新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)公司收入會(huì)提前確認(rèn)嗎

新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)公司收入會(huì)提前確認(rèn)嗎？2017年7月5日政部正式發(fā)布關(guān)于修訂印發(fā)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入>通知》（財(cái)會(huì)【2017】號(hào)）（新CAS14）。在新收入準(zhǔn)則下，不少行業(yè)的收入確認(rèn)計(jì)量與列報(bào)將會(huì)發(fā)生較大的變化房地產(chǎn)行業(yè)就是其中受到較大影響的行業(yè)之一房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)一直以來(lái)就是個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題隨著新收入準(zhǔn)則的發(fā)布，廣大從業(yè)人員普遍關(guān)注的是房企銷售收入確認(rèn)會(huì)提前嗎？這個(gè)問(wèn)題的核心是收入確認(rèn)的時(shí)間，舊CAS14下是“在主要風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入”，新CAS14對(duì)此有了理念性的變化，提出“在客戶取得相關(guān)產(chǎn)品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入”，并且控制權(quán)的轉(zhuǎn)移還有時(shí)點(diǎn)和時(shí)段的區(qū)分。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，目前來(lái)看將會(huì)帶來(lái)較大的變化。舊14下房企銷收入認(rèn)的間舊CAS14第四條銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（一）業(yè)已將商品有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和酬轉(zhuǎn)移購(gòu)貨方；（二）業(yè)既沒(méi)有保通常與有權(quán)相聯(lián)系繼續(xù)管權(quán)，也沒(méi)有已售出商品實(shí)有效控制；（三）入的金額能可靠地量；（四）關(guān)的經(jīng)濟(jì)利很可能入企業(yè)；（五）關(guān)的已發(fā)生將發(fā)生成本能夠可地計(jì)量將上述規(guī)定運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)上前多數(shù)房企是在滿足以下條件時(shí)確認(rèn)收入：（1）對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)品銷售收入在買賣方簽訂銷售同并在土部門備案；（2）房地產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品建造完工并到預(yù)期使用狀態(tài)，相關(guān)主部門驗(yàn)收合格并妥備案手續(xù)（3）買方按售合同款條款支付約定的房款項(xiàng)并取銷售合約定的入伙資格即賣方收到部購(gòu)房或取得收取部購(gòu)房權(quán)利，相關(guān)濟(jì)利益全部流公司時(shí)，確銷售收。簡(jiǎn)單地講，目前房企是將交房”作為收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)，交房后才在賬面上確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。具體在操作過(guò)程中，可能沒(méi)有嚴(yán)格在“交房”的當(dāng)月確認(rèn)收入，但是在“交房”的年度一般會(huì)確認(rèn)收入。新14下房企銷收入認(rèn)的間

