物業(yè)公司改革方案

國投物業(yè)公司改革方案2003年3月國投公司戰(zhàn)略發(fā)展部北大縱橫管理咨詢公司（第一階段報(bào)告）第一頁，共八十四頁。1本次物業(yè)公司改革的目標(biāo)明確物業(yè)公司的定位與職能理順物業(yè)公司的管理關(guān)系建立科學(xué)的管理體制和運(yùn)行機(jī)制建立科學(xué)的考核機(jī)制和激勵機(jī)制第二頁，共八十四頁。2第一階段報(bào)告內(nèi)容一、物業(yè)公司的定位、職能與改革建議方案二、物業(yè)公司的管理關(guān)系第三頁，共八十四頁。3一、物業(yè)公司的定位、職能

與改革建議方案公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談？物業(yè)公司的定位職能改革建議方案第四頁，共八十四頁。4

公司發(fā)展對物業(yè)管理提出的要求公司發(fā)展目標(biāo)：公司發(fā)展對物業(yè)管理的總體要求是：物業(yè)管理要為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)提供支持。五年內(nèi)成為國內(nèi)一流的國家投資控股公司十年內(nèi)成為世界一流的國家投資控股公司充分發(fā)揮“國家出資人代表”的優(yōu)勢，快速向運(yùn)作市場化、股權(quán)多元化的控股公司發(fā)展第五頁，共八十四頁。5根據(jù)公司確定的業(yè)務(wù)選擇，物業(yè)公司實(shí)際上主要是定位于公司自有物業(yè)的管理公司確定的業(yè)務(wù)選擇：重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)電力、港口維持/發(fā)展細(xì)分市場/個(gè)別項(xiàng)目煤炭、汽零、電子、醫(yī)藥等潛在發(fā)展對象

金融、航空、電信、公共設(shè)施服務(wù)、媒體、石化等退出/不考慮新的投入

日用化工、食品飲料、紡織服裝、家電、零售、房地產(chǎn)、餐飲旅游、農(nóng)林牧漁、外貿(mào)等重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)電力、港口發(fā)展細(xì)分市場/個(gè)別項(xiàng)目煤炭、汽車零部件、集成電路、中成藥和生物制藥、金融探索創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù)提高資產(chǎn)管理專業(yè)化管理水平公司確定的業(yè)務(wù)選擇：

在公司業(yè)務(wù)選擇中，沒有房地產(chǎn)、酒店經(jīng)營和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但公司擁有國投大廈和國際投資大廈等固定資產(chǎn)，客觀上需要物業(yè)管理；設(shè)立物業(yè)公司的初衷，就是為了管理公司自有物業(yè)。因此，物業(yè)公司實(shí)際上是定位于以公司自有物業(yè)的管理為主。第六頁，共八十四頁。6公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案第七頁，共八十四頁。7公司物業(yè)管理的組織沿革組織名稱國投服務(wù)中心物業(yè)管理分公司國投大廈管理中心國投物業(yè)有限責(zé)任公司北京分公司亞華公司決定設(shè)立日期95.10.1995.11.1697.6.52001.3.142001.2.20批準(zhǔn)設(shè)立文號國投人（95）287號國投人（95）288號國投人（97）93號國投經(jīng)（2001）52號國投經(jīng)（2001）37號工商登記日期95.11.2896.11.1297.9.232001.5.162002.1.42001.6.13注冊資本金2300萬元10000萬元300萬元10000萬元10000萬元決定撤銷日期2001.3.1598.2.699.2.8決定撤銷文號國投經(jīng)（2001）52號國投人（1998）25號無文號工商注銷日期正在辦理注銷手續(xù)2001.12.31注銷2001.12.31注銷職能任務(wù)辦公后勤服務(wù)授權(quán)資產(chǎn)經(jīng)營管理、辦公后勤保障國投大廈管理寫字樓管理、物業(yè)管理、咨詢國投大廈管理及其它房產(chǎn)經(jīng)營國際投資大廈建設(shè)法律地位法人資格內(nèi)部獨(dú)立核算法人資格法人資格內(nèi)部獨(dú)立核算法人資格第八頁，共八十四頁。8公司物業(yè)管理的組織沿革（圖示）95969798992000200120022003國投服務(wù)中心物業(yè)管理分公司國投大廈管理中心國投物業(yè)有限公司亞華公司95.11.282300萬96.1110000萬97.9.23300萬2001.5.1610000萬2002.1.495.1198.22001.12.3199.22001.12.312001.3北京分公司2001.6.1310000萬

