峨眉山XXX項目可研報告

本文由隨風(fēng)飄落整理編輯禁止販賣本文由隨風(fēng)飄落整理編輯禁止販賣本文由隨風(fēng)飄落整理編輯禁止販賣XXX項目可行性研究報告建設(shè)單位：XXX編制時間：2014年7月目錄第一章總論11.1項目概況11.1.1項目名稱11.1.2項目性質(zhì)11.1.3項目建設(shè)單位11.1.4項目簡介11.1.5項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容21.1.6項目建設(shè)工期及進(jìn)度21.1.7投資估算和資金籌措31.1.8財務(wù)效益評價31.2項目評估結(jié)論及建議41.2.1開發(fā)條件及市場分析結(jié)論41.2.2項目建議41.3項目可行性分析報告主要編制依據(jù)5其次章項目建設(shè)背景及必要性62.1項目建設(shè)背景62.1.1峨秀湖國際度假區(qū)的打造為項目制造了良好契機(jī)62.1.2峨眉山缺乏高端商業(yè)62.2項目建設(shè)必要性62.2.1有利于峨眉山旅游業(yè)的進(jìn)展62.2.2填補(bǔ)峨眉山高端商業(yè)的空白72.2.3供應(yīng)就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)展72.2.4有利于企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)展7第三章市場分析93.1旅游業(yè)市場分析93.1.1國內(nèi)旅游市場分析93.1.2四川省旅游市場分析113.1.3峨眉山旅游市場分析163.2酒店業(yè)市場分析183.2.1我國星級酒店行業(yè)現(xiàn)狀183.2.2峨眉山景區(qū)星級酒店現(xiàn)狀213.3商業(yè)地產(chǎn)市場分析233.3.1我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀233.3.2峨眉山商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀243.4市場定位253.4.1目標(biāo)市場定位253.4.2市場容量分析273.4.3目標(biāo)客戶特征分析283.5市場競爭分析293.6市場分析結(jié)論30第四章項目選址及區(qū)位分析314.1項目選址314.2區(qū)位分析314.2.1峨眉山基本狀況314.2.2峨眉山交通狀況314.3地塊分析324.3.1項目區(qū)位及交通分析324.3.2周邊環(huán)境334.3.3地塊周邊各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析334.3.4地塊升值潛力評估34第五章項目規(guī)劃365.1項目定位365.2產(chǎn)業(yè)規(guī)劃365.2.1總體規(guī)劃365.2.2時尚商業(yè)街區(qū)375.2.3度假別院區(qū)395.3商業(yè)模式415.3.1運營模式415.3.2盈利模式41第六章競爭分析與營銷策略436.1項目SWOT分析436.1.1優(yōu)勢（S）436.1.2劣勢（W）436.1.3機(jī)會（O）436.1.3威逼（T）446.2營銷策略446.2.1產(chǎn)品與服務(wù)開發(fā)策略466.2.2價格策略466.2.3銷售渠道476.2.4品牌推廣策略48第七章項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模507.1項目總體規(guī)劃介紹507.2各地塊功能介紹517.2.1商業(yè)街517.2.2度假別墅區(qū)53第八章工程方案558.1建筑設(shè)計558.1.1設(shè)計依據(jù)及設(shè)計條件558.1.2建筑分類等級578.1.3荷載取值588.1.4主要結(jié)構(gòu)材料588.1.5其它需明確的問題598.2給排水設(shè)計608.2.1給水系統(tǒng)608.2.2排水系統(tǒng)628.3電氣設(shè)計648.3.1設(shè)計依據(jù)及設(shè)計范圍648.3.2負(fù)荷估算668.3.3負(fù)荷等級及供電電源668.3.4計量678.3.5低壓配電678.3.6照明設(shè)計688.3.7防雷與接地688.3.8電信及寬帶網(wǎng)系統(tǒng)698.3.9有線電視系統(tǒng)698.3.10閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及可視對講系統(tǒng)698.3.11智能化系統(tǒng)698.3.12電氣消防部分708.4暖通設(shè)計718.4.1設(shè)計依據(jù)718.4.2設(shè)計內(nèi)容718.4.3通風(fēng)系統(tǒng)728.4.4防排煙系統(tǒng)728.4.5消防設(shè)計738.5自然?氣供應(yīng)設(shè)計738.6消防設(shè)計738.7無障礙設(shè)計75第九章環(huán)境評價769.1生態(tài)環(huán)境影響分析和愛護(hù)措施769.1.1項目施工期間主要污染源769.1.2項目運營期間主要污染物769.2環(huán)境愛護(hù)執(zhí)行的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn)77（1）GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；779.2.1施工期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果779.2.2運營期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果789.3節(jié)能799.3.1

