上海刷新中國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷記錄的項(xiàng)目執(zhí)行方案

xxxx二期2011年下階段執(zhí)行方案2011年7月9日2011年這個(gè)夏天上海不再寧?kù)o2011年上海這座城市因?yàn)閤x更加精彩…VIP內(nèi)部選房活動(dòng)盛況2011年7月2日xxxx二期大美盛開(kāi)xxxx二期，力破2011年上半年上海高端市場(chǎng)總體成交量，刷新中國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷記錄，再次感動(dòng)上海。PART1當(dāng)前項(xiàng)目銷售情況二期總圖尚未確認(rèn)，僅作示意

總戶數(shù)：209戶棟數(shù)：6棟單元：8個(gè)梯數(shù)：15梯樣板房：10套xxxx二期推售產(chǎn)品解讀：面積段單元號(hào)套數(shù)288~321㎡17#、19#、20#、21#、22#90356~364㎡17#、22#、25#54516㎡18#24608-609㎡23#15首層17—25#11頂層復(fù)式17—25#15xxxx二期總體銷售情況：1總套數(shù)209套2認(rèn)購(gòu)套數(shù)6330%3認(rèn)購(gòu)未簽約套數(shù)6330%剩余產(chǎn)品剩余總套數(shù)14670%

總數(shù)剩余剩余比例首層111091%頂層15960%標(biāo)準(zhǔn)層18312769%樣板房10880%截止7月7日項(xiàng)目二期累計(jì)成交：63套目前剩余套數(shù)：146套xxxx二期各棟樓及樓層的去化情況：從目前各樓座的成交情況分析可見(jiàn)，目前成交主要集中在19#、22#、25#三棟；從目前各樓層的成交情況分析來(lái)看，成交普遍集中在標(biāo)準(zhǔn)層，其次是頂層，再次是底層；在后期的銷售中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于首層產(chǎn)品的引導(dǎo)，確保平均去化。xxxx二期各戶型及面積段產(chǎn)品去化情況：從各戶型的成交情況分析來(lái)看，成交戶型主要集中在A2戶型、A3a、B1三種戶型上，尤其以A2戶型的成交比例最高從產(chǎn)品的面積段成交情況分析可見(jiàn)，350—360平米范圍內(nèi)的A2戶型以及A2a戶型產(chǎn)品成交量最大；其次是300平米以下范圍內(nèi)的B1戶型和B1a戶型；再次是300—330平米范圍內(nèi)的A3戶型以及A3a戶型xxxx二期剩余產(chǎn)品情況分析：

標(biāo)準(zhǔn)層頂層首層

套數(shù)售出剩余套數(shù)售出剩余套數(shù)售出剩余17號(hào)1621421110118號(hào)2432120210119號(hào)1610621110120號(hào)2422220210121號(hào)2822620220222號(hào)2820822020223號(hào)1501510110125號(hào)321715220211合計(jì)183531301551011110從剩余產(chǎn)品的分布情況可見(jiàn)，目前剩余產(chǎn)品中存量比例最大的是特A戶型、A戶型，是后期產(chǎn)品銷售的主攻對(duì)象；而對(duì)于A2a、A3a等戶型則應(yīng)在后期銷售中加強(qiáng)客戶引導(dǎo);對(duì)于部分相對(duì)暢銷的戶型，如A2、B1等戶型，則根據(jù)實(shí)際的情況適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行銷控，配合其他戶型的銷售引導(dǎo)，已達(dá)到平均去化的目標(biāo)。分析結(jié)論：從成交產(chǎn)品分析來(lái)看，較好位置的中低樓層的產(chǎn)品，去化速度較快。而A2戶型，由于該產(chǎn)品面積適中、實(shí)用性較高、居住舒適度較好，因此成為了本次成交的主力，而對(duì)于部分大面積產(chǎn)品以及總價(jià)相對(duì)較低的產(chǎn)品，成交速度則較為遲緩。PART2市場(chǎng)環(huán)境分析樓盤名稱推出套數(shù)開(kāi)盤當(dāng)日預(yù)定情況開(kāi)盤后一個(gè)月去化開(kāi)盤至今成交成交比成交均價(jià)仁恒怡庭（疊墅）83據(jù)稱40套274959%71639九龍倉(cāng)?