12月07日長春保利遠達大街項目開發(fā)戰(zhàn)略定位提報

開展商：保利地產(chǎn)〔長春〕時間：2021.12.07—保利遠達大街工程開發(fā)戰(zhàn)略定位提報【基于品牌與競爭的運作之道】PART1—開發(fā)戰(zhàn)略定位1.1工程根底條件研究1.2工程開展模式定位1.3工程市場形象定位1.4工程目標客群定位目錄ContentsPART2—產(chǎn)品體系建議2.1工程規(guī)劃細那么建議2.2工程建筑設(shè)計建議2.3工程園林設(shè)計建議2.4工程戶型平面建議2.5工程配套設(shè)施建議PART3—工程案名推介3.1工程案名策略推導(dǎo)3.2工程案名重點推介PART1—開發(fā)戰(zhàn)略定位1.1工程根底條件研究宏觀市場微觀市場場地條件品牌背景1、宏觀經(jīng)濟形勢——2021年中國經(jīng)濟預(yù)計平穩(wěn)向上，房地產(chǎn)政策適度調(diào)整·中國經(jīng)濟雖已率先走出經(jīng)濟危機，但在全球經(jīng)濟環(huán)境未得到根本改善前，政府短期內(nèi)對作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)仍以扶持為主，加之普遍的通漲預(yù)期，預(yù)計2021年房地產(chǎn)市場整體仍穩(wěn)中有升；·2021年全國各城市地王頻現(xiàn)，房地產(chǎn)金融政策或?qū)⒂兴{(diào)整，尤其針對投資性需求的抑制力度加大；03%6%9%12%08年1季度2季度3季度4季度09年1季度2季度3季度10.6%10.1%9%6.8%6.1%7.9%8.9%08-09中國GDP季度增速4%2.4%1.2%1%-1.6%-1.2%-1.5%-1.4%-1.7%-1.7%-1.2%-0.8%-0.5%08年10月-09年10月CPI同比漲幅2、長春經(jīng)濟走勢——長吉圖戰(zhàn)略成為開展新引擎，GDP有望快速增長2021年11月，國務(wù)院批復(fù)?中國圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要?，標志著長吉圖開發(fā)先導(dǎo)區(qū)建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略，這一區(qū)域也是迄今唯一一個國家批準實施的沿邊開發(fā)開放區(qū)域?？梢灶A(yù)見，隨著國家政策的傾斜與投資力度的加大，作為長吉圖戰(zhàn)略核心的長春將迎來新一波強勁的經(jīng)濟開展機遇；09年各月供給情況09年各月成交情況09年各月供求指數(shù)變化情況3、長春房地產(chǎn)市場——2021供需關(guān)系長春房地產(chǎn)市場——2021價格走勢長春房地產(chǎn)市場——2021土地市場1.1工程根底條件研究宏觀市場微觀市場場地條件品牌背景本案1、二道區(qū)——歷史沿革二道區(qū)地處長春東北方向，歷史上為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前以商貿(mào)物流、工業(yè)經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)、生態(tài)旅游為四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；以惠工路為界，分為北二道與南二道。北二道地區(qū)：即八里堡，該地區(qū)根底設(shè)施落后，棚戶區(qū)面積過大，屬長春城區(qū)內(nèi)發(fā)展相對滯后的區(qū)域；南二道地區(qū)：隨著龍嘉機場的建成使用，已形成以東盛大街與吉林大路為兩軸的商業(yè)集中區(qū)，其中心為以國商寶貨為主、亞泰超市等為輔的“東盛商圈〞；“四軸〞：遠達大街與東盛大街南北貫穿寬城、二道、經(jīng)開形成的城市東部中心軸線；吉林大路依托機場快速路形成的商務(wù)、商業(yè)軸；以及沿伊通河、東新開河沿線形成的兩條景觀生態(tài)軸；“三心〞：指市級商貿(mào)中心、區(qū)級綜合效勞中心與區(qū)級行政辦公中心；“六片區(qū)〞：指南部生活片區(qū)、北部生活片區(qū)、北部工業(yè)片區(qū)與物流片區(qū)、中部工業(yè)與物流片區(qū)、北部商貿(mào)區(qū)、北部商務(wù)片區(qū)；二道區(qū)——開展形勢“區(qū)域內(nèi)以居住功能為主，大力開展房地產(chǎn)業(yè)，同時集中開展商業(yè)貿(mào)易區(qū)和倉儲物流產(chǎn)業(yè)，并保存區(qū)內(nèi)大型能源制造工業(yè)企業(yè)。〞——?長春市控制性詳細規(guī)劃?長東北〔北湖〕城市生態(tài)濕地占地約2平方公里，總造價約30億元，建設(shè)時間三年，2021年擬啟動一期工程。按照“河湖分治〞原那么，公園劃分為“內(nèi)湖〞、“外河〞兩局部。其中“外河〞以水利工程為主，兼顧景觀需要，目前正在立項審批；“內(nèi)湖〞設(shè)計那么以“城市濕地公園〞為主題，根本定位在自然生態(tài)、科普教育、環(huán)保示范、宗教民俗、休閑娛樂、商務(wù)商業(yè)等六個方面。