山東綜合地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略初探

如意新城營(yíng)銷策略初探XXX地產(chǎn)顧問(wèn)2012年3月我們現(xiàn)在在哪里？

據(jù)銷售中心提供信息數(shù)據(jù)目前銷售住宅和商業(yè)總共不到100套！總銷不超過(guò)2000萬(wàn)！我們現(xiàn)在在哪里

XX位于山東西北部，魯冀兩省交界處，距渤海直線距離50公里，地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈?，F(xiàn)轄8鎮(zhèn)4鄉(xiāng)4個(gè)街道辦事處，總面積1237.2平方公里，耕地面積102萬(wàn)畝，總?cè)丝?5萬(wàn)。XX地理位置優(yōu)越，處于北京、天津、濟(jì)南、泰安等城市構(gòu)成的南北走向經(jīng)濟(jì)龍脈的中心位置，是山東的北大門和主要進(jìn)京門戶。205國(guó)道和4條省級(jí)干線公路縱橫穿越，80公里半徑范圍內(nèi)，分別與京滬鐵路、京福高速公路、黃驊港、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)相接，交通條件十分優(yōu)越?；厮?011年4月25日破土動(dòng)工2011年6月代理公司入場(chǎng)預(yù)計(jì)2012年8月竣工11萬(wàn)平米目前封頂12棟商住樓期間戶外、電視、單頁(yè)等廣告推廣期間針對(duì)紅棗市場(chǎng)招商同時(shí)啟動(dòng)進(jìn)行尋根紅棗市場(chǎng)尋根之行，我們所看到的，聽到的，想到的朱集棗園市場(chǎng)朱集棗園市場(chǎng)啟示之一歷史問(wèn)題：紅棗市場(chǎng)為鎮(zhèn)街道辦事處建設(shè)，有10年以上歷史，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)管理無(wú)序，形象破敗不統(tǒng)一，道路凌亂。目前拆遷難度也較大，需要政府下定決心！紅棗市場(chǎng)入口老市場(chǎng)商鋪形象老市場(chǎng)商鋪形象老市場(chǎng)商鋪形象啟示之二資源問(wèn)題：金絲小棗經(jīng)營(yíng)商戶除了經(jīng)營(yíng)自己的棗園，還從其他棗園和河北滄州等地進(jìn)貨，向山東、浙江、云南、河北等5省市批發(fā)。啟示之三倉(cāng)庫(kù)問(wèn)題：附近冷庫(kù)有3-5個(gè)，儲(chǔ)藏能級(jí)都在1000噸以上，紅棗市場(chǎng)還有搭建的大棚子用于曬棗，商戶門前的路邊平地也作為臨時(shí)存貨之用。紅棗大棚啟示之四租金問(wèn)題：現(xiàn)在紅棗市場(chǎng)最貴的商鋪70-80平米年租金1萬(wàn)元左右，一般的50-60平米年租金3000元。啟示之五交通問(wèn)題：紅棗市場(chǎng)的自家農(nóng)用車、卡車經(jīng)常無(wú)牌，遭到交通部門的查處和禁止通行。紅棗市場(chǎng)交通啟示之六

商戶擔(dān)心的問(wèn)題： 1、租金問(wèn)題：目前在老市場(chǎng)租金相當(dāng)便宜，門口的商鋪面30積多平方米，一年租金3000元。商戶普遍擔(dān)心新市場(chǎng)一旦開始租金不便宜。 銷路問(wèn)題：棗的收集方向大部分都是往東、往北去。在老市場(chǎng)方便一些，離新市場(chǎng)較遠(yuǎn)。 人脈關(guān)系遷移關(guān)系：老市場(chǎng)成立至今已經(jīng)13年，商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，人的消費(fèi)觀念與習(xí)慣已經(jīng)形成。商戶的人脈關(guān)系、合作伙伴目前階段只認(rèn)知老市場(chǎng)。商戶擔(dān)心至今遷移后，影響自己的生意。 運(yùn)輸問(wèn)題：以往旺季棗農(nóng)運(yùn)輸?shù)臅r(shí)候XX市交通管理亂查亂罰情況比較嚴(yán)重。以前距離老市場(chǎng)較近，交警查車較少，棗農(nóng)還能接受。新市場(chǎng)運(yùn)輸較遠(yuǎn)，而棗農(nóng)的運(yùn)輸車輛多位農(nóng)用車，無(wú)牌、超載的情況嚴(yán)重，商戶擔(dān)心棗農(nóng)沒(méi)人運(yùn)輸過(guò)去。 沒(méi)有儲(chǔ)藏空間：旺季的時(shí)候商戶為了占有市場(chǎng)，棗的儲(chǔ)藏需要大量空間。新市場(chǎng)目前欠缺。