景德鎮(zhèn)瓷都大道凱旋門項目開發(fā)可行性研究報告

江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場開發(fā)可行性研究報告PAGE1景德鎮(zhèn)凱旋門項目開發(fā)可行性研究報告劉永和概述本報告旨在通過對國家房地產(chǎn)業(yè)宏觀面分析及景德鎮(zhèn)凱旋門廣場項目所在地社會經(jīng)濟狀況、地理狀況、城市發(fā)展及規(guī)劃狀況和項目本身所處的區(qū)域位置、地理環(huán)境、商業(yè)價值、項目驅(qū)動模式、項目發(fā)展策略、項目整體定位、項目投資成本及收益等分析研究，全面客觀地對景德鎮(zhèn)凱旋門廣場項目的可行性進行評價。為集團的戰(zhàn)略決策提供可靠、詳實的依據(jù)。二O一O年國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況2010年1-12月，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比去年同期增長10.1%，增速比1-11月提高0.3個百分點；商品房銷售額為5.25萬億元，同比增長18.3%，增速比1-11月提高0.8個百分點。從區(qū)域分布來看，中西部銷售增速略高于東部，北京、上海等城市銷售面積有較大幅度的萎縮。與一線城市相反，全國三、四線城市商品房開工面積、竣工面積、銷售價格、銷售量呈全線增長勢態(tài)。2010年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，增速連續(xù)8個月回落，其中，新建住宅銷售價格上漲7.6%；二手住宅銷售價格也環(huán)比上漲5.0%。2010年12月，全國100個城市住宅平均價格為8564元/平方米，較上月上漲0.9%。數(shù)據(jù)表明，2010年12月的房價仍延續(xù)了前幾個月的上漲勢頭，但同比漲幅持續(xù)縮小，環(huán)比漲幅低于1%。2010年，全國房地產(chǎn)投資整體增速較快，全年完成投資48267億元，同比增長33.2%，新開工面積16.38億平方米，同比增長40.7%，施工面積40.55億平方米，同比增長26.6%。但從各月來看，前幾個月增速更快，自5、6月份起，投資增速持續(xù)小幅回落。2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源7.25萬億元，同比增長25.4%，增速較1-11月回落6.5個百分點。其中，利用外資增速加快，增速為66.0%，但所占比重僅為1.1%，企業(yè)自籌資金增速為48.8%，占比達到36.8%。2010年，按照東中西三大區(qū)域劃分，中西部省份商品房銷售面積同比增幅高于全國水平，東部地區(qū)銷售面積同比漲幅則低于全國水平，平均增幅僅為4.1%.其中北京、上海、浙江等東部省市銷售面積有較大幅度的降幅。在31個省市中，河北商品房銷售面積同比漲幅居全國首位，海南緊隨其后，兩者增幅均超過了50%，西藏位列增幅榜最后一位，同比跌幅近70%。2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源7.25萬億元，同比增長25.4%，增速較上月降低5.8個百分點。其中利用外資、自籌資金增速較快，開發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢。具體來看，國內(nèi)貸款12540億元，增長10.3%，增速放緩14.7個百分點；利用外資796億元，增長66.0%，增速提高7.0個百分點；企業(yè)自籌資金26705億元，增長48.8%，增速回落0.8個百分點；其他資金32454億元，增長15.9%，增速降低4.5個百分點。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長17.3%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%。2010年以來，伴隨著貨幣政策的從緊和國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，開發(fā)貸款和個人按揭貸款在開發(fā)商資金來源所占比重逐步降低。2010年年底，開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款占比為下降為17.3%，較年初下降6.5個百分點，個人按揭貸款及其它資金占比也下降了0.9個百分點，為18.5%。與此同時，開發(fā)商自籌資金和購房者定金及預(yù)付款占比分別提高了3.9和2.9個百分點，占比分別為36.8%和26.2%。盡管利用外資增速較快，但占資金比重仍然較低，僅為1.1%?？