區(qū)域評價—開展質(zhì)變階段：由居住氣氛的形成轉(zhuǎn)向生活氣氛的形成由于歷史遺留原因及缺乏生活配套，該區(qū)域缺乏活力，相較其他城區(qū)開展緩慢；對長春城區(qū)居民而言，該區(qū)域處于城市邊緣，心理距離較遠，但與城市其他新區(qū)而言，區(qū)域成熟度相對較高，距離相對較近；區(qū)域展望—長春東北部新城核心居住區(qū)該區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘袞|北方向自然外擴的第一站；當前的規(guī)劃格局與房地產(chǎn)業(yè)開展狀況，使得該區(qū)域?qū)⒂谖磥沓蔀殚L春東北部新城的核心居住區(qū)；北二道區(qū)——評價與展望新區(qū)開展歷程的4個階段第一階段第二階段第三階段第四階段工程區(qū)域現(xiàn)處階段與城市間交通網(wǎng)絡(luò)形成居住氣氛開始形成生活配套的完善促進并提升生活品質(zhì)與氣氛輻射周邊，區(qū)域中心開始形成本案榮旺天下魯輝國際城亞泰櫻花園昊源高格藍灣信達東灣半島2、本案目標市場——范圍界定·從工程檔次出發(fā)：二道區(qū)域內(nèi)的指標性工程，如魯輝國際城、亞泰櫻花苑、高格藍灣等；·從地緣特性出發(fā)：鐵北區(qū)域尤其鐵北區(qū)域東部的大盤項目，如榮旺天下等；

本案目標市場——二道區(qū)分析區(qū)域地塊位置出讓總面積容積率建筑面積成交總價（萬元）樓面單價（元/平米）成交單位成交日期用地等級二道河堤路以東，東平路以南，臨河街以西，公平路以北264812.566202.5115004343皇燁08.04.29住宅、商業(yè)二道遠達大街以東、河?xùn)|路以南、鐵路專用線以西、裕民路以北540624.5243279135002497紅星美凱龍08.10.07商業(yè)二道福安街以東、鐵路以南、樂群街以西、東新路以北418081.875254.478601880中順地產(chǎn)08.10.07住宅、商業(yè)二道區(qū)東環(huán)城路以東、四通路以南、長春建工集團混凝土制品股份有限公司以西、過道以北152581＜1.1167839.17172427.31正茂地產(chǎn)09.06.19商業(yè)七級二道區(qū)規(guī)劃路以東、太和東街以西、規(guī)劃路以南、長新東路以北62507＜1.7106261.97945747.68英俊地產(chǎn)09.06.19居住八級商業(yè)七級二道區(qū)東盛大街以東，四通路以南，發(fā)電設(shè)備總廠以西，長電紫盈花園以北228670＜2.04573401001002188.7萬科地產(chǎn)09.10.16住宅、商業(yè)五級合計——566109——1116176.9——2013.95——————從08年至今該區(qū)域總成交土地面積為56萬平米〔其中20萬為商業(yè)用地〕，預(yù)計建筑面積為111萬平米〔其中40萬為商業(yè)面積〕，平均樓面地價為2021元/平米。除此之外，力旺地塊占地約130萬平米，其出讓時間較早，據(jù)內(nèi)部消息短期內(nèi)難以啟動；

本案力旺地塊萬科地塊中順地塊皇燁地塊紅星美凱龍英俊地塊科宏地塊二道區(qū)08-09成交地塊位置分布圖

本案目標市場——競品分析項目名稱占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）容積率主力面積建筑形態(tài)在售產(chǎn)品銷售均價開盤時間已推總房源可售套數(shù)（有預(yù)售證）魯輝國際城100200286-93（2-2）多層（5、6）小高層（11）高層（17）小高層：3600高層：370009.04.26三區(qū)：818五區(qū)：1401三區(qū)：162五區(qū)：176亞泰櫻花苑14.7928.851.9588-95（2-2）107-133（3-2）多層（6）小高層（11）高層（12、18、24、28）高層：5200（躍層）08.06.012805217昊源高格藍灣21.9853.162.4185-97（2-2）120-155（3-2）小高層（11）、高層（16、17、18、25、26、28、30）高層：500008.05.172864120天富北苑7.1152.177-100（2-2）多層（6）、小高層（11）小高層：385008.08.281189112信達東灣半島801401.7574-90(2-2)多層（6）、高層（17、18）多層：4800高層：440009.11.10一期642244榮旺天下2338.691.6880-100（2-2）多層（5、6）高層（15）多層：4100高層：380009.08一期：807122項目名稱總開發(fā)規(guī)模（萬平方米）已開發(fā)規(guī)模（萬平方米）未售出規(guī)模（萬平方米）待開發(fā)規(guī)模（萬平方米）入住日期魯輝國際城200約35.5（包括回遷）4.45164.509.12.31（三區(qū)、五區(qū)）亞泰櫻花苑28.8528.854.07——09.10昊源高格藍灣53.1634.815.118.3609.10.30天富北苑15152.2——09.08.30信達東灣半島140約25（含回遷）2.61152010.10（一期）榮旺天下38.697.681.331.012010下半年（一期）合計475.7143.3329.72335.87——隨著各工程前期產(chǎn)品陸續(xù)上市銷售，且已建立起相應(yīng)的市場形象與口碑，在現(xiàn)有市場態(tài)勢下，各工程在明年勢必加大推售力度，市場供給量隨之加大，但考慮到該區(qū)域工程相對較少，預(yù)計未來供需關(guān)系仍將保持相對平衡狀態(tài)。