新鄉(xiāng)市房地產市場研究報告分析

新鄉(xiāng)市房地產市場研究報告分析思想就是力量，行動實現(xiàn)價值朗道（中國）整合營銷傳播機構以朗道（中國）場研展部為平臺以客戶需求為導向提供全面、精準、快速的房地產信息綜合服務>希望貴司各位領導對我們的工作多給予寶貴意見、建議與支持，以便我們優(yōu)化完善，并竭誠為貴司提供專業(yè)、周到、高附加值的服務！目錄新鄉(xiāng)市情概況地產市場分析重點項目監(jiān)控市場總結預測宏觀市場Part1新鄉(xiāng)市情概況新鄉(xiāng)：

位于河南省北部，中原經濟區(qū)北部中心，交通優(yōu)勢明顯，工業(yè)基礎雄厚，經濟建設和城市發(fā)展迅速……城市概況：新鄉(xiāng)

——中原城市群“十字”核心區(qū)城市。

新鄉(xiāng)市地處河南省北部，南臨黃河，與省會鄭州、古都開封隔河相望；北依太行，與鶴壁、安陽毗鄰；西連煤城焦作，與晉東南接壤；東接油城濮陽，與魯西相連，豫北的經濟和交通中心，是中原城市群重要城市之一。PART1新鄉(xiāng)市情概況城市建設經濟狀況城市概況[城市概況]

行政規(guī)劃：新鄉(xiāng)市行政總面積8169平方公里，現(xiàn)轄兩市(輝縣市、衛(wèi)輝市)、六縣(新鄉(xiāng)縣、獲嘉縣、原陽縣、延津縣、封丘縣、長垣縣)、四區(qū)(衛(wèi)濱區(qū)、紅旗區(qū)、牧野區(qū)、鳳泉區(qū))以及高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、西工區(qū)、新鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)，總人口550萬。規(guī)劃到2020年將新鄉(xiāng)市建設成為基礎設施完善，城市生態(tài)環(huán)境良好，城市形象獲得較大提高，城市功能基本完善、布局合理，適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的具有較強競爭力的能夠帶動市域經濟發(fā)展的中心城市。城市規(guī)模為：人口規(guī)模：155萬人，用地規(guī)模：99平方公里。行政區(qū)規(guī)劃圖新鄉(xiāng)市區(qū)地圖PART1新鄉(xiāng)市情概況城市建設經濟狀況城市概況PART1新鄉(xiāng)市情概況城市建設經濟狀況城市概況交通概況：新鄉(xiāng)為國家二級交通樞紐城市，境內有京廣、太石（太原—山東石臼所）鐵路在此交匯，107國道、106國道、京珠高速公路及正在規(guī)劃建設的阿（內蒙古阿榮鎮(zhèn)）—深（深圳）、濟（濟源）—東（山東東明）、新（新鄉(xiāng)）—陵（山西陵川）等高速公路穿境而過。沿京珠高速公路南行，距新鄭國際機場不足100公里。城市現(xiàn)狀：2011年，新鄉(xiāng)全市人口共613萬人，城鎮(zhèn)人口271萬人，城鎮(zhèn)化率44%。新鄉(xiāng)市中心城區(qū)103萬人，衛(wèi)星城區(qū)7萬人。按城市人口人均用地90平方米，2011年規(guī)劃城市建設用地約99平方公里，其中：中心城區(qū)89.9平方公里，衛(wèi)星城區(qū)9.1萬平方公里。新鄉(xiāng)城市發(fā)展以工業(yè)為主導，拉動城市經濟快速增長。城市經濟增長率高于全國整體經濟增長率，城市居民消費能力逐步提升，同時工業(yè)主導城市發(fā)展，人均居住面積增長，都為項目后期提供充分購買力。PART1新鄉(xiāng)市情概況經濟狀況城市建設城市概況[城市建設]

PART1新鄉(xiāng)市情概況經濟狀況城市發(fā)展：城市發(fā)展規(guī)劃---根據(jù)推測，2020年，新鄉(xiāng)總人口630萬，城鎮(zhèn)人口365萬，城鎮(zhèn)化率達到58%。城市建設規(guī)劃---城市向東，是整個新鄉(xiāng)城市規(guī)劃的重點，圍繞市政府所在地進行的城市規(guī)劃，已經規(guī)模初現(xiàn)，在開發(fā)區(qū)的新鄉(xiāng)CBD已經動工建設。發(fā)展方向發(fā)

