商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)

項(xiàng)目范圍及要求1、項(xiàng)目背景自從我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售制度以來(lái)，由于缺乏對(duì)商品房預(yù)售款的有效監(jiān)管，個(gè)別城市出現(xiàn)“爛尾樓”，在部分城市出現(xiàn)不同程度因挪用建設(shè)資金而延期的交房現(xiàn)象。盡管《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定了商品房預(yù)售款要用于該商品房的工程建設(shè)，但由于沒(méi)有明確具體的實(shí)施細(xì)則、管理規(guī)定和具體手段，給開(kāi)發(fā)企業(yè)留下了隨意使用預(yù)售款的空間，由此可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和引起的結(jié)果：一是重復(fù)預(yù)售或抵押貸款后再銷售；二是挪用預(yù)售款造成資金短缺而停工，使工程不能按期竣工；三是卷款逃匿，出現(xiàn)“爛尾樓”。因此，為保護(hù)購(gòu)房人利益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。保證商品房預(yù)售款用于相關(guān)工程建設(shè)，維護(hù)房地產(chǎn)正常交易秩序，完善商品房預(yù)售制度，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，維護(hù)商品房預(yù)售雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要建立一套完善的預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)。2、現(xiàn)狀分析根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法〈浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書（示范文本）＞的通知》（浙建房〔2010〕72號(hào)）和《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)（浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法＞＜浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書（示范文本）＞的通知》的相關(guān)精神，同時(shí)參考浙江省已經(jīng)上線的預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的運(yùn)行模式。紹興市本級(jí)整體房產(chǎn)交易市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前兩年的市場(chǎng)熱度之后，目前整體市場(chǎng)在慢慢降溫，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)在加大，資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)也在加大。因此有必要建立一套完善的預(yù)售資金系統(tǒng)，為更好的開(kāi)展紹興市本級(jí)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3、系統(tǒng)特點(diǎn)為了加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金?？顚Ｓ?，政府出臺(tái)了對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)督管理的相應(yīng)辦法。要求商品房預(yù)售資金遵循政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ玫脑瓌t。在提高我局經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益及科學(xué)管理水平的總目標(biāo)下，盡可能實(shí)現(xiàn)一個(gè)準(zhǔn)確、規(guī)范、使用、先進(jìn)、安全可靠、靈活方便的系統(tǒng)。（1）、安全的監(jiān)管體系對(duì)預(yù)售資金賬戶的每筆入賬進(jìn)行確認(rèn)并監(jiān)管，消除不明資金情況，嚴(yán)格控制出賬渠道，實(shí)時(shí)與監(jiān)管機(jī)構(gòu)通信進(jìn)行信息確認(rèn)，并可定期向監(jiān)管部門提供交易明細(xì)及匯總信息情況，支持自動(dòng)對(duì)賬方式，提供對(duì)賬監(jiān)控，記錄更詳細(xì)的對(duì)賬日志，并保存對(duì)賬文件。（2）、系統(tǒng)的業(yè)務(wù)擴(kuò)展性提供多種方式從而可以通過(guò)不同渠道構(gòu)建服務(wù)能很好地把現(xiàn)有系統(tǒng)的IT資源利用起來(lái)。靈活的賬戶監(jiān)管體系，不僅適應(yīng)于目前對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，而且進(jìn)行擴(kuò)展后，可滿足多種監(jiān)管支付業(yè)務(wù)的需求。（3）、基于統(tǒng)一的浙江省房產(chǎn)交易和信用監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)底層由浙江省建設(shè)廳統(tǒng)一的浙江省房產(chǎn)交易和信用監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)提供支持，該平臺(tái)集成絕大多數(shù)房管交易業(yè)務(wù)，提供多種可選擇構(gòu)建模式，滿足不同系統(tǒng)建設(shè)要求和監(jiān)管要求，能在較短時(shí)間內(nèi)不開(kāi)發(fā)或快速配置開(kāi)發(fā)完成系統(tǒng)上線，在后期的維護(hù)中能快速靈活的根據(jù)用戶的需求進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)易于管理和維護(hù)的目標(biāo)。