項目一居兩居三居三居以上面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例魯輝國際城44.12-52.8828%59.17-96.1755%102-12013%143-1495%亞泰櫻花苑42-7919%65-9535%87-16033%132-14513%昊源高格藍灣48-5816%74-11635%118-15833%155-19616%天富北苑40-7031%77-10458%120-15511%————信達東灣半島———74-8577%9023%————榮旺天下51-6327%80-10658%120-14015%————除亞泰櫻花苑、昊源高格藍灣以兩居和三居并重外，其余各工程均以兩居戶型為絕對主力。鑒于亞泰與昊源的三居戶型購置主力多為區(qū)域外客源，由此可見區(qū)域內(nèi)客群層次較低，根本以剛性居住需求為主。項目朝向面積總價(萬元)開間進深梯戶比魯輝國際城南北通透88-89約31.7主臥室：3.311.951梯2戶（小高層）起居室：3.6亞泰櫻花苑南北通透88約39.6（售罄）主臥室：3.210.11梯3戶（高層）起居室：3.7昊源高格藍灣南北通透96約48主臥室：312.31梯2戶（高層）起居室：3.9天富北苑南北通透87約33.4主臥室：3.211.31梯2戶（小高層）起居室：4信達東灣半島南北透透85約37.4主臥室：3.39.71梯2戶（高層）起居室：4.2榮旺天下南北通透82約31.2臥室：3.611.91梯2戶（高層）起居室：3.9各參考工程除昊源高格藍灣由于大高層公攤問題面積較大、榮旺天下地處鐵北兩居戶型偏小外，其余工程兩居主力面積多集中在88平米左右，35萬的總價是區(qū)域內(nèi)工程兩居戶型總價的分水嶺。項目朝向面積總價(萬元)開間進深梯戶比魯輝國際城南北通透124約39.6（售罄）主臥室：3.411.31梯2戶（多層）起居室：4亞泰櫻花苑南北通透133約59.99(售罄)主臥室：3.611.41梯2戶（高層）起居室：4.2昊源高格藍灣南北通透14974.5主臥室：3.910.21梯2戶（高層）起居室：4.7天富北苑南北通透119約46萬主臥室：3.310.31梯2戶（小高層）起居室：4信達東灣半島南北通透90約39.6主臥室：39.71梯3戶（高層）起居室：3.6榮旺天下南北通透120約45.6臥室：3.312.11梯2戶（高層）起居室：4.2各參考工程除昊源高格藍灣由于大高層公攤問題面積較大、信達東灣半島規(guī)劃的緊湊型小三室外，三居主力面積集中在125-135之間平米左右。與本案三公里范圍內(nèi)的工程前期銷售的三居總價均為超過45萬，這從一個側(cè)面可以看出該區(qū)域購房者總價的承受能力。項目名稱面積去化魯輝國際城整體：73-77>88-93>43-49>110-124>149亞泰櫻花苑多層：108>133>145高層：88-89>50>120-133>140-145昊源高格藍灣高層：74>90-108>120-130>48-58>150天富北苑高層：87>67>77>100-105>120>155信達東灣半島高層：82-85>74>89-90榮旺天下高層：54>60-70>80-97>120>140從各工程戶型去化情況看，兩居為去化主力，其余戶型總價成為消費者購置與否的關(guān)鍵因素，相同功能空間而戶型面積較小者更易受消費者青睞。本案目標市場——重點個案占地面積約100萬平米建筑面積約200萬平米容積率/綠化率容積率：2/綠化率：30%位置遠達大街與東榮大路交匯處建筑形式多層（5、6）、小高層（11）、高層（17）主力面積60-100平米（三區(qū)、五區(qū)）銷售均價小高層：3600元/平米高層：3700元/平米近200萬平米的超大盤項目，以HOPSCA為規(guī)劃模式，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等多元產(chǎn)品形態(tài)；已推總戶數(shù)三區(qū)：438戶/五區(qū)：1401戶目前可售戶數(shù)三區(qū)：152戶/五區(qū)：172戶個案考察1：魯輝國際城目前在售為三區(qū)、五區(qū)，明年預(yù)計將要推出六區(qū)〔法國小鎮(zhèn)〕，占地5.8萬平米〔含24000平中央景觀公園〕，建筑面積13萬平米，規(guī)劃為11棟建筑，包括多層〔5〕、小高層〔11〕、高層〔17〕等產(chǎn)品形式，主力戶型為80-90多平兩室兩廳，銷售均價預(yù)計超過4000元。建筑風(fēng)格歐式風(fēng)情建筑（德、荷、意、法、瑞典、西班牙等）園林特點24000平米中央景觀公園社區(qū)配套魯輝國際酒店、大型會所、五星級酒店、歐陸風(fēng)情商業(yè)街、大型生態(tài)購物公園、農(nóng)貿(mào)市場、108九年制學(xué)校智能化設(shè)施智能安防系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)智能化系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、凈化水直引入戶等建筑面積：72.23平米進深：11.4米/位置：5區(qū)多層〔一樓〕建筑面積：89.35平米進深：10.5米/位置：3區(qū)多層暢銷戶型展示：占地面積56.7萬平米建筑面積140萬平米容積率/綠化率容積率：2.46/綠化率：39.3%位置人民廣場東3000米，伊通河西岸建筑形式洋房（4+1）、聯(lián)排別墅、多層（6）、高層（17、18）主力面積75-85平米（一期）銷售均價多層：4800（未售）、高層：4400整體規(guī)劃借助伊通河河心雙島的開發(fā)治理，結(jié)合內(nèi)部形成有機的整體景觀體系，建筑以最大限度發(fā)揮景觀優(yōu)勢為前提作規(guī)劃布局。