8月黃石市大智路項(xiàng)目營銷策劃方案

大智路工程營銷籌劃方案---------商業(yè)篇工程根本情況本工程位于市中心，京華路與大智路交匯處,地塊呈長方形狀〔長寬比約3：1〕,占地面積約4000㎡工程SWOT分析SWOT威脅機(jī)會劣勢優(yōu)勢優(yōu)勢〔S〕優(yōu)勢發(fā)揮工程SWOT分析/S工程當(dāng)前交通較為便利，京華路北端就是城市主干道武漢路工程緊靠市中心，商業(yè)開展前景很旺周邊是居民居住密集區(qū)，為商業(yè)的開展提供了保障在工程裙樓的運(yùn)作過程中，充分渲染工程的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利在工程裙樓的運(yùn)作過程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的開展前景和由此帶來的商機(jī)劣勢〔W〕解決方法工程SWOT分析/W本工程兩面臨街道路不寬敞，給商業(yè)運(yùn)行帶來一定制約本工程南面商業(yè)不顯眼可在工程規(guī)劃時(shí)將臨街建筑往后移，以加寬人行道路加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場知名度

時(shí)機(jī)〔O〕威脅〔T〕工程SWOT分析/O.T區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建成與入伙，將帶動(dòng)周邊的人氣，從而帶動(dòng)裙樓商鋪的銷售

中國的入世，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的開展，商業(yè)物業(yè)前景看好周邊現(xiàn)推向市場的中央華府裙樓商鋪、文化宮、華夏城商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競爭力與市場壓力

中央華府裙樓商鋪空置，從而形成直接的競爭

商業(yè)模式分析綜合性商業(yè)模式主題性商業(yè)模式專業(yè)性商業(yè)模式這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住、行一條龍效勞。商場內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)場內(nèi)群體消費(fèi)主題確實(shí)定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)那么，展開經(jīng)營。比方女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時(shí)代廣場三種商業(yè)模式的比較商業(yè)模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)綜合性商業(yè)模式由于項(xiàng)目規(guī)模和地形的限制，建議使用綜合性商業(yè)模式！此種模式能夠全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且積聚人氣、帶動(dòng)消費(fèi)此模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢里遭遇了嚴(yán)峻考驗(yàn)，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大主題性商業(yè)模式不局限于某一個(gè)行業(yè)，它的目標(biāo)客戶群是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體等這種商業(yè)模式針對性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險(xiǎn)相對較高專業(yè)性商業(yè)模式針對性強(qiáng)，專業(yè)化程度高某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間結(jié)論：由于工程規(guī)模和地形的限制，建議使用綜合性商業(yè)模式！工程整體定位從地塊的形狀和規(guī)模出發(fā)，建議本工程做成底下四層整體商業(yè)裙樓，上面是高層塔樓。模仿美國的五角大樓建筑形態(tài)，共建成五棟塔樓，成五角形狀，四棟26層，一棟12層.如以下圖(附圖):工程商業(yè)形態(tài)定位原那么：商業(yè)定位要與政府相關(guān)政策法規(guī)相一致，商業(yè)形態(tài)要做到與周邊商業(yè)互補(bǔ),統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)力工程商業(yè)形態(tài)定位商業(yè)形態(tài)位置出售形式行業(yè)形態(tài)備注一層南面隔間商鋪綜合性服裝、禮品等自主經(jīng)營定位西面無（車道和人道）一層中間可留一塊近1500㎡的停車場，供商業(yè)用北面早點(diǎn)周圍居民區(qū)沒有一個(gè)專業(yè)的早點(diǎn)城，可以完善周邊飲食配套。二層整體招商大型購物超市整體招商，引進(jìn)大型超市，如中商、中百、武商等等三層整體招商分隔出售健身俱樂部器械健身、健美操、拉丁舞、瑜伽、芭蕾等四層整體或分隔出售娛樂業(yè)KTV、網(wǎng)吧、電玩、棋牌、臺球、5號樓5～16整體招商酒店提供欽食與住宿17～22可隔間或整體寫字樓公司辦公用房客戶定位從以下不同角度對目標(biāo)客戶進(jìn)行具體的界定:1.身份識別

身份比例企業(yè)20%行政單位中高層15%事業(yè)單位中高層15%企業(yè)高層15%企業(yè)中層15%生意人10%爆發(fā)戶10%客戶定位2.區(qū)域識別

區(qū)域

市中心板塊

團(tuán)城山板塊

西塞山板塊

黃石城區(qū)以外

比例50%10%20%15%5%黃石港板塊客戶定位3.購置目的商業(yè)可行性簡析(一)、一層商鋪1.隔間銷售原因緩解二、三、四層商鋪整體招商的巨大壓力是工程商業(yè)配套的補(bǔ)充能使資金快速回籠2.銷售方式