項(xiàng)目名稱中國(guó)XXXX（國(guó)際）商貿(mào)城位置新汽車站往西200米產(chǎn)品類型2層或4層，住宅與底商組合體量占地1200畝，分三期開發(fā)戶型住宅90-130，商鋪單間14.4平，最高77平價(jià)格住宅2600-2800，商鋪5180-5830元，最高價(jià)7080元租金最好鋪面6500，其次4500，最次3000物業(yè)費(fèi)一平米一月一元裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝配套水電，暖氣營(yíng)銷進(jìn)程一期自去年7月1日，已經(jīng)試營(yíng)業(yè)，入場(chǎng)率85%審視對(duì)枝手經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一期共2欺8棟樓，柜經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)吊百貨、建倘材、汽車夕配飾、皮勿箱、日化場(chǎng)、針織、努服飾以及鉛副食經(jīng)營(yíng)模式租售結(jié)合銷售模式總體銷售濱模式無(wú)論投放資或自遺營(yíng)，5嚴(yán)年后自題愿退房圾，開發(fā)架商一次散性給出評(píng)原房款壓的11偽5%回棋購(gòu)。a：投袍資客戶年收益8距%回報(bào)率螞，三年年扣收益一次洽性在總房爪款中扣除序，約10粱萬(wàn)余元，重三年中產(chǎn)晶權(quán)歸業(yè)主間，使用權(quán)釣歸開發(fā)商偶，由開發(fā)糕商負(fù)責(zé)出廢租管理b：自庭營(yíng)客戶年收益的浸6%回報(bào)耐率，三年咽年收益一潤(rùn)次性在總驚房款中扣骨除，約7額萬(wàn)余元c：租房貪客戶一次性壓簽三年遙合同，用租金按顆年交，粒交一年蝦免半年骨，本市涌貨費(fèi)慢劫200化元，免港費(fèi)送貨其它優(yōu)惠三年免長(zhǎng)稅，免按一年物聾業(yè)費(fèi)項(xiàng)目名鬧稱XX天地產(chǎn)品類型22層高側(cè)層體量約320蓄套戶型115平欲-150棋平價(jià)格三層3難620絡(luò)元，九串層、十蒜層36蔽80元痛，十一層層對(duì)3998武元裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯營(yíng)銷狀態(tài)先期所叫推量消章化80荒%，新約加房源量五一開跨盤審視對(duì)額手項(xiàng)目名稱XX花園項(xiàng)目位置高科路與竿棗城北大晨街交匯處產(chǎn)品類女型7層小高童層與5層溝多層體量17棟廟，3月沸份推約比180住套戶型主力戶染型90庸-13沙0平價(jià)格7號(hào)樓與耽8號(hào)樓為拆電梯小高獸層一層2墊958謠，二層柱305梅8，三咸層31慘58四層32陵58，五逝層328尿8，六層梯2218七層28由1811號(hào)樓聽一層29顆58，二籌層324跡0，三層策3220四層2拘900昂，五層碰260屢0裝修標(biāo)他準(zhǔn)簡(jiǎn)裝無(wú)錫內(nèi)門工程進(jìn)家度已封頂，肢年底交房營(yíng)銷狀晉態(tài)已售出5攏棟，6號(hào)弟樓春節(jié)推紐奉出幾近清聯(lián)盤，7、8平、11鋪號(hào)樓，千三月份蒼推出，食認(rèn)購(gòu)一禾般審視對(duì)適手項(xiàng)目名懲稱XX清華沖園項(xiàng)目位置新一中貨對(duì)過(guò)產(chǎn)品類型5+1多簽層戶型90-截130崇平價(jià)格一層3最367陪，二、悄三層3傭387五，四層賄324桃7五層27稿47，閣偏樓135架0裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝無(wú)犧內(nèi)門營(yíng)銷狀恰態(tài)最后一刷期，消乎化50壓%審視對(duì)散手項(xiàng)目主可打?qū)W區(qū)恢房?jī)?yōu)勢(shì)狂，但對(duì)柔于項(xiàng)目豪其它價(jià)值并無(wú)很多大挖掘迅，致使項(xiàng)軌目亮點(diǎn)單博一，在產(chǎn)品類蠅型變換較皆快的市場(chǎng)墳競(jìng)爭(zhēng)中，敲漸漸下位。項(xiàng)目名網(wǎng)稱XX名仕項(xiàng)目位置百貨大樓奮向北50慌米產(chǎn)品類浸型28層喇超高層體量224迅套戶型100-嘉108平類兩室裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝、毛釀坯營(yíng)銷狀態(tài)銷售一偵般審視對(duì)手盡管項(xiàng)目屑位置絕佳臨，但是項(xiàng)富目規(guī)劃戶型設(shè)計(jì)夕都不盡如據(jù)意，致使狂項(xiàng)目市場(chǎng)隸接受度很低項(xiàng)目名展稱XXXX項(xiàng)目位挽置二中西2剝00米路播北產(chǎn)品類吸型17層賣高層與譜6層多條層體量一期推普量約5裂50套戶型90-臉130查平價(jià)格高層：牌一層3宴180膜，二層塔322宿0，三貓層32爸80四五層怎338跨0，6墨-9層爹346罩8，1腰0-1竊6層3蛾48017層3覆280多層：賞一二三頭層34皇80，者四層3侵300唯，五層脊290邁0六層24斑80裝修標(biāo)炒準(zhǔn)毛坯營(yíng)銷狀嚼態(tài)認(rèn)購(gòu)45自%審視對(duì)手本項(xiàng)目險(xiǎn)由房管木局開發(fā)末，決定肉了項(xiàng)目中低檔注的價(jià)格猴定位，箏主打宜防居，產(chǎn)鼠品無(wú)特客色。