展

方

向城市建設城市概況評析：從新鄉(xiāng)市的城市遠景規(guī)劃可以看出，城市功能定位更加準確，未來新鄉(xiāng)市的城市發(fā)展將保持較高的發(fā)展速度，東區(qū)和南區(qū)將成為未來主要發(fā)展方向，而老城區(qū)升值空間有限。PART1新鄉(xiāng)市情概況城市建設經濟狀況城市概況優(yōu)良的礦產資源和交通稟賦讓徐州在解放后被重點規(guī)劃為2011年新鄉(xiāng)全市生產總值1501.04億元，同比增長14.6%。其中，第一產業(yè)增加值187.40億元，同比增長4.2%；第二產業(yè)增加值915.36億元，同比增長19.9%；第三產業(yè)增加值398.28億元，同比增長8.9%。農業(yè)生產總體穩(wěn)定。2011全年，全市糧食播種面積921.71萬畝，同比增長1.5%。糧食總產實現(xiàn)“六連創(chuàng)”，總產達39.25億公斤，同比增長2.4%。2011年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額461.61億元，同比增長18.9%，總量位居全省第7位，增速位居全省第3位。對外貿易大幅增長。

2011年，全市存款余額1306.27億元，比年初增長14.4%。財政一般預算收支快速增加。2011年，全市實現(xiàn)財政一般預算收入90.73億元，同比增長28.8%。完成財政一般預算支出202.13億元，同比增長26.7%，增速位居全省第3位。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17988元，增長14.2%；農民人均純收入7533元，增長20.7%。經濟指數(shù)：[經濟狀況]

PART1新鄉(xiāng)市情概況城市建設經濟狀況城市概況新飛集團工業(yè)基地制冷、生物與新醫(yī)藥、電池及新型電池材料、特色裝備制造、煤化工、汽車及零部件等六大戰(zhàn)略支撐產業(yè)。2011年，全市實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值735.59億元，同比增長24.0%，增速位居全省第1位。固定資產投資持續(xù)保持增長。2011年，全市完成固定資產投資1129.52億元，總量居全省第4位，同比增長29.3%，增速居全省第4位。生物制藥煤化工PART1新鄉(xiāng)市情概況城市建設經濟狀況城市概況評析：新鄉(xiāng)依靠其特有的交通、煤炭、科技等發(fā)展優(yōu)勢，經濟發(fā)展迅速，同時，在政府對促進工業(yè)結構優(yōu)化不斷升級，大力發(fā)展品牌農業(yè)、高端農業(yè)，努力擴大消費需求的新形勢下，新鄉(xiāng)市經濟將繼續(xù)保持較快增長，居民收入穩(wěn)定增長。排名12345678910城市鄭州洛陽南陽許昌平頂山焦作周口安陽新鄉(xiāng)商丘2011新鄉(xiāng)市GPD在全省排名

2011年，新鄉(xiāng)全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17516元，同比增長11.2%，農村居民人均純收入7170元，增長14.9%。全年城鎮(zhèn)居民人均消費性支出12911.78元，增長14.7%，農村居民人均生活消費現(xiàn)金支出5205元，增長13.3%。農村居民家庭恩格爾系數(shù)為30.7%，城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為30.4%。

PART1新鄉(xiāng)市情概況城市建設經濟狀況城市概況2011新鄉(xiāng)市人均可支配收入省內排名城市鄭州洛陽濟源安陽平頂山焦作（7）新鄉(xiāng)許昌南陽人均收入157321467213809136371353013199130001247012394PART1新鄉(xiāng)市情概況中原經濟區(qū)北部中心，地利優(yōu)勢突出，工業(yè)基礎雄，城市迅速發(fā)展；經濟與居民收入水平居中等，增長迅速很快；城區(qū)規(guī)劃向東、南部，該區(qū)域發(fā)展迅速。[小結]

宏觀市場Part2地產市場分析新鄉(xiāng)房地產市場快速發(fā)展階段，房價上漲很快，2011年12月，百城房價監(jiān)控中，新鄉(xiāng)上漲名列前三甲，潛力無限。。。

PART2地產市場分析土地市場樓市概況2011年新鄉(xiāng)房地產狀況2011年，新鄉(xiāng)市城區(qū)商品房累計成交面積216.34萬平方米，環(huán)比降低25.40%、同比增長4.80%，累計成交套數(shù)20384套，環(huán)比降低28.49%、同比增長7.81%，累計成交金額81.2億元，環(huán)比降低13.10%、同比增長20.15%。其中住宅累計成交面積210.4萬平方米，環(huán)比降低28.91%、同比增長6.34%，累計成交套數(shù)17509套，環(huán)比降低30.35%、同比增長4.82%，累計成交金額79.2億元，環(huán)比降低18.29%、同比增長4.25%?！逊烤W2011年新鄉(xiāng)樓市各月成交狀況評析：從表上看，除了個別月份，基本都維持在1500-2000套之間，起伏不大。二月份因為傳統(tǒng)的春節(jié)直接導致成交量的下降，十月份成交量低是因為國家調控的加強直接導致“金九銀十”變身為“銅九鐵十”。新鄉(xiāng)房地產市場雖然受到國家嚴厲調控政策的影響，卻還是在整體上保持穩(wěn)定?！逊烤W——新浪網2011年12月百城住宅價格環(huán)比漲幅前十城市PART2地產市場分析土地市場樓市概況評析：2011年新鄉(xiāng)房地產整體均價為3455元，同比增長8.8%。在嚴厲的調控政策下2011年，新鄉(xiāng)房地產還是在穩(wěn)步發(fā)展的，全年共成交82.06億元。1月到8月都是在平穩(wěn)增長，但是漲幅不大，屬于房地產市場正常的價格波動。9月份開始，受政策影響，均價一度下降，受“金九銀十”的影響，10月份價格回暖。11月受某單位團購房的影響，整體拉低了均價，12月年底各大樓盤優(yōu)惠狂潮的出現(xiàn)，總體來看全年來說還是處于較低狀態(tài)狀態(tài)。價格分析——新浪網——新浪網PART2地產市場分析土地市場樓市概況客戶年齡分析：客戶年齡分析：

