8月西安凱旋投資·西關(guān)街項目策劃報告（提報版）

房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?，QQ：1053527879影響力本次匯報核心：市場站位策略高度，決定視野和眼界；決定市場站位策略。壹高度1——于海拔1530m高度俯視站位策略：生活配套極其完善區(qū)域前景無限美好在售樓盤區(qū)域價值奉獻極低地緣性客群為主已售及在售工程品質(zhì)較低區(qū)域前景開展未能有效改變區(qū)域價值認知和提升區(qū)域現(xiàn)狀對樓盤價值提升抗性較大市場站位于本層面，無論是對工程價值提升還是對企業(yè)品牌及愿景的奉獻力均難以實現(xiàn)。NO！鐘樓商圈西大街商圈西稍門商圈西門商圈土門商圈玉祥門商圈西北大商圈高度2——于海拔9730m高度俯視西大街——百年老街，重新復(fù)蘇：西門——西安核心商圈之一：城墻——千年浮華，盡于一處：西關(guān)正街——火鍋美食一條街：西稍門——日漸呈現(xiàn)的新興商圈：站位策略：7大商圈區(qū)域價值產(chǎn)品價值企業(yè)價值開元落戶城墻邊外立面公寓酒店管理經(jīng)驗需—資源重新整合，方能實現(xiàn)現(xiàn)狀突破站位于本層面，看似對工程價值提升有一定幫助但—對工程價值提升和企業(yè)品牌影響力的塑造仍顯差強人意。NO！殿堂級配套圈及無可復(fù)制之城墻西安公寓類物業(yè)分布一梯隊：高新區(qū)、城內(nèi)、長安路二梯隊：南二環(huán)、未央大道三梯隊：東關(guān)正街、西關(guān)正街高度3——于海拔13000m高度俯視各片區(qū)區(qū)域價值研判：發(fā)展迅速道路交通及公共出行發(fā)達公建、生活、教育、醫(yī)療配套完善最具都市化的區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ琅f迅猛投資價值仍高于其它區(qū)域區(qū)位+地段+精裝酒店公寓建筑類別：多層、小高層戶型面積：共288套，40-50㎡一房約占50%，83-94㎡兩房40%，134㎡三房10%

均價約12500元/平米，一次性付款優(yōu)惠99折，按揭首付50%，現(xiàn)主體已封頂，預(yù)計2021年底交房。裝修狀況：精裝修南門外全新城市綜合體，總建筑面積15萬平米，方案投資超13億，除了擁有8萬平米的世紀金花旗艦店外，還包括了帶有豪華精裝修的艾斯汀國際公寓，1.3萬平米的5A級寫字樓，近5000平方米空中花園、1.5萬平米的廣場園林，為西安公寓之首；典范的力量——珠江時代廣場：建筑類別：小高層戶型面積：共300套，30-90㎡均價1000~16-000元/平米，一次性付款優(yōu)惠97折現(xiàn)主體已封頂，預(yù)計2021年6月交房。裝修狀況：精裝修長安公館坐落大南門外，生長于西安兩大頂級五星大酒店：城堡酒店與金花豪生酒店之間，與西安高端時尚名利場：長安國際密緊相接，環(huán)視宏偉大南門、悠悠護城河，輻射鐘樓、小寨兩大商圈，為世界呈現(xiàn)出頂級階層的極致生活。長安公館邀請到為世界首富的“未來之屋〞做貼身管家的“賓至國際〞物管專家。典范的力量——長安公館：各片區(qū)區(qū)域價值研判：商住集中區(qū)域道路交通及公共出行興旺公建、生活、教育、醫(yī)療配套完善西安“城市金腰帶〞、新城中心開展?jié)摿σ琅f迅猛投資價值僅次于高新區(qū)和城內(nèi)區(qū)位+地段西安公寓工程調(diào)研——海星·未來城：工程占地65畝，建筑面積20余萬㎡功能組合涉及精裝寬景公寓、精品購物中心、專業(yè)賣場、國際影院、會所的大型城市綜合體。工程由4棟住宅塔樓和三層商業(yè)裙樓組成，住宅面積10萬㎡。1#樓：精裝公寓〔家具、家電〕2#樓：奢派精裝公寓3#樓：品質(zhì)精裝公寓4#樓：闊景精裝公寓各片區(qū)區(qū)域價值研判——東關(guān)/西關(guān)正街：起步晚，但開展迅速道路交通及公共出行興旺公建、生活、教育、醫(yī)療配套完善原著居民及區(qū)域現(xiàn)狀較前兩個區(qū)域明顯滯后生活配套完善自住型置業(yè)為主以自住型公寓為主，品質(zhì)及操作水平低同區(qū)域工程調(diào)研——御筆華章：容積率：10.53綠化率：35%總戶數(shù)：700戶物業(yè)公司：西安方正物業(yè)管理物業(yè)費：1.20元/平方米月車位數(shù)：180車庫設(shè)置：地下三層機械停車位工程位于西稍門十字向東100米路南，由兩棟塔樓構(gòu)成：A棟31層；B棟33層，A棟六部電梯25戶，B棟三部電梯8戶，戶型范圍從25-174O，約700戶。更新時間價格范圍項目價格描述2010-7-296100-6100元/㎡高層：6100元/㎡2010-7-85800-5800元/㎡高層：5800元/㎡2010-3-314300-5700元/㎡高層：5600元/㎡2010-2-264300-5700元/㎡高層：5300元/㎡2010-1-114300-5700元/㎡高層：5500元/㎡2009-11-214300-5700元/㎡高層：5300元/㎡2009-10-154300-5700元/㎡高層：5300元/㎡2009-9-154300-5700元/㎡高層：5200元/㎡2009-7-164300-5700元/㎡高層：4900元/㎡2009-6-184600-5700元/㎡高層：4900元/㎡2009-5-184600-5700元/㎡高層：4900元/㎡2009-4-144600-5700元/㎡高層：4800元/㎡2009-3-54600-5700元/㎡高層：4800元/㎡同區(qū)域工程調(diào)研——御筆華章：躋身一線陣營打造領(lǐng)導(dǎo)品牌樹立區(qū)域標桿縮短梯隊差距站位策略：顛覆價值塑造標桿*從一組值得我們關(guān)注的數(shù)據(jù)說起西安最貴商品房20強排名項目名稱所屬區(qū)域

