廣東房地產(chǎn)大盤最佳策劃方案定位四大法則

xx高級策劃經(jīng)理xx領(lǐng)道·水榭——xx領(lǐng)導(dǎo)力法則的感悟什么叫最佳策劃項目？問1，2003年始舉辦最佳策劃項目已有7年整品牌發(fā)展商抗鼎之作？市場影響力第一？年度銷冠？價格第一？實收應(yīng)收第一？NO！我們認為，要有策劃之道春天是不是好盤？問2水榭品牌發(fā)展商片區(qū)規(guī)模第一獨家代理全年三冠王應(yīng)收實收第一YES！是好盤，是大盤，但更是難度盤因為我們大盤專家，所以我們更能洞察xx領(lǐng)袖大盤在特定背景下難點1大盤做號召力但區(qū)域不乏競爭者，如何突圍市場競爭，壟斷片區(qū)50%的消化量大盤做影響力，做的就是區(qū)域市場信心2如何做到市場信心提振!如何賣好拼合戶型!如何價格越站越穩(wěn)!如何持續(xù)提升價格!但政策調(diào)控嚴厲，拼合戶型銷售遭遇“限購”解決問題的關(guān)鍵在于能否整合并重構(gòu)核心價值，突出項目核心優(yōu)勢解密春天——領(lǐng)導(dǎo)力“魚體系”品牌力法則競爭力法則精神力法則領(lǐng)導(dǎo)力法則控制力法則春天觀點：營銷已進入消費品牌年代,與賣點強銷說BYE-BYE品牌力法則1還記得現(xiàn)代城·夢想家園天悅龍庭空中廊院陽光棕櫚園入戶花園不好意思，賣點訴求年代已經(jīng)過去！品牌營銷新元年時代來臨！說一則小故事：在天麓，曾與客戶A老板（開X7，用萬寶龍，穿騷包的GUCCI，買紅樹西岸、天麓）對話問：您一直是實業(yè)家，之前從事豬肉經(jīng)營事業(yè)，為何熱衷奢侈品答：標簽，做實業(yè)也要和客人合作，如何使客人放心，標簽給予對方信心關(guān)鍵詞：品牌、標簽、身份使用價值一樣社會認同價值不一樣奔馳夏利正如：LV不是皮的，漆皮包包都價值萬元品牌消費年代已到來啟示：Unitofmeasure如何利用水榭品牌力，如何在眾多地產(chǎn)明星中脫穎而出？萬科中海金地星河卓越水榭水榭相對萬科、中海、金地等全國上市公司而言，品牌相對弱小但范圍割裂：把品牌按領(lǐng)域緯度細分（品牌：豪宅品牌、中產(chǎn)品牌、大眾品牌等）品牌割裂法則水榭豪宅專家水榭系項目入市期，成功用豪宅品牌力翹動市場競爭力法則2春天觀煙點：營畏銷進入私“搶片肥區(qū)、搶踩版塊”算年代福田羅湖龍坂南山龍崗惠州布吉觀瀾西鄉(xiāng)羅湖&褲福田C傘BD=般香饃饃的，人人優(yōu)想咬一依口怎樣精魚準抓住評有效客讀群？xx要微干的事營銷費或用僅1心000拖萬，實體現(xiàn)別人胡300歇0萬效稻果！核心點蜜：精準索鎖定目蟻標客群鋒！年收入4貌倍購買力頃的客群分諸析模型20萬以下20-50萬50-100萬100-200萬大于200萬年收入金字塔分布4倍購買贈力對應(yīng)物扔業(yè)1000企萬以上：暫水榭山、肅天簏、觀憂瀾大宅600萬核左右：后況海灣、紅歇樹灣、華右僑城300惰萬左右抓：空白醋市場100屠萬左右宵：龍崗奏、布吉葡、原二醋拓50萬左箭右：惠州封、東莞鎖定這獎群年收臂入50拋-10墾0萬，物總價3冶00萬帝目標客蔥群

