廣東深圳某別墅項(xiàng)目營銷調(diào)研報(bào)告

作為領(lǐng)跑全國房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商，營銷團(tuán)隊(duì)及營銷手法也在引領(lǐng)市場！今天是面對****目前的銷售，提出一些針對性的看法，共同探討！報(bào)告提綱：一、印象·****二、****的價(jià)值觀三、****的產(chǎn)品觀第一部分：印象·****城市東征！**東部戰(zhàn)略不同的生活態(tài)度，關(guān)懷不同的生命！

****（山水·悠然生活系列）2001年7月取得其東部的第一個(gè)地塊－****，拉開的城市東進(jìn)的大幕：

2003年一期開盤2004年二期開盤2005年三期開盤2007年四期開盤****開發(fā)歷程印象·****到東部去，那里有真正的海！印象·****印象·******Ⅳ，新的歷程！印象·****1期：理想大于實(shí)質(zhì)——區(qū)域啟蒙階段**2期：休閑與品質(zhì)并重——體驗(yàn)度假階段**3期：奢華與時(shí)尚的升級——初成奢華階段**4期：回歸國際名流居所——成熟收官階段一個(gè)旁觀者的****印象項(xiàng)目名稱供應(yīng)套數(shù)備案套數(shù)備案率天麓（獨(dú)棟）天麓（聯(lián)排）水榭山1期水榭山2期星河九仰丹堤別墅卓越維港(南區(qū))香瑞園（9月6日正式開盤）**4期(獨(dú)棟)**4期(聯(lián)排)在售別墅類物業(yè)銷售統(tǒng)計(jì)在成熟收官之際，在別墅熱銷的2008年，為什么唯獨(dú)****銷售平平？數(shù)據(jù)來源：截止2008年10月5日銷售備案我們針對****“上居”的市場印象，調(diào)查了343名個(gè)體（包括客戶及業(yè)內(nèi)人士），將他們對上居的印象進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)…****四期產(chǎn)品類型多，產(chǎn)品形象的建立有一定難度，我們需要讓客戶清晰地了解項(xiàng)目所推售的產(chǎn)品。一場關(guān)于客戶的調(diào)查結(jié)論：大多數(shù)客戶并不清楚上居真正是在賣什么！1、“上居”的案名未能充分延續(xù)“****”本身鑄就的品牌號召力；2、聯(lián)排別墅是目前這個(gè)市場上最稀缺、最容易銷售的產(chǎn)品，是****回款能力最強(qiáng)的產(chǎn)品，高端產(chǎn)品帶動低端產(chǎn)品銷售是市場慣用的手法；3、客戶對****產(chǎn)品認(rèn)識的偏差是信息傳遞的失誤，“上居”不能有效突出四期的物業(yè)屬性，****重點(diǎn)推售聯(lián)排別墅的形象不夠鮮明。觀點(diǎn)：第二部分：****的價(jià)值觀從樓書看項(xiàng)目賣點(diǎn)樓書關(guān)鍵詞：國際海岸海生活第二通道山海資源空間樓書內(nèi)容較散、較虛。重點(diǎn)表述的仍然是東部樓盤的價(jià)值共性。我們要明確我們的賣點(diǎn)！我們要給客戶一個(gè)鮮明項(xiàng)目形象！我們要給客戶營造一種全新的生活價(jià)值！****賣點(diǎn)梳理****，見證了**在東部的資本！****Ⅳ：資本論菠蘿山大鵬灣愿望湖生態(tài)旅游區(qū)天賦尊貴，與巔峰豪宅一脈相承大梅沙：山海圍合，城市公認(rèn)的新興豪宅區(qū)。****：環(huán)伺菠蘿山，與東部華僑城頂級豪宅同根而生。資本1：地段價(jià)值親海，無車限地親海大梅沙純熟粹海景，在陽臺上低俯瞰山海木，家門口舉眨步可達(dá)柔四軟沙灘，在**杠**，乏才有真寬正的親競海生活第.資本2娘：無限雪的親海資本3湖：醇熟雹社區(qū)，嫁完善配躍套類型分類明細(xì)外部

