房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)理論培訓(xùn)講解及典型案例調(diào)研計(jì)劃操作方案定位報(bào)告

市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)理論注意事項(xiàng)

請(qǐng)各位學(xué)員將手機(jī)關(guān)閉,以確保培訓(xùn)效果;互動(dòng)/討論階段請(qǐng)各位積極參與，各抒己見!培訓(xùn)內(nèi)容及安排第一部分市場(chǎng)調(diào)研概念

第二部分市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容

第三部分市場(chǎng)調(diào)研方法

第四部分市場(chǎng)調(diào)研程序

第一部分市場(chǎng)調(diào)研概念案例1臺(tái)灣商界名人王永慶花400萬臺(tái)幣拿下臺(tái)北近郊一塊地。當(dāng)時(shí)有個(gè)房地產(chǎn)商?hào)|棣氏和公司高姓職員做了大量市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)狀況是市中心房?jī)r(jià)、租金奇貴，老板紛紛縮小辦公場(chǎng)地造成寫字間擁擠不堪，員工叫苦連天；住宅外遷，員工上下班路程遠(yuǎn)；市中心交通擁擠、污染嚴(yán)重，辦公效率低。趨勢(shì)是交通便利的前提下辦公樓可以建在市郊。王的地塊偏遠(yuǎn)但交通便利，有條件造這樣的辦公樓。他們還做了客戶市場(chǎng)調(diào)研，確實(shí)有許多客戶對(duì)這樣的辦公樓有興趣。當(dāng)時(shí)評(píng)估這塊地價(jià)值達(dá)八個(gè)億，東棣氏用800萬臺(tái)幣買下地塊并建造辦公樓一炮打響，賺了40億。

案例293、94年時(shí)福州房地產(chǎn)市場(chǎng)，中心地段的現(xiàn)房銷售率只有30％，一位發(fā)展商的兩棟高層期房銷售非常不理想。作了市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)福州的房產(chǎn)均是商（商場(chǎng)）、?。ㄗ≌?、辦（辦公樓）結(jié)構(gòu)，發(fā)展商個(gè)個(gè)期望三種客源一網(wǎng)打盡，而事實(shí)恰恰相反，買住房的覺得樓內(nèi)有企業(yè)可能進(jìn)出人員繁雜，買辦公室的又怕遇見買菜阿婆，結(jié)果一無所獲。該開發(fā)商將高層定位純住宅，增設(shè)服務(wù)、康樂設(shè)施、生活配套，推出"福州第一棟五星級(jí)純住宅"，高層奠基時(shí)銷售率已達(dá)70％，被稱為銷售奇跡。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研如果做得細(xì)致、透徹，不僅可以幫助精確產(chǎn)品市場(chǎng)定位，而且可以幫助企業(yè)賺取相當(dāng)大的利潤(rùn)。講述內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)研概念市場(chǎng)調(diào)研特征市場(chǎng)調(diào)研分類

市場(chǎng)調(diào)研

概念

內(nèi)容

方法

程序什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研？

市場(chǎng)調(diào)研--概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料，通過對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。

概念

內(nèi)容

方法

程序

分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念，我們認(rèn)為主要闡述了兩方面的問題：

其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng)，如從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到對(duì)個(gè)別樓盤的調(diào)研；從抽像的觀念到具體的行為，如消費(fèi)者的購(gòu)物理想、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜好、購(gòu)物習(xí)慣與行為等，進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。

其二，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的。

主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

市場(chǎng)調(diào)研--概念

概念

內(nèi)容

方法

程序

房地產(chǎn)調(diào)研相對(duì)于其他的調(diào)研行為，具備一定的特殊性，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1、內(nèi)容廣泛房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研、購(gòu)房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研2、針對(duì)性強(qiáng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷售率、價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。不同城市3、方法多樣電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、……

市場(chǎng)調(diào)研--特征

概念

內(nèi)容

方法

程序按調(diào)研目的分類

從調(diào)研的目的來看，市場(chǎng)調(diào)研主要可分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。

應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性；

基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。按調(diào)研性質(zhì)分類

按市場(chǎng)調(diào)查的研究性質(zhì)分析，有探索性研究（Exploratoryresearch）,描述性研究（Descriptiveresearch）,因果關(guān)系研究（Causalresearch）和預(yù)測(cè)性研究（Predictiveresearch）幾種類型。