均價地址NO.1.海珀蘭軒經(jīng)濟開發(fā)區(qū)18000鳳城九路城市運動公園北門NO.2.紫薇公園時光高新18000科技六路中段NO.3.大唐通善坊曲江新區(qū)17000慈恩東路NO.4.八號府邸高新16500丈八北路以東NO.5.宏府嘉會廣場城內(nèi)16000北大街和西華門十字西南角NO.6.鉆石半島曲江新區(qū)15500雁南三路路南NO.7.珠江時代廣場城南區(qū)14000環(huán)城南路東段336號NO.8.曲江6號曲江新區(qū)13000緯一街NO.9.長安公館城南區(qū)13000環(huán)城南路西段14號NO.10.公園天下城西區(qū)13000豐慶路與桃園路東南處NO.11.金地湖城大境曲江新區(qū)12000曲江池畔NO.12.曲江觀邸曲江新區(qū)12000曲江水廠西側(cè)NO.13.九錦臺城南區(qū)12000含光北路23號NO.14.鴻基紫韻曲江新區(qū)11500南臨雁南五路，西臨芙蓉西路NO.15.浐灞半島浐灞生態(tài)區(qū)11000東湖路與浐河交匯處200米NO.16.宏信國際花園城南區(qū)11000南門廣場向東100米NO.17.華美達國際公寓城內(nèi)11000北大街西華門十字東北角NO.18.蘭亭坊高新區(qū)11000科技六路中段NO.19.紫薇永和坊曲江新區(qū)11000雁塔南路曲江賓館正南NO.20.萬科新地城城南區(qū)11000南二環(huán)西段66號均價10000元/㎡以上樓盤西安最貴商品房20強均價10000元/㎡以上樓盤區(qū)位產(chǎn)品氣氛工程條件契合度有打造的決心？舒適、豪華的生活空間配套設(shè)施完善、高檔視覺沖擊力尊享的社區(qū)服務(wù)內(nèi)外景觀空間高端人士聚集跳出主流價格水平品牌知名度、口碑社區(qū)文化與圈層的專屬性、領(lǐng)地性資源無可復(fù)制的稀缺性區(qū)域成熟度交通極為便利位于七大商圈核心地段城墻及環(huán)城公園景觀環(huán)城路、西關(guān)正街城市豪宅標準契合√√√————現(xiàn)代、挺拔立面————√？？？？？？？？————————城北無豪宅，這是業(yè)界共識，是鐵律！綠地說：不！于是，海珀·蘭軒以每平米18000元售價問鼎豪宅桂冠銷售一路飄紅。寶馬是貴族·MINI亦是！海珀·蘭軒VS艾斯汀和長安公館！在具備了首要的優(yōu)越區(qū)位條件下，工程能否打造為真正城市豪宅，領(lǐng)跑酒店式公寓市場，最主要的就是要看產(chǎn)品打造水平，以及在產(chǎn)品根底下的豪宅氣氛的培育……皇家禮遇·定制小豪宅叩響豪宅之門本工程必是凱旋投資在公寓領(lǐng)域的重磅力作，成為區(qū)域的絕對標高和領(lǐng)袖，是公寓產(chǎn)品的又一代言本案之前，沒有產(chǎn)品為西關(guān)正街樹立標桿，本案，將為西關(guān)街題名。必要性：工程實現(xiàn)價值飛躍的需要企業(yè)實現(xiàn)品牌樹立的需要客群區(qū)域價值傾向的需要重要躲避點：快速搶占區(qū)域市場空白改變區(qū)域價值認知產(chǎn)品力提升，躲避操作風(fēng)險產(chǎn)品出位策略塑造競爭力——樹立標桿為影響力，注入價值貳3步提升，帶來工程價值的3次飛躍NO.1.