已推總戶數(shù)一期：642戶目前可售戶數(shù)245戶個案考察2：信達東灣半島整體規(guī)劃：一區(qū)：回遷二區(qū)：在售三區(qū)：在售四區(qū)：回遷五區(qū)：未推出六區(qū)：未推出七區(qū)：明年推出八區(qū)：未推出九區(qū)：未推出十區(qū)：未推出目前在售區(qū)域為二區(qū)、三區(qū)，共計為8棟，1棟多層、7棟高層產(chǎn)品。預(yù)計明年10-11月份推出七區(qū)〔地下規(guī)劃兩層地下室，一層為贈送，二層為車庫〕，該區(qū)域由高層、4+1電梯洋房、聯(lián)排別墅組成，預(yù)計明年開盤價格將會不低于6000元，屬于整體規(guī)劃中的高端產(chǎn)品集中區(qū)。建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格（高層）歐式（多層）英式（洋房、別墅）園林特點230萬平米城市公共景觀帶，5公里河岸線，兩座獨享島嶼，精心打造的二十六景；社區(qū)配套10萬平米風(fēng)情商業(yè)街、高爾夫練習(xí)場、幼兒園（3000平米）、會所（3000平米）、103中小學(xué)、智能化設(shè)施24小時安保、門禁刷卡、可視對講、遠紅外對射系統(tǒng)、緊急呼叫等暢銷戶型展示：建筑面積：84.44平米進深：10.6米位置：高層建筑面積：89.96平米進深：9.7米位置：高層個案考察3：榮旺天下占地面積23萬平米建筑面積38.69萬平米容積率/綠化率容積率：1.68/綠化率：45%位置亞泰大街與臺北大街東行200米建筑形式多層（5、6層）、高層（15層）主力面積80-110平米（一期）銷售均價多層：4100元/平米、高層：3800元/平米已推總戶數(shù)一期：807戶目前可售戶數(shù)122戶一期：G區(qū)，共計9棟住宅，含4棟多層、一棟小高層、四棟高層一期：F區(qū)，共計19棟住宅，含13棟多層、6棟高層在售在售未推出未推出該組團共計11棟住宅，含4棟多層、1棟小高層、6棟高層該組團共計17棟住宅，含14棟多層、3棟高層建筑面積52.74平米進深：9.85米位置：高層面積小、總價競爭力強，適合投資。建筑面積：72.23平米進深：11.4米/位置：5區(qū)多層南北通透，通風(fēng)效果好，功能結(jié)構(gòu)齊全，總價較低。暢銷戶型展示：1.1工程根底條件研究宏觀市場微觀市場場地條件品牌背景1、地塊根底數(shù)據(jù)物業(yè)類型：住宅、商業(yè)地理位置：河堤路街以東、宜良路以南、遠達大街以西、同康路以北建筑類型：未定占地面積：214481㎡〔其中住宅171585㎡、商業(yè)42896㎡〕建筑面積：約40萬㎡〔預(yù)估〕容積率：A地塊＜2.2，B地塊＜1.8，C\D地塊＜1.5限制高度：A地塊＜55米，B地塊＜40米，C\D地塊＜40米綠地率：>30%宜良路同康路河堤路太和東路廣德東路遠達大街伊通河ABDC2、地塊四至情況宜良路同康路河堤路太和東路廣德東路遠達大街伊通河ABDC1.1工程根底條件研究宏觀市場微觀市場場地條件品牌背景保利地產(chǎn)——品牌形象與市場口碑俱佳保利地產(chǎn)作為具有央企背景的大型知名開發(fā)商，于2007年正式進入長春市場，并通過開發(fā)“羅蘭香谷〞工程，塑造了良好的品牌形象及市場口碑。目前長春消費者對外地尤其是具備品牌知名度的開發(fā)商普遍較為認可，這也為本案實現(xiàn)保利地產(chǎn)于長春市場的跨越式開展提供了品牌保障。1.1工程根底條件研究小結(jié)1：工程SWOT分析1、處于城市自然外擴的第一站；2、區(qū)域內(nèi)缺乏規(guī)?；⒏咂焚|(zhì)的綜合物業(yè)，競爭環(huán)境相對樂觀；3、萬科地王導(dǎo)致區(qū)域價值提升，使本案有時機爭取實現(xiàn)更高價值；1、區(qū)域自身消費能力較長春其他城區(qū)低，高端有效需求缺乏；2、魯輝國際城的相對低價競爭優(yōu)勢；3、2021年國家針對房地產(chǎn)市場相關(guān)調(diào)控政策的不確定性；1、地塊規(guī)模、地勢與朝向等先天條件均較為理想；2、地塊西側(cè)臨伊通河公園，提供良好生態(tài)資源與景觀優(yōu)勢；3、開發(fā)商業(yè)已形成的優(yōu)質(zhì)品牌形象；1、所處區(qū)域價值認同感較低，區(qū)域偏遠、落后及人文素質(zhì)不高等既有觀念仍影響著消費者；2、地塊周邊市政與生活配套匱乏；3、地塊周邊鍋爐廠、散熱器廠等工業(yè)企業(yè)，存在一定空氣污染；SWOT1.1工程根底條件研究小結(jié)2：工程開展瓶頸宏觀市場微觀市場場地條件品牌背景宏觀經(jīng)濟與長春房地產(chǎn)市場的良好平臺區(qū)域開展：中長期看好與短期阻力并存市場開展：時機大于競爭地塊自身條件良好臨伊通河景觀優(yōu)勢達成區(qū)域運營的品牌高度保證現(xiàn)金流正常運轉(zhuǎn)及盈利工程根底條件根底論點開展瓶頸區(qū)域內(nèi)既有核心資源缺乏以驅(qū)開工程持續(xù)性開展區(qū)域內(nèi)既有生活配套和生活氣氛難以滿足中高端定位區(qū)域內(nèi)既有客戶資源缺乏以支撐40萬平米開發(fā)體量1.2工程開展模式定位同比案例研究盈利模式研究開展模式研究1、研究目的·盈利模式：邊緣城區(qū)、中等規(guī)模的新盤如何開發(fā)產(chǎn)品，以保證持續(xù)性開展？·開展模式：邊緣城區(qū)、中等規(guī)模的新盤如何規(guī)劃運作，以保證最優(yōu)化開展？區(qū)域東二環(huán)外，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)基本情況分5期，總占地1245畝，總建面積近百萬平米客戶情況大部分成都本地客戶；自住，養(yǎng)老，部分為投資優(yōu)勢生態(tài)環(huán)境好，整個地塊被一湖、兩河、三個公園層層環(huán)抱，2、研究案例：華潤翡翠城〔成都〕千畝大盤、中高密度規(guī)劃、中高檔社區(qū)定位VS區(qū)域市場、缺乏消費支支撐續(xù)開發(fā)良好的區(qū)域前景+良好的生態(tài)環(huán)境問題：時機：