公司的物業(yè)管理經(jīng)過改革，改變了過去一套人馬而三塊牌子同時(shí)并存的局面，組建了有限責(zé)任公司，但物業(yè)公司在公司內(nèi)部是按全資子公司來管理的。第九頁，共八十四頁。9物業(yè)公司的產(chǎn)權(quán)關(guān)系國家開發(fā)投資公司國投電力公司國投創(chuàng)興公司國投物業(yè)有限責(zé)任公司70％7000萬20％2000萬10％1000萬40％4000萬亞華公司6000萬60％北京分公司國投電力公司和國投創(chuàng)興公司都是國投公司的全資子公司，因此實(shí)質(zhì)上物業(yè)公司是國投公司的全資子公司；亞華公司在法律上是有限責(zé)任公司，但在公司內(nèi)部的管理上，對亞華公司與對物業(yè)公司一樣，也是按全資子公司來管理的。第十頁，共八十四頁。10物業(yè)公司自己確定的經(jīng)營理念目前業(yè)務(wù)定位：按照市場化標(biāo)準(zhǔn)做好后勤保障，提高服務(wù)水平。經(jīng)營管理目標(biāo)：標(biāo)準(zhǔn)化、市場化、專業(yè)化。發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想：力爭在三至五年內(nèi)，將物業(yè)公司建成國內(nèi)一流品牌的酒店、物業(yè)管理企業(yè)。資料來源：《物業(yè)公司2003年工作會議材料》物業(yè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想與公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略不相符；物業(yè)公司的定位與其發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想也不配套。第十一頁，共八十四頁。11物業(yè)公司目前的主要職能物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)保障國投大廈：日常養(yǎng)護(hù)、小修、裝修管理、存車管理、消防管理、電梯運(yùn)行、保潔、保安、餐飲、理發(fā)等。推租：國投大廈和其它房地產(chǎn)的推租；酒店經(jīng)營：天驛賓館和華利酒店的經(jīng)營；資產(chǎn)管理。福利：通過物業(yè)公司給國投公司員工提供一定福利；后勤：提供公務(wù)用車等方面的后勤服務(wù)。物業(yè)公司目前主要是從事公司自有物業(yè)的管理工作，國投大廈的物業(yè)管理是其最主要的職能。第十二頁，共八十四頁。12物業(yè)公司資產(chǎn)狀況物業(yè)公司（注冊資本金10000萬元）長期投資經(jīng)營類委托經(jīng)營類資產(chǎn)管理類亞華公司（4000萬元）天驛賓館（10400萬）華利酒店（3767萬）國投大廈（70000萬元）金島花園（1462萬元）萬通房產(chǎn)（4688萬元）中煤大廈（700萬元）三鵬公司（300萬）北京大誠(193萬)華利公司（114萬）陸陽熱電廠（340萬元）CKD公司（138.6萬元）沃頓威爾公司(125.3萬)深能源（157.5萬元）以上為2003年2月末物業(yè)公司長期投資數(shù)物業(yè)公司經(jīng)營管理的資產(chǎn)分屬不同的類型，要求各不相同，非物業(yè)管理的經(jīng)營職能分散了物業(yè)公司的資源和精力。第十三頁，共八十四頁。13下面從三個(gè)維度分析物業(yè)公司的經(jīng)營管理能力經(jīng)營管理能力顧客滿意度內(nèi)部管理能力財(cái)務(wù)回報(bào)能力第十四頁，共八十四頁。14基本形成了一支較為

專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍物業(yè)公司目前共有員工137人，其中：大專以上學(xué)歷53人，其中本科16人，研究生2人，在讀研究生3人；管理人員中具有高級職稱者9人，中級職稱者13人,專業(yè)工程技術(shù)人員6人；具有5年以上寫字樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員15人；20名管理人員取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書；7名管理人員取得了北京市頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書；6人取得了國家旅游局頒發(fā)的物業(yè)公司總經(jīng)理上崗證書，29人取得了經(jīng)理上崗證書資料來源：國投物業(yè)公司《國投物業(yè)在發(fā)展中成長》內(nèi)部管理能力分析：第十五頁，共八十四頁。15各種管理制度、流程基本完整2002年物業(yè)公司通過了ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，規(guī)范了企業(yè)內(nèi)部的各種規(guī)章制度、管理業(yè)務(wù)流程；2002年取得了北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書；2002年加入了中國物業(yè)管理協(xié)會。于2002年7月獲得北京市質(zhì)量協(xié)會、北京用戶滿意工程聯(lián)合推進(jìn)辦公室聯(lián)合頒發(fā)的“用戶滿意工程證書”，被正式授予“用戶滿意物業(yè)企業(yè)”稱號。資料來源：國投物業(yè)公司《國投物業(yè)在發(fā)展中成長》內(nèi)部管理能力分析：第十六頁，共八十四頁。16大部分國投大廈租戶對物業(yè)

公司的服務(wù)質(zhì)量表示較為滿意80％以上的租戶在總體上對物業(yè)公司的服務(wù)表示滿意或比較滿意；所有的被調(diào)查者都認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)水平基本能夠滿足自己的需求。資料來源：3月19日，工作小組通過隨機(jī)抽樣方式，對國投大廈的50名租戶發(fā)放《國投大廈租戶調(diào)查問卷》，收回有效答卷43份。被調(diào)查者對物業(yè)公司各項(xiàng)工作內(nèi)容均感覺比較滿意或滿意。注：滿分為5分顧客滿意度分析：第十七頁，共八十四頁。17物業(yè)公司資產(chǎn)變化狀況2000年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利酒店3767萬元，萬通房產(chǎn)4688萬元2001年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利公司1350萬元，天驛賓館1億元；總部拔付1億投資亞華2002年比上年度減少對亞華投資6000萬元物業(yè)公司資產(chǎn)的變動是公司總部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的結(jié)果。物業(yè)公司實(shí)際經(jīng)營管理的資產(chǎn)總額近11億元。經(jīng)營回報(bào)能力分析：第十八頁，共八十四頁。18物業(yè)公司收支狀況變化圖

(單位：萬元)５年來物業(yè)公司經(jīng)營收入和支出同步增長，收入與支出基本持平并略有盈余。物業(yè)管理行業(yè)本身的一個(gè)特點(diǎn)是利潤較薄但收入穩(wěn)定，這是形成這種現(xiàn)象的一個(gè)原因；另一個(gè)原因是物業(yè)公司為總部提供的福利資金減少了其利潤。以上收入不包含國投大廈的租金收入，國投大廈的租金收入全部上交公司總部。財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析：第十九頁，共八十四頁。19物業(yè)公司收入構(gòu)成經(jīng)營收入主要來自于圍繞國投大廈物業(yè)管理與服務(wù)所形成的物業(yè)費(fèi)、餐飲及車隊(duì)收入等項(xiàng)目構(gòu)成。近兩年公司委托其經(jīng)營管理的房產(chǎn)，增加了其房屋租賃收入。劃轉(zhuǎn)的天驛賓館和華利酒店，較大地增加了物業(yè)公司的資產(chǎn)數(shù)額，但未帶來經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析：第二十頁，共八十四頁。20物業(yè)公司支出構(gòu)成經(jīng)營支出主要是折舊（萬通140萬和車輛等的折舊）、人工費(fèi)、餐飲等項(xiàng)目構(gòu)成。其它支出增長較多，主要包括車輛修理及保潔、食堂等的低值易耗品支出、給總部的一些福利、稅金等。財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析：第二十一頁，共八十四頁。21綜上所述，說明物業(yè)公司基本具備做好中高檔寫字樓物業(yè)管理工作的能力良好的顧客滿意度和較為專業(yè)的物業(yè)管理人員，以及比較規(guī)范的內(nèi)部管理制度，說明物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)方面已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)；財(cái)務(wù)分析說明，物業(yè)公司在物業(yè)管理成本控制上，能做到收支持平并略有盈余。第二十二頁，共八十四頁。22天驛賓館經(jīng)營狀況分析天驛賓館2002年?duì)I業(yè)收入1490萬元，營業(yè)支出總計(jì)1676萬元，累計(jì)虧損2126萬元（包括以前年度虧損1940萬元）,當(dāng)年凈資產(chǎn)收益率為-3.49%?，F(xiàn)金流較為正常（凈現(xiàn)金流達(dá)到208萬元）。當(dāng)年計(jì)提折舊130萬元，累計(jì)提折舊3700萬元。

