新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)公司收入會提前確認(rèn)嗎

新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)公司收入會提前確認(rèn)嗎？2017年7月5日政部正式發(fā)布關(guān)于修訂印發(fā)業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入>通知》（財會【2017】號）（新CAS14）。在新收入準(zhǔn)則下，不少行業(yè)的收入確認(rèn)計量與列報將會發(fā)生較大的變化房地產(chǎn)行業(yè)就是其中受到較大影響的行業(yè)之一房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)一直以來就是個難點(diǎn)問題隨著新收入準(zhǔn)則的發(fā)布，廣大從業(yè)人員普遍關(guān)注的是房企銷售收入確認(rèn)會提前嗎？這個問題的核心是收入確認(rèn)的時間，舊CAS14下是“在主要風(fēng)險與報酬轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入”，新CAS14對此有了理念性的變化，提出“在客戶取得相關(guān)產(chǎn)品控制權(quán)時確認(rèn)收入”，并且控制權(quán)的轉(zhuǎn)移還有時點(diǎn)和時段的區(qū)分。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，目前來看將會帶來較大的變化。舊14下房企銷收入認(rèn)的間舊CAS14第四條銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（一）業(yè)已將商品有權(quán)上主要風(fēng)險和酬轉(zhuǎn)移購貨方；（二）業(yè)既沒有保通常與有權(quán)相聯(lián)系繼續(xù)管權(quán)，也沒有已售出商品實(shí)有效控制；（三）入的金額能可靠地量；（四）關(guān)的經(jīng)濟(jì)利很可能入企業(yè)；（五）關(guān)的已發(fā)生將發(fā)生成本能夠可地計量將上述規(guī)定運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)上前多數(shù)房企是在滿足以下條件時確認(rèn)收入：（1）對于房產(chǎn)開發(fā)品銷售收入在買賣方簽訂銷售同并在土部門備案；（2）房地產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品建造完工并到預(yù)期使用狀態(tài)，相關(guān)主部門驗(yàn)收合格并妥備案手續(xù)（3）買方按售合同款條款支付約定的房款項(xiàng)并取銷售合約定的入伙資格即賣方收到部購房或取得收取部購房權(quán)利，相關(guān)濟(jì)利益全部流公司時，確銷售收。簡單地講，目前房企是將交房”作為收入確認(rèn)的時間點(diǎn)，交房后才在賬面上確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入。具體在操作過程中，可能沒有嚴(yán)格在“交房”的當(dāng)月確認(rèn)收入，但是在“交房”的年度一般會確認(rèn)收入。新14下房企銷收入認(rèn)的間