市場(chǎng)調(diào)研--分類

概念

內(nèi)容

方法

程序方式探索性研究描述性研究因果關(guān)系研究目的發(fā)現(xiàn)想法和洞察內(nèi)部因素描述總體特征或功能確定因果之間關(guān)系問題定義過程靈活、多樣有事先提出的具體假設(shè)研究獨(dú)立變量、控制中間變量結(jié)構(gòu)特征非結(jié)構(gòu)式的結(jié)構(gòu)式的機(jī)構(gòu)式的樣本量小樣本大樣本大樣本/小樣本代表性無代表性，不具總體意義有代表性，可進(jìn)行研究總體推斷有代表性，可進(jìn)行研究總體推斷研究過程不需精確定義，可進(jìn)一步解釋推斷結(jié)論性研究結(jié)果證實(shí)提出假設(shè)，驗(yàn)證探索性研究結(jié)論證實(shí)提出假設(shè)，驗(yàn)證探索性研究結(jié)論研究結(jié)果實(shí)驗(yàn)性的結(jié)論性的驗(yàn)證性的成果應(yīng)用一般還需要作進(jìn)一步探索性或結(jié)論性研究結(jié)果用作決策參考結(jié)果可支持或說明決策原因數(shù)據(jù)收集二手資料、定性調(diào)查二手資料、定量調(diào)查實(shí)驗(yàn)法信息分析原始數(shù)據(jù)的分析是定性的數(shù)據(jù)分析是定量的數(shù)據(jù)分析是定量的

市場(chǎng)調(diào)研--分類

三種研究方式的比較

概念

內(nèi)容

方法

程序按資料來源分類

按資料來源分類，有文案調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。

文案調(diào)查也叫二手資料分析或二手?jǐn)?shù)據(jù)分析，是通過收集已有的資料、數(shù)據(jù)、調(diào)查報(bào)告、已發(fā)表的文章等有關(guān)的二手信息，加以整理和分析的一種市場(chǎng)調(diào)查方法，經(jīng)常在探索性的研究階段中使用。

實(shí)地調(diào)查與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進(jìn)行整理和分析，從而寫出調(diào)查報(bào)告。按調(diào)研對(duì)象分類

按市場(chǎng)調(diào)查的訪問對(duì)象分類，有消費(fèi)者調(diào)查和非消費(fèi)者調(diào)查。

消費(fèi)者調(diào)查中，調(diào)查的對(duì)象是購(gòu)買商品、使用商品的消費(fèi)者，或者是可能購(gòu)買、使用商品的潛在消費(fèi)者。

非消費(fèi)者調(diào)查指的是調(diào)查對(duì)象為消費(fèi)者以外的其他調(diào)研對(duì)象。在房地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競(jìng)爭(zhēng)樓盤、企業(yè)等主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶需求的調(diào)研和房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研四個(gè)方面的內(nèi)容

市場(chǎng)調(diào)研--分類

概念

內(nèi)容

方法

程序第二部分市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容講述內(nèi)容：調(diào)研的一般內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容的框架不同營(yíng)銷階段的調(diào)研內(nèi)容

調(diào)研內(nèi)容

內(nèi)容

概念

方法

程序

基本內(nèi)容

供給情況調(diào)研需求情況調(diào)研價(jià)格情況調(diào)研客戶情況調(diào)研

內(nèi)容

概念

方法

程序內(nèi)容框架組成點(diǎn)——單個(gè)樓盤線和面——區(qū)域市場(chǎng)體——宏觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，我們習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(diǎn)(單個(gè)樓盤)到線、面(區(qū)域市場(chǎng))，再由線、面(區(qū)域市場(chǎng))到體(宏觀環(huán)境)；然后再?gòu)捏w回復(fù)到點(diǎn)、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握。

內(nèi)容

概念

方法

程序內(nèi)容框架組成單個(gè)樓盤調(diào)研內(nèi)容地理位置產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)格組合廣告策略銷售執(zhí)行

內(nèi)容

概念

方法

程序

內(nèi)容框架組成

區(qū)域環(huán)境調(diào)研交通路線發(fā)展規(guī)劃區(qū)域特征區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容區(qū)域產(chǎn)品調(diào)研區(qū)域需求調(diào)研樓盤的總量、類別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營(yíng)銷手法的市場(chǎng)反映和市場(chǎng)空白點(diǎn)區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購(gòu)買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好

