2013年中國房地產(chǎn)私募基金發(fā)展問題與局限

2013年中國房地產(chǎn)私募基金發(fā)展問題與局限樓市深度調(diào)控、傳統(tǒng)融資渠道及信托融資收緊的大環(huán)境下，開發(fā)商對于房地產(chǎn)私募股權(quán)基金這一新融資渠道日漸倚重，房地產(chǎn)基金2011年逆勢迎來飛速發(fā)展。在開發(fā)商融資模式從完全債權(quán)型轉(zhuǎn)向股權(quán)與債權(quán)并進(jìn)這一大趨勢下，房地產(chǎn)基金潛力和未來體量不可小覷，中外資各類房地產(chǎn)基金正積極布局。房地產(chǎn)行業(yè)的冬天尚在繼續(xù)，而房地產(chǎn)私募基金的春天，已不期而至。不過，無論從其發(fā)展歷程，還是現(xiàn)階段暴露出的問題來看，這一融資渠道的發(fā)展前景都并非一片坦途。

一．發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與趨勢

（一）發(fā)展歷程

1、第一階段：上世紀(jì)90年代—2003年

該階段，私募參與房地產(chǎn)市場多以項目開發(fā)合作為主要表現(xiàn)形式。從這一時期到2008年，我國私募的活動主體是外資主導(dǎo)的。它們通過與中國本土的房地產(chǎn)開發(fā)商合作成立合資公司，進(jìn)行住宅和商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)。雙方合作可以充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢，達(dá)到優(yōu)勢互補(bǔ)，實現(xiàn)雙贏互惠。

2、第二階段：2004-2006年

這一階段外資投資方式開始出現(xiàn)多元化的趨勢，除去原有的合作投資之外，還加強(qiáng)了收購。收購的目標(biāo)多鎖定在一線城市最成熟的物業(yè)，收購形態(tài)以單棟為主，成交量小，規(guī)模有限。受中央政府宏觀調(diào)控的影響，2005年基金投資和收購的重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)變。2004年主要目標(biāo)是高檔住宅，如摩根士丹利房地產(chǎn)基金與復(fù)地合作投資復(fù)地雅園；2005年開始收購酒店式公寓、甲級寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)等，而這股熱潮一直延伸到了2008年。

3、第三階段：2006-2008年

這一階段的投資的主要特點(diǎn)轉(zhuǎn)向大規(guī)模收購，2006年約有150支地產(chǎn)基金登陸中國內(nèi)地，如中東的地產(chǎn)基金Gateway

Capital；全球排名前兩位的工業(yè)地產(chǎn)商Prologis和AMB，全球排名第一的商業(yè)地產(chǎn)商Simon，美國地產(chǎn)開發(fā)巨頭Hans公司，GE

Capital地產(chǎn)投資部等；此階段，收購物業(yè)的體量更大、范圍更廣；更多以資產(chǎn)包的形式來收購，而非單棟的物業(yè)；同時投資范圍由原來的高檔住宅、甲級寫字樓和商業(yè)，拓展到工業(yè)地產(chǎn)，延伸至中介代理領(lǐng)域。

（二）發(fā)展現(xiàn)狀

從2006年7月至今，我國的私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金迎來了一個較快速的發(fā)展時期。需要特別注意的一個現(xiàn)象是，從外資跟本土私募房地產(chǎn)基金數(shù)量以及融資量比重來看，近兩年私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金的行業(yè)格局，在行業(yè)進(jìn)入突破性發(fā)展階段，也已經(jīng)悄然間完成了轉(zhuǎn)變。

2006年7月，建設(shè)部等六部委聯(lián)合出臺《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》；同年8月，六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》?！跋尥饬睢笔沟猛赓Y私募股權(quán)基金改變了直接收購?fù)顿Y的路線，轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或參股房地產(chǎn)項目的股權(quán)投資策略。然而，有研究認(rèn)為，“限外令”對控制外資投資我國房地產(chǎn)的作用有限。事實上，2008年的金融危機(jī)和本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控才是影響房地產(chǎn)私募基金行業(yè)調(diào)整的關(guān)鍵所在。

