武漢高層住宅樓營銷推廣策劃方案

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開發(fā)有限公司20110118興邦華庭營銷推廣策劃方案市場背景研究1項目本體研究2定位分析3營銷策略4營銷執(zhí)行5第一章市場背景研究2010年武漢市GDP達(dá)到5291億元，比2009年增加近800億元，同比增長16%，GDP總量在中部六省省會城市中繼續(xù)保持第一。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值170.04億元，增長2.6%;第二產(chǎn)業(yè)增加值2532.82億元，增長17.8%;第三產(chǎn)業(yè)2812.90億元，增長12.5%。居民人均可支配收入20806.32元，增長13.2%;農(nóng)民人均純收入8294.8元，增長15.8%。CPI愈3%。一、2010武漢宏觀經(jīng)濟(jì)概況___GDP歷年增長走勢圖

2010年人均可支配收入持續(xù)上漲，總值達(dá)到21106元，人民生活水平提高，潛在購買力強(qiáng)。其中城市居民收入人均工資性收入10975.27元，比上年同期增加1159.27元，增長11.8%；人均經(jīng)營凈收入1395.61元，比上年同期增加160.29元，增長13.0%；人均財產(chǎn)性收入為418.75元，比上年同期增加219.38元，增長1.1倍。一、2010武漢宏觀經(jīng)濟(jì)概況___人均可支配收入

2010年構(gòu)成居民消費的八大類商品價格累計呈“七升一降”態(tài)勢，除娛樂教育文化用品及服務(wù)價格下降0.9%以外，食品、煙酒及用品、醫(yī)療保健及個人用品、交通和通訊、衣著、家庭設(shè)備及用品、居住類等七大類商品及服務(wù)價格均不同程度上漲。在全球?qū)捤尚载泿耪邔?dǎo)致的流動性過剩、工資上漲壓力加大、國際大宗商品和資源大幅上漲等聯(lián)合作用下，未來以食品類、居住類、醫(yī)療保健和個人用品等主導(dǎo)的通貨膨脹短期難根除。2010年武漢市居民消費價格指數(shù)（CPI）增長超過3%，2011年物價上漲壓力仍然較大。一、2010武漢宏觀經(jīng)濟(jì)概況___居民消費價格指數(shù)

2010年武漢市固定資產(chǎn)投資3212億元，比2009年全年的固定資產(chǎn)投資總額上漲了7%。從固定資產(chǎn)投資占GDP的比率來看，2001年至今該比率快速上漲，2010年武漢市固定資產(chǎn)投資額占GDP的比率上漲到67.5%。一、2010武漢宏觀經(jīng)濟(jì)概況___固定資產(chǎn)投資情況

2010年武漢市消費市場活躍，累計完成社會消費品零售額2268億元，增長率達(dá)19.9%。汽車、石油及制品類商品銷售大幅攀升，已成為帶動武漢市消費增長的主力軍。一、2010武漢宏觀經(jīng)濟(jì)概況___社會零售總額

二、房地產(chǎn)市場概況二級市場一級市場2010年武漢土地市場共成交地塊200宗，共成交土地面積1471萬平米，土地成交總金額約為779億元，總土地出讓金額全國排名第六位。2010年，武漢商品住房累計新增供應(yīng)1177.79萬平方米，較上年有大幅增長，漲幅為107.08%；商品住房銷售面積為1159.46萬平方米，同比減少7.96％；成交套數(shù)為113079套，同比減少6.13％。商品住房銷售均價為6184.49元/平方米，同比上漲17.44％。AND三、行業(yè)政策綜述全國性綜合政策

三、行業(yè)政策綜述武漢市地方性綜合政策

三、行業(yè)政策綜述土地政策

三、行業(yè)政策綜述金融政策

三、行業(yè)政策綜述稅收政策

三、行業(yè)政策綜述保障房政策

三、行業(yè)政策綜述保障房政策

四、房地產(chǎn)發(fā)展綜述——土地土地供給

2010年全年，武漢市新增土地供應(yīng)253宗，總供給面積1696.6萬平米。從供應(yīng)土地性質(zhì)來看，2010年各類土地供應(yīng)中，其他用地供應(yīng)量居首位，供應(yīng)面積達(dá)844.4萬平米，占總供地面積的50%；其次為居住用地，供應(yīng)面積為546.7萬平米，占總供地面積的32%；商業(yè)用地供應(yīng)面積為269.1萬平米，占總供地面積的16%。從供應(yīng)土地區(qū)域分布來看，2010年各區(qū)域土地供應(yīng)中，主城區(qū)內(nèi)2-3環(huán)之間是供應(yīng)量最大的區(qū)域，占到全部供應(yīng)量的24%，其次為3環(huán)外主城區(qū)，供應(yīng)量占到20%；隨著武漢市城市擴(kuò)張步伐的加快，遠(yuǎn)城區(qū)越來越受到關(guān)注，2010年遠(yuǎn)城區(qū)土地出讓占到了全市土地出讓面積的32%，增長明顯。從月度出讓情況來看，武漢延續(xù)了年頭年尾為供應(yīng)旺季的局面，尤其是第四季度，土地出讓占到全年供應(yīng)面積的47.20%。土地成交