璽園60據(jù)稱20余套111118%57826翡冷翠園24據(jù)稱12套6937%71043四季雅苑88號(hào)稱剩余不多183135%56162綠城玉蘭花園88據(jù)稱30余套172630%47036華潤(rùn)置地九里（佘山九里）50據(jù)稱當(dāng)天5套112%52210遠(yuǎn)中風(fēng)華園186據(jù)稱30余套164826%78310國(guó)信世紀(jì)海景20410套以內(nèi)5168%57600近期高端項(xiàng)目開(kāi)盤銷售情況近期高端市場(chǎng)特點(diǎn)：推盤謹(jǐn)慎，銷售節(jié)奏緩慢；預(yù)定轉(zhuǎn)簽約周期加長(zhǎng)。個(gè)案分析——九龍倉(cāng)?璽園當(dāng)前銷售報(bào)價(jià)房型主力面積供應(yīng)套數(shù)開(kāi)盤至今成交情況套數(shù)成交均價(jià)52000元/平米兩室兩廳/三室兩廳/四室兩廳137-147/150-180/228-3346011578262011.6.25日開(kāi)盤，前期辦理50萬(wàn)VIP會(huì)員卡客戶當(dāng)天購(gòu)房全款97折優(yōu)惠，貸款99折優(yōu)惠，據(jù)稱當(dāng)日大定20余套。240平、300平左右剩余較多。該項(xiàng)目最新推盤量（60套）為2010年7月推盤量（185套）的33%，去化率對(duì)比僅為2010年12月的30%；推售節(jié)奏開(kāi)盤活動(dòng)及優(yōu)惠政策：當(dāng)前銷售報(bào)價(jià)主力面積供應(yīng)套數(shù)開(kāi)盤至今成交情況套數(shù)成交均價(jià)3千萬(wàn)-5千萬(wàn)/套380/480/58024971043個(gè)案分析——翡冷翠園（獨(dú)立別墅）推售節(jié)奏2010年8月31日開(kāi)盤，推出24套，1個(gè)月內(nèi)成交21套，主力面積363-453平，成交均價(jià)71829元/平米。萬(wàn)科老業(yè)主、首次付款總價(jià)的50%-100%優(yōu)惠總價(jià)的3%-4%。2011年3月27日開(kāi)盤，推出24套，至今成交9套，主力面積390-588平，成交均價(jià)71043元/平米。開(kāi)盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)享9折優(yōu)惠。嚴(yán)政下高端別墅去化更為艱難，2011年第一批開(kāi)盤去化率僅為38%，較2010年三季度的推盤去化率下滑近七成。開(kāi)盤活動(dòng)及優(yōu)惠政策：當(dāng)前銷售報(bào)價(jià)主力面積供應(yīng)套數(shù)開(kāi)盤至今成交情況套數(shù)成交均價(jià)69000元/平米207㎡、330㎡、342㎡的疊墅83497163965000元/平米103㎡二房121262947個(gè)案分析——仁恒怡庭推售節(jié)奏第二次開(kāi)盤的推售量?jī)H為2010年第一次開(kāi)盤的54.91%；整體去化率：第一次開(kāi)盤為79%，第二次為60%，2011年的去化率縮減為2010年的76%。開(kāi)盤情況：當(dāng)前銷售報(bào)價(jià)主力面積供應(yīng)套數(shù)開(kāi)盤至今成交情況套數(shù)成交均價(jià)60000-80000元/㎡150-160㎡三房、250㎡四房883156162個(gè)案分析——四季雅苑推售節(jié)奏別墅社區(qū)，精裝修公寓只有88套。開(kāi)盤至今31套完成網(wǎng)簽。第一批88套3月26日上市后；5月14日新一批88套預(yù)售證上市，但至今由于客戶積累量問(wèn)題一直未開(kāi)盤截至5月24日公寓完成網(wǎng)簽31套，去化35.2%；主力成交面積157㎡三房，成交均價(jià)56162元/㎡；無(wú)預(yù)定。開(kāi)盤情況：個(gè)案分析——綠城御園新開(kāi)盤項(xiàng)目：號(hào)稱30套預(yù)定，開(kāi)盤至今成交26套房源；側(cè)面反映市場(chǎng)環(huán)境不好對(duì)豪宅項(xiàng)目實(shí)際銷售的影響：客戶意向猶豫、簽約時(shí)間延長(zhǎng)、限購(gòu)限制等不確定因素增加當(dāng)前銷售報(bào)價(jià)主力面積供應(yīng)套數(shù)開(kāi)盤至今成交情況套數(shù)成交均價(jià)50000元/㎡（裝修標(biāo)準(zhǔn)6000元/㎡）300㎡-400㎡的大戶型882647036推售節(jié)奏推出88套，已銷售26套，均價(jià)47036元/㎡；近期高端市場(chǎng)特點(diǎn)剖析進(jìn)入2011年，上海高端項(xiàng)目推盤量銳減，去化率普遍縮水，部分個(gè)案在新推房源位置更好的情況下，報(bào)價(jià)水平基本與前期持平，但折扣有所放大；推盤謹(jǐn)慎，“小步快跑”的方式居多：一批次推盤大多控制在60-80套左右；高預(yù)定，低轉(zhuǎn)簽約現(xiàn)象：多號(hào)稱50%的預(yù)訂率，實(shí)際簽約率不足一半；成交率低：上半年開(kāi)盤項(xiàng)目成交率多在25%上下；成交多集中開(kāi)盤當(dāng)月；持續(xù)期銷售零星成交。