總體來看，天驛賓館的經(jīng)營管理較過去有了一定改觀，運(yùn)轉(zhuǎn)較為正常。但由于投資過大，累計(jì)虧損過多，天驛賓館的虧損狀況難以在短期內(nèi)得到根本扭轉(zhuǎn)。專題經(jīng)營分析：第二十三頁，共八十四頁。23華利酒店經(jīng)營狀況分析華利酒店2002年?duì)I業(yè)收入1783萬元，營業(yè)支出1727萬元，當(dāng)年利潤56萬元，凈資產(chǎn)收益率2%?？头砍鲎饴蔬_(dá)到70％以上（據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，酒店客房出租率達(dá)到70%—80%，表明經(jīng)營狀況良好）。當(dāng)年計(jì)提折舊365萬元，累計(jì)提折舊1926萬元。但華利酒店以前年度虧損，現(xiàn)累計(jì)虧損還有230萬元。華利酒店的經(jīng)營雖較為正常，但規(guī)模有限，盈利能力不強(qiáng)。專題經(jīng)營分析：第二十四頁，共八十四頁。24對公司酒店類項(xiàng)目的處理建議在公司業(yè)務(wù)選擇中并沒有包含酒店經(jīng)營，因此，公司系統(tǒng)內(nèi)的酒店項(xiàng)目原則上應(yīng)予以收縮。物業(yè)公司的兩家酒店并未帶來收益，酒店項(xiàng)目也很難以成為利潤增長點(diǎn)，所以，物業(yè)公司的兩家酒店同樣應(yīng)予以收縮。但考慮到天驛賓館店目前收縮可能會形成一定的損失，所以，建議目前要加強(qiáng)經(jīng)營管理力度，提高效益，擇機(jī)退出。第二十五頁，共八十四頁。25公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案第二十六頁，共八十四頁。26對物業(yè)公司定位的觀點(diǎn)綜述公司物業(yè)應(yīng)該進(jìn)行統(tǒng)一管理工作小組對公司領(lǐng)導(dǎo)、總部部門領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)及中級管理人員進(jìn)行了訪談，大家普遍傾向于公司物業(yè)應(yīng)該統(tǒng)一管理，但對未來物業(yè)公司的定位卻有兩種不同的意見：物業(yè)公司應(yīng)定位于公司內(nèi)部的服務(wù)機(jī)構(gòu)。不能面向社會開展業(yè)務(wù)，否則，就會影響到公司自有寫字樓的管理和對公司內(nèi)部的服務(wù)。物業(yè)管理不是公司的業(yè)務(wù)選擇，公司也不靠物業(yè)公司賺錢。不能考慮將公司其他酒店劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司管理。

物業(yè)公司應(yīng)定位于公司自有物業(yè)的管理物業(yè)公司應(yīng)向外承包物業(yè)管理，到市場上找飯吃。物業(yè)公司應(yīng)向酒店、物業(yè)管理集團(tuán)方向發(fā)展，搞中檔酒店的連鎖經(jīng)營。物業(yè)公司可以逐步發(fā)展成為房地產(chǎn)公司。物業(yè)公司應(yīng)向外承包物業(yè)管理，搞酒店連鎖經(jīng)營第二十七頁，共八十四頁。27公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案第二十八頁，共八十四頁。28物業(yè)管理的定義物業(yè)管理的定義：具備專業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，接受業(yè)主的委托，按合同運(yùn)用現(xiàn)代管理手段對已建成投入使用的各類物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人與使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，營造一個(gè)安全、方便、舒適的居住和工作環(huán)境。行業(yè)分析：第二十九頁，共八十四頁。29物業(yè)管理的分類