7家高級酒店6大高端餐飲3大市政公園3大沙灘教育配套醫(yī)療配套內(nèi)部

人工湖1條商業(yè)街3個(gè)廣場4大內(nèi)部公園5個(gè)泳池各種配套們面面俱到漏！***鑄*堪稱配弟套最完善鞠的豪宅。世紀(jì)海景槽高爾夫球榨場東部華抄僑城高討爾夫球秤場大梅沙誰游艇會浪騎游艇會資本4：軌高爾夫與池游艇，頂餓級生活元夸素雙高球揭，雙游筍艇，雙嘉停機(jī)坪校！種類明細(xì)2個(gè)游艇會浪騎游艇會(275個(gè)泊位)、大梅沙游艇會(175個(gè)泊位)2個(gè)高爾夫球場東部華僑城高爾夫球場(36個(gè)洞，1個(gè)會員場、1個(gè)公眾場)、世紀(jì)海景高爾夫球場(18個(gè)洞，1個(gè)場)2個(gè)直升機(jī)停機(jī)坪華僑城直升機(jī)停機(jī)坪、天琴灣直升機(jī)停機(jī)坪資本5清：第二賓通道,初只為*洞***瞇而建！從羅湖經(jīng)龍第二通道軋直上鹽壩幸，15分漏鐘內(nèi)所達(dá)蹲到的位置統(tǒng)，是真正施的城市核時(shí)心。羅湖****全中國最央大的、最較專業(yè)的房雷地產(chǎn)開發(fā)犁商，行業(yè)病標(biāo)桿。開隔發(fā)的物業(yè)茶及金牌的么物業(yè)管理食，受到大墳量的的高歇端客戶追衫隨。這個(gè)世區(qū)界，只碧有一個(gè)糊***涉*！資本6：礦品牌，行曉業(yè)的標(biāo)桿用心，扣在**伏**的浙每一個(gè)脊角落…菠…地段資源配套圈層交通品牌5年，世繭界發(fā)生了限太多的變嶺化！但對**學(xué)**而言伏，最大的字變化，就是鹽田駛的交通比錢想象中更樂快捷；大梅沙偵城市配辨套比城找市核心層更完善悉！***城*六大賣仆點(diǎn)在**雀**，像度假錫一樣生啊活！***章*全新粘生活價(jià)眾值第三部資分：*賓***知的產(chǎn)品南觀***專*四期鄉(xiāng)豐產(chǎn)品分講布****士四期有高懲層、獨(dú)棟千別墅、聯(lián)夕排別墅、納公寓四類釘產(chǎn)品，產(chǎn)代品類型非領(lǐng)常豐富。砌別墅以聯(lián)養(yǎng)排為主，罷沿地勢坡包度排布。多種類蘋型的產(chǎn)院品并存疲，到底廁應(yīng)當(dāng)如拔何推售摸？我們從朝***勻*最高混端的別留墅產(chǎn)品殼說起…貸…開間6.5米；三濤層客廳賞中庭空攏間，大既露臺贈侵送；大面積姥地下空妖間全部衡贈送。露臺露臺中庭中庭***戚*戶型遭展示：晨聯(lián)排別參墅建筑面積壇：224京平米左右別墅的競幕爭分析-副天麓露臺露臺露露臺雙層聯(lián)芳排別墅湖，無敵琴山海景自觀；多個(gè)超裙大面積利觀景露跟臺，最儲大面積躺近50㎡9米開間僻大臥室混；每個(gè)神臥室均呈帶獨(dú)立狐衛(wèi)浴，晝觀景露顛臺。建筑面感積：2欣47平莫米別墅的曬競爭分菠析-水駱榭山建筑面賄積：2決18-鑒236此平米中庭露臺中庭中庭露臺開間6.6米，下沉鐘式客廳，輔中西雙廚撇房；挑高臥伯室空間躬，每房鏟均有獨(dú)甩立觀景峽露臺；三重花園飲體系，中尿庭空間；雙地下空稿間雙車庫霸，挑高空敬間。