2011年，新鄉(xiāng)市場成交客戶中，年齡在35－45歲購房者人數(shù)居于首位，占總量的35.55%；其次為25-35歲購房者，占總量比例的33.41%；再次為45-55歲購房者，占總量的16.40%?！シ烤WPART2地產市場分析土地市場樓市概況客戶區(qū)域分析：客戶區(qū)域分析：從購房者來源來看，新鄉(xiāng)市城區(qū)個人購房者所占比例最大，占總量的83%；八縣購房者比例居于次席，占總量的8%；外省市的占5%，本省其它地市占4%?！シ烤WPART2地產市場分析土地市場樓市概況成交面積分析：成交分析：

2011年底，市區(qū)房地產可售面積306.19萬平方米，共27435套，同比增長分別是47.29%，44.31%。其中住宅可售面積199.23萬平方米，同比增長47.47%,可售套數(shù)17074套，同比增長51.37%。2011年1-12月住宅供銷比為1.28:1。說明新鄉(xiāng)市房地產市場已由賣方市場轉變?yōu)橘I方市場。

——新浪網PART2地產市場分析土地市場樓市概況成交面積分析：成交面積分析：

新鄉(xiāng)商品住房銷售套均面積為125.24㎡；其中120-144㎡成交量最高，占住宅銷售總量的38.83%；其次為90-120㎡，占住宅銷售總量的26.41%；再次為144-180㎡㎡的戶型，占住宅銷售總量的13.28%。

——朗道數(shù)據(jù)平臺PART2地產市場分析土地市場樓市概況付款方式分析：付款方式分析：按揭貸款是新鄉(xiāng)市購買商品房主要的支付手段，占總量的54%；其次為一次性付款，占總量的27%；分期付款占13%；公積金貸款占1%；其它方式占5%。新鄉(xiāng)地區(qū)按揭和一次性是主要的付款方式?！实罃?shù)據(jù)平臺PART2地產市場分析土地市場樓市概況土地市場狀況：PART2地產市場分析土地市場樓市概況

根據(jù)中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的統(tǒng)計，2月，全國133個城市共成交土地面積5500萬平方米，環(huán)比（較上月）減少40%，同比（較上年同期）減少37%；其中，住宅類用地成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。三季度來全國重點城市經營性用地供應量明顯增加，預計未來兩個月地方政府仍將大規(guī)模推地。在這種情況下，隨著調控持續(xù)，10月來房屋銷售持續(xù)低迷，開發(fā)商陷入集體觀望，即使土地供應放量，但在回款、融資等壓力下，仍舊缺乏拿地動力，土地流拍頻現(xiàn)的局面也就并不讓人意外。

中指院稱，時至年底，開發(fā)商開始著眼回籠資金，結算貸款及各種開發(fā)成本的還款壓力，將使其對于土地市場熱情繼續(xù)減退。

另一方面，大量保障房的建設和上市將對商品住宅市場帶來一定沖擊，間接影響開發(fā)商推遲拿地。

高周轉仍然是大企業(yè)未來的出路。對手里土地不多的富力以及一線城市土地儲備不足的萬科而言，在四季度不能延緩拿地。而土地儲備豐厚的企業(yè)，如中海、恒大等，則不需急著拿地。而且，四季度將可能是低價地塊集中出現(xiàn)的時間段，是拿地的好時機。

在全國市場萎靡的市場狀況下，作為三線城市的新鄉(xiāng)市場土地成交兩依然高漲：2012年1月新鄉(xiāng)土地成交明細：PART2地產市場分析土地市場樓市概況PART2地產市場分析土地市場樓市概況PART2地產市場分析土地市場樓市概況PART2地產市場分析土地市場樓市概況PART2地產市場分析土地市場樓市概況PART2地產市場分析房地產價格依然保持快速增長；成交量增速變緩慢，但整體成交量較高；購房者以剛需和改善型居住為主，按揭是付款的主要方式；開發(fā)商拿地熱情降低，土地成交量降低。[小結]