從土地成交宗數(shù)、成交面積等指標(biāo)看，遠(yuǎn)城區(qū)和主城區(qū)的土地成交規(guī)模已經(jīng)很接近；但從樓面地價看，主城區(qū)樓面地價為遠(yuǎn)城區(qū)樓面地價的3倍，畝單價更是遠(yuǎn)城區(qū)的6倍，遠(yuǎn)城區(qū)和主城區(qū)土地價值還存在明顯差異。201主0年，穗洪山區(qū)淺、東西且湖區(qū)、寧東湖高導(dǎo)新區(qū)等疾次中心斬區(qū)域土逗地成交急放量，泰整體成做交量達(dá)象257油萬方，山武昌區(qū)賭、江漢竟區(qū)、漢錫陽區(qū)等行中心區(qū)墨域土地技成交放負(fù)量，整渴體成交典量達(dá)4甲74萬塊方，蔡貴甸等遠(yuǎn)臂城區(qū)土滲地市場目復(fù)蘇，屬整體成萌交量達(dá)清483嚷萬方。分行政鎮(zhèn)區(qū)看，枕主城區(qū)拼中的漢講陽、武在昌、江睬漢土地欺成交規(guī)王模最大鋸，武昌鳴土地樓住面地價桂最高，鈴主要是火因為該幣區(qū)域2凍010碑年成交賣土地中建有較多獲大型綜順合體項違目，拉曲高了樓悄面地價張，江漢啞區(qū)樓面規(guī)地價偏估低主要斃是因為就其成交劫的地塊翅中有較貪大詭秘婚的城中設(shè)村地塊躍。遠(yuǎn)城區(qū)栽中，靠桃近東湖注高新的絞江夏區(qū)磚和靠近刑武漢經(jīng)敲濟(jì)開發(fā)代區(qū)的漢趙南土地將成交規(guī)綠模最大喂，遠(yuǎn)城籮區(qū)產(chǎn)業(yè)扮導(dǎo)向為阿主的城示市發(fā)展臉模式對彼于周邊仆經(jīng)濟(jì)開撤發(fā)區(qū)的怪人口導(dǎo)簡入依賴喪明顯。一月，掩武漢十足大主城趣區(qū)成交顯均價較藥上月都良有所上盯漲，其姓中受部圣分售價醉較高樓顆盤拉升扔影響和螞大多數(shù)蘆在售項稈目漲價倉影響，沌口片和馬東西湖片搶的環(huán)比漲伶幅最大，五分別達(dá)4苗.10%陳和3.1樓2%;而古田欲片區(qū)、挑二七后敢湖片區(qū)系、武昌糧中心區(qū)下、漢口崖中心區(qū)骨和關(guān)山旅片的漲霞幅也較濃大，均然在1%需以上。描同上月磨一樣，赤市場銷卸售火爆芬、項目漲提價是拉本月各自區(qū)域成流交均價殘上漲的瀉主要原善因;與陽去年同則期相比傍，漢陽合中心區(qū)綿、古田瘡片區(qū)和千沌口片狠成交均斥價漲幅稼最大，艦都在2位0%以察上，而敗漢口中開心區(qū)、倡東西湖傅片、武坑昌中心勻區(qū)和南超湖片漲施幅相對庫較小，沫在10歌%左右噸。201睜1年武高漢房地統(tǒng)產(chǎn)現(xiàn)狀晚分析總結(jié)：1、武漢市經(jīng)三濟(jì)發(fā)展態(tài)誓勢良好，橋主力人群構(gòu)具備一定禿購買實力史；2、未過來供應(yīng)騎量將持匠續(xù)增加攤，供大宮于求導(dǎo)餡致競爭忍進(jìn)一步內(nèi)加??；3、1鼻20㎡股以下的說中小戶餃型仍是銷市場的紅主力消思化產(chǎn)品依；4、目拒前整體汪市場仍楊處于高屆位調(diào)整喜階段，筐不排除典受政策痰及供應(yīng)皮增加的積影響出奇現(xiàn)短暫隆回落或音停頓的劍現(xiàn)象出富現(xiàn)；5、國家引宏觀調(diào)控紫非常嚴(yán)厲架，未來風(fēng)釣險大。按地理區(qū)姑域劃分，黎目前江夏秒?yún)^(qū)房地產(chǎn)爐開發(fā)主要甘集中在三薪大區(qū)域：竟一是以湯瞇遜湖為中齡心的沿湖區(qū)域，一是厚以大學(xué)喊城周邊從及文化永路沿線攀為主的大橋新區(qū)，另一鏡是以紙胖坊老城窄區(qū)周邊然為主的紙坊城鐘區(qū)。區(qū)域內(nèi)房疤地產(chǎn)市場殲劃分大橋新區(qū)以高層甘為主，繡小高層致為輔，儲少量多取層和別測墅，主慢要面向圓周邊大懲學(xué)城老夠師、武菜昌及洪尖山首次沖置業(yè)和牽投資者疫等。本案位肅于紙坊盡城區(qū)，秧從產(chǎn)品隱、客戶幸結(jié)構(gòu)來木看，與繡本案形治成競爭災(zāi)的項目婦主要位粗于紙坊我城區(qū)，扛其次為臣大橋新拋區(qū)。紙坊板筒塊依托江下夏老牌映城區(qū)資多源，多貌為江夏娛本地開它發(fā)商；多數(shù)項扎目分布繳在文化慢路及江島夏大道息周圍；作為江夏鐘成熟的居屠住社區(qū)，嬌目前均價唱在3800元/平米左右，價俘格增幅比贏較大。序號項目名稱形式總建面（萬平）容積率總套數(shù)開盤時間價格1鴻發(fā)世紀(jì)城高層463.435542009-1041002江郡華府小高層、高層222.2820002009-9-2942003花山美廬小高層、高層3.52.793202010-05-0836004南郡帝苑高層144.0414702010-10-542005博雅豪庭高層83.60

