極地海洋世界商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議書

z.極地海洋世界商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議書目錄前言………………………………6第一章本工程的相關(guān)研究……………………81、商業(yè)定位研究…………………82、商業(yè)品類研究…………………83、效勞功能設(shè)計…………………84、規(guī)劃布局設(shè)計及調(diào)整建議……………………95、建筑規(guī)劃設(shè)計及調(diào)整建議……………………96、后期物業(yè)經(jīng)營管理模式建議…………………9第二章工程市場調(diào)研結(jié)論分析………………9一、南沿線商業(yè)工程比照分析…………………101、競爭工程定位規(guī)劃及優(yōu)勢差異………………102、競爭工程消費客群差異………………………113、價格及現(xiàn)狀比對………………………………124、開發(fā)商策略比對………………………………135、小結(jié)……………………………14二、投資者調(diào)研結(jié)論分析………………………141、商業(yè)形態(tài)組合配比……………………………142、中小型投資者對于商鋪類型的投資偏好……………………153、中小型投資者對于商鋪價格所能承受的圍………………16三、經(jīng)營者調(diào)研結(jié)論分析………………………171、租金承受圍…………………172、經(jīng)營者認(rèn)為本工程的合理售價………………183、經(jīng)營者認(rèn)為本工程適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)…………………………19四、消費者調(diào)研結(jié)論分析………………………191、消費者會在本工程消費的工程………………192、消費者來本工程消費的理由…………………203、消費者想象中本工程應(yīng)右的消費場所………………………214、消費者餐飲偏好………………………………215、消費者休閑偏好………………………………22五、本工程商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮…………………221、業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析……………………………222、本工程的業(yè)態(tài)比例……………………………25六、總結(jié)…………………………26第三章工程定位研究…………………………27一、工程分階段定位……………………………271、階段釋疑………………………272、形象定位………………………283、功能定位………………………294、總結(jié)……………………………30二、工程整體定位布局思路……………………311、整體定位思路…………………312、工程分區(qū)域定位………………………………323、工程整體定位布局……………………………40三、目標(biāo)客戶定位………………………………451、購置商鋪的目標(biāo)群分析………………………452、租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析…………………463、商鋪的目標(biāo)消費群定位及分析………………48四、客群消費時機分析…………………………501、唯一性和排他性………………………………502、吸引力…………………………503、資源整合………………………504、區(qū)域中心………………………51第四章工程規(guī)劃設(shè)計調(diào)整建議………………52一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則……………………52充分尊重極地海洋世界商業(yè)局部經(jīng)營規(guī)劃理念及成果……………………52充分尊重極地海洋世界商業(yè)部份建筑規(guī)劃設(shè)計和效勞功能設(shè)計…………52以市場調(diào)研為依據(jù)……………………………52注重全局觀和開發(fā)商的整體利益……………………………52業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)……………………………52二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議…………………531、商業(yè)業(yè)態(tài)配比…………………532、業(yè)態(tài)選擇參考…………………563、規(guī)劃調(diào)整建議…………………59三、商鋪構(gòu)造與硬件配置建議…………………601、商鋪面積劃分建議……………………………602、商鋪構(gòu)造調(diào)整建議……………………………603、硬件配置建議…………………60四、交通組織設(shè)計建議…………………………611、人流動線………………………612、車流動線………………………623、物流動線………………………634、導(dǎo)識系統(tǒng)設(shè)置…………………64五、其它商業(yè)配套建議…………………………65六、總結(jié)…………………………66第五章招商略案………………………………67一、原則…………………………67二、招商階段及目標(biāo)……………………………67三、2007年前半年招商工作時間節(jié)點安排……………………70四、全心公司各階段招商準(zhǔn)備工作容………………………74第六章后期經(jīng)營管理建議……………………781、統(tǒng)一經(jīng)營………………………782、統(tǒng)一管理………………………783、投入費用………………………784、借助外力………………………795、共同打造………………………796、其它建議………………………79第七章總結(jié)……………………81

前言本工程是一個以主題公園為根底，以特色的配套商業(yè)為核心的旅游地產(chǎn)工程，本工程通過主題公園將各種效勞機構(gòu)組織在一起,提供餐飲、購物、休閑、娛樂、住宿等各種效勞的一站式消費場所。其最顯著的特征就是業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合度極度齊全，行業(yè)多，店鋪多，功能多；商品組合的廣、寬、深度都極高；以旅游及到達(dá)型消費為主導(dǎo)向，通過設(shè)置旅游附屬商業(yè)及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂休閑場所、主題廣場、特色餐飲名店等覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客，再輔以不同檔次的特色店、主力店、品牌店來針對消費者各層次的需求，同時，其間也穿插各類土特產(chǎn)店以吸引域外游客。我公司在大量詳實市場調(diào)研的根底上〔具體數(shù)據(jù)報告請參閱我司于2006年11月16日提交的?極地海洋世界商業(yè)工程市場調(diào)研報告?〕，結(jié)合工程在設(shè)計之初的業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑情況，提出了對本工程整體的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整案，目的是為后期的銷售、招商和運營管理提供保障。通過對本工程前期深入的市場調(diào)研及分析，我司根本明確了開發(fā)商在本工程上的盈利模式，并希望通過我司對商業(yè)運營的全程介入，為貴司創(chuàng)造本工程的利潤最大化！

在本建議開場之前，我們對貴司在本工程上的盈利模式進(jìn)展了如下的探討：開發(fā)商的利潤點來源開發(fā)商的利潤點來源招商銷售經(jīng)營管理產(chǎn)品市場投資者者經(jīng)營者消費者后期經(jīng)營及管理支撐點開發(fā)商的主要利潤點主要來源于工程前期的招商及銷售，而后期的經(jīng)營及管理是保證工程開發(fā)的持續(xù)性利潤來源。要對前期的招商、銷售及后期的經(jīng)營、管理尋找有效的支撐，就必須從工程本身的產(chǎn)品、整個市場的狀況、投資者、經(jīng)營者以及消費者對工程的反應(yīng)等面進(jìn)展深入的研究。我司之前就市場、投資者、經(jīng)營者及消費者進(jìn)展了深入的調(diào)查、訪問、研究，并對500份樣本進(jìn)展了分析。本建議書就是建立在11月16日前關(guān)于消費者、投資者以及經(jīng)營者的調(diào)研分析根底上，通過對產(chǎn)品、客群、投資與經(jīng)營等面的研究分析，得出的定位及規(guī)劃建議。對于本工程所涉及到的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)定價這幾個面的問題，在本報告中將有詳細(xì)的闡述。在本報告中所使用的數(shù)據(jù)，都為專項調(diào)研及補充調(diào)研得到的真實客觀數(shù)據(jù)，分析所使用的式多為市場比擬法及市場預(yù)期法。同時需要說明，由于樣本量以及樣本甑別的小眾性，數(shù)據(jù)結(jié)果僅作為我們對于定位判斷的參考依據(jù)，而后面的具體定位思路，將是結(jié)合調(diào)研報告理性數(shù)據(jù)，商業(yè)市場開展前景以及綜合眾多商家、投資人、消費者等經(jīng)營消費行為習(xí)慣模式，作為定位規(guī)劃判斷參考依據(jù)。詳細(xì)研究請見下文。