新收入準(zhǔn)則下，房企銷售收入的確認(rèn)需要在將商品房的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主時(shí)實(shí)現(xiàn)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移在新收入準(zhǔn)則中需要區(qū)分時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移和時(shí)段轉(zhuǎn)移根據(jù)新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，這個(gè)時(shí)點(diǎn)和時(shí)段的判斷遵循的是：“非此即彼”的原則，也就是說(shuō)先看是否是時(shí)段轉(zhuǎn)移，如果是則判斷結(jié)束；否則，即是時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移。新CAS14第十一條滿足下列條件之一的，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)；否則，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)：（一）戶在企業(yè)履的同時(shí)取得并消耗業(yè)履約帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)益。（二）戶能夠控制業(yè)履約程中在建的品。（三）業(yè)履約過(guò)程所產(chǎn)出商品具有不替代用，且該企業(yè)整個(gè)合期間內(nèi)權(quán)就累計(jì)至已完成履約部分收款項(xiàng)。具有不替代用途，指因合限制或?qū)嶋H行性限，企業(yè)不能易地將品用于他用途。有權(quán)就計(jì)至今已完的履約分收取款項(xiàng)是指在于客戶或其方原因止合同情況下，企有權(quán)就計(jì)至今已完的履約分收取能夠償其已生成本合理利潤(rùn)的項(xiàng)，并該權(quán)利具有律約束。根據(jù)上述第十一條的規(guī)定房企現(xiàn)房銷售顯然是不滿足上述三個(gè)條件的屬于時(shí)點(diǎn)履約仍然按照舊收入準(zhǔn)則確認(rèn)收入的時(shí)間來(lái)操作對(duì)于期房銷售房企在符合預(yù)售條件時(shí)開(kāi)始陸續(xù)收到房款時(shí)能否確認(rèn)收入呢？在舊收入準(zhǔn)則下是不確認(rèn)收入的，作為預(yù)收賬款處理?，F(xiàn)在我們逐條驗(yàn)證上述三個(gè)條件：（1）期房預(yù)售由于房還未完工，戶無(wú)法企業(yè)約的過(guò)中消耗企業(yè)約帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，符合第個(gè)條件；（2）房子在過(guò)程中客戶一般也法控制子，不符合二個(gè)條；（3）期房預(yù)時(shí)一般經(jīng)明確了房，此時(shí)預(yù)售的單套子來(lái)說(shuō)有不可替代性，時(shí)房屋預(yù)售同也會(huì)確約定房款支付進(jìn)，實(shí)務(wù)中期的銷售期在到2年，少房企房屋竣工備之前合全款已經(jīng)收，即使有收齊，根房款的支付度，房也取得剩余款的收權(quán)，這個(gè)收權(quán)受到律保護(hù)通?？蛻粲飧犊顣?huì)生相應(yīng)的違金。因，房企期房售滿足三個(gè)條的，屬于時(shí)履約，要在一段時(shí)內(nèi)確認(rèn)入，也就說(shuō)需等到“交房”這個(gè)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收，在預(yù)售之就可以照履約進(jìn)度確認(rèn)收。新收入準(zhǔn)則下房企期房銷售屬于時(shí)段履約可以根據(jù)履約進(jìn)度來(lái)確認(rèn)收入這樣房企期房銷售收入的確認(rèn)顯然是比舊收入準(zhǔn)則提前了。對(duì)于上面的分析我們從碧桂園8月22日公布《截至2016月30日止六個(gè)月中期業(yè)績(jī)得到驗(yàn)證碧桂園從1月1開(kāi)始提前采納了《香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)》，其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的會(huì)計(jì)處理，做了如下說(shuō)明：在以往度的報(bào)告期，當(dāng)銷合同的重要險(xiǎn)和報(bào)在交付物業(yè)有權(quán)的定時(shí)點(diǎn)部轉(zhuǎn)移給客時(shí)，本團(tuán)確認(rèn)房地開(kāi)發(fā)活產(chǎn)生的收入而非按建造進(jìn)陸續(xù)轉(zhuǎn)移進(jìn)確認(rèn)。根據(jù)香財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)第15，本集在履約過(guò)程所產(chǎn)出商品具有不替代用途且本集團(tuán)在個(gè)合約間內(nèi)有權(quán)就計(jì)至今完成的履約分收取項(xiàng)。本團(tuán)根據(jù)滿足一段時(shí)內(nèi)履行義務(wù)條件，投入法計(jì)量履約進(jìn)確認(rèn)收。

從碧桂園的中期業(yè)績(jī)報(bào)告披露來(lái)看由于改變收入確認(rèn)的方式導(dǎo)致收入增加了147.50億元，銷售收入確認(rèn)時(shí)間提前了。由于新14和《香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)——客戶合同收入實(shí)質(zhì)趨同，為此，碧桂園的做法對(duì)未來(lái)國(guó)內(nèi)房企收入確認(rèn)時(shí)間問(wèn)題均非常有價(jià)值的參照作用。房企銷售收入確認(rèn)提前的影響在舊收入準(zhǔn)則下一套房子在沒(méi)交付給客戶之前即使房企已經(jīng)全款收齊也是不能確認(rèn)收入的這就導(dǎo)致了合同銷售額和會(huì)計(jì)收入的不一致這中間會(huì)有一個(gè)時(shí)間差，火爆的銷售業(yè)績(jī)可能需要在12后才能得到會(huì)計(jì)確認(rèn)，很明顯這種模式產(chǎn)生的財(cái)務(wù)信息是失真的，這也反映了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的尷尬地位，在企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息對(duì)公司決策的支撐性十分有限點(diǎn)我們可以房地產(chǎn)企業(yè)各大銷售排行榜的依據(jù)可以看出來(lái)沒(méi)有一個(gè)榜單是根據(jù)會(huì)計(jì)收入來(lái)排名的都是依據(jù)合同銷售額。在新收入準(zhǔn)則下在一定程度上解決了上述問(wèn)題保障了財(cái)務(wù)信息的及時(shí)性同時(shí)根據(jù)履約進(jìn)度來(lái)確認(rèn)收入帶來(lái)收入確認(rèn)