項(xiàng)目名吹稱XX新答城位置阜盛東儀路與魏籍王城路謠交匯處產(chǎn)品類綁型多層與小鄙高層體量3棟6層贊，1棟7鉗層，2棟責(zé)11層戶型88-食130考平價(jià)格多層價(jià)格垃四層31堂20.五馳層286顧0.閣樓遣2080優(yōu)惠四層一姻下交十藝萬(wàn)每平貼米優(yōu)惠姥100繞。五層舒以上交五傻萬(wàn)優(yōu)惠府50工程進(jìn)度基本封頂?shù)模髂晡鍦\一交房裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝，無(wú)愉內(nèi)門營(yíng)銷進(jìn)蠅度三棟多層包，開盤一辭個(gè)月，四危層一下基斤本售罄，審視對(duì)其手位置較好視，價(jià)格較域?yàn)楸阋?，禁是其認(rèn)購(gòu)比較好的沙主要云因項(xiàng)目名稱XX花園位置二中西點(diǎn)100肆米路北產(chǎn)品類型多層與伴高層混待合體量先開8允棟高層戶型90-1神30平價(jià)格預(yù)計(jì)均變價(jià)30史00營(yíng)銷狀態(tài)前期蓄址客期審視對(duì)手項(xiàng)目主末打園林岸與品質(zhì)墾，但是副前期營(yíng)做銷導(dǎo)入不夠顫充分，荷致使蓄斷客期客燒戶量不罰夠。XX名戰(zhàn)都位置開元東路奧實(shí)驗(yàn)小學(xué)漫對(duì)面產(chǎn)品類派型多層與伴高層混洽合體量最后三各棟高層玩，先開碑2棟，鑼約15兩0套價(jià)格起價(jià)3溜346欠，層差敲20元裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝，蚊無(wú)內(nèi)門工程進(jìn)度主體工程蟻起到6層過(guò)，年底交猶房營(yíng)銷進(jìn)程消化50葵%審視顯對(duì)特手項(xiàng)目主擠打?qū)W區(qū)賭優(yōu)勢(shì)，間除此之即外別無(wú)亮跪點(diǎn)審視對(duì)否手項(xiàng)目名稱XX綠洲項(xiàng)目位爹置盛世清皮華園北體量42棟綠多層價(jià)格一二三獨(dú)層34窄00，立四層3寒248五層29把58，六哀層290魔0營(yíng)銷進(jìn)程一期推6熟棟多層，區(qū)消化50恰%由于前期刮清華園將欠地塊炒熱鑼，因此項(xiàng)目入市螺價(jià)格較高買，但市場(chǎng)謊反應(yīng)一般審視對(duì)毫手項(xiàng)目名稱XX財(cái)舊富家園項(xiàng)目位置義務(wù)商境貿(mào)城南產(chǎn)品類捏型多層與以小高層痕混合體量3棟小科高層，嘩4棟多捐層戶型89-1瀉23平價(jià)格一層3麥580嗎，二三擴(kuò)層36約80，四層3坐480宋，五層敵298魂0，閣挽樓21抖80商鋪均價(jià)恩7600裝修標(biāo)方準(zhǔn)簡(jiǎn)裝營(yíng)銷進(jìn)程一期推剩三棟多周層，4刑月23釘開盤，交5萬(wàn)優(yōu)絡(luò)先選房、只99折優(yōu)頓惠，開盤陰當(dāng)天下定每挽平米優(yōu)悠惠50將元，一降次性付勻清在優(yōu)怠惠98嶼折項(xiàng)目主秀打園林搏與品質(zhì)袖，多重尺優(yōu)惠但黑位置較為叼偏，前檢期蓄認(rèn)幣購(gòu)并不定理想審視對(duì)貧手項(xiàng)目名旱稱XX英絹倫灣項(xiàng)目位速置云紅大街捏與開元大里道交匯處產(chǎn)品類型多層、兇小高層萍與別墅哥混合體量7棟多紅層、4戀棟小高急層與若臟干別墅戶型95平兩臣室，11屋4平三室批，148炭平三室價(jià)格兩棟樓分笨別起價(jià)3斜348，子層差20蓬元裝修標(biāo)材準(zhǔn)簡(jiǎn)裝工程進(jìn)度明年7潤(rùn)月份交市房營(yíng)銷進(jìn)程前期推8母號(hào)與9號(hào)幸兩棟11教層小高層解消化75溝%，二期6棟爐多層，已繪預(yù)訂3棟項(xiàng)目主袖打科技嫂品質(zhì)，繳靠近學(xué)扇區(qū)，價(jià)艘格適中因此短消化良好羨，但是，奮由于營(yíng)銷力量不嬌夠，價(jià)廣格比較毯保守，鑰項(xiàng)目?jī)r(jià)挽值未充分爆埋發(fā)。考問(wèn)消語(yǔ)費(fèi)者據(jù)市場(chǎng)調(diào)艦查了解，捏XX現(xiàn)在僑人均工資脅收入18呢00到1恭900元思/月；高示收入階層讀集中在機(jī)廟關(guān)、企事李業(yè)單位、泳部分工業(yè)蝴企業(yè)中高筍層管理人素員、以及哄部分個(gè)體治私營(yíng)工商蓮業(yè)主。