武漢某項(xiàng)目體驗(yàn)式營(yíng)銷報(bào)告

武漢XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司XXX國(guó)際城營(yíng)銷策劃報(bào)告XXX介紹

XXX機(jī)構(gòu)是一家通過(guò)ISO9001國(guó)際體系認(rèn)證，專注于打規(guī)模高檔物業(yè)營(yíng)銷代理的復(fù)合型地產(chǎn)專業(yè)品牌，連續(xù)8年蟬聯(lián)上海市房地產(chǎn)營(yíng)銷代理企業(yè)金橋獎(jiǎng)。

XXX以房地產(chǎn)整合營(yíng)銷服務(wù)為橋梁，不斷超越消費(fèi)者和發(fā)展商日益提高的期望值。公司在全國(guó)每年策劃代理樓盤超過(guò)50個(gè)，年總銷金額過(guò)百億，在武漢地區(qū)有XX（5.7萬(wàn)方）、XXX（9.9萬(wàn)方）、XXX城（18萬(wàn)方）、XXXX小城（9.6萬(wàn)方）、XX城XXX農(nóng)貿(mào)城（300萬(wàn)方）、XX城（60萬(wàn)方）等等十?dāng)?shù)個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，均得到甲方的高度贊賞。十年一劍地產(chǎn)破冰本次報(bào)告的目的本次報(bào)告的目的是直面我們將要解決的問(wèn)題，如何來(lái)實(shí)現(xiàn)我們的高調(diào)運(yùn)作，如何確立一個(gè)好的市場(chǎng)開(kāi)局，讓本項(xiàng)目既有較好的市場(chǎng)形象與口碑，同時(shí)在銷售價(jià)格與銷售速度上滿足開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略預(yù)期，最終圓滿實(shí)現(xiàn)既定的銷售目標(biāo)。提綱項(xiàng)目認(rèn)知環(huán)境認(rèn)知面臨的問(wèn)題及解決思路我們的客戶在哪里我們?nèi)绾尾僮麂N售執(zhí)行開(kāi)盤建議及資金回籠快速去化，保證現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)融資目的開(kāi)發(fā)商目標(biāo)項(xiàng)目性質(zhì)：融資項(xiàng)目項(xiàng)目要求：6.2億資金回籠，要求現(xiàn)金流最大化，實(shí)現(xiàn)快銷產(chǎn)品層面目標(biāo)：通過(guò)優(yōu)化物業(yè)類型組合及產(chǎn)品附加值設(shè)計(jì)，產(chǎn)生最大的產(chǎn)品溢價(jià)

XXX國(guó)際城位于XX國(guó)際商貿(mào)圈，項(xiàng)目分三期建設(shè)，現(xiàn)一期用地面積25125平方米，總建筑面積86167.3平方米，住宅面積78918.7平方米，商業(yè)面積6048.6平方米，容積率3.43，共計(jì)820戶。地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)為5幢26層的高層住宅。為區(qū)域內(nèi)不可多見(jiàn)的住宅生力軍，勢(shì)必占領(lǐng)市場(chǎng)新高地。項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖提綱項(xiàng)目認(rèn)知環(huán)境認(rèn)知面臨的問(wèn)題及解決思路我們的客戶在哪里我們?nèi)绾尾僮麂N售執(zhí)行開(kāi)盤建議及資金回籠環(huán)境篇區(qū)域環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境區(qū)位關(guān)系項(xiàng)目地處XX居住新城樞紐，區(qū)域地段發(fā)展?jié)摿α己眯姓^(qū)劃分：位于武漢市XXXX區(qū)

XX新城建于1996年，位于XX區(qū)西北部，東至XX路、XX大道，南抵京廣線，西臨XX路延長(zhǎng)線，北接中環(huán)線，總面積23.6平方公里。新城中約有6個(gè)中型居住區(qū)，每個(gè)區(qū)人口約4萬(wàn)人。與東湖、南湖、漢陽(yáng)四新并列武漢4大居住新城。XX居住新城項(xiàng)目臨近多條主干道，更有城市捷運(yùn)系統(tǒng)作為支撐，通達(dá)性良好。交通配套輕軌一號(hào)線XX大道項(xiàng)目位于城市主干道XX大道與XX、XX大道交匯處，同時(shí)緊鄰城市捷運(yùn)系統(tǒng)輕軌1號(hào)線、規(guī)劃建設(shè)中的地鐵3號(hào)線，未來(lái)有極強(qiáng)的可擴(kuò)展性。

XX板塊東西向有XX路、三環(huán)線、XX大道至XX中路，南北向有XX路、機(jī)場(chǎng)高速、機(jī)場(chǎng)第二大道、XX大道、建設(shè)大道延長(zhǎng)線，形成“三橫五縱”的路網(wǎng)，提升板塊整體競(jìng)爭(zhēng)力。臨近4大橋梁，聯(lián)通XX與武昌周邊商業(yè)配套基本成熟，可滿足生活需求商業(yè)配套本案東距XX商圈12.8公里，約25分鐘車程南距XX廣場(chǎng)為代表的XX中心商圈約10.9公里，約20分鐘車程西距王家墩CBD12.9公里，約27分鐘車程項(xiàng)目地塊周邊中小學(xué)教育資源優(yōu)厚，不乏有武漢市二中等省重點(diǎn)中學(xué)。教育配套幼兒園XX幼兒園市直屬機(jī)關(guān)XX幼兒園

小學(xué)XX小學(xué)寄宿小學(xué)國(guó)際部中學(xué)XX中XX鐵中武漢市XX中大中專學(xué)院校武漢科技學(xué)院XX校區(qū)武漢XXXX進(jìn)修學(xué)院武漢市XX區(qū)行政學(xué)校武漢二中XX鐵中XX幼兒園武漢科技學(xué)院共享XXX成熟社區(qū)配套，自身資源欠缺醫(yī)療配套武漢市醫(yī)療救治中心國(guó)營(yíng)第二八八廠國(guó)營(yíng)醫(yī)院武漢市康復(fù)醫(yī)院XXX門診部一醫(yī)院亞健康治療中心距XXX醫(yī)院及社區(qū)門診3.6公里，約10分鐘車程距二八八國(guó)營(yíng)醫(yī)院約8.1公里，約15分鐘車程距武漢市醫(yī)療救治中心約9.7公里，約28分鐘車程周邊基本共建設(shè)施完備，但XX板塊有待發(fā)展其他配套環(huán)境篇區(qū)域環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境新生活XXXXX墅、XXX世博園、XX·XXXX與本案區(qū)位相似，可能成為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目梳理XX大道XX大道XX板塊本案、XXX世博園，XXXXXXX路6號(hào)XXXXX園3期，XXXX新區(qū)XX大道北側(cè)XXXXXXX，XX二七小路全家福連鎖超市對(duì)面圣城·和園，XX興業(yè)路北側(cè)香利國(guó)庭，XXXX大道世紀(jì)家園旁嘉錦苑，XX金橋大道與XX大道交匯處，716終點(diǎn)站綠色新都，XXXX金橋大道特1號(hào)新生活XXXXX墅，XXXX大道與XXX交匯處XX·XXXX，XX路12號(hào)（堤角公園旁）航天雙城，XXXX大道與二七路交匯處（頭道街公交站旁）XX板塊主要價(jià)格區(qū)間在5700-6300元/㎡XX大道XX大道XXX世博園1期，7500元/㎡XXXXX園3期，5700元/㎡XXXXXXX，6300元/㎡圣城·和園，6200元/㎡香利國(guó)庭，5800元/㎡綠色新都3期，6000元/㎡新生活XXXXX墅，5980元/㎡XX·XXXX，6268元/㎡航天雙城，11000元/㎡市場(chǎng)價(jià)格平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研新生活XXXXX墅與本案區(qū)位條件最為接近，但其為40年產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、以商業(yè)用途為主，且首付要求50%、貸款最長(zhǎng)10年，主要滿足投資、年輕人居住過(guò)渡需求為主，威脅性不大，本案可以分流其部分年輕客群XXX世博園1期為板塊標(biāo)桿性項(xiàng)目，生活配套成熟、品牌口碑好、價(jià)格也高于平均水平，但其產(chǎn)品針對(duì)性不強(qiáng)、涵蓋了市場(chǎng)上所有的產(chǎn)品面積段，有一房至四房，僅兩房面積區(qū)間就達(dá)75-245平米，與本案差異性較大。XX·XXXX品質(zhì)感一般，但其房型設(shè)置集中于100平米上下，吸引了部分陽(yáng)邏區(qū)郊區(qū)客戶，因?yàn)槠洚a(chǎn)品同時(shí)滿足面積100平米以上、總價(jià)50萬(wàn)以上，購(gòu)房客戶可以轉(zhuǎn)為武漢市戶口、其后代可享受武漢先進(jìn)教育資源，本案可借鑒此賣點(diǎn)、加速大戶型的去化。XXXXX3期園雖然距本案有一定的距離，但其在區(qū)域內(nèi)屬于快銷成功案例，與本案目標(biāo)相似。與同區(qū)域其他項(xiàng)目相比，該項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)積極，如免費(fèi)送券、逐月累加購(gòu)房活動(dòng)，老帶新購(gòu)房送800購(gòu)物卡等。XXXXXXX自開(kāi)盤去化狀況良好，房型主要集中與兩房、三房，與本案類似，具有參考價(jià)值。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目鎖定新生活XXXXX墅XX·XXXXXXXXX園3期XXXXXXX面積/平米套數(shù)面積/平米套數(shù)面積/平米套數(shù)面積/平米套數(shù)套數(shù)合計(jì)占比一房44.959770.58-76.93192----2895.02%兩房78.6-8431477.44-102.6486480-90660961404324256.25%三房83.21-99.7487102.97-138672110-129.89622117-122627200834.83%四房--144.21-167.66192149.58-16533--2253.90%供應(yīng)層面區(qū)域兩房占比過(guò)半，且集中于90平米上下的面積區(qū)間。去化層面新生活XXXXX墅XX·XXXXXXXXX園3期XXXXXXX面積/平米套數(shù)去化面積/平米套數(shù)去化面積/平米套數(shù)去化面積/平米套數(shù)去化去化合計(jì)去化率一房44.95976370.58-76.93192119------18263.0%兩房78.6-8431418977.44-102.6486458780-906606609614041123255978.9%三房83.21-99.748748102.97-138672423110-129.89622622117-122627407150074.7%四房---144.21-167.6619288149.58-1653333---21453.7%市場(chǎng)對(duì)于驢中戶型需杯求明顯，杜其中兩房叔去化率最載高，由于張區(qū)域拆遷紗改造，三紀(jì)房需求擴(kuò)爪大。預(yù)計(jì)推盤獅量約3.4萬(wàn)方201穴0年201就1年201鬧2年目前竟?fàn)幟隧?xiàng)目預(yù)計(jì)本欺案入市羨全案推那盤階段,已知的欲竟?fàn)庬?xiàng)權(quán)目供應(yīng)小約為47.呼92萬(wàn)方,潛在競(jìng)爭(zhēng)稱項(xiàng)目供應(yīng)指為33.川94萬(wàn)方，而班對(duì)于潛在穗競(jìng)爭(zhēng)地塊毀，其入市郵時(shí)間依照具一般拿地梢開(kāi)發(fā)規(guī)則,基本集中鞏在201雙1-2潤(rùn)012年之間壺，因此遭預(yù)計(jì)本魂案強(qiáng)勢(shì)附竟?fàn)帉?duì)逼手來(lái)自亭于已知蠶與潛在穿競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)虛目。潛在竟?fàn)幪身?xiàng)目供應(yīng)量嘉錦苑項(xiàng)執(zhí)目預(yù)計(jì)9月開(kāi)盤XXX僚XX園4期項(xiàng)目預(yù)宿計(jì)9月開(kāi)盤XXX世博園2期項(xiàng)目餐預(yù)計(jì)9月中旬興開(kāi)盤新生活XXXX旁X墅蕩推盤量約9萬(wàn)方XXX世博園1期推替盤量約9.92萬(wàn)方XX·坊XX家園群推盤峽量約18萬(wàn)方XXXX格X園3期3期清盤本案首推8.6萬(wàn)方體量液，預(yù)計(jì)銷捆售約一年鋤時(shí)間預(yù)計(jì)推缸盤量約2.77萬(wàn)方預(yù)計(jì)推金盤量約14.9錄7萬(wàn)方預(yù)計(jì)推器盤量約12.軟8萬(wàn)方總計(jì)供應(yīng)糟約:95.篩26萬(wàn)方綠色新都3期加推項(xiàng)乞目預(yù)計(jì)10月開(kāi)盤預(yù)計(jì)推幫盤量約13.憶4萬(wàn)方地產(chǎn)集冶團(tuán)XX即將掛臣牌地塊A-3訴,A-幻玉8共13.澤4萬(wàn)方預(yù)計(jì)本夏案入市稱時(shí)間潛在竟?fàn)庂V地塊未來(lái)供譽(yù)應(yīng)XXXX供XXX推盤量衰約11萬(wàn)方競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目紐奉客源區(qū)域客群痰多集中在25——裁40歲之間憶，以XX中心區(qū)機(jī)高房?jī)r(jià)擦擠壓客客群、周央邊拆遷飽戶、市伶郊居民忍為主。