新政影響明顯，下半年仍存在較大的政策風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)仍持悲觀態(tài)度；淡市下高端住宅市場(chǎng)仍將面臨較大的壓力住建部專家：樓市限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)取消為如期完成“十二五”規(guī)劃綱要提出的建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房的任務(wù)，現(xiàn)就充分發(fā)揮企業(yè)債券融資對(duì)保障性住房建設(shè)的支持作用，引導(dǎo)更多社會(huì)資金參與保障房建設(shè)下發(fā)了《通知》。

《通知》的下發(fā)，意味著地方融資平臺(tái)將為保障房建設(shè)護(hù)航，保障房建設(shè)專項(xiàng)融資瓶頸有望得到突破。在此背景下，預(yù)計(jì)保障房融資會(huì)快速啟動(dòng)，保障房建設(shè)也將大提速?！凹酉ⅰ痹賱?chuàng)樓市專家預(yù)測(cè)下半年或迎拐點(diǎn)央行決定，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。屆時(shí)，一年期整存整取定期存款利息為3.50%，一年期貸款利息為6.56%。業(yè)內(nèi)人士透露，加息除增加購(gòu)房者的還貸成本外，將使開(kāi)發(fā)商資金鏈進(jìn)一步受壓，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)消極影響，使得已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期的樓市再受創(chuàng)，預(yù)計(jì)下半年部分城市房?jī)r(jià)將現(xiàn)拐點(diǎn)。發(fā)改委:利用企業(yè)債券融資方式支持保障房建設(shè)住建部政策研究中心副主任王玨林近期表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為觀望、轉(zhuǎn)暖和穩(wěn)定三個(gè)階段，目前樓市處于第二個(gè)階段。樓市調(diào)控政策仍然處于全面貫徹落實(shí)到位的過(guò)程，限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)取消。

關(guān)于近期有傳聞?wù)f部分樓盤要取消限購(gòu)政策，王玨林表示這個(gè)應(yīng)該是不會(huì)的。他說(shuō)，信貸、限購(gòu)等消費(fèi)政策不會(huì)放松。為了滿足剛性購(gòu)房需求，未來(lái)投資性購(gòu)房需求將受到一定限制。當(dāng)前政策依舊從緊，下半年市場(chǎng)依然不被看好新政的密連續(xù)打瓦壓，對(duì)貧于高端徐住宅市準(zhǔn)場(chǎng)的客暮戶群體圍構(gòu)成較澤多的限丸制；限映價(jià)、限柔購(gòu)等政某策將對(duì)糖于本項(xiàng)插目二期肚的銷售筍造成較穩(wěn)大影響功；上海烈高端住英宅市場(chǎng)雁雖然短世暫回暖運(yùn)，但各壞競(jìng)爭(zhēng)個(gè)蛾案“期價(jià)穩(wěn)量浸跌”的渴趨勢(shì)明較顯，201伙1年下半年鑼仍存在較剛多的不利衰因素，高統(tǒng)端市場(chǎng)仍絨然不被看致好xxx買x二期的喜續(xù)銷仍幟將面臨的較大的貞市場(chǎng)壓甘力。分析小結(jié)課：在當(dāng)前堤的政策拆影響下扣，項(xiàng)目未二期如輩何突破孫市場(chǎng)壁抗壘，促徒進(jìn)續(xù)銷填產(chǎn)品的鄙快速去提化？問(wèn)題與思也考：PART倉(cāng)2成交客戶決情況分析xxx騙x二期成交藥客戶居住卸區(qū)域統(tǒng)計(jì)鑒分析：目前累計(jì)嚼的成交客昂戶居住地爪分析可見(jiàn)融，絕大多章數(shù)來(lái)源于畫上海本地送，占總來(lái)李訪客戶的59%；其次是趟浙江客戶氧，占到26%；再次鼻是貴州利、太原椒等其他曲省份，淚總體占舊到8%，江蘇沉籍客戶民占到5%。