政酸府機(jī)關(guān)、濱企事業(yè)單妥位的中高斤層管理人稿員是最具紐奉購(gòu)買力的童客戶群，刷收入遠(yuǎn)高喊于XX市稍平均工資究水平,目惑前他們一蘿般都對(duì)目哀前的居住黑狀態(tài)不是授十分滿意郵,為改善持居住條件裁而二次置聲業(yè)。值得丹注意的是長(zhǎng)：年輕的巧消費(fèi)群體皺也逐漸成咸為XX的支主流客戶批?？紗?wèn)消費(fèi)便者XX消魔費(fèi)理念娘需要加箱以引導(dǎo)府，對(duì)附卵加成本麗較為看頑重。消鏡費(fèi)者對(duì)砌戶型的猶需求僅叨停留在械滿足型鑰的居住晨層面，尿而對(duì)住繁房平面差內(nèi)動(dòng)靜襯、干濕健、私密垮性等功援能區(qū)分干方面認(rèn)秧識(shí)較為啊淺顯。蘭對(duì)物業(yè)產(chǎn)管理、家居住理獎(jiǎng)念缺乏魔認(rèn)同感桿。對(duì)物輔管收費(fèi)航持反對(duì)攝態(tài)度，音認(rèn)為增袖加了生朱活成本情。居住岔理念缺慌乏認(rèn)同無(wú)感?？紗?wèn)消誰(shuí)費(fèi)者多層易叛接受，車小高層貞、高層夾銷售相振對(duì)抗性泄較大（痕但正在植慢慢改勺變）。罷由于受對(duì)傳統(tǒng)的促消費(fèi)習(xí)血慣影響壘，認(rèn)為纏住多層叢比住小傍高層、廚高層更案實(shí)惠，問(wèn)且認(rèn)為赤上下樓賄梯比高歉層方便季。審視總動(dòng)結(jié)1、從開斧發(fā)量看，怨XX年開箏發(fā)量比較砍穩(wěn)定，一倍直維持在楚50萬(wàn)平躁左右；2、從貫開發(fā)區(qū)劉域看，忍由前期去的集中葉在開元晃大道與兩云紅大橡街，逐偏漸轉(zhuǎn)移超到西環(huán)膨與南環(huán)濃；3、從產(chǎn)品模類型看階，多層腦、高層障混合入文市；但女多層仍澆然為客窯戶普遍咽接受！4、從文裝修標(biāo)階準(zhǔn)來(lái)看碑，大都埋為毛坯英與簡(jiǎn)裝棉；5、從新管能源與新敵材料的利繼用來(lái)看，窮地暖與太康陽(yáng)能的運(yùn)視用普片匱椒乏，建筑測(cè)材料中的落新材料的議運(yùn)用也是塊空白；6、從戶貢型分布來(lái)捏看，90書-130揚(yáng)平的兩室核與三室仍興舊是市場(chǎng)冷主力戶型斃；7、從撈價(jià)格來(lái)俊看，多科層均價(jià)暑320育0-3舊400販元左右豪，高層濱由于處千于先期抖市場(chǎng)預(yù)箭熱期均味價(jià)33額00-陜350騎0元；8、從營(yíng)酸銷水平看屑，營(yíng)銷水途平仍舊停況留在地段健訴求，產(chǎn)反品價(jià)值挖欺掘不夠，慶并且業(yè)務(wù)斑人員能力棚，參差不智齊，較為嬸一般；審視總結(jié)房?jī)r(jià)走嬌勢(shì)房?jī)r(jià)區(qū)拜域比較反躬自扛己XX二瀉手房的巴均價(jià)大棉約在2尿739哨元／㎡遞，而新災(zāi)房均價(jià)岡320子0元/膚㎡,相忍差17看%左右類，在合鄉(xiāng)豐理的范冶圍之內(nèi)平；將來(lái)渾隨著經(jīng)期濟(jì)的發(fā)只展，在招二手房咐和新房櫻的相互堪聯(lián)動(dòng)下兇，XX筋的房?jī)r(jià)掀還是比艘較樂(lè)觀貝的。我們也消需要重勝新回歸懂好好地成審視自止己，全軌方位地柱...存...XX巨變SWO件T分析優(yōu)勢(shì)：城市優(yōu)寨勢(shì)：X射X位于泄黃河經(jīng)螺濟(jì)三角嶄區(qū)的業(yè)西部，寨位于德想濱高速泊和京滬插高速的剝交匯處紅，是聞繭名全國(guó)賺的金絲平小棗的手最大產(chǎn)折地和故線鄉(xiāng)，經(jīng)梳濟(jì)發(fā)展沈在德州臺(tái)地區(qū)首緒屈一指適。交通優(yōu)勢(shì)產(chǎn)：位于興西隆南大街筐南北主干勺線和南3找號(hào)線交匯勿處，與市吧中心區(qū)不恥到5分鐘夸車程。興餅隆南大街徑南至德濱跟高速方便突通達(dá)，大參約10分渾鐘車程。輻射優(yōu)太勢(shì)：X濫X獨(dú)特氧的城市偶位置，帳周邊環(huán)樹繞慶云顆、惠民裹、商河哲等，商廉業(yè)影響德可達(dá)2辛00公授里以上儀。區(qū)位優(yōu)池勢(shì)：位眨于XX證南城發(fā)我展中心斥，與南薦部棗公販園、西倉(cāng)部新的禍行政中凳心、東拜湖公園瞞三大中銜心并位幣而居。SWOT虜分析環(huán)境優(yōu)穴勢(shì)：項(xiàng)皺目遠(yuǎn)期病規(guī)劃有編人民公穗園，南鴨接自然映林地，齊空氣清算新自然蹦寧?kù)o，損自然居截住氛圍題尚佳。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)存：住宅外演立面造型曠簡(jiǎn)練莊重哥。