宏觀市場Part3重點項目監(jiān)控新鄉(xiāng)項目主要分布在內城板塊和東區(qū)板塊，其中，東區(qū)房價最高，均價達到3500-4300元/平米之間，其中偉業(yè)中央公園房價最高達到5600元/平米。。。PART3重點項目監(jiān)控內城區(qū)東區(qū)南部高新區(qū)為便于統(tǒng)計分析，根據(jù)新鄉(xiāng)市場特點，獎安陽市場劃分為內城區(qū)、東區(qū)和南部高新區(qū)三大板塊，呈現(xiàn)出三足鼎立的局面。內城區(qū)板塊：憑借著成熟的配套設施、優(yōu)越的地理位置和良好的景觀資源，市場需求旺盛。代表項目：星海假日王府、博遠龍郡、綠都塞納春天、維多利亞城，以高層為主，主要集中在和平大道和金穗大道沿線。東區(qū)板塊：市政府的遷入和大學城的投放使用、良好的道路條件及高規(guī)格的基礎配套設施，成為了房地產開發(fā)的熱點區(qū)域。代表項目：有世紀村、大景城、偉業(yè)中央公園、遠大理想城、牧野新城，主要集中在新中大道和平原路沿線。以小高層和高層為主，規(guī)模在100-350畝之間。南區(qū)高新區(qū)板塊：作為新鄉(xiāng)“東移南擴”的重點區(qū)域，近年來大盤林立。代表項目：建業(yè)森林半島、金谷陽光地帶、亞華·桂竹花園、青青家園、海域·迪亞莊園等。集中在道清路兩側及至南三環(huán)的區(qū)域。多層別墅和小高層為主，規(guī)模為300-650畝之間的大盤。[重點項目監(jiān)控]

范圍：指新飛大道以西、向陽路以北、北環(huán)路以南廣大區(qū)域。概況：區(qū)域為城市較早的建成區(qū)，土地資源相對緊張，多為城市遺漏地塊開發(fā)或老廠區(qū)改造項目。區(qū)域在售樓盤26個以和平大道、平原路、人民中路、金穗大道展開分布，競爭較為激烈。設施：新鄉(xiāng)火車站、平原路繁華商圈、人民公園、濱河景觀等城市稀缺資源。本區(qū)域交通便利，購物、生活、教育、休閑等配套齊全，購房消費表現(xiàn)為原住居民自住改善需求居多。物業(yè)類型：本區(qū)域個別項目由于占據(jù)較多公共資源，發(fā)展商借勢開發(fā)綜合性商業(yè)、酒店公寓，投資需求占有一定比例。內城區(qū)板塊PART3重點項目監(jiān)控PART3重點項目監(jiān)控目前老城區(qū)樓盤較多，市場投放量較大；物業(yè)類型以30層左右高層較多，高層的客戶接受度較高。樓盤住宅均價在3700元∕平方米。老城區(qū)為新鄉(xiāng)傳統(tǒng)商業(yè)中心、商務辦公區(qū)，投資投資客戶較多，產品形態(tài)也比較豐富，有寫字樓、商業(yè)、精裝酒店公寓、高層住宅等。主力戶型為兩室、三室，主力戶型面積區(qū)間80-130平方米；區(qū)域內也有部分一房做辦公和投資用，四房、五房相對較少；隨著競爭加劇，競爭也逐步的由單純價格競爭轉變提升產品綜合性的品質樓盤，如上海公館、塞納春天等。區(qū)域特點項目名稱綠都·塞納春天發(fā)展商/開發(fā)商宇通集團綠都置業(yè)銷售電話3317777地理位置勝利路與濱河路交匯處南200米占地面積160畝總建面積36萬㎡物業(yè)類型高層工程進度一期銷售進度一期90%推售數(shù)量一期5棟18層，1棟27層，1棟30層約1000戶銷售價格均價4000元/㎡主力戶型90㎡以下精致3房，130～190㎡親水豪宅社區(qū)配套會所、游泳館、法式園林、幼兒園核心賣點宇通綠都品牌、市中心親水規(guī)模社區(qū)、法式風性規(guī)劃、90㎡創(chuàng)新戶型設計推廣主題市中心，衛(wèi)河灣畔，36萬㎡法式風情社區(qū)項目劣勢非主流城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)，高層、特色園林成本高，價格高PART3重點項目監(jiān)控綠都·塞納春天PART3重點項目監(jiān)控項目動態(tài)項目1期已交房，主推的是2期的10號樓、13號樓和11號樓東單元。10號樓于2010年11月10開盤，主推大戶型。2期均價為3900元/平方米。目前沒有兩房戶型，4月份開始認籌，共十八層，兩個單元，一單元兩梯3戶，二單元兩梯4戶，共132戶,開盤均價4000以上。之前推出的房源目前所剩的戶型都是以三房為主，兩房剩下一套，面積100平方左右，價格3900多，頂樓18層。送有露臺。塞納春天目前看房客戶較多，老帶新占大部分比例，買房理由位置臨衛(wèi)河，環(huán)境優(yōu)雅，不吵雜適合居住。綠都塞納春天項目以后絕對是天鵝第一城比較有競爭的一個項目，盤大、臨河位置好、開發(fā)商品牌占優(yōu)勢、小區(qū)配套齊全等。PART3重點項目監(jiān)控宣傳物料PART3重點項目監(jiān)控潤華·翡翠城項目名稱潤華·翡翠城發(fā)展商/開發(fā)商北京匯金合生投資有限公司/河南潤滑置業(yè)有限公司銷售電話5199999/8888地理位置 人民路與勞動路交匯處（人民公園旁）占地面積50畝總建面積199926.76m2物業(yè)類型高層工程進度施工中銷售進度一期推售數(shù)量已售753套銷售價格5000,主力戶型100以上三房核心賣點無可取代的市中心位置人民公園內作為后花園周邊配套齊全檔次高商業(yè)發(fā)達眾多售樓部形象高檔項目形象短片震撼足以使向往時尚市中心高檔樓盤的一批客戶所折服推廣主題思想的先行才是真正的進步，潤華?翡翠城融風景于視界，育成熟于內心，繁華深處的極致考究，心懷天下的集大成之作，于城市顛峰之上，再造巔峰城市。項目劣勢地處市中心交通擁堵吵雜的代表不適合居住4月9日3號樓3單元開始排號，共192套房源，交1萬元意向金，開盤可優(yōu)惠1萬元，按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠2%。PART3重點項目監(jiān)控項目配套：學校：和平路小學、外國語學校、一中、四中、十中、電大、老商場：沃爾瑪超級市場、胖東來百貨、百貨大樓、平原商場、銀行：中行、農行、建行、工行、郵政、商業(yè)銀行幼兒園：實驗幼兒園、智能開發(fā)幼兒園醫(yī)院：紅旗醫(yī)院、三院分院、第一人民醫(yī)院、婦幼保健院。項目動態(tài)：1月10日，“歲末溫暖全城感恩傳遞”潤華·翡翠城的業(yè)主前來參與此次活動的都可以領取潤華·翡翠城專門準備的禮品一份——法國皮爾卡丹高檔毛毯。潤華·翡翠城項目目前一期已完美收官，二期風云再起，即將推出的二期6號樓戶型多樣，面積約在143—275平方米，價格未定。