名稱新生活XXXXX墅XXX世博園1期XX·XXXXXXXXX園3期XXXXXXX區(qū)域分布XX中心區(qū)、周邊私營(yíng)業(yè)主XX中心區(qū)、周邊輻射區(qū)地緣性客戶、拆遷戶陽(yáng)邏、郊區(qū)客戶，周邊拆遷戶XX中心區(qū)、周邊居民、拆遷戶XX中心區(qū)、周邊輻射區(qū)地緣性客戶年齡分布自住以25-35歲為主，占50%；投資以35-45歲為主，占50%幾乎涵蓋所有客群，無(wú)明顯劃分以30-40歲為主，多有子女25-50歲，其中30-45歲占65%25-40歲，其中30歲左右為主力客群置業(yè)目的投資、自主自主為主投資、自主自主為主自主為主關(guān)注點(diǎn)總價(jià)、回報(bào)率戶型功能，配套設(shè)施戶口、子女教育、價(jià)格價(jià)格、居住環(huán)境居住品質(zhì)、區(qū)位交通目前已拆竹遷位置近20%，周邊跳環(huán)境較克差拆遷現(xiàn)其狀拆遷范圍拆遷期限新房?jī)r(jià)格二手房?jī)r(jià)格16號(hào)拆遷XX區(qū)XX大道車輛廠周邊2010-03-05～2011-02-28航天雙城11000元/㎡5800—6500元/㎡28號(hào)拆遷XX區(qū)XX路2010-03-18～2011-03-12XXXXXXX4000—5500元/㎡29號(hào)拆遷XX區(qū)XX大街沿線和中環(huán)線XX立交2010-03-18～2011-03-12新長(zhǎng)江國(guó)際16000元/㎡8000—12000元/㎡30號(hào)拆遷XX區(qū)二七橫路(二七路-發(fā)展大道)2010-03-19～2011-03-19航天雙城11000元/㎡7000—8000元/㎡區(qū)位價(jià)幣值研判XX不“后”文，地處XX后XX，與中爽心城區(qū)廈聯(lián)系緊為密交通路網(wǎng)厲發(fā)達(dá)，臨木近輕軌一隱號(hào)線、待泄建地鐵3號(hào)線，具漏有地段昭腫示性中小學(xué)閉資源基拼本完備漢，欠缺尋高等教壁育資源缺乏自身逃相關(guān)配套辨，短期內(nèi)泄生活便利起性欠佳地區(qū)現(xiàn)愛(ài)處于拆紀(jì)遷整改瓜階段，恩環(huán)境相童對(duì)較差問(wèn)，可能盒會(huì)影響棋項(xiàng)目品籮質(zhì)感提至綱項(xiàng)目認(rèn)知環(huán)境認(rèn)知面臨的米問(wèn)題及老解決思婦路我們的拾客戶在召哪里我們?nèi)缱撕尾僮麂N售執(zhí)匆行開(kāi)盤建議言及資金回旅籠面臨問(wèn)防題及解骨決方案由于本日項(xiàng)目位鹿于老城僻區(qū)集中康改造拆濫遷區(qū)域水，客戶終來(lái)源主沒(méi)要是周霸邊老的舉武漢本拜地居民江，且多請(qǐng)為剛性鞭需求，遇故調(diào)控回政策影太響相對(duì)屯較小，持主要有罪以下幾擱點(diǎn)問(wèn)題男：生態(tài)宜居捎社區(qū)項(xiàng)目周邊際配套相對(duì)貴較弱附近正技在拆遷陜改造，舉城市形注象感差臨近主干答道及輕軌昂，附近噪詳音較大利用地保塊開(kāi)發(fā)望密度低刮的優(yōu)勢(shì)良，充分罪利用自賴然資源來(lái)、打造脆生態(tài)景職觀賣點(diǎn)座，彌補(bǔ)屬本體條漲件的不猛足溫馨歸語(yǔ)屬家園臨近交通佳干道交匯鞋、人員嘈挪雜區(qū)域內(nèi)鼻拆遷改葛建情況拔突出，瀉給人不鴉穩(wěn)定、化不安全飯感現(xiàn)代社會(huì)疫競(jìng)爭(zhēng)壓力糖大、生活蔬節(jié)奏快，桐造成不同爽程度的情澤感淡漠現(xiàn)零象強(qiáng)化產(chǎn)品摩的家園概毒念，增加X(jué)X溫馨感柳，給客撿戶、尤啊其是拆塊遷戶帶跑來(lái)歸屬寶感和安帽全感時(shí)尚經(jīng)亦典品味兩房為主忙戶型設(shè)計(jì)姿，適合首茂次置業(yè)、厭婚房XX高房?jī)r(jià)活打壓至XX的客群湊，其品柏味緊跟謊潮流、般喜歡新浸穎時(shí)尚麗事物XX新城屬于食年輕的城橫市規(guī)劃網(wǎng)悲，要考慮并項(xiàng)目的持錯(cuò)久、經(jīng)典絨性細(xì)部設(shè)掏計(jì)、營(yíng)統(tǒng)銷活動(dòng)澤中體現(xiàn)賀時(shí)尚與拼經(jīng)典，課增加產(chǎn)啟品附加惹值，樹(shù)濁立產(chǎn)品系形象、浙增加影臘響力戶型分析翁及修改建懲議入戶空間蚊擁擠，餐學(xué)廳面積小郊，正對(duì)入抵戶門，實(shí)盾用性不高串，就餐環(huán)曬境差存在的問(wèn)玩題：餐廳面蒙積小，海實(shí)用性摩不高入戶門湖正對(duì)餐稱廳，就勺餐環(huán)境魄差，入兄戶空間敘擁擠修改建議躁：改變主臥螺開(kāi)門位置落和主衛(wèi)開(kāi)枯門方向，愉將公共走道滔整體南移瓦，擴(kuò)寬入較戶空間客廳墻電面進(jìn)深譜拉長(zhǎng)，咳打造餐起合配一的公共活監(jiān)動(dòng)空間，擴(kuò)張客廳蓄、餐廳的擁尺度感客衛(wèi)改睜變開(kāi)門寇位置，與次臥瘋門保持距固離，同時(shí)促方便公共靈空間使用戶型修火改建議臘＞A-1腳/1’戶型戶型編號(hào)戶型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積公攤面積A-1’2*2*189.9465.948.0015.00A-12*2*187.5965.287.0115.30修改前修改后戶型分析茶及修改建嚴(yán)議客廳西向勞采光，交森通流線存稈在穿越，杏餐廳無(wú)采蘆光，舒適宣性差存在的早問(wèn)題：客廳西向科采光，舒改適性差交通流落線存在側(cè)穿越，謎進(jìn)入臥鐵室要穿向越客廳詢，破壞叫客廳的糾完整性餐廳無(wú)嬌采光修改建議衛(wèi)：客廳南向緩布置，保證采碧光通風(fēng)，匆提高舒適哭度餐廳結(jié)寧合客廳幟布置，可同時(shí)享受南向戴采光臥室布置在堪原活動(dòng)諒室、餐刻廳位置影，保證南究向采光戶型修學(xué)改建議伙＞A-2/戚2’戶型臥室活動(dòng)室餐廳客廳戶型編號(hào)戶型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積公攤面積A-2’3*2*188.4567.725.1015.74A-23*2*189.5768.655.2215.70修改前修改后戶型分析窄及修改建塵議入戶空間千擁擠，餐籃廳不完整禽，正對(duì)入圣戶門，實(shí)笛用性不高墻，就餐環(huán)告境差存在的慢問(wèn)題：餐廳空間慣不完整，捏實(shí)用性不樸高入戶門正索對(duì)餐廳，壁就餐環(huán)境彎差，入戶步空間擁擠修改建議伍：餐廳空踏間北移省，擴(kuò)寬垃入戶空窩間，可做儲(chǔ)箭藏空間改變廚房膛開(kāi)門位置，使餐廳淚空間有一澆面完整且道尺寸合適悶，能夠利作用的墻體搬，保證餐戲廳空間姿的完整榆性戶型修掠改建議厭＞A-3/皆3’戶型戶型編號(hào)戶型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積公攤面積A-3’2*2*179.2659.155.0014.1A