4、總體目標(biāo)商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)旨在明確商品房預(yù)售交易中預(yù)售資金運(yùn)作流向，規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，監(jiān)管開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，從而保障消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，增強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的透明度。針對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)在各地實(shí)際情況的差異，圍繞商品房預(yù)售資金存入、預(yù)售資金使用支出、預(yù)售資金監(jiān)管核對(duì)三大核心業(yè)務(wù)，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行模塊化、產(chǎn)品化的設(shè)計(jì)與建設(shè)，使得系統(tǒng)的本地化建設(shè)更加靈活、快速，通過(guò)友好、方便、圖形化的開(kāi)發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的快速開(kāi)發(fā)，并保障項(xiàng)目高質(zhì)量的實(shí)施、交付。5、建設(shè)內(nèi)容5.1系統(tǒng)總體架構(gòu)再個(gè)業(yè)行部「1浙ma醫(yī)產(chǎn)細(xì)琳DW用苗㈱艮上平色|.折遷也住周SZA砸凝流電子任務(wù)饋網(wǎng)5、建設(shè)內(nèi)容5.1系統(tǒng)總體架構(gòu)再個(gè)業(yè)行部「1浙ma醫(yī)產(chǎn)細(xì)琳DW用苗㈱艮上平色|.折遷也住周SZA砸凝流電子任務(wù)饋網(wǎng)，1一聯(lián)州應(yīng)用r些站已建業(yè)姓應(yīng)用路纜剝凈&果宥舞系統(tǒng)'、/圖：系統(tǒng)總體架構(gòu)圖系統(tǒng)基于分層體系架構(gòu)，采用浙江省房產(chǎn)交易和信用監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)擴(kuò)展建設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，主要模塊包括：賬戶管理、房款繳存、資金劃撥、查詢交易、撤銷監(jiān)管、資金管理。通聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)服務(wù)器訪問(wèn)關(guān)系圖預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)接口銀行通聯(lián)銀行1預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)（Interne也址）數(shù)據(jù)庫(kù)銀行2行數(shù)據(jù)服務(wù)，接收銀WebService圖：系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)訪問(wèn)關(guān)系圖5.3系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)開(kāi)立對(duì)公結(jié)柜面存戶監(jiān)檢查用款計(jì)出賬明細(xì)查工程完畢撤交易明細(xì)查賬戶只進(jìn)不Pos、網(wǎng)銀審批憑證劃入賬明細(xì)查銀行撤銷賬監(jiān)管賬戶余監(jiān)管部門激非柜面入賬項(xiàng)目進(jìn)度查圖：系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)圖5.3.1銀行賬戶管理開(kāi)發(fā)商通過(guò)監(jiān)管部門審批后到監(jiān)管銀行申請(qǐng)開(kāi)立監(jiān)管賬戶，對(duì)銀行的賬戶進(jìn)行相關(guān)管理。5.3.2監(jiān)管資金入賬購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，通過(guò)多種渠道向監(jiān)管賬戶存入房款，支持現(xiàn)金、卡折、POS、網(wǎng)銀、支票、柜臺(tái)存款等，并且將資金入賬嵌入過(guò)程嵌入的網(wǎng)簽業(yè)務(wù)中，通過(guò)網(wǎng)簽業(yè)務(wù)來(lái)保障購(gòu)房資金存入監(jiān)管賬戶。5.3.3資金使用申報(bào)開(kāi)發(fā)商工程建設(shè)中使用賬戶資金，需向監(jiān)管部門提出用款計(jì)劃申請(qǐng)，待審批同意后向銀行發(fā)送用款計(jì)劃信息或銀行到監(jiān)管部門系統(tǒng)讀取，開(kāi)發(fā)商根據(jù)審批憑證到柜臺(tái)申請(qǐng)使用資金。5.3.4入賬和使用資金監(jiān)管通過(guò)對(duì)每筆合同的入賬信息、每個(gè)預(yù)售證的入賬信息以及每個(gè)監(jiān)管賬戶的出入帳信息；同時(shí)根據(jù)資金流自動(dòng)算出每筆合同、預(yù)售證的實(shí)際到賬率。5.3.5撤消監(jiān)管工程建設(shè)完畢，開(kāi)發(fā)商向監(jiān)管部門申請(qǐng)撤銷監(jiān)管，審批完畢后向銀行發(fā)送撤銷指令或者業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)，以預(yù)售證或者開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位撤銷對(duì)資金監(jiān)管。