輸大理并排結(jié)列特點兔123珍45定義客最群——祖心中有攤春天的娃人根據(jù)客椅群特性株進行針對對性出司牌精神力法則3春天觀點可：大盤運駛營的策略舉，必須洞莖見人性之挨根本，做吊生活精神乏之號召。分享L若V旅行粒哲學(xué)的禮小短片傳遞信減息旅行的意號義，就是換探索人生穿的意義我，就驚是旅行啟示1、精童神力不裕一定要折很高深普，但一昨定與心榜靠得很顯近。以人為本叫的精神力積，簡單明進了，印象猜深刻、親澆切、傳遞聞，直擊人成心2、競煙爭訴求席產(chǎn)品為祥下，精匠神力為兆上！地產(chǎn)一假項目小虜短片《勵何為幸癢福wo友nde描rfu母l巡壽lif接e》傳遞幸福，怖就在心溪里xx觀患點營銷本漏源做“行人性精捐神根本喘”營銷是謹引領(lǐng)需蹤蝶求，而學(xué)非貼現(xiàn)更需求精神后海精怨神是國辭際化，粘龍坂精暖神就是脂新希望步、新未括來，C蠻BD精鹿神領(lǐng)地咽，更是班一種新濱生活可魂能xx要止做的是我就是孕區(qū)域精及神我就是輔片區(qū)信千心我就是深粗圳未來精碗神主廣告語中國人唯“未來剖會更好瞞”“明五天會更溉好”的去美好祝檢愿，鎖蓋定精神問力“未宅來”“有春天勝有未來”旁兩重含義1、片氣區(qū)現(xiàn)狀慶暫不完趣善，但媽未來是善積極的桐、有未稅來的2、對應(yīng)米置業(yè)者，碌也許現(xiàn)在淡不是一方利巨頭，但水未來一定誤是更好的抓住精神連力“春天=胖未來”龍坂物業(yè)霧賣出福田色價10000150002000025000●●●●1400018000220002600009年6月10年5月10年12月10年1月線上廣告坐，堅持宣開傳“春天者”和“未急來”價值同時，符高鐵2候011詢即將開呆通，關(guān)犧于高鐵孔表現(xiàn)的街精神力瘋?cè)绾螌嵚?lián)現(xiàn)？單個戶粒外影響炮力——項目組整俘理小短片警：高鐵精未神力——還與世界在獵一起載體：微兩電影、小含短片等新目渠道引領(lǐng)力法則4春天觀擇點：領(lǐng)踏導(dǎo)即為濱引領(lǐng)、暗帶領(lǐng)1、萬瓦科——辮密集型另可復(fù)制貫低成本利活動如何引領(lǐng)煮，首先洞骨察一線明蝕星們起勢脈營銷動作2、星河撕——出大蘋招，打明石星牌、用趕大腕3、卓越腦——“奢師侈營銷”瘡送鉆石、品送包包、她送旅游水榭如何種出招？營銷經(jīng)費腸有限，無朽大招經(jīng)費盤點2戴010世年地產(chǎn)文營銷關(guān)借鍵詞，微皆屬x歇x開創(chuàng)地產(chǎn)音貞樂季一口價送車位4D沙盤新中心有未來讓歷史告氏訴未來控制力法則5春天觀點綱：我們需縱要的是“濾降龍18浮掌”和“輝獨孤九劍資”，不要倦“降龍3洗6掌”和理“獨孤十劫劍”！xx2叢010脅年是游接走在政魯策刀尖罩上的項秀目，2辣011覽年政策作即將更危加嚴控壟，我們鋸要更成機熟掌控1推售控工制：Q襖A法則控制力線上大把遼錢砸外部環(huán)境薄與xx一致入市為政誓策消化后欺最佳時機經(jīng)驗主義承推售：分百區(qū)——分我棟——分戚腿看一個案郵例：*聯(lián)右操作熱點舅項目——咸中央原著1、把好賣耽得都買嘆了，不反好賣得富留下了中原首蝦創(chuàng)分腿餅?zāi)Ｊ剑瑹煛谅?lián)“胸東施效威顰”后駁的成績2、便宜的都劈燕買了，貴廈的得留下扣了有必要升漠級“分腿仁推售”至靜QA推售所法則第一步懲：找核他心問題毒（Q）希望通羊過推售哄解決的北難點是袖啥第二步：打解決問題竿（A）針對難扁點問題羽，以小廢搭大，椅大小統(tǒng)釘吃案例：x想x完美推劉售曲線A：解決針方式：“侄大+小”腿分腿加推廁，以88描平小戶型自帶人氣促墳進大戶型證客戶成交Q：推售伏前難點：鵝140平暫拼合戶型1401401401201201208989751401401401201201208989757月31日推出31套8月15日推出155套7月24日推出31套1401605月22日推出403套單位12089160140891208月29日推出93套9月11日推出93套2定價控制刊：五緯定圓價法則傳統(tǒng)定價明方法從市場的角度出發(fā)，能為市場接受；但未引入“目標”“客戶”兩者因素，因此尚不完善競爭者產(chǎn)客戶競爭者價格價格競爭者價值成本競爭導(dǎo)向定價法客戶的意志難以把握。顧客價值價格成本產(chǎn)品客戶導(dǎo)向定價法成本難以確定；缺乏市場比較性。產(chǎn)品成本價格價值顧客成本加成定價法特點流程方法中原常用削定價方法莖—“四維闊定價法”中原建議準客戶指導(dǎo)營銷目標指導(dǎo)市場靜態(tài)比準市場走勢指導(dǎo)春天首艙創(chuàng)：五萬緯定價烤法——慕5方面躍思考緯匯度年度回款駝計劃54321客戶盤點譜及拓展競爭盤希點價格目撒標參考政策分析均價制定定價策略靜態(tài)比較法市場背景市場表耗現(xiàn)分析片區(qū)競爭償分析二手樓拔價位分監(jiān)析客戶分借析政策分析銷售速隊度自身茫需要潛在供應(yīng)報價區(qū)間遞價年度資金戒回款計劃客戶梳松理小結(jié)：領(lǐng)慢導(dǎo)力“魚喝體系”餐成功引爆畢，成就標例桿大盤、服領(lǐng)袖大盤品牌力法陵則競爭力法金則精神力法嚷則領(lǐng)導(dǎo)力怠法則控制力剝法則領(lǐng)導(dǎo)力哨法則“司魚體系剖”助捉力

—坑—20贊10年粱獲獎無翼數(shù)一季度銷輸冠上半年銷為冠2010圓年度銷冠13年深盟圳中原，叔第一次同南時榮獲銷迎售套數(shù)、章銷售面積款、銷售金器額三冠王營的代理項亮目更是代表親深圳，走熟出深圳項筋目！全國洲來深客戶察必看項目領(lǐng)導(dǎo)者允指數(shù)—燒—全線已代替中喚信紅樹象灣、公飯園大地疤，成為傳市場新暈領(lǐng)導(dǎo)者150宏00批輝蓄客到籌訪33億裁元銷售次總額100紀萬人市偷場關(guān)注婚度實現(xiàn)深圳撤首個個盤釣占比全市秧總成交5欠%的項目趨，成為市匪場絕對風(fēng)田向標當(dāng)全市的和供應(yīng)量及緩成交量逐那年下降時坦，而xx引2010混年消化量拿為15萬屆㎡，占總鑒消化量3邁00萬的救5%，名店副其實的外成為深圳蹦市場信心處風(fēng)向標！單位：大萬平米單位：元六/㎡許愿20滔11，x怎x做得更當(dāng)好，目標僵50億更好的秧代表深搞圳項目毅標桿，律叫板京碑滬港澳冶臺！地方品恥牌叫板樓全國品物牌北京20喇10年