設(shè)計依據(jù)799.3.2節(jié)能措施79（一）建筑專業(yè)79（二）設(shè)備專業(yè)80第十章消防、平安與職業(yè)衛(wèi)生8210.1消防8210.2

勞動平安8310.3

衛(wèi)生防護(hù)84第十一章項目建設(shè)周期與實施進(jìn)度87第十二章投資估算8812.1投資估算范圍8812.2投資估算8812.3資金籌措90第十三章財務(wù)猜測9113.1財務(wù)假設(shè)及其說明9113.2收入猜測9113.3成本猜測9313.4項目利潤猜測9613.5項目現(xiàn)金流猜測9713.6項目敏感性分析9713.7盈虧平衡分析98第十四章風(fēng)險分析9914.1風(fēng)險識別9914.2防范和降低風(fēng)險對策100第十五章結(jié)論與建議10115.1項目結(jié)論10115.2項目建議102附表：103總論1.1項目概況1.1.1項目名稱XXX1.1.2項目性質(zhì)新建1.1.3項目建設(shè)單位XXX1.1.4項目簡介1.1.5項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容1.1.6項目建設(shè)工期及進(jìn)度1.1.7投資估算和資金籌措1.1.8財務(wù)效益評價1.2項目評估結(jié)論及建議1.2.1開發(fā)條件及市場分析結(jié)論1.2.2項目建議1.3項目可行性分析報告主要編制依據(jù)其次章項目建設(shè)背景及必要性2.1項目建設(shè)背景2.1.1峨秀湖國際度假區(qū)的打造為項目制造了良好契機(jī)由峨眉山市委、市政府及峨眉旅游局牽頭規(guī)劃（擬申報）的“峨眉山國家級旅游度假區(qū)”超大型工程，其核心為峨秀湖國際度假區(qū)。峨秀湖國際度假區(qū)將以國際化的視野，以“觀光旅游”——“休閑度假”——“體驗式旅游”的旅游進(jìn)展模式，致力打造能夠與“將來百萬人口大樂山”接軌的新型旅游地產(chǎn)業(yè)態(tài)。峨秀湖國際度假區(qū)借助開創(chuàng)國際家旅游度假區(qū)的契機(jī)，憑借與國內(nèi)外眾巨頭的深度對接，而享有由多個城市、各類大品牌聯(lián)合建構(gòu)的浩大資源網(wǎng)絡(luò)，勢必提升峨秀湖的商業(yè)、酒店、休閑消遣等產(chǎn)業(yè)投資上升空間。2.1.2峨眉山缺乏高端商業(yè)峨眉山商業(yè)整體品質(zhì)較低，商業(yè)格局分化明顯，檔次亟待升級。峨眉山現(xiàn)有的商業(yè)、酒店、餐飲等產(chǎn)業(yè)主要針對大眾旅游消費人群，規(guī)格檔次處于中、低水平?，F(xiàn)國家旅游局評定的五星級酒店僅1家，為峨眉山紅珠賓館。針對高端消費者的餐飲、消遣、會議、休閑的產(chǎn)業(yè)幾乎空白。這對高端商業(yè)與高端酒店產(chǎn)業(yè)提出了需求。2.2項目建設(shè)必要性2.2.1有利于峨眉山旅游業(yè)的進(jìn)展依據(jù)峨眉山市政府對旅游業(yè)的十二五規(guī)劃，旅游業(yè)是將成為峨眉的支柱產(chǎn)業(yè)，在將來十年峨眉山的旅游業(yè)將有跨越式的進(jìn)展，也必將要求住宿餐飲等配套服務(wù)業(yè)跟上旅游業(yè)的進(jìn)展速度。目前，峨眉山正在處于旅游業(yè)結(jié)構(gòu)模式調(diào)整的關(guān)鍵時期，旅游服務(wù)業(yè)處于急速進(jìn)展、完善的階段。項目的建設(shè)有利于完善當(dāng)?shù)氐穆糜畏?wù)業(yè)功能，提高住宿餐飲業(yè)的整體水平。2.2.2填補(bǔ)峨眉山高端商業(yè)的空白峨眉新天地是繼上海、武漢、重慶、佛山新天地后打造的第五個新天地模式，將以天街窄巷的風(fēng)格引領(lǐng)峨眉山商業(yè)地產(chǎn)前沿。商業(yè)部分著力于一種全新的業(yè)態(tài)模式，即把文化底蘊(yùn)與休閑消費有機(jī)結(jié)合的業(yè)態(tài)模式。為峨眉打造一張新名片，制造一番新天地。別院部分接受悅榕莊模式，設(shè)計契合了峨眉佛教文化，打造出一處凈化靈魂，超然世外的居所。項目建成后，將填補(bǔ)峨眉山高檔商業(yè)、酒店、休閑消遣產(chǎn)業(yè)的空白。2.2.3供應(yīng)就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)展項目在建設(shè)、裝飾裝修和設(shè)備購置的同時需要雇傭大量的工人，在項目投入運營中也將雇傭當(dāng)?shù)氐墓と?。因此，項目能夠為?dāng)?shù)剞r(nóng)夫及下崗職工供應(yīng)就業(yè)機(jī)會，帶動就業(yè)，提高農(nóng)夫及下崗職工的生活水平，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的進(jìn)展。2.2.4有利于企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)展項目地塊位于峨秀湖片區(qū)的門戶位置，是旅游客群進(jìn)峨眉的必經(jīng)之地。隨著峨秀湖國際度假區(qū)的崛起，項目地塊增值空間巨大，能為企業(yè)制造高額的利潤，符合企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)展的需要，有利于企業(yè)開展下一步投資方案。第三章市場分析3.1旅游業(yè)市場分析3.1.1國內(nèi)旅游市場分析旅游業(yè)具有“無煙產(chǎn)業(yè)”和“永久的朝陽產(chǎn)業(yè)”的美稱，正在進(jìn)展為世界上最大和增長最快的產(chǎn)業(yè)之一，它已經(jīng)和石油業(yè)、汽車業(yè)并列為世界三大產(chǎn)業(yè)。