèi)基金在募集上的近親特征很明顯，總是在熟人之間運(yùn)作，很少有人能放心與完全陌生的機(jī)構(gòu)或個(gè)人建立合作關(guān)系。此外，有的管理人以放棄某些管理權(quán)力為代價(jià)，進(jìn)而獲得更多的資金。這種管理人與投資者之間在治理結(jié)構(gòu)上混亂的狀況，會(huì)導(dǎo)致管理人在行使管理權(quán)限時(shí)產(chǎn)生懈怠，加大了基金的操作風(fēng)險(xiǎn)。

從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，外資的私募基金一般不會(huì)參與管理，即便是絕對(duì)控股，它們也會(huì)把項(xiàng)目交給一線的房地產(chǎn)企業(yè)，表現(xiàn)出對(duì)專業(yè)的尊重。反觀我國(guó)，每個(gè)發(fā)起單位都想?yún)⑴c管理，以便日后在資源控制上形成話語(yǔ)權(quán)，服務(wù)于自身的目的。例如，開(kāi)發(fā)商在完全獲得項(xiàng)目的管理權(quán)時(shí)，極有可能將基金募得資金用于解決自身一些有融資問(wèn)題項(xiàng)目的困境，而將好的項(xiàng)目雪藏。結(jié)果是開(kāi)發(fā)商從中獲利，而投資者卻沒(méi)有得到好的投資收益。治理結(jié)構(gòu)上的混亂，不利于基金長(zhǎng)期的發(fā)展。

（二）退出機(jī)制不夠健全

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資的目的不是單純?yōu)榱碎L(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，而是要通過(guò)轉(zhuǎn)讓所投資企業(yè)的權(quán)益為投資者獲得更高的投資回報(bào)，這就必然要求市場(chǎng)提供退出機(jī)制。有效的退出能夠使私募房基變現(xiàn)其投資，同時(shí)被投資房地產(chǎn)企業(yè)也可因?yàn)樾碌馁?gòu)買(mǎi)者而引入新的資金和新的戰(zhàn)略方向。常見(jiàn)的退出方式有以下幾種：

（1）在資本市場(chǎng)出售股票：這種方式針對(duì)基金對(duì)擬上市房地產(chǎn)公司的投資，國(guó)外的房地產(chǎn)私募托通過(guò)這種方式退出；

（2）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目清算：以股東身份參與投資某房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成銷(xiāo)售后，基金根據(jù)投資比例收回投資成本并分配利潤(rùn)；

（3）原股東承諾回購(gòu)：基金在投資之初即和原股東簽訂協(xié)議，確定回購(gòu)方式（譬如回購(gòu)時(shí)間和回購(gòu)價(jià)格）；

（4）企業(yè)間兼并收購(gòu)：在有收購(gòu)意向的第三方和被投資企業(yè)股東協(xié)商一致的情況下，基金實(shí)現(xiàn)退出；

（5）通過(guò)以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如,

在約定期限內(nèi)能夠上市，則通過(guò)資本市場(chǎng)退出；期限內(nèi)不能上市，則由原股東按照每年約定回報(bào)對(duì)基金所持有的股權(quán)進(jìn)行回購(gòu)。

然而，有研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)私募與國(guó)外IPO

為主流退出模式不同。目前，國(guó)內(nèi)基金主要是投資于項(xiàng)目，退出形式主要是物業(yè)出售和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。具體來(lái)說(shuō)，有直接買(mǎi)地、通過(guò)自己的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍或與其他開(kāi)發(fā)商合作，建成后出售退出的；有以較低價(jià)格收購(gòu)物業(yè)，通過(guò)對(duì)其進(jìn)行重新包裝，再以較高價(jià)格出售獲利的；最后一種是上文提及的以股權(quán)或債權(quán)形式提供過(guò)橋融資，幫助資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)完成土地收購(gòu)和提供建設(shè)資金，達(dá)到一定條件以合作方股權(quán)回購(gòu)或向第三方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式退出。這與我國(guó)目前多層級(jí)的資本市場(chǎng)發(fā)育不夠、企業(yè)市場(chǎng)門(mén)檻高、產(chǎn)權(quán)交易不活躍等因素有很大的關(guān)聯(lián)。