xxxx二期成交團(tuán)客戶年齡暖分布分析羊：目前成恩交客戶并中，主社要以30-冶50歲的年齡壞層段客戶槍為主，占劫所有成交本客戶的64%，此段客守戶作為社暈會(huì)的中堅(jiān)跨，擁有殷漆實(shí)的資本尋積累。其次，20-3尋0歲的客戶納占到了23%，這類糖客戶絕顏大多數(shù)舉為父母釘為其出固資購(gòu)房盲。51歲以上的籃客戶占到找了14%，總體呈浩現(xiàn)中間大吩兩頭小的餐分布狀態(tài)擠。xxxx二期成交員客戶行業(yè)腰分布目前成交撓客戶中，勻客戶所屬晨行業(yè)較為搖分散，以宏金融，投垮資業(yè)26%的比率由為首，匹此類客省戶大部蓋分對(duì)產(chǎn)劉品有良貓好的升鎮(zhèn)值預(yù)期返，認(rèn)同招其市場(chǎng)謝升值潛箏力，同珍時(shí)對(duì)自么己的投悲資眼光坊有十足涌的把握般。房地產(chǎn)；生外貿(mào)；加勵(lì)工制造類若的客戶占祝比也相差食不遠(yuǎn)分別紋占21%、19%、14%，此類度實(shí)業(yè)行戴行業(yè)，仍擁有大懇量的現(xiàn)煌金流，再相對(duì)能軌夠承受勺相對(duì)高侮額的總賤價(jià)段。xxx解x二期成爹交客戶溪獲知途鍬徑分析宜：目前成交刷客戶中，舒以業(yè)主再游購(gòu)、業(yè)主百介紹、朋乓友介紹比肺例最高，牢占69%，口碑傳弱播成為本嫂項(xiàng)目推廣公傳播的主介要途徑。同時(shí)，公奏司資源客伸戶和公關(guān)盒拓展占15%，說(shuō)明高妻端資源的樹(shù)有效嫁接驅(qū)，也是促杰進(jìn)推廣的男有效渠道蘭之一，其能次是大眾置媒體，主賄流報(bào)媒依學(xué)然成為線喬上推廣的捕主要傳播愉途徑。xxx蓋x二期客戶膨成交原因繡（多選）目前客戶撓成交原因嗓，首要原籃因是通過(guò)茄業(yè)主和朋銷友介紹，喘增強(qiáng)了客暴戶購(gòu)買的緊信心和對(duì)組產(chǎn)品的認(rèn)敏可；在選房過(guò)嫁程中，選謙中了自己邪的意向房搶源，其房孝源價(jià)格也傅在預(yù)期的蓬價(jià)格范圍汗之內(nèi)，同謙時(shí)對(duì)產(chǎn)品莫未來(lái)的升爛值潛力充愛(ài)滿信心。1、上海追是目前川成交客棕戶主要抄來(lái)源（灑其次是偉浙江）勾；來(lái)源駕于xx的占比某最高；當(dāng)前成交于客戶特征忠關(guān)鍵點(diǎn)梳靠理：2、私營(yíng)業(yè)粱主和企業(yè)毛高管是來(lái)鋼訪客戶的晚主力構(gòu)成閥群體；3、制造撞、銀行寬金融投任資、房濕地產(chǎn)業(yè)音、外貿(mào)凳業(yè)目前俱是來(lái)訪塑客戶的氧四大分踩布行業(yè)窯；4、以業(yè)主毅再購(gòu)、業(yè)勤主介紹、港朋友介紹縫比例最高捕；口碑傳碗播成為本咽項(xiàng)目推廣狠傳播的主援要途徑。鉤同時(shí)，公廚司資源客哀戶和公關(guān)扁拓展占也笨是項(xiàng)目已藏達(dá)傳播途享徑；5、對(duì)于趕產(chǎn)品和偉價(jià)格的義充分認(rèn)軌可及區(qū)變域未來(lái)息升值潛面力是客坑戶成交晃的主要隸驅(qū)動(dòng)。xxxx二期客戶腐定位再清輸晰：上海或同抗上海存在蛙交集隊(duì)頂級(jí)住宅蛛升級(jí)客戶非上海籍符在上海存殖在工作、洋朋友、居艙住等關(guān)系再的客戶屬于升級(jí)既型的豪宅捐客戶xxxx二期目駁標(biāo)客戶們構(gòu)成：機(jī)會(huì)客戶重要客戶首要客戶核心客戶來(lái)源：xx內(nèi)環(huán)、陸謙家嘴及聯(lián)賞洋、碧云防區(qū)域來(lái)源：溫鹽州等重要趣經(jīng)濟(jì)區(qū)域類型：xx業(yè)主xx業(yè)主推薦罷及業(yè)主重踏復(fù)購(gòu)買類型：上秋海本地客株戶類型：踢江浙區(qū)腎域的高雄端地緣剪客戶合作公司餃資源客戶商會(huì)拓促展客戶面臨下半渣年更加嚴(yán)澤酷的政策丸環(huán)境，如閉何擴(kuò)展項(xiàng)凝目的上門索客戶量，醋促進(jìn)項(xiàng)目斬二期剩余索貨量的成艙功去化？問(wèn)題與狡思考：xxxx二期下階溪段總體策解略思考：根據(jù)成蘭交客戶竊的分析取，有針量對(duì)性的躲對(duì)于客北戶重點(diǎn)許的分布當(dāng)區(qū)域和藍(lán)工作區(qū)趟域，開(kāi)懂展多元推化的客舍戶深拓解；同時(shí)救，針對(duì)xx老業(yè)主速和部分蕉行業(yè)型幣目標(biāo)客趣戶通過(guò)接定制型反的公關(guān)恩活動(dòng)和滴嫁接類存資源活怖動(dòng)，多阻角度的筑開(kāi)展圈爪層深拓錘，有效句的吸納蠅目標(biāo)客干戶廣泛領(lǐng)的上門乖。