v觀2010年全國房地產(chǎn)狀況可得出如下結(jié)論：需求：全年全國商品房銷售面積和銷售額依然處于增長勢態(tài)。價格：環(huán)比繼續(xù)上漲，同比漲幅繼續(xù)回落。供應(yīng)：開發(fā)投資額增長超三成，新開工面積增速高位運行，持續(xù)回落。資金來源：開發(fā)企業(yè)資金來源增速漸緩，自籌資金占比上升。中西部省份商品房銷售面積增速高于全國水平，東部省份增速低于全國水平。全國三、四線城市商品房開工面積、竣工面積、銷售價格、銷售量呈全線增長勢態(tài)。第二章本埠宏觀經(jīng)濟與城市發(fā)展規(guī)劃一、地理條件景德鎮(zhèn)市位于江西省東北部，居?xùn)|經(jīng)116°57’—117°42’，北緯28°44’—29°56’，地處黃山、懷玉山余脈與鄱陽湖平原的過渡地帶，扼贛、浙、皖三省交界處，東接婺源、德興，南鄰萬年、弋陽，西連波陽，北毗祁門。具有優(yōu)越的地理位置。景德鎮(zhèn)市行政區(qū)劃全部管轄面積為5256km2。相當于兩個深圳市面積。城市規(guī)劃區(qū)范圍包含珠山區(qū)，昌江區(qū)的西郊街道、竟成鎮(zhèn)、呂蒙，浮梁縣的城關(guān)、洪源鎮(zhèn)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)及湘湖鎮(zhèn)等管轄范圍，面積約500平方公里。景德鎮(zhèn)市的生態(tài)環(huán)境良好，山清水秀，氣候宜人。具有豐富的旅游資源和歷史人文景觀?，幚铩⒔鹬裆秸?、玉田湖、翠平湖、洪巖等為著名的田園風(fēng)光、鄉(xiāng)土特色風(fēng)景區(qū)。在古建筑方面，擁有以宋代紅塔、清代縣衙、古戲臺為代表的歷史文物遺跡；而藝術(shù)成就最高、最具有國際影響力和旅游號召力的則是它在中國制瓷歷史上為人類留下的杰出瑰寶：著名的世界制瓷黏土（高嶺土）的發(fā)源地——高嶺古瓷土窯遺址，自五代至明代的陶瓷古窯遺址——湖田古瓷窯遺址（全國重點文物保護單位），歷經(jīng)明清兩代的皇家制瓷基地——御窯廠遺址以及代表景德鎮(zhèn)市制瓷輝煌歷史的標志性建筑——龍珠閣。悠久陶瓷藝術(shù)和厚重的文化底蘊使得景德鎮(zhèn)這座歷史名城具有更加廣闊的發(fā)展前景。二、本埠總體經(jīng)濟發(fā)展狀況景德鎮(zhèn)現(xiàn)有人口158.23萬。2010年全市GDP為461.5億元，國民經(jīng)濟總產(chǎn)值在江西省地級以上城市中排列為第10位。但在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入方面，景德鎮(zhèn)以16657元排列全省第三位（南昌市以18276元居第一，新余以17358元排列第二）。根據(jù)《景德鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》近期2015年，GDP實現(xiàn)850億元，年均增長14.9%，人均GDP達5萬元。中期2020年，GDP實現(xiàn)1800億元，年均增長11.1%，人均GDP達10萬元。景德鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟正處于高速發(fā)展階段。三、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)景德鎮(zhèn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為陶瓷業(yè)，2010年陶瓷產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值達150億，接近全市國民經(jīng)濟總產(chǎn)值的三成。機械家電、航空、汽車、新型陶瓷、電子信息、光伏產(chǎn)業(yè)等也具有一定規(guī)模。其中國產(chǎn)直升飛機項目的引入將對景德鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整產(chǎn)生較大影響。商業(yè)貿(mào)易、旅游接待服務(wù)、教育、物流、房地產(chǎn)等為主的第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展迅速，到1986年，第三產(chǎn)業(yè)比重已超過第一產(chǎn)業(yè)1.1百分點，達23.8％。1986—2009年，第三產(chǎn)業(yè)平均每年遞增12.2％，比前30年平均速度加快5.6個百分點。2009年，第三產(chǎn)業(yè)比重由1985年的21.60%上升到36.5％，提高了12.9個百分點，比同期第一產(chǎn)業(yè)比重的9.28％高25.22個百分點，與第二產(chǎn)業(yè)的距離由1985年的31.76個百分點縮小為2007年的21.64個百分點，拉開了與第一產(chǎn)業(yè)的距離，也縮小了與第二產(chǎn)業(yè)的差距。