7882010-08-28

38006南城國際高層26.091442010-1136007尚城新界小高層、高層5.5

2.5

4392011-0138008畔山御景高層4.181.9616002011-01-1533009中央街高層12.58043.492010-113900本案南城國際花山美么廬博雅豪財庭江郡華搭府鴻發(fā)世樂紀(jì)城畔山御菊景尚城新界中央街南郡帝眠苑項目競案梨—鴻發(fā)·寺世紀(jì)城該項目吃特色為散：經(jīng)濟(jì)住靈宅，投嚴(yán)資地產(chǎn)材。位于江夏殊城區(qū)中心腔地段，位源置優(yōu)越，寸周邊配套公齊全，總羞建面約4粱6萬方，罩由18棟獲22—3簽2層高層出組成，規(guī)責(zé)劃有約6痰萬方商業(yè)照。目前在售旦一期4棟陜27層高遲層，1房夜到6房，頃面積88濤-238味平米。目前銷腎售均價示約4100省元∕㎡。201塌1年將們加推新仍房源。鴻發(fā)·臨世紀(jì)城尖以絕佳靠的地理梯位置、戀超大的校規(guī)模，陰以及項壯目自帶潔的約6辮萬方商盟業(yè)，成壺為江夏昂城區(qū)代雨表樓盤座。鴻發(fā)·世攻紀(jì)城營銷浪思路主要采用例大量昭示側(cè)性戶外圍挪墻、路牌陣指示、廣貫告牌對項為目進(jìn)行宣憐傳，該項帽目自身體豬量大，配乖套完善，流加之其營玻銷中心正嫁對客運起荒點站，路世過客戶較暗多。項目競案桌—江郡華賤府該項目忙特色為嫂：生態(tài)、宜苗居?？偨ㄖZ面積2緊2萬方飄，規(guī)劃服匯集別騙墅、板獅式小高手層、2動7層高加層，及掀2萬余療方旗艦誤商業(yè)等有業(yè)態(tài)。目前在售霞三期90詢-138港平米的兩難房、三房桑，所剩房稍源已不多隙。目前銷售短均價約4友200元牧∕㎡.江郡華府積以一線絕右佳的湖景址資源領(lǐng)先奏江夏新城脊區(qū)其它樓拐盤，為片給區(qū)內(nèi)宜居存型產(chǎn)品。江郡華掘府營銷狐思路該項目地郵處新江夏俗政府大樓諒正對面，隆緊鄰譚鑫炸培公園，剖具備一定推湖景資源漢，在營銷哨宣傳上該解項目一直婦定位較為遲高調(diào)，銷犧售情況較磚好。項目競案包—南郡帝煎苑該項目特譯色為：宜居生態(tài)邊地產(chǎn),低烏密居所、紗品牌開發(fā)誓商。10月凡2日開之盤，一菊期戶型還89-購133漢㎡，兩秤房得三特，三房吊得四房喬，目前乳所剩房蹤蝶源已不搖多，銷騎售進(jìn)度降較快。開盤當(dāng)趟天優(yōu)惠檢200陸00，拆現(xiàn)場更帥有抽獎郊、禮品喉贈送奔。目前37元00元/撤平起，均焦價420描0元/俯平。富麗地產(chǎn)短為江夏區(qū)仿品牌地產(chǎn)酬，以其優(yōu)預(yù)越的地理樸位置與品斗牌效應(yīng)，甚項目銷售繳速度與價亞格都高于魄周邊項目謙。南郡帝袖苑營銷思路該項目除得對自身產(chǎn)賴品優(yōu)勢及同地段進(jìn)行傳宣傳外，毯具備片區(qū)掉內(nèi)其他項蠻目所不具蹤蝶備的品牌櫻優(yōu)勢，富茅麗作為本六地開發(fā)商民連續(xù)多年佛在江夏片獲區(qū)的成功寫開發(fā)經(jīng)驗雙，取得市摩場以及客惕戶的認(rèn)可交。該項目藏采用戶外袋、網(wǎng)絡(luò)及遣報紙傳媒筋的模式宣掃傳。項目競案天—南城國爛際該項目下特色為彩：經(jīng)濟(jì)騰住宅,借配套商匆品房摘；11月虜開盤，擊推出8拋9-1霜13平傭米2-支3房微；位于紙坊裳中心興新觀路和西交澆路交匯處扮，緊鄰紙睡坊建行大震廈，配套申齊全；目前銷售冶均價36矩00元/采㎡。該項目體量較小宵，但區(qū)位優(yōu)男勢明顯帖，定價疊較低，爽先于本岔案推售贊，必將曬截留本嗚案部分領(lǐng)目標(biāo)客怎戶。項目競案舅—尚城新界該項目特處色為：科拍技主旨預(yù)計明文年元開愧盤，主逝推70妻余平米平的兩房魄到11繪0余平淺米的三種房，8積0多平刃米的復(fù)認(rèn)式等賓；位于武昌吳大道與熊橫廷弼街交瘦匯處(體符育館旁)西。該項目規(guī)島模、區(qū)域飄、產(chǎn)品、角推售時間錄與本案相鼻近，客戶曠定位應(yīng)與更本案有較自大雷同，按將為本案滿的主要競姨爭對手，偏目前推廣輩較少。項目競顯案—畔山御景該項目特斤色為：景觀、端低碳；預(yù)計20必10年1輩2月開盤須，主推7美7-12廈0平米房野源，所兔有戶型均斜設(shè)計空中溝花園；該項目木與本案脹位置也釋較近，符目前推途廣已展舅開，主辱要道旗艙、銷使仙派單為緩主。大橋新央?yún)^(qū)板塊序號項目名稱形式總建面萬平容積率總套數(shù)開盤時間價格1聯(lián)發(fā)·龍灣小高層、高層、別墅292.40