金融危機(jī)爆發(fā)之初，房地產(chǎn)私募的融資額銳減，外資迅速離場，紛紛拋售持有的項目，內(nèi)資趁機(jī)接盤。隨后在擴(kuò)張性財政政策和貨幣政策刺激下，2009

年度至2010

年上半年，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金又借勢反彈。2010

年更被譽(yù)為是國內(nèi)房地產(chǎn)基金元年。據(jù)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟資料顯示，2010

年全國房地產(chǎn)基金公司已達(dá)100

余家。2011年，房地產(chǎn)市場遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，房企常規(guī)的融資渠道受限。在此背景下，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司、信托公司、PE

公司都紛紛設(shè)立房地產(chǎn)基金，私募房地產(chǎn)基金迎來了一波發(fā)展高峰。截至2013，國內(nèi)房地產(chǎn)基金有近500

家。

通過對房地產(chǎn)私募基金在我國發(fā)展歷程的回顧和現(xiàn)狀的分析，不難總結(jié)出以下一些特點(diǎn)。其一，房地產(chǎn)私募在我國發(fā)展的初期，外資基金是重要的背后推手。外資利用其自身在資金運(yùn)作方面的優(yōu)勢，結(jié)合投資環(huán)境的變化而不斷多元化投資方式，展現(xiàn)出了成熟投資者先進(jìn)的投資理念和投資策略；但以規(guī)模衡量的介入程度不高，與我國嚴(yán)格的資本管制有很大的關(guān)系。其二，金融危機(jī)后，行業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，從側(cè)面反映出調(diào)控背景下內(nèi)地房企在資金面上面臨的巨大壓力。原有的融資渠道已不能夠滿足房企的資金需求，資金結(jié)構(gòu)不合理的問題在短時間內(nèi)被極度放大。房地產(chǎn)私募在近兩年的快速發(fā)展，是房企“另謀出路”，而非“主動求變”的結(jié)果。在之前的很多年里，拓寬融資渠道的呼聲一直不弱，但從整個行業(yè)來看，遲遲沒有大的動作，企業(yè)自身在創(chuàng)新上的惰性可見一斑。而這種惰性的背后，是整個金融體系被銀行業(yè)壟斷的局面。房地產(chǎn)眼下的困境，其實折射的是我國金融體系的不健康、不健全。

（三）發(fā)展趨勢

從目前國內(nèi)的環(huán)境來看，未來3-5年，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金都將維持一個比較良好的增長勢頭，主要有以下幾個方面的因素作為支持。首先，從需求的角度看，民間財富的積累客觀上要求有新的投資渠道來滿足投資者多樣的投資需求。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年年底，我國居民儲蓄存款50萬億元。伴隨著個人財富的不斷增長，投資需求也再不斷積累，這一點(diǎn)從近幾年理財產(chǎn)品市場的迅猛增長可以看出端倪。第二，從供給的角度出發(fā)，私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金的收益率水平高。目前國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的目標(biāo)收益率一般在20-30%。穩(wěn)定的、持續(xù)的高水平收益率能夠吸引風(fēng)險厭惡程度較低的投資需求的關(guān)注，對于幫助市場實現(xiàn)資源優(yōu)化配置能起到積極的作用。最后，從市場的外部環(huán)境來看，政府目前對房地產(chǎn)行業(yè)在資金端的控制十分嚴(yán)厲，房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新已經(jīng)刻不容緩。房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化資金來源結(jié)構(gòu)的過程中，必定會見證房地產(chǎn)私募基金的進(jìn)一步發(fā)展。

二、面臨的問題

在房地產(chǎn)私募基金行業(yè)迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇的同時也應(yīng)該看到，在我國制度和法制基礎(chǔ)不健全、金融市場體系還不完善的大背景下，這一相對新穎的投資方式所存在的問題正日漸暴露出來，在參與的各方、各個環(huán)節(jié)都有所體現(xiàn)。