到2009年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化為9.28：56.18：34.54。預(yù)計到2015年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為5：58：37。房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)也正成為一個支柱產(chǎn)業(yè)，2009年，全市旅游業(yè)總收入占GDP的比重達12.9％?？v觀景德鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在景德鎮(zhèn)依然存在巨大的發(fā)展空間。四、城市總體規(guī)劃及本項目區(qū)域位置1、城市發(fā)展目標根據(jù)《景德鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（2008-2030）》景德鎮(zhèn)中心城區(qū)的發(fā)展目標定位為：世界瓷都、國家歷史文化名城及生態(tài)旅游城市、全省重要的工業(yè)基地。2、市域城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃市域空間構(gòu)建等級清晰、城鄉(xiāng)融合、核心突出、職能明確的網(wǎng)絡(luò)型城鎮(zhèn)體系，形成中心城——副中心——重點鎮(zhèn)——一般建制鎮(zhèn)四個層次的系統(tǒng)，以交通網(wǎng)線為基礎(chǔ)構(gòu)筑城鎮(zhèn)發(fā)展軸，以點帶線，以線促面，形成“一核、兩區(qū)、雙十字軸”的城鎮(zhèn)體系空間網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)空間結(jié)構(gòu)景德鎮(zhèn)中心城區(qū)形成“一城四片區(qū)，中心放射”狀結(jié)構(gòu)。一城：即西市區(qū)及中市區(qū)構(gòu)成的城市主城區(qū)。是集行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、旅游會展、生活居住為一體的城市綜合區(qū)。四片區(qū)：即指主城區(qū)西北部洪源羅家片區(qū)（商貿(mào)、物流、工業(yè)），北部浮梁片區(qū)（居住、商貿(mào)、旅游），西南部高新片區(qū)（工業(yè)），東部景東片區(qū)（工業(yè)、科教、居?。Ｖ行姆派洌杭匆灾鞒菫橹行?，沿交通干線向西北、北、東及西南放射發(fā)展。各片區(qū)通過城市道路網(wǎng)相聯(lián)系，形成有機的整體。3、中心體系構(gòu)筑市級中心、市級副中心、片區(qū)中心三級城市中心體系。市級中心：西市區(qū)為景德鎮(zhèn)市級綜合服務(wù)中心；市級副中心：中市區(qū)、浮梁縣城為市級副中心；片區(qū)中心：高新區(qū)工業(yè)新城中心、洪源片區(qū)物流商貿(mào)中心、景東片區(qū)商貿(mào)中心。4、本項目區(qū)域位置根據(jù)《景德鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（2008-2030）》表明，景德鎮(zhèn)凱旋門廣場項目位于景德鎮(zhèn)瓷都大道東側(cè)A01地塊，隸屬景德鎮(zhèn)規(guī)劃市級中心區(qū)域即西市區(qū)市級綜合服務(wù)中心區(qū)域。該地塊為原景德鎮(zhèn)紙業(yè)公司和景德鎮(zhèn)第一塑料廠舊址。項目地塊西鄰景德鎮(zhèn)主要市政干道瓷都大道，東臨昌江。與景德鎮(zhèn)市政府、昌江區(qū)政府、景德鎮(zhèn)高級?？茖W(xué)校、昌江一中為同一街區(qū)。項目位置具有良好的區(qū)域和地緣優(yōu)勢。本埠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、本埠房地產(chǎn)業(yè)概述據(jù)有關(guān)資料表明，景德鎮(zhèn)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)169家，從業(yè)人員5000多人。近三年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資額合計61.62億元，商品房新開工面積合計209.71萬平方米，商品房竣工面積合計193.72萬平方米，商品房銷售面積合計220.21萬平方米。