舒適、豪華的生活空間NO.2.配套設(shè)施完善、高檔NO.3.尊享的頂級服務(wù)NO.1.舒適、豪華的生活空間公共空間的營造和私享空間的處理2000元/㎡精裝修·定制小豪宅公共空間裝修公共局部——精裝修——增強文化內(nèi)涵：公共空間除了大堂和電梯廳局部的精裝外，地下停車場的建設(shè)亦是場所的延伸空間，可提升住戶的身份品質(zhì)感。香港嘉御山地下車庫電梯廳公共局部——車庫電梯廳：私享空間裝修部分裝修品牌推薦GROHE德國高儀水龍頭、花灑世界一流品牌德國杜拉維特衛(wèi)浴被譽為衛(wèi)浴行業(yè)的勞斯萊斯德國柏麗廚具世界頂尖品牌馬可波羅地磚行業(yè)內(nèi)一流品牌特地陶瓷負離子釉墻磚圣像雙實木地板博洛尼整體家裝系統(tǒng)世界品牌家電世界品牌家電NO.2.配套設(shè)施完善、高檔精裝修·定制小豪宅斷橋鋁合金Low-e窗健康新風(fēng)系統(tǒng)隔音系統(tǒng)ALULUX〔多功能自動〕卷簾恒大系列應(yīng)用萬科·金棫曲江應(yīng)用晶城秀府應(yīng)用高度舒適低耗能系統(tǒng)：內(nèi)置MP3模塊住戶可以自由存儲自己喜歡的歌曲，并可在DVD、FM、MP3之間相互轉(zhuǎn)換。海珀蘭軒應(yīng)用家庭背景音樂系統(tǒng)：車庫智能化及電動車充電系統(tǒng)暫無工程采用——暫屬首家引用相關(guān)鏈接1.比亞迪世界領(lǐng)先的電動汽車制造企業(yè)2.比亞迪FE6已投入一線試點城市3.比亞迪獨創(chuàng)“鐵電池〞支持家用220V常規(guī)電壓充電4.2021年西安將建設(shè)4座大型電動車充電站，城區(qū)內(nèi)將建設(shè)200個充電柱3G無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)覆蓋榮禾城市理想等多個高檔社區(qū)應(yīng)用頂層會所設(shè)置——西安首家紅酒雪茄沙龍CLUBNO.3.尊享頂級服務(wù)名企聯(lián)姻、品牌嫁接精裝修·定制小豪宅新加坡輝盛國際全球領(lǐng)先的酒店式效勞公寓業(yè)主和管理運營商賓至國際世界首富的貼身管家產(chǎn)品出位策略研判本案涉及的高、新技術(shù)或材料性價比高，可適當(dāng)采用。NO.1.GROHE德國高儀的水龍頭、花灑3500元左右/套NO2.德國杜拉維特衛(wèi)浴面盆：600元/套坐便：2000元/套NO.3.德國柏麗廚具2100-3500每延米NO.4.馬可波羅地磚50元/片NO.5.特地陶瓷負離子釉墻磚40元/片NO.6.圣像雙實木地板300元/㎡NO.7.整體櫥柜750元/延米NO.8.歐普照明120-230元，大燈700元/套NO.9.SONY液晶電視32英寸3500元NO.10.博世冰箱冷凍能力：20kg/24h，3000-4000元NO.11.美的空調(diào)1.5P3800元NO.12.外窗子系統(tǒng)