改革開放以來，我國的旅游業(yè)有了格外快速的進(jìn)展，但是比較而言，我國旅游業(yè)進(jìn)展的廣度深度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和人民生活水平提高的需要。隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和人民收入水平的進(jìn)一步提高，人民對旅游消費的需求將進(jìn)一步上升，我國旅游業(yè)已進(jìn)入高速進(jìn)展的黃金時期，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用越來越重要。中國旅游市場在21世紀(jì)將進(jìn)一步擴(kuò)大，其不斷進(jìn)展的有利條件有：中國豐富的旅游資源不斷得到開發(fā)；旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷完善；旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大；進(jìn)展旅游的大環(huán)境漸漸優(yōu)化。這些都為中國旅游市場的擴(kuò)大供應(yīng)了堅實的保障。20世紀(jì)90年月國內(nèi)旅游出游人數(shù)平均每年以18.5%的增長速度進(jìn)展，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)夫的出游率不斷上升。隨著人們生活水平的提高、可自由支配收入比重的增大，節(jié)假日的延長，閑暇時間的增多，必定會極大的促進(jìn)國內(nèi)旅游的進(jìn)展。假日旅游的火爆就充分證明白這一點。發(fā)達(dá)國家進(jìn)展旅游業(yè)的閱歷表明，在人均GDP達(dá)到1000美元以后，旅游的大眾化、普遍化便開頭迅猛進(jìn)展，我國已經(jīng)超出這一標(biāo)準(zhǔn)值，說明我國的大眾旅游時代已經(jīng)到來。按國際慣例，國際旅游收入與國內(nèi)收入的比例為1：8或1：9，我國目前僅達(dá)到了1：2.35，潛力很大。中國的國際旅游與發(fā)達(dá)國家相比差距很大，入境過夜旅游人數(shù)只及法國的一半，國際旅游收入還不到美國的1/5。由此可見，中國旅游業(yè)的進(jìn)展?jié)摿薮?。中國的市場正處于轉(zhuǎn)型階段，與西方成熟市場相比還存在著很大的差距，而中國旅游業(yè)同樣在承受著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的洗禮，于是在旅游市場營銷方面必定經(jīng)受一個由市場初級階段向市場高級階段轉(zhuǎn)化的過程。雖然整個旅游行業(yè)的營銷意識普遍不強(qiáng)，營銷力量不高，甚至有些地方還沒有旅游營銷意識，有些地方由于政府行為因素造成體制問題、資金問題、利益問題大于營銷問題等現(xiàn)象的存在，但我們必需糊涂地看到，隨著中國加入WTO，國際先進(jìn)理念和成功的運作閱歷也隨之進(jìn)入了中國，這些先進(jìn)理念和成功閱歷將被有識之士通過與中國特色的有效“對接”，合理運用到我國的市場實踐當(dāng)中，從而有效促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展。中國作為世界旅游資源第一國，又擁有著世界最大的國內(nèi)旅游市場，并且2020年將成為世界最大目的地國。在這種供需雙向互動下，中國的旅游業(yè)前景輝煌。從2010年開頭我國人均GDP已超過4000美元，城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)向進(jìn)展型和享受型方向轉(zhuǎn)變。我國旅游經(jīng)濟(jì)增速高于國民經(jīng)濟(jì)增速。2012年全國國內(nèi)旅游人數(shù)29.57億人次，收入22706.22億元人民幣，分別比上年增長12.0%和17.6%；接待入境旅游1.32億人次,實現(xiàn)國際旅游（外匯）收入500.28億美元，從入境旅游看，中國已成為世界第三大入境旅游目的地國；中國公民出境人數(shù)達(dá)到8318.27萬人次，比上年增長18.4%；全年實現(xiàn)旅游業(yè)總收入2.59萬億元人民幣，比上年增長了15.2%。圖3-1我國近幾年旅游收入增長趨勢（單位：萬億）3.1.2四川省旅游市場分析我國西部地區(qū)自然景觀資源、民族文化資源貴重而豐富，具備強(qiáng)勁進(jìn)展的增長后勁。四川是旅游大省，四川省旅游局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年度，全省旅游經(jīng)濟(jì)運行總體穩(wěn)中有進(jìn)，呈現(xiàn)穩(wěn)步進(jìn)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整并存、三大市場維持“兩高一降”格局的特征。2013年全省實現(xiàn)旅游總收入3877.4億元，同比增長18.2%，全省旅游增加值占GDP的比重達(dá)到7.2%，占服務(wù)業(yè)比重超過20.5%。2013年，四川省旅游行業(yè)呈現(xiàn)出以下特征：一是國內(nèi)旅游呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。2013年，全省接待國內(nèi)旅游人數(shù)4.87億人次，同比增長12.1%。實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入3830.04億元，同比增長18.6%。二是入境旅游市場持續(xù)回升。2013年年，全省共接待入境旅游者209.56萬人次，同比下降7.8%，外匯收入7.64億美元，同比下降4.3%。三是出境旅游市場持續(xù)增長。