物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面由2002年30萬平方米，增加至現(xiàn)在的300萬平方米，新建住宅小區(qū)覆蓋面積達100%。三年來一手房辦證12000多戶，二手房交易4000多戶。市城區(qū)每年平均銷售70萬平方米商品房，剔除10萬左右的商業(yè)用房，每年城區(qū)市民人均增加住房建筑面積1平方米左右。景德鎮(zhèn)規(guī)模房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對江西南昌、九江、贛州、吉安等地而言發(fā)展較為遲緩。直至2007年前全市無一家品牌公司在景德鎮(zhèn)投資開發(fā)。此后陸陸續(xù)續(xù)長虹、聯(lián)想、恒大等知名企業(yè)進入景德鎮(zhèn)投資開發(fā)。景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格也一直是江西地級市中的洼地。2009年前價格普遍在每平方米2000元左右徘徊。直至2010年的聯(lián)想九域一品項目和2011年的恒大地產(chǎn)恒大名都項目，為景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格重塑價格標桿，使得景德鎮(zhèn)房產(chǎn)價格自2010年至今一直處于快速上升通道。2010年景德鎮(zhèn)低容積率項目在每平方米3000多元到4000元不等，聯(lián)想九域一品低容積率項目價格拔高至每平方米6500元左右。今年五月開盤的恒大名都項目一舉將高層住宅價格提升至每平方米6000元以上。九域一品二期TOWNHOUSE、別墅價格每平方米破萬元。隨著本埠城市、經(jīng)濟發(fā)展和國內(nèi)知名品牌企業(yè)的入市，景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格將會步入快速上升通道。二、景德鎮(zhèn)近期土地交易情況分析1、土地交易統(tǒng)計表地塊名稱土地面積用地容積建筑密成交價格土地單價（㎡）性質(zhì)率度%（萬元）（萬元/畝）市高專校辦企業(yè)居住組團地塊10228.8商、住2.2432920.5960西山湖賓館東側(cè)地塊（83.8畝）55868.7商、住2.3359028.18399原消防二中隊地塊（10.46畝）6970.7商、住5.55.5381927.918184.3原建設(shè)印刷廠地塊（5.02畝）3346.71商、住1.81.830761.44151.68時代奧園南側(cè)地塊（5.35畝）3568.47住宅2.0232802.9150景東大道北側(cè)地塊（283.17畝）188779商、住2.82.82526405.9193.27原4321廠地塊（83.7畝）55807商、住2.62810882.37130金魚山路東南側(cè)地塊（6.79畝）4528.044528.04商、住1.835775.44114.2黃雀壟地塊拍賣（15.25畝）9497.75商、住1.4491353.4395景德大道南側(cè)拍賣（25.48畝）16984.7商、住5402547.711002、土地交易情況分析對上述土地交易分析有如下幾點：1）2011年土地價格較上一年有比較大增長幅度，據(jù)有關(guān)資料表明2010年景德鎮(zhèn)平均單宗土地價格為78萬/畝，2011年為102.74萬/畝。土地價格增長幅度為31.7%。2）目前珠山區(qū)土地價格高于西市區(qū)（昌江區(qū)）土地價格，但昌江區(qū)土地價格增長幅度高于珠山區(qū)。3）大宗土地價格低于小幅土地價格。4）在上述十宗土地交易中，珠山區(qū)占6宗，西市區(qū)占4宗，且土地供應(yīng)量珠山區(qū)高于西市區(qū)。5）2011年與2010年同期相比土地供應(yīng)量有所減少。6）根據(jù)景德鎮(zhèn)城市規(guī)劃和土地供應(yīng)情況，西市區(qū)作為景德鎮(zhèn)的市級綜合服務(wù)中心，市區(qū)重心西移，其土地價值的升值空間將明顯高于東市區(qū)。7）本埠與其他三、四線城市土地價格相比土地價格偏低。三、景德鎮(zhèn)商品房交易統(tǒng)計及分析2011年1-6月，景德鎮(zhèn)市區(qū)房產(chǎn)交易市場總量呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，交易結(jié)構(gòu)趨于合理成熟，沒有出現(xiàn)大起大落。由于本埠房地產(chǎn)市場以自住需求、改善型需求為主，故國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，對本埠房地產(chǎn)市場影響并不大。1、房產(chǎn)交易規(guī)模穩(wěn)步上揚1-6月份，商品房住宅交易登記2610套，二手房交易登記1631套，分別較同期增長6%、22%。