（按權(quán)屬性質(zhì)劃分）全權(quán)委托管理委托顧問管理委托管理服務(wù)型自有自用型自有出租型自主經(jīng)營管理型行業(yè)分析：第三十頁，共八十四頁。30不同管理類型的優(yōu)缺點(diǎn)比較類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)委托管理服務(wù)型可選擇到高水平的物業(yè)管理公司；關(guān)系比較簡單；服務(wù)比較規(guī)范。物業(yè)管理公司短期的盈利行為難以保證物業(yè)購買者和使用者的長期利益。自主經(jīng)營管理型有利于延長建設(shè)物及設(shè)備的使用壽命；創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會；可為業(yè)主提供一些個(gè)性化的服務(wù)；為物業(yè)公司的發(fā)展提供機(jī)會。缺乏競爭機(jī)制難以保證物業(yè)使用者的服務(wù)質(zhì)量。行業(yè)分析：第三十一頁，共八十四頁。31物業(yè)管理的發(fā)展趨勢趨向物業(yè)管理現(xiàn)代化主要標(biāo)志是物業(yè)管理的市場化、標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化和信息化。向國外先進(jìn)管理模式并軌我國的物業(yè)管理在觀念上、服務(wù)上和管理模式上將逐步與國際接軌。成為獨(dú)立的物業(yè)管理業(yè)物業(yè)管理行業(yè)不僅將逐步成為一個(gè)相對獨(dú)立于房地產(chǎn)的行業(yè)，而且最終將成為獨(dú)立的物業(yè)管理業(yè)。行業(yè)分析：第三十二頁，共八十四頁。32現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn)企業(yè)化：將管理和服務(wù)作為商品，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)運(yùn)作。專業(yè)化：有專門的組織機(jī)構(gòu)，有專業(yè)人員配備或可以合作的專業(yè)技術(shù)力量，有必要的專業(yè)技術(shù)工具配備。社會化：利用外包、合作等方式充分利用各種社會資源用以物業(yè)管理和服務(wù)。規(guī)范化：在遵守國家法律法規(guī)的前提下，完善企業(yè)內(nèi)部的各種管理制度，以確保企業(yè)的管理和服務(wù)水平。行業(yè)分析：第三十三頁，共八十四頁。33公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能物業(yè)公司現(xiàn)狀分析改革建議方案第三十四頁，共八十四頁。34北京萬通鼎安物業(yè)公司萬通鼎安物業(yè)公司香港惠朗投資公司北京萬通實(shí)業(yè)公司總經(jīng)辦財(cái)務(wù)部人力資源部采購部品質(zhì)部市場部通潤會館管理處新星花園管理處聯(lián)想大廈管理處人大世紀(jì)顧問組萬通新世界管理處龍山新新小鎮(zhèn)管理處晾果廠管理處萬通鼎安物業(yè)由萬通實(shí)業(yè)公司與其下屬的香港惠朗公司共同出資成立；除已銷售的其他房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均屬于萬通實(shí)業(yè)公司，萬通實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的招租業(yè)務(wù)，萬通物業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的物業(yè)管理工作。實(shí)業(yè)公司和物業(yè)公司分別收取租金和物業(yè)管理費(fèi)；各物業(yè)管理處相對獨(dú)立運(yùn)作，具體負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場的管理工作，各種資源由物業(yè)公司統(tǒng)一調(diào)配。外部訪談：第三十五頁，共八十四頁。35北京萬通鼎安物業(yè)公司外部訪談：1995年成立，注冊資本金100萬美元。公司定位：高檔物業(yè)管理。經(jīng)營方式：直接物業(yè)管理、提供管理顧問。業(yè)務(wù)范圍：寫字樓、別墅、商廈、住宅小區(qū)、體育場館管理規(guī)模：管理面積150萬平方米。延伸地區(qū)：北京、上海、武漢、天津、青島等。主要項(xiàng)目：萬通新世界、聯(lián)想大廈、通潤會館、新星花園、晾果廠小區(qū)、龍山新新小鎮(zhèn)、嘉銘園小區(qū)、人民大學(xué)世紀(jì)館和游泳館等。第三十六頁，共八十四頁。36北京萬通鼎安物業(yè)公司人員：450人，員工上崗持證率100％；專業(yè)技術(shù)人員均具有中、高級技術(shù)職稱；87％以上人員具有別墅、公寓、寫字樓、大型體育場館等各類物業(yè)管理與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。資質(zhì)：1998年通過ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證。榮譽(yù)：“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”；“北京市優(yōu)秀居住小區(qū)（大廈）”；“物業(yè)管理品牌企業(yè)”稱號。外部訪談：第三十七頁，共八十四頁。37外部訪談：

萬通物業(yè)公司管理特點(diǎn)經(jīng)營模式：集中統(tǒng)一管理統(tǒng)一人力資源管理統(tǒng)一物資采購及管理統(tǒng)一質(zhì)量管理統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理效果：取得規(guī)模效益倡導(dǎo)理念：公寓酒店式管理零距離貼近客戶e服務(wù)（網(wǎng)絡(luò)化）家庭經(jīng)理人自助式套餐服務(wù)管理方針：誠摯服務(wù)規(guī)范管理特點(diǎn)：專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，已形成集團(tuán)化運(yùn)作；定位于比較高端的物業(yè)管理，利潤空間較大；物業(yè)管理規(guī)模較大，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益明顯；擁有一批專業(yè)管理技術(shù)人才，是其成功的關(guān)鍵；集中統(tǒng)一管理，可以發(fā)揮公司整體資源優(yōu)勢；創(chuàng)出品牌后，市場空間廣闊。第三十八頁，共八十四頁。38外部訪談：

北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司是“北京大華電子”與“臺灣冠頂”合資組建的專業(yè)物業(yè)管理公司，其所轄物業(yè)(大華別墅）為12棟相對獨(dú)立的別墅，目前全部用作商務(wù)出租。大華別墅的物業(yè)面積為3720平方米，為“大華電子”與“臺灣冠頂”共同出資建造，其產(chǎn)權(quán)屬于“大華電子”，“大華電子”與“大華冠頂物業(yè)”屬于委托管理關(guān)系?！按笕A冠頂物業(yè)”由臺資控股，并完全由臺方安排工作人員。第三十九頁，共八十四頁。39外部訪談：

北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司特點(diǎn)：物業(yè)規(guī)模較小，比較利于管理。結(jié)構(gòu)簡單，人員很少，充分利用社會資源，做到了成本最小化。定位明確，發(fā)展穩(wěn)定。提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理的基本功能?！按笕A冠頂物業(yè)”承擔(dān)所轄物業(yè)的出租、管理和服務(wù)的職責(zé)?！按笕A冠頂物業(yè)”定期向租戶收取租金和物業(yè)管理費(fèi)，并將租金轉(zhuǎn)交給“大華電子”。目前“大華冠頂物業(yè)”僅三名正式員工：總經(jīng)理、財(cái)務(wù)和協(xié)理，其中財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)各種財(cái)務(wù)工作和辦公室工作，協(xié)理負(fù)責(zé)物業(yè)出租、管理等工作。其他與物業(yè)管理相關(guān)的工作全部外包。第四十頁，共八十四頁。40外部訪談：