隔熱斷橋鋁門窗450元/㎡，low-e玻璃450元/㎡NO.13.健康新風(fēng)子系統(tǒng)

進口的單向流4000元/套，國產(chǎn)的2000多/套。NO.14.防噪音子系統(tǒng)50元/㎡用隔音阻尼氈+巖棉NO.15.家庭背景音樂系統(tǒng)2000/套NO.16.車輛出入智能IC卡系統(tǒng)50000元NO.17.3G網(wǎng)絡(luò)WIFI無線技術(shù)覆蓋系統(tǒng)150萬專業(yè)研判11、工程性格與客戶性格的交集：當(dāng)消費者的個性與工程所表達出的個性特征有效對接，可以幫助客戶通過產(chǎn)品來證明自己的品味時，關(guān)注度和偏好就會增加。本案追求“標桿、精心〞的產(chǎn)品性格，注定同樣追求“高舒適度〞要求的客群會有偏好。2、“本案〞的客戶是有一定經(jīng)濟或社會地位的人，“本案〞對細節(jié)品質(zhì)的執(zhí)著是工程最為突出的性格，這種產(chǎn)品性格與客戶的自我印象產(chǎn)生重合后，他會主動為工程下諸如細致、有品味、附加值高的判斷。海珀·蘭軒、艾斯汀、長安公館的高價格、高品質(zhì)從來不缺乏客戶的認同。專業(yè)研判2“本案〞對細節(jié)品質(zhì)的執(zhí)著才能產(chǎn)生與客戶自我印象相互重合。工程定位策略樹立工程特色打造區(qū)域標桿實現(xiàn)區(qū)域突破叁產(chǎn)品定位描述原那么：立足于整個西安高端公寓市場，而非區(qū)域市場目的：樹立工程鮮明的，不可復(fù)制的、獨一無二的核心競爭力皇家禮遇·小戶豪宅于產(chǎn)品：城墻邊上的私人行宮于市場：比住宅更享受·比酒店更生活于生活感受：產(chǎn)品定位描述：價格定位描述價格定位：公寓價格——10000~11000元/㎡立足點工程需要——實現(xiàn)區(qū)域突破企業(yè)需要——樹立、奠定品質(zhì)生活倡導(dǎo)者的品牌形象七大商圈環(huán)繞——殿堂級配套圈城墻邊的高端物業(yè)——無可復(fù)制稀缺資源市場高站位——躋身一線品牌陣營物業(yè)價值提升——產(chǎn)品細節(jié)考究，豪宅典范對價格的思考不被購房者的價格抱怨迷惑價格正是將我們與區(qū)域產(chǎn)品區(qū)分開來價格高不高，關(guān)鍵看價值價格高不高，關(guān)鍵看引導(dǎo)底商價格——15000元/㎡〔均價〕客群定位描述城市話語權(quán)的富貴階層：對城市稀缺資源具有很強的占有欲；或?qū)①徺I稀缺物業(yè)作為一種資產(chǎn)處置的方式掌控城市創(chuàng)造與享受城市生活的知富階層：無論走到哪里，城市總是自己的家，憑借自身的能力享受城市優(yōu)越的生活，支付能力強享受城市迷戀城市生活的核心階層：對區(qū)域價值極度認可，工作、生活圈就在范圍內(nèi)，不想離開這個區(qū)域，支付能力強習(xí)慣城市向往成熟生活區(qū)生活的新銳階層：支付能力相對較弱，但絕對認可城市居住價值，渴望與人分享，支付能力一般渴望城市看好區(qū)域未來發(fā)展的收益階層：敏銳的判斷未來升值價值，愿意為精品買單，支付能力強投資城市財富水平低高客群研究——從購置動機對客群進行分類近期對應(yīng)客群中遠期對應(yīng)客群客群研究——構(gòu)成重點客戶核心客戶偶得客戶鐘樓商圈區(qū)域，尤其是西大街至土門區(qū)域的私營企業(yè)主；西安其它區(qū)域私營企業(yè)主、商業(yè)集散地經(jīng)營業(yè)主、中高層管理者、政府公務(wù)員投資機構(gòu)外地投資客戶西安投資客戶客群研究——目標客群對同類產(chǎn)品的關(guān)注點客戶特征關(guān)注點純投資客戶本地投資者有一定實力對地產(chǎn)投資敏感，尤其了解市場行情項目形象要好關(guān)注開發(fā)商的實力及管理公司的品牌高性價比產(chǎn)品品質(zhì)異地投資者、機構(gòu)投資者有投資西安的強力愿望，但對西安市場不了解在當(dāng)?shù)厥聵I(yè)發(fā)展已形成了一定規(guī)模，并向往在西安設(shè)置分支結(jié)構(gòu)擴大生意關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿粗形飿I(yè)增值潛力養(yǎng)老型客戶以地緣客戶居多投資穩(wěn)健分析能力強高性價比，尤其是總價，偏好低總價看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿粗型顿Y回報率他們是