-32*2*181.0159.367.4314.2修改前修改后戶型分析挎及修改建餐議臥室活動(dòng)室餐廳客廳客廳存進(jìn)在交通徐流線穿計(jì)越，餐馬廳無(wú)采拾光，舒讀適性差存在的問(wèn)峽題：交通流宇線存在拋穿越，描進(jìn)入臥助室要穿央越客廳眼，破壞研客廳的諸完整性餐廳無(wú)雄采光修改建五議客廳南向點(diǎn)布置，保證長(zhǎng)采光通著風(fēng)，提房誠(chéng)高舒適尾度餐廳結(jié)仙合客廳獨(dú)布置，可同時(shí)享受南向畜采光臥室布置在聰原活動(dòng)勞室、餐餓廳位置伸，保證南炎向采光戶型修改攤建議＞A-4/園4’戶型戶型編號(hào)戶型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積公攤面積A-4’3*2*188.9268.005.1015.82A-43*2*189.9368.015.2215.90修改后修改前戶型分析夾及修改建奏議存在的認(rèn)問(wèn)題：入戶門草正對(duì)餐框廳，就碗餐環(huán)境擱差，入款戶空間鋪擁擠餐廳面積址小，實(shí)用伸性不高書(shū)房面積絞小，舒適冠性差修改建議昂：改變臥裁室開(kāi)門梨位置和建主衛(wèi)開(kāi)借門位置披，將公共走道邁整體南移養(yǎng)，擴(kuò)寬入鴿戶空間餐廳結(jié)摟合客廳意布置，吳打造餐起合一的公共活著動(dòng)空間，擴(kuò)張客廳貢、餐廳的武尺度感過(guò)道南移菊，擴(kuò)大書(shū)繡房面積歸，同時(shí)容衛(wèi)生間宰留出洗股衣空間戶型修改穗建議＞B1-普A戶型戶型編號(hào)戶型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積公攤面積A-4’4*2*2137.9109.97.620.4修改前修改后入戶空臉間擁擠付，餐廳襖面積小呼，正對(duì)膠入戶門壞，就餐刃環(huán)境差熔，書(shū)房這面積小下，舒適地度不高戶型分析敢及修改建冬議參考A2’/袍2戶型戶型修牧改建議律＞B2戶型戶型編號(hào)戶型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積公攤面積B23*2*189.170.85.0013.3細(xì)部進(jìn)氣行了調(diào)前整，總爪體問(wèn)題嗎不大提躍綱項(xiàng)目認(rèn)知環(huán)境認(rèn)彎知面臨的削問(wèn)題及藝解決思航路我們的客動(dòng)戶在哪里我們?nèi)缡呛尾僮麂N售執(zhí)行開(kāi)盤建隸議及資金回昏籠38武漢基本璃住房需求紫約500萬(wàn)㎡/年,對(duì)投資與際投機(jī)需求致的凍結(jié)將焰使市場(chǎng)回盒歸自住需肺求,因此2010年成交量梨可能出現(xiàn)兄巨幅回落,201追1年價(jià)格捎調(diào)整到永位有望賽復(fù)蘇,20忍12年可望去恢復(fù)繁億榮。7878269914371064700600拆遷剛恭性需求邪將貢獻(xiàn)240萬(wàn)㎡/年的成戰(zhàn)交量拆遷剛性兆需求2009年1-1隆1月，有163營(yíng)26戶的購(gòu)房奸需求進(jìn)入叫市場(chǎng)。據(jù)武漢詠市房產(chǎn)殖局統(tǒng)計(jì)注，拆遷茂戶中80%在1年內(nèi)轉(zhuǎn)撤化為現(xiàn)宅實(shí)購(gòu)買駱。2010年—201拔2年武漢廊市拆遷壟面積將筒突破年巧均300萬(wàn)㎡(未來(lái)2年主要集曬中于XX片區(qū))，每年枯產(chǎn)生約30萬(wàn)戶拆江遷需求某，其中80%將在1年內(nèi)轉(zhuǎn)泛化為現(xiàn)蘋實(shí)購(gòu)買度。按每戶需獵求100晉㎡計(jì)算，治將貢獻(xiàn)240萬(wàn)㎡/年的成哲交量?；榉縿偙傩孕枨笃琶磕隇殁徫錆h市碌貢獻(xiàn)約170萬(wàn)㎡的紡成交量婚房剛性垂需求從200旁9年起，武逼漢進(jìn)入25歲以上適欠婚人數(shù)將房誠(chéng)快速增長(zhǎng)冠，直至201惕4年。資料顯示泛，07年以來(lái)遞，武漢遭市每年記有8.5萬(wàn)對(duì)新人辮結(jié)婚。按話照25%的婚房想購(gòu)買率混，戶均80㎡計(jì)算，祖每年婚截房市場(chǎng)與將達(dá)到170萬(wàn)㎡的銷屆量。本案客冰群圈定定位描那述:新武漢槽人→對(duì)禍武漢區(qū)數(shù)位要求恭不高、犯地緣性互較弱，孟滿足工糟作、生構(gòu)活即可蠶，包括傘年輕夫姨婦、川武漢憶周邊地金區(qū)及外穗地在漢倡打拼多渣年的新岸武漢人勇。周邊拆仿遷戶→滔因XX新城改悄造產(chǎn)生盒的拆遷郵戶，為暑購(gòu)房剛聯(lián)性需求視者。購(gòu)買目聯(lián)的：自礙住為主牛；購(gòu)房動(dòng)能機(jī)（關(guān)直注點(diǎn)）買：低總拿價(jià)和首濁付，居橫住環(huán)境敬，產(chǎn)品腦品質(zhì)，掠長(zhǎng)期居踐住打算葡。精準(zhǔn)鎖定刷本案主流代客群：新勸武漢人&周邊拆遷童戶項(xiàng)目戶型目標(biāo)客戶年齡家庭結(jié)構(gòu)收入情況購(gòu)買特征兩房年輕夫婦25-30歲小兩口年收入5-6萬(wàn)主要依靠父母給首付，自己月供，典型的婚房置業(yè)中年夫婦30-45歲兩口或小三口之家家庭年收入5-8萬(wàn)已在武漢打拼多年，有一定的資本積累，希望在武漢安家落戶，外地人置業(yè)三房三口之家拆遷戶35-55歲三口之家家庭年收入7-10萬(wàn)隨著孩子一天天長(zhǎng)大，需要給他一個(gè)獨(dú)立的成長(zhǎng)空間，首次改善置業(yè)將本案阿客群鎖抬定為婚突房需求拆、外地己定居和搭首次改眼善（包暢括拆遷切戶）三頁(yè)大類型煙，通過(guò)端分析其伸置業(yè)關(guān)診注點(diǎn)，貌來(lái)尋求宅本案的矮營(yíng)銷突射破口。置業(yè)驅(qū)動(dòng)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)營(yíng)銷突破口結(jié)婚帶來(lái)的剛性需求注重交通以及生活配套注重娛樂(lè)、餐飲配套，易被精神氣質(zhì)打動(dòng)關(guān)注未來(lái)5年的居住需求，小孩的出生帶來(lái)的變化打造迎合目標(biāo)客群心態(tài)的概念城市化、便利性的傳達(dá)前景描繪，對(duì)后顧之憂的考慮安家落戶的剛性需求關(guān)注戶型總價(jià)，能夠落戶武漢注重項(xiàng)目的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)關(guān)注未來(lái)發(fā)展前景打造迎合目標(biāo)客群心態(tài)的概念提供細(xì)致入微的軟性服務(wù)，給與賓至如歸的感受孩子帶來(lái)的剛性需求小孩的出生和教育問(wèn)題（核心）以及其帶來(lái)的老人居住、養(yǎng)老問(wèn)題，以及小孩帶來(lái)各方面因素的考慮注重品質(zhì)、生活配套和發(fā)展前景對(duì)小孩、老人的細(xì)致考慮；尤其是對(duì)小孩教育的考慮和解決，提供不亞于關(guān)內(nèi)的環(huán)境和條件；品質(zhì)品味的體現(xiàn)，高端形象樹(shù)立，對(duì)未來(lái)的全情描繪。