PART3重點項目監(jiān)控戶型展示范圍：新飛大道以東、向陽路以北、新中大道以西廣大城市建成區(qū)。概況：本板塊由于新規(guī)劃、原有拆遷等諸多因素，人氣明顯不足，生活配套設施缺。本板塊為新規(guī)劃區(qū)域，用地規(guī)模大，基本無拆遷，項目啟動速度快。設施：市委、市政府辦公大樓及和諧公園投入使用，交通、熱力市政配套發(fā)展迅速，高起點規(guī)劃、行政中心。物業(yè)類型：樓盤開發(fā)較多，其開發(fā)體量呈現(xiàn)一定規(guī)模，百畝以上開發(fā)樓盤較多，域內樓盤配置相對較高，大多配置有會所、廣場，部分有幼兒園、小學、網球場、藍球場等。東區(qū)板塊PART3重點項目監(jiān)控PART3重點項目監(jiān)控屬新鄉(xiāng)行政中心，市政配套比較完善，規(guī)劃超前，是城市發(fā)展方向；樓盤較多，體量多在百畝以上；東區(qū)樓盤房價水平較高，均價在3500-4300元/平米之間，其中偉業(yè)中央公園房價最高達到5600元/平米；主力戶型為60-90平米兩房，100-130平米三房，戶型設計呈現(xiàn)小型化趨勢；區(qū)域內樓盤配置相對較高，大多配置有會所、廣場，部分有幼兒園、小學、網球場、藍球場等；區(qū)域內政府和單位建房較多，相對拉低了整個區(qū)域的房價，也使整個東區(qū)的城市形象受到一定的影響。區(qū)域特點PART3重點項目監(jiān)控上海公館項目名稱上海公館發(fā)展商/開發(fā)商新鄉(xiāng)正豪置業(yè)有限公司銷售電話2657666/999地理位置平原路與新飛大道交匯處占地面積19768㎡總建面積12.44萬㎡物業(yè)類型高層工程進度一期已封頂銷售進度90%以上推售數(shù)量200套銷售價格4900元主力戶型130以上社區(qū)配套雙氣核心賣點位于老城區(qū)與東區(qū)交界線上面，交通便利，環(huán)境好，具有很高的升值空間，雙氣社區(qū)。推廣主題百年公館一宅一生PART3重點項目監(jiān)控項目配套：目前已經完成1#、2#、3#、5#樓地下二層及A區(qū)車庫的施工，年底將完成4#、6#、7#樓地下車庫施工及1#、2#、3#、5#樓10-15層結構施工，明年將完成主體結構施工及水電配套工程。上海公館每棟單元住宅均設置五星級入戶大堂，設置2部電梯，1、2#樓采用雙景觀觀光電梯設置、3#--7#樓每棟每單元設置一部觀光電梯及一部普通電梯，電梯采用世界最有名的德國品牌——蒂森克虜伯電梯，每部電梯都進行2次裝修，電梯載重達到1噸，速度達到2.5米/秒。上海公館規(guī)劃7棟33層高層住宅和沿街配套商業(yè)，住宅655戶，上海公館人車分流系統(tǒng)，人行主入口設置在新飛大道，車行出入口位于果園路和平原路。上海公館由正豪置業(yè)投資開發(fā)，是新鄉(xiāng)市“3010”重點民生工程。它位于新鄉(xiāng)市平原路以南、新飛大道以西，占地30多畝，規(guī)劃總建筑面積12.44萬㎡，其中地上10.68萬㎡，地下1.76萬㎡，總投資約4億元，預計2012年竣工交房。上海公館引進戴德梁行作為小區(qū)的物業(yè)顧問，同時采用了目前國內最先進的小區(qū)智能化系統(tǒng)配備，有通信網絡系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、紅外線周界報警系統(tǒng)、出入口管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、家庭報警系統(tǒng)、彩色可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、公共背景音樂系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、小區(qū)內公共信息播報管理系統(tǒng)、智能一卡通管理系統(tǒng)、無線網絡連接系統(tǒng)等。