定向區(qū)板域、圈露層的客摘戶深度良拓展客戶資源作深度拓展客戶資源家拓展總體動(dòng)思路：上海本共地圈層惑深拓：以區(qū)域和著行業(yè)為重劫點(diǎn)的圈層嗚拓展客戶深拓重點(diǎn)關(guān)注拓展措施上海本地客戶深拓xx：陸家嘴、聯(lián)洋、碧云線上媒體持續(xù)性推廣線下小眾媒體直擊客戶分布重點(diǎn)區(qū)域全覆蓋客戶定制型公關(guān)活動(dòng)吸納行業(yè)型客戶金融類：德邦、諾亞、上投摩根及部分投資銀行客戶活動(dòng)的嫁接和引入其他類型：房地產(chǎn)行業(yè)、制造業(yè)定制型公關(guān)活動(dòng)客戶資源揭拓展總體蹈思路：重點(diǎn)城詳市異地欲客戶深庭拓：以外地傻業(yè)主為磁核心的子圈層攻塊堅(jiān)拓展客戶深拓分布區(qū)域拓展措施重點(diǎn)城市異地客戶溫州等地公關(guān)活動(dòng)的廣泛邀約商會(huì)專場(chǎng)活動(dòng)的深入拓展重點(diǎn)成交客戶再深入挖掘客戶資公源拓展怠總體思總路：xx老業(yè)主店資源客昆戶深拓紡：多方位的畏圈層維系梯和拓展客戶類型分布區(qū)域拓展措施xx老業(yè)主資源客戶新成交客戶安排新客戶私人晚宴上海xx、xxxx老業(yè)主公關(guān)活動(dòng)的廣泛邀約定制型公關(guān)活動(dòng)老業(yè)主推薦朋友老帶新獎(jiǎng)勵(lì)措施的出臺(tái)上海本擱地客戶滲直擊——線上媒涉體推廣煉：結(jié)合關(guān)鍵雙節(jié)點(diǎn)，階喚段性的以難富有震撼寶力的產(chǎn)品茄大畫面形刪式?jīng)_擊市懸場(chǎng)，充分江向市場(chǎng)展私現(xiàn)項(xiàng)目二魔期產(chǎn)品的課居住價(jià)值員；硬廣投污放策略配合階液段性的戀平面硬厭廣出街蔽，持續(xù)遭性的通廈過(guò)多角攪度的軟梨文推廣樸，充分解詮釋項(xiàng)筆目二期購(gòu)的產(chǎn)品多價(jià)值，涂增進(jìn)市霞場(chǎng)對(duì)于盲項(xiàng)目二泛期的產(chǎn)丹品感知猶度；軟文投布放策略重點(diǎn)配奪合下階舊段項(xiàng)目指現(xiàn)場(chǎng)的線諸多公恥關(guān)活動(dòng)寇，進(jìn)行矩系列性緒的跟蹤示報(bào)道，飲在提升爬項(xiàng)目二農(nóng)期的曝?cái)拦饴实淖ネ瑫r(shí)，武最大化團(tuán)的增強(qiáng)蛇項(xiàng)目的廟市場(chǎng)影惰響力新聞投放慕策略線上媒扔體保持掛持續(xù)性獅低頻率撿曝光，主要圍繞針項(xiàng)目二期爛產(chǎn)品、園盯林、板房抹等多角度的產(chǎn)品細(xì)泥節(jié)和公關(guān)聚活動(dòng)，以節(jié)點(diǎn)性硬始廣、多角度的滋新聞和軟綠文形式展開(kāi)梅，在鞏固羊項(xiàng)目二期渴的市場(chǎng)關(guān)否注熱度的朱同時(shí)，配則合公關(guān)活寬動(dòng)廣泛的局吸納目標(biāo)甜客戶的持章續(xù)上門：上海本地悼客戶直擊——線下媒體懂傳播策略鹽：線下以多迅元化傳播步渠道和小看眾的專業(yè)筆媒體為主踏，參照項(xiàng)荷目二期的干成交客戶夾分析，從拋客戶的“居住量和工作趣區(qū)域”竟、“工曬作行進(jìn)鋼路線”奸、“日峽常閱讀著習(xí)慣”等多個(gè)維另度，通過(guò)引導(dǎo)旗蠟、電梯肉框架、DM、專業(yè)財(cái)劣經(jīng)類雜志瘋、時(shí)尚類盡雜志等多種晉媒體形床式，深患度直擊驗(yàn)。上海本地的客戶直擊——客戶分獵布區(qū)域貫維度覆銜蓋：針對(duì)項(xiàng)般目二期源目標(biāo)客杠戶密集珍分布的族陸家嘴遼濱江區(qū)敵域以及皮聯(lián)洋、湊碧云等明區(qū)域進(jìn)餓行廣泛珠的覆蓋目標(biāo)客鏡戶集中拔區(qū)域陸家嘴聯(lián)洋國(guó)尊際社區(qū)碧云國(guó)際蛙社區(qū)覆蓋區(qū)薪域：陸家嘴濱蕉江、聯(lián)洋賤、碧云覆蓋時(shí)佛間：201室1年7月—8月末覆蓋動(dòng)馳作：媒體覆蓋度DM7-8月份階段性覆蓋電梯框架聯(lián)洋、碧云主要社區(qū)覆蓋陸家嘴、世紀(jì)大道、竹園區(qū)域主要寫字樓C碧云國(guó)際軌社區(qū)版塊葛引導(dǎo)旗建軟議覆蓋：C.碧云路（騎黑松路-金橋路）上海本精地客戶飯直擊——目標(biāo)客宜戶出行糟路線覆柳蓋：碧漢云區(qū)域覆蓋時(shí)頁(yè)間：201泥1年7月—8月末DAF聯(lián)洋國(guó)畝際社區(qū)搞版塊引眨導(dǎo)旗建匪議覆蓋某：A.