所有綜合開發(fā)建設的同行都值得學習的文章：“甲方、監(jiān)理和總包三方一體化項目開發(fā)管理模式”

所有綜合開發(fā)建設的同行都值得學習的文章：“甲方、監(jiān)理和總包三方一體化項目開發(fā)管理模式”甲方只需要配備一個特被厲害的項目總經(jīng)理和助理，不再需要甲方工程師。組織架構(gòu)上，甲方、監(jiān)理和總包相當于組成一個“大項目管理部”?！按箜椖抗芾聿俊毕略O甲方的“綜合管理部”，綜合管理部僅配置項目總經(jīng)理和總經(jīng)理助理共計2位人員，組織上精干高效。甲方的“綜合管理部”把“監(jiān)理”和“總包方的管理人員”，都當做自己人，統(tǒng)一管理和指揮他們分工開展工作。該模式主要優(yōu)點：1、很好的解決了當前地產(chǎn)紅利消失后的“人均效能問題”。2、解決了“建設方首要責任問題”。3、解決了傳統(tǒng)EPC大總包不能有效利用建設方在產(chǎn)品設計、取證驗收、客戶服務和物業(yè)管理等方面經(jīng)驗的問題。甲方、監(jiān)理和總包三方一體化項目開發(fā)管理模式近年在國家“房住不炒”的總基調(diào)下，各級政府相繼出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。同時，我們也面臨著企業(yè)和個人負債率偏高、城鎮(zhèn)化率逐年提高、人均住房面積逐年增加、核心城市土地開發(fā)強度瀕臨極限等一系列問題。房地產(chǎn)行業(yè)的時代和行業(yè)紅利日漸消退，向“管理要效益”才能長期在行業(yè)的轉(zhuǎn)型中存活和發(fā)展下去。行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級從來都不是一蹴而就的，需要從現(xiàn)有的實際問題出發(fā)，在不斷的實踐中摸索完成。如何按照國家的要求積極推進EPC大總包模式？如何履行建設方的首要責任？如何充分調(diào)動甲方、監(jiān)理和總包團隊的積極性？如何充分發(fā)揮建設方在設計、工程、客服和物業(yè)等方面的已有優(yōu)勢？如何在人效最低的情況下取得更優(yōu)的目標？一系列的實際問題撲面而來，在上述背景下，碧桂園莞深區(qū)域茶山碧桂園二期項目積極探索出一條“甲方、監(jiān)理和總包三方一體化項目開發(fā)管理模式”，該模式能夠部分解決上述問題，為行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了一條新思路。01三方一體化的組織架構(gòu)和工作模式“甲方、監(jiān)理和總包三方一體化項目開發(fā)管理模式”，組織架構(gòu)上，甲方、監(jiān)理和總包相當于組成一個“大項目管理部”，“大項目管理部”下設甲方所在的“綜合管理部”，綜合管理部僅配置項目總經(jīng)理和總經(jīng)理助理共計2位人員，組織上精干高效。監(jiān)理團隊相當于“大項目管理部”的“督查部”，人員按照集團和區(qū)域的相關(guān)發(fā)文和項目實際需求配置。大總包團隊相當于“大項目管理部”的“工程部”，人員按照常規(guī)總包團隊配置。項目所有工作均有甲方所在的“綜合部”統(tǒng)籌，主要職責在于履行建設方的首要責任，現(xiàn)場的總體監(jiān)督和管控，如日常的開發(fā)報建，傳達集團和區(qū)域的各項要求，督辦總分包現(xiàn)場執(zhí)行落地等。監(jiān)理除了做好政府和甲方要求的各項方案審批、驗收和現(xiàn)場安全、質(zhì)量以及進度等管理外，還要熟悉甲方集團和區(qū)域的各項管理要求和標準，主要負責督導和匯報現(xiàn)場各項工作，督導層面包括大總包團隊和下面的各個分包，督導工作不在于解決多少問題，在于及時的發(fā)現(xiàn)和反饋問題，解決問題絕大部分由甲方項目總和大總包團隊完成。最終通過監(jiān)理例會等常態(tài)化會議，協(xié)助甲方督查項目，在工作上所有步調(diào)與甲方保持一致。大總包團隊主要負責日常政府的各項檢查、驗收以及現(xiàn)場安全、質(zhì)量和進度的“執(zhí)行管理”。除此之外，還要行使部分原甲方職能，比如設計提資、圖紙會審、工程策劃、材料下單和政府驗收等各項工作。由于絕大部分工程類分包單位均同“大總包”簽訂合同，有效避免了肢解分包，確保大總包在現(xiàn)場工程管理中的主導地位。甲方、監(jiān)理和總包組成的大項目部共同管理各個分包單位，各個分包單位屬于“執(zhí)行操作層面”，確保項目各項工作滿足政府、集團和區(qū)域的要求。02三方一體化管理的優(yōu)勢和試點項目甲方、監(jiān)理和總包三方一體化管理的優(yōu)勢在于滿足政府各項要求和履行相關(guān)職責的前提下，甲方實現(xiàn)了人效提升，在充分繼承甲方多年在產(chǎn)品設計、取證驗收、客戶服務和物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎上，不再越俎代庖，將專業(yè)的事情交給專業(yè)的團隊去做，不再重復管理。督導是監(jiān)理更專業(yè)，交給監(jiān)理，工程管理是大總包更專業(yè)，交給大總包，執(zhí)行操作層面各個分包更專業(yè)，交給各個分包。茶山碧桂園二期作為三方一體化管理試點項目，于2019年9月27日獲取土地，目前已經(jīng)順利的開工、開放和開盤，進入竣備和交樓階段。項目在開發(fā)報建方面，工規(guī)證獲取從國土證起算僅用38天，成為區(qū)域“2020年度開發(fā)標桿”，并變成區(qū)域的新標準。項目獲“精瑞住宅全裝修獎”國家級獎項，并在所有獲獎項目中排名第1位。同時在安全管理方面榮獲莞深區(qū)域“2020年度安全管理標桿”，在質(zhì)量管理方面榮獲莞深區(qū)域2020年度“優(yōu)秀裝飾團隊”和“優(yōu)秀監(jiān)理團隊”。此外還榮獲“碧桂園集團先進工地黨