PART3重點項目監(jiān)控項目動態(tài)：02月17日，6號樓排號活動正在進行，交兩千抵一萬優(yōu)惠。PART3重點項目監(jiān)控戶型展示PART3重點項目監(jiān)控紫郡項目名稱紫郡發(fā)展商/開發(fā)商新鄉(xiāng)正隆置業(yè)銷售電話33136663313999地理位置金穗大道新鄉(xiāng)學院正對面占地面積180畝總建面積38萬㎡物業(yè)類型小高層、高層工程進度已竣工銷售進度95%推售數(shù)量1800戶銷售價格均價3000元/㎡主力戶型2房71-109㎡，3房118-140㎡，4房139-143㎡社區(qū)配套會所、幼兒園、臨街商鋪核心賣點東區(qū)區(qū)位發(fā)展?jié)摿?、?guī)模社區(qū)、溫泉水入戶設計推廣主題溫泉潤澤，尊崇府邸PART3重點項目監(jiān)控項目配套：學校：一中東校區(qū)外國語中學新區(qū)小學新鄉(xiāng)學院新鄉(xiāng)醫(yī)小結：紫郡項目地處新鄉(xiāng)市政府新區(qū)，城市未來的政務商貿文化圈，占據(jù)市政主干道金穗大道、人民東路，與新鄉(xiāng)學院臨街相對，身處于濃郁書香的新鄉(xiāng)市高校園區(qū)?？偨ㄖ娣e約38萬平方米，是以小高層與高層為主的并配以公寓、會所酒店、商務大廈等各種業(yè)態(tài)為一體的超大型高端綜合社區(qū)。目前項目已基本銷售完畢，剩余部分120平米兩房，均價在3000以上。PART3重點項目監(jiān)控宣傳物料范圍：指新飛大道以東、向陽路以南、東環(huán)以西的廣大城市建成區(qū)。概況：本板塊以省政府93年3月批準的原高新技術開發(fā)創(chuàng)業(yè)園區(qū)為核心，本板塊購房群體以近年來招商的工業(yè)園區(qū)高管、職工及入駐政府事業(yè)單位公務員為主，本板塊由于后期城市規(guī)劃方向發(fā)生變革，目前除核心區(qū)域外，其它區(qū)域配套發(fā)展較為緩慢。設施：市委、市政府辦公大樓及和諧公園投入使用，交通、熱力市政配套發(fā)展迅速，高起點規(guī)劃、行政中心。物業(yè)類型：區(qū)域內樓盤主要以多層住宅開發(fā)為主，并逐漸向小高層、高層住宅發(fā)展；整體區(qū)域發(fā)展環(huán)境較差，商業(yè)、寫字樓、酒店、小戶型等物業(yè)產品較少；區(qū)域內樓盤主力戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，主力戶型面積區(qū)間為120—140平方米；此外兩房（面積區(qū)間為60—100平米）和小三房（面積區(qū)間為100—120平米）設計也占有一定比重；南區(qū)板塊PART3重點項目監(jiān)控PART3重點項目監(jiān)控典型項目全國、省級知名企業(yè)紛紛入駐，規(guī)模高品質大盤林立，產品營銷細節(jié)關注較多本板塊多為200畝以上規(guī)模大盤，多為早期城市熱點時全國、省級知名企業(yè)搶灘必爭之地，土地成本高、規(guī)模大造成各巨頭各顯本領，規(guī)劃園林特色、建筑風格、戶性細節(jié)亮點頻現(xiàn)，如綠都城曾以以90㎡三房為主打。銷售價格由于城市發(fā)展方向變革退出領頭羊地位，但性價比早已植入人心本板塊銷售價格除個別項目為自身營銷需要采取價格勢能外相差不大，目前多層均價維持4000～4700元/㎡，高層均價維持在3800元-4400//㎡左右。由于本區(qū)域多層產品供應巨大，相比東區(qū)競爭優(yōu)勢明顯PART3重點項目監(jiān)控典型項目PART3重點項目監(jiān)控綠都城項目名稱綠都城發(fā)展商/開發(fā)商宇通集團綠都置業(yè)銷售電話58566665857777地理位置牧野路與海河路交匯處占地面積220畝總建面積43萬㎡物業(yè)類型多層、高層、別墅工程進度二期地基處理階段銷售進度一期已售95%，二期未銷售推售數(shù)量一期約1000戶銷售價格一期均價2900元,主力戶型3房110-130㎡