享受城市的現(xiàn)代中堅階層事業(yè)觀—多以事業(yè)為生活的重心，強調(diào)事業(yè)的長足開展，追求長期效益生活閱歷—政府官員、企業(yè)高管、經(jīng)商,，擁有較為廣闊的視野和豐富的生活閱歷投資觀—精明/穩(wěn)健，投資意識強，自主判斷能力，具有個性，投資領(lǐng)域廣，較具前瞻性品牌觀—以品牌作為衡量身份與生活品質(zhì)的標準，借助特定的符號標榜自我，習(xí)慣在固定的場所消費城市中堅力量，事業(yè)小有所成，收入穩(wěn)定，處于人生重要的上升期、穩(wěn)定期，企事業(yè)單位的中高層管理者、私營企業(yè)；自住型為主，局部具有保值增值型投資傾向?？春脜^(qū)域開展前景，青睞明城墻區(qū)域的城市人文氣質(zhì)；對房產(chǎn)價值已有相對成熟的認知，認為房產(chǎn)是標定身份的重要手段工作之外追求享受，不只滿足于生活的品質(zhì)，更注重生活的情調(diào)家庭狀態(tài)西化，注重家庭生活，更注重子女的成長環(huán)境?？释F(xiàn)代化、國際化生活。西安某企業(yè)技術(shù)〔研發(fā)〕人員、管理層、事業(yè)及政府單位員工、公務(wù)員等，以及城西片區(qū)的民航、軍工院、醫(yī)院等中級技術(shù)人員和管理層客戶對位對應(yīng)消費者具象寫真他們是追求時機的上升階層，區(qū)域?qū)ζ渥畲蟮膬r值是時機/便利追求——處于事業(yè)奮斗的黃金時期，上進、努力，期望出人頭地；繁忙——工作、家庭、親情、愛情、友情，一切都很重要，分身乏術(shù)；小康——財富處于積累上升的階段，四處賺錢并四處花錢，寬裕并拮據(jù)；小資——電影、星巴克、酒吧、互聯(lián)網(wǎng)，追求有品質(zhì)的生活。他們是城市向上的力量，不斷追求卓越，享受奮斗的過程與成就感，陳天橋們的成功鼓勵和鼓舞著他們向更高的目標進??；他們是充滿矛盾的一群人，在務(wù)實的根底上又講點品味，喜歡超值的東西卻又喜歡時尚，會為適度個性的商品表現(xiàn)出驚人的消費力；他們活潑在各個圈層，在這些交往中，沒有階層劃分，沒有等級分割，平等溝通是最重要的準那么；網(wǎng)絡(luò)是日常生活的主要局部：上網(wǎng)看新聞、交友、購物、學(xué)習(xí)……現(xiàn)實的一切都能在網(wǎng)絡(luò)上實現(xiàn)；他們喜歡與有智慧的人交流，但不盲目崇拜，對事物有自己的見解。高級技術(shù)人員、寫字樓白領(lǐng)、自由職業(yè)者、商鋪經(jīng)營者以及局部公務(wù)員共同構(gòu)成了置業(yè)中時機取向的上升階層，他們的特點是：客戶對位對應(yīng)消費者具象寫真他們是生活的享受者，區(qū)域?qū)ζ渥畲蟮膬r值是“城墻邊的休閑〞客戶對位對應(yīng)消費者具象寫真生活與工作外的“第三空間〞——高級酒店套房、酒店式工作室、商務(wù)行宮客戶研究得出的工程開展的啟示：1、工程目標客戶主要是區(qū)域經(jīng)營業(yè)主、私營企業(yè)主，附近經(jīng)營業(yè)主，以及外地帶來陜經(jīng)營業(yè)主等；2、處于資金周轉(zhuǎn)的考慮，不愿購置總價較高的產(chǎn)品；3、保持資金增值能力，主要考慮物業(yè)的升值潛力；4、注重投資回報及產(chǎn)品規(guī)劃5、區(qū)域升值潛力及經(jīng)營管理6、容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場氣氛的影響7、口碑營銷在這類客戶中比較看中營銷出位策略遵循“影響力〞原那么并以此為前提肆營銷前提條件一：1個月3個月12個月10個月6個月進場施工正負零封頂安裝裝修2021年9月10年12月底11年12月底12年10月2021年研判一：工程開發(fā)周期相應(yīng)延長研判二：工程營銷籌備周期長營銷前提條件二：具備體驗中心裝修條件體驗中心裝修布置體驗中心投入使用研判三：現(xiàn)場體驗中心入場滯后工程到達地上3層45個工作日2021年3月1個半月2021年5月中下旬營銷前提條件三：區(qū)域內(nèi)確定前期營銷中心區(qū)域外確定前期體驗中心西大街租賃研判四：體驗中心對工程價值的暗示起至關(guān)重要的決定作用*是認知、認可、提升的必要物理載體距離工程地近鐘樓金花搭建現(xiàn)場搭建場外租賃因受工程施工及道路影響，規(guī)模受到限制對價值提升奉獻缺失1.片區(qū)缺乏相應(yīng)面積體量的底層商鋪2.區(qū)域現(xiàn)狀消弱價值1.人氣旺