中電信息大廈物業(yè)公司董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理物業(yè)部保安部工程部辦公室財(cái)務(wù)部物業(yè)公司由中電集團(tuán)公司和其下屬的華為公司共同出資建立，物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于中電集團(tuán)公司。物業(yè)公司負(fù)責(zé)整個(gè)大樓所有物業(yè)管理事宜，集團(tuán)公司另外派人負(fù)責(zé)大樓招租工作。物業(yè)公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一收取租金和物業(yè)管理費(fèi)，并按照合同向集團(tuán)公司支付租金。第四十一頁，共八十四頁。41外部訪談：

中電信息大廈物業(yè)公司人員：目前共有70余人，主要部門負(fù)責(zé)人均由股東委派，專業(yè)技術(shù)性部門經(jīng)理聘請專業(yè)人員擔(dān)任；大樓招租業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)分工明確，物業(yè)公司與業(yè)主屬于合同關(guān)系；餐飲部外包；同工同酬，所有人員薪酬均以市場為準(zhǔn)；目前物業(yè)管理費(fèi)：1元/平方米·天，租金為5.5元/平方米·天左右（含物業(yè)費(fèi)）。特點(diǎn)：招租與物業(yè)管理分開；集團(tuán)公司委派高級管理人員和財(cái)務(wù)主管人員，保護(hù)業(yè)主利益；外聘專業(yè)人員負(fù)責(zé)特殊部門，餐飲部門外包能使物業(yè)管理工作更加規(guī)范；業(yè)主另派專人現(xiàn)場辦公，充分實(shí)現(xiàn)了監(jiān)督制約的作用。第四十二頁，共八十四頁。42外部物業(yè)調(diào)研的啟示寫字樓的推租業(yè)務(wù)與物業(yè)管理業(yè)務(wù)分離，有利于保證業(yè)主與物業(yè)管理雙方的利益；物業(yè)公司的人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)完全按照市場標(biāo)準(zhǔn)制定，所有人員均與原單位完全脫離；總公司與物業(yè)公司屬于母子公司形式，按照母子公司的管理模式進(jìn)行管理，總公司控制物業(yè)公司的重大決策行為。第四十三頁，共八十四頁。43公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案第四十四頁，共八十四頁。44根據(jù)前面的現(xiàn)狀分析、行業(yè)分析和外部訪談，我們認(rèn)為物業(yè)公司有必要進(jìn)行改革，

需要明確物業(yè)公司的未來定位。物業(yè)管理雖然沒有包含在公司的主要業(yè)務(wù)選擇當(dāng)中，但在公司系統(tǒng)中，不管是過去、現(xiàn)在，還是將來，都需要物業(yè)管理功能。近年來，物業(yè)公司在物業(yè)管理的規(guī)范化、專業(yè)化和社會化等方面進(jìn)行了有益的探索，取得了一些成績，基本具備了中高檔寫字樓的物業(yè)管理能力。 但是，目前物業(yè)公司的定位不明確，職責(zé)不清晰，產(chǎn)權(quán)關(guān)系和管理關(guān)系沒有完全理順，多種業(yè)務(wù)并存，非物業(yè)管理的經(jīng)營業(yè)務(wù)并不能為物業(yè)公司帶來收益，且它們之間的相關(guān)性不強(qiáng)，還分散了物業(yè)公司的資源和精力，這在一定程度上影響了物業(yè)管理水平的提高。因此，物業(yè)公司有必要進(jìn)行改革，以明確物業(yè)公司的定位，理順管理關(guān)系。國際投資大廈的建設(shè)正在快速進(jìn)行，急需明確其未來物業(yè)管理主體，以利其建設(shè)與推租，并為將來的物業(yè)管理作好前期準(zhǔn)備，這在客觀上要求物業(yè)公司盡快進(jìn)行改革。第四十五頁，共八十四頁。45改革目標(biāo)建議：

統(tǒng)一管理、職能分離公司對有關(guān)物業(yè)業(yè)務(wù)應(yīng)統(tǒng)一管理；國投大廈和即將竣工的國際投資大廈物業(yè)應(yīng)統(tǒng)一管理；公司所屬物業(yè)的推租、銷售等經(jīng)營業(yè)務(wù)應(yīng)統(tǒng)一運(yùn)作、管理；將物業(yè)管理業(yè)務(wù)與推租銷售業(yè)務(wù)兩項(xiàng)職能適當(dāng)分離，保持制衡約束。第四十六頁，共八十四頁。46公司物業(yè)宜統(tǒng)一管理從戰(zhàn)略的高度看，寫字樓推租和物業(yè)管理不在公司的選擇業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)，都屬于公司系統(tǒng)內(nèi)的房產(chǎn)派生出來的輔助性業(yè)務(wù)，不宜分別設(shè)置機(jī)構(gòu)；統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理有利于公司資源的統(tǒng)一調(diào)配，降低公司運(yùn)作成本，產(chǎn)生規(guī)模效益，有利于公司管理效率的提高；統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理有利于促進(jìn)物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)水平的提高；物業(yè)管理業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，可以產(chǎn)生更多的就業(yè)機(jī)會，為公司的改革提供支持與保障。第四十七頁，共八十四頁。47當(dāng)然，由現(xiàn)有的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，對物業(yè)公司而言仍是一個(gè)挑戰(zhàn)雖然通過分析我們認(rèn)識到進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理有很多好處，并且在公司內(nèi)部訪談中也達(dá)成了某種程度的共識。但如果由現(xiàn)有的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，對物業(yè)公司而言仍是一個(gè)挑戰(zhàn)：1，盡管物業(yè)公司的物業(yè)管理水平有了一定的提高，但仍然存在著專業(yè)管理和技術(shù)人員不足的情況，服務(wù)質(zhì)量、管理水平、成本控制等都和同行業(yè)先進(jìn)水平有一定的差距；2，國投大廈管理面積約3萬多平米，而國際投資大廈有十多萬平米，國投大廈實(shí)際上我們做的是“小物業(yè)管理”，是不完全的物業(yè)管理，對于“大物業(yè)管理”缺乏經(jīng)驗(yàn)；

