3-項(xiàng)目全周期策劃編制指引-0805

3-項(xiàng)目全周期策劃編制指引-0805第一頁(yè)，共74頁(yè)。說(shuō)明本模板為中南房地產(chǎn)集團(tuán)下屬各城市/項(xiàng)目公司編制《項(xiàng)目全周期策劃》的操作指引，所有示例僅供參考。各城市/項(xiàng)目公司需在本指引內(nèi)容框架下，結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際，對(duì)各模塊內(nèi)容進(jìn)行編寫，最終形成本項(xiàng)目的《項(xiàng)目全周期策劃方案》。第二頁(yè)，共74頁(yè)。項(xiàng)目全周期策劃內(nèi)容清單一項(xiàng)目全周期策劃模板二第三頁(yè)，共74頁(yè)。一、項(xiàng)目全周期策劃內(nèi)容清單模塊主要內(nèi)容編寫要求責(zé)任部門1.項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目基本情況分析主要圍繞項(xiàng)目所處地塊的區(qū)位、資源、項(xiàng)目基本指標(biāo)（面積、容積率、綠地率等）方面展開營(yíng)銷管理部1.2周邊項(xiàng)目分析主要圍繞周邊重要地塊成交對(duì)比、周邊區(qū)域競(jìng)品展開2.產(chǎn)品定位2.1客戶定位明確客戶是誰(shuí)、從哪里來(lái)、客戶檔次。營(yíng)銷、成本、工程“三位一體”2.2業(yè)態(tài)及戶型定位明確做什么業(yè)態(tài)、什么樣的面積段做什么樣的戶型2.3價(jià)值定位以《項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位配置點(diǎn)檢表》為基礎(chǔ)，明確項(xiàng)目做哪些價(jià)值點(diǎn)，怎么做。3.開發(fā)路線圖3.1開發(fā)路線圖明確開發(fā)分期、開發(fā)順序綜合計(jì)劃部3.2亮點(diǎn)工程定位明確亮點(diǎn)工程做哪些？什么時(shí)間做？什么時(shí)間展示？4.營(yíng)銷策劃4.1項(xiàng)目核心價(jià)值、賣點(diǎn)梳理從自身、競(jìng)品、客戶三方面梳理形成項(xiàng)目賣點(diǎn)營(yíng)銷管理部4.2項(xiàng)目推盤節(jié)奏

4.3分階段營(yíng)銷推廣方案明確營(yíng)銷推廣分期、各分期推廣主題、推廣手段4.4銷售回款計(jì)劃一年以內(nèi)的計(jì)劃需細(xì)化到月，一年以后的計(jì)劃需細(xì)化到季度第四頁(yè)，共74頁(yè)。一、項(xiàng)目全周期策劃內(nèi)容清單模塊主要內(nèi)容編寫要求責(zé)任部門4.營(yíng)銷策劃4.5價(jià)格規(guī)劃明確價(jià)格提升計(jì)劃、價(jià)格支撐因素營(yíng)銷管理部4.6營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃5.成本策劃5.1目標(biāo)成本測(cè)算以《目標(biāo)成本估算表》為基礎(chǔ)，測(cè)算項(xiàng)目目標(biāo)成本（分業(yè)態(tài)）成本核算部5.2成本控制、降本核心要點(diǎn)及措施明確項(xiàng)目成本控制核心措施、降本核心要點(diǎn)及措施6.財(cái)務(wù)策劃6.1凈利潤(rùn)測(cè)算總體、分年度、分業(yè)態(tài)凈利潤(rùn)測(cè)算財(cái)務(wù)管理部6.2經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流測(cè)算總體，分年度、分月份測(cè)算，現(xiàn)金流回正測(cè)算6.3融資凈現(xiàn)金流測(cè)算