營(yíng)銷突破膽口主要客戶揭來(lái)源分析1、老城區(qū)炕拆遷居民迎（60%）2、受中信心城區(qū)榴高價(jià)房生擠壓而裹來(lái)的客玩戶（15%）3、周邊商山業(yè)中心、拘集散中心扛（鋼材交慣易市場(chǎng)、浮圖書(shū)交偶易市場(chǎng)等捏）（15%）4、投資狼形客戶(5%撥)5、其他來(lái)動(dòng)源:如陽(yáng)邏漿、黃陂耽欲轉(zhuǎn)城撫市戶口態(tài)的居民(5%）提綱項(xiàng)目認(rèn)知環(huán)境認(rèn)知面臨的問(wèn)誕題及解決縣思路我們的虧客戶在烏哪里我們?nèi)绾握静僮麂N售執(zhí)行開(kāi)盤建議搞及資金回籠銷售僑執(zhí)行銷售通路揮控制銷售通曾路重點(diǎn)豬以直銷態(tài)媒體，母點(diǎn)對(duì)點(diǎn)修媒體為公主：圍墻廣告戶外廣氏告短信廣告點(diǎn)對(duì)點(diǎn)亭派單報(bào)紙廣幟告網(wǎng)絡(luò)廣雅告制作大柜面積圍瓜墻廣告被同時(shí)可捕以考慮刻在本項(xiàng)鈔目主體慕上懸掛纖巨幅廣叢告。在輕軌1號(hào)線沿途云設(shè)置醒目回戶外廣告它是目前唉住宅銷售鮮主流通路憑之一，針晶對(duì)周邊拆叛遷居民，長(zhǎng)輕軌沿線退寫字樓，舊集散中心武漢市洞主流媒譽(yù)體、報(bào)崇紙的報(bào)胳眼或通進(jìn)欄廣告兩，如《楚天都耽市報(bào)》《武漢晚蹦報(bào)》《武漢晨報(bào)》。精準(zhǔn)客戶訴分類的高俊端客戶手境機(jī)號(hào)碼——主要包括蛾湖北地區(qū)偵、湖北籍拳在深圳上襲海北京等蕩發(fā)達(dá)地區(qū)叮，手機(jī)月演話費(fèi)超過(guò)200元的高端債號(hào)碼。進(jìn)行網(wǎng)站賭建設(shè)和網(wǎng)返絡(luò)灌水，針使項(xiàng)目熱堆銷情況反攻映在各大絞主流網(wǎng)站尾上。廣告總投只入預(yù)計(jì)在順總銷金額昂的0.1學(xué)%圍墻圈廣鼠告現(xiàn)場(chǎng)通池路封殺攤（圍墻/精神堡綁壘/引導(dǎo)旗/交通指餅示牌）沸通過(guò)現(xiàn)被場(chǎng)區(qū)域薄封殺，銳展示項(xiàng)尤目調(diào)性迷及高檔惜形象戶外遙廣董告考慮本騙案客戶宵群體部體分是因偶中心城路區(qū)高價(jià)寶房擠壓縱而來(lái)，問(wèn)在輕軌群沿線設(shè)堵置戶外丟廣告可檢以直觀燥表達(dá)給拘客戶我四們的一欲大賣點(diǎn)斥：今后齡生活出很行非常醒便利。在擁有精凍準(zhǔn)的銷售霜通路的同激時(shí)，還要認(rèn)進(jìn)行點(diǎn)對(duì)食點(diǎn)的直銷居。1、項(xiàng)目宗周邊即掘?qū)⒉疬w魂的民房淡；2、輕軌駱沿線寫照字樓和僅老社區(qū)模；3、華中織圖書(shū)交排易市場(chǎng)斧、中儲(chǔ)屢物流、XXX鋼楊材抱交易市賺場(chǎng)等大相中型集嫌散中心綢；4、大量梨搜集地光緣客戶過(guò)名單，凡進(jìn)行開(kāi)廁發(fā)。（棉從5萬(wàn)名聚塊仁催會(huì)發(fā)掘顫有效客圈戶）注：夫節(jié)約廣挖告費(fèi)用更直接厲面對(duì)潛剩在客戶最短時(shí)笑間內(nèi)了竭解客戶肉需求及廣抗性報(bào)紙廣告報(bào)紙（楚蕉報(bào)／晚報(bào)而／長(zhǎng)江商適報(bào)／晨報(bào)嬸）建立項(xiàng)左目賣點(diǎn)，謹(jǐn)及時(shí)釋放栽信息XXX集團(tuán)運(yùn)籌帷幄勢(shì)在必得XXX集團(tuán)斥巨資打造旗下又一武漢住宅典范——中華森國(guó)際城短效信累廣鈴告第一步葡：短信鞠定點(diǎn)發(fā)陰放，針被對(duì)本項(xiàng)材目的基青本情況建以及項(xiàng)原目賣點(diǎn)掀，對(duì)該承批客戶慚進(jìn)行先輸前告知鄉(xiāng)豐；第二步跳：利用產(chǎn)彩信圖冶文并茂逮的形式彎，展示投出本項(xiàng)母目立面蠅、樣板辱房、樣這板示范袖區(qū)、主梅力賣點(diǎn)根等吸引扭客戶到勾現(xiàn)場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)廣逢告網(wǎng)絡(luò)：在乳搜房、億低房、新浪翠樂(lè)居等國(guó)擊家級(jí)門戶榆網(wǎng)站進(jìn)行植內(nèi)容更新疤，以達(dá)到舍最高網(wǎng)絡(luò)闊覆蓋性究，高調(diào)認(rèn)加籌。中華森已國(guó)際城潑盛大公珠開(kāi)

火馳爆銷售森熱線：8888金8888補(bǔ)充說(shuō)纖明除了媒體量配合及一茫系列業(yè)務(wù)泉?jiǎng)幼鞅ＷC積完成既定孟銷售目標(biāo)萍外，還需非要其他部趁門的通力督合作:1、銀行的鄙配合，保逃證資金按苗時(shí)回款；2、工程部用配合，保您證工程進(jìn)帖度及質(zhì)量紙；3、財(cái)務(wù)室裹配合，保版證定金及鋸首付款及盜時(shí)到位；4、前期叮物業(yè)部勉分配合算，除了持給未來(lái)偏的業(yè)主侵展示我拾們的物參業(yè)服務(wù)疲以外，蠟也保證祝了銷售懇工作的廚順利進(jìn)糟行。營(yíng)銷策略售一：體驗(yàn)式營(yíng)診銷通過(guò)實(shí)抖景示范救區(qū)、看方房動(dòng)線茂體驗(yàn)區(qū)考、銷講咐洗腦區(qū)胡、現(xiàn)場(chǎng)SP等系統(tǒng)打劑造項(xiàng)目具促差異化的襖實(shí)景體驗(yàn)迎樣板空間厲。輔以清繪水樣板旗層，工粉法樣板快間，精蟻裝樣板舍間、樣窯板景觀柱示范區(qū)放，引導(dǎo)肚客戶在畜體驗(yàn)中福認(rèn)同本襖項(xiàng)目。同時(shí)，在貞售房服務(wù)慚、物管服違務(wù)的形象扒流程上讓醬客戶感受擔(dān)物業(yè)的軟榨配套品質(zhì)年。樣板圖填片低調(diào)的奢憐華低調(diào)的奢縮慧華我的ZON膝E沉醉的戒地中海建議本案械采用低開(kāi)翁高走的銷匯售策略，棉即首次開(kāi)添盤只拿出友少部分位撈置不具明想顯優(yōu)勢(shì)的圍房源，以此低于周邊頭市場(chǎng)價(jià)吸動(dòng)引客戶注符意力，以港此打開(kāi)銷粉售通路和軋知名度。項(xiàng)再以好位折子好樓層動(dòng)來(lái)拉升客蝴戶心理預(yù)帳期，以達(dá)五到產(chǎn)品價(jià)科位的總體請(qǐng)上升空間牢！注：至刃少分三選次開(kāi)盤營(yíng)銷策略杠二：團(tuán)購(gòu)計(jì)劃二七片礦區(qū)面臨摩拆遷的牢居民數(shù)鮮以萬(wàn)計(jì)忙，并有稿明顯購(gòu)編買動(dòng)機(jī)棚且購(gòu)買散能力強(qiáng)姓，發(fā)展鬧老社區(qū)掌居民團(tuán)擺購(gòu)活動(dòng)慘勢(shì)在必肆行。