技術(shù)經(jīng)濟學課程設(shè)計作業(yè)

《技術(shù)經(jīng)濟學》設(shè)計題目：某房地產(chǎn)項目財務評價姓 名: 學 院: 專 業(yè): 學 號: 指導教師: 2014年12月日設(shè)計題目某房地產(chǎn)項目財務評價設(shè)計目的工程經(jīng)濟的基本原理和方法，具備進行工程經(jīng)濟分析的基本能力。任務任務要求：充分利用所學知識獨立完成項目的經(jīng)濟評價，內(nèi)容全面合理。每個同學根據(jù)相關(guān)設(shè)計資料及相關(guān)數(shù)據(jù)做適量調(diào)整，做到一人一題。設(shè)計資料及相應數(shù)據(jù)本課程設(shè)計是考慮在某大中城市中的某一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價。※建筑物地點：某大中城市，可參照鄭州；※房地產(chǎn)開發(fā)項目可以是：商品房住宅樓、商業(yè)寫字樓、商業(yè)綜合樓、工業(yè)廠房等，規(guī)?？梢允牵憾鄬?、小高層或高層；50000m2；※投資估算相關(guān)數(shù)據(jù)：（1）前期費用：土地費用：商業(yè)用途1400萬元/畝；住宅用途1000萬元/畝可行性研究費：自行考慮元/元/元///建設(shè)期間費用建筑安裝費用：多層按1200元/平方米考慮，高層和小高層按1800元/平方米考慮；設(shè)備：要求考慮電梯，寫字樓要求考慮中央空調(diào)。供水電工程：自行考慮。管理費和預備費：自行考慮。其他費用：自行考慮。※建設(shè)期：多層按2年考慮，年末付款；小高層和高層按3年考慮，每年年末等額付款；（格出處，銷售時間按3年考慮；※寫字樓出租按每年80%出租率，月租金參照報紙或網(wǎng)絡(luò)提供的均價考慮（中注明其價格出處；※建設(shè)資金：自有資金占總造價的35%以上，不足部分向銀行貸款（7計算，銀行貸款在年中支付；※要求自有資金率在35%以上；※建筑容積率要求（最大值：住宅：多層：1，高層和小高層：7：?！袠I(yè)基準收益率按15%統(tǒng)一考慮；※計算要考慮固定資產(chǎn)的折舊、要求考慮稅金；（說明估算理由；若認為附錄所給數(shù)據(jù)不合理的可作調(diào)整，但應說明理由。時間安排本次課程設(shè)計安排在2014-2015年第一學期第17周進行。設(shè)計內(nèi)容（※至少設(shè)計2種開發(fā)方案進行比選；※各種方案應包括以下內(nèi)容（可參照第7章內(nèi)容：投資概算（包括前期費用和建設(shè)費用，可考慮建成后的使用費用；資金籌措計劃；項目經(jīng)濟效益評價（必須含有全部資金財務現(xiàn)金流量（圖）現(xiàn)金流量（圖）表，資金來源與運用表，貸款還本付息估算表等內(nèi)容；不確定性分析（包括盈虧平衡分析，敏感性分析；結(jié)論。期、內(nèi)部收益率、方案凈現(xiàn)值等指標?！煌桨钢g的比選方法自行選擇并說明理由及其方法優(yōu)劣?！淖謨?nèi)容應分為投資方案估算、多方案間比選和結(jié)論三部分。設(shè)計工作要求※課程設(shè)計作息時間同上課期間?！n程設(shè)計要求獨立完成，不得抄襲。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)取消成績?！徽n程設(shè)計統(tǒng)一為A4頁面大小裝訂上交，封面參照首頁。課程設(shè)計裝訂成冊，并要求有封面和目錄；并附有課程設(shè)計任務書。成績評定標準不遲于18周星期一下午5點提交全部課程設(shè)計成果，遲交不予評定成績。教師若認為有必要，可以對部分同學進行口頭答辯后再給予成績。主要參考資料..[3]..某房地產(chǎn)項目財務評價方案Ⅰ建小高層商品房住宅樓項目概況50000㎡（75畝4：1，建筑面積為:20000033年。投資估算1、前期費用土地費用：1000萬元/畝×75=75000萬元可行性研究費：150萬元城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：80元㎡×200000=1600萬元消防設(shè)施配套費：5元/㎡×200000=100萬元生活垃圾服務費：12元/㎡×200000=240萬元白蟻防治費：元/㎡×200000=26萬元勘察設(shè)計費：36000萬元×2%=720萬元規(guī)劃管理費：元×200000=36萬元2、建設(shè)期間費用建筑安裝費用：1800元/㎡×200000=36000萬元電梯：240萬元供水電工程：36000×2﹪=720萬元3、管理費用:1000萬元基本預備費：115832×5%=萬元4、其他費用：100萬元1+2+3+4=萬元5、建設(shè)期利息估算750007%250002500025000萬元。表1 建設(shè)期利息估算（萬元）項目1234利息累計年初累計欠款0,0025875當年借款250002500025000當年應計利息875年末欠款累計25875工程總造價+=萬元，自有資金萬元，占工程總造價的%。資金籌措計劃1、自有資金為萬元，建設(shè)期為三年，貸款第一年投入25000萬元，第二年投入25000萬元，第三年投入25000萬元。