可租可售，邊租邊售商業(yè)可行性簡析(二)、二層商鋪1．整體招商原因通過對周邊商業(yè)的調(diào)查得知，武漢路這一帶小型店面比較多，大型規(guī)模的店面很少，主要以飲食為主，而且大型購物超市這塊也比較稀缺，再加上地段和人流量的優(yōu)勢，二層定位為大型購物超市是可行的。一旦招商成功，可使工程的價(jià)值提升一個(gè)新的高度，對整個(gè)工程的住宅和商業(yè)都是一個(gè)推動(dòng)作用。2．招商對象選擇據(jù)了解，到目前為止，武商量販還未落戶黃石，而且武商今年方案在湖北新開20個(gè)賣場，這對于我們來說無疑是一個(gè)很重要的信號商業(yè)可行性簡析(三)、三層商鋪1.招商方式比較招商方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)整體招商能形成規(guī)模和品牌效應(yīng)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營,統(tǒng)一管理難度大，資金回籠慢分隔出售不易形成品牌效應(yīng)，也不利于統(tǒng)一管理資金回籠快商業(yè)可行性簡析2.招商方式選擇根據(jù)工程商業(yè)規(guī)模大、統(tǒng)一管理的模式來看，三層最好選擇整體招商,可以形成工程的品牌，積聚更多的人氣,如東方俱樂部。3.客戶群市場健身現(xiàn)在對于人來說是一個(gè)首要主題，因此客戶群體很廣泛，就是社會的一切群體。但是，主要群體偏向青年到中年這一階段的人群。據(jù)市場調(diào)查顯示，黃石還沒一家?guī)浊Х降拇笮途銟凡?，由于地處市中心，人流量較大。因此，這樣定位是可行的商業(yè)可行性簡析(四)、四層商鋪1.功能分區(qū)比例