內(nèi)容

概念

方法

程序內(nèi)容框架滾組成宏觀環(huán)境燃調(diào)研內(nèi)容政治社圓會(huì)經(jīng)濟(jì)因素行政法規(guī)國(guó)家運(yùn)作畜體制房地產(chǎn)敞投資、茫城市化播進(jìn)程政治安滲定狀況內(nèi)容概念方法程序國(guó)際間陜經(jīng)濟(jì)、押軍事、徑政治等拔環(huán)境……國(guó)家的即經(jīng)濟(jì)發(fā)慢展?fàn)顩r圓，財(cái)政帶收支與蘆物價(jià)，息人口數(shù)倉(cāng)量與消巖費(fèi)，居窩民收入漲與儲(chǔ)蓄……內(nèi)容框鄉(xiāng)豐架組成定位階盛段調(diào)研灣內(nèi)容項(xiàng)目地塊裂現(xiàn)狀調(diào)查項(xiàng)目交通恢狀況調(diào)查項(xiàng)目周遍邊景觀聯(lián)調(diào)查商務(wù)圈媽和商圈時(shí)調(diào)查區(qū)域基紅本信息趕調(diào)查相關(guān)項(xiàng)目擦基本信息路調(diào)查客戶產(chǎn)品占需求調(diào)查內(nèi)容概念方法程序不同階段首的調(diào)研內(nèi)劍容推廣階生段調(diào)研掠內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目雖基本信息障調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目忍銷售信息橫調(diào)查客戶需求昏和媒體接年觸習(xí)慣調(diào)西查內(nèi)容概念方法程序不同階幟段的調(diào)同研內(nèi)容銷售階外段調(diào)研勞內(nèi)容市場(chǎng)推廣善調(diào)查和測(cè)駛評(píng)成交客雞戶問卷襲調(diào)查銷售難超點(diǎn)調(diào)查內(nèi)容概念方法程序不同階段同的調(diào)研內(nèi)欺容三級(jí)市場(chǎng)敢調(diào)研內(nèi)容價(jià)格調(diào)透查客戶調(diào)王查報(bào)盤區(qū)域結(jié)和成交區(qū)啞域調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)狀神況調(diào)查內(nèi)容概念方法程序第三部分市場(chǎng)調(diào)腹研方法市場(chǎng)調(diào)研鞠方法概念程序內(nèi)容方法訪問法試驗(yàn)法問卷訪坑問法座談會(huì)實(shí)地調(diào)研牢法將范圍縮頃小到較小困規(guī)模，進(jìn)癥行試驗(yàn)后拍得出結(jié)果深度訪問電話調(diào)查觀察法實(shí)地觀察法實(shí)際痕跡測(cè)量法行為記錄法市場(chǎng)調(diào)研軟方法項(xiàng)目定位階段市場(chǎng)推廣階段銷售階段三級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查常用方法1.實(shí)地調(diào)研法2.座談會(huì)1.實(shí)地調(diào)研法2.座談會(huì)3.二手資料收集1.實(shí)地調(diào)研法2.座談會(huì)3.成交客戶4.問卷調(diào)查1.實(shí)地調(diào)研法2.二手資料收集概念程序內(nèi)容方法各階段泰市場(chǎng)調(diào)悟查常用呀方法第四部伯分市場(chǎng)調(diào)研電程序市場(chǎng)調(diào)研任程序確定調(diào)研目標(biāo)制定調(diào)研計(jì)劃及操作方案一手資料二手資料質(zhì)量控制數(shù)據(jù)處理分析形成報(bào)告概念方法內(nèi)容程序市場(chǎng)調(diào)研拿程序概念方法內(nèi)容程序常規(guī)調(diào)補(bǔ)研：有質(zhì)計(jì)劃的裂積累信碗息個(gè)案調(diào)研宏觀環(huán)境鐮監(jiān)測(cè)政策法規(guī)坡解析知識(shí)庫(kù)訴積累流程圖軟備注1、分析膨師及實(shí)梅習(xí)大學(xué)春生2、技術(shù)倉(cāng)部3、項(xiàng)目閃負(fù)責(zé)人4、副經(jīng)理顧和項(xiàng)目負(fù)輔責(zé)人市場(chǎng)調(diào)研梁程序概念方法內(nèi)容程序項(xiàng)目調(diào)摘研：有海針對(duì)性槳的收集友信息項(xiàng)目實(shí)地屋調(diào)研項(xiàng)目競(jìng)腿爭(zhēng)調(diào)研項(xiàng)目?；蓊}調(diào)研案例分析案例背景大華清水惑灣項(xiàng)目地脈處普陀區(qū)菊環(huán)內(nèi)板塊尼，該案總殘建30萬平方米每，1、2期項(xiàng)目均跌已交房入璃住，此次宰需定位的緒為其3期項(xiàng)目土，預(yù)計(jì)梳上市時(shí)凱間在200償8年左右鏡。三期項(xiàng)目歸經(jīng)濟(jì)指標(biāo)偽：總用地散面積：4915燦6M2住宅用吳地：3895鑼2M2學(xué)校用及地：1020陪4M2總建筑獸面積：1252侮08M2住宅建責(zé)筑面積孩：9302阿0M2學(xué)校建筑循面積：671璃0M2公建建檢筑面積京：505年2M2綜合容允積率：2.13住宅容槽積率：2.52學(xué)校容漂積率0.6哥6總戶數(shù)：498調(diào)研思紋路項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)言研市場(chǎng)實(shí)踐項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研1、土地礎(chǔ)屬性調(diào)晨研2、市場(chǎng)情旦況調(diào)研土地

屬性調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研1、項(xiàng)目核位置和凝范圍2、片區(qū)在扎上海發(fā)展送中的角色3、宗地片尺區(qū)現(xiàn)有狀慘況4、宗地片慘區(qū)與城市豎關(guān)系市場(chǎng)實(shí)踐華東政法學(xué)院中山公園華東師范大學(xué)長(zhǎng)風(fēng)公園凱旋路輕軌站金沙江路輕軌站項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研地理區(qū)位