多層洋支房局部3爪-4層，自建筑天際亡線高低錯(cuò)擔(dān)落有致。葬商業(yè)面積憶30—1圣40平，擊公攤系數(shù)掙不超過(guò)2指0%，商哥業(yè)得房率似高達(dá)81仍%。商業(yè)情實(shí)用面積汪較大，商驗(yàn)鋪有交易判廳、小庫(kù)側(cè)房和衛(wèi)生恐間，功能柴分區(qū)自然顏合理。產(chǎn)品優(yōu)床勢(shì)：9差0—1杜40平作墅質(zhì)洋預(yù)房，2掩層洋房饞帶南向卸50-扁60平慨米的小招院。住棍宅外立谷面造型傘簡(jiǎn)練莊役重，有別別墅的鼠氣質(zhì)。典住宅公頂攤系數(shù)凈不超過(guò)窗4%，手得房率疲高達(dá)9妻6%。升值優(yōu)稠勢(shì)：7寄0年產(chǎn)另權(quán)商鋪賤，比一著般商業(yè)命多出3擾0年收頸益價(jià)格優(yōu)歡勢(shì)：2脈011流年的試揭探性推劉廣銷售津價(jià)格對(duì)記客戶很慮有吸引萬(wàn)力SWOT不分析劣勢(shì)：配套劣海勢(shì)：目尸前項(xiàng)目部四周缺命乏生活爆配套設(shè)脊施如大撐型超市府、學(xué)校萍、醫(yī)院巖、銀行疾等。公交劣蠻勢(shì)：目存前項(xiàng)目勢(shì)公交線些路直達(dá)丸市區(qū)的獻(xiàn)線路幾睡乎沒(méi)有踩，對(duì)于游沒(méi)有私巧家車的蝴出行不褲太方便獨(dú)。商業(yè)劣勢(shì)早：一期市摧場(chǎng)業(yè)態(tài)目妄前定位棗本、蔬菜、蘇干果、水遣產(chǎn)、糧油大副食品等份市場(chǎng)，規(guī)往模體量不晴具有絕對(duì)倍優(yōu)勢(shì)規(guī)模事。空間劣讓勢(shì)：樓栽間距只肉有24杯米，商有業(yè)占據(jù)性10米著左右，撈可供使尤用的公津共空間術(shù)只有1匪5米左釋右。層缸高也3換米左右惑。形象劣勢(shì)眨：商業(yè)只缺有分散的球地上一層股空間，缺顧乏聚合的藝商業(yè)SWOT仰分析劣勢(shì)：居住劣醉勢(shì)：商轎業(yè)市場(chǎng)說(shuō)的交易僚車輛、嶄聲音、業(yè)氣味、叛人群對(duì)壺居住氛板圍的影船響很大SWOT夜分析機(jī)會(huì)：以前的秧老的棗掏市場(chǎng)政亮府需要功拆遷，衫提升市酸場(chǎng)管理質(zhì)形象，豈帶來(lái)經(jīng)霉?fàn)I客戶放的機(jī)會(huì)XX現(xiàn)裂有的蔬自菜市場(chǎng)蘋都聚集慕在北部腰，西城屠和南城蛇目前沒(méi)奴有規(guī)劃番大體量社的農(nóng)副銹產(chǎn)品市序場(chǎng)項(xiàng)目襯，蘊(yùn)藏乓了市場(chǎng)雄先機(jī)。SWO薦T分析威脅：五洲國(guó)際啄、義務(wù)商壁貿(mào)城、社廟區(qū)商業(yè)等叉分流部分題商業(yè)投資歉者和商業(yè)散配套經(jīng)營(yíng)扮者。傳統(tǒng)市場(chǎng)驚的經(jīng)營(yíng)歷縱史和經(jīng)驗(yàn)枝，以及固可定的客群樂(lè)，帶來(lái)經(jīng)離營(yíng)上的威姻脅。我們的醉住宅問(wèn)溜題在哪掠里住宅的醒核心價(jià)賢值在哪干里？面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)啄如何打造跌新的買點(diǎn)絨？如何針姥對(duì)客戶無(wú)的實(shí)際郵需求提碑升住宅悶的品質(zhì)板和形象如何解決旅社區(qū)的管爺理以及商幻玉住互相干邀擾的影響耕？如何運(yùn)掉用特異爛的手法盼有效地勒推廣宣匙傳住宅親？我們的商賞業(yè)問(wèn)題在遼哪里商業(yè)的核角心價(jià)值在關(guān)哪里？我們的投槐資客戶在誕哪里？我們的經(jīng)霉?fàn)I客戶在鬧哪里？我們?nèi)珩労握业娇炔⒄偌拔覀兊木虡I(yè)客欲戶？我們?nèi)绾蚊臀騽?dòng)腦我們的商侵業(yè)客戶？我們?nèi)绾呜懡鉀Q商業(yè)圣客戶的各滴種擔(dān)憂和他風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題萄？本原問(wèn)題本原問(wèn)駝?lì)}：缺椒乏商業(yè)資配套如躁倉(cāng)庫(kù)、凳冷庫(kù)等本原問(wèn)幕題：對(duì)避商業(yè)價(jià)皂值和投昌資回報(bào)目風(fēng)險(xiǎn)等凱客戶關(guān)國(guó)心的問(wèn)扶題缺乏撫根本性背的保障軋方式。本原問(wèn)題束：推廣缺倚乏爆破性有的營(yíng)銷運(yùn)腦動(dòng)矛盾問(wèn)錦題：住歐宅的靜棒謐性與菜商業(yè)繁烘華喧囂世的矛盾洞處理如何破解魚和熊掌紐奉可以兼得您嗎？既要商業(yè)陣市場(chǎng)又做蹲得好，又斑要住宅又躺賣得好，慚孰輕孰重鞠，以商業(yè)吸的大市場(chǎng)自投資性和禁低價(jià)格以在及住宅的扒低價(jià)格和逗升值空間獸和多功能土性，去贏尾得有眼光艙的投資客駕和經(jīng)營(yíng)商畏家、以及被不計(jì)較商午業(yè)對(duì)住宅減的影響的文人群。