河南房地產(chǎn)市場調(diào)研報告需求

—平頂山房地產(chǎn)市場調(diào)研報告—

二00六年十二月第一部分：市場宏觀概況第二部分：市場供應狀況調(diào)研第三部分：市場需求狀況調(diào)研第四部分：相關結(jié)論及產(chǎn)品建議目錄第一部分市場宏觀概況

1-1、平頂山城市背景

位于河南省中西部，中原城市群西南?，F(xiàn)轄汝州、舞鋼兩市，寶豐、郟縣、葉縣、魯山四縣，新華、衛(wèi)東、湛河、石龍四區(qū)。城市發(fā)展思路：優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)。2005年末，市區(qū)面積70平方公里，全市人口493.2萬人，其中市區(qū)91.2萬人。擁有平煤、神馬、舞鋼、姚電、平高、中鹽、寶酒、天瑞、中加等全國知名企業(yè)。行政、文教、高新產(chǎn)業(yè)及居住旅游區(qū)工業(yè)區(qū)商業(yè)服務區(qū)1-2、平頂山城市背景

2-1、平頂山城西新區(qū)概況新城區(qū)規(guī)劃北至漯寶鐵路，東至姚孟電廠，西至軍鐵專用線,南至水庫。規(guī)劃共分三個階段：起步區(qū)7.6平方公里，近期規(guī)劃面積40平方公里。采取組團開發(fā)，分為行政辦公區(qū)、教育科研區(qū)、居住商貿(mào)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)等。教育科研文化區(qū)位于北部和起步區(qū)東部的鍋底山一帶。附近規(guī)劃有市工業(yè)學校、衛(wèi)校、平頂山工學院、師專、金世紀高級中學等。行政辦公、商業(yè)金融區(qū)位于主干道緯一路以北，其標志性建筑——市政大廈現(xiàn)已建成并投入使用。工業(yè)園區(qū)位于西北部，主要發(fā)展無污染的高新科技產(chǎn)業(yè)。居住區(qū)主要沿濱水地帶布局。規(guī)劃的一類居住用地以2—4層為主，適當興建別墅。二類居住用地以4—6層的現(xiàn)代住宅為主，適當點綴高層。目前建成或正建的小區(qū)主要有建業(yè)森林半島、0375首府、翠林藍灣、翠湖苑、九天莊園、公務員小區(qū)等。

2-2、平頂山城西新區(qū)概況2-3、平頂山城西新區(qū)價值老市區(qū)污染嚴重。新城區(qū)是平頂山市拉大城市框架、改善投資環(huán)境、提高城市品位必然選擇。白龜山水庫始建于1958年人工湖，占地近70平方公里，有效改善生存環(huán)境、局部氣候、自然環(huán)境，也會促進當?shù)芈糜钨Y源開發(fā)與居住人群的優(yōu)化組合。政府的關注、支持力度非常高，巨額資金投放、優(yōu)惠政策實施及政府嚴厲監(jiān)管，足以推動城西新區(qū)的快速建設。城西新區(qū)將吸引平頂山市主要的政治、文化、教育、金融部門和企業(yè)進入，形成與舊城完全不同的新區(qū)，是人們未來工作和居住的理想“圣地”。建業(yè)森林半島位于規(guī)劃的濱湖高檔居住區(qū)范圍內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美，對高端消費人群具有強烈的吸引力。

3-1、平頂山房地產(chǎn)概況平頂山城鎮(zhèn)居民人均住房面積3-2、平頂山房地產(chǎn)概況3-3、平頂山房地產(chǎn)概況3-4、平頂山房地產(chǎn)概況3-5、平頂山房地產(chǎn)概況新華區(qū)板塊衛(wèi)東區(qū)板塊湛河區(qū)板塊新城區(qū)板塊3-6、平頂山房地產(chǎn)概況2010年前88000人的城鎮(zhèn)化人口進城房地產(chǎn)市場供應的結(jié)構(gòu)性矛盾并不明顯平煤集團等大中型國企的的快速擴張平頂山各高?！吧墶睌U招2010年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積增加6.6平方需求旺盛3-7、平頂山房地產(chǎn)概況：預測一3-8、平頂山房地產(chǎn)概況：預測二2007年高層住宅價格走勢模型3-9、平頂山房地產(chǎn)概況：預測三全市經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，消費熱情極大。平頂山房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“需求強勁，供需兩旺，漲價勢頭迅猛，中低價位樓盤熱銷”的整體上升局面。新老市區(qū)距離較遠，形成“雙核效應”，郊區(qū)大盤的開發(fā)模式尚未形成，以拆建老區(qū)和開拓新區(qū)土地為主的市場供應，房價將形成與土地成本相互促進、共同提升的局面，房價還有進一步提升的空間和可能。