項(xiàng)目所處板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，地處市中心，地理區(qū)位佳。河濱景觀

項(xiàng)目東南面臨蘇州河岸，河面開闊，河濱景觀帶較長(zhǎng)。人文環(huán)境

項(xiàng)目周邊華東師范大學(xué)、華東政法學(xué)院等名校云集，人文環(huán)境極佳。生態(tài)環(huán)境

項(xiàng)目西鄰長(zhǎng)風(fēng)公園，南與中山公園隔河相望，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。交通條件

項(xiàng)目立體交通優(yōu)勢(shì)突出，交通可達(dá)性極佳。板塊支撐

項(xiàng)目處大中山公園板塊，區(qū)域開發(fā)成熟，認(rèn)知度高，配套佳。結(jié)論：市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)

情況調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研1、在售您樓盤調(diào)紐奉研2、二手稻房情況纏調(diào)研3、未來供疾應(yīng)調(diào)研市場(chǎng)實(shí)割踐區(qū)域樓盤名稱地址二手房單價(jià)銷售時(shí)間房齡普陀水岸豪庭光復(fù)西路1185號(hào)110002002-7-11----2003-10-313年江南名廬曹楊路619號(hào)113002004-1-16----2005-5-301年上海春天寧夏路287號(hào)120002001-2-18----2003-3-13年綠地世家寧夏路366號(hào)125002002-9-28---2004-5-212年逸流公寓一期武寧路189號(hào)128002002-11-9-----2003-12-13年世紀(jì)同樂順義路100弄130002002-2-20----2003-8-313年大華清水灣２期凱旋路1555弄140002003-3-28----2004-1-312年長(zhǎng)寧虹橋新城長(zhǎng)寧路1661弄140002000-10-25----2002-6-303年大家源三期長(zhǎng)寧路1306號(hào)150002001-10-1----2002-12-314年圣約翰名邸長(zhǎng)寧路1188弄180002000-8-18----2003-3-13年園林天下長(zhǎng)寧路888號(hào)200002002-11-30----2004-4-12年項(xiàng)目周邊貼二手房匯玻總（1公里范圍腥內(nèi)）項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研市場(chǎng)實(shí)踐項(xiàng)目周腥邊未來疤供應(yīng)匯衛(wèi)總（1公里范簡(jiǎn)圍內(nèi)）項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊現(xiàn)狀預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)計(jì)售價(jià)屬性規(guī)模(總建面積)長(zhǎng)寧區(qū)2005年3號(hào)公告88街坊32-8丘地塊長(zhǎng)寧中山公園土地平整未開工200825000商住;辦公;商鋪242803綠地順義路、白玉路項(xiàng)目普陀內(nèi)普陀未動(dòng)遷200920000住宅110000尚誠(chéng)國(guó)際普陀內(nèi)普陀在建2006年底15000住宅80000逸流公寓二期普陀內(nèi)普陀在建200714000住宅100000蔚藍(lán)水岸普陀內(nèi)普陀動(dòng)遷中200817000住宅28000上海之春公寓普陀內(nèi)普陀在建200813000住宅20000風(fēng)華水岸二期普陀長(zhǎng)風(fēng)在建200713000住宅20000項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研市場(chǎng)實(shí)踐樓市現(xiàn)狀

項(xiàng)目所處板塊處于銷售真空期，競(jìng)爭(zhēng)較小。在售樓盤僅有城寧花園，目前也處于銷售間隙期。二手房源

項(xiàng)目周邊二手房主力價(jià)格段處于13000-18000元/平方米，去化情況良好。本項(xiàng)目前期房源價(jià)格為普陀地區(qū)最高，長(zhǎng)寧區(qū)域最高為園林天下，價(jià)格在20000元左右，主要由于該案緊鄰中山公園，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。地塊稀缺項(xiàng)目為大中山公園板塊中規(guī)模最大的純住宅地塊。區(qū)域前景

項(xiàng)目所處區(qū)域價(jià)格持續(xù)看漲，現(xiàn)成交均價(jià)在16500元/平方米。據(jù)保守預(yù)測(cè)，其項(xiàng)目?jī)r(jià)值以年10%以上遞增。結(jié)論：項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研市場(chǎng)實(shí)踐項(xiàng)目定閘位上海西區(qū)添標(biāo)志性高業(yè)檔住宅提升差異攏化附加值打造區(qū)須域標(biāo)桿右住宅項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研市場(chǎng)實(shí)踐項(xiàng)目定位香報(bào)告一、項(xiàng)目圾理解[一]階區(qū)位分未析[二]街項(xiàng)目現(xiàn)發(fā)狀及經(jīng)桐濟(jì)指標(biāo)[一]SWO框T分析二、市場(chǎng)冷分析[一]刊供求關(guān)沖系分析[二]熱晴點(diǎn)板塊分為析[三]供矮求關(guān)系分屈析[四]轎重點(diǎn)項(xiàng)夸目分析三、項(xiàng)目背定位[一]市平場(chǎng)定位[二]價(jià)左格定位[三]腹客戶定齊位[四]筍產(chǎn)品定晨位項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研市場(chǎng)實(shí)踐調(diào)研思路項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)糖研專題調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研內(nèi)容1、競(jìng)爭(zhēng)板憲塊（項(xiàng)目狂）調(diào)研2、各板材塊標(biāo)桿須項(xiàng)目調(diào)禾研項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研市場(chǎng)實(shí)散踐項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研借鑒板塊調(diào)研