2013年全省旅行社共組織74.2萬居民出境旅游，增長10.4%。四是旅游項目建設(shè)和招商引資成效顯著。全年旅游項目簽約金額超過1300億元，同比增長30%以上；旅游建設(shè)項目已完成投資768億元，同比增長19%。五是旅游消費呈現(xiàn)遞增趨勢。城市居民旅游消費調(diào)查報告顯示，39.1%的被訪者表示在四季度有出游的經(jīng)受，較三季度增加2.4個百分點；在消費狀況方面，四季度全省人均月消費1626.3元，人均月旅游消費344.0元，全省有旅游家庭人均月消費2093.4元；有旅游家庭人均月旅游消費897.1元，均比三季度的調(diào)查數(shù)據(jù)有所增加?？傮w來看，受國慶大假及金秋旅游等因素影響，四季度全省旅游消費進(jìn)入旺季，主要指標(biāo)較三季度增加。依據(jù)調(diào)查的二、三、四季度測算，城市居民旅游消費呈遞增趨勢，2013年旅游消費支出占全年消費的20%。六是旅游進(jìn)展對農(nóng)夫增收貢獻(xiàn)突出。農(nóng)夫旅游收入增長速度快，2013年四川農(nóng)夫從旅游進(jìn)展中得到人均純收入621.9元，比上年人均增加80.6元，增長14.9%，比全省農(nóng)夫人均純收入平均增長速度快2.1個百分點；所占農(nóng)夫收入比重提高。2013年農(nóng)夫從旅游業(yè)進(jìn)展中得到收入占農(nóng)夫純收入比重達(dá)到7.9%，比上年提高0.2個百分點。圖3-2全國各省旅游總收入對比圖依據(jù)《樂山市2012年度旅游公報》，2012樂山市接待國內(nèi)外旅游者2674.01萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入268.7億元，同比分別增長26.18%和35.04%。完成全年旅游綜合收入目標(biāo)任務(wù)（258.61億元）的103.9%。旅游綜合收入相當(dāng)于全市GDP的比例為26%，同比增加4.33個百分點。實現(xiàn)旅游業(yè)增加值139.8億元，同比增長28.14%。旅游業(yè)增加值占全市GDP的比重為13.5%，同比增加1.6個百分點。旅游業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為51.8%，同比增加5.6個百分點，全市旅游經(jīng)濟(jì)總量位居全省其次位，僅次于成都市。國內(nèi)旅游：2012年，樂山市接待國內(nèi)旅游者2655.55萬人次，同比增長26.07%，占全省國內(nèi)游客接待總量的6.11%；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入266.47億元，同比增長34.96%，占全省國內(nèi)旅游收入總量的8.25%。其中：接待國內(nèi)一日游游客1091.43萬人次，同比增長30.19%,占全市接待國內(nèi)游客總量的41.1%；接待過夜游游客1564.12萬人次，同比增長23.35%,占全市接待游客總量的58.9%。國內(nèi)游客在樂山旅游的平均停留天數(shù)為1.4天，同比增加0.07天。2012年，國內(nèi)游客在樂山市平均每人次花費為1003.45元，比去年提高66.06元，高出全省接待國內(nèi)游客平均每人次花費260.45元。從旅行社接待國內(nèi)游客客源市場看，四川省內(nèi)游客仍舊是來樂國內(nèi)游客的第一大市場，比重為15.6％。省內(nèi)游客排名靠前的市、州分別為：成都、眉山、宜賓、德陽、綿陽、雅安。省外主要客源地依次為北京、重慶、上海、廣東、天津、浙江、江西、山東、江蘇、山西，同比分別增長35％、10.32％、29.8％、2.39％、22.01％、4.69％、14.1、8.6％、8.9％、-0.59％。北京今年超過重慶，成為我市省外國內(nèi)游客第一客源地。另外，部份遠(yuǎn)程游客增幅比較明顯，有湖南、青海、新疆等地，同比分別增長56.79%、71.49%、92.59%。入境旅游：2012年，樂山市入境旅游市場逐步恢復(fù)，呈上升趨勢。省旅游局協(xié)調(diào)省公安廳出入境管理局把握的樂山市全口徑住宿單位接待的入境游客人數(shù)為27.23萬人次，同比增長28.8%，是除成都市外接待總量最大的市州（阿壩州21.57萬人次，甘孜州5.66萬人次，資陽2.89萬人次，遂寧2.42萬人次，綿陽2.07萬人次，南充1.46萬人次，德陽1.08人次，其他均在1萬人次以下），實現(xiàn)外匯收入5750.92萬美元，同比增長25.1。其中：樂山市常規(guī)統(tǒng)計的50家旅游住宿設(shè)施（含星級賓館34家）全年共接待入境游客18.46萬人次，同比增長43.69%，占全省入境游客總量的8.12%；實現(xiàn)旅游外匯收入3526.49萬美元，同比增長49.61%,占全省外匯收入總量的4.42%。入境客源地分布：依據(jù)全市50家旅游住宿設(shè)施（含星級賓館34家）統(tǒng)計，2012年共接待港澳臺客源市場游客118075人次，占入境游客總量的63.98%，同比增長62.58%，其中，臺灣游客85098人次，占入境游客總量的46.1%，同比增長43.26%；香港游客26008人次，占入境游客總量的14.09%，同比增長166.97%；澳門游客6969人次，占入境游客總量的3.78%，同比增長100.2%。全年共接待外國游客66483人次，占入境游客總量的36.02%，同比增長19.1％；其中，接待亞洲游客45870人次，同比增長13.97%；接待歐洲游客12321人次，同比增長38.19%；接待美洲游客6946人次，同比增長67.21%；接待大洋洲游客1012人次，同比下降0.39%；接待非洲游客136人次，同比下降41.38%。來樂入境旅游者排名前十位的是：臺灣（87372人次）、香港（27215人次）、新加坡（11318人次）、澳門（7504人次）、日本（7011人次）、泰國（6916人次）、韓國（6807人次）、馬來西亞（5522人次）、印度尼西亞（4890人次）、美國（4023人次）。