所有綜合開發(fā)建設(shè)的同行都值得學(xué)習(xí)的文章：“甲方、監(jiān)理和總包三方一體化項(xiàng)目開發(fā)管理模式”

所有綜合開發(fā)建設(shè)的同行都值得學(xué)習(xí)的文章：“甲方、監(jiān)理和總包三方一體化項(xiàng)目開發(fā)管理模式”甲方只需要配備一個(gè)特被厲害的項(xiàng)目總經(jīng)理和助理，不再需要甲方工程師。組織架構(gòu)上，甲方、監(jiān)理和總包相當(dāng)于組成一個(gè)“大項(xiàng)目管理部”?！按箜?xiàng)目管理部”下設(shè)甲方的“綜合管理部”，綜合管理部?jī)H配置項(xiàng)目總經(jīng)理和總經(jīng)理助理共計(jì)2位人員，組織上精干高效。甲方的“綜合管理部”把“監(jiān)理”和“總包方的管理人員”，都當(dāng)做自己人，統(tǒng)一管理和指揮他們分工開展工作。該模式主要優(yōu)點(diǎn)：1、很好的解決了當(dāng)前地產(chǎn)紅利消失后的“人均效能問題”。2、解決了“建設(shè)方首要責(zé)任問題”。3、解決了傳統(tǒng)EPC大總包不能有效利用建設(shè)方在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、取證驗(yàn)收、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等方面經(jīng)驗(yàn)的問題。甲方、監(jiān)理和總包三方一體化項(xiàng)目開發(fā)管理模式近年在國家“房住不炒”的總基調(diào)下，各級(jí)政府相繼出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。同時(shí)，我們也面臨著企業(yè)和個(gè)人負(fù)債率偏高、城鎮(zhèn)化率逐年提高、人均住房面積逐年增加、核心城市土地開發(fā)強(qiáng)度瀕臨極限等一系列問題。房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)代和行業(yè)紅利日漸消退，向“管理要效益”才能長(zhǎng)期在行業(yè)的轉(zhuǎn)型中存活和發(fā)展下去。行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)從來都不是一蹴而就的，需要從現(xiàn)有的實(shí)際問題出發(fā)，在不斷的實(shí)踐中摸索完成。如何按照國家的要求積極推進(jìn)EPC大總包模式？如何履行建設(shè)方的首要責(zé)任？如何充分調(diào)動(dòng)甲方、監(jiān)理和總包團(tuán)隊(duì)的積極性？如何充分發(fā)揮建設(shè)方在設(shè)計(jì)、工程、客服和物業(yè)等方面的已有優(yōu)勢(shì)？如何在人效最低的情況下取得更優(yōu)的目標(biāo)？一系列的實(shí)際問題撲面而來，在上述背景下，碧桂園莞深區(qū)域茶山碧桂園二期項(xiàng)目積極探索出一條“甲方、監(jiān)理和總包三方一體化項(xiàng)目開發(fā)管理模式”，該模式能夠部分解決上述問題，為行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了一條新思路。01三方一體化的組織架構(gòu)和工作模式“甲方、監(jiān)理和總包三方一體化項(xiàng)目開發(fā)管理模式”，組織架構(gòu)上，甲方、監(jiān)理和總包相當(dāng)于組成一個(gè)“大項(xiàng)目管理部”，“大項(xiàng)目管理部”下設(shè)甲方所在的“綜合管理部”，綜合管理部?jī)H配置項(xiàng)目總經(jīng)理和總經(jīng)理助理共計(jì)2位人員，組織上精干高效。監(jiān)理團(tuán)隊(duì)相當(dāng)于“大項(xiàng)目管理部”的“督查部”，人員按照集團(tuán)和區(qū)域的相關(guān)發(fā)文和項(xiàng)目實(shí)際需求配置。大總包團(tuán)隊(duì)相當(dāng)于“大項(xiàng)目管理部”的“工程部”，人員按照常規(guī)總包團(tuán)隊(duì)配置。