6.4敏感性分析

7.工程策劃工程策劃明確標(biāo)段劃分，施工總平布置，樣板引路計(jì)劃，工藝工法及新材料推進(jìn)計(jì)劃，質(zhì)量管理目標(biāo)、質(zhì)量管理重難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施、質(zhì)量通病及應(yīng)對(duì)措施。工程管理部8.人事策劃人事策劃明確項(xiàng)目組織架構(gòu)、編制安排，需要多少人，什么時(shí)間到位。人力資源部第五頁(yè)，共74頁(yè)。項(xiàng)目全周期策劃內(nèi)容清單一項(xiàng)目全周期策劃模板二第六頁(yè)，共74頁(yè)。目錄項(xiàng)目概況1產(chǎn)品定位2開發(fā)路線圖3營(yíng)銷策劃4成本策劃5財(cái)務(wù)策劃6工程策劃8人事策劃9二、項(xiàng)目全周期策劃模板招標(biāo)策劃7物業(yè)管理10第七頁(yè)，共74頁(yè)。1.項(xiàng)目概況1.1地塊資源與屬性1.2項(xiàng)目基本指標(biāo)1.3周邊項(xiàng)目分析本部分主要圍繞地塊屬性、項(xiàng)目基本規(guī)劃及開發(fā)指標(biāo)、地塊周邊現(xiàn)有（潛在）競(jìng)品分析展開。需要說(shuō)明項(xiàng)目所處區(qū)位、周邊配套及資源、項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo)、實(shí)際開發(fā)指標(biāo)、周邊競(jìng)品的存量、面積段、價(jià)格、戶型等內(nèi)容。第八頁(yè)，共74頁(yè)。1.1地塊資源與屬性區(qū)位

交通

產(chǎn)業(yè)

居住環(huán)境及氛圍

周邊配套

請(qǐng)插入項(xiàng)目區(qū)位圖，需包含詳細(xì)的項(xiàng)目周邊道路交通、配套等內(nèi)容第九頁(yè)，共74頁(yè)。1.2項(xiàng)目基本指標(biāo)請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)實(shí)際指標(biāo)總用地面積建設(shè)用地面積容積率總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積建筑密度限高綠地率停車位地上停車位地下停車位住宅面積商業(yè)面積其他配套面積第十頁(yè)，共74頁(yè)。1.3周邊項(xiàng)目分析（1）本案土地成交樓板價(jià)（約7100元/平米）在區(qū)域市場(chǎng)存在較大的劣勢(shì)；其中威脅最大就是和本案最近的中海國(guó)際社區(qū)、啟迪方洲；（2）區(qū)域直面競(jìng)爭(zhēng)的中海國(guó)際社區(qū)、啟迪方洲項(xiàng)目均主打剛需產(chǎn)品；（3）本案如果也做普通的剛需產(chǎn)品，客戶層競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，因此建議本案嚴(yán)格控制面積和總價(jià)，便于快速跑量。中花崗地塊約4.8KM約3KM約1.9KM約7KM1.6KM土地編號(hào)：NO.2012G40（世茂君望墅）用地面積：147673㎡成交樓面價(jià)：6433元/㎡容積率：2.0土地編號(hào)：NO.2013G03（中海國(guó)際社區(qū)）用地面積：190106㎡成交樓面價(jià)：5554元/㎡容積率：2.36土地編號(hào)：2011G51（啟迪方洲）用地面積：393806㎡成交樓面價(jià)：3041元/㎡容積率：3.5土地編號(hào)：2013G34（中糧鴻云）用地面積：144958㎡成交樓面價(jià)：7338元/㎡容積率：2.2土地編號(hào)：NO.2010G60、61（富力城）用地面積：571864㎡成交樓面價(jià)：4500元/㎡（住宅）容積率：0.91.3.1周邊重要地塊成交對(duì)比

第十一頁(yè)，共74頁(yè)。1.3周邊項(xiàng)目分析1.3.2區(qū)域競(jìng)品分布圖

標(biāo)識(shí)并說(shuō)明：與本項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的板塊請(qǐng)插入?yún)^(qū)域競(jìng)品分布圖第十二頁(yè)，共74頁(yè)。1.3周邊項(xiàng)目分析1.3.3競(jìng)品存量分析說(shuō)明：1、各板塊競(jìng)品庫(kù)存總量。2、各板塊競(jìng)品是否有上市土地。3、未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力判斷（大、小、適中）第十三頁(yè)，共74頁(yè)。1.3周邊項(xiàng)目分析1.3.4競(jìng)品面積段對(duì)比項(xiàng)目名稱面積段及房型xxxx㎡

x房x衛(wèi)

xx86㎡

3房1衛(wèi)

115㎡

3房2衛(wèi)

135㎡

3房2衛(wèi)

xx89㎡

3房1衛(wèi)

113㎡

3房2衛(wèi)

141㎡

4房2衛(wèi)

xx

97㎡

3房1衛(wèi)105㎡

3房1衛(wèi)

120㎡

3房2衛(wèi)140㎡

4房2衛(wèi)

xx85㎡

3房1衛(wèi)95㎡

3房1衛(wèi)105㎡

3房1衛(wèi)

128㎡

4房2衛(wèi)

160㎡

4房2衛(wèi)

xx85㎡

2房1衛(wèi)

119㎡

3房2衛(wèi)