（一）、參與者的局限性

1.1機(jī)構(gòu)投資者參與受限

現(xiàn)階段我國私募房地產(chǎn)基金的募集對象分散，可募集的資金規(guī)模十分有限。國外成熟市場的私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金資金的主要來源是諸如保險公司、企業(yè)年金、社保基金等擁有強(qiáng)大的資金實力的機(jī)構(gòu)投資者，可以提供與私募基金的特點(diǎn)匹配的長線資金。同時，除上述所提及的機(jī)構(gòu)投資者外，房地產(chǎn)私募的募集對象還包括養(yǎng)老基金、退休基金、捐贈基金以及銀行和家族基金等，不一而足。廣闊的資金來源，為其房地產(chǎn)私募基金行業(yè)的發(fā)展提供了有力的資金支持。在國內(nèi)，雖然近幾年來機(jī)構(gòu)投資者獲得了一定的發(fā)展空間，但與成熟市場相比，還存在非常巨大的差距。目前我國的銀行、證券公司、保險公司、養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)投資者投資私募基金還存在諸多政策性限制。新《保險法》第105條規(guī)定“保險公司的資金可以投資于不動產(chǎn)”，但同時《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》第12條規(guī)定：“不得投資創(chuàng)業(yè)、風(fēng)險投資基金。不得投資設(shè)立或參股投資機(jī)構(gòu)?！边@些都限制了金融資本進(jìn)入私募股權(quán)投資領(lǐng)域。

機(jī)構(gòu)投資者不能參與，直接導(dǎo)致私募基金把資金募集的集中對象轉(zhuǎn)移到高凈值人群上，而高凈值人群雖然在風(fēng)險承受能力上相對較強(qiáng)，但與機(jī)構(gòu)投資者還存在很大的差距。一方面，高凈值人群在投資目標(biāo)的選擇上空間大，房地產(chǎn)私募基金20%左右的收益率，對其不能形成足夠的吸引力。加上地產(chǎn)行業(yè)的形勢還未見明朗，高凈值人群在資產(chǎn)配置上表現(xiàn)的更加謹(jǐn)慎。另一方面，從投資理性來說，高凈值人群不能夠與機(jī)構(gòu)投資者相提并論，二者對風(fēng)險與回報的認(rèn)識上，存在很大的差異。由于房地產(chǎn)私募基金的投資多為長線投資，投資體量大、時間長，唯追求穩(wěn)定的長期收益的資金可以與其風(fēng)險收益特征相匹配，高凈值人群并不能夠提供充足的長線資金，無法擔(dān)當(dāng)“戰(zhàn)略投資者”的角色。

以穩(wěn)盛為例，其所募集的人民幣基金中，資金的40%來自于機(jī)構(gòu)，60%來自個人投資者。個人投資者更傾向于存續(xù)期短，還本期短的項目，目前的這種投資者結(jié)構(gòu)直接左右了投資目標(biāo)的選擇，進(jìn)而造成我國房地產(chǎn)私募基金偏離本質(zhì)的現(xiàn)象。名義上，私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金的投資方式應(yīng)以股權(quán)投資為主，但在實際操作中多做的是債權(quán)投資、過橋貸款。這種“明股暗債”的方式從長期來看并不可持續(xù)，房地產(chǎn)私募基金必將回歸其本質(zhì)。

1.2過分依賴外部融資平臺

由于融資渠道狹窄，以及基金募集的法律限制，房地產(chǎn)私募基金依托外部渠道，如商業(yè)銀行的私人理財部、理財機(jī)構(gòu)和信托公司等平臺完成募資成為一種較為理想的途徑。但是，這些平臺自身的局限性，限制了房地產(chǎn)私募基金做大規(guī)模的可能。以信托為例，目前募資對象從地域上的分布來看，主要集中在東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和其他個別地區(qū)富有區(qū)域的私營企業(yè)業(yè)主。同時，法律上對集合信托計劃在人數(shù)、信托合同數(shù)量上的限制，基本消除了擴(kuò)大融資規(guī)模的可能性。融資渠道的匱乏并不難理解。在私募的法律地位沒有得到非常明確地確認(rèn)之前，私募做大規(guī)模的可能性極小。同時，我國金融業(yè)由銀行壟斷的格局在未來相對較長的一段時間內(nèi)仍將持續(xù)，以發(fā)展的眼光來看，實現(xiàn)融資方式、資金來源的多元化仍需時日。