2536

2010-10-05

49002鴻發(fā)大廈高層41.80

364

2008-01-26

37003福志雅筑高層6.53.45182010-10-06

48004菩提苑高層382.083023

預(yù)計2011年初——鴻發(fā)大標(biāo)廈目前肢僅剩一宿套，價元格較低蘿；項目集底中在文敞化路兩姻邊，及鹿大學(xué)城小周邊；隨著文雕化路的委貫通，所片區(qū)內(nèi)尋價格成筐長較快高，價格箭已超過吊紙坊老匙城區(qū)。聯(lián)發(fā)龍襯灣福志雅粒筑菩提苑文化路鴻發(fā)大廈項目競案位—聯(lián)發(fā)·鍵龍灣該項目特者色為：生態(tài)、虹水景?？偨ㄖ娑挤e約29圖萬平方米商，產(chǎn)品形榴態(tài)涵蓋小抄高層、高趟層、聯(lián)排蘇別墅等多夏種類型，針另建有1微0萬平方襪米私屬濕阻地公園（垃龍灣濱湖橫公園），榴是集現(xiàn)代刪住宅、商迅業(yè)、幼兒揀園、會所農(nóng)、休閑等毯位一體的筒大型綜合寇性湖岸生狼態(tài)社區(qū)10月御5日開毫盤推出但11#符、13錫#、1粒5#號距樓，主槍力戶型敬面積區(qū)漁間在8剃5-1琴45㎡焦之間，鮮去化8來0%左艱右，1制2月份偽推出1現(xiàn)0#、連12#另、14獨#。目前銷愈售均價舌約49紛00元味∕㎡。聯(lián)發(fā)·菊龍灣以月一線絕督佳的湖還景資源漲、私屬物濕地公僅園、便離利的區(qū)扯位必將泊為片區(qū)役內(nèi)的標(biāo)雨桿產(chǎn)品瘋。聯(lián)發(fā)·龍住灣營銷思咳路以南湖南裙、人文湖堂岸生活、降高增長物表業(yè)定位，辦致力于打芝造片區(qū)內(nèi)但的最高端絲式項目，建訊立起了良鐘好的品牌范形象。項目競案即—福志雅救筑該項目較特色為忽：生態(tài)、糞宜居、雅產(chǎn)品、均江夏門致戶。項目位第于武漢濟(jì)大學(xué)東備湖分校非正對面滲，為本勁項目最眨主要競尼爭對手?jǐn)?shù)之一，中規(guī)劃為澆兩棟2在8層高亮層。10月款6日開袖盤推出默1棟，由主力戶峽型面積漁區(qū)間在骨70—午—13擺0平米揭之間。激12月貓份將推車出第二績棟，面牲積與第辦一棟基壘本一致哪。目前銷畝售均價約48歪00元粉∕㎡，其營治銷中心輛除現(xiàn)場惑外，在營丁字橋犧以及紙該坊城區(qū)乏各有外下展點一職個。主要客戶耍群體為大軌學(xué)城教師弦，紙坊城娃區(qū)居民以擋及南湖片駕區(qū)居民。福志雅膛筑體量與不大，陜周邊配滲套匱乏路，但正妹對大學(xué)煩城，投鋸資客較碌多。福志雅筑昏營銷思路該項目體艷量較小，士配套匱乏間，但正對縮慧大學(xué)城，秋客戶精準(zhǔn)倒的定位為欠大學(xué)老師姜及部分江蘭夏、南湖洋片區(qū)的投連資客，采礎(chǔ)用深入客裹戶、長線張投放的方水式，吸納騾了足夠的富客源。江夏區(qū)樓災(zāi)市總結(jié)1、交通迷、配套不證斷改善，炎作為光谷云的銜接地減，樓市發(fā)衛(wèi)展?jié)摿捋E大；2、區(qū)妖域內(nèi)產(chǎn)訊品以小百高層、衛(wèi)高層為的主，戶嚼型以兩層房、三鍬房為主呼，兩房章面積一命般在8冰0-1映00㎡疏，三房鞠面積一銳般在1球10-貓140糟㎡；3、住精宅價格蔬區(qū)間在矩330育0元—休500勤0元/愁㎡。主縮慧力價格殘在40耍00元欣/㎡棕左右。污價格下跨度較膽大，大獵橋新區(qū)移價格要胸比紙坊廁城區(qū)的壁高，越撐向武昌惜方向價本格一般運越高；4、客辛戶群主偶要為江撈夏區(qū)居曲民改善準(zhǔn)性購房錯、附近償大企業(yè)唇人員、泰附近高鐵校老師憶、武漢趣投資客袍。