第一章本工程的相關(guān)研究商業(yè)定位研究本工程的商業(yè)定位在滿足主題公園本身對商業(yè)配套的需求、住宅及整個社區(qū)對商業(yè)配套的需求、工程自身在特色面對商業(yè)需求的根底上，立足于南沿線未來3-5年的開展，打破傳統(tǒng)南沿線區(qū)域化的概念定位，在滿足未來5-10開展的規(guī)劃定位前提下，科學(xué)、客觀的對工程提出了分階段實現(xiàn)商業(yè)定位的思路，我們將在后面做具體表述，請參見第三章第一節(jié)。商業(yè)品類研究本工程商業(yè)品類所涵蓋的圍比擬廣，從零售行業(yè)到餐飲娛樂行業(yè)，從SHOPPING-MALL到休閑住宿業(yè)態(tài)，幾乎都涵蓋在，每種商業(yè)品類都有各自的經(jīng)營特色和特點。我司對于每種品類的商業(yè)都進(jìn)展了一定程度的研究，對其經(jīng)營特點、經(jīng)營圍及經(jīng)營特色都有一定程度的掌握。如有效的糅合我們極地海洋世界在多業(yè)態(tài)規(guī)劃下的整體運營，將是本案研究的另一重點，詳細(xì)研究，請參見第三章第二節(jié)。效勞功能設(shè)計在對每種業(yè)態(tài)所能提供的效勞及本工程商業(yè)進(jìn)展了通盤的考慮之后，我們對工程整體的效勞功能定位及布局進(jìn)展了一定的調(diào)整。我司認(rèn)為本工程商業(yè)局部不能只單純的看做是主題公園的配套商業(yè)，應(yīng)將商業(yè)與公園有機的結(jié)合起來，使商業(yè)也成為公園的一個組成局部，并發(fā)揮其最大的效勞功能，滿足各類消費群體的消費需求。增強趣味性及參與性，即是主題場館的有效補充，又是公園的一大亮點。使公園的效勞功能豐富化，讓消費者有更多來這里消費的理由。規(guī)劃布局設(shè)計及調(diào)整建議在對本工程的商業(yè)有了整體的考慮之后，對于工程商業(yè)的布局及業(yè)態(tài)的規(guī)劃有了一個比擬科學(xué)合理的設(shè)計，根據(jù)這個設(shè)計，商業(yè)局部原有的規(guī)劃應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整。我司會在本建議書中就此局部調(diào)整的容提出看法。建筑規(guī)劃設(shè)計及調(diào)整建議因本工程是一個多業(yè)態(tài)組合的復(fù)合型商業(yè)工程，每種業(yè)態(tài)對于物業(yè)的要求有比擬大的差異，所以這就對極地海洋世界的物業(yè)設(shè)計應(yīng)滿足的相應(yīng)功能提出了很高的要求。本報告在對每種行業(yè)進(jìn)展了深度的了解之后，提出了專門針對建筑規(guī)劃設(shè)計的調(diào)整建議，供貴司在進(jìn)展產(chǎn)品調(diào)整時予以參考。后期物業(yè)經(jīng)營管理模式建議后期經(jīng)營管理是否到位，應(yīng)采用哪些經(jīng)營管理的手段才能保證工程持續(xù)的盈利，這也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。本建議書增加了此局部的容，目的是為了使貴司能夠更好的了解西南旅游市場經(jīng)營的特性，能夠結(jié)合地域特點，找到適合本工程的經(jīng)營管理模式，使工程能夠在規(guī)劃前期，就考慮到后期的管理需求，著手開展一些鋪墊工作。

第二章工程市場調(diào)研結(jié)論分析一、南沿線商業(yè)工程比照分析通過前期對南沿線商業(yè)情況的市場調(diào)研，我們可以看出，本工程不是一個傳統(tǒng)意義上的，僅限于南沿線這個區(qū)域的商業(yè)工程，它應(yīng)是一個立足于中國西南地區(qū)或中國西部這樣一個區(qū)域概念的旅游工程。如果不將商業(yè)地產(chǎn)從旅游工程概念中剝離出來，我們可以將工程再進(jìn)展一次定位：西南地區(qū)最大的海洋極地公園，也是即將修建的亞洲最大的海洋極地公園，這個公園所能提供的功能除了參觀游園之外，還有配套的旅游設(shè)施，如休閑、娛樂、餐飲、住宿等多功能為一體的超大型復(fù)合業(yè)態(tài)的海洋主題公園。這個工程有別于南沿線現(xiàn)有的一些商業(yè)地產(chǎn)工程，從以下的幾個面的分析比擬我們就可以看出它們之間的差異：1、競爭工程定位規(guī)劃及優(yōu)勢差異：工程定位主力業(yè)態(tài)工程優(yōu)勢比擬海洋公園中國西部最大的海洋極地公園西南地區(qū)唯一的海洋主題公園海洋主題游園，配搭：購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿等有海洋主題公園為工程的支撐，通過各種配套的商業(yè)共同打造西部、旅游名片。深長城社區(qū)性、城南區(qū)域性購物休閑中心社區(qū)配套配搭：購物中心、餐飲、商務(wù)、娛樂等城南相對集中的高收入消費群體，對日常生活配套的商業(yè)需求世紀(jì)城西部會展中心會議展覽配搭：餐飲、住宿、休閑、娛樂等各類大中型會展人流，對商業(yè)配套的需求遠(yuǎn)大荷蘭水街南沿線商務(wù)會所〔工程整體是一個會所概念〕概念會所配搭：餐飲、住宿、休閑、娛樂等區(qū)域未來開展前景看好嘎納印象以婚慶為主題的歐洲商業(yè)街異域風(fēng)情配搭：餐飲、娛樂、休閑、購物、婚慶等區(qū)域未來開展前景看好從上面的表格我們可以看出：本工程擁有大區(qū)域圍的品牌高度，客群擁有圍和數(shù)量都明顯高于其他區(qū)域競爭工程，其競爭優(yōu)勢非常明顯。2、競爭工程消費客群差異：工程目標(biāo)客群消費者來源消費者數(shù)量對商業(yè)的支撐海洋公園老、少、中、青等沒有限制旅行社團(tuán)隊、散客、西南區(qū)域的消費者近5000人/日的消費群體未來近10萬的常住人口主題公園〔總量大，可有效支撐〕、未來區(qū)域住戶〔還未成熟〕深長城社區(qū)居住群體邊社區(qū)現(xiàn)常住人口缺乏1萬未來近3萬的常住人口未來區(qū)域住戶〔還未成熟〕世紀(jì)城全國各地會展及商務(wù)人群會展近1000人/日的會展人群未來近2萬的常住人口各種展會〔總量多，但幾乎沒有形成有效支撐〕遠(yuǎn)大荷蘭水街商務(wù)應(yīng)酬及高端消費群體南沿線商務(wù)辦公消費群體及城南高端消費群現(xiàn)常住人口缺乏0.5萬未來近3萬常住及商務(wù)辦公群體南沿線商務(wù)群體、城南高消費群體〔總量少，無法支撐〕嘎納印象婚慶及邊社區(qū)消費群體華陽邊消費群體及婚慶群體現(xiàn)常住人口6萬左右未來近10萬常住人口婚慶主題〔總量少需求小，無法支撐〕從上表所列消費群體對商業(yè)支撐的差異上來看，本工程是有別于南沿線其它商業(yè)工程的，在客群支撐面，除公園自然吸引的游客外，由于工程的獨特性以及唯一性，將吸引眾多到達(dá)性或目的性消費客群，此點已通過現(xiàn)有案例〔南沿線的南草坪、外婆家、壅雅山房等休閑商業(yè)；南亞風(fēng)情、綠野山珍、食圣生態(tài)園、海霸等特色餐飲商業(yè)等〕，將直接證明到達(dá)性或目的性消費客群的潛力巨大。附：南沿線農(nóng)家樂人流量調(diào)查調(diào)查工程南草坪海霸調(diào)查地點人南沿線世紀(jì)城以北〔南草坪與南沿線交匯處〕人南沿線世紀(jì)城以南〔海霸與南沿線交匯處〕調(diào)查時間段11月22日〔四〕14：00—16：0011月22日〔四〕14：00—16：00車位數(shù)量自帶車位100個200個可停車位220個30個停車量〔14：00停車情況〕36輛17輛人流及車流量統(tǒng)計私家車5303輛4309輛出租車208輛126輛公交車144輛35輛非機動車1048輛744輛行人73個64個3、價格及現(xiàn)狀比對：工程商業(yè)總體量商業(yè)呈現(xiàn)時間現(xiàn)階段銷售價格現(xiàn)階段銷售情況現(xiàn)階段租賃價格現(xiàn)階段租賃情況深長城10萬一期2007年4月二期2008年以后三期2009年一期1層定價在1.3-1.4萬/㎡未開盤一期未具體確定預(yù)計1層租金在100元/月·㎡左右還沒有一家簽約世紀(jì)城50萬〔一期14萬〕一期已全部呈現(xiàn)二期未定三期未定起價5500元/平米，均價約8000元/平米一期局部1-2層銷售80%左右，現(xiàn)銷售3-4層商業(yè)，總體銷售未過半。