項(xiàng)目所有工作均有甲方所在的“綜合部”統(tǒng)籌，主要職責(zé)在于履行建設(shè)方的首要責(zé)任，現(xiàn)場(chǎng)的總體監(jiān)督和管控，如日常的開發(fā)報(bào)建，傳達(dá)集團(tuán)和區(qū)域的各項(xiàng)要求，督辦總分包現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行落地等。監(jiān)理除了做好政府和甲方要求的各項(xiàng)方案審批、驗(yàn)收和現(xiàn)場(chǎng)安全、質(zhì)量以及進(jìn)度等管理外，還要熟悉甲方集團(tuán)和區(qū)域的各項(xiàng)管理要求和標(biāo)準(zhǔn)，主要負(fù)責(zé)督導(dǎo)和匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)工作，督導(dǎo)層面包括大總包團(tuán)隊(duì)和下面的各個(gè)分包，督導(dǎo)工作不在于解決多少問題，在于及時(shí)的發(fā)現(xiàn)和反饋問題，解決問題絕大部分由甲方項(xiàng)目總和大總包團(tuán)隊(duì)完成。最終通過監(jiān)理例會(huì)等常態(tài)化會(huì)議，協(xié)助甲方督查項(xiàng)目，在工作上所有步調(diào)與甲方保持一致。大總包團(tuán)隊(duì)主要負(fù)責(zé)日常政府的各項(xiàng)檢查、驗(yàn)收以及現(xiàn)場(chǎng)安全、質(zhì)量和進(jìn)度的“執(zhí)行管理”。除此之外，還要行使部分原甲方職能，比如設(shè)計(jì)提資、圖紙會(huì)審、工程策劃、材料下單和政府驗(yàn)收等各項(xiàng)工作。由于絕大部分工程類分包單位均同“大總包”簽訂合同，有效避免了肢解分包，確保大總包在現(xiàn)場(chǎng)工程管理中的主導(dǎo)地位。甲方、監(jiān)理和總包組成的大項(xiàng)目部共同管理各個(gè)分包單位，各個(gè)分包單位屬于“執(zhí)行操作層面”，確保項(xiàng)目各項(xiàng)工作滿足政府、集團(tuán)和區(qū)域的要求。02三方一體化管理的優(yōu)勢(shì)和試點(diǎn)項(xiàng)目甲方、監(jiān)理和總包三方一體化管理的優(yōu)勢(shì)在于滿足政府各項(xiàng)要求和履行相關(guān)職責(zé)的前提下，甲方實(shí)現(xiàn)了人效提升，在充分繼承甲方多年在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、取證驗(yàn)收、客戶服務(wù)和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，不再越俎代庖，將專業(yè)的事情交給專業(yè)的團(tuán)隊(duì)去做，不再重復(fù)管理。督導(dǎo)是監(jiān)理更專業(yè)，交給監(jiān)理，工程管理是大總包更專業(yè)，交給大總包，執(zhí)行操作層面各個(gè)分包更專業(yè)，交給各個(gè)分包。茶山碧桂園二期作為三方一體化管理試點(diǎn)項(xiàng)目，于2019年9月27日獲取土地，目前已經(jīng)順利的開工、開放和開盤，進(jìn)入竣備和交樓階段。項(xiàng)目在開發(fā)報(bào)建方面，工規(guī)證獲取從國土證起算僅用38天，成為區(qū)域“2020年度開發(fā)標(biāo)桿”，并變成區(qū)域的新標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目獲“精瑞住宅全裝修獎(jiǎng)”國家級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)，并在所有獲獎(jiǎng)項(xiàng)目中排名第1位。同時(shí)在安全管理方面榮獲莞深區(qū)域“2020年度安全管理標(biāo)桿”，在質(zhì)量管理方面榮獲莞深區(qū)域2020年度“優(yōu)秀裝飾團(tuán)隊(duì)”和“優(yōu)秀監(jiān)理團(tuán)隊(duì)”。此外還榮獲“碧桂園集團(tuán)先進(jìn)工地黨