表2 長期借款還款計劃表（萬元）項目項目456期初累計欠款23170當期償還本金當期償還利息期末欠款累計231700表3 項目總投資使用計劃與資金籌措表（萬元）序號序號1項目123總投資建設(shè)投資2資金籌措債務資金25875序號工程或費用名稱建筑工程設(shè)備費用工程建設(shè)其他費合計比例1工程費用合計3672024036960%建筑安裝費36000供水電費720電梯費用2402工程建設(shè)其他費合計78972%表4 建設(shè)投資估算表（萬元）土地使用費75000城市基礎(chǔ)工程設(shè)施配套費1600消防設(shè)施配套費100生活垃圾服務費240白蟻防治費白蟻防治費26勘察設(shè)計費720規(guī)劃管理費36可行性研究費150%3預備費合計基本預備費4其他費用+管理費用1100%%5建設(shè)期利息36720240%合計2、各項資本金估算⑴工資及福利費估算：宣傳及銷售人員，管理人員，每年工資及福利1000萬；⑵財務費用：每年償還當年利息;⑶營業(yè)費用：經(jīng)預測每年營業(yè)費300萬，用于宣傳、推銷廣告等；（水電）×10%=82萬;⑸建設(shè)費用：總投資額分三年回收，分別為萬元、萬元、萬元；工資及福利費，可變成本包括財務費用及營業(yè)費。表5 總成本費用（萬元）序號項目4561工資及福利1000100010002財務費用3營業(yè)費用3003003004修理費8282825建設(shè)費用6總成本費用項目經(jīng)濟效益評價1、銷售收入估算2013712000元∕㎡。340%30%30%第一年的銷售收入：200000×40%×12000＝96000（萬元）第二年的銷售收入：200000×30%×12000＝72000（萬元）第三年的銷售收入：200000×30%×12000＝72000萬元）總銷售收入為240000萬元。2、增值稅的估算（12：96000×12%＝11520（萬元第二年應納增值稅：72000×12%＝8640(萬元）第三年應納增值稅：72000×12%＝8640（萬元）3、營業(yè)稅及附加估算30%計稅，稅率為%26%2%計算。城鎮(zhèn)土地使用稅：200000×2=40（萬元）城市維護建設(shè)稅：第一年 11520×6%=（萬元）第二年 8640×6%=（萬元第三年 萬元教育費及附加：第一年 第二年 8640×2%=（萬元）第三年 8640×2%=（萬元）表6 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算（萬元）序號項目合計4561營業(yè)收入24000096000072000720002增值稅2880011520864086403營業(yè)稅金及附加2304城鎮(zhèn)土地使用稅120404040城市維護建設(shè)稅1728教育費附加5764、利潤與利潤分配估算表7 利潤與利潤分配表（萬元（所得稅率為15%）序號項目合計4561營業(yè)收入2400009600072000720002營業(yè)稅金及附加23013總成本費用4利潤總額5所得稅6凈利潤表8 項目投資現(xiàn)金流量表（萬元）456960007200072000960007200072000序號1項目序號1項目123現(xiàn)金流入營業(yè)收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資34567891011經(jīng)營成本營業(yè)稅金及附加凈現(xiàn)金流量流量現(xiàn)值流量現(xiàn)值所得稅稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量流量現(xiàn)值值該項目稅后動態(tài)投資回收期：Pt*＝（年）項目投資財務凈現(xiàn)值（稅前）NPV＝（萬元項目投資財務凈現(xiàn)值（稅后）NPV＝（萬元項目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=22%項目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=19%表9 項目資本金現(xiàn)金流量表項目123456現(xiàn)金流入960007200072000營業(yè)收入960007200072000現(xiàn)金流出建設(shè)投資經(jīng)營成本借款本金償還借款利息償還營業(yè)稅金及附加所得稅凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值序號123456該項目靜態(tài)投資回收期：Pt序號123456NPV=（萬元IRR=%不確定性分析1、盈虧平衡分析表10盈虧平衡點分析表1固定成本2營業(yè)收入9600072000720003營業(yè)稅金及附加4增值稅5BEP（%）%%%序號年份項目456%序號年份項目4562、敏感性分析序號123序號123因素指標基本方案-10%-5%營業(yè)收入稅后內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期（年）稅后財務凈現(xiàn)值（萬元）%%%經(jīng)營成本5%%10%%-10%%-5%6893%5%%10%%方案Ⅱ高層商業(yè)寫字樓項目概況2050000㎡（75畝5：1，建筑3000001200萬元/3年，貸款年中支付，按10元/㎡/30%10年，1040%10年內(nèi)還清。