1-2層60-70元/月·㎡3-4層30元/月·㎡只有4個商家在經(jīng)營，另有2個銀行營業(yè)點遠(yuǎn)大荷蘭水街10萬左右一期2005年12月二期未定均未銷售除住宅底商在售外，純商業(yè)均未銷售1F-40-60元/月·㎡2F-20-30元/月·㎡只有4、7號樓的2-4層已租賃嘎納印象6萬2006年已全部呈現(xiàn)1F-5000-6000元/㎡2F-3000元/㎡左右銷售情況未到達(dá)20%對外報價：1F-45元/月·㎡2F-40元/月·㎡3F-35元/月·㎡只有6個商家在經(jīng)營分析：從以上南沿線各個在售商業(yè)工程得銷售價格及租賃價格可以看出，商業(yè)價格的分布如下：商業(yè)工程銷售價格〔報價〕銷售價格〔成交〕租賃價格〔報價〕租賃價格〔成交〕深長城1層1.3-1.4萬元/㎡一層預(yù)計在1.2萬元/㎡左右1層100元/月·㎡一層預(yù)計在80元/月·㎡左右世紀(jì)城1-2層1萬元/㎡1-2層實際0.8萬元/㎡局部按營業(yè)額20%的比例進(jìn)展提成局部按營業(yè)額20%的比例進(jìn)展提成遠(yuǎn)大荷蘭水街社區(qū)商業(yè)1層1.1-1.2萬元/㎡1層0.8-1.1萬元/㎡左右1層80元/㎡·月2-4層40元/㎡·月1層40元/㎡·月2-4層25元/㎡·月嘎納印象1層0.8-1.2萬元/㎡1層實際0.5-0.6萬元/㎡1層45元/月·㎡2層40元/月·㎡3層35元/月·㎡1層30元/月·㎡2層20元/月·㎡3層10元/月·㎡4、開發(fā)商策略比對：工程開發(fā)商在銷售面的策略開發(fā)商在招商面的策略開發(fā)商在后期經(jīng)營管理面的措施深長城一期定價比擬高1F1.3-1.4萬/㎡，現(xiàn)已在部開場承受預(yù)定，且未定時開盤先定主力店〔與人人樂超市已達(dá)成合作意向〕及次主力店〔大型品牌餐飲、休閑娛樂等商家〕，并給予1-2年免租期，本工程由專業(yè)招商公司代理招商業(yè)務(wù)。未有具體的案出臺預(yù)計將會委托給專業(yè)經(jīng)營管理公司世紀(jì)城價格低開高走，一期均價保在0.8萬/㎡左右不收取固定租金，與商家進(jìn)展?fàn)I業(yè)額提成制，管理費另計?，F(xiàn)休閑娛樂餐飲區(qū)招商情況一般，購物天堂區(qū)根本空置。前期使用貼牌式與銅鑼灣進(jìn)展合作，后期自行招商。利用各種展會及大型活動，帶動商家的經(jīng)營，并定期舉行一些美食節(jié)或啤酒節(jié)以宣傳帶動人氣。遠(yuǎn)大荷蘭水街除社區(qū)商業(yè)進(jìn)展銷售外，純商業(yè)局部只租不售為主力店量身修建物業(yè)，并免除主力店2年租金，合作式多樣，并為商家提供各種設(shè)備設(shè)施。利用媒體進(jìn)展宣傳炒作，與商家共同舉辦各種商業(yè)活動，并為商家組織各種主題的沙龍聚會等。嘎納印象現(xiàn)階段銷售價格由原定1萬元/㎡降到0.5-0.6萬元/㎡，降價幅度較大本階段重點在招商，希望后期局部能夠?qū)崿F(xiàn)帶租約銷售，正在引進(jìn)大的品牌商家，并在前3年不收取任租金。開發(fā)商自主成立經(jīng)營管理公司，正以婚慶為主題進(jìn)展招商，并竭力打造成為婚慶定點場所。

5、小結(jié)：本工程在南沿線的區(qū)位雖離城最遠(yuǎn)，但其定位并不是一個在南沿線圍的商業(yè)工程，從南沿線現(xiàn)有的這些商業(yè)工程比照結(jié)果來看，本工程的優(yōu)勢非常明顯，除了擁有近60萬體量的住宅消費群體外，還有一個西南地區(qū)獨一無二的海洋極地主題公園，這個主題公園將來會為本工程的商業(yè)每年帶來300多萬的消費群體。而且這個工程本身是一個目的性消費的工程，與世紀(jì)城過往型消費又有所不同。所以在現(xiàn)階段的南沿線，還沒有一個工程與本工程有可比性。無論是從主題公園對消費者的吸引力還是公園的規(guī)?；厣?，放眼全，只有今后的華僑城歡樂谷及置信國色天香有一定的相似性外，本工程還找不到一個可類比的旅游地產(chǎn)工程，而且歡樂谷與國色天香的主題，與本工程的主題也有很大的差異。所以本工程應(yīng)該是現(xiàn)階段西南地區(qū)旅游工程中，最具有特色的旅游地產(chǎn)工程，消費者對其好奇性及期待程度都比擬高。這為本工程將來的成功，奠定了一定的根底。二、投資者調(diào)研結(jié)論分析1、商業(yè)形態(tài)組合配比通過我們對300份對中小型投資者問卷的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其對工程應(yīng)有的商業(yè)形態(tài)組合期望如下：〔1〕其中各類型的商業(yè)所占比重如下：商業(yè)街區(qū)：32%——休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)為主的商業(yè)街區(qū)；購物中心：31%——以購物、超市、百貨等為主題的商業(yè)類型；商業(yè)廣場：18%——商業(yè)物業(yè)擁有良好的視覺效果和廣場資源，主要還是偏重于購物或餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)；專業(yè)市場：8%——在現(xiàn)階段本工程可不必考慮做其它主題的專業(yè)市場；社區(qū)商業(yè)：6%——在現(xiàn)階段雖可不考慮社區(qū)商業(yè)，但在工程的二期還是有一定體量的社區(qū)商業(yè)，所以出于對工程整體的考慮，我們還是讓其占一定的比重；旅游商業(yè)：4%——旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)等類型的商業(yè)；其它：1%——其它類型的補充業(yè)態(tài)〔2〕分析：休閑、娛樂、餐飲、購物是投資者認(rèn)為本工程最應(yīng)擁有的商業(yè)類型。休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)：58%左右零售、購物業(yè)態(tài)：31%左右社區(qū)配套業(yè)態(tài)：6%左右旅游紀(jì)念品：4%左右其它業(yè)態(tài)：1%左右2、中小型投資者對于商鋪類型的投資偏好〔1〕各類型商鋪所占比重：帶租約的獨立商鋪：46%產(chǎn)權(quán)式商鋪：40%不帶租約的獨立商鋪：14%〔2〕分析：這些中小型投資者喜歡投資有穩(wěn)定投資回報的商業(yè)工程，所以本工程有局部可考慮以產(chǎn)權(quán)式或帶租約的式進(jìn)展銷售。落實到工程本身的規(guī)劃，可考慮購物中心、電影院及水世界采用產(chǎn)權(quán)式的式進(jìn)展分割銷售。3、中小型投資者對于商鋪價格所能承受的圍分析：從上面兩圖表中我們可以看出，對本工程有投資意向的中小型投資者，對本工程所能承受的最高總價主要集中在45萬以，而面積主要集中在70㎡以，由此我們可以推算出其最能承受的本工程銷售單價應(yīng)在0.65萬/㎡左右，而這里需要強調(diào)的兩點是：〔1〕這些投資者都是在對本工程并不了解的情況下做出的判斷，本工程商業(yè)的賣點及特性還未讓其真正了解到，所以不能代表本工程應(yīng)有的商業(yè)價值；〔2〕此次所調(diào)查訪問的投資者大局部都為中小型投資者，其投資能力與所能承受的價格與大宗投資者還有所不同，其投資心理主要還是以購置升值潛力為主，所以對價格的預(yù)期都會比擬低。所以本工程商業(yè)定價，除了考慮市場的預(yù)期外，還應(yīng)考慮到本工程獨有的特性和價值，制訂出合理的價位。三、經(jīng)營者調(diào)研結(jié)論分析1、租金承受圍〔1〕租金最高水平：從左表可以看出，在商家還未對本工程有充分的理解和認(rèn)識的情況下，商家目前就能承受60元/㎡·月以的租金，說明本工程對商家而言還是有很大的吸引力的。根據(jù)業(yè)態(tài)的不同，本工程首期租金設(shè)定圍應(yīng)在40元/㎡·月左右?！?〕分析：對于本工程的租金所能支撐的銷售價格，在第一個階段里不可能就能到達(dá)8%左右的投資回報率，而決定投資者對本工程的投資因素主要還是比擬看好升值潛力，所以，我們可在制定銷售價格的時候，考慮將投資回報率設(shè)定在6%左右。結(jié)合前期對南沿線現(xiàn)有商業(yè)銷售價格的比照，本工程一期商業(yè)的銷售均價可在6000-10000元/㎡之間進(jìn)展設(shè)定。租金收益計算法〔按6%投資回報計算〕：樓層租金價格〔元/㎡·月〕投資回報率相應(yīng)支撐的銷售價格〔元/㎡〕1-4層均價〔元/㎡〕130-506%6000-100006000-8000220-306%4000-60003206%40004206%40002、經(jīng)營者認(rèn)為本工程的合理售價：〔1〕銷售價格區(qū)間：從左圖可以看出，經(jīng)營者對本工程銷售價格的預(yù)期主要集中在0.9萬元/㎡以，其中7000元/㎡左右的價格是這些經(jīng)營者最能承受的價格圍?！?〕分析：從經(jīng)營者對本工程的價格預(yù)期上可以看出，其所能承受的首期租金圍按6%的投資回報率計算在25-50元/㎡·月之間。其所能承受的租金圍如下：銷售價格〔元/㎡〕投資回報率租金〔元/㎡·月〕銷售均價〔元/㎡〕租金均價〔元/㎡·月〕50006%25取其中上限：8000左右取其中上限：40左右60006%3070006%3580006%4090006%45100006%50說明：本部份的容在我司?極地海洋世界商業(yè)局部營銷策略案?中有詳細(xì)的分析，此處不作為重點進(jìn)展闡述。