5、隨著姜大學(xué)城的斧建立、產(chǎn)少業(yè)基地的展建設(shè)以及聾規(guī)劃的實截施，區(qū)域墓內(nèi)樓市目燙前呈現(xiàn)供圓需兩旺，濫隨著后期招大量新項扎目的面市于，預(yù)計市障場壓力將樹進(jìn)一步加幫劇；6、區(qū)取域樓市幕發(fā)展日館趨成熟邊并向多洗元化以見及品牌威化發(fā)展系，但就散目前市鏟場產(chǎn)品角而言同跑質(zhì)化較救為嚴(yán)重過。7、受礎(chǔ)中心城扁區(qū)的價鋤格不斷遙攀升，莫不少剛哲需客戶惠向外擠綢壓，預(yù)況計未來億客戶來冒源渠道娛將進(jìn)一騙步拓寬喂；8、區(qū)誼域內(nèi)項孟目營銷獵推廣方押式有待主進(jìn)一步薯提升，純?nèi)狈ψ阆墘蛴绊懳至Φ臉?biāo)駁桿項目追；9、市場巧本身的法羅規(guī)監(jiān)控有續(xù)待加強(qiáng)，融目前在紙?zhí)O坊城區(qū)內(nèi)良手續(xù)不齊玻全、小產(chǎn)塔權(quán)房等現(xiàn)醬象還較為嫁普遍，對甜未來市場找健康發(fā)展賭有一定弊額端。10、區(qū)吩域土地供定應(yīng)量較大烘，未來競歡爭將更加盞激烈第二章部項目本體鑼研究宏觀區(qū)偏位：江宗夏與南厚湖交界少處項目位置項目位候于插花其地帶，班一線面口臨武昌味大道。直線距平南湖花殺園5公肆里，距固江夏8岔公里，冶交通便都利，2掌0分鐘叢通達(dá)中回心市區(qū)漁。交通通達(dá)貍性發(fā)展前景江夏與位南湖花鳳園城發(fā)肥展融合橫，區(qū)域松互動帶肚來生機(jī)姜。老南湖新江夏本案項目背景責(zé)總結(jié)相比江攝夏項目胞規(guī)模不睬足，相衛(wèi)比南湖螞項目價他格低周邊人再氣不足乳為本案財最大的劣硬傷新老城銜族接區(qū)，生產(chǎn)存空間容滾易被擠壓本片區(qū)御配套條衣件較好得，交通揚便利本項本蝦體條件——經(jīng)濟(jì)技獅術(shù)指標(biāo)項目由宅南北朝賺向的2喊棟25納層高層載組成，筋總建筑響面積為圣340組18㎡片，其中映商業(yè)面千積25丙00㎡萍，主入腳口臨武咽昌大道撒。北總用地面積10742平方米總建筑面積34018平方米住宅建筑面積31518平方米商業(yè)建筑面積2500平方米容積率4建筑密度25%綠化率35%總戶數(shù)387停車位129輛（地下99輛地上停車30輛）本項本體殿條件——戶型配菊比戶型分布建筑面積（㎡）套數(shù)合計2*2*1A1A#8445138A2A#80932*2*1B1B#8545111B2B#8045B3B#85211*1*1B4B#5445453*2*2A3A#117-1024593B5B#11248合計————387本案戶型全部為兩房和三房，以兩房為主，占比達(dá)到64%，其中兩房適合首次置業(yè)者和養(yǎng)老及首次置業(yè)者；三房面積控制得當(dāng)，非常適合改善居住者。整體戶型切合江夏市場的客戶需求，并適合當(dāng)前政策下以中小戶型為主市場需求。SWOT優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak1、新老城區(qū)銜接地帶，紙坊新城中心，發(fā)展空間巨大；2、配套景觀資源豐富，臨近商業(yè)中心、政務(wù)中心、譚鑫培公園；3、交通便利，緊鄰兩條交通要道；4、紙坊規(guī)劃中的生活中心，適宜居住；5、現(xiàn)代風(fēng)情，產(chǎn)品適合政策市場下的需求，部分產(chǎn)品切合江夏市場；6、自身商業(yè)配套比例較高。1、周邊環(huán)境視野較差；2、兩面臨近高壓線；3、整體戶型偏小；4、面積贈送較市場上主流產(chǎn)品較少，且皆以陽臺的方式贈送，不便利用。機(jī)會-----OpportunitySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略1、規(guī)劃的實施，周邊地塊的開發(fā)，道路的貫通，帶動了周邊的發(fā)展；2、中心城區(qū)價格不斷攀升，主流客群不斷向外擠壓；3、較近的兩個項目處于尾盤銷售期。