新收入準(zhǔn)則下，房企銷售收入的確認(rèn)需要在將商品房的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主時實(shí)現(xiàn)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移在新收入準(zhǔn)則中需要區(qū)分時點(diǎn)轉(zhuǎn)移和時段轉(zhuǎn)移根據(jù)新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，這個時點(diǎn)和時段的判斷遵循的是：“非此即彼”的原則，也就是說先看是否是時段轉(zhuǎn)移，如果是則判斷結(jié)束；否則，即是時點(diǎn)轉(zhuǎn)移。新CAS14第十一條滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內(nèi)履行履約義務(wù)；否則，屬于在某一時點(diǎn)履行履約義務(wù)：（一）戶在企業(yè)履的同時取得并消耗業(yè)履約帶來的經(jīng)濟(jì)益。（二）戶能夠控制業(yè)履約程中在建的品。（三）業(yè)履約過程所產(chǎn)出商品具有不替代用，且該企業(yè)整個合期間內(nèi)權(quán)就累計至已完成履約部分收款項(xiàng)。具有不替代用途，指因合限制或?qū)嶋H行性限，企業(yè)不能易地將品用于他用途。有權(quán)就計至今已完的履約分收取款項(xiàng)是指在于客戶或其方原因止合同情況下，企有權(quán)就計至今已完的履約分收取能夠償其已生成本合理利潤的項(xiàng)，并該權(quán)利具有律約束。根據(jù)上述第十一條的規(guī)定房企現(xiàn)房銷售顯然是不滿足上述三個條件的屬于時點(diǎn)履約仍然按照舊收入準(zhǔn)則確認(rèn)收入的時間來操作對于期房銷售房企在符合預(yù)售條件時開始陸續(xù)收到房款時能否確認(rèn)收入呢？在舊收入準(zhǔn)則下是不確認(rèn)收入的，作為預(yù)收賬款處理?，F(xiàn)在我們逐條驗(yàn)證上述三個條件：（1）期房預(yù)售由于房還未完工，戶無法企業(yè)約的過中消耗企業(yè)約帶來經(jīng)濟(jì)利益，符合第個條件；（2）房子在過程中客戶一般也法控制子，不符合二個條；（3）期房預(yù)時一般經(jīng)明確了房，此時預(yù)售的單套子來說有不可替代性，時房屋預(yù)售同也會確約定房款支付進(jìn)，實(shí)務(wù)中期的銷售期在到2年，少房企房屋竣工備之前合全款已經(jīng)收，即使有收齊，根房款的支付度，房也取得剩余款的收權(quán)，這個收權(quán)受到律保護(hù)通?？蛻粲飧犊顣鄳?yīng)的違金。因，房企期房售滿足三個條的，屬于時履約，要在一段時內(nèi)確認(rèn)入，也就說需等到“交房”這個時點(diǎn)確認(rèn)收，在預(yù)售之就可以照履約進(jìn)度確認(rèn)收。新收入準(zhǔn)則下房企期房銷售屬于時段履約可以根據(jù)履約進(jìn)度來確認(rèn)收入這樣房企期房銷售收入的確認(rèn)顯然是比舊收入準(zhǔn)則提前了。對于上面的分析我們從碧桂園8月22日公布《截至2016月30日止六個月中期業(yè)績得到驗(yàn)證碧桂園從1月1開始提前采納了《香港財務(wù)報告準(zhǔn)則第15號》，其對房地產(chǎn)開發(fā)活動的會計處理，做了如下說明：在以往度的報告期，當(dāng)銷合同的重要險和報在交付物業(yè)有權(quán)的定時點(diǎn)部轉(zhuǎn)移給客時，本團(tuán)確認(rèn)房地開發(fā)活產(chǎn)生的收入而非按建造進(jìn)陸續(xù)轉(zhuǎn)移進(jìn)確認(rèn)。根據(jù)香財務(wù)報告準(zhǔn)第15，本集在履約過程所產(chǎn)出商品具有不替代用途且本集團(tuán)在個合約間內(nèi)有權(quán)就計至今完成的履約分收取項(xiàng)。本團(tuán)根據(jù)滿足一段時內(nèi)履行義務(wù)條件，投入法計量履約進(jìn)確認(rèn)收。

從碧桂園的中期業(yè)績報告披露來看由于改變收入確認(rèn)的方式導(dǎo)致收入增加了147.50億元，銷售收入確認(rèn)時間提前了。由于新14和《香港財務(wù)報告準(zhǔn)則第15號《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第15號——客戶合同收入實(shí)質(zhì)趨同，為此，碧桂園的做法對未來國內(nèi)房企收入確認(rèn)時間問題均非常有價值的參照作用。房企銷售收入確認(rèn)提前的影響在舊收入準(zhǔn)則下一套房子在沒交付給客戶之前即使房企已經(jīng)全款收齊也是不能確認(rèn)收入的這就導(dǎo)致了合同銷售額和會計收入的不一致這中間會有一個時間差，火爆的銷售業(yè)績可能需要在12后才能得到會計確認(rèn)，很明顯這種模式產(chǎn)生的財務(wù)信息是失真的，這也反映了房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的尷尬地位，在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)信息對公司決策的支撐性十分有限點(diǎn)我們可以房地產(chǎn)企業(yè)各大銷售排行榜的依據(jù)可以看出來沒有一個榜單是根據(jù)會計收入來排名的都是依據(jù)合同銷售額。在新收入準(zhǔn)則下在一定程度上解決了上述問題保障了財務(wù)信息的及時性同時根據(jù)履約進(jìn)度來確認(rèn)收入帶來收入確認(rèn)