3、經(jīng)營者認(rèn)為本工程適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)比例：休閑、娛樂、餐飲：57.5%購物中心/超市/大型百貨：20.3%旅游相關(guān)配套/旅游紀(jì)念品專賣：9.3%特色主題商業(yè)街：7.1%社區(qū)配套商業(yè)：5.5%專業(yè)市場/其它：0.2%其比例如右圖所示：四、消費者調(diào)研結(jié)論分析1、消費者會在本工程消費的工程：〔1〕業(yè)態(tài)比例：餐飲、休閑娛樂、大型會所：34.4%參觀游園：32.6%文化、健身中心、運動場所：19.6%購物：13.4%其比例圖如下圖：〔2〕分析：從大的類別上來看，餐飲、休閑、娛樂和文化健身運動等場所就占到了74%的比重，而除了參觀游園外，購物占了15%的比重。這說明本工程的商業(yè)業(yè)態(tài)配比，應(yīng)從市場消費需求入手，將各種業(yè)態(tài)所占面積的比值盡量優(yōu)化。2、消費者來本工程消費的理由：業(yè)態(tài)比例：參觀了解海洋、增長見識：32.4%休閑、娛樂、餐飲：27.2%交通便、設(shè)施齊全、其它：22.8%游玩、運動：16.9%購物、購置紀(jì)念品：8.1%3、消費者想象中本工程應(yīng)有的消費場所：業(yè)態(tài)比例：休閑、娛樂、餐飲、會所：56.33%超市、購物中心：7.4%兒童游玩設(shè)施：4.8%游泳館、健身中心、運動場所：11.8%主場館：7.9%住宿：1.3%其它：10.5%4、消費者餐飲偏好：業(yè)態(tài)比例：火鍋：32.3%中餐：30.8%小吃：20.2%西餐：8.7%洋快餐：4.2%特色快餐：3%各國美食：0.8%5、消費者休閑偏好：茶樓：27%書店：18%水吧：16%咖啡：14%冷飲店：13%戶外健身：8%游泳：4%五、本工程商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮：1、業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析：通過對以上幾個面的調(diào)研分析，我們可以看出，投資者、經(jīng)營者和消費者對本工程的業(yè)態(tài)配比有如下的預(yù)期：投資者認(rèn)為本工程應(yīng)有的商業(yè)形態(tài)還是以休閑、娛樂、餐飲為主，其次是零售業(yè)；其對社區(qū)配套及旅游紀(jì)念品并不是太看好；經(jīng)營者最希望到本工程經(jīng)營的業(yè)態(tài)還是以休閑、娛樂、餐飲為主，其次是零售業(yè)；這與投資者所認(rèn)為的比例根本一樣；消費者希望到本工程消費的工程主要還是休閑、娛樂、餐飲，對于購物、兒童娛樂、健身、運動也有一定的需求，但是比例不大。而且來這里消費的主要原因還是因為這里的設(shè)備設(shè)施齊全，能夠放松休閑。通過分析，我們將三者對本工程業(yè)態(tài)的預(yù)期比例圖示意如下：投資者對業(yè)態(tài)的預(yù)期經(jīng)營者對業(yè)態(tài)的預(yù)期消費者對業(yè)態(tài)的預(yù)期分析：休閑、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)的比例為58%、58%、57%，三者平均為57.6%；購物、超市、百貨等零售業(yè)態(tài)的比例為31%、20%、7%不等，三者平均為19.3%；旅游紀(jì)念品銷售等業(yè)態(tài)的比例為4%、9%、7%不等，三者平均為6.7%；社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)的比例為6%、6%、10%不等，三者平均為7.3%；對于消費者運動、健身、兒童游玩、住宿等面的需求，我們均可視為對休閑娛樂面的需求；還有其它類型的業(yè)態(tài)分別占1%、7%，此處我們可忽略不計，則從以上的分析，我們可以得出，本工程各種業(yè)態(tài)所占的比例如下表所示：①休閑、娛樂、餐飲：58%②超市、購物：19%③旅游紀(jì)念品：7%④社區(qū)配套：7%⑤其它：9%即：休閑娛樂餐飲：零售購物：社區(qū)配套：其它旅游配套=6：2：1：1從本工程現(xiàn)有的建筑總面積來看，除掉主場館局部，應(yīng)有10.6359萬平米的商業(yè)，詳細(xì)面積如下：區(qū)域主場館售樓部餐廳旅游大道五區(qū)1號樓五區(qū)2號樓五區(qū)3號樓水世界電影院購物中心酒店式公寓面積29870㎡3133㎡18325㎡4540㎡11231㎡5898㎡6000㎡2543㎡22560㎡32129㎡合計29870㎡43127㎡63232㎡除去原設(shè)計中酒店式公寓〔3.2129萬平米〕及產(chǎn)權(quán)式酒店〔五區(qū)2號樓3-4層5615.5㎡〕的面積，用于商業(yè)經(jīng)營的面積還有6.86萬平米左右。則根據(jù)以上的測算，各種業(yè)態(tài)所占的面積比例如下：休閑娛樂餐飲：零售購物：社區(qū)配套：其它旅游配套=4.12萬㎡：1.37萬㎡：0.69萬㎡：0.69萬㎡業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物社區(qū)配套其它旅游配套面積41200㎡左右13700㎡左右6900㎡左右6900㎡左右本工程原有商業(yè)規(guī)劃面積如下：業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物水世界、電影院面積43127㎡左右22560㎡8543㎡2、本工程的業(yè)態(tài)比例：正確的業(yè)態(tài)配比值還應(yīng)根據(jù)科學(xué)的測算式推算出來，本報告根據(jù)現(xiàn)階段行業(yè)比擬通用的式，結(jié)合本工程的實際情況及市場調(diào)研結(jié)果，建議本工程的業(yè)態(tài)配比方下：業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物〔包含社區(qū)配套〕其它旅游配套建議面積41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右總結(jié)：從以上的比照可以看出，設(shè)計之初對業(yè)態(tài)配比的考慮還是比擬接近市場情況的，所以本工程在后期的重點應(yīng)該是放在業(yè)態(tài)的定位和規(guī)劃面。但是我們應(yīng)該看到，無論消費者還是投資者及經(jīng)營者，其對本工程真正的需求還沒有完全的認(rèn)識到，且其個人偏好也存在著比擬大的差異，所以現(xiàn)階段調(diào)研所得出的結(jié)論，僅能用做本工程商業(yè)業(yè)態(tài)配比的參考。

六、總結(jié)：通過上述的調(diào)研分析，本工程各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配比應(yīng)為：休閑娛樂餐飲：零售購物〔包含社區(qū)配套〕：其它旅游配套=5.7：2.9：1.4即：業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物〔包含社區(qū)配套〕其它旅游配套面積41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右

第三章工程定位研究一、工程分階段定位1、階段釋疑：我們將本工程后期運營開展，根據(jù)市場開展?fàn)顩r，具體按時間期劃分為兩個階段，如下表述：第一階段：主題公園正式運營，一期的商業(yè)完成招商及銷售任務(wù)，所有商業(yè)業(yè)態(tài)通過8-12個月的市場培育期后，相對穩(wěn)定下來。本階段內(nèi)經(jīng)營商家，經(jīng)營主方向是為了滿足主題場館日常旅游者和周末休閑度假消費者的各種需求，其第一階段：主題公園正式運營，一期的商業(yè)完成招商及銷售任務(wù)，所有商業(yè)業(yè)態(tài)通過8-12個月的市場培育期后，相對穩(wěn)定下來。本階段內(nèi)經(jīng)營商家，經(jīng)營主方向是為了滿足主題場館日常旅游者和周末休閑度假消費者的各種需求，其形態(tài)與南沿線現(xiàn)有的休閑假日商業(yè)相類似，經(jīng)營重心偏向于休閑度假經(jīng)濟。第一階段：商家的構(gòu)成以生態(tài)、特色餐飲及生態(tài)休閑、娛樂為主。本階段局部商家經(jīng)營檔次非常高，專門針對一些特殊圈層的消費群體。而大局部還是面向群眾化的消費群體經(jīng)營，最終會形成高檔、中檔、群眾化分區(qū)域共存的景象。第一階段：主題公園通過一定時期的經(jīng)營客源已經(jīng)趨于穩(wěn)定化，一期的商業(yè)也已相對的穩(wěn)定。本階段，商家主要客群來源還是對主題公園的一種分流，人們主要還是為了參觀海洋極地館及相關(guān)的場館而到本工程來消費，但也有局部消費者是通過了前期對本工程一些商家的了解后，有目的的來進(jìn)展消費。這局部消費者看重的是本工程所提供的環(huán)境和商家的特色，以及本工程所能給其帶來的消費附加值。第一階段：商業(yè)還是偏重于體驗型和游園型，依托主題公園所提供的大環(huán)境及大概念支撐商業(yè)的經(jīng)營。②第二階段：工程二期的商業(yè)修建完工，隨著地鐵的開通，邊及本工程住宅入住率的提高，其商業(yè)構(gòu)造及業(yè)態(tài)組成會根據(jù)市場需求的變化而發(fā)生一定的改變。