弱化插花地帶尷尬，突出南湖概念以規(guī)避項目劣勢，抓住市場機(jī)遇為核心策略；通過取勢制造市場熱點，通過強(qiáng)勢來回避弱勢威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1、受到周邊成熟物業(yè)的客戶攔截；2、宏觀大勢對購房群體的心理有影響；3、近期市場供應(yīng)較大，且多處在武昌大道沿線商業(yè)中心區(qū)域，面積線多包含本案的面積區(qū)間，競爭將進(jìn)一步加劇。1、以充分展示項目優(yōu)勢，規(guī)避市場威脅為核心手段2、塑造新的價值體系，制造項目唯一性，建立個性化產(chǎn)品形象以規(guī)避項目劣勢，避免項目威脅帶來的風(fēng)險；突破客戶對樓盤既有的評價標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢區(qū)位紙坊新捎老城區(qū)凝結(jié)合帶餡，未來新城中俊心低碳環(huán)斥保型產(chǎn)月品，舒薪適人居截環(huán)境頂級規(guī)劃外里面介高檔成遵為片區(qū)黨標(biāo)桿建筑三邊臨趴路，武欺昌至江住夏要道盒之一，豆交通通疑達(dá)強(qiáng)規(guī)劃環(huán)境科技舒適居獵住型產(chǎn)柏品，超高性額價比戶型湖北工濟(jì)業(yè)大學(xué)福學(xué)區(qū)物逮業(yè)本項本抽體條件——價逢值體系飼歸納第三章臘定位盛分析我們不斷女思考定位犬的問題定位的容起點源識自對項結(jié)目的品喚位和鑒掏賞終于差元異化立卸足市場車！項目定冊位思路當(dāng)城市變錄得越來越相似當(dāng)片區(qū)變燙得越來越雷同當(dāng)項目變拼得越來越同質(zhì)我們項目鞏在城市中述處于怎樣私的地位？老城新區(qū)位、舊貌換闖新顏——不可撼動輩的配套優(yōu)敗勢，無限術(shù)遐想的發(fā)尋展空間我們項聾目在生柄活中處量于怎樣雅的品位？傍學(xué)區(qū)積嘩極發(fā)展學(xué)狗區(qū)物業(yè)——產(chǎn)品總價表不高，容藥易出租，懸空置率低博雅豪貌庭花山美講廬菩提苑聯(lián)發(fā)·瞞龍灣南郡帝蟲苑鴻發(fā)·抖世紀(jì)城本項目中上階層爺客戶購買蜘（購買力即80-2自00萬）中間階層繁，購買力塑45-8概0萬中下階嘴層，購習(xí)買力3蒼5-6診0萬針對目標(biāo)蘇客戶，本恭項目以何孕種姿態(tài)面排市，使得頸在片區(qū)內(nèi)底樹立自身掠形象的同營時爭奪中孤間階層甚你至中上階愧層客戶，腿將是本項閣目在定位燒及相關(guān)宣伸傳中需要燦思考的重副要問題，淋我們認(rèn)為辯是需要徹茂底實現(xiàn)突破?？蛻舢a(chǎn)品品質(zhì)江郡華府項目定連位南湖洋興邦華紙庭項目臨堵武昌大撞道，與總湖北工狗業(yè)大學(xué)樸近鄰有態(tài)一定升序值空間鋸，主推圍南湖板泛塊概念速，老南微湖內(nèi)無逆房可售薄，借南害湖之勢德強(qiáng)勢出帶擊，弱嘆化江夏苗概念。項目采日用現(xiàn)代化慨建筑風(fēng)幟格，典雅大柿氣，在片演區(qū)內(nèi)具有綿稀缺獨有厘性。項目屬叼性定位南湖谷·賄興邦華泛庭闡明本項變目區(qū)位特奏征；凸顯本屠項目在元交通、琴生活等每配套資院源中具后有先天會優(yōu)勢。濱同時也咳是本案扔的核心暗賣點。學(xué)區(qū)配歌套物業(yè)遇是本案杯的價值招提升點岡，必須飛強(qiáng)化；雅致二字煙時尚而不譽(yù)乏典雅大編氣，猶如糊老城區(qū)中笛盛開的一鵲朵奇葩。屬性定埋位延伸鋪：老南求湖/湖蜂工大旁漂/雅致糟生活首改型抵客戶（偶江夏片烈區(qū)）首次置債業(yè)客戶付（廣泛惹）其他板少塊移動魂客戶配套資源景觀價懷值高性價斯比（占乏便宜）居住環(huán)帥境目標(biāo)客印戶分析通過對片催區(qū)其它在雖售的項目幻玉調(diào)查分析擇，目前本帖區(qū)域的主辜要目標(biāo)客腥戶最關(guān)注的是配套概資源、勝景觀價騾值、高輔性價比賽（占便柔宜）以歸及居住瘋環(huán)境。目標(biāo)客戶雷分析首次置渡業(yè)型人講群的基斬本描述網(wǎng)：家庭年震收入：午5-1墨0萬元手之間家庭結(jié)腹構(gòu)：多妹為單身進(jìn)一族、腦經(jīng)濟(jì)新粘婚家庭爹；小康郊三口之乓家年齡在判25-垂30歲君左右，念社會經(jīng)湖驗并不貧是十分嘉豐富現(xiàn)居住、閣工作現(xiàn)狀梅：分布較衡為廣泛、塔江夏片區(qū)尤、部分南商湖、光谷殘及少量武汗昌職位及衡工作情慢況：企辣業(yè)初級弓管理、利事企業(yè)淋職員、懶公務(wù)員置業(yè)關(guān)訊注點：另價格、嚴(yán)生活便溪利、交吩通、周獵邊環(huán)境居住性客央戶目標(biāo)客戶就分析首次改善阿型人群的印基本描述尊：家庭年傳收入：投8-1秘5萬元糠之間家庭結(jié)率構(gòu)：多太為三口拼之家、坦新婚家摔庭；極感少數(shù)單隆身一族年齡在擠28-予40歲鉛左右，謙社會經(jīng)浩驗豐富娘，多為喬江夏片虛區(qū)人群現(xiàn)居住、濫工作現(xiàn)狀粉：多在江衫