2011年1~6月份房地產(chǎn)交易登記數(shù)量2011一月份二月份三月份四月份五月份六月份商品房399247278417746523二手房3342042142412833552、交易價格上升幅度大1-6月景德鎮(zhèn)商品房成交價格增長幅度較大，但仍屬在一個理性區(qū)間合理增長，從2011年上半年商品房住宅成交均價統(tǒng)計情況看，本埠商品房住宅均價除三月份略有回頭外，其他月份均處于價格節(jié)節(jié)攀升狀態(tài)。 2011年1~6月商品房成交均價統(tǒng)計（單位：元／平方米）一月份二月份三月份四月份五月份六月份住宅3448.93594.83581.53708.63833.43910非住宅8904.28536.69421.510253.311632.2127073、本埠商品房價格分析1）本埠住宅及商業(yè)物業(yè)價格呈明顯上升趨勢，且上升幅度較大，住宅1-6月份價格上漲13.36%，商業(yè)物業(yè)上漲幅度更是達42.7%。2）本埠商品住宅價格偏低，全國100個城市住宅平均價格為8564元/平方米，即便以六月份本埠住宅平均價格3910元/平方米計算，也僅為全國平均價格的45.6%。因此本埠商品房價格仍有較大的上升空間。3）本埠商品房價格差異較大。例如恒大地產(chǎn)開發(fā)的恒大名都項目，其區(qū)域和環(huán)境位置并無優(yōu)勢，但通過相對于本土開發(fā)商的商業(yè)操作和品牌優(yōu)勢，其產(chǎn)品價格高于本埠商品房平均的50%以上。4）景德鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以16657元排列全省第三位。但本埠商品房價格卻是全省地級市商品房價格、土地價格最低的城市之一。形成這種局面的原因，并不是市民缺乏購買力。而是一方面是政府未能有效激活當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，同時本埠開發(fā)商缺乏有效的商業(yè)操作。恒大地產(chǎn)成功的例子充分說明了這點。上述情況表明景德鎮(zhèn)是房地產(chǎn)業(yè)為數(shù)不多的具有良好開發(fā)前景的處女地之一。因此在景德鎮(zhèn)投資開發(fā)房地產(chǎn)將會取得很好的商業(yè)價值。附件2008年—2011年本埠房地產(chǎn)開發(fā)情況一覽表序號樓盤名稱開發(fā)商項目地址占地面積

（萬㎡）建筑面積

（萬㎡）容積率建筑類型銷售價格

（均價元/㎡）1伴山洋房上海益伍實業(yè)昌南大道新五中斜對面9.9202.2退臺洋房\小高層4600（小高層）2玖域壹品融科智地景德鎮(zhèn)市西山路15120.8排房\洋房\電梯房6000-100003金岸名都威時瓷都大道人民公園南側(cè)5.7223.8小高層\高層3600（小高層）4隆基·尚城隆基瓷都大道四三二一廠旁4.29.32.2多層\小高層3300（小高層）5海峰美廬海峰東側(cè)昌南大道別墅63006景江華庭華益房地產(chǎn)沿江西路21號(浮橋傍）1.47多層\小高層7水岸豪庭深圳深建業(yè)戴家弄與沿江東路交匯處1.83594.437高層3600（小高層）8中央·領(lǐng)地南昌財鑫戴家弄與沿江東路交匯處6.8高層3400（小高層）9瓷都國際華城江西錦龍地產(chǎn)昌江大橋傍（二中對面）16小高層\高層10怡翠園華月房地產(chǎn)戴家弄0.9084.374.8小高層\高層3400（小高層）11尚東國際長虹景東大道路口37.51052.8洋房\小房層\高層4200（高層）12站前巴黎昌興房地產(chǎn)通占路與繁家井交匯處0.831.682多層13長虹·金域中央長虹朝陽路昌江廣場對面50洋房\小房層\高層4500（小高層）14四季春暉春暉朝陽路昌江廣場旁邊11.8211.8多層\小高層3500（小高層）15景翰文城嘉晟新廠東路原料總廠4,74112.32多層\小高層3200（小高層）16金廈·陽光嘉園金廈朝陽路一中后門對面10多層2800（多層）17南湖麗景都源景德東大道10多層3200（小高層）18宏偉嘉苑宏偉翠云路中段鐵路一側(cè)0.8892.4892.8小高層3500（小高層）19昌南名苑錦龍迎賓路中國瓷園12363.0別墅\多層\洋房\小房層5000（獨棟別墅）20時代奧園新時代房地產(chǎn)昌南大道新五中旁邊11.22181.59多層\小高層3200（小高層）21勝第雅閣瓷都大道中段10多層3600（多層）22天宇綠園天宇曙光路20多層\小房層\高層3200（高層）23瓷都國際華城錦龍?zhí)讏@路口15多層\小高層3300（小高層）24昌南印象博能周路口3.8小高層3200（小高層）25港逸豪庭宇新廣場北路中段10多層\小高層3300（小高層）26萊頓風(fēng)情錦龍昌江大道15多層\小高層3200（小高層）27金桂園弘立置業(yè)新村西路八面山3.35.91.8多層2600（多層）28創(chuàng)業(yè)大廈創(chuàng)業(yè)新村西路四小對面1.7642小高層3500（小高層）29斗富弄新城馳華房地產(chǎn)斗富弄7.5多層\小高層3200（多層）30東方明珠眾和置業(yè)陶瓷學(xué)院對面4.6781.71多層31圣羅帝景圣羅置業(yè)陶瓷學(xué)院對面4.718.51.8多層32麗華花苑麗華房地產(chǎn)新廠東路與何家橋交匯處2.173.911.8多層33昌江景城昌錦投資中華北路延伸段西側(cè)2.113.81.8多層34百潤.