3-10、平頂山房地產(chǎn)概況第二部分市場供應狀況優(yōu)詩美地花園平頂山樓盤一開發(fā)商：平頂山千田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：新華路與東風路交叉口東200米建筑形態(tài)：小高層（8-12層）、沿街底商?，F(xiàn)房，已入住占地面積：15000平米主力戶型：3房和4房、5房面積跨度：105——269平米之間均價：1900元左右平頂山樓盤二發(fā)展商：億升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計：福建俞林陳建筑事務所承建商：江蘇一建地址：勞動路與礦工路交匯處樓盤型態(tài)：高層（9棟）+多層（2棟）+底商（2層）。已建至6層，認購階段，年底開盤。平頂山市唯一的純高層住宅小區(qū)。項目占地26781㎡總建面積113377㎡綠化率40%得房率85%戶型面積：99㎡兩室——216㎡五室（頂層復式）預計均價：3000元/㎡（高層）億升城市花園平頂山晃樓盤三開發(fā)商：牽平頂山市睜融鷹房地僻產(chǎn)開發(fā)有臥限公司建筑單甲位：福槽建市高夢遠建設腸工程開屈發(fā)有限煉公司規(guī)劃設計密：北京中尿華建規(guī)劃擔設計研究辭院地址：仇市中興沖路與礦揮工路交聲匯處（千市政府銅原址）樓盤型行態(tài)：1案棟18樂層酒店久式公寓旱、2棟巖11層伍的小高醉層住宅部和1棟蜘三層商老業(yè)組成陡。地塊杠原為市厲政府辦楚公用地滅，20感05年淘10月樣動工，劣預計商碎場在2晃007沫年下半膏年開業(yè)位。用地面在積1.罷9萬平倦米總建筑面場積8萬余帽平米，其根中商業(yè)4碗.3萬平栽方米建筑密升度50短.4%容積率3配.54綠地率3活0.7%住宅15兆6套，公廁寓294掙套均價：留住宅2魚400虛-26程00元僻/㎡（芹已售完毯），2拉006法年底交侵房華府廣許場037繩5首府平頂山怒樓盤四開發(fā)商蒜：平頂守山市朗勻曼房地角產(chǎn)開發(fā)贊有限公套司景觀設月計：加全拿大賽欄瑞設計朝公司物業(yè)管姨理：東傲海岸物謙業(yè)公司地址：薪新城區(qū)聯(lián)水庫旁短，東臨夫新城區(qū)礎經(jīng)二路牲。樓盤型汗態(tài)：雙綁拼別墅蠻、TO癥WNH賽OUS悶、低層故情景洋余房、小電高層，懼國際風竿情商業(yè)舉街。接留近尾聲任，兩棟太小高層尸的銷售鹿推廣力鉗度有限劃，對建拐業(yè)的競茄爭逐漸醒減弱。項目占痛地67爬279找.41鍵8平方偏米總建面踩積63鮮597恰.68孕4平方問米建筑覆蓋作率26.啄55%綠化率喜43.撥73%總戶數(shù)獸351誼戶九天莊畢園平頂山梁樓盤五開發(fā)商：嶄平頂山常共綠置業(yè)策劃代理剩：平安知系本行地址：平私頂山新城穿區(qū)管委會深西側(cè)占地面積草：約25泰7畝總建面積佩：約25啦萬平米容積率：竭1.36總戶數(shù)泳：15種30戶綠地率：我41%建筑形姓態(tài)：4爸5棟住沾宅樓，伯80%聽定向開蠢發(fā)，2鬧0%社吩會公開坐發(fā)售，細基本銷健售完畢換。戶型面戴積：1匆39-劍156越四房，臂203煙復式樓均價：2炊180元嗽/平方米開發(fā)商：泡平頂山市洋興平房地飲產(chǎn)開發(fā)公純司地址：平世頂山衛(wèi)東套區(qū)新華路查與優(yōu)越路役交叉口路惡東總建筑濤面積：筋688倉88平怒米綠化面扒積：1之000然0平米建筑形寧態(tài)：1突0棟多殺層，1繳棟小高井層均價：2化300元參左右帝景花斤園平頂山此樓盤六平頂山刪房地產(chǎn)笛市場小萄結(jié)樓盤名開發(fā)商物業(yè)概況位置主力戶型銷售均價帝景花園興平房地產(chǎn)總建筑68888平方，11棟住宅，其中1棟小高層礦工路中段70-140平方2300元中興銘座田園房地產(chǎn)20層高層，地下二層中興路中段商務小戶型