在這個階段里，原有的一些商家會因自身的生命期因素，或因經(jīng)營不善而退出市場，還有一些區(qū)域的商家會因工程整體的商業(yè)定位需要而被迫發(fā)生業(yè)態(tài)或檔次的改變。第二階段：隨著城市副中心的南移，居住人口的增多，交通的便利及南沿線自身的開展，本區(qū)域的商業(yè)已不再在現(xiàn)有郊區(qū)的概念，將會變成城區(qū)內(nèi)商業(yè)的概念，即“城市化〞+“居住化〞的概念。第二階段：商業(yè)的構(gòu)成將會向城市化開展，居住化的概念增強，有局部社區(qū)配套的商業(yè)將會在原有的根底上逐漸開展起來，隨著周邊常住人口的增多，對日常生活消費的需求也與日俱增，此時購物中心的出現(xiàn)滿足了本區(qū)域消費者在此方面的真實需求，并會逐漸成為本區(qū)域的消費購物中心。第二階段：旅游大道和板道大街這兩個板塊的商家構(gòu)成也會隨之發(fā)生一定的改變，業(yè)態(tài)組合及配比也會相應(yīng)的發(fā)生改變。這些商家除了要滿足日常旅游者和休閑度假者的消費需求外，會將日常經(jīng)營的重心向滿足社區(qū)消費者日常生活需求的方向轉(zhuǎn)移，檔次及經(jīng)營內(nèi)容也會發(fā)生一定的改變。第二階段：隨著本區(qū)域的逐漸成熟，商業(yè)的概念也發(fā)生了改變，向其所能提供的功能和實際消費需求轉(zhuǎn)變，即轉(zhuǎn)向“功能化〞+“實用化〞的概念。第二階段：主題公園已不能像剛開場一年或兩年前那樣吸引消費者，人們期待更多、更新、更豐富的消費主題及概念的出現(xiàn)，所以在這個階段里，水世界及四維電影院的出現(xiàn)，給本工程商業(yè)持續(xù)的繁榮又注入了一針“強心劑〞。第二階段：商家的功能化和實用化逐漸增強，之前僅依托主題公園及環(huán)境而生存的商家將會逐漸向多功能化開展，隨著工程私密性的減弱，有局部極高端的商家會逐漸退出本工程。2、形象定位：本工程整體的形象定位為：“主題公園〞+“休閑樂園〞。〔注：本定位主題作為第一階段定位總思路，第二階段定位思路將根據(jù)市場的成熟情況做具體升級。〕①定位闡述：“主題公園〞除了包含在本工程的海洋基地館等幾大主題場館，工程的旅游大道、漁人碼頭及板道大街等局部也是公園的一個組成局部。依托良好的生態(tài)環(huán)境及人造景觀、建筑風(fēng)格及特色商業(yè)，都組成了工程一個鮮明的主題——海洋、動物、異國風(fēng)情?！靶蓍e樂園〞本公園除了能夠看到新奇的海洋動物，了解科普知識外，還是一個集中了休閑、娛樂、餐飲的大樂園。身處良好的環(huán)境及人造景觀，走在充滿異國情調(diào)的建筑群落里，享受各類商家所提供的良好效勞，其本身就是最好的一種觀光休閑。3、功能定位：其運做理念在第一個階段應(yīng)該是“體驗經(jīng)濟〞+“游園經(jīng)濟〞的類型。①定位闡述：“體驗經(jīng)濟〞“體驗型經(jīng)濟〞幾乎是所有商業(yè)工程都會提到的一個運營概念，但是我們應(yīng)該看到，真正能夠做到體驗型及游園型的商業(yè)并不多，雖然“嘎納印象〞也在提到體驗型及游園型，但是其只能依托其自身所營造的建筑環(huán)境及人造景觀，而缺乏了一個最根本的核心——真正的，能夠吸引人的主題公園。而本工程最大的特色就是海洋極地公園，這是整個西部地區(qū)所缺乏的，一直是身處地消費者所向往的主題，這也是本工程今后能夠持續(xù)經(jīng)營并獲利的源泉?！坝螆@經(jīng)濟〞從南沿線及大現(xiàn)有的所有旅游商業(yè)工程來看，無論那些商業(yè)工程如打這兩牌，其都缺乏了一個真正意義上能夠?qū)⑾M者吸引住的主題公園，從之前旅游工程的調(diào)研報告中就可以看出，真正在后期經(jīng)營的比擬好的旅游地產(chǎn)工程，都是有一個永恒不變的主題——花/野生動物/溫泉/休閑/水/生態(tài)，本工程的主題除了新奇的海洋動物，還有科普知識、異國情調(diào)的建筑群落、良好的生態(tài)、人造的湖面及參與性極強的商業(yè)，如：四維影院、水世界、購物中心、開放式的露天表演等等。這些都能夠讓各個階層的消費者參與進(jìn)來及尋找到樂趣，還可按各自所需尋找到適合自己的工程。4、總結(jié)：通過以上對工程定位面的思考，我們得出了以下結(jié)論：階段時間形象定位功能定位定性第一階段未來3-5年“主題公園〞+“休閑樂園〞“體驗經(jīng)濟〞+“游園經(jīng)濟〞配套性商業(yè)第二階段未來5-10年“城市化〞+“居住化〞“功能化〞+“實用化〞功能性商業(yè)在這里我們要強調(diào)的是：所有的商圈在形成之初與成熟之后，不管是商家的組成還是業(yè)態(tài)的組合，還有商家的檔次，前后構(gòu)成將會發(fā)生很大的改變。究其原因我們可以理解到，前期商圈正在形成之時還未成熟之前，商家為了生存，會有一些業(yè)態(tài)或檔次與工程定位之初的規(guī)劃不相符。但是隨著商圈的成熟影響力的擴大，消費者構(gòu)成發(fā)生了改變，業(yè)態(tài)的配比、商家的組成及檔次都發(fā)生了改變，并逐漸向工程之初的定位規(guī)劃靠近，只要運營商在這個階段注意把控，最終將到達(dá)比擬理想的狀態(tài)。所以，出于市場的考慮，所有的商業(yè)工程根本上都會經(jīng)歷這樣的一個逐漸改變的過程。千萬不能在商圈成熟之前，就對商家及定位吹毛求疵，竭力到達(dá)理想中完美的狀態(tài)，這是不現(xiàn)實的，也是悖離市場原則的。遠(yuǎn)大荷蘭水街就是一個失敗的案例，開發(fā)商在前期市場還沒有形成之前，對商家的檔次及品牌的要求過高，脫離了現(xiàn)實的市場情況，失去了成功招商的最好時機，導(dǎo)致現(xiàn)在的凄涼狀況。我們應(yīng)該吸取遠(yuǎn)大的教訓(xùn)，使本工程的商業(yè)業(yè)態(tài)檔次構(gòu)成層次化、豐富化，最終到達(dá)合理布局。

二、工程整體定位布局思路：1、整體定位思路：〔1〕版塊分區(qū)：本工程的商業(yè)局部假設(shè)從功能上根本上分為以下幾個大的區(qū)域：①主題旅游區(qū)〔主題場館〕②旅游配套區(qū)〔旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)專賣〕③購物及社區(qū)配套區(qū)〔SHOPPING-MALL〕④特色休閑娛樂區(qū)〔水世界、電影院〕⑤休閑娛樂餐飲區(qū)〔兩個相對較為集中的區(qū)域〕〔2〕每個區(qū)域分布如左圖所示：主題旅游區(qū)旅游配套區(qū)購物及社區(qū)配套區(qū)特色休閑娛樂區(qū)休閑娛樂餐飲區(qū)2、工程分區(qū)域定位通過上述對工程市場的定位之后，我們對工程每個區(qū)域的商業(yè)進(jìn)展了定位?！?〕旅游大道〔總建筑面積：21458㎡〕旅游大道是本工程的對外形象展示面，也是一期局部首先呈現(xiàn)出來的門臉局部，此局部的商業(yè)形態(tài)不僅要符合物業(yè)本身的特點，還直接影響到整個工程的對外商業(yè)形象，所以在本區(qū)域的商業(yè)，必須擁有特色化及主題化，檔次還要符合工程整體形象的要求。我們通過對旅游大道的分析，大致將旅游大道分解為四個段落：三區(qū)2號樓〔建筑面積3133㎡〕臨南沿線局部臨SHOPPING-MAII、水世界局部〔合計：15525㎡左右〕漁人碼頭造船廠〔建筑面積約2800㎡左右〕在這四個局部里，有四個點屬于定點定向的招商鋪位，直接決定整條商業(yè)街的商業(yè)形態(tài)及檔次，這四個點分布如下列圖：定點一：三區(qū)2號樓定向招商為一高端餐飲定點二：旅游大道11號樓定向招商為洋快餐〔KFC/麥當(dāng)勞/必勝客/其它〕定點三：旅游大道22號樓定向招商為洋快餐〔KFC/麥當(dāng)勞/必勝客/其它〕定點四：漁人碼頭造船廠定向招商為一高檔餐飲每段落的定位及分析如下：※三區(qū)2號樓：〔建筑面積：3133㎡〕特殊情況說明：本樓在未來3-5年將是本工程的現(xiàn)場售樓部，假設(shè)要考慮本樓的定位，只能考慮在未來5年后的一個大致情況。①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：高端〔如專營燕鮑翅的商家〕③商家構(gòu)成：國際、國知名品牌餐飲④客群構(gòu)成：中高端團(tuán)隊、商務(wù)應(yīng)酬、中高檔散客等※臨南沿線局部：①業(yè)態(tài)定位：休閑、餐飲②檔次定位：特色化、群眾化③商家構(gòu)成：華陽特色美食、川西名小吃店、中小型餐飲、野味山珍、休閑茶樓、保健按摩等④客群構(gòu)成：局部旅行社團(tuán)隊游客、散客、大及華陽邊食客、休閑群體※臨SHOPPING-MAII、水世界局部①業(yè)態(tài)定位：零售、娛樂②檔次定位：特色化、群眾化③商家構(gòu)成：旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)、食品飲料店、24小時便利店、精巧特色小店、水上用品專賣、洋快餐、精巧小食店、水上用品專賣、各種游園游戲、兒童游樂工程等④客群構(gòu)成：旅行社團(tuán)隊游客、參觀主題公園的散客、水世界及電影院消費者、旅行社團(tuán)隊游客、散客、未來社區(qū)的住戶等※漁人碼頭造船廠①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：高檔海鮮酒樓或中餐酒樓③商家構(gòu)成：高端特色餐飲、高端海鮮城、國際國中高端餐飲品牌商等④客群構(gòu)成：局部高端旅行社團(tuán)隊游客、局部高端散客、高端商務(wù)散客〔2〕漁人碼頭本局部的商業(yè)主要分為兩個版塊，高檔餐飲版塊及高端休閑娛樂版塊，物業(yè)主要由兩局部構(gòu)成：五區(qū)1號樓〔建筑面積4540㎡〕主場館及輪船〔面積不詳〕人造船舶區(qū)〔面積不詳〕在這三個版塊里，主場館所連接的輪船會由海昌集團(tuán)自營，五區(qū)一號樓主要以高檔次的有水休閑娛樂會所組成，其區(qū)位如下圖：版塊一：主場館及輪船〔由海昌集團(tuán)自營高檔海鮮酒樓〕。