入境旅游人均天花費：入境過夜游客在樂山旅游的平均逗留天數(shù)為1.4天。入境游客來樂旅游人均每天花費為184.13美元，其中臺灣、香港、澳門和外國游客人均每天花費分別為181.51美元、184.24美元、180.71美元和184.71美元。全市納入統(tǒng)計的20個主要景區(qū)（點）全年接待游客1409.07萬人次，實現(xiàn)門票收入108043.91萬元，同比分別增長20.05%和24.91%。其中峨眉山-樂山大佛景區(qū)接待游客607.86萬人次，實現(xiàn)門票收入57649.93萬元，同比分別增長2.53%和8.61%。全市列入統(tǒng)計監(jiān)測的50家旅游住宿設(shè)施（含星級賓館34家）接待過夜游客200.23萬人次，同比增長9.92%,實現(xiàn)營業(yè)收入76027.4萬元，同比增長23.79%。其中：客房收入43429.47萬元，餐飲收入27439.72萬元，其他收入5158.2萬元，同比分別增長25.6%、29.12%、-7.66%。分別占營業(yè)收入總量的57.12%、36.09%、6.79%。全市列入統(tǒng)計監(jiān)測的50家旅游住宿設(shè)施客房平均出租率為64.12%，同比增加4.56個百分點，客房平均價為367.64元/間，同比增加61元。3.1.3峨眉山旅游市場分析峨眉山市位于四川省西南部，是中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、全國衛(wèi)生城市、全國園林綠化先進(jìn)市、全國雙擁模范城、全國科技工作先進(jìn)市、全國文化體育先進(jìn)市。旅游業(yè)是峨眉山市的支柱產(chǎn)業(yè)，開發(fā)了一批集觀賞性和消遣性于一體的高，山滑雪、溫泉度假、生態(tài)戲猴、民俗風(fēng)情等旅游項目，形成食、宿、行、游、娛、購設(shè)施配套，功能齊全的接待網(wǎng)絡(luò)。近年來，峨眉山市的旅游經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展，游客人數(shù)和旅游收入均大幅增長。圖3-3近年來峨眉山市旅游狀況峨眉山是我國的四大佛教名山之一，位于四川中南部，四川盆地西南邊緣的峨眉境內(nèi)，距成都約160公里，在峨眉山市西南7公里處。峨眉山是“普賢道場”，四季晨鐘暮鼓，香煙布滿，佛音繚繞，是我國有名的旅游景區(qū)。近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)進(jìn)展，人們對高品質(zhì)生活的追求不斷提高，到風(fēng)景秀麗的峨眉山風(fēng)景區(qū)旅游的游客數(shù)不斷增長。圖3-4近年來峨眉山風(fēng)景區(qū)游客人數(shù)及變化趨勢3.2酒店業(yè)市場分析3.2.1我國星級酒店行業(yè)現(xiàn)狀“十一五”期間，我國酒店行業(yè)進(jìn)展速度較快，主要受益于酒店行業(yè)自身的服務(wù)不斷提高以及旅游行業(yè)的進(jìn)展，推動酒店行業(yè)市場需求不斷擴(kuò)大。2008年、2009年因受到全球金融危機(jī)的影響，我國酒店行業(yè)的增長速度有所放緩，2010年，隨著我國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，我國酒店行業(yè)的增長速度又開頭加快，增長率達(dá)到1.38%，星級酒店總規(guī)模達(dá)到14433家。2011年以來，中國新開業(yè)的星級酒店如雨后春筍，各大國際酒店管理集團(tuán)競相制定出里程碑式的開業(yè)方案，不是鞏固自身在中國的豪華酒店之領(lǐng)先地位，就是努力使自己比競爭對手占據(jù)更大的市場。隨著一線城市豪華酒店市場漸趨飽和，酒店業(yè)的重心已從北上廣轉(zhuǎn)移至內(nèi)地經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展的二三線城市。與此同時，2011年中國酒店業(yè)不斷涌現(xiàn)新的營銷模式，先是團(tuán)購網(wǎng)站風(fēng)潮集中至酒店業(yè)，隨后奇特房、LastMinute等國外成功模式也紛紛登陸國內(nèi)。因此，在將來的幾年內(nèi)國內(nèi)的酒店有良好的進(jìn)展前景。（1）全國星級酒店行業(yè)基本數(shù)據(jù)分析表3-12012年全國星級飯店主要指標(biāo)統(tǒng)計表指標(biāo)單位五星級四星級三星級二星級一星級合計營業(yè)收入總額億元770.29829.62691.39135.972.952430.22客房占營業(yè)收入比重%44.0540.838.945.4759.0441.57餐飲占營業(yè)收入比重%4345.8445.8643.1235.5644.78利潤總額億元54.782.24-7.030.360.1150.46實繳稅金億元61.9282.3757.4914.340.71216.83百元固定資產(chǎn)創(chuàng)營業(yè)收入元43.7951.2259.6160.7359.6950.97平均房價元710.2365.1215.84152.02126.85328.95平均出租率%59.9160.6359.2457.2654.3559.46每間可供出租客房收入千元/間夜0.490.070.2每間客房平攤營業(yè)收入千元/間305.63189.69114.6268.8341.66162.32從國家旅游局對全國星級飯店的統(tǒng)計表中可以看出，各等級星級酒店中，五星級酒店利潤總額最高，酒店行業(yè)經(jīng)營業(yè)績重要衡量指標(biāo)——每間可供出租客房收入（即平均客房收益）五星級酒店最高，五星級酒店出租率與其他星級酒店持平，但百元固定資產(chǎn)創(chuàng)營業(yè)收入指標(biāo)相較其他星級酒店較低，可見五星級酒店固定資產(chǎn)投資投資較其他星級酒店過高。