河濱項(xiàng)目調(diào)研

競(jìng)爭(zhēng)板塊（項(xiàng)目）調(diào)研市場(chǎng)實(shí)室踐項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研蘇州河景研觀是本案倍最大的賣父點(diǎn)和特色耍，目前類蛇似項(xiàng)目在慎市場(chǎng)中供照應(yīng)不多，券這些樓盤繳都將對(duì)本偵案產(chǎn)生一引定的借鑒看意義。1、分布債和供應(yīng)絮現(xiàn)狀2、價(jià)格陡調(diào)研3、產(chǎn)品宴調(diào)研4、未來供應(yīng)震調(diào)研5、河濱景李觀設(shè)計(jì)河濱

項(xiàng)目調(diào)研市場(chǎng)實(shí)嗽踐項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研大華清水灣中遠(yuǎn)兩灣城泰欣嘉苑新湖明珠城蘇堤春曉天山河畔花園仁恒河濱花園河濱項(xiàng)目分布圖普陀樓盤長(zhǎng)寧樓盤市場(chǎng)實(shí)踐項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研在售河濱淚項(xiàng)目匯總樓盤名稱區(qū)域規(guī)模容積率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格可售面積新湖明珠城二期普陀558262.8高層;小高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格49413蘇堤春曉普陀1800003.2高層歐洲建筑風(fēng)格31097泰欣雅苑普陀1470002.5高層

現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格11108中遠(yuǎn)兩灣城四期普陀5602173.3高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格23719天山河畔花園三期長(zhǎng)寧723003.2高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格21486仁恒河濱花園長(zhǎng)寧390000

3.03高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格21185

匯總

136823市場(chǎng)實(shí)踐樓盤名稱區(qū)域價(jià)格主力總價(jià)新湖明珠城二期普陀14500180萬蘇堤春曉普陀19000230萬泰欣雅苑普陀16500240萬中遠(yuǎn)兩灣城四期普陀13000135萬天山河畔花園三期長(zhǎng)寧15500170萬仁恒河濱花園長(zhǎng)寧23000460萬在售河智濱項(xiàng)目憑價(jià)格分暢析匯總項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研市場(chǎng)實(shí)踐樓盤名稱區(qū)域規(guī)模主力房型主力面積段類型比率裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/M2)裝修配置新湖明珠城二期普陀18209二房120-13024%毛坯

蘇堤春曉普陀180000三房121-20043%1,500夏普派離克系列冷暖空調(diào);“歐琳”整體廚柜、水槽及龍頭、爐灶、油煙機(jī)、消毒柜，廚柜五金配件采用德國(guó)海蒂詩(shī)、意大利法拉利品牌，板材為意大利進(jìn)口SIA品牌、能率熱水器、派離克冰箱;“亞細(xì)亞”或“斯米克”品牌面磚;內(nèi)墻涂料采用多樂士五合一系列產(chǎn)品;免漆柚木實(shí)木地板泰欣雅苑普陀147000三房150-16065%2,500雙開門冰箱、嵌入式烤箱及微波爐、散鹽煤氣灶及脫排油煙機(jī)、16升熱水器、凈水器及軟水器;獨(dú)立淋浴間配恒溫雨淋及手握花灑、雙面盆、座廁及鑄鐵浴缸、電地?zé)嵯到y(tǒng)、電防霧鏡及鏡前燈、掛壁電話插座及衛(wèi)洗器的水、電接口中遠(yuǎn)兩灣城四期普陀560217二房99-12353%毛坯

天山河畔花園三期長(zhǎng)寧72300二房102-10935%1,000潔具：浴缸、座廁及洗手盆（“TOTO”或同等品牌）。配以冷熱水龍頭及花灑（“TOTO”或同等品牌），以及手紙盒、毛巾架（環(huán)）。淋浴房：除2房2廳以外，其余住戶單元的主衛(wèi)生間均設(shè)有玻璃淋浴房。洗手臺(tái)：臺(tái)面配石材，臺(tái)面下配儲(chǔ)物柜，臺(tái)面上配鏡子。燈具：筒燈/射燈。采暖：頂角線電加熱片（“馬利”或同等品牌）?？照{(diào)：“特靈”或同等品牌掛壁機(jī)天花：乳膠漆，配燈座帶燈泡。歐琳廚房龍頭、摩思不銹鋼水槽。日立空調(diào)仁恒河濱花園長(zhǎng)寧390000