1.3基金管理人專業(yè)程度不高、基金治理結(jié)構(gòu)混亂

毋庸贅言，管理人在基金運(yùn)作中的起著舉足輕重的作用，從投資項目的選擇，相關(guān)文件的監(jiān)督核對，到項目投資的督查等等?；鸸芾砣说膶I(yè)化程度以及職業(yè)素養(yǎng)和操守，直接關(guān)系到現(xiàn)實投資人的利益，因此對管理人行為的規(guī)范化是非常需要重視的問題。但是現(xiàn)階段國內(nèi)還沒有形成一套對管理人的管理、評估系統(tǒng)。具體表現(xiàn)在國內(nèi)非常缺乏專業(yè)程度高的優(yōu)秀的獨(dú)立管理人，很多私募的商業(yè)計劃書都經(jīng)不起推敲；另一方面，我國誠信體系缺失，投資者與管理人很難建立真正意義上的信托關(guān)系。前者對后者的工作不放心、不認(rèn)可，在投資之后，仍要參與自身財產(chǎn)的管理以及基金的運(yùn)作，正因為如此，國內(nèi)基金在募集上的近親特征很明顯，總是在熟人之間運(yùn)作，很少有人能放心與完全陌生的機(jī)構(gòu)或個人建立合作關(guān)系。此外，有的管理人以放棄某些管理權(quán)力為代價，進(jìn)而獲得更多的資金。這種管理人與投資者之間在治理結(jié)構(gòu)上混亂的狀況，會導(dǎo)致管理人在行使管理權(quán)限時產(chǎn)生懈怠，加大了基金的操作風(fēng)險。

從國外經(jīng)驗來看，外資的私募基金一般不會參與管理，即便是絕對控股，它們也會把項目交給一線的房地產(chǎn)企業(yè)，表現(xiàn)出對專業(yè)的尊重。反觀我國，每個發(fā)起單位都想?yún)⑴c管理，以便日后在資源控制上形成話語權(quán)，服務(wù)于自身的目的。例如，開發(fā)商在完全獲得項目的管理權(quán)時，極有可能將基金募得資金用于解決自身一些有融資問題項目的困境，而將好的項目雪藏。結(jié)果是開發(fā)商從中獲利，而投資者卻沒有得到好的投資收益。治理結(jié)構(gòu)上的混亂，不利于基金長期的發(fā)展。

（二）退出機(jī)制不夠健全

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資的目的不是單純?yōu)榱碎L期經(jīng)營，而是要通過轉(zhuǎn)讓所投資企業(yè)的權(quán)益為投資者獲得更高的投資回報，這就必然要求市場提供退出機(jī)制。有效的退出能夠使私募房基變現(xiàn)其投資，同時被投資房地產(chǎn)企業(yè)也可因為新的購買者而引入新的資金和新的戰(zhàn)略方向。常見的退出方式有以下幾種：

（1）在資本市場出售股票：這種方式針對基金對擬上市房地產(chǎn)公司的投資，國外的房地產(chǎn)私募托通過這種方式退出；

（2）房地產(chǎn)投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產(chǎn)項目，項目建成銷售后，基金根據(jù)投資比例收回投資成本并分配利潤；

（3）原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協(xié)議，確定回購方式（譬如回購時間和回購價格）；

（4）企業(yè)間兼并收購：在有收購意向的第三方和被投資企業(yè)股東協(xié)商一致的情況下，基金實現(xiàn)退出；

（5）通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如,

在約定期限內(nèi)能夠上市，則通過資本市場退出；期限內(nèi)不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權(quán)進(jìn)行回購。