金棕櫚潤華房地產(chǎn)高新區(qū)廣場對面8.8510.621.2多層\小高層35瓷都新天地創(chuàng)遠投資原體育館0.542.113.2多層商業(yè)36景翰廣場景翰置業(yè)廣場南路西側(cè)1.266.084.8多層商業(yè)\高層住宅37玉茗花苑玉茗置業(yè)瓷都大道西側(cè)4.219.262.2小高層第四章本項目驅(qū)動模式一．項目基本情況景德鎮(zhèn)凱旋門廣場項目位于景德鎮(zhèn)瓷都大道東側(cè)A01地塊。該地塊為原景德鎮(zhèn)紙業(yè)公司和景德鎮(zhèn)第一塑料廠舊址。項目地塊西鄰景德鎮(zhèn)主要市政干道瓷都大道，東臨昌江。與景德鎮(zhèn)市政府、昌江區(qū)政府、景德鎮(zhèn)高級?？茖W(xué)校、昌江一中為同一街區(qū)，且與景德鎮(zhèn)市政府僅為幾百米之遙。項目屬于景德鎮(zhèn)規(guī)劃城市中心區(qū)域，具有良好的區(qū)域和地緣優(yōu)勢。地塊瀕臨昌江和規(guī)劃濱江大道達一華里之多，為未來景德鎮(zhèn)江景資源最為豐富的大型高尚住宅區(qū)。項目占地面面積213畝，由兩塊相對獨立的地塊組成。分別是東北側(cè)地塊11214.14平方米，西南側(cè)地塊132811.57平方米，共計占地面積為144025.71平方米。容積率為3.0，項目總建筑面積為431877.1平方米，其中商業(yè)面積為54500.5平方米。預(yù)計包括地下室等核增面積實際開發(fā)總面積將超過50萬平方米。為本埠為數(shù)不多的集商業(yè)、經(jīng)貿(mào)、高尚住宅為一體的大型商業(yè)住宅區(qū)。二、本項目開發(fā)策略及運作模式（一）項目整體定位1、總體目標：打造一個高融合性的都市綜合體，建設(shè)本埠西岸NOVA城市社區(qū)。2、實現(xiàn)兩大功能1）城市功能：多元化/開放/融合/高效產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)——居住、旅游觀光、社區(qū)服務(wù)體系2）社區(qū)功能：社區(qū)封閉/人車分流、安全、尊重、獨立空間3、項目三大集成空間集成：項目將開放性、相融性為本埠西市區(qū)的全新演繹客戶集成：項目將為城市發(fā)展作貢獻，令區(qū)域增值并實現(xiàn)互贏。價值集成：總建面43萬平方米，打造的將是一個高融合性的都市綜合體。4、項目規(guī)劃形態(tài)本項目周界均為已有或規(guī)劃市政道路，因此項目四周都具備開發(fā)臨街商業(yè)的可能。而在一般的商業(yè)形態(tài)中，單位價值最高的仍是小型商業(yè)鋪面。因此本項目應(yīng)是以商業(yè)裙樓合圍，高層住宅組團的規(guī)劃形態(tài)。5、建筑形式本項目由于商業(yè)體量大，特別是大體量的商業(yè)裙樓，對項目建筑密度指標有較大影響，且項目3.0的容積率，也需要項目對土地的集約化經(jīng)營。因此本項目為純高層住宅社區(qū)。住宅高度為28至33層。建筑高度小于100米。項目住宅戶型分配本項目由于規(guī)模較大，除應(yīng)鎖定部分尖端客戶外，更重要的客戶群體是廣大中產(chǎn)階級。因此項目主流戶型為面積在75㎡--142㎡。戶型分配表類型戶型面積區(qū)間套數(shù)比主流住宅2房

75-8520％3房

90～10025％105～12035％4房

130～14220％