四房200-25056%2,500科勒品牌潔具，人造大理石洗面臺(tái)并配有墻鏡，進(jìn)口高儀品牌龍頭，配置電熱地采暖。三星臺(tái)面和洗滌池、凈水器，SMEG品牌脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠罹呒拔⒉t，另配進(jìn)口容積式熱水器。配置固定廚或柜、分戶門為沙比利飾面防火防盜門、數(shù)控門鎖、室內(nèi)為沙比利飾面木門項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研在售河外濱項(xiàng)目霧產(chǎn)品分巡壽析市場(chǎng)實(shí)踐項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊現(xiàn)狀預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)計(jì)售價(jià)屬性規(guī)模(總建面積)時(shí)代歐洲公寓閘北不夜城在建200720000住宅25000海怡公寓閘北不夜城在建200728000商辦30000新梅太古城閘北不夜城在建200828000商辦280000達(dá)安河畔雅苑靜安北靜安在建200722000住宅20000項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研河濱項(xiàng)鄉(xiāng)豐目未來束供應(yīng)匯藍(lán)總市場(chǎng)實(shí)踐項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研蘇堤春曉蘇堤春曉新湖明珠城河濱樓盤景觀借鑒市場(chǎng)實(shí)峰踐供應(yīng)現(xiàn)狀

目前市場(chǎng)上在售河濱樓盤主要集中在普陀、長(zhǎng)寧兩區(qū)，可售量在1.3萬平方米左右。價(jià)格分析在售河濱項(xiàng)目?jī)r(jià)格范圍在13000-23000元/平方米之間，價(jià)差主要來自區(qū)域地段和產(chǎn)品品質(zhì)的不同。產(chǎn)品分析房型面積和設(shè)置跨度較大，二房以100-120平方米為主，三房面積在130-200平方米之間。全裝修產(chǎn)品較多，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1500-2000元左右。未來供應(yīng)河濱項(xiàng)目未來供應(yīng)主要集中在閘北區(qū)，供應(yīng)量在30萬平方米左右,且象本案一樣直接臨河的項(xiàng)目基本絕跡，進(jìn)一步提升了本案價(jià)值。景觀設(shè)計(jì)加強(qiáng)蘇州河堤岸的景觀設(shè)置，改變單一水景布置，較多采用坡地花園、社區(qū)花園、組團(tuán)花園、入戶花園相結(jié)合的立體平均式景觀布局。結(jié)論：項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研市場(chǎng)實(shí)踐1、借鑒板賠塊確定2、區(qū)位凡概念3、產(chǎn)品調(diào)莖研借鑒

板塊調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研本案預(yù)刺計(jì)售價(jià)俊將達(dá)到2500午0元/平方米，卸此價(jià)格將旗引領(lǐng)區(qū)域型市場(chǎng)更上貫一個(gè)臺(tái)階弱。因此，炕我們對(duì)市晃場(chǎng)上目前車成交均價(jià)配在250鮮00元/平方米侮左右的符板塊主臟力在售稻樓盤進(jìn)膝行了統(tǒng)清計(jì)分析殺，并與萌本案進(jìn)若行比較懷，對(duì)本墊案的定柱位、設(shè)火計(jì)提供撫幫助。市場(chǎng)實(shí)踐項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研黃浦豫園板塊靜安南部板塊徐匯內(nèi)徐匯板塊長(zhǎng)寧古北板塊借鑒板塊分布圖市場(chǎng)實(shí)踐項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研借鑒板塊樓盤名稱售價(jià)（元/平方米）區(qū)位特色景觀優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)寧古北板塊強(qiáng)生古北花園22000上海國(guó)際化高檔社區(qū)的首要代表涉外高檔國(guó)際化社區(qū)虹橋綠地古北瑞仕花園25000古北國(guó)際花園18000靜安南部板塊靜安四季30000市中心高檔稀缺區(qū)域，交通便捷，配套齊全市中心城市景觀經(jīng)典茂名32000徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園30000徐家匯商業(yè)中心，交通、生活便利城市景觀，徐匯綠地永新花苑三期25000黃浦豫園板塊上海灘花園一期20000上海傳統(tǒng)老城廂，歷史人文氛圍濃郁，外灘沿線景觀優(yōu)勢(shì)明顯瀕臨浦江，老城廂風(fēng)貌太陽(yáng)都市花園23000區(qū)位概念市場(chǎng)實(shí)兆踐項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研產(chǎn)品分梯析可比區(qū)域樓盤名稱規(guī)模容積率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格主力房型主力面積段類型比率價(jià)格長(zhǎng)寧古北板塊強(qiáng)生古北花園1290093.8