139㎡

3房2衛(wèi)

xx

100㎡

3房1衛(wèi)115㎡

3房2衛(wèi)

xx

170㎡以上

大平層第十四頁(yè)，共74頁(yè)。1.3周邊項(xiàng)目分析1.3.5競(jìng)品價(jià)格對(duì)比項(xiàng)目名稱單價(jià)精裝/毛坯標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)區(qū)間xx20500精裝地暖+新風(fēng)2500170~250萬(wàn)xx萬(wàn)科xx保利xx復(fù)地xxxxxx未開盤第十五頁(yè)，共74頁(yè)。1.3周邊項(xiàng)目分析1.3.6競(jìng)品戶型對(duì)比項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積供應(yīng)套數(shù)套數(shù)占比去化套數(shù)去化率贈(zèng)送面積綠地世紀(jì)城疊加別墅5室2廳2衛(wèi)1613450%34100.0%贈(zèng)送露臺(tái)和閣樓：40㎡5室2廳3衛(wèi)1883450%34100.0%庭院+地下：80㎡第十六頁(yè)，共74頁(yè)。1.3周邊項(xiàng)目分析1.3.7競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)論

請(qǐng)圍繞上述6個(gè)方面，對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)進(jìn)行總體判斷，并提出針對(duì)性建議。第十七頁(yè)，共74頁(yè)。2.產(chǎn)品定位2.1客戶定位2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.3價(jià)值定位本部分主要圍繞客戶定位、業(yè)態(tài)及戶型定位、價(jià)值定位展開。需要扼要說(shuō)明項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群是誰(shuí)？客戶從哪里來(lái)？客戶的敏感點(diǎn)是什么？我們要做什么業(yè)態(tài)？在什么樣的面積段做什么樣的戶型？項(xiàng)目要做哪些價(jià)值點(diǎn)？怎么做？第十八頁(yè)，共74頁(yè)。2.1客戶定位2.1.1項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及客群基礎(chǔ)分析2014年xx市各區(qū)縣三產(chǎn)比重分析示例（單位：億元）清河區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)開發(fā)區(qū)第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)且經(jīng)濟(jì)總量在淮安各縣區(qū)中最高（1）三產(chǎn)比重分析（示例）第十九頁(yè)，共74頁(yè)。2.1客戶定位2.1.1項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及客群基礎(chǔ)（2）各區(qū)縣企業(yè)保有量分析（示例）區(qū)域國(guó)有企業(yè)集體企業(yè)私營(yíng)企業(yè)外商及港臺(tái)企業(yè)民營(yíng)企業(yè)大型工業(yè)企業(yè)清河區(qū)101062012清浦區(qū)106378811開發(fā)區(qū)21466212039淮陰區(qū)303191536323淮安區(qū)142441927427漣水縣111762227435金湖縣122071622215洪澤縣131642125616盱眙縣203202236936開發(fā)區(qū)：外商及港臺(tái)企業(yè)聚集的地方/淮陰區(qū)：民企和私企的聚集區(qū)民營(yíng)企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)是城市發(fā)展的生力軍第二十頁(yè)，共74頁(yè)。2.1客戶定位2.1.2競(jìng)品客群分析項(xiàng)目名稱購(gòu)房目的客群區(qū)域xx項(xiàng)目剛改+改善xx區(qū)為主，占比為x%；其次為xx區(qū)、xx區(qū)，分別占比x%、x%第二十一頁(yè)，共74頁(yè)。2.1客戶定位2.1.2我司客群分析（本項(xiàng)目前期已成交客戶）區(qū)域2011年2012年2013年2014年合計(jì)A區(qū)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)B區(qū)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)C區(qū)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)D區(qū)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)E區(qū)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)……………合計(jì)（1）各區(qū)域近4年成交量請(qǐng)插入各區(qū)域成交占比圖第二十二頁(yè)，共74頁(yè)。2.1客戶定位2.1.2我司客群分析（本項(xiàng)目前期已成交客戶）（2）客群年齡與職業(yè)分析請(qǐng)插入已購(gòu)客戶年年齡分析表請(qǐng)插入已購(gòu)客戶職業(yè)分析表分析結(jié)論：中南世紀(jì)城已購(gòu)業(yè)主年齡主要集中在25-35歲之間，占比57.9%，客戶群體偏年輕化；客戶職業(yè)分析：目前購(gòu)買中南世紀(jì)城的客戶主要為私營(yíng)業(yè)主和公司職員，其中私營(yíng)業(yè)主占比28.1%，公司職員占比20.5%；第二十三頁(yè)，共74頁(yè)。2.1客戶定位2.1.3目標(biāo)客群定位分類主力客群一周邊企業(yè)白領(lǐng)及河西外溢客群、剛改主力客群二雨花、秦淮改善居住細(xì)分動(dòng)機(jī)排序1、區(qū)域內(nèi)工作，地源型2、河西工作，價(jià)格外溢型1、剛改2、再改來(lái)源排序1、地塊周邊企業(yè)白領(lǐng)2、河西外溢型客群剛改1、雨花區(qū)2、秦淮區(qū)居住人家庭結(jié)構(gòu)青年持家、小小太陽(yáng)、小太陽(yáng)；小太陽(yáng)、孩子三代、后小太陽(yáng)家庭關(guān)注點(diǎn)排序1、地段、配套2、價(jià)格3、面積及戶型4、周邊居住環(huán)境1、地段、配套、品牌2、面積及戶型3、價(jià)格4、樓盤品質(zhì)及物業(yè)需求面積80-90平，從居住需求上滿足基本舒適性迫于總價(jià)壓力考慮接受200萬(wàn)以下100以上從居住習(xí)慣上可滿足舒適度總價(jià)可接受250萬(wàn)左右需求戶型舒適2房，同時(shí)可變3房保證3房2衛(wèi)，最好4房【目標(biāo)客戶特征】以雨花區(qū)地源型客戶為主、部分河西外溢型客群，看重地段兼顧舒適性。第二十四頁(yè)，共74頁(yè)。2.1客戶定位2.1.3目標(biāo)客群定位（示例）項(xiàng)目名稱80-8585-9090-9595-100100-105105-110110-115115-120120-125125-130130-135135-140140-144150-155155-160160-165保利堂悅