露臺露臺別墅的競賴爭分析-激卓越維港中庭中庭中庭花園花園開間6.5米，中獸庭空間腹，通風(fēng)記采光好騰；私家雙驗(yàn)車位，富超大面值積觀景嚼露臺；入戶花園戶、屋頂花己園，景觀肉無限。面積：灣247廊-25箏4平米一層二層三層露臺別墅的罵競爭分棗析-星叔河丹堤陽光地下盤室，陽光塘車庫；多個(gè)觀駝景露臺譜；大面積立孔體花園?；▓@花園花園露臺露臺露臺露臺別墅面?zhèn)浞e：2杰15-摔250份平米配套產(chǎn)品地段形象景觀發(fā)展商品膽牌天麓水榭山卓越維港***薪*星河丹葡堤相比競爭尊對手，*統(tǒng)***在珍景觀資源霞、品牌、薄配套方面缺優(yōu)勢突出制。別墅綜桂合競爭墓分析聯(lián)泰紅樹渠灣（14隸0）中糧瀾高山曦城2倍期（5墻4）皇庭港灣薯（13）星河丹堤真（23）水榭山暈2期（擊192夜）香瑞園聯(lián)泰梅沙邀灣（66蝴）08090810081108080807080608050804081209010902090309040803080208年9-10月卓越維漠港天麓水榭山御1期200碧8年下駐半年至鼠200屋9年上衣半年別齒墅推售詞集中，臉數(shù)量較柴多，競蒜爭激烈退，我們革需要在導(dǎo)加快出錫貨。深圳別桑墅后續(xù)騾供應(yīng)別墅的蹦市場競拌爭小結(jié)1、目前捐市場上的防別墅產(chǎn)品毯面積雷同全，加上未新來供應(yīng)增站加，后續(xù)競輔爭將非士常激烈犁。2、在戶闊型設(shè)計(jì)上輕，水榭山、患卓越維港丟的雙車位走、大面積書贈送非常愈占有優(yōu)勢邪；3、天藏麓利用岸超大臥層室、絕極無僅有交的峰頂脅山海景彩觀和低鈔于市場旅預(yù)期的現(xiàn)價(jià)格打崗動客戶把！4、相對友于TOW盒NHOU悲SE，我們重點(diǎn)交要推售2常24平米塌的單位，要規(guī)避筆面積大濕、面寬榨窄的劣勢，突出巡壽露臺和私缺家花園的落空間贈送視。6、**把**的別意墅在競爭永中必須突出大削梅沙的惑全新城緞市價(jià)值、發(fā)展商品稻牌、親海價(jià)資源及配套優(yōu)壞勢以贏航得市場臉。高端產(chǎn)禾品帶動算普通產(chǎn)它品，可尸以實(shí)現(xiàn)辛最大的匙價(jià)值。4期，**拼**收官船之作！產(chǎn)拆品類型豐典富，相互葡之間本身字已有干擾，若旱推售策妙略為多種產(chǎn)蔽品同時(shí)掙推出，適會讓客辨戶對社體區(qū)的低稠密度和產(chǎn)姿品的私僑密性產(chǎn)谷生疑慮偶；****水的四種產(chǎn)符品其目標(biāo)掠客戶是一伴樣的高端黑，只是他們對產(chǎn)娛品的不同取幫向而略有陸差別。對于產(chǎn)品蹤蝶推售的思抖考物業(yè)類縮慧型較多店，選擇掘同時(shí)推避出，客戶“側(cè)選擇太多膨！=無婚從選擇！球”不要給客熟戶左顧右苦盼的機(jī)會綠！對于產(chǎn)品而推售的思最考高端產(chǎn)疼品帶動尋普通產(chǎn)蹦品的銷構(gòu)售，****獅最直接、蘋最有效的棗產(chǎn)品表述恐：***毯*四期森就是要貼賣聯(lián)排唯別墅！****未Ⅳ·天悅憐別墅****姜產(chǎn)品表述宴的調(diào)整上居：“冊居”，升大多為平穗層樓盤作蝴為案名。****馳與東部華原僑城的頂形級豪宅一澡脈相承！晨初觀穴海望朝斧陽，夜叫半臨山撫聽濤喧山海圍滑合，大烤成之境持。備選案頭名：*觸***貴Ⅳ·天堆璽別墅以別墅銷娛售帶動其薯他產(chǎn)品；加強(qiáng)引導(dǎo)移，保持項(xiàng)丟目的高端痰和純粹。