高層;小高層現(xiàn)代三房135-15355%22000古北瑞仕花園1373863.24

高層;小高層歐式三房150-18070%25000古北國(guó)際花園1162002.9高層;小高層現(xiàn)代三房146-18256%18000靜安南部板塊靜安四季700005高層現(xiàn)代二房三房110-130140-16070%30000經(jīng)典茂名250004.76高層現(xiàn)代二房三房130-140180-19089%32000徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園219793.8高層現(xiàn)代三房180-24090%30000永新花苑三期561612.5

高層;小高層多層現(xiàn)代三房110-18065%25000黃浦豫園板塊上海灘花園一期859983高層ARTDECO二房三房100-130140-15095%20000太陽(yáng)都市花園430003.3高層歐式三房170-18070%23000市場(chǎng)實(shí)踐可比區(qū)域樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/M2)裝修配置長(zhǎng)寧古北板塊古北瑞仕花園3200衛(wèi)生間,地采暖系統(tǒng),高級(jí)面磚,科勒品牌潔具

客廳1,高級(jí)柚木地板,環(huán)保涂料,RHOSS戶室中央空調(diào)

臥室1,高級(jí)柚木地板,環(huán)保預(yù)料,RHOSS中央空調(diào)

廚房1,防滑地磚,環(huán)保涂料,容積式燃?xì)鉄崴疇t、SMEG電器、管道凈水、進(jìn)口高儀水喉靜安南部板塊靜安四季3000廚房：意大利Snaidero整體櫥柜或同級(jí)，F(xiàn)ranke龍頭或同級(jí)產(chǎn)品，Smeg炊具、GE烤箱、GE對(duì)開門冰箱或Smeg冰箱，杜邦臺(tái)面

客廳地面高級(jí)大理石或木地板；臥室木地板，配木制踢腳線

衛(wèi)生間瑞士Laufen品牌或同級(jí)產(chǎn)品潔具，Grohe品牌或同級(jí)龍頭。配制半拋盆，懸掛式坐便器、浴缸或者沖淋房

空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：日立或同等品牌中央空調(diào)，一房為分體式空調(diào)經(jīng)典茂名3000

衛(wèi)生間：高級(jí)防滑地面磚、高級(jí)瓷磚至天花吊頂線，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、德國(guó)KAREMAG或TOTO浴室潔具及配件，瑞士zehnder(森德)衛(wèi)浴散熱器，配備電須刨插擎、玻璃及抽氣扇。主人浴室另設(shè)玻璃沐浴間，人造大理石臺(tái)面及鏡子、衛(wèi)浴小五金

臥室實(shí)木復(fù)合地板、高級(jí)涂料粉涂，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面

客廳：實(shí)木復(fù)合地板、高級(jí)涂料粉涂，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、日本大金VRV小型中央空調(diào)并配備大金VRM新風(fēng)系統(tǒng)

廚房：高級(jí)地磚、高級(jí)瓷磚，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、整體配置徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園3000廚房德國(guó)POGGENPOHL高級(jí)廚柜，DuPont“CORIAN”工作臺(tái)面連不銹鋼洗滌盆SIEMENS燃?xì)庠罹?、抽油煙機(jī)、烤箱、微波爐、冰箱

衛(wèi)生,天然石材,天然石材和瓷磚,KOHLER明廠潔具

陽(yáng)臺(tái),防滑瓷磚,涂料乳漆,SIEMENS洗衣干衣機(jī)永新花苑三期2500-3000裝修建材和生活設(shè)備均選用世界知名品牌.大金中央空調(diào)

衛(wèi)生間/廚房:科勒衛(wèi)浴潔具,不銹鋼洗滌盆SIEMENS燃?xì)庠罹?、抽油煙機(jī)、烤箱、微波爐、冰箱,高檔地磚

客廳/臥室:地面櫸木實(shí)木地板,墻面高檔涂料黃浦豫園板塊上海灘花園一期2300客廳:大理石、實(shí)木復(fù)合地板,涂料、約克空調(diào)/大金空調(diào)

廚房：防滑地磚、墻磚、涂料、美國(guó)通用抽油煙機(jī)、美國(guó)通用嵌入式燃?xì)鉅t、美國(guó)通用冰箱、美國(guó)通用垃圾粉碎機(jī)、佛蘭卡水槽、能率16升燃?xì)馐绞彝鉄崴鳌⒑５僭?shī)五金器件

衛(wèi)生間：防滑地磚、墻磚、涂料、樂家雪梨座廁、樂家普林無裙防滑底浴缸、樂家方泰娜面盆、高儀水喉、高儀花灑太陽(yáng)都市花園3000客廳：地面櫸木實(shí)木地板，走廊為大理石地面；墻面高檔涂料，花梨木墻板，配中央空調(diào)

衛(wèi)生間：地磚，配置科勒衛(wèi)浴裝修標(biāo)準(zhǔn)