3F1W3F1W3F1W3F1W

4F2W

復(fù)地宴南都

3F1W3F1W

3F2W

4F2W

萬(wàn)科尚都薈

3F1W

3F2W

3F2W

萬(wàn)科九都薈

3F1W

3F2W

4F2W

正榮潤(rùn)峯

3F1W3F1W3F2W

3F2W

3F2W3F2W

復(fù)式

4F3W4F2W

金隅紫京府

3F1W

3F2W

3F2W3F2W

4F2W

升龍?zhí)靺R2F1W2F1W

3F1W

3F2W

3F2W

3F2W

4F2W

五礦崇文金城

3F1W復(fù)式

4F2W3F1W復(fù)式

4F2W

復(fù)式

4F2W4F2W

復(fù)式

4F2W4F2W

4F2W海峽城2F1W

3F2W3F2W

4F2W4F2W

【客戶需求匹配】：1、3房1衛(wèi)控制在85-100間，控制房源總價(jià)，能滿足剛性需求；2、110-130偏舒適型做3房2衛(wèi)戶型；3、125-140面積段戶型較混雜，無(wú)明顯分界。100以下為3房1衛(wèi)為主導(dǎo)戶型該面積段產(chǎn)品覆蓋兩種，三房?jī)尚l(wèi)和四房?jī)尚l(wèi)4房面積段多集中在135-144間3F2W戶型跨越面積段較大第二十五頁(yè)，共74頁(yè)。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.1各地塊業(yè)態(tài)及需求定位

1、A\B地塊

綜合考慮本地塊的區(qū)域環(huán)境和周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品定位情況，為了體現(xiàn)本樓盤的差異化提升競(jìng)爭(zhēng)力，A、B地塊的設(shè)計(jì)均為23~33層的高層住宅加2~3層的臨街商業(yè)。客戶以剛需為主，主推69平米兩房、85平米精致三房和110平米的舒適三房，原則上不設(shè)計(jì)120平米以上的產(chǎn)品。A地塊B地塊C地塊第二十六頁(yè)，共74頁(yè)。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.1各地塊業(yè)態(tài)及需求定位

2、C地塊的用地性質(zhì)是商業(yè)辦公。針對(duì)該地塊的所屬區(qū)域和周邊環(huán)境影響，我們的定位是以銷售為主的酒店式公寓和SOHO辦公

A地塊B地塊C地塊第二十七頁(yè)，共74頁(yè)。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.2

戶型配比

（1）A地塊戶型配比

根據(jù)初步規(guī)劃計(jì)算，A地塊住宅產(chǎn)品約

13萬(wàn)

平米，約

1500

套。面積段戶型套數(shù)比例70戶型1+1/1/1（緊湊兩房）80戶型3/2/1（小三房）89戶型3/2/1（小三房）91戶型3/2/1（小三房）110戶型3/2/2（舒適型三房）120戶型3/2/2（舒適型三房）第二十八頁(yè)，共74頁(yè)。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.2