與團(tuán)較有影逃響力、傾煽動(dòng)、恩組織能藍(lán)力強(qiáng)的嗓客戶保緩持良好嫩的合作庸關(guān)系，繼建立“蝦種子客它戶數(shù)據(jù)預(yù)庫(kù)”，之在開(kāi)盤傾前為這翠些種子眠客戶制連定專門胃的團(tuán)購(gòu)作優(yōu)惠。佛利用種反子客戶柔的人脈治及XX作用，狀在拆遷越區(qū)域以盯最小的卸代價(jià)贏妨得最好雀的成交員。老帶新領(lǐng)、新帶爭(zhēng)新活動(dòng)積分活轉(zhuǎn)動(dòng)（客積戶購(gòu)買剖可獲贈(zèng)1000分，介紹普朋友成功粘購(gòu)買本案寺物業(yè)可獲100失0分，），1000分可獲商洽場(chǎng)購(gòu)物卡喜，2000分免一自年物業(yè)腹費(fèi)等。以此激罪勵(lì)已購(gòu)紛客戶對(duì)歪產(chǎn)品的導(dǎo)推銷熱牙情營(yíng)銷策吐略三：營(yíng)銷策齊略四：差異化推窗盤部署策較略根據(jù)朝向竟、戶型、令景觀將每煮棟拆分成術(shù)單元，以塊好、中、寬差搭配，段互補(bǔ)性推龜出，以較棉差房源價(jià)率格逼訂較賄好成交，奴以此類推攻，達(dá)到預(yù)嫌留房源最禮高價(jià)成交弄的目的。商鋪及車示位銷售以下為境現(xiàn)階段耐周邊個(gè)炒案的商育鋪及車溜位情況:百步辛亭世板博園車位（435個(gè)）價(jià)格：暫脖未定價(jià)出售時(shí)堂間：201抱1-6參照案例XXX現(xiàn)代城車位價(jià)格俗：7萬(wàn)/個(gè)管理費(fèi)凱：a.未購(gòu)買車結(jié)位業(yè)主260元/月b.購(gòu)買車位薯業(yè)主20元/月百步璃亭世駕博園商鋪操作類婚型：只必租不賣操作部鐵門：XXX招商部操作模式調(diào)：投標(biāo)/集體招蜓商前期案準(zhǔn)例1.本月招寸標(biāo)門面地址：扶興業(yè)大家道怡康番苑101棟起步價(jià)偶：20元/㎡中標(biāo)價(jià)：20-填150元/㎡2.XXX世博園門謹(jǐn)面201曉1年4月份開(kāi)始紛招商，進(jìn)薦行登記。7-8月份正式啟動(dòng)。百步娛亭河世博展園優(yōu)勢(shì)教育資傭源豐富綠化環(huán)境務(wù)很好商業(yè)、穿銀行、稈醫(yī)院、禿娛樂(lè)配緊套齊全劣勢(shì)定位：大型居稱住小區(qū)護(hù)，大雜夸居。適蘇合一般趨居住需壓求。不適合遙改善型幅和趨于會(huì)高檔型葬需求。交通：公交站點(diǎn)玻均需步行屬十五分鐘鉗以上。地鐵三號(hào)芹線和輕軌僚一號(hào)線步弊行距離均乳在二十五輸分鐘以上經(jīng)。點(diǎn)評(píng)：有居住橋氛圍，撓生活節(jié)藥奏相對(duì)捷較慢，淡適合老必人孩子注居住。XXXX決X園車位(4期238個(gè))定價(jià)地上：6.5榜-7萬(wàn)地下：5萬(wàn)管理費(fèi)：a.未購(gòu)買車位業(yè)務(wù)主260元/月b.已購(gòu)買車位業(yè)鏟主地上30元/月地下50元/月（閑置也適收費(fèi)）XXXX第X園商鋪價(jià)格：四期暫未歸定價(jià)二期1.5萬(wàn)元/㎡（售罄）同類商品戰(zhàn)對(duì)比周邊二鳴手市場(chǎng)：月租金：100艘-12誘0元/㎡售價(jià)：2.5萬(wàn)元/㎡（商鋪類型揚(yáng)以中小型騙門店為主）XXX宮XX園優(yōu)勢(shì)1.有開(kāi)發(fā)粒商品牌托效應(yīng)。2.一、二期漠多層物業(yè)記形態(tài)具有唱稀缺性，賢三期產(chǎn)品紹架設(shè)分戶太陽(yáng)能裝宰置。3.可依托百周邊XXX的優(yōu)質(zhì)教違育資源。劣勢(shì)自然環(huán)破境臨近黃貼孝河的養(yǎng)部分臭味很大。配套自帶商輪業(yè)街消把費(fèi)檔次較跡低，最近樸的中百載倉(cāng)儲(chǔ)需悔要步行謊超過(guò)三雕十分鐘丑。交通：地鐵三號(hào)級(jí)線和輕軌跪一號(hào)線步繪行距離均話在二十五快分鐘以上銀?，F(xiàn)周邊商勇鋪價(jià)格區(qū)涉間為2000宣0---栽2800寸0元每平都米，車削位為5萬(wàn)---7萬(wàn)元一鴿個(gè)，隨昆著市場(chǎng)甲需求及侄平穩(wěn)增研長(zhǎng)，本悄項(xiàng)目商器鋪及車磨位還將壤有所上洗漲，本捆案的商嘆鋪初步強(qiáng)可以定民價(jià)220同00元每平鴨米，如仙明年上形半年開(kāi)怪始正式訪銷售價(jià)繪位應(yīng)在240瞇00元每平米羽以上；車經(jīng)位銷售價(jià)描格在5萬(wàn)元每磨個(gè)出售弓，商鋪銷買售執(zhí)行商鋪與住你宅同時(shí)進(jìn)后行銷售，爺針對(duì)性洽劃談或引進(jìn)楚目標(biāo)客戶鋪和商家，羽在最短時(shí)悟間內(nèi)完成閣招商，聚泛集人氣，共以便完成耍預(yù)計(jì)銷售照目標(biāo)。還租投賤資客聚集人工氣帶租約仔銷售招商:免租1年包租3年（年態(tài)返5%-王6%-別7%）意向租×進(jìn)行篩選體現(xiàn)項(xiàng)目食投資潛力簽訂免租愿金協(xié)議銷售目標(biāo)灑完成硬件包圍裝商鋪包裝道旗包裝休閑座椅線包裝合同確缺定確定招租刪合同確定包命租合同裝修督促招租合棄同確定聯(lián)裝修時(shí)榆間督促商他戶盡快帖裝修銷售推廣休閑街的絨租戶開(kāi)始堂裝修，我澤們即可開(kāi)殖展銷售推示廣，銷售球推廣主要碰以外地投嚴(yán)資客源為丈主，本地?cái)噧?yōu)質(zhì)客源徑也同步發(fā)盒掘。開(kāi)街活動(dòng)當(dāng)所有商嘗鋪?zhàn)饧s簽爸訂開(kāi)始裝限修時(shí)，銷倘售推廣開(kāi)依始前，舉涌行一場(chǎng)“誤休閑街開(kāi)象街”活動(dòng)進(jìn)，邀請(qǐng)本堅(jiān)案已購(gòu)客之戶、來(lái)訪間客戶及各膊大媒體參哄加，同時(shí)送將商鋪帶和租約出售豆信息發(fā)布糕出去，吸雄引市場(chǎng)關(guān)浮注度。1.目前而言餡，商鋪經(jīng)域營(yíng)種類主布要以滿足懼周邊小區(qū)廊業(yè)主日常踐基本生活助為主，所告以我司建盤議交付使梳用前期，的可以進(jìn)行開(kāi)一下行業(yè)既招商如：帆干洗店、搞美容美發(fā)獵、中低檔寄酒店、銀尿行、裝修飯公司、建驕材門市、贏便利店等;2.本區(qū)域缺顆乏高檔消千費(fèi)場(chǎng)所，催因此建議冬本項(xiàng)目應(yīng)物極力完善埋自身，形恐成統(tǒng)一的剩大范圍人盼氣旺盛的求經(jīng)濟(jì)、消抹費(fèi)聚集中擔(dān)心。目標(biāo)業(yè)摟態(tài)選擇銀行薦圖們片做為高檔確小區(qū)的集努為區(qū)域，眼一家檔次粗較高的SPA是非常衣有發(fā)展鉆潛力的邀。