2.高端客群集中3.有滿足需求場地距離工程地遠營銷前提條件四：9月進場，年前回款2000萬元8月9月10月11月12月產(chǎn)品方案確定工程證件到位〔土地/規(guī)劃/施工〕3.施工單位確定4.體驗中心就緒5.營銷公司確定6.營銷方案確定〔價格策略推盤策略認籌策略······〕7.營銷準備到位〔人員就位沙盤/戶模/樓書······〕工程全面開工現(xiàn)場圍墻出街推廣全面出街〔圍墻/戶外/車體/網(wǎng)絡(luò)報紙/雜志······〕5.銷售正式進場6.開始咨詢排號推廣集中炒作客戶持續(xù)積累推廣集中炒作客戶持續(xù)積累月底出正負零預(yù)售證到位開盤準備開盤解籌實現(xiàn)銷售59套銷售額4千萬實現(xiàn)回款2000萬=合同額4000萬元*50%首付比例*備注：1.按銷售面積平均套型建筑面積為68㎡計算2.多為2次以上置業(yè)，首付比例按50%計算研判五：銷售準備期短，炒作鋪墊缺乏，影響品牌樹立，后續(xù)銷售抗性大〔*年底因銀行還貸期限制約，銷售成交抗性大〕營銷前提條件五：10月進場，年前回款2000萬元8月9月10月11月12月產(chǎn)品方案確定工程證件到位〔土地/規(guī)劃/施工〕3.施工單位確定4.體驗中心選址確認5.營銷公司確定6.營銷初案制定工程全面開工現(xiàn)場圍墻出街推廣全面出街〔圍墻/戶外/車體/網(wǎng)絡(luò)報紙/雜志······〕4.銷售正式進場5.開始咨詢排號推廣集中炒作客戶持續(xù)積累推廣集中炒作客戶持續(xù)積累月底出正負零預(yù)售證到位開盤準備體驗中心就緒營銷方案確定〔價格策略推盤策略認籌策略······〕3.營銷準備到位〔人員就位沙盤/戶模/樓書······〕10年1月開盤解籌實現(xiàn)回款2000萬=667個客戶收3萬400個客戶收5萬200個客戶收10萬研判六：銷售籌備期較充分，蓄客期短，對體驗中心及推廣要求高〔*力爭實現(xiàn)，但，存在政策風(fēng)險〕營銷排期方案表〔簡〕年2010年2011年月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月營銷籌備期蓄客期開盤解籌持銷期強銷期持銷期掃尾期完善前期手續(xù)施工單位確定營銷公司確認產(chǎn)品優(yōu)化調(diào)整確定裝修標準體驗中心定址裝修人員物料方案公關(guān)銷售進場預(yù)售證到位開盤解籌房展會商業(yè)推出物料準備期強勢導(dǎo)入/炒作期持續(xù)炒作期2次集中宣傳持續(xù)推廣品牌維護100套100套180套100套40套營銷出位策略一：鐘樓·世紀金花西大街·百盛騾馬市步行街外場體驗中心選址營銷出位策略二：“紅酒雪茄沙龍〞替代“傳統(tǒng)的營銷中心〞〔200~300㎡〕營銷出位策略三：高端營銷之產(chǎn)品推介會營銷出位策略四：國際物業(yè)簽約新聞發(fā)布會營銷出位策略五：品牌嫁接·高端發(fā)布會名車發(fā)布名表發(fā)布服裝發(fā)布營銷出位策略六：外展場巡展在線上推廣營造大形象的支持下，鎖定商場、停車場等人流量集中區(qū)域，進行外場巡展，直接與客戶發(fā)生溝通，傳遞品牌信息并傳遞階段銷售信息。