社區(qū)配套4000㎡超大會所、35畝超大花園、幼兒園、室外標準網球場核心賣點宇通綠都品牌、成熟高端區(qū)位、超大規(guī)模社區(qū)、震撼社區(qū)配套、90㎡戶型設計，臨近新一中推廣主題醇熟綠都城·幸福新高度PART3重點項目監(jiān)控項目配套：綠都城是綠都置業(yè)在新鄉(xiāng)開發(fā)的第二個高品質項目，位于牧業(yè)大道與海河路交匯處，是一個集合多層、高層、商業(yè)、會所、公園、學校等于一體的大型高品質社區(qū)。正處城市發(fā)展“東移南擴”的重點區(qū)域，現(xiàn)規(guī)劃有多層、高層等物業(yè)，初期開發(fā)的北地塊，初步規(guī)劃為52棟樓，容積率2.5，綠地率達40.3%。社區(qū)內還規(guī)劃有近萬平米的商業(yè)，能夠滿足購物、休閑等生活需求，近35畝的大公園，及帶有室內游泳館的高檔會所，為居住者帶來自然舒適的生活感受，社區(qū)內還引進重點幼兒園和小學，與新一中隔路相望，具有良好的教育資源，戶型多樣，多層公園洋房為77平米兩房，89-115平米的三房。PART3重點項目監(jiān)控宣傳物料PART3重點項目監(jiān)控建業(yè)·森林半島項目名稱森林半島發(fā)展商/開發(fā)商新鄉(xiāng)金龍建業(yè)住宅建設有限公司銷售電話5066666地理位置新飛大道與化工路交匯處東100米占地面積89畝總建面積10萬㎡物業(yè)類型別墅、高層工程進度高層主體施工至11F銷售進度30%推售數(shù)量別墅80戶，高層公寓8萬㎡銷售價格高層公寓3700元/㎡主力戶型3房120～129㎡社區(qū)配套30000㎡森林景觀核心賣點建業(yè)品牌、已成熟高端區(qū)位、規(guī)模社區(qū)、北美風情森林水景、新一中教育推廣主題居北美之巔，享人居典范項目劣勢面積大、單價高、總價高PART3重點項目監(jiān)控項目概述：金龍建業(yè)森林半島是建業(yè)住宅集團在新鄉(xiāng)開發(fā)的第二個高端項目，與金龍花園別墅區(qū)為鄰，東臨豐華路，南臨南環(huán)，西200米鄰東干道。總建面10余萬平米，分三期開發(fā)，森林半島二期闊景高層，8萬平米都市空中院落。分為精致典雅別墅區(qū)和時尚高層住宅區(qū)。整體由南至北圍合成大小不一的居住庭院，形成一個大的半圍合陽光空間。PART3重點項目監(jiān)控宣傳物料宏觀市場Part4總結與預測新鄉(xiāng)房地產市場增速放緩，消費者信心指數(shù)回升；觀望情緒持續(xù)，購房者對房價預期在三季度轉向，四季度對房價下跌預期比例明顯提升。銷售下行，城市存量飆升，去化時間減少。PART4總結與預測政策密集出臺，政策觀察期中逐步迎來“政策底”；新鄉(xiāng)房地產市場增速放緩，消費者信心指數(shù)回升；觀望情緒持續(xù)，購房者對房價預期在三季度轉向，四季度對房價下跌預期比例明顯提升。銷售下行，城市存量飆升，去化時間減少。政策走勢PART4總結與預測政策走勢新鄉(xiāng)市場宏觀經濟——2011年新鄉(xiāng)經濟繼續(xù)保持高速增長，農業(yè)持續(xù)增長，工業(yè)品產銷兩旺，居民收入穩(wěn)定增加，購買力持續(xù)增強，消費品市場活躍，預計未來安陽經濟繼續(xù)保持高速增長。房地產信息指數(shù)——受調控政策和集資風波影響，消費者對房地產市場信息指數(shù)持續(xù)下降，人民對新鄉(xiāng)房地產將逐步恢復。價格走勢——預計未來新鄉(xiāng)房地產將繼續(xù)保持”穩(wěn)中有降“，房地產企業(yè)為回籠資金，打折促銷成為主要手段。PART4總結與預測政策走勢新鄉(xiāng)市場新鄉(xiāng)經濟——新鄉(xiāng)房地產市場目前處于高速成長期。眾多省內外的知名開發(fā)企業(yè)，如綠地集團，建業(yè)集團，宇通不動產，偉業(yè)集團等紛紛進駐新鄉(xiāng)，證明新鄉(xiāng)市場的熱度和活力。各區(qū)特點——板塊發(fā)展的不均衡，是新鄉(xiāng)房地產市場的顯著特點。其中處于行政中心的東區(qū)板塊，是新鄉(xiāng)樓市價格的領導者，如偉業(yè)·中央公園已達到均價4500元/平米；環(huán)外郊區(qū)仍然在3000-3700元區(qū)間。戶型產品——新鄉(xiāng)房地產市場，熱銷戶型面積在110-130平方米的三房為主，以多層、小高層的去化速度最快，且多層已經呈現(xiàn)供不應求的市場特點。客群分析——目標客群分布區(qū)域特征，行政東區(qū)板塊以改善性與投資性客群為主，以私營企業(yè)主、公務員等為主。朗道地產。深耕中原厚土已8載，逾百億案量實戰(zhàn)操盤業(yè)績，物業(yè)涉及綜合體、大盤住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓等，成熟三線城市及縣城市場運作經驗，高效整合地產上下游精英企業(yè)資源，貫徹“責任地產”執(zhí)行理念，并通過合作建立良好口碑，與服務單位形成多次多項目的戰(zhàn)略合作。朗道優(yōu)勢朗道執(zhí)行力2周包裝項目亮相30%客戶首次到訪成交開盤1分鐘內逼定客戶工作無借口,責任不推卸奉行“西點軍?！眻?zhí)行圣經我們用“鉆頭型”的創(chuàng)造獨特利器和精神高效解決“高、大、難”項目問題不止?jié)M足于客戶的“叫好”更苛求市場的“叫座”