多元化產(chǎn)品組合最大程度容納市場需求面，少量高端產(chǎn)品樹立價值標桿帶動大量中端產(chǎn)品；面向城市開放的420畝城市生態(tài)公園面向城市開放的、集餐飲、休閑娛樂為一體的大型商業(yè)口岸戰(zhàn)略1：成交客戶構(gòu)成：城區(qū)自住客戶為主，有少量投資客戶

與區(qū)域聯(lián)動，利用城市化，以開放的社區(qū)規(guī)劃及資源共享，建立與城市聯(lián)系，吸納聚集人氣戰(zhàn)略2：花園洋房疊加別墅小高層產(chǎn)品策略——依托湖景資源，多元產(chǎn)品組合，以疊加別墅、洋房為主打產(chǎn)品樹立價值標桿，以小高層為主力回現(xiàn)產(chǎn)品；展示策略——將售樓處置于東湖公園中，借助周邊景觀打動客戶，實現(xiàn)情景營銷；盈利模式適用條件特征運作機理對企業(yè)要求與本案契合度純高端豪宅—追求高額溢價擁有強勢資源（自然、人文、人造）或某類強勢產(chǎn)品（如別墅容積率一般＜1銷售速度相對緩慢社區(qū)私密感強客戶無地域限制只投入高端物業(yè)和最核心資源，完全樹立高端形象高額的資金投入企業(yè)財務(wù)狀況允許前期回現(xiàn)緩慢×多元產(chǎn)品線—少量高端產(chǎn)品獲取溢價，大量中端產(chǎn)品獲取現(xiàn)金流擁有較佳資源（自然、人文、人造）；要求區(qū)域交通環(huán)境良好，有部分生活配套；容積率一般>1.2、<2.0；銷售速度較快，兼顧溢價目標；需投入部分生活配套；對城區(qū)客戶較依賴；依托樹立價值標竿，同時前期以相對低價保證回現(xiàn)速度，以后期中端產(chǎn)品溢價實現(xiàn)利潤目標保證項目價值與銷售速度并行，對前期資金有一定要求√純中低端物業(yè)—追求現(xiàn)金流速度無可依托的強勢資源；高容積率；需要投入部分生活配套；對城區(qū)客戶較依賴；以低于市場預(yù)期的價格大量推售，造成哄搶，聚集人氣容易保證前期產(chǎn)品銷售速度，但損失物業(yè)價值×1.2工程開展模式定位同比案例研究盈利模式研究開展模式研究宜良路同康路河堤路太和東路廣德東路遠達大街伊通河ABDC電梯洋房多層小高層高層1、分地塊物業(yè)建議建議原那么：·根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃條件，以滿足容積率為首要原那么，確保經(jīng)濟價值最大化；·兼顧工程市場戰(zhàn)略：多元產(chǎn)品線不僅是簡單的物業(yè)類型組合，更重要的是細分價值層極，防止損失某一層極客戶，以實現(xiàn)工程品牌價值最優(yōu)化；地塊物業(yè)特征A少量電梯洋房+高層B小高層C小高層+少量多層D小高層+少量多層建議詳解：A地塊——臨伊通河，生態(tài)優(yōu)勢與景觀優(yōu)勢最正確，以少量電梯洋房作為產(chǎn)品線中的塔尖，樹立價值標桿，展示和拉動以高層、小高層為主的大量中端產(chǎn)品；B地塊——處于社區(qū)中間位置，根據(jù)容積要求，以小高層產(chǎn)品為主；C、D地塊——臨主干道遠達大街，都市感強烈，根據(jù)容積要求以小高層產(chǎn)品為主，輔以少量多層產(chǎn)品；宜良路同康路河堤路太和東路廣德東路遠達大街伊通河ABDC電梯洋房多層小高層高層公建2、分地塊開發(fā)建議宜良路同康路河堤路太和東路廣德東路遠達大街伊通河DC開發(fā)時間：預(yù)計整個工程開發(fā)周期為3年，可分兩期開發(fā)上市；開發(fā)節(jié)奏：一期〔C、D地塊〕—率先啟動價值較低地塊，以相對穩(wěn)妥方式快速回現(xiàn)金流；二期〔A、B地塊〕—上下搭配，聯(lián)動開發(fā)，通過高端產(chǎn)品與強勢資源呈現(xiàn)，拉升主流產(chǎn)品的價格與銷售速度；一期二期二期AB戰(zhàn)略發(fā)展模式核心特征運作機理優(yōu)缺點適用條件與本項目的契合度封閉的社區(qū)封閉規(guī)劃，資源與配套體系獨享被動的利用外在的區(qū)域規(guī)劃和現(xiàn)狀無法改變自身所處區(qū)域的邊緣地位，處于區(qū)域競爭格局之下，對城區(qū)主流客戶吸納能力有限區(qū)域已相對成熟，認知度高，公共交通便利，如北京通州×自主城市化（造城）與城市機理連接，開放－私密規(guī)劃，資源與城市共享，社區(qū)內(nèi)道路與市政路相連主動與城市機理連接，需投入大量公建配套納入城市體系競爭，超越區(qū)域競爭的限制，自成體系，便于吸納城市主流客戶區(qū)域成熟度很低，離城市較遠（30分鐘車程以上）超大規(guī)模涉及到區(qū)域開發(fā)，如2000畝以上×利用城市化主動與城市機理連接，更多的是借助現(xiàn)有城市化的自然進程，投入少量公建配套區(qū)域城市度較低，離城市較近（20分鐘以內(nèi)），規(guī)模不是過大√1.2工程開展模式定位同比案例研究盈利模式研究開展模式研究5、國際化生活概念2、資源配套共享4、區(qū)域標識性共享城市級強勢資源〔伊通河公園〕統(tǒng)一的調(diào)性產(chǎn)品規(guī)劃體系多元、創(chuàng)新、融合＋策略構(gòu)成實現(xiàn)方式標志性建筑1、連通城市脈絡(luò)3、城市符號性＋斑馬線紅綠燈公交站建設(shè)區(qū)域級配套設(shè)施〔4萬平米占地商業(yè)〕標志性建筑...