SPA美容美作發(fā)在周邊冷的高檔譯小區(qū)現(xiàn)邁有商鋪唉中，目鉗前周邊柄幾乎沒(méi)趨有一家條正規(guī)的做高檔美竄容美發(fā)且店，所萌以發(fā)展無(wú)前景也廢是非常燭巨大的煙。發(fā)你源竟地現(xiàn)在的正業(yè)主基朽本上以喇年青人惜為主，瘦寵物的行占有比流例是比清較高的錘，所以貨一家寵沙物醫(yī)院憤的存在悉，也非嫂常適合義。寵物醫(yī)院目前周邊布擁有的干棵洗店都屬與于便利型魚(yú)，檔次不務(wù)高且很小從，服務(wù)和判技術(shù)水平排都不高，圈因此如果饅經(jīng)營(yíng)一家室比較高檔賄的干洗中固心應(yīng)該會(huì)察有一定市駛場(chǎng)的。干洗中痛心一個(gè)中滑型的咖雨啡店，彼可以方減便業(yè)主斤休閑也責(zé)可以方葬便業(yè)務(wù)姻洽談，被可以有閉效的提告高商鋪早檔次?？Х鹊甏脖辖烙檬牌范嘞矏?ài)圖呆片提趙綱項(xiàng)目認(rèn)知環(huán)境認(rèn)知面臨的問(wèn)平題及解決道思路我們的貸客戶在排哪里我們?nèi)绾味撞僮麂N售執(zhí)行開(kāi)盤建議漿及資金回宰籠銷蘭售怠執(zhí)岡行業(yè)務(wù)員南培訓(xùn)到勒位正式爪開(kāi)始接哭待客戶我司的甘核心競(jìng)蟻爭(zhēng)力是貞產(chǎn)品前火期研發(fā)腸與銷售課執(zhí)行。消培養(yǎng)一評(píng)個(gè)合格纏的置業(yè)抬顧問(wèn)對(duì)團(tuán)本案未換來(lái)的銷某售尤其粗重要，跳對(duì)于如拳何培訓(xùn)路置業(yè)顧膀問(wèn)，我轉(zhuǎn)司有著爐豐富的回經(jīng)驗(yàn)與懶嚴(yán)格的軟操作流仔程。原則——以科學(xué)哥的管理悠創(chuàng)造價(jià)鋤值：過(guò)程：艙從客戶撈第一次嗚來(lái)現(xiàn)場(chǎng)蔑簽踩約成交炕／未簽流約主題：斬科學(xué)、爽細(xì)致目的：用烤科學(xué)、細(xì)勿致的管理泡把握每一湊組來(lái)人、饅提高現(xiàn)場(chǎng)植成交率、碗減少媒體中投放的損族耗置業(yè)顧擾問(wèn)培訓(xùn)柱科目1、房地腸產(chǎn)專業(yè)喪知識(shí)及悅術(shù)語(yǔ)培勁訓(xùn)；2、踏街（壓目的是了糠解所售樓缸盤周邊情病況及配套遼設(shè)施，發(fā)柄掘地段潛模力和特點(diǎn)青，培養(yǎng)區(qū)綠域感覺(jué)）災(zāi)；3、市調(diào)進(jìn)（通過(guò)諒市調(diào)了牌解當(dāng)?shù)貤澐康禺a(chǎn)旨市場(chǎng)狀釋況、市燭場(chǎng)消費(fèi)浴情況與獅客戶來(lái)蕩源，做乞到知己國(guó)知彼，縣百戰(zhàn)不接殆）；4、產(chǎn)品分訊析培訓(xùn)；5、電話銷靠售培訓(xùn)；6、現(xiàn)場(chǎng)嫌銷售和目談判技炎巧培訓(xùn)甘；7、后期客芹戶維護(hù)培憶訓(xùn)。注：我司澡培訓(xùn)部會(huì)宏對(duì)以上培遇訓(xùn)每月進(jìn)有行鞏固及嗚考核。２、專府業(yè)、細(xì)嘴致的業(yè)攝務(wù)作業(yè)軟流程：銷售講習(xí)呼的齊備標(biāo)叛準(zhǔn)接待流槽程的必至備標(biāo)準(zhǔn)銷售講習(xí)據(jù)的齊備標(biāo)劉準(zhǔn)：環(huán)境篇市場(chǎng)篇產(chǎn)品篇標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)辭主力優(yōu)勢(shì)暴細(xì)化說(shuō)辭主力抗性像細(xì)化說(shuō)辭房型主力灰賣點(diǎn)及抗并性說(shuō)辭標(biāo)準(zhǔn)答啞客問(wèn)電話接聽(tīng)壇說(shuō)辭②、接拼待流程座的必備峽標(biāo)準(zhǔn)：流程圖障示模型區(qū)樣板房樣板示范兆區(qū)銷售接待衣區(qū)裱板區(qū)建材體驗(yàn)紫區(qū)銷售接欠待區(qū)3、我司對(duì)冊(cè)項(xiàng)目的內(nèi)乞部管理體股系內(nèi)審管紅理體系內(nèi)審小組白是由公司訴總經(jīng)理、拘分管副總至、各部門勝經(jīng)理組成替的專家小捎組，對(duì)項(xiàng)幣目的進(jìn)度氣、質(zhì)量和精銷售進(jìn)行勻全程審核燈，以保證別公司對(duì)外固服務(wù)的統(tǒng)造一標(biāo)準(zhǔn)。例會(huì)體無(wú)系在項(xiàng)目操求作中，本樣司采用各輕級(jí)例會(huì)制深度對(duì)案場(chǎng)喘進(jìn)行管理悠控制包括：a每周與發(fā)灣展商的例會(huì)聽(tīng)曠取意見(jiàn)b每周一柿、四的搶項(xiàng)目管理層擠例會(huì)c每周項(xiàng)目組數(shù)例會(huì)d每日的業(yè)務(wù)員親、主管張會(huì)議e每周的案場(chǎng)例會(huì)f督導(dǎo)組謹(jǐn)例會(huì)督察管理郵體系在銷售唯案場(chǎng)管旨理中公彼司管理鑒部實(shí)行撐案場(chǎng)行清政女專護(hù)、總公頓司督導(dǎo)返組和公們司暗訪鑼的多重殖管理制源度，嚴(yán)問(wèn)格實(shí)行佩項(xiàng)目的壘進(jìn)度、封質(zhì)量和獵銷售管皂理網(wǎng)絡(luò)管螞理體系通過(guò)銷售成軟件和局懸域網(wǎng)控制殘將銷售狀倆況、項(xiàng)目機(jī)變化、市許場(chǎng)變化、餅客戶情況覆及時(shí)成體悅系的上傳首整理分析煎以使整體餓項(xiàng)目合理煌運(yùn)作。并霉通過(guò)視屏殼傳送對(duì)銷柴售案場(chǎng)進(jìn)粒行檢查，貓以使管理箭部門以最癥快的速度敲發(fā)現(xiàn)問(wèn)題男，處理問(wèn)浙題。表單管理微體系通過(guò)各胸類表單沃對(duì)項(xiàng)目巧的進(jìn)度跟、質(zhì)量扮和銷售喜進(jìn)行全載程控制我司工霸作表單憂一覽進(jìn)度控統(tǒng)制使用質(zhì)量控制虎使用銷售控栗制使用銷售案場(chǎng)判控制使用進(jìn)度控制浸使用表格項(xiàng)目進(jìn)度順控制表項(xiàng)目部苦月工作叫計(jì)劃表全案行里銷報(bào)告勤內(nèi)審表各部門周驢、月項(xiàng)目槐工作計(jì)劃保表專案周、徹月度工作胳計(jì)劃表各部門害項(xiàng)目工緞作單項(xiàng)目工作距進(jìn)度控制罰單（建筑煮設(shè)計(jì)、現(xiàn)袍場(chǎng)表現(xiàn)、椅企劃執(zhí)行快、業(yè)務(wù)執(zhí)處行）媒體進(jìn)度點(diǎn)表銷售日?qǐng)?bào)花表銷售周壤報(bào)表銷售月?lián)Q報(bào)表銷售體顧量控制事表各級(jí)業(yè)績(jī)銀下達(dá)單質(zhì)量控根制使用島表格各部門項(xiàng)插目工作評(píng)裕價(jià)表業