錦繡路乎（羅山娘路-高科西絨路）D.楊高中路代（世紀(jì)大冬道-芳甸路）F.芳甸路、憐丁香路上海本地棕客戶直擊——目標(biāo)客東戶出行捉路線覆討蓋：聯(lián)縮慧洋區(qū)域覆蓋時(shí)簡(jiǎn)間：2011年7月—8月末DAF上海本倦地客戶砍直擊——市區(qū)巡朋展結(jié)合本項(xiàng)郊目二期的胸來(lái)訪和成到交客戶的內(nèi)分析，針?lè)鼘?duì)本項(xiàng)目嬌來(lái)訪和成納交客戶集懼中地xx市區(qū)和浦魚西市中心預(yù)區(qū)域進(jìn)行餃巡展，并癥搭配現(xiàn)場(chǎng)伐看房車，怕最大化的趣吸納本項(xiàng)顫目的目標(biāo)影客戶上門市中心倚區(qū)域以連及項(xiàng)目唉周邊的xx區(qū)域的斑巡展開(kāi)崇拓時(shí)間巡展區(qū)域具體地點(diǎn)2011年7月末聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)大拇指廣場(chǎng)碧云國(guó)際社區(qū)新金橋廣場(chǎng)等2011年8月上旬南京西路久光百貨恒梅泰區(qū)域上海本唇地客戶孩直擊——“目標(biāo)尸客戶日吊常閱讀乒媒體”沈的信粱息覆蓋失：針對(duì)目教標(biāo)客戶珠普遍閱男讀的小剛眾媒體咱以及習(xí)陡慣性出屋入場(chǎng)所戰(zhàn)進(jìn)行覆荒蓋，搭飽配對(duì)于轉(zhuǎn)客戶“壩工作區(qū)襯域”、酒“居住招區(qū)域”霸的覆蓋勒，全方弊位的鎖批定本項(xiàng)曾目的目岔標(biāo)客戶張。大眾媒體危選擇：《新聞晨報(bào)》、《東方早趣報(bào)》、《新民晚岡報(bào)》小眾財(cái)修經(jīng)類專盆業(yè)媒體罷選擇：《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)倆報(bào)道》、《每日經(jīng)濟(jì)抹報(bào)道》、《第一財(cái)經(jīng)擠日?qǐng)?bào)》、《經(jīng)濟(jì)觀范察報(bào)》信息發(fā)布達(dá)形式：節(jié)點(diǎn)型硬篩廣、圍繞剖二期產(chǎn)品伴的多角度混軟文、新貝聞（媒體探角度）上海本地妥客戶直擊——小眾定制叔型公關(guān)活露動(dòng)的舉辦勵(lì)：結(jié)合項(xiàng)目順二期成交券客戶分析用，針對(duì)項(xiàng)榜目二期目四標(biāo)客戶中名存在的諸殲多金融型誤客戶，聯(lián)習(xí)合銀行、鍋商會(huì)、基逆金公司等尤專業(yè)機(jī)構(gòu)令，在7—8月份舉辦相各類型的燥財(cái)經(jīng)類、漁金融類論畫壇等活動(dòng)出，最大化榮的吸納項(xiàng)均目的目標(biāo)雨客戶前來(lái)枯，促進(jìn)二蠅期剩余產(chǎn)蠶品的成功侄去化。時(shí)間銀行類商會(huì)類基金公司7月末上投摩根論壇活動(dòng)8月上旬浙商會(huì)客戶活動(dòng)德邦證券客戶活動(dòng)8月下旬匯豐銀行客戶活動(dòng)鋼鐵商業(yè)協(xié)會(huì)活動(dòng)針對(duì)性襯的客戶蜓資源深察拓——異地城隆市深拓溫州結(jié)合具體忠的成交客軌戶分析，淺在江浙兩段省成交客得戶主要分何布的城市條，持續(xù)開(kāi)逃展第二輪攀的客戶深略拓動(dòng)作：拓展形腳式：客戶深翻瞇、小型飯跟局、商會(huì)拓展城甩市：溫州及拆下屬城倡市；拓展時(shí)間寸：201涂1年7月—8月針對(duì)性未的客戶習(xí)資源深杠拓——異地城市扇深拓溫州深滴度拓展級(jí)計(jì)劃——溫州當(dāng)位地資源鋪深耕內(nèi)歌容：巡展對(duì)象巡展內(nèi)容具體動(dòng)作?重要媒體資源

?意見(jiàn)領(lǐng)袖

?溫州商會(huì)負(fù)責(zé)人及重要成員

?行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人及重要成員

?重點(diǎn)企業(yè)高層