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臺灣日月光集團《鼎好電子商城》

河南《天榮國際建材港》

南方香江集團《鄭東商業(yè)中心》

清華園《紅場》住宅/順馳《中央特區(qū)》

萬通地產《新城國際》

潤博地產《朗琴園》寫字樓/兆泰房地產《豐匯時代》

順馳《第一國際》…………尚方朗道（中國）總經理武漢大學工商管理MBA專長領域：商業(yè)地產大盤住宅專業(yè)經驗：8年地產，30億案量積累專業(yè)全程代理、營銷策劃實戰(zhàn)經驗擅長兼顧執(zhí)行力的品牌塑造、核心價值提煉、活動營銷操作指引主導案例：清華園《SOHO廣場》順馳置業(yè)《中央特區(qū)》順馳置業(yè)《第一大街》偉業(yè)集團《如果?愛》偉業(yè)集團《偉業(yè)?棲岸》偉業(yè)集團《偉業(yè)?芝華室》宏達集團（四川）《宏達?東方花園》宏達集團（四川）《宏達?紫云臺》浩華集團《濱河灣》浩華集團《浩華?丹桂園》………秦鑫朗道(中國）豫總部企劃總監(jiān)市場營銷學士專長領域住宅地產整合營銷推廣項目前期定位專業(yè)經驗：8年地產歷練，30億代理案量操盤積淀擅長項目前期市場定位、產品規(guī)劃熟練運作各種銷售模式、營銷組織、團隊組建協(xié)調和銷售績效管理主導案例住宅/河南新世紀地產《樓中樓》、《達觀369》

居易國際集團《左岸國際》

浩華集團《濱河灣》、《濱河大廈》

建力集團《建力嘉園》寫字樓/居易國際集團《凱旋門》商業(yè)/新鄉(xiāng)置業(yè)《臺北時代廣場》

河南中海置業(yè)《摩登市》

山西寶地置業(yè)《太原，銅鑼灣》