巡展時間：10月份蓄客階段巡展地點：以各大商圈高端賣場、寫字樓為主展場選擇：商場：世紀金花、中大國際等寫字樓：長安國際、旺座國際城等。酒店：金花豪生等營銷出位策略七：大客戶專案組成立大客戶專案組，主攻政府機關(guān)、事業(yè)單位、大企業(yè)。為重點目標客戶做專場推介酒會。全民營銷，四面出擊，拓展客戶高端渠道車行/百貨/美容會所等高端社區(qū)/賣場設(shè)點宣傳工程即將上市，發(fā)放購物袋其他銀行/報社/中移動/研究所等拓客工具電腦、工程推介PPT、DM折頁等開盤前2個月，成立“奪金小組〞，開展豐富的全民營銷活動：公司職員通過進企業(yè)、向親戚朋友推薦，團購、上網(wǎng)傳口碑等方式拓展客戶。很有效的工程推介PPT方案回顧1.市場站位策略2.產(chǎn)品出位策略3.項目定位策略4.營銷出位策略——脫離區(qū)域競爭·躋身一線陣營；樹立區(qū)域標桿，實現(xiàn)企業(yè)“雙贏”——皇家禮遇·奢華精裝；科技節(jié)能·環(huán)保低碳；頂級配套配置——城墻邊上的私人行宮；11000元/㎡公寓·15000元/㎡商業(yè)——體驗中心·高端營銷·大客戶專案組·外場巡展皇家禮遇·奢裝豪宅——樹立項目氣質(zhì)、高度體驗營銷·高端活動——賦予項目精神·內(nèi)涵影響力隨案附件視覺延展經(jīng)濟測算伍NO.1.視覺延展視覺表現(xiàn)調(diào)性展示（一）視覺表現(xiàn)調(diào)性展示（二）NO.2.項目靜態(tài)經(jīng)濟效益測算序號項目方案一方案二1土地面積42972容積率9.749.743總建筑面積47253472533.1地上建筑面積41855418553.1.1商業(yè)463546353.1.2公寓37220372203.2地下建筑面積53985398*單位：平方米〔㎡〕NO.1.根本信息：NO.2.投資估算：序號項目方案二計算基數(shù)取費標準備注1土地費用2578土地面積400萬元/畝本土地費用為估算2建安工程費10241

2.1商業(yè)973建筑面積2100元/㎡

2.2公寓8188建筑面積2200元/㎡

NO.2.投資估算：序號項目方案二計算基數(shù)取費標準備注3城建費用1448

3.1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費709建筑面積150元/㎡

3.2工程質(zhì)量監(jiān)督費9建筑面積2元/㎡

3.3工程定額測定費13建安工程費1.3‰

3.4勞保統(tǒng)籌基金364建安工程費3.55%

3.5新型墻體材料專項費用47建筑面積10元/㎡

3.6散裝水泥專項資金7建筑面積1.5元/㎡

3.7工程勘察設(shè)計資格審查發(fā)證費0次300元暫不收取3.8消防設(shè)施配套費（公寓）11建筑面積3元/㎡

3.9消防設(shè)施配套費（商業(yè)）2建筑面積4元/㎡

3.10異地結(jié)建人防押金（10%）31人防面積