（2）2012年星級酒店主要指標(biāo)與去年對比結(jié)果分析表3-22012年全國星級飯店主要指標(biāo)與去年同比狀況表單位：%指標(biāo)五星級四星級三星級二星級一星級合計營業(yè)收入總額5.065.195.291.49-2.814.95客房占營業(yè)收入比重-0.75-1.36-4.99-0.0911.77-2.08餐飲占營業(yè)收入比重23.247.055.810.21-5.6514.32固定資產(chǎn)原值7.833.86-1.535.13-15.453.92利潤總額-15.586.83-6.29-34.5910.43-17.31實繳稅金7.0826.27.64-9.7811.5512.33從業(yè)人員年均數(shù)2.763.685.657.497.053.04大專以上學(xué)歷人數(shù)10.211.996.274.826.18.59百元固定資產(chǎn)創(chuàng)營業(yè)收入-2.561.276.93-3.4614.95平均房價78.267.4平均出租率-3.28-3.23-1.670.053.85每間可供出租客房收入-0.140.550.677.3111.97每間客房平攤營業(yè)收入-39.946.08從上表數(shù)據(jù)可以看出，高星級酒店2012年經(jīng)營狀況較之2011年整體有所下降，其主要緣由為全球性經(jīng)濟(jì)衰退，特殊是國內(nèi)通貨膨脹所帶來的人工成本及其他成本的上升；同時高端酒店營收中公務(wù)消費的占比較高，“三公消費”的限制也對高端星級酒店沖擊較大。高星級酒店整體效益下滑為高端酒店的快速擴(kuò)張?zhí)岢隽司尽５叨司频瓴⒉皇呛翢o出路，除了做好常規(guī)工作外，還需要另辟蹊徑查找贏利點。如海南三亞灣紅樹林度假世界一期在2012年9月19日開業(yè)，到2012年12月，當(dāng)月營業(yè)額已達(dá)到1700萬元，酒店目前員工900人，月均經(jīng)營成本1000萬。開業(yè)3個月，三亞灣紅樹林度假世界已實現(xiàn)盈利。紅樹林酒店一期開業(yè)的業(yè)態(tài)中，客房部分收入只占40%，其他商業(yè)、藝術(shù)、消遣業(yè)態(tài)占到60%。因此探究新的酒店盈利模式，增加酒店吸引力對于增加高端酒店的盈利性起著至關(guān)重要的作用。2012年，中國飯店業(yè)協(xié)會公布了最新的五星級飯店名錄，共計660家，分布在31個省市自治區(qū)。近幾年來，中國消滅了一股五星酒店建設(shè)潮，一批中國本土和國際酒店集團(tuán)在中國的大、中、小型城市急速擴(kuò)張。除了這660家掛牌五星級飯店外，各地待建、在建及剛建完的依據(jù)五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的酒店項目約有500家。據(jù)統(tǒng)計，過去3年全國星級酒店數(shù)量整體年均增長率為6%，而五星級酒店數(shù)量的年均增長率超過15%，遠(yuǎn)超中國GDP的增速，尤其是在近幾年全球經(jīng)濟(jì)處于整體低迷的狀況下逆市上揚(yáng)。（一）五星級酒店快速進(jìn)展的緣由1．中國旅游業(yè)的整體快速進(jìn)展帶動了高檔酒店業(yè)的進(jìn)展旅游業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中的產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟(jì)作用逐步增加，旅游業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)的拉動性、社會就業(yè)的帶動力、以及對文化與環(huán)境的促進(jìn)作用日益顯現(xiàn)，旅游業(yè)已經(jīng)是中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。在內(nèi)需啟動、消費升級以及國民收入不斷提高的背景下，中國旅游業(yè)正步入黃金進(jìn)展期。依據(jù)規(guī)劃，“十二五”時期，中國政府將多策并舉，把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。國內(nèi)旅游行業(yè)政策環(huán)境持續(xù)改善，行業(yè)也將迎來一個嶄新的進(jìn)展階段。作為旅游業(yè)的重要組成部分，酒店業(yè)自然也就水漲船高，迎來了快速進(jìn)展的機(jī)會。2．中國城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致對高檔酒店的需求快速增加2012年8月17日國家統(tǒng)計局今日發(fā)布報告顯示，2011年城鎮(zhèn)化率達(dá)51.27%，2002年至2011年，我國城鎮(zhèn)化率以平均每年1.35個百分點的速度進(jìn)展，如此高速的城鎮(zhèn)化速度自然而然加大了對高檔酒店的需求，中國城市化進(jìn)程的快速進(jìn)展也導(dǎo)致了一些外資品牌的酒店由一線城市爭相進(jìn)入二三線城市，掀起了各酒店集團(tuán)新一輪的圈地運動。3.2.2峨眉山景區(qū)星級酒店現(xiàn)狀峨眉山五星級酒店共有6家，分別是峨眉山紅珠山賓館、峨眉山世紀(jì)陽光大酒店、峨眉山藍(lán)光安納塔拉度假酒店、峨眉天頤溫泉度假大飯店、峨眉山華生酒店·銀座、峨眉山七里坪溫泉酒店。表3-3峨眉山五星級酒店狀況一覽表峨眉山報國寺左側(cè)，近峨眉山山門口