戶均面積106.6㎡，共3000套，其他面對尖端客戶的大戶型，面積為200㎡以上戶型為150-200戶。（二）項目整體開發(fā)策略1、分期開發(fā)，滾動投資本項目計容積率面積達43萬多平方米，商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅總面積約38萬平方米，按平均戶型面積110平方米/戶考慮，則整個項目大致有3450戶。根據(jù)景德鎮(zhèn)2011年1-6月份商品房銷售統(tǒng)計，全市平均每月銷售不超過500戶。說明景德鎮(zhèn)市場容量偏小。如果項目按每月平均銷售200戶考慮，銷售期為半年，則每期開發(fā)量應(yīng)為1200戶左右。故本項目以三期開發(fā)為宜。平均每期1150戶。每期開發(fā)面積15萬平方米左右。項目采用分期開發(fā)，滾動投資的經(jīng)營策略。一方面可緩解資金壓力，同時也使項目適應(yīng)本埠市場規(guī)模。2、景觀優(yōu)先，戶型創(chuàng)新從景德鎮(zhèn)業(yè)已開發(fā)的樓盤來看，本土開發(fā)商往往不重視項目景觀的打造，使得項目整體的品質(zhì)感差。而恒大地產(chǎn)在景德鎮(zhèn)投資開發(fā)的恒大名都項目，充分把握了景觀優(yōu)先的營銷策略，在項目價格比全市平均價格高出30%--50%的基礎(chǔ)上，仍取得不俗的銷售業(yè)績。因此本項目一方面要利用項目臨江的優(yōu)勢，在建筑布局上充分利用江景資源，同時也要注重項目內(nèi)在園林的打造，真正實現(xiàn)項目外有無敵江景，內(nèi)有滿園春色。項目除在園林景觀展示上要狠下功夫外，在戶型上也要從提高產(chǎn)品附加值著手，實現(xiàn)戶型有所創(chuàng)新，有所突破。真正做到人有我有，我有人無。從根本是改變項目的同質(zhì)化競爭。3、以人為本，配套齊全隨著居住條件的改善提高，人們對生活配套設(shè)施的要求也越來越高。本項目作為大型商住區(qū)，有條件進一步滿足客戶的個性化需求。除實現(xiàn)人車分流、單元雙入戶大堂、自動門禁及電子安防等基本配置外、增設(shè)各類體育設(shè)施、老年活動場所、兒童樂園等。使?jié)撛诳蛻魧Ρ卷椖慨a(chǎn)生極大的購買欲望。4、項目推廣，“軟硬”兼施作為一家新進入景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的開發(fā)商，在知名度不高，產(chǎn)品品牌形象尚未建立起來的情況下，應(yīng)通過“軟硬”兩種手段迅速擴大企業(yè)知名度和樹立項目形象。所謂“軟”，是指在項目初期階段，通過與本地傳媒互動，做一些項目的軟文報道。參與和組織一些社會和公益活動。旨在提高企業(yè)知名度，擴大項目影響力。所謂“硬”，是指在項目進入銷售階段，通過高強度、高密度、全方位的廣告宣傳，使項目深入人心，路人皆知，以實現(xiàn)項目的銷售目標。（三）項目商業(yè)驅(qū)動模式1、西市區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀景德鎮(zhèn)西市區(qū)泛指昌江以西城區(qū)，包括昌江區(qū)、高新開發(fā)區(qū)以及城郊呂蒙、竟成鄉(xiāng)。由于城市發(fā)展的客觀因素，目前西市區(qū)無論從商業(yè)規(guī)模商、商業(yè)業(yè)態(tài)分布到商業(yè)氛圍都遠遜色與東市區(qū)。至今西市區(qū)除有兩個規(guī)模不大的專業(yè)市場外仍無一家成規(guī)模的超市；無一條有特色的商業(yè)街區(qū)。作為景德鎮(zhèn)規(guī)劃中的城市中心，其落后的商業(yè)環(huán)境給未來的商業(yè)發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。2、西市區(qū)商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢1）資源優(yōu)勢a、景德鎮(zhèn)是我國歷史上與廣東佛山、湖北漢口齊名的四大古鎮(zhèn)之一，文化底蘊雄厚，旅游資源豐富。作為世界瓷都其聲名更是享譽中外。景德鎮(zhèn)旺盛的旅游市場，為景德鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展提供了良好的契機。而景德鎮(zhèn)現(xiàn)有的紫金賓館、朗逸大酒店、豪門大酒店、開門子大酒店等高檔酒店都位于西市區(qū)。近幾年西市區(qū)的酒店業(yè)的高速發(fā)展，為西市區(qū)的商業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。b、作為景德鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的兩架發(fā)動機—景德鎮(zhèn)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和景德鎮(zhèn)航空產(chǎn)業(yè)園均位于西市區(qū)。景德鎮(zhèn)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)作為國家級高新開發(fā)區(qū)目前已初出規(guī)模。而景德鎮(zhèn)航空產(chǎn)業(yè)園更是以靜態(tài)投資將超過1000億元而徹底打破景德鎮(zhèn)現(xiàn)有的經(jīng)濟格局。