然而，有研究表明，我國房地產(chǎn)私募與國外IPO

為主流退出模式不同。目前，國內(nèi)基金主要是投資于項目，退出形式主要是物業(yè)出售和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。具體來說，有直接買地、通過自己的開發(fā)隊伍或與其他開發(fā)商合作，建成后出售退出的；有以較低價格收購物業(yè)，通過對其進(jìn)行重新包裝，再以較高價格出售獲利的；最后一種是上文提及的以股權(quán)或債權(quán)形式提供過橋融資，幫助資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)完成土地收購和提供建設(shè)資金，達(dá)到一定條件以合作方股權(quán)回購或向第三方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式退出。這與我國目前多層級的資本市場發(fā)育不夠、企業(yè)市場門檻高、產(chǎn)權(quán)交易不活躍等因素有很大的關(guān)聯(lián)。

（三）配套法律體系不健全

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在我國還屬于較新興的投資方式。雖然修訂后的公司法給私募基金的存在提供了一些空間，但無論是《證券法》、《信托法》還是《證券投資基金法》等，都沒能確立私募基金明確的合法地位，沒有從法律層面界定清楚參與各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。一旦投資失利，投資者的權(quán)益在法律上的是沒有強(qiáng)有力的保障的，只能歸入普通的民事經(jīng)濟(jì)糾紛處理。這在一定程度上也可以用來解釋私募的高回報率。從普通合伙人的角度看，為了吸引投資者，私募管理人承諾高回報率，甚而約定保底條款。而為了兌現(xiàn)保底承諾，私募管理人參與內(nèi)幕交易、非法炒作的可能性大大增加，給市場秩序的穩(wěn)定增添了隱患。從有限合伙人的角度看，私募沒有明確的法律體系實際上增加了投資者參與私募股權(quán)投資的風(fēng)險，因而投資者會要求額外的風(fēng)險溢價來做為承擔(dān)風(fēng)險的補(bǔ)償。

（四）監(jiān)管混亂

目前，我國私募基金沒有一個確定的主管部門，也缺乏明確完善的監(jiān)管體系，具體表現(xiàn)在以下三個方面：

（1）監(jiān)管責(zé)任不明確。私募觸及面廣，涉及發(fā)改委、證監(jiān)會、人民銀行、財政部、商務(wù)部、外管局、稅務(wù)總局、工商管理總局等各個部門，各部門監(jiān)管責(zé)任不明確，采用聯(lián)席會議制度制定相關(guān)政策時造成協(xié)調(diào)和統(tǒng)一的難度；

（2）監(jiān)管思路不開闊。目前針對創(chuàng)業(yè)投資基金的相關(guān)政策法規(guī)較多，但外資私募股權(quán)基金涌入中國后大多集中在大額并購和Pre-IPO等高利潤領(lǐng)域，與我國促進(jìn)高科技創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展及解決中小企業(yè)融資需求的監(jiān)管理念不符，且持續(xù)引發(fā)社會公眾對于外資基金介入國家命脈行業(yè)的擔(dān)心，

相應(yīng)的監(jiān)管方式考慮不足；

（3）監(jiān)管措施不系統(tǒng)。實踐中，我國對于私募基金采取功能監(jiān)管的方式，即工商行政部門負(fù)責(zé)私募基金的成立注冊，涉及外資的私募基金監(jiān)管由商務(wù)部門負(fù)責(zé)，銀行、證券公司、保險公司等金融機(jī)構(gòu)投資私募基金的由相應(yīng)的銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會負(fù)責(zé)審批?，F(xiàn)有私募基金的規(guī)范，基本上是由各監(jiān)管部門針對各自管轄的功能分別制定的，在募集方式、資金托管、信息披露等方面均沒有統(tǒng)一的規(guī)定，各部門監(jiān)管規(guī)則的法律效力層級較低，而且監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)寬嚴(yán)有別，導(dǎo)致私募基金監(jiān)管混亂，不利于私募基金的長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、我國私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的出路

本輪調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)來說，意味著過去、傳統(tǒng)的發(fā)展模式的終結(jié)。唯向上游拓展房地產(chǎn)金融，多元化融資渠道；向下游豐富產(chǎn)品線，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)才能適應(yīng)未來的生存環(huán)境，謀得更長遠(yuǎn)的發(fā)展。誠然，私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金在現(xiàn)階段的發(fā)展中遇到了一些問題，但是未來其必將成為房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的重要渠道之一，這一趨勢不容質(zhì)疑。針對上文中提及的問題，我們提出以下建議：