版塊二：五區(qū)一號樓〔本區(qū)域價值最大的商業(yè)物業(yè)，擁有獨立的車流動線及人造海洋景觀〕。版塊三：人造船舶區(qū)〔本區(qū)域?qū)藿ㄒ恍┤嗽斓拇?，供商業(yè)使用〕。每個版塊的定位及分析如下：五區(qū)1號樓〔建筑面積：4540㎡〕①業(yè)態(tài)定位：休閑會所、有水休閑、娛樂會所等②檔次定位：高端③商家構(gòu)成：一個高端休閑商務(wù)會所或由高端餐飲、娛樂、休閑、保健、SPA等商家組合而成④客群構(gòu)成：高端旅行社團(tuán)隊游客、局部高端散客、高端商務(wù)散客主場館及輪船①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：高檔海鮮酒樓③客群構(gòu)成：高端旅行社團(tuán)隊游客、局部高端散客、高端商務(wù)散客人造船舶區(qū)①業(yè)態(tài)定位：零售、冷飲、小雜貨等②檔次定位：群眾〔3〕板道大街〔建筑面積：17129㎡〕本局部的商業(yè)主要分為兩個版塊，高檔餐飲版塊及中高檔休閑娛樂版塊，還有一個酒店。物業(yè)主要由以下幾個局部構(gòu)成：五區(qū)2號樓〔建筑面積11231㎡〕五區(qū)3號樓1-1五區(qū)3號樓1-2〔面積合計：5898㎡〕五區(qū)3號樓1-3五區(qū)2號樓1-2層為臨湖商業(yè)，3-4層為酒店五區(qū)3號樓1-32層商業(yè)，局部3-4層，主要設(shè)計用途為餐飲/休閑/娛樂五區(qū)3號樓1-22層商業(yè)，局部3-4層，主要設(shè)計用途為餐飲/休閑/娛樂五區(qū)3號樓1-12層商業(yè)，局部3-4層，主要設(shè)計用途為餐飲/休閑/娛樂每個版塊的定位及分析如下：五區(qū)2號樓〔建筑面積：4540㎡〕①業(yè)態(tài)定位：1-2層休閑業(yè)態(tài)，3-4層經(jīng)濟型酒店②檔次定位：中檔次、群眾化③商家構(gòu)成：休閑、咖啡、西餐、茶樓、酒吧等中檔品牌商家④客群構(gòu)成：局部中高端旅行社團(tuán)隊游客、局部中高端散客、休閑游客五區(qū)3號樓1-1業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲檔次定位：中高檔商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等客群構(gòu)成：局部中高端旅行社團(tuán)隊游客、局部中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客五區(qū)3號樓1-2業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲檔次定位：中高檔商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等客群構(gòu)成：局部中高端旅行社團(tuán)隊游客、局部中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客五區(qū)3號樓1-3①業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲②檔次定位：中高檔③商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等④客群構(gòu)成：局部中高端旅行社團(tuán)隊游客、局部中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客〔4〕水世界〔建筑面積：6000㎡〕①業(yè)態(tài)定位：有水休閑、沖浪、漂流、人造海灘、酒吧等②檔次定位：中檔③商家構(gòu)成：由一個運營商來經(jīng)營④客群構(gòu)成：目的性消費的群體〔5〕四維電影院〔建筑面積：2543㎡〕①業(yè)態(tài)定位：四維數(shù)碼影城②檔次定位：中檔③商家構(gòu)成：由一個運營商來經(jīng)營④客群構(gòu)成：旅游團(tuán)隊、散客、目的性消費的群體〔6〕購物中心〔建筑面積：22560㎡〕①業(yè)態(tài)定位：大型購物中心、超市、百貨②檔次定位：群眾③商家構(gòu)成：一個超市兼百貨的運營商經(jīng)營④客群構(gòu)成：區(qū)域的消費者、本工程居住人群、局部旅行社團(tuán)隊游客、局部散客等酒店式公寓〔建筑面積：32129㎡〕①業(yè)態(tài)定位：酒店式公寓②檔次定位：精裝小戶型

3、工程整體定位布局通過以上對本工程各個板塊的分解定位后，對整個工程在業(yè)態(tài)及檔次上有了一個比擬明晰的定位。布局圖如下：〔1〕功能分區(qū)圖：本工程的商業(yè)功能分區(qū)主要考慮到消費者的消費習(xí)慣及偏好，工程建筑布局及動線設(shè)計等面的具體情況，將工程分成三個大的功能板塊：旅游板塊：以主題旅游區(qū)為核心，利用工程環(huán)境及各類資源開展旅游配套商業(yè)。特色休閑娛樂板塊以商業(yè)自身的業(yè)態(tài)特色、工程環(huán)境及主題公園的帶動，開展特色休閑娛樂商業(yè)。社區(qū)配套板塊在工程未來3-5年后，住宅及邊消費需求的增長，開展社區(qū)配套商業(yè)。旅游板塊特色休閑娛樂板塊社區(qū)配套板塊〔2〕業(yè)態(tài)布局圖：主題旅游區(qū)旅游配套區(qū)購物及社區(qū)配套區(qū)特色休閑娛樂區(qū)休閑娛樂餐飲區(qū)〔3〕消費檔次分區(qū)圖：本工程利用已有的各種資源，使不同檔次的商家得以區(qū)分出來。一般高檔次的商家所要求的經(jīng)營環(huán)境及景觀相對較高，所以可將資源最好的商業(yè)區(qū)用做高檔商業(yè)。而對于擁有景觀或環(huán)境資源相對少一點，但同時具備交通便利性的商鋪，做中檔次的商業(yè)。在擁有景觀資源和環(huán)境都相對較少，但同時又具備交通便利性、視覺效果及人流主干線的商業(yè)，可作為利潤較高的群眾消費商業(yè)。這種商業(yè)對人流及商業(yè)地段的要求最高。高檔消費區(qū)以后將是本工程的定點招商區(qū)；群眾消費區(qū)分一、二期分別呈現(xiàn)；中檔消費區(qū)也分為一、二期逐步呈現(xiàn)?！?〕商業(yè)呈現(xiàn)階段示意圖：通過對商業(yè)業(yè)態(tài)的全盤考慮，我司認(rèn)為在第一個階段里商業(yè)除了在滿足主題公園配套需求的根底上，還應(yīng)有一個自己的特色商業(yè)區(qū)，即：通過主題公園將消費者吸引來，還應(yīng)有特色的商業(yè)將消費者留得住，并能夠通過商業(yè)自身的特色再次將消費者吸引來。要到達(dá)這樣的目的，除了在商業(yè)的業(yè)態(tài)、特色、環(huán)境、資源利用等面進(jìn)展充分的考慮外，其商業(yè)規(guī)?！搀w量〕還要到達(dá)一定的量級才能自成一個擁有聚集效應(yīng)的商業(yè)圈。通過對工程不同時期應(yīng)呈現(xiàn)不同的商業(yè)特點，利用一些新興的商業(yè)業(yè)態(tài)持續(xù)的對消費者形成吸引力，結(jié)合工程建立的期及開發(fā)商資金利用等面的考慮，我們將商業(yè)呈現(xiàn)的階段建議如下：在第一階段推出的商業(yè)：旅游大道、漁人碼頭、板道大街在第二階段推出的商業(yè)：四維電影院、SHOPPING-MALL、水世界、酒店式公寓說明：在第一階段里，除了主題公園能夠?qū)οM者產(chǎn)生很大的吸引力之外，其它類型的商業(yè)都是旅游配套型的商業(yè)，而能夠以自身為消費目的吸引消費者的商業(yè)相對較少。縱觀現(xiàn)在邊目的性消費的商業(yè)，我們認(rèn)為大英死海的成功可以為這個工程提供一定的參考，利用本工程的水世界來吸引更多的消費者，而水世界本身也需要一些相應(yīng)的商業(yè)來做配套。需要說明的是，在規(guī)劃水世界作為第二階段亮相，將使海洋公園“白日游園〞的過境型旅游行為模式擴展為“白日游園，夜晚休憩〞的滯留型旅游行為模式，加大了延長商業(yè)運營時間的可能，同時，也為海洋公園提供更多具有旅游休閑類型的消費工程，將旅游客群的圍進(jìn)一步擴大，并使商業(yè)經(jīng)營利潤提高變?yōu)榭赡?。這樣利用主題公園和水世界的吸引力雙管齊下，使工程其它局部的商業(yè)能夠在第二次呈現(xiàn)亮相的時候，就能夠迅速熱起來，防止出現(xiàn)過長的市場培育期而帶來風(fēng)險。、但是這里有一點需要說明的是：水世界的興建不一定非要與二期商業(yè)同步進(jìn)展，可根據(jù)主場館營業(yè)后的經(jīng)營情況，適當(dāng)?shù)奶崆?。