2．市場分析

黃石在娛樂業(yè)這方面開展不是很完善，顯現(xiàn)零星分布，不集中，規(guī)模小等特點(diǎn)。我們可借助周邊一些大型物業(yè)所吸引的客戶群，再加上周邊客戶和本工程積聚的客戶群，完全可以滿足本工程娛樂業(yè)所需功能分類比重KTV35%網(wǎng)吧15%電玩15%棋牌25%臺球10%商業(yè)可行性簡析〔五〕5號樓酒店1.效勞類型餐飲、住宿2.市場狀況由于地處黃石市中心板塊，周邊飲食類商業(yè)較多，盡管競爭力強(qiáng)，但是生意都很不錯(cuò)。我想一個(gè)最重要的原因就是地段了，人流量大。結(jié)合本工程，在飲食的根底上進(jìn)一步拓展，提供客戶的住宿,一是對外，二也可以針對小區(qū)業(yè)主。小區(qū)內(nèi)也是一個(gè)不小的市場商業(yè)可行性簡析〔六〕5號樓寫字樓1.開展現(xiàn)狀黃石首座純商務(wù)寫字樓—--康家知本大廈，2004年2月破土，2006年２月寫字樓售罄，將一些公司的銷售總部引入寫字樓，改變了以往招商只對工程，在招商模式上也有很大的突破,它引領(lǐng)著黃石寫字樓物業(yè)的開展。因此，寫字樓這塊開展還不完善，如果本工程寫字樓物業(yè)要想在市場上脫穎而出，就必須在康家資本大廈上作進(jìn)一步的改進(jìn)和創(chuàng)新，向綜合性、靈活性、智能化、生態(tài)化方向開展2.目標(biāo)市場省內(nèi)一些中、小型企業(yè)、公司，還有一些個(gè)人創(chuàng)業(yè)者招商策略招商目標(biāo)xxxxx,功能區(qū)的各項(xiàng)招商工作,以xxxx商業(yè)管理參謀工程組為招商主體,在黃石鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司的全力配合和支持下,以及管理公司和外圍專家參謀組對工程組招商工作的指導(dǎo)下,全面進(jìn)行招商工作,本工程招商分四局部進(jìn)行:第一局部:二層購物超市招商，以武商量販為主要目標(biāo)第二局部:三層健身俱樂部招商，品牌俱樂部優(yōu)先第三局部:四層以KTV招商為主,其它為輔第四局部:5號樓酒店招商招商方案以及具體安排準(zhǔn)備階段:200７年x月x日至2007年x月x日1,成立招商小組,擬定招商工作方案,并開通國內(nèi)長途.2007-x-x～2007-x-x2,通過專題市場調(diào)研,確定超市主力店,功能區(qū)的目標(biāo)品牌.2007-x-x～2007-x-x3,撰寫招商資料和工程推介書.2007-x～2007-x-x4,對參與招商的人員進(jìn)行專題培訓(xùn),為招商談判各項(xiàng)工作的全面展開,做好一切準(zhǔn)備工作,使相關(guān)部門和人員到達(dá)臨戰(zhàn)狀態(tài).2007-x-x-～2007-x-x5,招商條件及根本租金測算.2007-x-x～2007-x-x招商策略意向性接觸階段:2004年4月下旬至2004年5月下旬1,通過各種方式(如通信,通訊,面談等)與目標(biāo)品牌主力超市取得聯(lián)系,傳遞本工程的相關(guān)資料,使其了解xx商業(yè)中心的根本情況.2007-x-x～2007-x-x3,鎖定目標(biāo)品牌,制定相關(guān)招商條件,策略,談判程序,報(bào)貴城鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司審核.2007-x-x～2007-x-x意向談判階段:2007年x月下旬至2007年x月上旬1,與目標(biāo)品牌進(jìn)行具體的合作談判.2007-x-x～2007-x-x2,通過與目標(biāo)品牌,主辦超市的合作意向談判,明確雙方合作意向,合作條件,根本需要,與1家主力超市,3―5家餐飲,娛樂,休閑品牌達(dá)成合作意向.2007-x-x～2007-x-x3,完成與目標(biāo)品牌的合作談判.2007-x-x～2007-x-x招商策略約談判階段2007年x月上旬至2007年x月中旬1,在合作意向書的根底上,與目標(biāo)品牌洽談具體的合作條件及合作方式,達(dá)成一致意見,與1家超市主力超市簽署合作合同書,力爭與3―4家餐飲,娛樂,休閑品牌合作合同書.2007-x-x～2007-x-x2,在黃石xx舉行隆重的簽約儀式:通過簽約儀式的隆重舉行,相關(guān)媒體的系列報(bào)道宣傳,提高明珠商業(yè)中心的知名度,美譽(yù)度,影響力和號召力,進(jìn)一步推動(dòng)商鋪的銷售及商場的全面招商工作.招商策略工作安排(一),黃石工程組負(fù)責(zé)人:A,全面負(fù)責(zé)招商工作,統(tǒng)籌安排ＸＸ商業(yè)中心一切資源,為招商創(chuàng)造條件.B,負(fù)責(zé)招商方案,招商條件,招商策略,招商方案的決策.C,監(jiān)督招商小組按確定的招商方案執(zhí)行,推動(dòng)招商小組各項(xiàng)工作的進(jìn)展.(二),執(zhí)行人員:1,負(fù)責(zé)制定招商方案,招商方案及招商策略.2,負(fù)責(zé)招商租金的測算及擬定根本招商條件.3,負(fù)責(zé)確定目標(biāo)品牌.4,負(fù)責(zé)招商的具體接洽和談判工作.5,負(fù)責(zé)將談判的具體情況及時(shí)向貴城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和管理公司通報(bào),請示.6,負(fù)責(zé)提交招商所需資料的文本,并協(xié)助相關(guān)文本的印刷與制作.7,提交招商費(fèi)用預(yù)算,報(bào)請貴城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)審批.(三),協(xié)調(diào)文員:1,負(fù)責(zé)招商的各類資料的整理,存檔.2,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)招商小組與貴城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā),管理公司以及xx商業(yè)中心工程各協(xié)作單位的關(guān)系.3,負(fù)責(zé)外地談判小組與貴城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā),管理公司的溝通和協(xié)調(diào),保證外地談判小組與貴城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司,管理公司之間信息溝通順暢.4,配合招商小組其它相關(guān)的招商工作.招商策略商業(yè)推廣方案(一).推廣主題建議基于目前整體市場、區(qū)域市場和工程本身的狀況，本工程產(chǎn)品應(yīng)向強(qiáng)品牌、高檔次開展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、形象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行全面升級，經(jīng)我司反復(fù)推敲，我司將工程推廣主題定位為：你的財(cái)富源泉--------五角大樓商業(yè)推廣方案(二).推廣方式及渠道建議1、推廣總原那么先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個(gè)造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起社會輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。商業(yè)推廣方案(二).推廣方式及渠道建議1、推廣總原那么先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個(gè)造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起社會輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。商業(yè)推廣方案2、推廣方式方式一：營銷中心現(xiàn)場展示營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的根底上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。商業(yè)推廣方案方式二：特色營銷活動(dòng)A、開盤前1〕讓先消費(fèi)者得到“看得見〞價(jià)值的“在，預(yù)期價(jià)格購