(yè)主服務(wù)鼻質(zhì)量反饋患表客戶服毛務(wù)質(zhì)量系反饋表項(xiàng)目總齡監(jiān)月度筑考評(píng)表專案月前度考評(píng)雁表主管月度月考評(píng)表業(yè)務(wù)員鑰月度考擊評(píng)表個(gè)案前欠期服務(wù)花質(zhì)量反你饋表項(xiàng)目作馳業(yè)質(zhì)量?jī)|反饋表全案行允銷報(bào)告天內(nèi)審表銷售控制障使用表格案場(chǎng)來(lái)住人表案場(chǎng)來(lái)懸電表業(yè)務(wù)員B級(jí)卡業(yè)務(wù)員日津記個(gè)人業(yè)績(jī)辜清單月指標(biāo)下綿達(dá)單各級(jí)人員拆月度考評(píng)息表大訂客擇戶綜合夜表已購(gòu)客觸戶登記王表銷售案場(chǎng)譜控制表格業(yè)務(wù)員考典評(píng)表主管考評(píng)賓表專案考評(píng)仍表案場(chǎng)人鳳員考勤載表外出登遍記單業(yè)務(wù)輪黑排表辦公用品它申領(lǐng)單案場(chǎng)費(fèi)惹用預(yù)算養(yǎng)單人事升降待級(jí)申請(qǐng)表案場(chǎng)星級(jí)連檢查考評(píng)紛表加班申寇請(qǐng)表假期申巧請(qǐng)表培訓(xùn)簽企到表會(huì)議記責(zé)錄案場(chǎng)檢制查評(píng)審檢報(bào)告4、以良好鑰的服務(wù)創(chuàng)納造價(jià)值（１）、孩針對(duì)所有拴現(xiàn)場(chǎng)來(lái)人愿客戶服務(wù)質(zhì)益量投票男箱“雙電懶話名片墳”將各級(jí)主業(yè)管的姓名而、電話印玻在下級(jí)人趙員名片上堅(jiān)，形成一伍種無(wú)形的貼監(jiān)督壓力同時(shí)讓素客戶有撐被重視精、被尊保重的感床覺(jué)。推行“明星遷業(yè)務(wù)員慢排行榜訴”讓業(yè)務(wù)員崖明確自身緊的服務(wù)在醉案場(chǎng)的水載準(zhǔn)，形成風(fēng)一種競(jìng)爭(zhēng)餡的氛圍。同時(shí)讓客訪戶感覺(jué)到畝這是一家倚非常注重異客戶滿意鍬度的企業(yè)紙。我司管服理部電備話接聽(tīng)滲抽查制旨度我司陌揚(yáng)生客戶肅的暗訪晨制度（2）、針憶對(duì)成交牲客戶：成交客戶張?jiān)诤灱s時(shí)作同業(yè)務(wù)員浙現(xiàn)場(chǎng)合影鑄留念同客戶的比感情進(jìn)一涼步拉進(jìn)，歉同時(shí)可在您不同時(shí)段拖布置現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)所用，增誦強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的況人氣和親遵和力。以劃便追蹤客廟戶促進(jìn)下枝一輪新的宮成交！提綱項(xiàng)目認(rèn)知環(huán)境認(rèn)知面臨的蜂問(wèn)題及抵解決思景路我們的巷客戶在仗哪里我們?nèi)缏泛尾僮麂N售執(zhí)立行開(kāi)盤建議愿及資金回壇籠開(kāi)盤建議目前XX板塊的價(jià)敏格天花板根為650呈0元/平米，短始期內(nèi)突破樸的可能性招不大區(qū)域價(jià)格銀走勢(shì)現(xiàn)狀分香析1市場(chǎng)環(huán)土境：無(wú)權(quán)論是整舞個(gè)武漢擋市大環(huán)蘿境還是XX區(qū)域的斤小環(huán)境嘩，長(zhǎng)期巷房?jī)r(jià)看芝漲，尤胡其XX板塊新河城拆遷補(bǔ)改造、和輕軌通遷車，為咱項(xiàng)目提癥供較好鏟的市場(chǎng)躲平臺(tái)；供應(yīng)層面脂：市場(chǎng)供崗應(yīng)的戶型津面積集中90平米上下導(dǎo)的兩房，鉆和100聞-13毫0平米的肆三房。去化層泳面：對(duì)貪于中面舌積的戶危型需求看明顯，碼其中二璃房戶型據(jù)整體去滿化情況龜最佳；價(jià)格層倒面：目芹前價(jià)格損天花板污為6500元/平米，短呢期內(nèi)難以斷突破，但錄未來(lái)呈看揀漲趨勢(shì)。若項(xiàng)目駛短期內(nèi)冠入市，園則須通懲過(guò)產(chǎn)品灰塑造、糠平開(kāi)高環(huán)走等策助略來(lái)達(dá)蝦到快速添回籠現(xiàn)抹金流的疲目的?，F(xiàn)狀分析2信貸風(fēng)汽險(xiǎn)據(jù)權(quán)威伴部門統(tǒng)鳥(niǎo)計(jì)，每縱年銀行申信貸部舞門在年愁初獲得鉆全年信董貸額度舊。而在抱前三季尋度所放積出信貸幅款項(xiàng)，牛將占據(jù)翻全年額群度的絕部大部分致。雖然個(gè)孤貸款項(xiàng)居較對(duì)公偶貸款所智受影響她相對(duì)較腦小。但意選擇在鏟十二月閱份左右喉開(kāi)盤，永不排除筋金融機(jī)模構(gòu)為減稠少第二渴年的信丹貸壓力飯，推遲軟放款時(shí)雁間，從條而影響?yīng)q項(xiàng)目操策作進(jìn)度泊?，F(xiàn)狀分犧析3輕軌一慘號(hào)線的動(dòng)全線通而車大大扛縮短了未城中心家與郊區(qū)篩的往來(lái)飼時(shí)間，盈更將江演漢路、冒武廣等頁(yè)成熟商積圈連接道到了一攻起，輕沉軌的通梢車勢(shì)必雖帶動(dòng)沿任線經(jīng)濟(jì)浴的發(fā)展嬌。輕軌所帶死來(lái)最直接霉的影響就獄是城市面所積的不斷旨擴(kuò)大，越艙來(lái)越多的香購(gòu)房者沿憐著輕軌涌殘向城市次延中心甚至醒郊區(qū)，而縫且他們帶壇來(lái)了驚人互購(gòu)買力。現(xiàn)狀分色析4交通因司素帶來(lái)造的利好怪消息綜上原傭因，我側(cè)司建議些此項(xiàng)目錫開(kāi)盤時(shí)宇間最好法定于201弟1年3月，這樣盾不僅可以您贏得最佳籃的前期準(zhǔn)尺備時(shí)間，遠(yuǎn)更能保證貍回款資金達(dá)的最大化壺。以下是依裹據(jù)現(xiàn)階段(即201僑0年8月)的周邊市汁場(chǎng)價(jià)格參跳照，做出桌初步預(yù)計(jì)矛的銷售價(jià)隨格和回款遇數(shù):價(jià)格定位絞原則定價(jià)原則工：對(duì)項(xiàng)目淺一期推出魔的三種房哭型分別進(jìn)本行定價(jià)，座選取各物守業(yè)類型的戴競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目準(zhǔn)，采用市者場(chǎng)比較法昌進(jìn)行定價(jià)到。定價(jià)方先法選擇繁：由于蘭一手市俗場(chǎng)供應(yīng)翼量較大續(xù)且價(jià)格薪真實(shí)，黃本部分住只參照向一手市鍛場(chǎng)價(jià)格形。本部底分采用羽市場(chǎng)比盞較法，鞋并根據(jù)基調(diào)整系群數(shù)確定暗各類產(chǎn)活品價(jià)格綿基數(shù)：凍首先，接選取與觸項(xiàng)目定維位和產(chǎn)捉品接近熔的重點(diǎn)昏個(gè)案，博通過(guò)產(chǎn)垂