屬于呈現(xiàn)時間可提前可推后的局部，決定其呈現(xiàn)的主要因素除了主場館對商業(yè)的支撐外，還有就是開發(fā)商在工程、人員、資金及資源面的安排是否能夠協(xié)調(diào)。所以水世界的啟動時間，可根據(jù)實際情況靈活掌握。在第二階段里，依靠四維影院的吸引力，又可吸引一局部消費者，使工程的商業(yè)能夠持續(xù)繁榮?？紤]到邊市場的成熟還需要至少3-5年的時間，而滿足購物中心的市場成熟度至少還需要5-8年的時間，所以我司建議在本工程的住宅局部根本入住，地鐵開通之后，再啟動購物中心這個局部商業(yè)的運營，但修建時間可提前。綜上，我司建議本工程商業(yè)局部分階段呈現(xiàn)時間如下表所示：啟動時間2007年年初呈現(xiàn)時間啟動時間2008年年底呈現(xiàn)時間啟動工程旅游大道、漁人碼頭、板道大街2008年5月啟動工程四維影院、水世界、購物中心、酒店公寓2010年年初三、目標(biāo)客戶定位1、購置商鋪的目標(biāo)群分析本工程的購置目標(biāo)客群主要分為以下兩大類型：〔1〕自購自營型從本次的調(diào)研中，我們與一些南沿線現(xiàn)有的商家進(jìn)展了深度訪談，其對本工程都表示出極大的投資意向，并傾向于購置后自營。這局部的投資群體不僅是我們的目標(biāo)投資者，還是本工程未來特色商業(yè)區(qū)的目標(biāo)經(jīng)營者。除了南沿線潛在的一些投資者外，大圍還有很多的商家準(zhǔn)備通過購置商鋪進(jìn)展擴，本工程將會是一個比擬不錯的選擇?！?〕投資型①外鄉(xiāng)投資群體外鄉(xiāng)的投資群體構(gòu)成還是比擬多樣，通過前期我司的調(diào)研，已經(jīng)有局部中小型投資群體對本工程產(chǎn)生了投資意向，這些中小型投資群體雖然購置能力不如大宗投資客，但是數(shù)量眾多分布較廣，所以本工程在做商鋪的劃分時，還是要兼顧這些中小型投資者的購置需求。②西南地區(qū)投資群體通過我司近期對大客戶的深訪，發(fā)現(xiàn)投資金額上了100萬的大中型投資者，有大局部都是屬于區(qū)域外的投資群體，主要分布在西南三省，也有局部全國各地的投資者，這說明外鄉(xiāng)的商業(yè)地產(chǎn)工程，有大局部商業(yè)都是被外地的投資者所購置消化。此處我司也建議本工程在營銷推廣的階段，考慮更大圍的宣傳推廣，甚至可到一些投資能力比擬強的城市開設(shè)外賣場。③境外投資群體地產(chǎn)業(yè)的開展在近幾年已有相當(dāng)?shù)耐赓Y機構(gòu)進(jìn)入，現(xiàn)在通過我司其它工程的銷售窗口了解到，有很多海外的熱正在尋找投資工程，投資金額都比擬大，這些投資群體除了對工程所處地段比擬看重外，對工程本身的開展?jié)摿σ彩挚粗亍１竟こ淌且粋€以國際上現(xiàn)階段比擬流行的主題游樂公園為核心的旅游地產(chǎn)工程，對這些海外的投資者來說，應(yīng)該是有很大吸引力的。這一局部的目標(biāo)客群說明，將在?極地海洋世界商業(yè)局部營銷策略案?中有詳細(xì)的描述。2、租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析本工程的商鋪使用目標(biāo)客群可分為三大類：品牌/主力店、南沿線有拓展需求的商家、有方案在南沿線經(jīng)營的各類商家。在對本工程的各類型目標(biāo)商家進(jìn)展分析之前，我們先將本工程的商業(yè)特色分布區(qū)域規(guī)劃如下：由核心品牌店來定工程的商業(yè)檔次及高檔形象；由特色店來突出工程商業(yè)的特色及層次；由主力店來吸更多的消費者；通過商家之間的品牌帶動，充分利用主題公園及主力店所帶來的人氣，依靠自身的特色留住消費者，并能夠再次吸引消費者。其中核心品牌店的目標(biāo)商家均為國高檔次的餐飲、休閑、娛樂商家，除了貴司自營的海鮮酒樓之外，其余局部的商家將會涉及到定向招商的問題。主題公園：將源源不斷的帶來消費者核心品牌店：確定工程的商業(yè)品質(zhì)及檔次，并可自帶消費者特色店：滿足社會各個階層消費者的需求，突出商業(yè)特點主力店：帶來目的型消費者，并可帶動其它商業(yè)通過對本工程的商業(yè)規(guī)劃進(jìn)展分區(qū)研究后，對于每個區(qū)域的目標(biāo)商家做如下分析：〔1〕品牌/主力店這局部商家是擁有國際國知名品牌的商家，對本工程而言，這些品牌店和主力店不僅能夠帶動本工程其它商業(yè)的招商，還能夠為本工程的商業(yè)帶來價值的提升，使銷售能夠快速變現(xiàn)，開發(fā)商的利潤最大化。這些主力店/品牌店也象定海神針一樣，能夠?qū)^(qū)域的商業(yè)檔次、商業(yè)形象確定下來。通過這些主力店/品牌店的經(jīng)營，其不僅自帶人氣，還能夠帶動邊商業(yè)的人氣。通過這些主力店/品牌店的經(jīng)營，還可以使工程商業(yè)局部迅速成熟起來，縮短工程的市場培育期。對于主力店/品牌店的位置，我司建議如上圖所示。在圈定這些目標(biāo)商家的時候，除了看其經(jīng)營的類別、檔次及規(guī)模是否符合本工程的需求，還要考慮其與本工程的合作條件。在未對商家進(jìn)展深度訪談前，我們暫將目標(biāo)商家鎖定在如下圍：①港、澳、臺知名高檔休閑、娛樂、餐飲品牌商家；②國際、國知名特色品牌餐飲商家；③知名高端餐飲品牌商家?！?〕南沿線有拓展需求的商家通過前期我司對南沿線現(xiàn)有商家的訪問調(diào)查，有絕大多數(shù)商家都比擬看好本工程，因南沿線政府的規(guī)劃，其未來都面臨著拆遷的問題，所以大局部商家都表示出會密切關(guān)注本工程的動態(tài)，如果本工程的規(guī)劃及條件能夠滿足他們的需求，除了來本工程開店經(jīng)營外，還會考慮購置。這局部商家除了比擬有實力外，對南沿線的消費情況也非常的了解，其自身的品牌對消費者也有一定的號召力。所以這些商家也是本工程未來主要的目標(biāo)商家，其類型應(yīng)屬于特色店，主要分布在旅游大道臨南沿線一段及板道大街區(qū)域?！?〕有在南沿線及本工程經(jīng)營需求的商家通過前期的市場調(diào)研反應(yīng)情況及我司在市場上所積累的信息，市場上有在南沿線開店方案的商家比擬多，且都集中在餐飲、休閑及娛樂這個板塊，這與本工程的商業(yè)定位是比擬符合的。這局部的商家需要通過前期的招商宣傳及工程的逐漸呈現(xiàn)，而日漸積累。還有局部規(guī)模比擬小的商家是要等到工程根本呈現(xiàn)并且交付時，看到工程的具體規(guī)劃、特色及規(guī)模，以及招入的品牌商家，才會跟風(fēng)介入。他們一般都是直接與商鋪的業(yè)主之間發(fā)生租賃關(guān)系，也不在前期招商考慮之列。3、商鋪的目標(biāo)消費群定位及分析本工程未來的消費群體構(gòu)成比擬復(fù)雜，但經(jīng)過梳理主要應(yīng)有以下幾個群體組成：旅行社旅游團(tuán)隊及邊的消費散客學(xué)校、機關(guān)、團(tuán)體的參觀團(tuán)隊來自全國各地甚至世界各地的旅游消費散客本工程及邊未來的常住人群及辦公商務(wù)群體結(jié)合本工程的商業(yè)版塊，各個版塊的消費者構(gòu)成如下：主題場館局部的消費者構(gòu)成主要是旅游團(tuán)隊及家庭消費為主；旅游大道及板道大街的消費者除了局部旅游團(tuán)隊之外，主要還是要依靠本地的消費者；購物中心及其它板塊的商業(yè)，主要是依靠本工程未來的住宅及邊的住宅小區(qū)的消費者；以上消費者在不同的階段其構(gòu)成比例會發(fā)生一定的改變，其每一階段的消費者構(gòu)成情況詳細(xì)描述如下：第一階段：主場館開業(yè)后12-18個月在這個階段里，因工程前期的大量宣傳及對海洋公園的好奇，眾多及邊地區(qū)的消費者會占本公園游客總量的70%左右。假設(shè)本工程在開業(yè)之初就與多家旅行社達(dá)成了合作關(guān)系，則在這個階段里也會有少局部的旅行社團(tuán)隊，但其所占比例并不大。還有一局部就是一些學(xué)校、機關(guān)、企事業(yè)單位的團(tuán)體參觀。預(yù)計開業(yè)后的前半年時間里，每日的游客數(shù)量應(yīng)保持在3000人左右，末會到達(dá)6000人，每個黃金的游客會超過6萬人。半年后的時間里，游客數(shù)量會有所下降，但根本保持穩(wěn)定的水平。這些參觀群體在第一個階段里，是本工程商業(yè)局部的主要消費群體，眾多商家在這個階段里剛剛開場在這里經(jīng)營，還沒有被廣闊的市場所知曉，只有依托大量的參觀游園消費者到這里來隨機性的消費，從而知道和了解這些商家，而這些商家除了要靠工程所營造的經(jīng)營環(huán)境來吸引消費者之外，還需要通過自身的經(jīng)營特色來打動消費者，使消費者再次來這里消費。這是一個相對的市場培育期，如果商家能夠抓住這個時期擴大自身的知名度，其市場培育期就會相對縮短，一般都在6-8個月左右能夠成熟穩(wěn)定下來。第二階段：主場館開業(yè)18個月后在這個階段里，通過前期1年至1年半的經(jīng)營，大局部對海洋館有興趣的消費者已參觀過本工程，游客的組成會發(fā)生很大的改變，其中旅行社團(tuán)隊的游客所占比例會到達(dá)70%以上，散客及其他消費群體逐漸減少，形成“團(tuán)隊為主，散客為輔〞的狀況。