億升城市花園億升房地產(chǎn)9棟高層、2棟多層，占地26781平方米，總建113377平方米礦工路中段99-216平方米3000元優(yōu)詩美地千田房地產(chǎn)15000平方水景豪宅小高層東風路中段105-269平方三房、四房1900元0375首府郎曼房地產(chǎn)雙拼別墅、花園洋房、兩棟小高層，總占地67279平方，總建63597平方新城區(qū)水庫北岸130-1702400元平頂山房座地產(chǎn)市場叔小結(jié)多層、魯小高層賠、高層蠅等不同扛形態(tài)的發(fā)房地產(chǎn)誓價格差狂異明顯自。從各區(qū)藝域來看旋，價格劈燕比較一話致。南避區(qū)北區(qū)伍多層在育150丑0—1察700挽元/M2之間，刪高層在欣190促0—2唐400仙元/M2左右，新顛城區(qū)高層建均價在2祖400元樣左右。從面積枕供應情伯況來看舞，三房麗面積約振100犧-14鹽0㎡為溜主。最我熱銷的撤多層產(chǎn)嘗品中，華以三房脾兩廳（啊110品-13凝0㎡）租總價在淺20萬肆元左右道。平頂山市蓮除個別獨稈體高層建任筑或小區(qū)繭內(nèi)搭配個牢別小高層暗外，僅億筋升城市花敵園一個樓轟盤是純高孤層住宅小釋區(qū)，高層泄住宅投放尊量，與其閣經(jīng)濟發(fā)展協(xié)水景和城蜂市形象極蘭其不符，熟預計將在習2-3年蜂內(nèi)，有較皺大發(fā)展。第三部分岸市場需傳求調(diào)研1、學歷斜分析2、年齡癥分析3、家揪庭收入悼分析4、工作忠單位5、家庭袋結(jié)構(gòu)6、住抗房情況7、交脂通工具8、購望房意向惕的區(qū)域爽選擇9、購伶房意向部的時間項選擇10、幕購房意況向的形村態(tài)選擇11、購剩房意向的趴戶型選擇12、購鼓房意向的隔三房面積徑選擇13、購銷房意向的嚼二房面積水選擇14、湖購房目奧的分析15、購伸房關注因弄素16、受購房者淚對高檔筑小區(qū)認暫知17、購甩房者對單偉價認可18、海購房者蓋對總價陶的認可19、購蘭房者對廣奏告信息的歷要求20、新各城區(qū)印象21、幸購房者擦對建業(yè)榨的知名燃度認知22、購任房者了解翼建業(yè)的渠鵝道23、純購房者事對新城蛙區(qū)優(yōu)勢底認知24、購景房者對建境業(yè)優(yōu)勢認寧知25、一來年內(nèi)擬購趣房的家庭團收入26、賴一年內(nèi)看擬購房飄的戶型勞選擇兩年內(nèi)鳥買房的掀人群中鐵，有超流過45%的人群都選擇新肉華區(qū)，貼其次為昏新城區(qū)想，超過22%。在兩年叮內(nèi)準備錯買房的塵人群中倡，主要貍集中在36-4傘0歲之間廁，超過34%；其次勁為41歲之上的突人群，占件到17%的份額眉。選擇新城齊區(qū)的人群葬主要集中悅在20-3秀5歲之間，墊選擇新華嗽區(qū)的的主六要是年齡屆在26-段30歲之間歡人群。27、兩船年內(nèi)購房兼人群的年謎齡分布與闊區(qū)域選擇本章小節(jié)一43%的消費汽者認為聾新華區(qū)踢是最理殿想的居惜住地，窩其次是姥新城區(qū)訊。40%的人計杏劃兩年狠內(nèi)購房鋼。超過60%的消費者街選擇多層素住宅。55%的消費者稀選擇三房顏二廳。其匠中超過42%的消費啊者青睞106-傳120平方米隆。在購房過還程中，價沿格、地段銹仍是消費刑者關注的袋重點。平頂山衡消費者緩對高檔監(jiān)小區(qū)的查認知中令，湛漁千臺的知親名度最竭高，其醒次才是婆建業(yè)森名林半島率。本章小節(jié)二76%的消費者漏承受150打0-1如900元房價絞。承受獄總價在15-2獸0萬元占菌50%很。60%人群對新暈城區(qū)認知布就是環(huán)境絲式好。其次吧為生活不液方便。在問到建驅(qū)業(yè)森林半壤島時，不嫂了解項目修情況的占都到57%，了解身項目情卡況的占僑到37%。消費者榮對建業(yè)招認知渠洽道，主站要是報狠紙和戶執(zhí)外廣告鹽牌。建業(yè)森情林半島壤的湖岸完水景優(yōu)料勢最明斯顯，其園次為建著業(yè)實力希。計劃一年訂內(nèi)購房客鍋戶，選擇90—120平方三筒房占到70%以上。1、消費者對柳建業(yè)項目別的不了解倍居多。2、建業(yè)慨的房價在溫平頂山市址場屬最貴軋行列。3、建染業(yè)項目銳的品牌融知名度青很高，州但不是額最高的批。4、建業(yè)勵實力的優(yōu)脖勢應大于戀項目水景咱優(yōu)勢，目穿前不是。5、不誓了解建捧業(yè)項目程的消費壞人群中蝕，口碑臣傳播效安果不佳離，亟需雄提升。演價格的淺優(yōu)勢傳散播效果爪，與消鏈費者對塊產(chǎn)品不康了解，樣令顧客費讓渡價鉤值空間諒銳減。本章小節(jié)三相關對策1、加練大媒體達覆蓋面攏，提高腹資訊傳潑播深度巧，吸引乒更多消兵費人群拿關注。2、在擋平頂山維房地產(chǎn)診市場，性塑造“偽建業(yè)高憤價=高檔社妨區(qū)”、閥“建業(yè)溫實力?濱湖水摩景”、漸“建業(yè)遞品牌=領袖居衡所”的逃推廣目查標。據(jù)了解，末大多數(shù)消炸費者認為盞平頂山的咱房價太高荷，特別是無近一年來逝，房價的胳上漲勢頭嗚一直很強沿勁，遠遠穩(wěn)超出平頂貞山的購房侮消費水平卻。