戶型配比

（2）B地塊戶型配比

根據(jù)初步規(guī)劃計(jì)算，B地塊住宅產(chǎn)品約13.92萬(wàn)平米，約1576套。面積段戶型套數(shù)比例70戶型1+1/1/1（緊湊兩房）925.84%80戶型3/2/1（小三房）70844.92%89戶型3/2/1（小三房）25816.37%91戶型3/2/1（小三房）39925.32%110戶型3/2/2（舒適型三房）664.19%120戶型3/2/2（舒適型三房）533.36%第二十九頁(yè)，共74頁(yè)。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位面積段戶型套數(shù)比例70戶型1+1/1/1（緊湊兩房）466.39%80戶型3/2/1（小三房）31844.17%89戶型3/2/1（小三房）12817.78%91戶型3/2/1（小三房）18425.56%110戶型3/2/2（舒適型三房）446.11%2.2.2

戶型配比

（3）啟動(dòng)區(qū)戶型配比

第三十頁(yè)，共74頁(yè)。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.3啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)方案高層1、6#樓設(shè)計(jì)圖（共508套）：95+85+85+89+89+85+85+95啟動(dòng)區(qū)推出套數(shù)，戶型配比如下：面積段戶型套數(shù)比例80戶型3/2/125650.39%89戶型3/2/112825.2%91戶型3/2/112424.41%第三十一頁(yè)，共74頁(yè)。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)方案高層2#樓設(shè)計(jì)圖（共90套）：110+70+70+110啟動(dòng)區(qū)推出套數(shù)，戶型配比如下：面積段戶型套數(shù)比例80戶型3/2/16251.11%110戶型3/2/26048.89%2.2.3啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)第三十二頁(yè)，共74頁(yè)。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)方案高層7#樓設(shè)計(jì)圖（共132套）：95+85+85+95啟動(dòng)區(qū)推出套數(shù)，戶型配比如下：面積段戶型套數(shù)比例80戶型3/2/16049.18%91戶型3/2/26250.82%2.2.3啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)第三十三頁(yè)，共74頁(yè)。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.4

三點(diǎn)一線及啟動(dòng)區(qū)設(shè)置

臨時(shí)售樓處及樣板間的位置選擇：在C地塊南側(cè)面對(duì)花崗路設(shè)置臨時(shí)售樓處及樣板間。主要考慮C地塊最后開發(fā)可以使用2到3年，且面對(duì)A、B地塊之間的中花崗路便于通行。

啟動(dòng)區(qū)位置選擇：?jiǎn)?dòng)區(qū)選擇B區(qū)東側(cè)1、2、6、7#四棟樓。地上總建筑面積約60000平米。

6#7#2#1#啟動(dòng)區(qū)第三十四頁(yè)，共74頁(yè)。2.3價(jià)值定位分部分項(xiàng)A檔B檔C檔項(xiàng)目配置檔次及標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)及附件建筑風(fēng)格設(shè)定1、建筑風(fēng)格首選中南現(xiàn)有四種產(chǎn)品線風(fēng)格（法式、西班牙、artdeco、現(xiàn)代）；

2、針對(duì)具體地塊一地一議，亦可定制其他風(fēng)格類產(chǎn)品（如中式、美式及其他）；

附：西班牙式與法式；西班牙式與法式立面造型變化豐富，建筑形體美觀，顯示出高貴氣質(zhì)。；ART-DECO式建筑形體美觀；現(xiàn)代式立面造型簡(jiǎn)潔大方；