夏主城區(qū)職位及櫻工作情業(yè)況：企葛業(yè)中級鑒管理、害事企業(yè)寨職員、賭公務(wù)員匙以及當(dāng)籠地生意指人置業(yè)關(guān)殲注點：竭價格、直配套、惜房型、甜交通、來周邊環(huán)趟境居住與投丟資性客戶目標(biāo)客戶虹分析其他板塊浮移動客戶嘆人群的基水本描述：家庭年扎收入：截跨度較碼大家庭結(jié)餡構(gòu)：三棟口之家幅、單身勢以及少票量有實授力的退齊休人員年齡在3膀0-55廈歲左右，邪常年生活蝴在武漢中程心區(qū)現(xiàn)居住、波工作現(xiàn)狀漠：武漢主雄城區(qū)以內(nèi)職位及工睛作情況：洽企事業(yè)員繞工、初級欲管理人員知部分高校生教師等置業(yè)關(guān)注至點：價格回、配套、閥房型、居葛住環(huán)境投資性雖客戶符合項抗目定位沒的自用娘型客戶主要次要再次要老南湖饑城區(qū)整個江夏莫區(qū)客戶范圍本項目處頁在紙坊的鈴老城區(qū)與渾新城區(qū)銜肚接的位置夏，規(guī)劃中嘴的生活中仁心區(qū)域，先其居住價擺值優(yōu)于投射資價值，委購買本案搶的客戶將皇以居住為里主，投資課僅占少數(shù)容，故其客躬戶以區(qū)域辦內(nèi)為主。武昌、參洪山、午1+8支城市圈目標(biāo)客戶蛇區(qū)域歸納目標(biāo)客戶僅特性歸納南湖外撒遷居民舟+江夏控新進(jìn)生客力軍項目價格網(wǎng)定位3、價格英測算測算項目彈內(nèi)部價格巧關(guān)系的合旋理性；根爺據(jù)項目定旺位測算價應(yīng)格定位的繪合理性；誓根據(jù)銷售坊目標(biāo)測算盒價格的合護(hù)理性。1、基咳準(zhǔn)價確含定通過市永場比較缺法，區(qū)墨域比較鐘法等方秩式確定紡項目基須準(zhǔn)價。2、價格鞏修正按入市時斑機(jī)、產(chǎn)品貧附加值、爹營銷增值峽等因素對蠻項目的入輔市價格進(jìn)確行修正。基準(zhǔn)價渡確定價格修冬正價格測算參考樓盤參考價格(元/㎡)比準(zhǔn)系數(shù)R比準(zhǔn)均價權(quán)重備注聯(lián)發(fā)龍灣49001.0393532.646%同一區(qū)域鴻發(fā)大廈39001.0013703.727%同一區(qū)域福志雅筑48000.923369217%同一區(qū)域菩提苑46001.0153958.59%同一區(qū)域“參考元樓盤”基于客券戶關(guān)注乖度及項羊目可比撇性確定傳?！皺?quán)重性”為客戶關(guān)憤注度指數(shù)棄與產(chǎn)品差晨異度指數(shù)詠結(jié)合計算叔所得。在不考慮拳市場變動懶的情況下我，得出本趁項目的基準(zhǔn)價為：3800功.33元桐/㎡基準(zhǔn)價確登定價格合苗成靜態(tài)測算妨價格+營賄銷增值+彈學(xué)區(qū)價值搶，以及未痛來不可遇矩見的風(fēng)險法，項目合酸成均價為杜：4000俘-410棄0元/平座米第四章模營銷策略模式操作要點優(yōu)點缺點本項目的適用性住宅主導(dǎo)模式先賣住宅，待住宅銷售一段時間，人氣聚集后，再賣商鋪。賣現(xiàn)實價值，客戶信心強(qiáng)；資金回籠周期長；根據(jù)項目工程進(jìn)度，推廣周期要求，本案必須選擇該模式；招商主導(dǎo)模式通過招商引進(jìn)知名大商家，促進(jìn)商鋪銷售。賣未來，通過主力店增強(qiáng)客戶信心；銷售的成敗主要系于主力店的招商，項目銷售的風(fēng)險過于集中；主力店的招商一般周期較長；回款時間緊迫本項目削整體上兄采用住設(shè)宅先于捏商業(yè)，妖以住宅殿帶動商擁業(yè)的方潮式模式塞，故本疼案以下殊的部分主要針對掀住宅部分袖，商業(yè)部首分待工程覽進(jìn)度明確仙后再開展特營銷。營銷總要安排營銷總爺策略策略1項目位于新老城區(qū)結(jié)合帶，城市中央，應(yīng)樹立中心概念，造勢大于造實，渲染項目的新中心區(qū)位優(yōu)勢。策略2區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品線都較長，產(chǎn)品豐富，較本案大的項目林立，應(yīng)樹立差異化、個性化概念，力推學(xué)區(qū)升值概念。策略3高性價比立足市場，本案在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢不是很突出，作為新開項目，具有后發(fā)優(yōu)勢，在產(chǎn)品的質(zhì)量、價格、服務(wù)上尋求突破。消費者選銹擇范圍擴(kuò)陳大，但是騰個性化產(chǎn)睡品依然稀香缺?！R突斯洛人曬類需求榮原理為了“鎖抵定客戶”跨，我們在義營銷上要升華優(yōu)局勢，長在線投放行銷、坐考銷并駕齊綱驅(qū)，各個戲擊破！本案的籮目標(biāo)客書戶除了搬紙坊老倉城區(qū)的筐較集中讓外，其警它來源鋸區(qū)域的擠客戶符沈合江夏奴“企串業(yè)遷徙摩地”及充“客戶否擠入”術(shù)的特色坐，潛在飼客戶更韻具分散主性，被因此營思銷要更秀具主動激性和積惡極性。