拜訪溫州主城區(qū)（鹿城、龍灣、甌海）意見(jiàn)領(lǐng)袖、媒體資源、溫州商會(huì)及行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)袖、重點(diǎn)企業(yè)高層拜訪溫州主城區(qū)意見(jiàn)領(lǐng)袖、媒體資源、溫州商會(huì)負(fù)責(zé)人及協(xié)會(huì)重要成員、主要行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人及協(xié)會(huì)重要成員、重點(diǎn)企業(yè)高層重點(diǎn)客戶及意見(jiàn)領(lǐng)袖宴請(qǐng)活動(dòng)及飯局營(yíng)銷嘉賓邀約活動(dòng)舉辦并選出當(dāng)?shù)乜蛻袈?lián)絡(luò)官拜訪樂(lè)清、瑞安等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的意見(jiàn)領(lǐng)袖、媒體資源、重點(diǎn)企業(yè)高層（各縣區(qū)同時(shí)進(jìn)行）拜訪縣區(qū)意見(jiàn)領(lǐng)袖及當(dāng)?shù)孛襟w資源、縣區(qū)商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人以及重要成員、縣區(qū)重點(diǎn)企業(yè)高層樂(lè)清、瑞安等縣客戶拜訪總結(jié)針對(duì)拜訪客戶資源進(jìn)行篩選及客戶蓄水池的建立縣區(qū)重點(diǎn)客戶及意見(jiàn)領(lǐng)袖飯局營(yíng)銷當(dāng)?shù)仫埦譅I(yíng)銷嘉賓邀約當(dāng)?shù)仫埦譅I(yíng)銷并選出客戶聯(lián)絡(luò)官xx參觀及活動(dòng)邀約xxxx參觀和現(xiàn)場(chǎng)圈層活動(dòng)的邀約拓展時(shí)間羅：201謝1年8月針對(duì)性的香客戶資源噴深拓——異地城市勵(lì)深拓時(shí)間工作內(nèi)容具體動(dòng)作7月下旬拜訪名單確定提交深拓計(jì)劃方案7月末—8月客戶拜訪及小型飯局（持續(xù)進(jìn)行）重點(diǎn)客戶宴請(qǐng)，并邀請(qǐng)客戶自行組織小型飯局7月末—8月客戶篩選篩選意向性較強(qiáng)的客戶前往xxxx進(jìn)行參觀xxxx參觀拓展時(shí)間午：201做1年8月注：此坦類型的哄客戶深賣拓動(dòng)作雷，將在旦下階段晶持續(xù)性或循環(huán)展壇開(kāi)，定帆期前往交拜訪和啟宴請(qǐng)，哄定期組醒織新客駛戶前往xxxx進(jìn)行參觀足。同時(shí)，準(zhǔn)鼓勵(lì)部分襲蛇頭型客熄戶在當(dāng)?shù)厝庾孕羞M(jìn)行同拓展和朋爸友的邀約細(xì)、宴請(qǐng)溫州深度澡拓展計(jì)劃——溫州當(dāng)競(jìng)地資源堪深耕形珠式：文化傳持揚(yáng)公關(guān)活動(dòng)繭借力文化功傳承宣揚(yáng)撞，豐富品槽牌價(jià)值內(nèi)堤涵，贏取傲更廣范圍翅的口碑和匙影響力定制公關(guān)結(jié)合項(xiàng)極目二期挎地目標(biāo)?？蛻舻慕枷埠煤头?xí)慣，乘專場(chǎng)定邪制諸多尾公關(guān)活雙動(dòng)，促編進(jìn)客戶吳吸納恒溫續(xù)熱持續(xù)性公患關(guān)活動(dòng)鞏換固市場(chǎng)口柳碑，維系壇項(xiàng)目熱度曉，促進(jìn)二憂期產(chǎn)品的牲續(xù)銷繼續(xù)以系列性挖的“將中尺國(guó)的美推撕向世界”辱的主題公諷關(guān)活動(dòng)展悶開(kāi)，同時(shí)圍誘繞下階段伏項(xiàng)目二期辣續(xù)銷和客綁戶吸納，針對(duì)各郊類型的萌客戶群覺(jué)體開(kāi)展晝相關(guān)的谷定制型殊公關(guān)活州動(dòng)，進(jìn)一趨步提升俊項(xiàng)目影返響力，懼促進(jìn)項(xiàng)等目二期爸的剩余澆產(chǎn)品的婚順利去將化。圈層公關(guān)另策略：圈層經(jīng)彩營(yíng)，定兆制公關(guān)主打活動(dòng)/圈層活動(dòng)定制型活動(dòng)/中小規(guī)?；顒?dòng)7月中國(guó)創(chuàng)造之國(guó)際價(jià)值觀7月16日——xxxx業(yè)主答謝會(huì)7月23日——意大利國(guó)寶藝術(shù)品鑒會(huì)7月27日——每日經(jīng)濟(jì)新聞?wù)搲顒?dòng)7月29日——上海信托基金活動(dòng)上投摩根財(cái)經(jīng)投資圓桌論壇xxxx夏日泳池派對(duì)活動(dòng)8月中國(guó)創(chuàng)造之國(guó)際生活觀2011浙商會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)高峰論壇活動(dòng)福布斯商業(yè)精英高爾夫賽鋼鐵行業(yè)協(xié)會(huì)大會(huì)暨淘鋼網(wǎng)上線活動(dòng)啟動(dòng)儀式聯(lián)手奧運(yùn)冠軍——運(yùn)動(dòng)健康體驗(yàn)月活動(dòng)德邦證券客戶活動(dòng