510大堂免費報紙、免費洗漱用品(6樣以上)、免費瓶裝水、免費報紙、中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、停車場、殘疾人客房、商場、理發(fā)美容中心、前臺貴重物品保險柜、收費停車場、大堂吧、電梯、中心空調(diào)、吸煙區(qū)、餐廳、多功能廳、公共音響系統(tǒng)、非經(jīng)營性客人休息區(qū)、無煙樓層、行政樓層、多媒體演示系統(tǒng)、公共區(qū)域閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)980-1800元/晚名山東路412號

，近大佛禪院311免費停車場、免費旅游交通圖(可贈送)、免費洗漱用品(6樣以上)、免費瓶裝水、中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、殘疾人客房、前臺貴重物品保險柜、收費停車場、大堂吧、電梯500-800元/晚山湖路南段8號

，峨眉山博物館150免費停車場、大堂免費報紙、免費瓶裝水、免費報紙、中餐廳、西餐廳、酒吧、停車場、殘疾人客房、理發(fā)美容中心、前臺貴重物品保險柜、自動取款機(jī)、大堂吧、電梯、空調(diào)、中心空調(diào)、吸煙區(qū)、暖氣、餐廳、禮品廊、多功能廳、無煙樓層、多媒體演示系統(tǒng)、公共區(qū)域閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)900-4800元/晚溫泉度假區(qū)名山路南段46號

，近峨眉山山門口500大堂免費報紙、免費洗漱用品(6樣以上)、中餐廳、酒吧、理發(fā)美容中心、前臺貴重物品保險柜、收費停車場、大堂吧、電梯、中心空調(diào)、非經(jīng)營性客人休息區(qū)、公共區(qū)域閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)700-1000元/晚佛光南路

，近大佛禪院150中餐廳、停車場、殘疾人客房、收費停車場、電梯500-1400元/晚峨眉山中山段，距峨眉山景區(qū)零公里4公里172免費停車場、免費旅游交通圖(可贈送)、免費洗漱用品(6樣以上)、免費瓶裝水、中餐廳、咖啡廳、酒吧、前臺貴重物品保險柜、大堂吧、電梯600-800元/晚3.3商業(yè)地產(chǎn)市場分析3.3.1我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)與房地產(chǎn)是兩個截然不同的概念，商業(yè)包括零售、批發(fā)、服務(wù)等一系列內(nèi)容，屬于經(jīng)營方式的一種描述；而房地產(chǎn)則屬于不動產(chǎn)的范疇，具有不動產(chǎn)的全部屬性，以一種實物的形態(tài)被大眾所認(rèn)知。中國商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合產(chǎn)生于19世紀(jì)60年月，進(jìn)展至今經(jīng)受了基本需求、初現(xiàn)端倪、蓬勃進(jìn)展、理性生疏四個階段。在這一過程中，商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)逐步的緊密結(jié)合起來，產(chǎn)生了今日眾所周知的概念-商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)一經(jīng)消滅，便以它的高回報、高風(fēng)險、操作簡單等方面的特點，區(qū)分于單純的住宅、辦公等物業(yè)的開發(fā)，成為了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的新貴。商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中的一個重要組成形式，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和一個城市的建設(shè)水平及房地產(chǎn)開發(fā)水平有著很大的關(guān)系，同時也從肯定層面上代表著一個城市的建設(shè)水平和房地產(chǎn)開發(fā)水平。從部分重點城市土地出讓種類以及商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)數(shù)量來看，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)超越住宅地產(chǎn)的趨勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2012年國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展統(tǒng)計公報顯示，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年增長16.2%。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%；辦公樓投資3367億元，增長31.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資9312億元，增長25.4%。據(jù)（2013年1-6月全國商業(yè)地產(chǎn)市場投資運行態(tài)勢）中數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2013年，全國迎來購物中心供應(yīng)高潮。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國20個主要城市在2013年下半年有約150個購物中心開業(yè)，平均面積超過8萬平方米，數(shù)量之多、體量之大，創(chuàng)歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，2013上半年，全國商業(yè)地產(chǎn)投資額5010億元，同比增長26%，高過住宅增速6個百分點。