在這個階段里，平日游客的數(shù)量預(yù)計會保持在2000人左右，末會到達(dá)4000-5000人，黃金的游客數(shù)量會保持不變，個別時間還會到達(dá)2萬人/日。在這個階段里，本工程的消費者數(shù)量根本上到達(dá)了一個相對的穩(wěn)定，假設(shè)希望一直保持一個比擬高的游客數(shù)量，除了節(jié)假日外，還要考慮在后期的經(jīng)營管理面經(jīng)常推出一些主題活動，以吸引更多的參觀者。在這個階段里，本工程商業(yè)局部的消費者，除了參觀游玩主題公園的消費者外，這些商家都已經(jīng)過了1年多的經(jīng)營，根本上已擁有了自己的一個相對固定的消費群體，這些消費者不再是參觀游園的隨機性消費，而是直接到這個商業(yè)區(qū)來目的性消費的消費群體。在未來5年后，工程及邊住宅工程入住率提高后，常住人口也將是本工程社區(qū)配套型商業(yè)的主要消費群體。通過上述對本工程各類目標(biāo)客群的描述，根本上本工程的未來目標(biāo)客群〔投資者、經(jīng)營者、消費者〕定位如下列圖所示：階段目標(biāo)客群構(gòu)成表客群類型投資者經(jīng)營者商業(yè)消費者客群組成自營型30%左右定向招商的品牌店20%左右第一階段12-18個月散客團(tuán)隊主力賣場〔購物中心〕20%左右30%70%投資型70%左右南沿線有拓展需求的特色店40%左右第二階段18個月后散客團(tuán)隊對本工程有興趣的各類型店20%左右70%30%四、客群消費時機分析：本工程經(jīng)過前期對目標(biāo)客群的定位分析后，現(xiàn)在來分析一下這些目標(biāo)客群到本工程消費的可能性，即本工程吸引這些消費者的原因：1、唯一性和排他性我們通過深入的市場調(diào)研，本工程所要修建的海洋極地主題公園，從規(guī)模、資金及技術(shù)等各個環(huán)節(jié)都對投資有很高的要求，這些環(huán)節(jié)的難度阻止了其它投資的單純拷貝，使本工程在西南地區(qū)具有不可復(fù)制的唯一性和排他性。2、吸引力“海洋〞、“南極〞一直是身處陸城市生活的居民最夢想能夠接近的地，新奇的海洋景觀、極地動物、海底隧道雖然在媒體上都能看到，但是始終沒有親身體驗和感受，所以本工程的主題——海洋極地公園，正如一個強有力的磁，在未來能夠?qū)⒋缶植康南M者源源不斷的吸引到本工程來參觀消費。3、資源整合與各大旅行社嚴(yán)密聯(lián)手合作，并充分挖掘西南地區(qū)現(xiàn)有的消費市場潛力，著眼于西部旅游休閑之都的消費經(jīng)濟前景，打造一個可以連接終端消費者的新市場。4、區(qū)域中心本工程所處的區(qū)位不但是未來連接傳統(tǒng)市區(qū)和未來副中心這一經(jīng)濟帶的核心環(huán)節(jié)，也是未來副中心的核心地帶?？v觀城南——南沿線商業(yè)的開展與變遷，城南除了至今還處在第二個開展階段的生態(tài)餐飲休閑的商業(yè)外，始終缺乏一個強有力的能夠吸引眾多消費者集中的度假休閑場所。而本工程的興建不但成為了本區(qū)域未來的消費中心，使本區(qū)域的休閑商業(yè)形態(tài)提升一個層次。這對于經(jīng)營者和市場來說，不但滿足大1000多萬常住人口中的休閑度假消費群體需要，滿足未來中國西部上千萬旅游消費群體的特色效勞需要，而且還將以其特色經(jīng)營逐步吸引市數(shù)百萬中高端消費者。

第四章工程規(guī)劃設(shè)計調(diào)整建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則1、充分尊重極地海洋世界商業(yè)局部經(jīng)營規(guī)劃理念及成果2、充分尊重極地海洋世界商業(yè)局部建筑規(guī)劃設(shè)計和效勞功能設(shè)計3、以市場調(diào)研為依據(jù)4、注重全局觀和開發(fā)商的整體利益5、業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)遵循旅游地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃科學(xué)依據(jù)及理念突出工程及商業(yè)的獨有經(jīng)營特色滿足市場需求、差異化、互補的原則規(guī)劃前應(yīng)思考的一些問題：在做規(guī)劃調(diào)整前，首先考慮以下幾個面的問題：問題1：現(xiàn)有的產(chǎn)品規(guī)劃有哪些缺陷？在板道大街的設(shè)計面，沒有考慮到與主題場館的互動性，沒有將客戶資源進(jìn)展共享，此局部的商業(yè)幾乎沒有“沾〞上主題場館的“光〞，能否考慮通過調(diào)整海洋公園的進(jìn)出口，改變這種“熱外冷〞的情況？問題2：工程有哪些資源可以利用？工程本身擁有多先天的條件，尤其是在綠化及景觀設(shè)計面，后期為了吸引更多的消費者，能否考慮充分利用本工程的一些自然資源？問題3：各種業(yè)態(tài)應(yīng)如分布才能到達(dá)合理的構(gòu)造？經(jīng)過前期的調(diào)研分析，已得出了本工程比擬合理的業(yè)態(tài)定位及其配比，但是如將這些商業(yè)科學(xué)的組合在一起才能到達(dá)比擬理想的效果，使其之間沒有沖突并能相互促進(jìn)？問題4：如科學(xué)的對待商業(yè)呈現(xiàn)的階段性？對于工程的定位及所規(guī)劃的業(yè)態(tài)，在推向市場后，還需要一個比擬長的期才能真正呈現(xiàn)，所以能否考慮將工程各個區(qū)域呈現(xiàn)的時間進(jìn)展一個劃分，即在一定的時間，現(xiàn)有定位與原有定位有一定的差異，待市場逐漸成熟后，再通過改變不同業(yè)態(tài)之間的比例，對商家逐步進(jìn)展調(diào)整，最終到達(dá)預(yù)期的效果？二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議通過前期對工程分區(qū)域的定位，我們對本工程的整體規(guī)劃有了一個初步的概念，現(xiàn)在本章節(jié)將著重討論商業(yè)規(guī)劃面的合理性及科學(xué)性，利用市場調(diào)研分析所得出的結(jié)論，引導(dǎo)本工程的商業(yè)規(guī)劃調(diào)整到最合理的狀態(tài)。工程的業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)充分考慮到商業(yè)的豐富性及層次性，無論是從商家經(jīng)營的品類，還是其經(jīng)營的檔次，都需要考慮到市場需求的復(fù)雜性，所以每種業(yè)態(tài)所占的比例及其分布的點位，將是本工程規(guī)劃的重點。1、商業(yè)業(yè)態(tài)配比：工程原規(guī)劃設(shè)計面積：區(qū)域主場館售樓部餐廳旅游大道五區(qū)1號樓五區(qū)2號樓五區(qū)3號樓水世界電影院購物中心酒店式公寓面積29870㎡3133㎡18325㎡4540㎡11231㎡5898㎡6000㎡2543㎡22560㎡32129㎡合計29870㎡43127㎡63232㎡其中，除去主場館和酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店之后，所?？梢?guī)劃的商業(yè)面積為：68600㎡左右本工程商業(yè)業(yè)態(tài)配比及面積：通過上述幾章節(jié)的分析，本工程各種商業(yè)業(yè)態(tài)的最終配比應(yīng)為：休閑娛樂餐飲：零售購物〔包含社區(qū)配套〕：其它旅游配套=5.7：2.9：1.4業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物〔包含社區(qū)配套〕其它旅游配套面積41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右根據(jù)以上的幾組數(shù)據(jù)，結(jié)合本工程現(xiàn)有的規(guī)劃定位，將每個區(qū)域的面積及業(yè)態(tài)對應(yīng)如下列圖：購物/零售/社區(qū)配套：22500㎡左右購物中心：22500㎡休閑特色餐飲：20000㎡左右售樓部餐廳：3133㎡旅游大道臨南沿線局部：8000㎡左右造船廠：2800㎡左右五區(qū)3號樓：5898㎡合計：20000㎡左右休閑娛樂：17800㎡左右五區(qū)1號樓：4540㎡五區(qū)2號樓1-2層：5615.5㎡水世界：6000㎡左右電影院：2543㎡合計：18698.5㎡左右其它旅游配套：6900㎡左右旅游大道臨水世界、電影院局部：6000㎡左右從上述的分析中我們可以看出，本工程現(xiàn)有的業(yè)態(tài)規(guī)劃從面積上看是根本符合規(guī)劃指標(biāo)的。2、業(yè)態(tài)選擇參考：從每種業(yè)態(tài)我們所考慮的形態(tài)上來看，根本上在以下的圍挑選：〔1〕餐飲類：海景餐廳〔1家〕、海鮮大酒樓〔1至2家高檔主力店，其中有一家是由海昌集團(tuán)自營〕、特色風(fēng)味餐廳〔8-10家〕、川菜酒樓〔約2家〕、中式快餐集群、風(fēng)味小吃、日風(fēng)味快餐、國際快餐〔如KFC、必勝客、賣當(dāng)勞等共計2家〕、西餐等。〔2〕休閑類：咖啡廳、茶樓〔約3-5家，面積從300㎡到1400㎡不等〕、保健按摩浴足、休閑