商業(yè)的胃破解策特略將商業(yè)形奮象提升，分提升價(jià)值狹空間，用撒3年托管撐經(jīng)營(yíng)的方沈式最大化弱的吸引各碌種類型的班投資者。扁這是目前哨商業(yè)營(yíng)銷苦的重中之原重?。?！完善配永套，加俗強(qiáng)招商或、以活贊動(dòng)和事錦件營(yíng)銷藥最快的弦速度賣碧出去，打后面再憲加大考液慮經(jīng)營(yíng)蠢招商問(wèn)炮題。商業(yè)形呆象描述一個(gè)風(fēng)靡典世界幾千岡年的顛峰北業(yè)態(tài)一個(gè)投吉資近2弊0億的惜專業(yè)大殃市場(chǎng)一個(gè)蘊(yùn)藏軌百億大商搜機(jī)的財(cái)富幣聚寶盆一個(gè)精粹卷百家的電塊商交易大馬平臺(tái)一個(gè)苦均心運(yùn)籌轉(zhuǎn)3年的扶藍(lán)籌工戴程一個(gè)撼杰動(dòng)XX并的財(cái)富零新時(shí)代一個(gè)領(lǐng)跑賄XX20般年的物流狀大市場(chǎng)一個(gè)誕生太100萬(wàn)盼富翁的搖教籃一個(gè)70妙年產(chǎn)權(quán)的便不倒翁商唉鋪商業(yè)1紹0大優(yōu)受勢(shì)價(jià)值經(jīng)再造1、城聰市價(jià)值羞：2、區(qū)位去價(jià)值：3、規(guī)模畜價(jià)值：4、產(chǎn)業(yè)返價(jià)值：5、升醬值價(jià)值慨：6、政策息價(jià)值：7、配套冶價(jià)值：8、經(jīng)營(yíng)淡價(jià)值：9、保縣障價(jià)值勸：10、穗資本價(jià)已值：商業(yè)托算管方式目前國(guó)鵲內(nèi)商業(yè)殼普遍存合在著招固商困難劉的壓力寄，同時(shí)支市場(chǎng)前律期需要煮3-5來(lái)年的培毫育期。中國(guó)XX偽金絲小棗檢市場(chǎng)前期捏同樣存在懇這樣的問(wèn)姑題，因此笛常用的商洞業(yè)返租銷妨售的方式損也必須采瞇用！建議雅返租3年祖，每年年演回報(bào)8%尋。商業(yè)價(jià)段格調(diào)整采用3禍年返租左銷售的姑方式，比每年回喪報(bào)8%聚。目前商鋪已總價(jià)=調(diào)抱整后商鋪屑總價(jià)-調(diào)鋸整后商鋪疊總價(jià)X2堵4%商業(yè)業(yè)態(tài)離布局建議四周臨街服商鋪原則笑上不進(jìn)行著經(jīng)營(yíng)限制婆。主要定密位為銀行因、通訊、線郵局、電求信、藥店觀、超市、據(jù)貨運(yùn)、餐棗飲等配套午和品牌店觀。商業(yè)經(jīng)營(yíng)蜂管理建議華龍投赤資開發(fā)凳公司注辮冊(cè)成立膛商業(yè)經(jīng)肌營(yíng)管理縣公司，鄙聘請(qǐng)專占業(yè)經(jīng)營(yíng)氣管理公訴司做顧驅(qū)問(wèn)，負(fù)凱責(zé)前期錢招商和信后期運(yùn)子營(yíng)管理耀顧問(wèn)。抬八大統(tǒng)橋一。統(tǒng)月一形象悲、統(tǒng)一能經(jīng)營(yíng)時(shí)缺間、統(tǒng)襖一推廣賄、統(tǒng)一巧交易、怖統(tǒng)一商啦會(huì)、物流配送謀管理方案游——打服爹務(wù)牌為了加岡強(qiáng)如意教新城市曠場(chǎng)的輻杠射半徑閥和服務(wù)耍品牌建議公司凳如果組建叢物流中心盈尚處于起門步階段，齡缺乏物流咬管理經(jīng)驗(yàn)縣和市場(chǎng)操碧作經(jīng)驗(yàn)，算按照少投脅入，盡早舊盡快服務(wù)孩市場(chǎng)的原懲則，初期轉(zhuǎn)建議與市壩場(chǎng)上起步饒?jiān)纭⒁?guī)模妖大、信譽(yù)亞好的國(guó)內(nèi)奴乃及山東汁省有名的陜大型物流類公司合作移，逐步摸嘆索經(jīng)驗(yàn)，比使業(yè)務(wù)漸僅漸走上正看規(guī)。以招到商的形式某將物流公暫司吸引入他大市場(chǎng)經(jīng)教營(yíng)，由我禿公司制定某完整規(guī)范們的制度統(tǒng)礎(chǔ)一管理，據(jù)首先將我扮公司房屋濤租賃給物澡流公司，注物業(yè)公司泉收取物業(yè)名公司水、問(wèn)電、暖等某各項(xiàng)物業(yè)蜂管理費(fèi)、膛倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)等犁。商業(yè)經(jīng)皆營(yíng)管理屈建議《中國(guó)XX浩市場(chǎng)報(bào)》師——打廣次告牌為了將本勇項(xiàng)目的后躺續(xù)宣傳做圓好，建議乖與XX市肺場(chǎng)招商局淺和有關(guān)媒可體聯(lián)合成喜立《中國(guó)蟲XX市場(chǎng)登報(bào)》，從軌而媒體權(quán)辜威性和專謀業(yè)性強(qiáng)，屢后期運(yùn)營(yíng)躺成本較低睛，運(yùn)作容暫易成功！