組團間道路與市政道路聯(lián)通、開放組團間開放+組團內(nèi)封閉的規(guī)劃利用城市化1、工程開展模式解析連通城市脈絡(luò)——城市級道路與社區(qū)級道路連接，組團間開放+組團內(nèi)封閉規(guī)劃城市級主干道社區(qū)級組團間道路資源與配套共享城市符號性——斑馬線、紅綠燈、公交車站等區(qū)域標識性——統(tǒng)一的調(diào)性+標志性建筑2、工程價值點解析：品牌+產(chǎn)品+超值〔性價比〕產(chǎn)品：高品質(zhì)感的社區(qū)意向獨特資源：伊通河濕地公園位置、距離、區(qū)域開展、人文環(huán)境等開展商品牌——保利：優(yōu)質(zhì)、信任超值：可承受、未來升值社區(qū)：大規(guī)模、生態(tài)化、中等密度、完善配套品牌產(chǎn)品超值優(yōu)勢劣勢區(qū)域隱性驅(qū)動力顯性驅(qū)動力1.3工程市場形象定位中高端、復(fù)合型、精品化的新都市主義宜居社區(qū)形象關(guān)鍵詞：生態(tài)、國際、復(fù)合、人文由工程盈利模式與開展模式雙重因素決定，本案的市場形象定位理應(yīng)基于：以“新都市主義〞〔NEWURBANISM〕為理論出發(fā)，營造小鎮(zhèn)式生活哲學(xué)與城市化商業(yè)配套相結(jié)合的田園都市形象，形成自然與建筑、現(xiàn)代與傳統(tǒng)、高層與低層、城市與郊區(qū)的平衡狀態(tài)。1、規(guī)劃核心思想——新都市主義附：新都市主義〔NewUrbanism〕——上世紀80年代晚期美國在社區(qū)開展和城市規(guī)劃界興起的一個新運動?！露际兄髁x區(qū)別于現(xiàn)代城市開展的孤立與封閉，而是尋求重新整合現(xiàn)代生活諸種要素〔如家居、工作、購物、休閑等〕，重構(gòu)一個緊湊、廉價行人的鄰里社區(qū)，實現(xiàn)“在郊區(qū)中創(chuàng)造城市的感覺〞。新都市主義旨在以再造城市社區(qū)活力的新理論，支撐起高度整合的開展戰(zhàn)略，是21世紀實現(xiàn)城市可持續(xù)開展的代表性規(guī)劃理論?！某霈F(xiàn)深刻影響了美國的城市住宅和社區(qū)開展，并很快在世界范圍內(nèi)流行，并于上世紀90年代末進入中國。街區(qū)功能復(fù)合化——在城市功能劃分與布局上，新都市主義主張同一街區(qū)應(yīng)集合多種功能的建筑，如商業(yè)、公建、居住和休閑娛樂應(yīng)混合布置，以防止造成街區(qū)功能的單一化和簡單化；——在盡可能近的范圍內(nèi)設(shè)置多樣、不同類型、不同尺度和不同價格的住宅；TOD城市交通導(dǎo)向——社區(qū)外部的公共快速交通網(wǎng)絡(luò)；——社區(qū)內(nèi)部的人車共存交通體系；——重視步行系統(tǒng)在規(guī)劃格局中的作用，主張人們以步行方式到達目的地；步行時間最好在10分鐘以內(nèi)；鄰里結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)化〔TND〕——由鄰里空間組成社區(qū)；——五分鐘步行鄰里規(guī)模；——優(yōu)先考慮的公共空間；——綜合均衡的社區(qū)功能；——空間足夠的建筑密度；——精密的交通網(wǎng)絡(luò)體系；……城市公共空間導(dǎo)向——在進行城市規(guī)劃和設(shè)計時，新都市主義十分重視城市公共空間的作用，強調(diào)要安排足夠的城市公共空間〔如城市廣場、綠地、公園等〕，供人們休閑、娛樂和交流；2、關(guān)鍵詞解讀——生態(tài)、國際、復(fù)合、人文關(guān)鍵詞1：生態(tài)—伊通河濕地公園關(guān)鍵詞2：國際—全球視野與在地文化具有城市功能提升意義的大型城市公園，不僅為開放、共享的休閑生活提供了無限可能，更為物業(yè)價值上揚提供了更多保障。

新都市主義理念與城市/區(qū)域具體條件相結(jié)合，既與全球文明開展同步，又成就代表長春最新人居水平的城市名片；集居住、休閑、商業(yè)等功能于一體的復(fù)合居住區(qū)理念，高層、低層不同尺度建筑混合，外部生態(tài)區(qū)與內(nèi)部園林區(qū)融合；通過建筑、景觀、室內(nèi)空間等具體產(chǎn)品設(shè)計，展現(xiàn)本案“以人為本〞的設(shè)計理念與生活氛圍，創(chuàng)造和諧、共享、互融、可持續(xù)開展的社區(qū)生活；關(guān)鍵詞3：復(fù)合—居住+商業(yè)的生活綜合體關(guān)鍵詞4：人文—以人為本的產(chǎn)品設(shè)計原那么1.4工程目標客群定位1、區(qū)域客戶·周邊政府行政機關(guān)工作的公務(wù)員，如：八里堡稅務(wù)分局、二道工商行政管理所等；·周邊院?；蚪逃龣C構(gòu)職工，如：開封小學(xué)、18中、省農(nóng)行學(xué)校等；·周邊企事業(yè)單位中高層主管，如：一汽轎車股份長春齒輪廠、一汽四環(huán)齒輪鍛造廠、調(diào)壓器廠、英俊鑄造廠等；·工程區(qū)域內(nèi)個體私營業(yè)主，如，中東瑞家、金海馬家居等；3、零散客戶·在長春有生意或子女在長春上學(xué)、工作的吉林省內(nèi)各縣市富裕人群；·少量純投資客；2、外圍客戶·如：南二道、寬城區(qū)東部經(jīng)商的個體私營業(yè)者；·如：南關(guān)區(qū)政府行政機關(guān)公務(wù)員人群；客戶輪廓素描客戶分類訴求客戶來源路徑區(qū)域客戶城區(qū)客戶城區(qū)客戶區(qū)域客戶客戶來源路徑演變〔隨區(qū)域成熟度提高與自身配套逐漸完善〕工程前期工程中后期