因此，要想搞好公司自有物業(yè)的管理，必須提高物業(yè)管理水平，引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和機(jī)制，并且以國際投資大廈為主體設(shè)計(jì)未來的物業(yè)管理體系。第四十八頁，共八十四頁。48建議將各處物業(yè)的銷售推租業(yè)務(wù)統(tǒng)一進(jìn)行從戰(zhàn)略的高度來看，國投公司相同的業(yè)務(wù)應(yīng)該統(tǒng)一進(jìn)行管理，不宜設(shè)置不同的機(jī)構(gòu)分別管理；將租售業(yè)務(wù)統(tǒng)一合并有利于專業(yè)化分工，能更好地統(tǒng)一配置公司資源，有效利用社會資源，提高工作效率；將租售業(yè)務(wù)統(tǒng)一合并有利于國投公司統(tǒng)一管理，創(chuàng)造更好的效益；國投物業(yè)和亞華公司同屬于國投公司的下屬公司，為機(jī)構(gòu)、人員合并提供了管理基礎(chǔ)。第四十九頁，共八十四頁。49推租銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)分開，以保證積極的制衡關(guān)系推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離可以形成相互制衡、相互監(jiān)督的關(guān)系，最大限度地保證公司的利益；推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離可以最大程度實(shí)現(xiàn)專業(yè)化分工，有利于更好地開展工作和管理；推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離并單獨(dú)考核，是目前房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的普遍做法。第五十頁，共八十四頁。50明確物業(yè)公司的未來定位房產(chǎn)的推租和銷售；以搞好公司自有寫字樓的物業(yè)管理為主；對現(xiàn)有酒店投資項(xiàng)目加強(qiáng)經(jīng)營管理，提高效益，并擇機(jī)轉(zhuǎn)讓退出；搞好公司辦公服務(wù)和后勤保障。根據(jù)公司經(jīng)營管理與未來發(fā)展的需要，在對物業(yè)公司現(xiàn)狀進(jìn)行剖析的基礎(chǔ)上，結(jié)合物業(yè)管理市場的競爭狀況與發(fā)展趨勢，建議物業(yè)公司定位如下：改革建議：第五十一頁，共八十四頁。511.房產(chǎn)的推租和銷售對公司房產(chǎn)進(jìn)行推租、銷售等經(jīng)營活動；將各處房產(chǎn)統(tǒng)一進(jìn)行推租或銷售有利于專業(yè)化操作，有利于提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益；物業(yè)公司在長期房屋租賃業(yè)務(wù)的實(shí)踐中得到了鍛煉，有一定運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，集中物業(yè)公司和亞華公司的力量，應(yīng)該有能力做好公司物業(yè)的推租和銷售工作。第五十二頁，共八十四頁。522.以搞好公司自有寫字樓的物業(yè)管理為主對國投大廈和國際投資大廈的物業(yè)管理；成立物業(yè)公司的目的，就是為了公司自有寫字樓的推租和物業(yè)管理，并為公司內(nèi)部提供必要的辦公服務(wù)和后勤保障；搞好物業(yè)管理，為公司提供良好的辦公環(huán)境和后勤服務(wù)，有利于提升公司形象，提高員工積極性，從而有利于促進(jìn)公司效率的提高和經(jīng)濟(jì)效益的提高；搞好物業(yè)管理，有利于公司自有寫字樓和設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，延長其使用壽命。第五十三頁，共八十四頁。533.對現(xiàn)有酒店投資項(xiàng)目加強(qiáng)經(jīng)營管理，提高效益，并擇機(jī)轉(zhuǎn)讓退出酒店經(jīng)營與物業(yè)管理是兩個(gè)不同的行業(yè)，它們之間的相關(guān)性不強(qiáng)；物業(yè)公司兩個(gè)酒店的經(jīng)營管理雖有所改善，但經(jīng)營狀況并未根本好轉(zhuǎn)，仍處于虧損或微利的狀態(tài)，酒店經(jīng)營難以成為利潤增長點(diǎn)；酒店不在公司業(yè)務(wù)選擇范圍內(nèi)，從長遠(yuǎn)看應(yīng)逐步退出。

第五十四頁，共八十四頁。544.搞好公司辦公服務(wù)和后勤保障作為公司的自有物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，物業(yè)公司在做好物業(yè)管理的同時(shí)，應(yīng)為公司提供辦公服務(wù)和后勤保障；作為公司的全資子公司，物業(yè)公司有義務(wù)也有能力為國投公司提供和創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會；物業(yè)公司應(yīng)該使用市場化的管理手段和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好公司的服務(wù)和保障工作。