（三）配套法律體系不健全

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在我國(guó)還屬于較新興的投資方式。雖然修訂后的公司法給私募基金的存在提供了一些空間，但無(wú)論是《證券法》、《信托法》還是《證券投資基金法》等，都沒(méi)能確立私募基金明確的合法地位，沒(méi)有從法律層面界定清楚參與各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。一旦投資失利，投資者的權(quán)益在法律上的是沒(méi)有強(qiáng)有力的保障的，只能歸入普通的民事經(jīng)濟(jì)糾紛處理。這在一定程度上也可以用來(lái)解釋私募的高回報(bào)率。從普通合伙人的角度看，為了吸引投資者，私募管理人承諾高回報(bào)率，甚而約定保底條款。而為了兌現(xiàn)保底承諾，私募管理人參與內(nèi)幕交易、非法炒作的可能性大大增加，給市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定增添了隱患。從有限合伙人的角度看，私募沒(méi)有明確的法律體系實(shí)際上增加了投資者參與私募股權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)，因而投資者會(huì)要求額外的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)來(lái)做為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。

（四）監(jiān)管混亂

目前，我國(guó)私募基金沒(méi)有一個(gè)確定的主管部門(mén)，也缺乏明確完善的監(jiān)管體系，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（1）監(jiān)管責(zé)任不明確。私募觸及面廣，涉及發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、人民銀行、財(cái)政部、商務(wù)部、外管局、稅務(wù)總局、工商管理總局等各個(gè)部門(mén)，各部門(mén)監(jiān)管責(zé)任不明確，采用聯(lián)席會(huì)議制度制定相關(guān)政策時(shí)造成協(xié)調(diào)和統(tǒng)一的難度；

（2）監(jiān)管思路不開(kāi)闊。目前針對(duì)創(chuàng)業(yè)投資基金的相關(guān)政策法規(guī)較多，但外資私募股權(quán)基金涌入中國(guó)后大多集中在大額并購(gòu)和Pre-IPO等高利潤(rùn)領(lǐng)域，與我國(guó)促進(jìn)高科技創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展及解決中小企業(yè)融資需求的監(jiān)管理念不符，且持續(xù)引發(fā)社會(huì)公眾對(duì)于外資基金介入國(guó)家命脈行業(yè)的擔(dān)心，

相應(yīng)的監(jiān)管方式考慮不足；

（3）監(jiān)管措施不系統(tǒng)。實(shí)踐中，我國(guó)對(duì)于私募基金采取功能監(jiān)管的方式，即工商行政部門(mén)負(fù)責(zé)私募基金的成立注冊(cè)，涉及外資的私募基金監(jiān)管由商務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)，銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)投資私募基金的由相應(yīng)的銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)審批?，F(xiàn)有私募基金的規(guī)范，基本上是由各監(jiān)管部門(mén)針對(duì)各自管轄的功能分別制定的，在募集方式、資金托管、信息披露等方面均沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，各部門(mén)監(jiān)管規(guī)則的法律效力層級(jí)較低，而且監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)寬嚴(yán)有別，導(dǎo)致私募基金監(jiān)管混亂，不利于私募基金的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

三、我國(guó)私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的出路

本輪調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，意味著過(guò)去、傳統(tǒng)的發(fā)展模式的終結(jié)。唯向上游拓展房地產(chǎn)金融，多元化融資渠道；向下游豐富產(chǎn)品線，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)才能適應(yīng)未來(lái)的生存環(huán)境，謀得更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。誠(chéng)然，私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金在現(xiàn)階段的發(fā)展中遇到了一些問(wèn)題，但是未來(lái)其必將成為房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的重要渠道之一，這一趨勢(shì)不容質(zhì)疑。針對(duì)上文中提及的問(wèn)題，我們提出以下建議：