工程所處區(qū)域〔30%〕其他〔10%〕全市范圍〔60%〕客戶來源路徑模擬1.4工程目標客群定位客戶輪廓素描客戶分類訴求客戶來源路徑PART2—產(chǎn)品體系建議社區(qū)營造總原那么：社區(qū)整體營造是以社區(qū)為主體，以社區(qū)居民為對象，將社區(qū)作為一個系統(tǒng)，總體內(nèi)容包括社區(qū)的軟硬件設(shè)施、社區(qū)的精神與物質(zhì)等層面，對社區(qū)進行全面運作及管理。本案以中高端、復(fù)合型、精品化的新都市主義宜居社區(qū)為主題，進行社區(qū)總體營造：包括社區(qū)建筑、園林景觀、智能配套等規(guī)劃，實現(xiàn)社區(qū)風(fēng)格環(huán)境的統(tǒng)一，并通過組織及活動加強居住者之間的溝通與交流，形成社區(qū)文化，使居住者產(chǎn)生歸屬感和自豪感，從而最終到達社區(qū)總體營造目標。外部規(guī)劃要點：強勢資源再造可作為“震撼點〞，利于劣勢區(qū)域優(yōu)勢工程的傳播2.1工程規(guī)劃細那么建議外部1：地塊西側(cè)尊重、保護基地原有景觀資源，并先期投入適當資金改造，形成“開放綠化公共空間〞；外部2：地塊東側(cè)大型公共設(shè)施、商業(yè)街結(jié)合公交設(shè)置，建立“開放都市公共空間〞；宜良路同康路河堤路太和東路廣德東路遠達大街伊通河ABDC內(nèi)部規(guī)劃要點：組團圍合化〔block〕與私密化；沿街底商營造軟性區(qū)隔；經(jīng)過鋪裝的市政道路：為了增強社區(qū)的領(lǐng)域感，從社區(qū)內(nèi)穿行的市政道路可做硬質(zhì)鋪裝，與工程的綠化風(fēng)格一致；宜良路同康路河堤路太和東路廣德東路遠達大街伊通河ABDC普通市政道路：仍保存其市政路的特性，承載初期準客戶參觀的交通；2.2工程建筑設(shè)計建議鑒于：1、本案建筑形式多為小高層與高層建筑；2、本案緊鄰的“魯輝國際城〞以及目前長春多數(shù)中高端定位工程〔品牌開發(fā)商+低密社區(qū)〕均采用典型舶來式建筑風(fēng)格；故建議本案建筑設(shè)計原那么如下：·建筑立面創(chuàng)作——以現(xiàn)代都市主義建筑風(fēng)格為主體，同時摒棄現(xiàn)代主義建筑的簡單粗暴的線條、體塊構(gòu)圖，整體揉入Artdeco裝飾藝術(shù)風(fēng)格，以建筑立面的構(gòu)圖、細節(jié)與材料表現(xiàn)等表達“類豪宅〞的高品質(zhì)感；·建筑墻面材料——建議以面磚為主，局部考慮使用石材，配以落地窗設(shè)計；·建筑墻面色彩——建議以一種主色調(diào)輔以其他同色系顏色的方式進行處理；建筑設(shè)計原那么建筑風(fēng)格詳解夜景照明方案Artdeco風(fēng)格簡述：Artdeco起源于1925年的巴黎現(xiàn)代工業(yè)裝飾藝術(shù)國際博覽會，當時的語意為“最豪華〞，并影響了后來在建筑、繪畫與應(yīng)用藝術(shù)〔如家俱、雕刻、衣服、珠寶與圖案設(shè)計等〕等多方面的設(shè)計風(fēng)格，是人類社會進入二十世紀后第一個真正國際化的風(fēng)格，也被視作“二十世紀最沖動人心的裝飾風(fēng)格〞。Artdeco提倡用藝術(shù)化的方式來裝飾空間，主張裝飾與功能有機結(jié)合，呈現(xiàn)出注重傳統(tǒng)裝飾與現(xiàn)代造型設(shè)計的雙重性。Artdeco是一場至今尚未結(jié)束的經(jīng)典藝術(shù)運動，2005年末在全球復(fù)興并在大都會中流行，中國也呈現(xiàn)出方興未艾的勢頭，并以融合現(xiàn)代審美的嶄新姿態(tài)出現(xiàn)。；2.2工程建筑設(shè)計建議建筑設(shè)計原那么建筑風(fēng)格詳解夜景照明方案Artdeco建筑特征：·以對稱式構(gòu)圖、橫豎線條構(gòu)成的重復(fù)序列與建筑頂部階梯形退臺處理，營造高聳、挺拔的建筑造型形象；·局部明亮且極富裝飾性的金屬感配件或浮雕裝飾，顯現(xiàn)典雅、華貴氣息；Artdeco建筑市場應(yīng)用：近年北京、上海等一線城市的城市高層豪宅多以Artdeco風(fēng)格為基調(diào)，以目前北京在售工程為例，如霄云路8號、太陽公元、龍湖唐寧ONE、泛海國際居住區(qū)、華貿(mào)城等；直線、垂線運用麥穗、太陽圖騰等華美浮雕處理Artdeco豪宅例如：太陽公元頂部退臺設(shè)計高層產(chǎn)品示意：多層產(chǎn)品示意：2.2工程建筑設(shè)計建議建筑設(shè)計原那么建筑風(fēng)格詳解夜景照明方案2.3工程園林設(shè)計建議園林設(shè)計概念園林設(shè)計層次園林設(shè)計細節(jié)景觀之于建筑如同衣服之于人。建議本案園林設(shè)計以“歐式皇家園林〞為整體設(shè)計基調(diào)：對外既可與外圍伊通河公園構(gòu)成“雙公園〞概念，形成反差；對內(nèi)又與ARTDECO風(fēng)格的建筑相照應(yīng)，著力營造高貴質(zhì)感，并使社區(qū)更具整體感。