第五十五頁，共八十四頁。55物業(yè)公司的職能房產(chǎn)租售物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)保障國際投資大廈的銷售和推租工作；國投大廈的推租和萬通等房產(chǎn)的推租和銷售。國投大廈、國際投資大廈的物業(yè)管理。維持天驛賓館和華利酒店經(jīng)營；并擇機(jī)退出；盡快結(jié)束其它管理資產(chǎn)的收縮任務(wù)，年度未完成的轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。通過物業(yè)公司給公司總部員工提供一定的福利；提供公務(wù)用車保障服務(wù)；創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會和崗位，為公司改革提供支持。根據(jù)對物業(yè)公司的定位，建議其職能調(diào)整為：以專業(yè)物業(yè)管理和房產(chǎn)租售為主要職能，提供一定的服務(wù)保障，經(jīng)營職能逐漸弱化并退出。改革建議：第五十六頁，共八十四頁。561.租售業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容租售對象：國際投資大廈、國投大廈和其他需要租售的房產(chǎn)。職能：國際投資大廈的銷售工作；如果條件適合，進(jìn)行萬通及其它房產(chǎn)的銷售；進(jìn)行國投大廈、國際投資大廈、萬通等房產(chǎn)的推租.第五十七頁，共八十四頁。572.物業(yè)管理職能的具體內(nèi)容由服務(wù)理念倡導(dǎo)的內(nèi)容公共專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容：業(yè)戶服務(wù)，維保服務(wù)，保安服務(wù)保潔服務(wù)，綠化服務(wù)，接待服務(wù)應(yīng)急服務(wù)非公共性服務(wù)的內(nèi)容：便民服務(wù)，代辦服務(wù)，特約服務(wù)社區(qū)文化服務(wù)法律明確的內(nèi)容物業(yè)公用部分的日常維護(hù)和管理物業(yè)公用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序與車輛停放的管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)資料的管理；其他事項(xiàng)。第五十八頁，共八十四頁。583.經(jīng)營職能的具體內(nèi)容維持天驛賓館和華利酒店經(jīng)營；并擇機(jī)退出；盡快結(jié)束其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)酒店經(jīng)營目前主要以維持為主，促使資產(chǎn)保值增值，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)買出或者轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。對酒店的管理主要是選派或招聘酒店經(jīng)營管理方面的人才，并在業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、信息等方面加以控制。資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)應(yīng)加速退出，按經(jīng)營計(jì)劃要求，年底前完成收縮任務(wù)，沒完成的轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。第五十九頁，共八十四頁。594.服務(wù)保障職能的具體內(nèi)容通過物業(yè)公司給國投公司員工提供一定的福利；用車服務(wù)和其他物業(yè)公司獲得了萬通等其他額外房產(chǎn)的租金收益，因此必須承擔(dān)額外的服務(wù)保障職能。由公司人力資源部提出福利方面的具體要求。提供公務(wù)用車及其他必要的服務(wù)保障。第六十頁，共八十四頁。605.為公司統(tǒng)一的人力資源配置提供支持總的原則：物業(yè)公司必須為公司整體發(fā)展服務(wù)，除了承擔(dān)以上職能外，還必須服從公司統(tǒng)一的人力資源安排，安排必要的人員就業(yè)。資源保障：公司為物業(yè)公司提供了國投大廈和國際投資大廈兩座大樓的物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)，還額外提供了萬通等房產(chǎn)的租金收益，物業(yè)公司完全有能力提供充足的就業(yè)機(jī)會。第六十一頁，共八十四頁。61公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案第六十二頁，共八十四頁。62基于統(tǒng)一管理的需要和未來物業(yè)公司的定位與職能，建議將物業(yè)公司與亞華公司合并，組建一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理公司從公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向來看，公司不準(zhǔn)備在房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理等相關(guān)方面著重發(fā)展，所以不應(yīng)在此領(lǐng)域成立兩家公司；從國投公司的組織結(jié)構(gòu)方面來看，不宜同時(shí)并存兩個(gè)從事相近行業(yè)的公司；從公司的管理方面來看，將這兩個(gè)公司合并有利于統(tǒng)一管理和公司資源的統(tǒng)一配置，發(fā)揮規(guī)模效益。第六十三頁，共八十四頁。63亞華公司的現(xiàn)狀和地位成立亞華公司的初衷：在建設(shè)公司新辦公大樓過程中，需要有一個(gè)具備房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)限的業(yè)主，但物業(yè)公司不具備這種資格，公司就決定新設(shè)亞華公司，由國投公司與物業(yè)公司共同出資注冊。其任務(wù)就是建設(shè)新的辦公大樓。原準(zhǔn)備在新的辦公大樓建設(shè)任務(wù)完成以后即撤銷亞華公司。亞華公司在法律上是國投公司與物業(yè)公司合資的有限責(zé)任公司，但在公司內(nèi)部的管理上，對亞華公司與對物業(yè)公司一樣，都是按全資子公司來對待的。亞華公司的人員來自于三部分：國投總部派出人員、物業(yè)公司派出人員和三吉利公司派出人員，目前共有22人。總部成立了亞華公司監(jiān)控小組，小組成員三人，負(fù)責(zé)對亞華公司的監(jiān)控和國際投資大廈建設(shè)的監(jiān)控。第六十四頁，共八十四頁。64合并成本分析從公司的戰(zhàn)略高度來看，物業(yè)公司與亞華公司終將合并，合并的主要成本是不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致的契稅。經(jīng)過計(jì)算，物業(yè)公司和亞華公司合并，保留亞華公司的名稱，成本最低。所需交納的契稅為140萬元左右。另外還可能需要支付的成本包括資產(chǎn)評估費(fèi)用等10-20萬元。地上面積（萬平米）地下面積（萬平米）固定房產(chǎn)價(jià)值（億元）3%契稅（萬元）情況一C出租D出租7.1860108.622586情況二C出租D出售5.3847366.461938情況三C出售D出售3.9812764.781194如果保留物業(yè)公司的名稱而取消亞華公司的名稱，需要交納的契稅費(fèi)用在千萬元以上：第六十五頁，共八十四頁。65為了不影響國際投資大廈的建設(shè)進(jìn)程，