同樣由于西市區(qū)未來經(jīng)濟格局的發(fā)展變化，給西市區(qū)的商業(yè)發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展機遇。規(guī)劃優(yōu)勢《景德鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（2008-2030）》第68條商業(yè)金融設(shè)施表明：“全市規(guī)劃商業(yè)金融設(shè)施用地606.31公頃，人均用地6.74m2，占城市建設(shè)用地的6.16%。規(guī)劃商業(yè)金融設(shè)施按4級配套：（1）市級商業(yè)中心：主要是位于西市區(qū)迎賓大道、昌南大道一帶的新城市商業(yè)集中區(qū)。布局城市主要大型商業(yè)金融設(shè)施，提升城市中心聚集力幅，服務(wù)于整個城市。（2）市級商業(yè)副中心：指依托老城區(qū)商業(yè)設(shè)施形成的的商業(yè)集中區(qū)，主要位于珠山路、廣場、火車站一帶，擁有較好的商業(yè)氛圍和基礎(chǔ)，規(guī)劃擴大設(shè)施規(guī)模形成城市商業(yè)副中心，服務(wù)于老城區(qū)?！庇纱丝梢娢魇袇^(qū)作為景德鎮(zhèn)的城市中心和商業(yè)中心，西市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景十分看好。而東市區(qū)則將淪落為市級商業(yè)副中心。3、本項目商業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動模式1）商業(yè)定位：外向型、本埠升級換代的高檔商業(yè)。2）商業(yè)模式：大型shoppingmall+商業(yè)風(fēng)情街+精品店4、本項目商業(yè)業(yè)態(tài)分布1）項目東北側(cè)11214平方米獨立地塊用于興建2萬—2.5萬平方米的shoppingmall。作為西市區(qū)首家shoppingmall一方面為西市區(qū)打造商業(yè)標桿，取得好的商業(yè)回報。同時為項目凝聚人氣，提升商鋪價值和項目整體價值創(chuàng)造了良好條件。2）項目東南側(cè)是規(guī)劃沿江風(fēng)光帶和規(guī)劃濱江大道。濱江大道和沿江風(fēng)光帶將成為西市區(qū)市民的休閑勝地。因此在項目的東南側(cè)規(guī)劃一條集餐飲、酒吧、咖啡館、休閑娛樂為一體的商業(yè)風(fēng)情街。目前景德鎮(zhèn)還沒有江景和商業(yè)有效結(jié)合的商業(yè)項目，因此江景商業(yè)風(fēng)情街的推出必將受到投資者的追捧。3）項目的西北側(cè)和西南面、東北面分別是瓷都大道和區(qū)間規(guī)劃路。其中瓷都大道和東北面區(qū)間規(guī)劃路側(cè)的商業(yè)價值最大，是本項目商業(yè)地產(chǎn)最大利潤形成點。5、項目商業(yè)物業(yè)銷售展望本項目共有商業(yè)建筑面積54500平方米，即使按景德鎮(zhèn)六月份商業(yè)平均銷售價格計算，也可獲得約七億元的銷售收入。第五章項目財務(wù)分析及項目評估一、項目投資成本（一）土地費用本項目土地價格包括前期開辦費用和財務(wù)費用估計為人民幣2億元。按計容積率面積折算樓面地價為463元/平方米，按建筑面積折算為400元/平方米。（二）建安成本本項目預(yù)計總體建安費用為人民幣10.85億元，其中主體工程為7.9億元，安裝工程為2.95億元。每平方米建安費用為2159元。（三）其他費用其他費用包括項目設(shè)計費用、監(jiān)理費、管理費用、和營銷費用共計7250萬元，平均每平方米費用為145元。（四）規(guī)費項目各項規(guī)費總計為7643萬元。平均每平方米費用為172.04元.（五）資金成本項目資金成本預(yù)估5000萬元，平均每平方米費用為100元。（六）稅費未計企業(yè)所得稅的情況下，本項目稅費為1.2億元。（七）項目總體成本為16.04億元。按項目總建筑面積折算單位成本為3200元/平方米，按計容積率面積折算單位成本為3730元/平方米項目費用估算表序號工程及項目名稱估算金額（萬元）單位成本（元/㎡）備注1主體工程成本790001580建筑面積50萬㎡2其他建安成本29480579場地地質(zhì)勘察1002土方工程200040樁基礎(chǔ)5200104白蟻防治300.60人防4509防水60011園建200040鋁合金門窗450090入戶門及防火門150030會所及大堂精裝修150030電梯350070消防280056空調(diào)0發(fā)電機100020弱電100020序號工程及項目名稱估算金額（萬元）單位成本（元/㎡）備注變配電140018燃氣100020游泳設(shè)備501泛光照明501臨時設(shè)施費3006不可