建筑單體控制戶型選擇1T2/2T4/2T31T2/2T4/2T31T2/2T6/2T4

建筑層高2.9米-3.0米2.9米-3.0米2.9米-2.8米

建筑單元組合方式高層：優(yōu)選點(diǎn)式或雙拼、慎用三拼

多層：優(yōu)選三聯(lián)拼

低層：優(yōu)選二聯(lián)拼~四聯(lián)拼高層：優(yōu)選雙拼或三拼、少用點(diǎn)式

多層：優(yōu)選三聯(lián)拼

低層：優(yōu)選三聯(lián)拼~四聯(lián)拼

高層：優(yōu)選三拼或雙拼、少用點(diǎn)式

多層：優(yōu)選三~六聯(lián)拼

低層：不限

1、請(qǐng)《價(jià)值定位配置點(diǎn)檢表》，勾選確定本項(xiàng)目分部分項(xiàng)配置檔次及標(biāo)準(zhǔn)，并放入ppt中。2、《價(jià)值定位配置點(diǎn)檢表》右側(cè)插入文件。。第三十五頁(yè)，共74頁(yè)。3.開發(fā)路線圖3.1項(xiàng)目開發(fā)路線圖3.2項(xiàng)目開發(fā)分期說(shuō)明3.3亮點(diǎn)工程定位3.4三點(diǎn)一線計(jì)劃3.5啟動(dòng)區(qū)、臨時(shí)示范區(qū)計(jì)劃3.6體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃本部分圍繞項(xiàng)目開發(fā)路線圖、亮點(diǎn)工程策劃兩大塊展開。需要扼要說(shuō)明項(xiàng)目開發(fā)分期、開發(fā)次序；明確項(xiàng)目亮點(diǎn)工程定位、體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃、三點(diǎn)一線開發(fā)計(jì)劃、啟動(dòng)區(qū)及臨時(shí)示范區(qū)開發(fā)計(jì)劃等內(nèi)容。第三十六頁(yè)，共74頁(yè)。3.1項(xiàng)目開發(fā)路線圖及分期示意1#2#3#4#5#6#7#8#9#1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#B-1B-2B-3B-2B-1B-3A-1A-2A-3A-1C-2C-1C-2C-1A-2A-3第三十七頁(yè)，共74頁(yè)。3.2項(xiàng)目開發(fā)分期說(shuō)明期次物業(yè)形態(tài)樓棟數(shù)量建筑面積（萬(wàn)平）預(yù)估年去化量（萬(wàn)平）預(yù)估去化周期（年）A1期洋房73.52.02疊加122.11.5A2期洋房42.02.01高層34.04.0A3期小高層32.32.01.5高層36.74.0根據(jù)每期的物業(yè)類型和預(yù)估年去化量，每期的開發(fā)周期在1-2年，整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)估去化周期在6年左右。第三十八頁(yè)，共74頁(yè)。3.3亮點(diǎn)工程定位134523344666濱河景觀步行道展示時(shí)間：xx年xx月配套幼兒園展示時(shí)間：xx年xx月8888沿街配套商業(yè)展示時(shí)間：xx年xx月主入口景觀節(jié)點(diǎn)展示時(shí)間：xx年xx月高層組團(tuán)景觀區(qū)展示時(shí)間：xx年xx月特色鋪裝小廣場(chǎng)兒童及老年活動(dòng)一體區(qū)展示時(shí)間：xx年xx月多層組團(tuán)景觀區(qū)展示時(shí)間：xx年xx月次入口景觀節(jié)點(diǎn)展示時(shí)間：xx年xx月7447、55#東2樓01戶為樣板房展示時(shí)間：xx年xx月臨時(shí)樣板房景觀區(qū)展示時(shí)間：xx年xx月9健康步道展示時(shí)間：xx年xx月兒童及老年活動(dòng)一體區(qū)、健身廣場(chǎng)展示時(shí)間：xx年xx月第三十九頁(yè)，共74頁(yè)。全周期亮點(diǎn)工程展示思路：第一階段：為配合啟動(dòng)區(qū)開盤，主要打造臨時(shí)樣板房（開盤前一個(gè)月15年10月1日展示），開盤前完成東側(cè)入口小橋及沿河景觀的打造。幼兒園8月份同步啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)。沿街商業(yè)及入口11月份開工。第二階段：3.1期開盤前（2016年5月1日），主要完成啟動(dòng)區(qū)外立面、實(shí)體景觀、實(shí)體樣板房打造，三期幼兒園施工基本結(jié)束。南側(cè)沿街商業(yè)及入口打造完成并對(duì)外展示。第三階段：3.2期開盤前（2016年11月1日），主要打造的亮點(diǎn)3.2期南側(cè)沿街商業(yè)及西側(cè)商業(yè)，健康步道、老人及兒童游樂(lè)區(qū)打造第四階段：北側(cè)沿街商業(yè)及次入口景觀打造。由于北側(cè)商業(yè)與主樓相連，隨主樓進(jìn)度適時(shí)開發(fā)建設(shè)3.3亮點(diǎn)工程定位第四十頁(yè)，共74頁(yè)。3.4三點(diǎn)一線計(jì)劃xx項(xiàng)目xx期三點(diǎn)一線計(jì)劃節(jié)點(diǎn)號(hào)名稱計(jì)劃開始時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間1臨時(shí)樣板房2015-7-252015-10-11.1臨時(shí)樣板房選址2015-7-252015-7-261.2樣板房裝修設(shè)計(jì)2015-7-262015-8-151.3樣板房裝修招標(biāo)2015-8-152015-9-151.4樣板房土建施工2015-8-152015-8-301.5樣板房裝修并展示2015-8-302015-10-12通道及沿河景觀2015-8-152015-10-202.1沿河景觀設(shè)計(jì)2015-8-152015-8-302.2景觀單位招標(biāo)2015-8-302015-9-202.3景觀施工及展示2015-9-202015-10-20第四十一頁(yè)，共74頁(yè)。3.5啟動(dòng)區(qū)、臨時(shí)示范區(qū)計(jì)劃