在目前建議采用過渡方案：

暫時(shí)同時(shí)保留物業(yè)公司和亞華公司的名稱從長遠(yuǎn)看，建議將亞華公司和物業(yè)公司合并，保留亞華公司的名稱，以使合并成本最低。合并后的新公司的主要職能是負(fù)責(zé)公司主要不動產(chǎn)和國際投資大廈的招租、銷售和物業(yè)管理職能，而且在公司內(nèi)部房產(chǎn)租售和物業(yè)管理職能應(yīng)該相互分離。目前，國際投資大廈正處于建設(shè)期，為了不影響大樓的建設(shè)，建議采用過渡方案，即同時(shí)保留物業(yè)公司和亞華公司的名稱。第六十六頁，共八十四頁。66物業(yè)公司總經(jīng)理人事部管理部計(jì)財(cái)部辦公室工程部物業(yè)一部物業(yè)二部保潔組保安組綠化組商務(wù)組維修組副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理天驛賓館華利酒店國投大廈車管組總經(jīng)理層職能部門職能小組餐飲組其他推租項(xiàng)目經(jīng)營部亞華公司國際投資大廈其他項(xiàng)目亞華其他部門亞華公司業(yè)務(wù)部建議的過渡方案第六十七頁，共八十四頁。67在新的框架中，基本保持了亞華公司現(xiàn)有組織結(jié)構(gòu)在過渡方案中，亞華公司所有的人員和結(jié)構(gòu)基本保持不變，唯一發(fā)生變化的是匯報(bào)關(guān)系從現(xiàn)在向公司總部匯報(bào)轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛭飿I(yè)公司匯報(bào)；將亞華公司原“銷售部”改為“業(yè)務(wù)部”，負(fù)責(zé)國際投資大廈、國投大廈以及其他各處物業(yè)的銷售和推租業(yè)務(wù)；可將現(xiàn)在物業(yè)公司負(fù)責(zé)推租銷售業(yè)務(wù)的人員并入亞華公司，與亞華公司原銷售部人員共同組成業(yè)務(wù)部，并實(shí)行統(tǒng)一管理。亞華公司經(jīng)理經(jīng)營計(jì)劃部財(cái)務(wù)部副經(jīng)理副經(jīng)理工程部綜合管理部前期設(shè)計(jì)部業(yè)務(wù)部第六十八頁，共八十四頁。68過渡方案中物業(yè)公司和亞華公司職責(zé)說明職責(zé)物業(yè)公司現(xiàn)有物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；現(xiàn)有酒店等項(xiàng)目的經(jīng)營與管理；為公司提供服務(wù)與支持；配合亞華公司開展公司物業(yè)的推租、銷售業(yè)務(wù)；與亞華公司配合做好國際投資大廈的物業(yè)管理前期工作。亞華公司做好國際投資大廈的建設(shè)任務(wù)；配合物業(yè)公司做好國際投資大廈的物業(yè)管理前期工作；與物業(yè)公司配合做好公司物業(yè)的推租、銷售工作。第六十九頁，共八十四頁。69優(yōu)缺點(diǎn)比較說明亞華公司直接向物業(yè)公司匯報(bào)，物業(yè)公司向公司分管副總裁匯報(bào)；設(shè)置管理部和工程部對物業(yè)管理進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督和指導(dǎo)；優(yōu)點(diǎn)最大限度保留目前亞華公司的人員和結(jié)構(gòu)，有利于過渡階段各項(xiàng)工作的開展和以后的平穩(wěn)過渡；整個(gè)公司的管理部門分為三部分：內(nèi)部管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營，條塊清楚，責(zé)任清晰，利于管理；管理部和工程部對物業(yè)部進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，能夠更好地促進(jìn)物業(yè)部提高物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量缺點(diǎn)亞華和物業(yè)同時(shí)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法人存在，使組織結(jié)構(gòu)變得冗余，加大了管理成本；物業(yè)一部和二部各有一套物業(yè)管理和服務(wù)人員，加大了人員協(xié)調(diào)工作的難度。第七十頁，共八十四頁。70在國際投資大廈建設(shè)任務(wù)完成以后，撤銷亞華公司里與大樓建設(shè)相關(guān)的職能部門，將物業(yè)公司和亞華公司完全合并，將業(yè)務(wù)部改為市場部總經(jīng)理人事部管理部計(jì)財(cái)部辦公室工程部物業(yè)一部物業(yè)二部保潔組保安組綠化組商務(wù)組維修組副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理天驛賓館華利酒店其他項(xiàng)目車管組總經(jīng)理層職能部門職能小組餐飲組市場部推租銷售項(xiàng)目經(jīng)營部建議的最終方案：第七十一頁，共八十四頁。71優(yōu)缺點(diǎn)比較說明統(tǒng)一由一個(gè)公司管理公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的推租銷售和物業(yè)管理業(yè)務(wù)；優(yōu)點(diǎn)利于國投公司統(tǒng)一管理；整個(gè)公司的管理部門分為三部分，內(nèi)部管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營，條塊清楚，責(zé)任清晰，利于管理；管理部和工程部對物業(yè)部進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，能夠更好地促進(jìn)物業(yè)部提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；缺點(diǎn)物業(yè)一部和二部各有一套物業(yè)管理和服務(wù)人員，加大了人員協(xié)調(diào)工作的難度。第七十二頁，共八十四頁。72建議采取的實(shí)施步驟物業(yè)公司在目前主要負(fù)責(zé)國投大廈的物業(yè)管理，并且作為國際投資大廈未來的物業(yè)管理者參與國際投資大廈物業(yè)管理準(zhǔn)備工作；物業(yè)公司目前負(fù)責(zé)租售的所有房產(chǎn)由亞華公司進(jìn)行租售，相關(guān)人員轉(zhuǎn)入亞華公司；萬通等房產(chǎn)的房產(chǎn)證轉(zhuǎn)入亞華公司；國際投資大廈建設(shè)完成后，物業(yè)公司注銷，所有資產(chǎn)并入亞華公司，所有人員、業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理；如有必要，將來可考慮亞華公司的改名與遷址等。第七十三頁，共八十四頁。73工作小組對設(shè)置兩個(gè)物業(yè)公司的方案進(jìn)行了研究，即基本保持物業(yè)公司的現(xiàn)狀，由亞華公司重新組建物業(yè)管理隊(duì)伍對國際投資大廈進(jìn)行物業(yè)管理物業(yè)公司總經(jīng)理人事部管理部計(jì)財(cái)部工程部辦公室物業(yè)部保潔組保安組綠化組維修組副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理酒店項(xiàng)目其他項(xiàng)目車管組餐飲組市場部推租經(jīng)營管理部亞華公司總經(jīng)理綜合管理部工程部財(cái)務(wù)部經(jīng)營計(jì)劃部前期設(shè)計(jì)部物業(yè)部保潔組保安組綠化組維修組副總經(jīng)理副總經(jīng)理餐飲組銷售部銷售推租商務(wù)組商務(wù)組第七十四頁，共八十四頁。74設(shè)計(jì)兩個(gè)物業(yè)公司的利弊分析利1，引入競爭機(jī)制，對提高服務(wù)水平有一定優(yōu)勢；2，物業(yè)公司變動較小，受到的沖擊較小。弊1，從國投總部的角度看，不利于統(tǒng)一管理；2