產(chǎn)品推售脹的原則****將四期推盤冬策略大幅提道價(jià)樹立悶標(biāo)桿，耕引導(dǎo)客儲戶購買勺聯(lián)排借聯(lián)排辨銷售，略主打私壟人酒店盡提高形懲象暫時(shí)捂盤帥不售根據(jù)項(xiàng)目老產(chǎn)品類型傷，向市場熄主推高端遞的聯(lián)排別松墅，提升潔項(xiàng)目檔次骨和形象；結(jié)合*穗*物管莖的金鑰隔匙服務(wù)軋，將公怖寓作為譽(yù)私人酒產(chǎn)店面向備市場進(jìn)縮慧行宣傳榆銷售。重點(diǎn)推府售的產(chǎn)稱品面積大總壘價(jià)高總價(jià)優(yōu)加勢產(chǎn)品的嗚差異性面積大總葬價(jià)高1獨(dú)棟別墅2聯(lián)排別墅3公寓4高層***梨*Ⅳ筐·天悅謝別墅滿足您所聯(lián)有的別墅腐創(chuàng)想！推廣主題山、湖、當(dāng)林、海、已高爾夫、藝游艇會…交通、艇景觀、批購物、嶼教育、捕醫(yī)療…預(yù)祝*搞***響銷售業(yè)暫績贏領(lǐng)僚深圳！地產(chǎn)在深佩圳市場三鴿大口碑傷：市場價(jià)格六：“片區(qū)標(biāo)螺竿”銷售速賄度：“碧海走速度“營銷策略巷：“碧海紙?jiān)铺炷：褪健比A僑城豪斬宅物業(yè)，領(lǐng)唱深圳著灣片區(qū)成功關(guān)雖鍵詞：站全程策敲劃水扣道渠成名盤、稈名人、厚名企的炕全程打紅造成功經(jīng)婚典—碧壩海云天極品私抬人酒店罩，采用餡會員制爛發(fā)售，逢為深圳狼獨(dú)有私籌家會所窄宅邸。胳位于深贏圳市福應(yīng)田區(qū)濱辟河路北罵，深圳索高爾夫罰俱樂部什南。特殊產(chǎn)傍品臣特別營芽銷星彥成功猾經(jīng)典—趣詠園獨(dú)尊天文下：揮都灑空中劫別墅豪幻玉情針對項(xiàng)烤目獨(dú)特絞位置與揀360飛°一線園博園景汗觀，獨(dú)設(shè)亂空中奢華產(chǎn)蝶墅品牌物管開公司+品甩牌物業(yè)顧巾問提供高捆級酒店報(bào)式服務(wù)成功經(jīng)典昏—蝴蝶谷在東部僅20取07-劣200撲8年，賊在鹽田才的市場待占有率都全市最饑高，并開在鹽田陳創(chuàng)開盤表售罄的室奇跡！在東部，遇我們投入冶了很多、男很多…在東部，啦我們感觸土了很多、照很多…強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)逗手，共咽贏東部桃！東部優(yōu)勢”東部藍(lán)牽灣的現(xiàn)實(shí)斬和夢想”——鹽萍田價(jià)值瓣研究峰診會“藍(lán)域·潤宏圖”——《2案007深甩圳東部人戰(zhàn)居發(fā)展戰(zhàn)巨略論壇》鹽田區(qū)中寄心區(qū)豪宅悲標(biāo)桿成功經(jīng)典巡壽——藍(lán)郡鹽田中是心區(qū)全厚復(fù)式濱嘗海大宅樸，20仰08年泥雖遭遇秒市場寒航流，但選藍(lán)郡開避盤當(dāng)天見超過三浸成的銷碰售率仍場讓人記拳憶猶新調(diào)。08褲年春交榴會，藍(lán)喘郡實(shí)現(xiàn)最銷售套墻數(shù)位列蒼全市豪饒宅榜首國。目前捧銷售率白已過5怒成。讓杜整個(gè)深良圳的業(yè)紛內(nèi)人士耳贊嘆不元已，創(chuàng)卸整個(gè)特澇區(qū)內(nèi)海乓景豪宅姻市場人瞞氣新高貸。銷售成果：目前銷售傳率已過5無成，實(shí)收棚均價(jià)27鞠000元拜/平米。東部的首拴個(gè)作品，貸面對鹽田榜港周邊客湯戶價(jià)格支綢撐能力低訂，無法達(dá)鈔到項(xiàng)目價(jià)愚值預(yù)期的君殘酷現(xiàn)實(shí)四，項(xiàng)目大零膽引進(jìn)市拖