啟動(dòng)區(qū)位于B地塊，包括四棟高層1、2、6、7＃樓。啟動(dòng)區(qū)計(jì)劃根據(jù)“三先六快”要求，具體如下：3.5.1啟動(dòng)區(qū)開發(fā)計(jì)劃第四十二頁(yè)，共74頁(yè)。3.5啟動(dòng)區(qū)、臨時(shí)示范區(qū)計(jì)劃

3.5.2臨時(shí)示范區(qū)開發(fā)計(jì)劃

臨時(shí)示范區(qū)為C地塊南側(cè)，確保在開盤前兩個(gè)半月即2014年6月15日對(duì)外展示，具體如下：第四十三頁(yè)，共74頁(yè)。3.6體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃請(qǐng)插入樣板區(qū)選址圖請(qǐng)用文字說(shuō)明樣板區(qū)選址的思路3.6.1樣板區(qū)選址第四十四頁(yè)，共74頁(yè)。3.6體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃請(qǐng)插入樣板區(qū)規(guī)劃圖標(biāo)識(shí)樣板區(qū)各分塊區(qū)域的面積及維護(hù)方3.6.2樣板區(qū)規(guī)劃第四十五頁(yè)，共74頁(yè)。3.6體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃請(qǐng)插入樣板區(qū)規(guī)劃圖標(biāo)識(shí)樣板區(qū)體驗(yàn)動(dòng)線3.6.3體驗(yàn)動(dòng)線第四十六頁(yè)，共74頁(yè)。3.6體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃3.6.4樣板區(qū)體驗(yàn)點(diǎn)布置方案請(qǐng)插入總圖標(biāo)識(shí)樣板區(qū)體驗(yàn)點(diǎn)位置體驗(yàn)點(diǎn)景觀面積（㎡）配置分解單方造價(jià)參照對(duì)象總造價(jià)請(qǐng)插入?yún)⒖柬?xiàng)目效果圖片/剖面圖請(qǐng)插入?yún)⒖柬?xiàng)目效果圖片/剖面圖請(qǐng)插入?yún)⒖柬?xiàng)目效果圖片/剖面圖第四十七頁(yè)，共74頁(yè)。3.6體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃3.6.5售樓處方案請(qǐng)插入售樓處平面布局圖用不同色塊標(biāo)識(shí)不同功能區(qū)及面積第四十八頁(yè)，共74頁(yè)。3.6體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃3.6.6售樓處功能區(qū)效果設(shè)計(jì)意向

請(qǐng)插入售樓處平面布局圖標(biāo)識(shí)功能區(qū)及面積請(qǐng)插入功能區(qū)設(shè)計(jì)意向照片請(qǐng)插入功能區(qū)設(shè)計(jì)意向照片第四十九頁(yè)，共74頁(yè)。3.6體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃3.6.7樣板房選址