營銷總思赤路營銷分睬策略價格策略銷售策嫁略推廣策略總策略銷售策悉略結(jié)合市場、政啟策、開工線進(jìn)度，最大化嚼的實現(xiàn)滅營銷增拘值，將賽各產(chǎn)品朋進(jìn)行合顫理的分批，在最濤適當(dāng)?shù)呐袝r候推哲出最合至適的產(chǎn)惡品，最悟終實現(xiàn)寫我們的膊營銷目孕標(biāo)。同時鑒除于3萬棵方的政者策要求倘，首次遙推盤量斬較大，估為制造弦旺銷局升面，打垂開市場男局面，怕確立市雅場地位粒，需采損用集中銷團(tuán)售的方式趨。價格策略價格策略適應(yīng)類型適用性低開高走規(guī)模大，一次推出無后期開發(fā)項目，高開高走規(guī)模小，無市場競爭高開平走公司具有一定品牌，銷售進(jìn)度要求不高中開高走具有一定規(guī)模的項目中開平走后期開發(fā)壓力較大項目√針對市場刪狀況及本姿案在區(qū)域葬內(nèi)的地位嗓，預(yù)計銷緩售壓力較戚大，且項湯目屬于入始市階段，并考慮產(chǎn)矩品分批情等況，建議采取中開室平走的價格獨策略，松即“低于顧客跑的心理價膜格，亦要最昂大化的亮獲得企爐業(yè)利潤”，實撈現(xiàn)快速葬銷售。整體中疫開平走珍，階段內(nèi)盆快頻小煮幅提高為了“傳牽著客級戶”走本案規(guī)愧模不大友,產(chǎn)品煤線短，專階段內(nèi)社產(chǎn)品類策型變化克不大，堂價格上芒漲幅度貪不應(yīng)很有高，同偵時為推藝動客戶嘆購買情淘緒，控別制銷售旋房源，哄配合漏勿斗式銷駕售，應(yīng)霞保持上幟漲的態(tài)灰勢。細(xì)部定價貴核心要素產(chǎn)品自身自身結(jié)構(gòu)數(shù)因素，如茄朝向、景責(zé)觀等；市場競爭世紀(jì)花園瞞、尚城新遣界……黑周邊項目但市場競爭員加劇，性懼價比的優(yōu)嶄劣將成為疏市場競爭額中的決定忍因素；購房者心旅理受政策打剝壓、輿論同的“降價催”引導(dǎo)、串市場的階煙段性增長糖放緩等因以素，導(dǎo)致樸購房者重發(fā)歸觀望，駝針對性置犧業(yè)引導(dǎo)、款良好的性援價比優(yōu)勢紡將是實際棗需要；入市時彼機(jī)近階段市紅場的冷遇侄是顯而易串見的，“福逆勢”與草“順勢”稍將直接影歷響價格和絕銷售速度桑的關(guān)系單體層差懲、小區(qū)區(qū)窮位差、建晃筑朝向差貍、總價控滲制為本項泰目主要漠的價格巖訴求點濟(jì)，以適廊應(yīng)不同填的消費彩群體。根據(jù)自鵝身產(chǎn)品戀分析、缺項目定闊位以及西客群分壯析我們順試問，習(xí)目標(biāo)客仔群追求茂的是什么惰？如何婆才能打墾動屬于饒我們的頁客戶群陡，何種濫推廣最耳能直效扎傳達(dá)？我們的俗訴求點餡：老南湖·興邦學(xué)區(qū)物業(yè)+高品質(zhì)產(chǎn)品精推廣思路典型產(chǎn)妻品的非愉典型I戰(zhàn)MC(宇整合傳絲式播系統(tǒng)看)客戶人吸群細(xì)分國鎖定樓盤形象地樹立升華整合傳姐播系統(tǒng)覆蓋滲透攔截依托成熟粉的配套資迅源，向外棗進(jìn)行輻射直，做到“杜環(huán)形發(fā)散腫”挖掘并鍛擴(kuò)大片區(qū)內(nèi)內(nèi)需，重龜點擴(kuò)張江夏其它夸區(qū)域、南幸湖、武昌岸、洪山區(qū)域，將項目價值，以展也現(xiàn)個性宋化的生霜活新思宮路進(jìn)行喚品牌和昂實效的雙推廣。療因此，凱也需要在南湖休花園城械內(nèi)設(shè)立舟一外展凍售樓部斬，作為匆支點，第走出去弦，深入損目標(biāo)群剝體。推廣策略南湖江夏武昌、洪漂山環(huán)形發(fā)哪散走出去渠道選特?fù)衿放茝V練告報紙網(wǎng)絡(luò)戶外項目包裝1234售樓部、信工地圍墻僅、看房通掙道、幕墻等、樣板間薯、示范園盟林等，展廳示項目的侄良好想象嚼，制造體對驗式營銷群氛圍。區(qū)域內(nèi)項患目多采用紀(jì)道旗、戶捐外、車身壓、站牌等繼戶外進(jìn)行焦推廣，效碧果顯著，矮可以制造廚有效傳播踐，提升項去目知名度匙，直達(dá)目晉標(biāo)群體。鑒于區(qū)宣域內(nèi)客掃戶較為債分散，需為深入薯滲透到傭目標(biāo)區(qū)豎域內(nèi)，崖可選擇糾受眾較酒為廣泛想的晚報右、楚報埋在銷售秤節(jié)點期診進(jìn)行推眨廣。本案客冊戶會有離部分新亮城生力節(jié)軍，針攏對這類腿客戶，捧網(wǎng)絡(luò)是撒較為有緣瑞效的傳傘播方式襪，同時弓可以廣鼠泛的滲證入到目瓜標(biāo)區(qū)域悠內(nèi)。發(fā)揮個人主觀能動性，行動、行動、再行動活動——根據(jù)時間癥節(jié)點安排傍開盤、事塔件、客戶象維系等不登同形式的儲參與性比值較高的活望動，保障構(gòu)客戶上門洞量，提高?？蛻魸M意踩度，促進(jìn)竄銷售短信、直變投、夾報膨、銷使等，采用泉針對性比章較強(qiáng)的推揭廣方式，習(xí)直達(dá)目標(biāo)留群體，傳困播銷售信咐息，促進(jìn)組銷售。實效廣告渠道推級廣策略第一階段第二階溉段第三階段廣告跟進(jìn)，保留部醫(yī)分品牌廣若告方式，依以實效廣筐告為主，雄加大對銷貫售信息的句宣傳力度型，推動銷蕉售，并保兔有品牌標(biāo)朵識的宣傳抓。媒體投放杜全面展開，在前處面階段房誠的基礎(chǔ)萬上強(qiáng)化父