商業(yè)地產(chǎn)施工面積65344萬平方米，增長22%，高過住宅9個百分點;商業(yè)用房新開工面積11778萬平方米，高過住宅0.7個百分點。3.3.2峨眉山商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀近年來，隨著峨眉山市城市建設(shè)步伐的加快和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的加劇，商業(yè)地產(chǎn)得到了長足的進(jìn)展，并漸漸形成了商業(yè)網(wǎng)點為中心的一些商業(yè)輻射帶。同時一系列的城市建設(shè)規(guī)劃推動著峨眉山商業(yè)不斷前進(jìn)，并為其注入了源源不斷的進(jìn)展動力。從藍(lán)光文旅公司高調(diào)進(jìn)進(jìn)峨眉山，打造峨秀湖項目開頭，到被譽(yù)為“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大開街，峨眉山的旅游地產(chǎn)鏈條又多了一個豐富且有打算性意義的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山與湖、天頤溫泉小鎮(zhèn)2期、峨秀湖國際度假區(qū)以及蜀尚國際、峨眉象城、中華藥博園等旅游地產(chǎn)項目先后在峨眉山景區(qū)周邊落戶，這種豐富多樣的文化整合和逐步健全的休閑度假產(chǎn)業(yè)鏈條，昭示著峨眉山一個新的休閑度假時代的來臨。峨眉山部分商業(yè)地產(chǎn)盤點：天頤溫泉度假小鎮(zhèn)2期四季湯屋：酒店式公寓；峨眉山與湖：聯(lián)排、獨棟；峨秀湖國際度假區(qū)：洋房、高端低密住宅、精裝公寓；峨眉半山七里坪：小戶型、疊拼、花園洋房。綜合來看，峨眉山景區(qū)區(qū)域旅游商業(yè)主要以特色餐飲、地方特產(chǎn)、旅游紀(jì)念品、酒店為主。除酒店外，企業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)目前檔次較低，與國內(nèi)其他景點旅游商業(yè)市場類同。新興旅游地產(chǎn)項目進(jìn)展還處于初級階段，以峨秀湖國際度假區(qū)為代表，商業(yè)部分以開發(fā)特色商業(yè)小鎮(zhèn)，體驗式商業(yè)街等物業(yè)為主，品質(zhì)較高。3.4市場定位3.4.1目標(biāo)市場定位本項目旨在打造一個具備高檔住宿功能和極強(qiáng)的餐飲、消遣的頂級休閑旅游度假勝地和高端會所。因此，項目的目標(biāo)市場為高端旅游市場帶動進(jìn)展起來的客源市場。高端旅游市場，即指旅游市場中消費較高，超過一般旅游者的平均花費水平的群體所構(gòu)成的旅游消費市場。依據(jù)旅行目的的不同，高端旅游市場可分為兩大部分。一部分是休閑度假旅游為主的市場，包括觀光旅游中的高價團(tuán)、豪華團(tuán)，這部分消費者收入較高、對旅游的質(zhì)量也有著較高要求。另一部分是以商務(wù)旅游為主的市場。依據(jù)世界旅游組織（WTO）的定義，商務(wù)旅游是指一切在非居住地從事的業(yè)務(wù)往來和專業(yè)活動。它包含技術(shù)輸出、考察、選購、銷售，參與會議、博覽會、展覽嘉獎旅游及各種專題活動，包括參與文化活動和專業(yè)體育賽事等活動，范圍很寬泛。商務(wù)旅游又可細(xì)分為四個主要組成部分，即：公司活動、會議、展覽和嘉獎旅游。因此，高端旅游市場大體上包括六個部分：休閑旅游、度假旅游、公司活動、會議、展覽和嘉獎旅游。高端旅游市場的消費人群主要集中在商務(wù)旅游人士之中，人均每次消費總額接近14000元人民幣。人均消費總額超過10000人民幣元的還有嘉獎旅游、展覽、文化/體育、會議參與者，而這些人大部分都是總經(jīng)理、銷售人員、總裁、財務(wù)總監(jiān)、經(jīng)理，也有部分政府官員和銷售人員。休閑度假的人群和商務(wù)旅游人士多有重疊，但均屬于社會上收入穩(wěn)定而且比較高的人群。基于此，本景區(qū)的目標(biāo)市場主要以周邊地區(qū)中等收入人群及較遠(yuǎn)范圍的中高等收入人群為主，依據(jù)這肯定位思想，本項目將目標(biāo)市場分為三級：一級市場（基礎(chǔ)市場）：定位為以項目基地為中心的一小時城市圈，主要是成都市、樂山市、眉山市等，目標(biāo)游客群體是中等收入以上人群。二級市場（拓展市場）：定位為成渝經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)的城市，主要為四川、重慶，目標(biāo)游客群體是中等收入以上人群。三級市場（機(jī)會市場）：定位為國內(nèi)外其他市場，目標(biāo)游客群體是中高等收入人群。3.4.2市場容量分析近年來，四川高端旅游市場容量快速增大，進(jìn)展勢頭迅猛。（1）人口數(shù)量呈快速上升趨勢據(jù)統(tǒng)計，2012年四川省商務(wù)旅游市場人口比例占46%，比2008年的27%有明顯攀升；休閑觀光旅游人口占56.9%,其中休閑度假旅游人口比例占27.5%，具有商務(wù)和度假雙重目的的比例為5%。（2）消費水平明顯高于觀光旅游人均日消費額超過1000元的人群是會議參與者，他們大多是：總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、管理人員。而政府官員和銷售人員平均日消費水平居中排在商務(wù)客人和休閑客人之間，人均日消費額超過800元。從人群特征上看，商務(wù)旅游的消費普遍高出觀光旅游的消費。（3）平均消費水平高于國際商務(wù)旅游市場依據(jù)美國2010年《嘉獎旅游》雜志的統(tǒng)計，前往加拿大的美國商務(wù)旅客每次人均總消費為1011美元；而調(diào)查顯示，川內(nèi)商務(wù)旅客,人均總消費達(dá)1225美元。盡管考慮到調(diào)查可能消滅的誤差，我們?nèi)耘f可