（一）現(xiàn)階段加強(qiáng)對私募基金參與者的管理

從投資者角度看，應(yīng)加快放寬機(jī)構(gòu)投資者的準(zhǔn)入限制。事實上，機(jī)構(gòu)投資者更廣泛的參與市場活動，獲益者將并不囿于私募基金。機(jī)構(gòu)投資者的參與可以引導(dǎo)市場理性，并且在穩(wěn)定金融市場，提高市場運(yùn)行效率，增強(qiáng)金融創(chuàng)新方面有著不可估量的作用，這對整個金融市場乃至國民經(jīng)濟(jì)都有非常重要的意義。與此同時，穩(wěn)步推進(jìn)資本賬戶的開放，在維持金融系統(tǒng)穩(wěn)定的前提下，進(jìn)一步放寬境外投資者的準(zhǔn)入，強(qiáng)化機(jī)構(gòu)投資者的作用，同時利用外資帶來的先進(jìn)的技術(shù)、管理經(jīng)驗，充分利用外部資金的溢出效應(yīng)。對參與私募基金的高凈值人群，應(yīng)強(qiáng)化管理，確保其資金來源與投向的合法性；加強(qiáng)投資教育，引導(dǎo)其投資需求合理化。

從基金管理人的角度看，應(yīng)建立基金管理人資格審查制度。股權(quán)投資基金是高度依賴于基金管理人的經(jīng)驗、眼光、判斷等個人素質(zhì)的行業(yè)，目前我國本土基金管理人在發(fā)現(xiàn)價值與創(chuàng)造價值的能力上尚顯稚嫩，包括識別優(yōu)秀企業(yè)管理者和商業(yè)概念、完善公司治理結(jié)構(gòu)、重組企業(yè)價值鏈等方面的競爭力，可考慮建立基金管理人資格審查制度，對其投資經(jīng)驗、相關(guān)專業(yè)資格學(xué)歷進(jìn)行審查，

并根據(jù)其背景確立可以承接的業(yè)務(wù)性質(zhì)和允許管理的資產(chǎn)規(guī)模。

（二）完善私募基金退出機(jī)制

首先，要構(gòu)建與退出機(jī)制相關(guān)的法律制度，應(yīng)盡快制定一部全國性的《產(chǎn)權(quán)交易法》。在規(guī)范現(xiàn)有的地區(qū)性產(chǎn)權(quán)交易市場的基礎(chǔ)上，形成全國性的產(chǎn)權(quán)交易市場，在制度設(shè)計上要充分考慮主板市場發(fā)展的需要，并在上柜交易的資格、條件、監(jiān)管等方面，體現(xiàn)場外交易市場的運(yùn)作特點(diǎn)，并成立相關(guān)的交易資格認(rèn)定委員會和監(jiān)督委員會。應(yīng)盡快制定《兼并收購法》，為私募股權(quán)基金以并購方式退出創(chuàng)造良好的法律環(huán)境加以約束和規(guī)范。其次，要完善多層次資本市場。雖然我國已初步建立了中小板和創(chuàng)業(yè)板等二板市場，但由于發(fā)展時間短，諸多的不完善使得私募退出的困難依然存在，完善的多層級的資本市場，是私募股權(quán)基金實現(xiàn)順利退出的重要前提。再次，規(guī)范中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)。鑒于中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在私募基金退出中的重要作用，應(yīng)大力培育多種私募股權(quán)投資服務(wù)公司、咨詢顧問公司、知識產(chǎn)權(quán)評估機(jī)構(gòu)等，為私募股權(quán)投資的退出提供市場信息、決策咨詢和代理談判等服務(wù)。

(三)建立健全法律、法規(guī)體系

從上文的分析中不難看出，即便2007年修訂后的《合伙企業(yè)法》為私募創(chuàng)造了生存空間，現(xiàn)階段房地產(chǎn)私募乃至整個私募行業(yè)面臨困境的深層原因都源自私募基金合法地位的缺失。加快相關(guān)法律、法規(guī)的出臺，完善配套法律的體系是當(dāng)前的首要任務(wù)。通過界定各方參與者的