)匯豐銀行客戶活動(dòng)圈層公獸關(guān)策略寬：主打活動(dòng)中小型活動(dòng)9月蘭博基尼2011概念款新車首發(fā)儀式xxxx中秋節(jié)游園活動(dòng)上海灘SHANGHAITANG2011秋冬新品發(fā)布會(huì)捷豹新品發(fā)布體驗(yàn)會(huì)10月福布斯中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜發(fā)布暨城市發(fā)展論福布斯商業(yè)精英高爾夫賽復(fù)刻風(fēng)華“SHANGHAIVIVE”新品時(shí)尚酒會(huì)愛(ài)彼名表收藏鑒賞專場(chǎng)11月季羨林書畫藏品展英美留學(xué)教育咨詢推介會(huì)國(guó)際雙語(yǔ)教育巡展周12月圣誕嘉年華——xxxx、上海xx業(yè)主聯(lián)誼大會(huì)圈層公趕關(guān)策略賽：五星級(jí)席的客戶長(zhǎng)服務(wù)體孤系xx除了固若有的建檢筑藝術(shù)戚品質(zhì)和顛中國(guó)頂爺級(jí)的圈晚層、社爛交平臺(tái)身之外，怨客戶自淚進(jìn)入xx開(kāi)始，執(zhí)所感受佛到無(wú)微揭不至的強(qiáng)關(guān)懷和謠禮遇也負(fù)是感動(dòng)嗽客戶的揮一個(gè)重國(guó)要方面純。因此題，針對(duì)恒項(xiàng)目二夾期的客繡戶服務(wù)狗標(biāo)準(zhǔn)，劃相關(guān)亮店點(diǎn)建議蒙。具體唯如下：客戶服務(wù)傻體系升級(jí)菊：停車場(chǎng)客戶服務(wù)電瓶車客戶服務(wù)二期園鉗林客戶服務(wù)二期樣板脹房客戶服務(wù)客戶服務(wù)淹體系升級(jí)——停車場(chǎng)保錯(cuò)安崗位：客戶服務(wù)變標(biāo)準(zhǔn)：1、客戶刻停車后昏主動(dòng)上競(jìng)前開(kāi)車仁門，請(qǐng)仔客戶下禾車2、氣溫綱高/雨雪天氣趙，為客戶妨主動(dòng)撐傘3、如車輛帖逗留時(shí)間鴉較長(zhǎng)時(shí)，增需要為車義輛加蓋防葬曬罩語(yǔ)言標(biāo)伯準(zhǔn):您好，咐歡迎蒞恭臨xxx囑x！客戶服務(wù)德體系升級(jí)——電瓶車俊崗位服轟務(wù)：客戶下芽車行動(dòng)京標(biāo)準(zhǔn)：客戶下枝車后，衰應(yīng)跟隨盾下車，棕并向乘拉客道別語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn):xxxx二期園林隆入口到了稠，請(qǐng)帶好蠅隨身物品劇，謝謝您萬(wàn)的乘坐。動(dòng)作細(xì)節(jié)盈：1、如乘惡客中有控小孩和淚老人，室應(yīng)及時(shí)匯下車攙省扶。2、有提拿偏重物的客四戶，應(yīng)主有動(dòng)幫助提肥拿重物。3、待客腥戶下車眼后，檢塌查車上鎖是否有策遺留物快品，對(duì)譯車身內(nèi)笛稍作整臂理?？蛻舴?wù)峰體系升級(jí)——小區(qū)入斥口處客旋服：語(yǔ)言標(biāo)趕準(zhǔn):您好，滔歡迎光休臨xxxx二期園林額，祝您參愛(ài)觀愉快！動(dòng)作細(xì)節(jié)兇：1、如遇園單獨(dú)進(jìn)咐園的客堵戶，應(yīng)技主動(dòng)上音前詢問(wèn)假，態(tài)度強(qiáng)應(yīng)和藹2、如遇憂雨雪天閱氣/高溫天氣吧，應(yīng)主動(dòng)叔上前送上固遮陽(yáng)傘客戶服務(wù)存體系升級(jí)——二期園林麻服務(wù)：建議在土項(xiàng)目二欺期園林畝泳池等君位置設(shè)袋置茶歇賤區(qū)與，恨向客戶傳提供飲師料、濕砍巾紙、辯茶點(diǎn)等舍物品飲料茶原點(diǎn)提供匙處客戶服務(wù)牧體系升級(jí)——園區(qū)保潔聾：語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn):您好！動(dòng)作細(xì)節(jié)披：與客戶或猶領(lǐng)導(dǎo)距離盟2-3米閉處避讓，仔過(guò)后即可蛋作業(yè)。不妙宜停留時(shí)幼間過(guò)長(zhǎng)。園區(qū)保潔趟在執(zhí)行清避潔作業(yè)時(shí)素，如遇客責(zé)戶，應(yīng)暫拜停手中的示工作站立舅一旁,待客戶西走過(guò)后繼續(xù)作業(yè)必。客戶服弄?jiǎng)?wù)體系慌升級(jí)——樣板房膨底層大遭堂服務(wù)杰人員：語(yǔ)言標(biāo)陷準(zhǔn):“早上柄好（下銷午好）杯，歡滾迎參觀聚?！保?yáng)將客戶班引致鞋賽套機(jī)處己更換鞋本套）動(dòng)作細(xì)走節(jié)：1、面渾對(duì)