操作要內(nèi)點(diǎn)：前沖期可分感創(chuàng)刊，然后期不假定期分姿布，作墊為如意灑新城網(wǎng)次站的附遷屬媒體霸，擷取妙其精華痕部分。物流配送換建議流配送墊管理方致案——芒打服務(wù)輸牌為了加強(qiáng)悄如意新城辮市場(chǎng)的輻稀射半徑和旺服務(wù)品牌建議公殼司如果輛組建物堪流中心遣尚處于駝起步階蓄段，缺油乏物流帶管理經(jīng)緣瑞驗(yàn)和市泄場(chǎng)操作淚經(jīng)驗(yàn)，撇按照少繡投入，炭盡早盡姜快服務(wù)慎市場(chǎng)的毫原則，艱初期建蹈議與市閥場(chǎng)上起尸步早、侮規(guī)模大朋、信譽(yù)絮好的國(guó)牙內(nèi)乃及佩山東省襲有名的銜大型物禾流公司果合作，墨逐步摸夾索經(jīng)驗(yàn)驅(qū)，使業(yè)互務(wù)漸漸港走上正疤規(guī)。以棉招商的粱形式將芽物流公朽司吸引淺入大市粱場(chǎng)經(jīng)營(yíng)甩，由我幅公司制雹定完整僚規(guī)范的少制度統(tǒng)扣一管理澆，首先脈將我公絮司房屋擊租賃給爪物流公栗司，物票業(yè)公司銜收取物現(xiàn)業(yè)公司榜水、電疏、暖等引各項(xiàng)物價(jià)業(yè)管理掀費(fèi)、倉(cāng)帖儲(chǔ)費(fèi)等順。商業(yè)營(yíng)銷朗爆破點(diǎn)南部商業(yè)荒區(qū)域大炒肢作XX論魯劍—X牢X專業(yè)石物流大衛(wèi)市場(chǎng)高怨峰論壇贏在XX抵——我要砌創(chuàng)業(yè)百萬(wàn)富欠翁俱樂(lè)吳部全國(guó)戒招募中XX1溝00個(gè)延商業(yè)風(fēng)喂云人物胞評(píng)選活衣動(dòng)首家“扁5S商住鋪銀行縱”驚現(xiàn)烤XX齊魯分渾銷網(wǎng)絡(luò)供的爆破“6年回笨購(gòu)”增值鋤計(jì)劃城市規(guī)窄劃土地供求腎情況1、2四011遵年XX役市國(guó)有尤建設(shè)用估地供應(yīng)傳總量為棄517陣.37盛公頃。良2、泉國(guó)有建供設(shè)用地遇供應(yīng)的倘用途結(jié)競(jìng)構(gòu)當(dāng)20顏11年慚度XX籮市國(guó)有漆建設(shè)用徒地供應(yīng)訴總量中柜，商服喬用地1忍00公氣頃，工皺礦倉(cāng)儲(chǔ)梯用地2則40公昂頃，住羽宅用地賀47.宵37公但頃，公伶共管理扭與公共槐服務(wù)用總地40踏公頃，噴交通、洲水利設(shè)廉施及其智他用地壤90公編頃。慢3、國(guó)下有建設(shè)斜用地供雜應(yīng)布局從趨向妻經(jīng)謎營(yíng)性用娃地主要傭在市城葡區(qū)西南殖部，住皺宅用地尼主要在假市區(qū)內(nèi)投，工業(yè)聞?dòng)玫刂髦暌诮?jīng)從濟(jì)開發(fā)廁區(qū)、高仔新技術(shù)凳園區(qū)和唱循環(huán)經(jīng)恰濟(jì)示范忠園。西展南薦進(jìn)遵循“愿放大特盯色優(yōu)勢(shì)迎，符合疊國(guó)家產(chǎn)素業(yè)政策泊、保持朵適度彈灶性”的墓原則，油確立集護(hù)中力量秘發(fā)展體本育、現(xiàn)灶代交通晃機(jī)械裝嚴(yán)備制造向、食品岸生物和趁現(xiàn)代服胸務(wù)業(yè)四偏大主導(dǎo)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，壺再生資關(guān)源利用鬼、循環(huán)孫化工和勇新能源懂三大新辭興產(chǎn)業(yè)南部新寸城大炒駛作南進(jìn)是最峰大的趨勢(shì)南進(jìn)是望天然的行承接南進(jìn)有勝立體交追通優(yōu)勢(shì)南進(jìn)有產(chǎn)肅業(yè)的經(jīng)濟(jì)晃基礎(chǔ)南城有明明星重?cái)攸c(diǎn)工程省項(xiàng)目政府大鋒規(guī)劃和唉大支持活動(dòng)營(yíng)銷贏在XX郊我要?jiǎng)?chuàng)業(yè)以XX棋棗業(yè)辦但公室為訂主辦單頭位,華釋龍投資慰公司、跌XX電補(bǔ)視臺(tái)、陽(yáng)新浪山父東網(wǎng)為鴉協(xié)辦單燒位.向老山東省怒發(fā)起"對(duì)贏在X射X盾我要?jiǎng)?chuàng)專業(yè)"操作方寺式通過(guò)般報(bào)名—恥—現(xiàn)場(chǎng)鹽陳述—撥—專家亮答辯—憲—?jiǎng)?chuàng)業(yè)手扶持—闖—融資查平臺(tái)等活動(dòng)營(yíng)峰銷XX首家揀“5S商禽鋪銀行”行暨如意會(huì)當(dāng)百萬(wàn)富翁腥俱樂(lè)部啟暖動(dòng)新聞發(fā)騾布會(huì)通過(guò)和壺XX銀錘行機(jī)構(gòu)牛合作，幻玉給經(jīng)營(yíng)趕客戶擔(dān)母保貸款污20-戶80萬(wàn)銅元。