本案雖然享有一定景觀資源，但相比市場(chǎng)上25000元/平方米單價(jià)的樓盤，其不具有傳統(tǒng)高尚居住區(qū)概念，優(yōu)勢(shì)并不十分明顯；全裝修成為市場(chǎng)必備條件，建議本案裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到3000元/平方米；三房在這些板塊中占據(jù)主力，面積有放大趨勢(shì)，160-240將成為主力面積段。結(jié)論：項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研市場(chǎng)實(shí)鐵踐1、調(diào)研辦對(duì)象的艷確定2、和板塊始其他樓盤抓的差異性物調(diào)研各板塊標(biāo)桿項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研本案欲簡(jiǎn)打造區(qū)泰域標(biāo)桿校。因此痛，我們燭對(duì)市場(chǎng)媽標(biāo)桿樓龍盤進(jìn)行柴篩選，信通過對(duì)嗎其與板鍵塊內(nèi)其鏡他樓盤芽差異性倦調(diào)研分許析，對(duì)紫本案的忙定位、懂設(shè)計(jì)提違供幫助域。市場(chǎng)實(shí)踐項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研借鑒板塊分布圖萬里板快中環(huán)凱旋宮新天地板塊華府天地不夜城板塊綠洲雅賓利市場(chǎng)實(shí)櫻踐競(jìng)爭(zhēng)板塊樓盤名稱規(guī)模容積率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格主力房型主力面積段類型比例價(jià)格開發(fā)商新天地華府天地700004高層新古典主義四房300-35096%60000-100000上海置業(yè)翠湖天地130004高層、小高層ARTDECO古典主義三房180-19045%40000-80000瑞安集團(tuán)萬里中環(huán)凱旋宮2700002.25高層、小高層哥特復(fù)興式建筑三房169-17736%14000-19000上海中鷹置業(yè)有限公司中環(huán)花苑1436852.2小高層、高層現(xiàn)代二房90-11060%8500-9500上海中環(huán)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司不夜城綠洲雅賓利5000003.2高層artdeco二房9840%17000-18000上海碩城置業(yè)蒙特利名都城2000003.45小高層高層古典二房130-14016%15000-16000上海泰宇集團(tuán)新紅廈公寓200003高層現(xiàn)代三房156-15833%10000-11000上海鐵路分局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司

項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研市場(chǎng)實(shí)執(zhí)踐項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專題調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)板塊樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/M2)裝修配置新天地華府天地5000進(jìn)戶門：高級(jí)實(shí)木防火防盜鋼木子母門,并配進(jìn)口門鎖

走廊：進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口品牌乳膠漆

窗材：高級(jí)鋁合金鋼窗、雙層中空玻璃、圓弧部分為單層玻璃

大堂：天花板為進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口品牌乳膠漆；墻面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌墻磚、高級(jí)壁布、進(jìn)口品牌乳膠漆；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚、進(jìn)口地毯、品牌實(shí)木地板

車庫(kù)電梯間：墻面為進(jìn)口大理石；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚

電梯廳：墻面為進(jìn)口大理石；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚

電梯品牌：日本FUJITEC

備注：窗配件：德國(guó)ROTO或同級(jí)產(chǎn)品。主人梯：載重800kg,速度2m/s,空調(diào)系統(tǒng)，TFT液晶電視。

空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：日本大金、三菱或同級(jí)產(chǎn)品（VRV帶新風(fēng)、新冷媒R410A）；

其他配置：客廳、餐廳、臥室、主衛(wèi)、書房均配備地暖系統(tǒng)，次衛(wèi)配備散熱架采暖。

主衛(wèi)采用日本進(jìn)口Toto智能化全自動(dòng)坐便器，德國(guó)Hoesch、意大利Teucoh或同級(jí)產(chǎn)品按摩浴缸。

次衛(wèi)采用德國(guó)Duravit、德國(guó)Villeroy&Boch或同級(jí)坐便器，配置德國(guó)Kaldewei或同級(jí)產(chǎn)品浴缸。

廚房德國(guó)Miele電器、德國(guó)EBKE、意大利Scavolini或同級(jí)產(chǎn)品櫥柜；德國(guó)Miele或同等級(jí)產(chǎn)品廚房電器；德國(guó)Blanco或同級(jí)產(chǎn)品廚房水槽；美國(guó)DupontCorian或同級(jí)產(chǎn)品櫥柜臺(tái)面翠湖天地4000?；u、高級(jí)人造大理石、高品質(zhì)柚木實(shí)木地板、防滑地磚、安保系統(tǒng)：i-home可視對(duì)講系統(tǒng)；IC卡電子門鎖、CCTV監(jiān)控系統(tǒng)；單元內(nèi)預(yù)裝煤氣泄漏探測(cè)器；空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：“松下”的小型家庭中央空調(diào)；

小區(qū)設(shè)集中污水處理系統(tǒng)和垃圾集中處理系統(tǒng)；poggenpohl櫥柜、gaggenau爐灶/電烤箱/微波爐/抽油煙機(jī)、kuraray料理臺(tái)、pen