（一）現(xiàn)階段加強(qiáng)對(duì)私募基金參與者的管理

從投資者角度看，應(yīng)加快放寬機(jī)構(gòu)投資者的準(zhǔn)入限制。事實(shí)上，機(jī)構(gòu)投資者更廣泛的參與市場(chǎng)活動(dòng)，獲益者將并不囿于私募基金。機(jī)構(gòu)投資者的參與可以引導(dǎo)市場(chǎng)理性，并且在穩(wěn)定金融市場(chǎng)，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，增強(qiáng)金融創(chuàng)新方面有著不可估量的作用，這對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)都有非常重要的意義。與此同時(shí)，穩(wěn)步推進(jìn)資本賬戶的開(kāi)放，在維持金融系統(tǒng)穩(wěn)定的前提下，進(jìn)一步放寬境外投資者的準(zhǔn)入，強(qiáng)化機(jī)構(gòu)投資者的作用，同時(shí)利用外資帶來(lái)的先進(jìn)的技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)，充分利用外部資金的溢出效應(yīng)。對(duì)參與私募基金的高凈值人群，應(yīng)強(qiáng)化管理，確保其資金來(lái)源與投向的合法性；加強(qiáng)投資教育，引導(dǎo)其投資需求合理化。

從基金管理人的角度看，應(yīng)建立基金管理人資格審查制度。股權(quán)投資基金是高度依賴于基金管理人的經(jīng)驗(yàn)、眼光、判斷等個(gè)人素質(zhì)的行業(yè)，目前我國(guó)本土基金管理人在發(fā)現(xiàn)價(jià)值與創(chuàng)造價(jià)值的能力上尚顯稚嫩，包括識(shí)別優(yōu)秀企業(yè)管理者和商業(yè)概念、完善公司治理結(jié)構(gòu)、重組企業(yè)價(jià)值鏈等方面的競(jìng)爭(zhēng)力，可考慮建立基金管理人資格審查制度，對(duì)其投資經(jīng)驗(yàn)、相關(guān)專業(yè)資格學(xué)歷進(jìn)行審查，

并根據(jù)其背景確立可以承接的業(yè)務(wù)性質(zhì)和允許管理的資產(chǎn)規(guī)模。

（二）完善私募基金退出機(jī)制

首先，要構(gòu)建與退出機(jī)制相關(guān)的法律制度，應(yīng)盡快制定一部全國(guó)性的《產(chǎn)權(quán)交易法》。在規(guī)范現(xiàn)有的地區(qū)性產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，形成全國(guó)性的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，在制度設(shè)計(jì)上要充分考慮主板市場(chǎng)發(fā)展的需要，并在上柜交易的資格、條件、監(jiān)管等方面，體現(xiàn)場(chǎng)外交易市場(chǎng)的運(yùn)作特點(diǎn)，并成立相關(guān)的交易資格認(rèn)定委員會(huì)和監(jiān)督委員會(huì)。應(yīng)盡快制定《兼并收購(gòu)法》，為私募股權(quán)基金以并購(gòu)方式退出創(chuàng)造良好的法律環(huán)境加以約束和規(guī)范。其次，要完善多層次資本市場(chǎng)。雖然我國(guó)已初步建立了中小板和創(chuàng)業(yè)板等二板市場(chǎng)，但由于發(fā)展時(shí)間短，諸多的不完善使得私募退出的困難依然存在，完善的多層級(jí)的資本市場(chǎng)，是私募股權(quán)基金實(shí)現(xiàn)順利退出的重要前提。再次，規(guī)范中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)。鑒于中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在私募基金退出中的重要作用，應(yīng)大力培育多種私募股權(quán)投資服務(wù)公司、咨詢顧問(wèn)公司、知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)等，為私募股權(quán)投資的退出提供市場(chǎng)信息、決策咨詢和代理談判等服務(wù)。

(三)建立健全法律、法規(guī)體系

從上文的分析中不難看出，即便2007年修訂后的《合伙企業(yè)法》為私募創(chuàng)造了生存空間，現(xiàn)階段房地產(chǎn)私募乃至整個(gè)私募行業(yè)面臨困境的深層原因都源自私募基金合法地位的缺失。加快相關(guān)法律、法規(guī)的出臺(tái)，完善配套法律的體系是當(dāng)前的首要任務(wù)。通過(guò)界定各方參與者的