對(duì)放投資客蕩戶實(shí)行碑20戶朝聯(lián)保的夸貸款方征式。如意會(huì)俱妖樂(lè)部實(shí)行緣瑞沙龍形式詢，和各種錢商會(huì)合作掩，進(jìn)行項(xiàng)殼目合作、巴資金投融客資咨詢、推不定期講彩座、論壇坊、交流、名自助活動(dòng)秧等，資格蜂條件為1翼00萬(wàn)資眾產(chǎn)以上的究（包括有脅形和無(wú)形撫資產(chǎn)）商業(yè)招液商優(yōu)惠且政策3年免廟租減免6年積稅費(fèi)及相挽關(guān)行政費(fèi)峰用車輛綠癢色通行20-紫80萬(wàn)撲貸款擔(dān)剛保特價(jià)房脫住宅購(gòu)器買權(quán)子女入論學(xué)享受豈市民同枝等待遇住宅的聰破解策梢略精準(zhǔn)化虛地進(jìn)行仍目標(biāo)客燦戶定位搶，并展套開針對(duì)縣性地推眼廣和促活銷區(qū)域炒作純：誰(shuí)說(shuō)城督南不可以墳成為城市容的副中心精裝樣穗板間形文象展示坑：3套壯，針對(duì)抹投資型咸、年輕慢婚房型闊、溫馨絮康居型螺做不同持風(fēng)格的茫樣板間獲。別墅風(fēng)鳴格外立紐奉面的高顛雅形象鞭，將建沸筑立面療形象創(chuàng)焰新設(shè)計(jì)憑，面子彎很重要商業(yè)統(tǒng)一約經(jīng)營(yíng)管理還時(shí)間，漠將商業(yè)晚寫上的運(yùn)營(yíng)林時(shí)間調(diào)整沉到18：蒸00以前肚，引進(jìn)商項(xiàng)業(yè)四周的犯周界安全窮防護(hù)系統(tǒng)黎。住宅建謊筑立面窩形象目前X赤X地產(chǎn)幕項(xiàng)目建運(yùn)筑風(fēng)格歐單一，肺以簡(jiǎn)約傷實(shí)用的休現(xiàn)代風(fēng)掏格為主循，西方譯和歐式暫建筑元長(zhǎng)素較少駝，缺乏重大膽創(chuàng)瀉新，具蒼有東方勺特色的典歐式建患筑風(fēng)格冷是市場(chǎng)構(gòu)的空白顧點(diǎn)；建侵筑外立語(yǔ)面設(shè)計(jì)玩相對(duì)保本守，線奏條缺乏川流暢，快外立面價(jià)色彩樸候?qū)崯o(wú)華由。建議如意劃新城的住終宅立面采湖用西班牙家風(fēng)格。XX巨泳變樣板間形影象展示樣板房是稅捕獲消費(fèi)愿者的第二厘陣地，展染示的是開肆發(fā)商的實(shí)琴力，詮釋惹的是項(xiàng)目墳的定位和劃未來(lái)的生值活方式。訓(xùn)合理的樣圾板房可以材創(chuàng)造一種手特殊的空追間氣氛，藍(lán)刺激消費(fèi)良者的欲望毫，達(dá)到銷彩售推廣的脅目的。樣仗板房作為礙開盤的?；匾?guī)武器，意是成功推凳盤的前奏把曲。樣板間展駛示樣板間展簡(jiǎn)示樣板間展腿示尋找聚焦緩主力目標(biāo)示客群我們必軋須鎖定驗(yàn)聚焦的輸客群：周邊客群鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群外來(lái)打工經(jīng)營(yíng)商家投資客遠(yuǎn)戶年輕人虹婚房精準(zhǔn)化營(yíng)地銷針對(duì)市區(qū)捎客群：XX首席代墅質(zhì)洋房便，20萬(wàn)糠買個(gè)五星沃級(jí)的家向幸福鼻出發(fā)！績(jī)興隆大驅(qū)街向南蠅3分鐘于，把富蜓康開回情家！精裝樣板湖間：3套供，針對(duì)投天資型、年泛輕婚房型參、溫馨康討居型做不鞠同風(fēng)格的澇樣板間。精準(zhǔn)化辨營(yíng)銷針對(duì)年輕攔客群:為愛而衡婚，為貼婚而房看，2萬(wàn)每元大禮切包為你止辦嫁妝膚！一天午粉后,我膀翻開相痛冊(cè),我赴驚訝啦斑,22炊歲時(shí)的夾她,笑張容是那令樣的甜烈美,眼衰睛是那純樣的甜吳美,象烏陽(yáng)光女貌孩那樣探,象一睜朵鮮艷滴芬芳的井花兒.我決定塌就在今賞年的夏土天,帶咸她到如陳意新城竹去買套脫100五平米的庭書香雅哨居,然抬后為她蠅租一間濕商鋪,減告別我炭們的愛餐情之旅尺,給她詳一個(gè)意牽外的驚貧喜.2012羞年全年期玻間，憑2綢012年退結(jié)婚證購(gòu)舒房，可獲續(xù)得2萬(wàn)元益大禮包（講禮包1萬(wàn)庭元購(gòu)房代斬金券,8繳000裝富修代金券掙、200都0元家電鍵裝修代金柳券）精準(zhǔn)化營(yíng)調(diào)銷感動(dòng)X坐X——心100豪個(gè)感恩嚼的人物暴（10址0個(gè)感鳥恩的故餓事）精準(zhǔn)化營(yíng)崗銷針對(duì)經(jīng)憤營(yíng)客群填：客戶棄日志15：阿00今勁天剛做邀了3筆乒金絲小常棗的大既生意15：捷02兩轉(zhuǎn)分鐘后慮回家坐蜜在如意賺新城的蒼陽(yáng)光露峰臺(tái)里15：1窄2煮了一艷杯咖啡，傅望著人民秀公園里女甚兒玩耍的閃背影，呼刊吸著楊柳環(huán)飄香，翻凍著喜愛的幻玉2014澇年5月《倍時(shí)尚》雜鎮(zhèn)志，讓疲徑憊的心靈址漫漫松弛葛，哪怕在擁此刻緩緩孝地睡去.