5.3.6監(jiān)管規(guī)則設(shè)定根據(jù)資金入賬的情況，設(shè)定業(yè)務(wù)系統(tǒng)的使用規(guī)則5.4系統(tǒng)數(shù)據(jù)流圖監(jiān)管機(jī)構(gòu)三方監(jiān)留辦議監(jiān)管賬戶開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房項(xiàng)目圖：系統(tǒng)數(shù)據(jù)流圖開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房項(xiàng)目上市銷售，向指定金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管銀行開(kāi)設(shè)賬戶，建立監(jiān)管賬戶，開(kāi)通賬戶后與監(jiān)管賬戶開(kāi)戶行、監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃，劃撥工程款項(xiàng)，報(bào)送工程進(jìn)度，項(xiàng)目取得初始登記許可證后申請(qǐng)撤銷監(jiān)管，完成新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的全過(guò)程。6、系統(tǒng)架構(gòu)本項(xiàng)目要求采用SOA架構(gòu)設(shè)計(jì)，堅(jiān)持“先進(jìn)性和穩(wěn)定性并舉”的原則，采用業(yè)界主流技術(shù)，保證系統(tǒng)提供高度松耦合、高可重用性、高可擴(kuò)展性，高穩(wěn)定性的服務(wù)：系統(tǒng)應(yīng)該支持在最少代碼修改的情況下，根據(jù)國(guó)家政策規(guī)范、業(yè)務(wù)流程和組織機(jī)構(gòu)調(diào)整要求，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的快速調(diào)整適應(yīng)。?系統(tǒng)架構(gòu)上，針對(duì)用戶的接入方式和需求信息的差異性，設(shè)計(jì)符合性能要求且安全、高效、穩(wěn)定的方案。?在選用系統(tǒng)中間件時(shí)，應(yīng)兼顧先進(jìn)性、適用性和經(jīng)濟(jì)性等要求，確保系統(tǒng)建成后各項(xiàng)性能指標(biāo)滿足要求。?系統(tǒng)架構(gòu)必須具備開(kāi)放性特點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)業(yè)界標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家規(guī)范，保證系統(tǒng)的穩(wěn)定性、安全性、高可用性、可擴(kuò)展性及移植適應(yīng)性。7、項(xiàng)目主要技術(shù)要求和性能指標(biāo)（一）性能指標(biāo)（1）用戶登錄響應(yīng)時(shí)間不超過(guò)5秒鐘。（2）一般查詢、執(zhí)行操作響應(yīng)時(shí)間控制在3秒之內(nèi)。（3）運(yùn)行信息的統(tǒng)計(jì)、信息核查的響應(yīng)時(shí)間一般不超過(guò)5秒，最多不超過(guò)15秒。（4）查看掃描圖片的響應(yīng)時(shí)間控制在5秒以內(nèi)，打印時(shí)應(yīng)自適應(yīng)圖片實(shí)際規(guī)格。（5）系統(tǒng)各功能模塊運(yùn)行穩(wěn)定、關(guān)聯(lián)緊密，數(shù)據(jù)變化要實(shí)時(shí)同步。（6）多用戶同時(shí)操作時(shí)，不應(yīng)出現(xiàn)明顯延遲或卡頓。（7）固化報(bào)表的統(tǒng)計(jì)、日常性數(shù)據(jù)備份、數(shù)據(jù)完整性檢查等事務(wù)應(yīng)在后臺(tái)執(zhí)行，夠避開(kāi)業(yè)務(wù)處理的高峰時(shí)間，在系統(tǒng)空閑時(shí)間執(zhí)行這些任務(wù)。（8）單個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)的備份時(shí)間控制在1小時(shí)以內(nèi)，影像庫(kù)的備份時(shí)間控制在4小時(shí)以內(nèi)；（二）技術(shù)要求（1）先進(jìn)性系統(tǒng)選用的技術(shù)支撐平臺(tái)和軟件產(chǎn)品，必須是業(yè)內(nèi)主導(dǎo)和領(lǐng)先地位的成熟產(chǎn)品;同時(shí)具有較好的互操作性，便于系統(tǒng)的集成。除此之外，在整體設(shè)計(jì)思想上也具備較好的超前性。（2）高性能為保證系統(tǒng)應(yīng)用和復(fù)雜業(yè)務(wù)并發(fā)處理能力不斷增長(zhǎng)的需要，系統(tǒng)要采用或設(shè)計(jì)穩(wěn)定性高和高性能的硬件環(huán)境或處理軟件，在多類型網(wǎng)絡(luò)訪問(wèn)接入的情況下，數(shù)據(jù)交換、查檔、查閱圖片和統(tǒng)計(jì)分析等多用戶并發(fā)操作時(shí)仍要具有較高響應(yīng)速度。（3）高可靠性在整體設(shè)計(jì)中需確保系統(tǒng)的可靠性。系統(tǒng)集成選擇當(dāng)前成熟、先進(jìn)、容易管理及使用方便的系統(tǒng)，充分利用雙機(jī)集群技術(shù)、數(shù)據(jù)庫(kù)事務(wù)機(jī)制、數(shù)據(jù)交換產(chǎn)品等，減少數(shù)據(jù)出錯(cuò)和宕機(jī)幾率，開(kāi)發(fā)的功能和技術(shù)路線需經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的測(cè)試驗(yàn)證，使系統(tǒng)能有很好的可靠性。（4）高擴(kuò)展性及可推廣性在系統(tǒng)的設(shè)計(jì)中，所有產(chǎn)品的選型及配置都充分考慮到整體系統(tǒng)的可擴(kuò)展性。業(yè)務(wù)處理功能在一定程度內(nèi)的增加或變更滿足熱插拔等需求，升級(jí)不會(huì)影響系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)，并能