外部—沿河生態(tài)公園關(guān)鍵詞：開放、自然、開闊、生態(tài)感內(nèi)部—歐式皇家園林關(guān)鍵詞：私屬、人工、精致、貴族化內(nèi)外“雙公園〞概念宜良路同康路河堤路太和東路廣德東路遠達大街伊通河BDC建議詳解：四國園林〔法式、英式、意大利式、西班牙式〕A地塊——利用其地塊面積大、樓間距大并規(guī)劃局部高端產(chǎn)品等特點，以充滿禮儀感與華貴感的法式宮廷園林為基調(diào)，設(shè)計中心景觀橫軸，同時與伊通河景觀帶實現(xiàn)內(nèi)外借景；B地塊——該地塊以小高層為主，且處于社區(qū)中間，建議以自然、開朗的英式自然園林為基調(diào)，規(guī)劃組團內(nèi)中央綠地，并局部打造緩坡景觀；C地塊——臨主干道遠達大街，且以多層為主，建議以意大利臺地景觀為基調(diào)，強調(diào)由南向北逐漸遞升的建筑天際線；D地塊——臨主干道遠達大街，且以多層為主，建議以西班牙庭院景觀為基調(diào)；AA地塊—法式宮廷園林示意B地塊—英式自然園林示意C地塊—意大利臺地景觀示意D地塊—西班牙庭院景觀示意開放空間半開放空間私密空間1、景觀空間序列2.3工程園林設(shè)計建議園林設(shè)計概念園林設(shè)計層次空間序列空間質(zhì)感水池綠化座椅磚路柵欄社區(qū)環(huán)路私屬庭院私家花園2、景觀空間質(zhì)感1、表達功能化設(shè)計——社區(qū)入口廣場廣場可作為公眾休憩場所，給社區(qū)居民提供一種“人居人聚〞的雙優(yōu)空間，同時亦作為社區(qū)公共局部的標志性場所，與城市形成內(nèi)在機理連接；2.3工程園林設(shè)計建議園林設(shè)計概念園林設(shè)計層次園林設(shè)計細節(jié)表達功能化設(shè)計——社區(qū)入口水景

具有參與感的旱噴水景處理，成為社區(qū)開放式公共空間的重要景觀節(jié)點，亦為社區(qū)主入口營造良好的儀式感；表達功能化設(shè)計——社區(qū)雕塑

充滿人文氣息的歐式雕塑，提升社區(qū)整體氣氛與質(zhì)感；在各組團中心或宅間規(guī)劃活動/健身場地，滿足居民的運動需求與公共交流需求。表達功能化設(shè)計——活動空間表達功能化設(shè)計——休憩空間表達功能化設(shè)計——具有私屬感的庭院空間社區(qū)入口處標有工程案名以及LOGO的標牌向人們傳達已經(jīng)進入了一個獨立區(qū)域，社區(qū)內(nèi)部人性化的標識系統(tǒng)，增強導(dǎo)視性的同時也是一副景觀作品；2、彰顯品質(zhì)感設(shè)計——社區(qū)標識系統(tǒng)不同的步行道路鋪裝以及與綠化的有效結(jié)合，使得步行成為一種愉悅的體驗；彰顯品質(zhì)感設(shè)計——步行道鋪裝彰顯品質(zhì)感設(shè)計——社區(qū)街燈彰顯品質(zhì)感設(shè)計——門牌/樓徽刻有工程LOGO并根據(jù)不同功能進行不同設(shè)計的井蓋，既滿足功能的要求，又在與社區(qū)總體風(fēng)格統(tǒng)一的同時通過細微之處的刻畫提升了工程的品質(zhì)。彰顯品質(zhì)感設(shè)計——井蓋設(shè)計寵物垃圾箱彰顯品質(zhì)感設(shè)計——垃圾筒設(shè)計工程logo垃圾箱2.4工程戶型平面建議創(chuàng)新戶型設(shè)計入戶空間設(shè)計戶型配比建議1、區(qū)域市場在售工程參考〔兩居面積區(qū)間〕：75－95平米406080100魯輝國際城信達東灣半島天富北苑榮旺天下亞泰櫻花苑昊源高格藍灣5996748577104801066595741166080100120魯輝國際城信達東灣半島天富北苑榮旺天下亞泰櫻花苑昊源高格藍灣1021209012015514087160118158140120區(qū)域市場在售工程參考〔三居面積區(qū)間〕：120－140平米戶型面積區(qū)間比例（套數(shù)比）兩室兩廳90-95㎡30%三室兩廳120-125㎡20%三室兩廳130-135㎡35%四室兩廳150-155㎡15%合計：----100%洋房戶型配比2、本案整體戶型配比建議：戶型面積區(qū)間比例（套數(shù)比）兩室兩廳85-95㎡75%三室兩廳105-110㎡15%三室兩廳115-125㎡10%合計----100%多層戶型配比戶型面積區(qū)間比例（套數(shù)比）一室一廳45-55㎡15%兩室一廳65-75㎡30%兩室兩廳95-100㎡35%三室兩廳110-125㎡10%合計----100%高層戶型配比戶型面積區(qū)間比例（套數(shù)比）一室一廳45-55㎡15%兩室兩廳85-95㎡50%三室兩廳110-125㎡35%合計----100%小高層戶型配比2.4工程戶型平面建議創(chuàng)新戶型設(shè)計入戶空間設(shè)計戶型配比建議1、洋房1層贈送南向下沉式花園，1層贈送地下室，中間層贈送露臺，頂層贈送閣樓；除住宅根本功能外，建議局部戶型注意玄關(guān)、儲物間、多功能房、中西分廚設(shè)計；可考慮設(shè)計局部錯層產(chǎn)品；2、小高層、高層1層贈送南向花園，頂層贈送閣樓，中間層按基偶數(shù)贈送露臺；A地塊高層可考慮設(shè)計少量躍層產(chǎn)品，以“空中別墅〞形式提升產(chǎn)品線檔次；；單層空中花園雙層空中花園小高層、高層露臺贈送示意洋房錯層產(chǎn)品設(shè)計示意空間附加值：本案所處的是老城區(qū)，建筑規(guī)劃檔光間距都是按老城區(qū)標準執(zhí)行。如果A地塊或B地塊容積可以全部滿足甚至超出，可以考慮采用規(guī)劃大面積的不封閉陽臺等方式“偷面積〞，增大不計入容積的建筑面積以增加工程附加值，創(chuàng)造更高的利潤空間。2.4工程戶型平面建議創(chuàng)新戶型設(shè)計入戶空間設(shè)計戶型配比建議小高層/高層：挑空式入戶大堂設(shè)計多層：平層小大堂設(shè)計2.5工程配套設(shè)施建議工程商業(yè)用地面積為42896萬平米，建議以以下業(yè)態(tài)為主：商業(yè)〔區(qū)域級商業(yè)+社區(qū)級商業(yè)+特色型商業(yè)〕+