投資估算建設(shè)投資估算1、前期費用土地費用：1400×75=105000萬元可行性研究：100萬元城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：80×300000=2400萬元消防設(shè)施配套費：5×300000=150萬元生活垃圾服務費：12×300000=360白蟻防治費：×300000=39萬元勘察設(shè)計費：45000×2﹪=900規(guī)劃管理費：×300000=54萬元2、建設(shè)期間費用建筑安裝費：1500×300000=45000萬元設(shè)備：電梯費用：500萬元 中央空調(diào)：1500萬供水電工程：20×300000=600萬元3、管理費：200萬元預40004、其他費用：100萬元1+2+3+4=160703萬元5、建設(shè)期利息估算900007%33000030000萬。建設(shè)期利息估算（萬元）項目項目1234利息累計年初累計欠款0,0031050當年借款300003000030000當年應計利息1050年末欠款累計31050工程總造價160703+=萬元，自有資金萬元，占工程總造價的%。資金籌措計劃1、自有資金為萬元，建設(shè)期為兩年，貸款第一年投入30000萬元，第二年投入30000萬元，第三年投入30000萬元。(2)建設(shè)投資估算表（萬元）序號工程或費用名稱建筑工程設(shè)備費用工程建設(shè)其他費合計比例1工程費用合計45600200047600%建筑安裝費45000電梯費用500中央空調(diào)費用1500供水電工程6002工程建設(shè)其他費合計109303%土地使用費105000城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費2400消防設(shè)施配套費150生活垃圾服務費360白蟻防治費39可行性研究費可行性研究費100規(guī)劃管理費54勘察設(shè)計費900管理費3003預備費%4建設(shè)期利息%合計456002000100%%%%%%%序號工程或費建筑工程設(shè)備費用工程建設(shè)合計比例用名稱其他費用1固定資產(chǎn)費工程費用固定資產(chǎn)其他費建設(shè)利息2無形資產(chǎn)費用3預備費4合計項目經(jīng)濟效益評價該項目經(jīng)過市場調(diào)查研究與預測，考慮風險后，計算期取13年，預測房子每年租出80﹪.固定資產(chǎn)折舊費估算，固定資產(chǎn)采用直線折舊法、殘值回收為（4000+45000）×40﹪=萬元折舊費為（4000+45000）×60﹪÷10=2690萬元30101002500萬每年。營業(yè)費估算 經(jīng)預測每年營業(yè)費200萬元，用于宣傳、推銷廣告等；100萬每年；定成本包括工資及福利費，可變成本包括財務費用及營業(yè)費；（5）無形資產(chǎn)攤銷90000÷10=9000萬元鋪地流動資金 150×35﹪=萬元；投資總額+=萬元序號項目1231總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息序號項目1231總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息2資金籌措項目資本金債務資金31050固定資產(chǎn)還本付息表項目項目45678910111213年初累計貸款本年應計利息本年應還本年應還本金還本付息和總成本費用表（萬元）456789101112138008008008008008008008008008002690269026902690269026902690269026902690序號項目名稱序號項目名稱1經(jīng)營成本2折舊費39000900090009000900090009000900090009000攤銷費4財務費5總成本費用序號項目名稱1營業(yè)收入2營業(yè)稅金及附加3費用45678910111213262826282628262826282628262826282628262800000000000000000000263726372637263726372637263726372637263700000000004利潤總4利潤總額5所得稅6凈利潤項目投資現(xiàn)金流量表（萬元）建設(shè)期投產(chǎn)期1建設(shè)期投產(chǎn)期123456-11.121326280026280026280026280026280026280026280026280026280026280027170271702717027170271708008008008008002637026370263702637026370235630235630235630235630235630序 資名號 項目 稱名經(jīng)營成本及附加量金流量量現(xiàn)值值所得稅9稅后凈現(xiàn)金流量10稅后累計凈現(xiàn)金流量9稅后凈現(xiàn)金流量10稅后累計凈現(xiàn)金流量11稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值12累計稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值項目投資財務凈現(xiàn)值（稅前）NPV＝（萬元項目投資財務凈現(xiàn)值（稅后）NPV＝（萬元項目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=%項目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=%序號序號項目名