請(qǐng)插入體驗(yàn)區(qū)平面圖標(biāo)識(shí)樣板房選址位置第五十頁(yè)，共74頁(yè)。4.營(yíng)銷策劃4.1項(xiàng)目核心價(jià)值、賣點(diǎn)梳理4.2項(xiàng)目推盤策略4.3分階段營(yíng)銷推廣方案4.4銷售回款計(jì)劃4.5價(jià)格規(guī)劃4.6營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃本部分圍繞項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理、推盤策略、分階段營(yíng)銷推廣方案、銷售回款計(jì)劃、價(jià)格規(guī)劃、營(yíng)銷費(fèi)用安排6方面展開。需要項(xiàng)目從自身、競(jìng)品、客戶三方面入手梳理形成項(xiàng)目核心價(jià)值賣點(diǎn)，明確項(xiàng)目的推售策略與推售節(jié)點(diǎn)安排，明確營(yíng)銷推廣分期、各分期推廣主題推廣手段，明確銷售回款計(jì)劃安排，明確價(jià)格提升計(jì)劃、提價(jià)支撐因素，并對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用支出進(jìn)行預(yù)算。第五十一頁(yè)，共74頁(yè)。4.1項(xiàng)目核心價(jià)值、賣點(diǎn)梳理從項(xiàng)目自身、競(jìng)品、客戶三方面，梳理形成項(xiàng)目核心價(jià)值與賣點(diǎn)。分析內(nèi)容只列出核心數(shù)據(jù)與結(jié)論即可。4.1.1項(xiàng)目自身分析4.1.2競(jìng)品分析4.1.3客戶敏感點(diǎn)分析第五十二頁(yè)，共74頁(yè)。品牌房地產(chǎn)25強(qiáng)，全國(guó)特一級(jí)建筑資質(zhì)極致景觀精湛戶型洋房、疊加、同等功能面積更小，三開間朝南、大陽(yáng)臺(tái)、飄窗唯美西班牙歐式風(fēng)格智能科技智能家居(增設(shè)功能)、電梯到層、藍(lán)牙車位、社區(qū)WIFI(增加)區(qū)位價(jià)值淮安重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，毗鄰政務(wù)中心西班牙宮廷園林景觀、露天泳池、1.2公里中軸景觀全地下停車，人車分流，下沉廣場(chǎng)、健康步道、全齡健身器材品質(zhì)升級(jí)精裝雙大堂，塑鋼門窗、智能鎖、寬屏可視對(duì)講人車分流實(shí)小分校，一路之隔，自配高端幼兒園、優(yōu)質(zhì)教育資源一級(jí)物業(yè)團(tuán)隊(duì)，24小時(shí)智能化管理、健康服務(wù)中心、第五食堂、郵包驛站五星物業(yè)4.1.4項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)4.1項(xiàng)目核心價(jià)值、賣點(diǎn)梳理第五十三頁(yè)，共74頁(yè)。4.2項(xiàng)目推盤策略

標(biāo)示并說(shuō)明：1、推售策略2、推售節(jié)點(diǎn)安排請(qǐng)插入《項(xiàng)目推售示意圖》第五十四頁(yè)，共74頁(yè)。4.3分階段營(yíng)銷推廣方案說(shuō)明：1、營(yíng)銷推廣分期2、各分期推廣主題、推廣策略、推廣手段第五十五頁(yè)，共74頁(yè)。4.4銷售回款計(jì)劃（1）以年為單位，細(xì)化分解形成銷售回款計(jì)劃表。（2）要求：一年以內(nèi)的計(jì)劃需細(xì)化到月，一年以后的計(jì)劃需細(xì)化到季度。4.4.1項(xiàng)目總體銷售目標(biāo)4.4.2銷售回款計(jì)劃第五十六頁(yè)，共74頁(yè)。4.5價(jià)格規(guī)劃4.5.1價(jià)格動(dòng)態(tài)規(guī)劃A.請(qǐng)插入項(xiàng)目總圖，背景以不同灰度的色塊表示基價(jià)等級(jí)。B.用不同顏色色塊標(biāo)識(shí)不同的銷售批次，并以動(dòng)畫顯示。（各批次依次顯示，下批次信息顯示時(shí)，上批次的信息消失。）C.在每個(gè)批次色塊上方用文本框說(shuō)明：1.銷售批次、銷售周期；2.各批次總貨值，各業(yè)態(tài)單價(jià)、套數(shù)和貨值；3.各業(yè)態(tài)相對(duì)上次推盤批次的時(shí)間溢價(jià)幅度。示例如下：1.

批次。*年*月——*年*月。2.貨值:*億。各業(yè)態(tài)單價(jià)、套數(shù)及貨值。3.業(yè)態(tài)1：*%漲幅。業(yè)態(tài)2：*%漲幅。第五十七頁(yè)，共74頁(yè)。4.5價(jià)格規(guī)劃4.5.2價(jià)格動(dòng)態(tài)規(guī)劃漲幅業(yè)態(tài)房源級(jí)別一期第1批一期第2批一期第3批一期第4批二期第1批三期第1批四期第1批09.5-09.909.8-09.1009.10-09.1109.11-09.1210.1-10.410.3-10.510.5-10.9獨(dú)棟1

2

3

4

聯(lián)排5

洋房6

高層7

備注：1.漲幅請(qǐng)用百分比來(lái)表示，百分比取整數(shù)；2.此處的分期與運(yùn)營(yíng)分期保持一致。第五十八頁(yè)，共74頁(yè)。4.6營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算第五十九頁(yè)，共74頁(yè)。5.成本策劃5.1目標(biāo)成本測(cè)算5.2成本管控風(fēng)險(xiǎn)及措施5.3降本核心要點(diǎn)及措施本部分圍繞成本