今井年5月份，平炊頂山市城照調(diào)隊在市形區(qū)范圍內(nèi)制，做過一浙次入戶購患房消費調(diào)得查，結(jié)果浮顯示：超搞過92%的人群只蟲能承受1100元以下的蛙住宅價格對，過高的滾房價，讓勁超過78%的消費者贊，將購房迷計劃推遲落或延緩到嘩二年以后狹。第四部朝分結(jié)脊論及產(chǎn)他品建議平頂山猜消費者煙如何認荷識房地悶產(chǎn)市場攜？平頂山廊消費者鞭想買什刮么樣的蜜房？三口之家她是平頂山具市目前最醫(yī)主要的家么庭結(jié)構(gòu)類掏型，所以貨，對戶型萍的要求相磚對較為單村一。110-撐125平方的小需三房最受忍消費者青刑睞，成為瀉三口之家踐城市居民矩最適合居閉住的空間頑結(jié)構(gòu)，面欠積太大則筍資金壓力娛增加，面咽積太小則艱不利于三賊口之家的街生活活動毛空間，房居價在15萬元左掠右則更蒼具有吸看引力。消費者認序為社區(qū)內(nèi)肅應放置有斬居民健身陵器材，增蔥加小區(qū)內(nèi)彎室外的休什閑娛樂廣般場；增加故小區(qū)居民簡的交往頻界度，培養(yǎng)構(gòu)合諧的社壯區(qū)生活文播化。鐵加強物業(yè)亭管理，如靈保潔、保雅安、維修脂、代辦等華服務要準運確、及時飯。平頂山是猛工業(yè)移民余城市，對上新事物接菊受程度較鍬高，高層交住宅的抗榆性相對較丸弱；高層鞏住宅配備權(quán)電梯，上刮下樓方便耽，且高樓證層的視野聲開闊，為贊消費者所窩認可；由訪于高層中齊七樓以下渠住宅的視由野有限，另平頂山高軋層住宅銷橡售情況以楊七層為分吊界線，七顫層以上銷疤售普遍較忠好，七層槐以下普遍容較差。平頂山季消費者勵對小區(qū)娃和樓盤民的要求臘？首先是房色間的廳、響室、陽臺籠結(jié)構(gòu)和面臥積要合理念實用，空很間要方正冊、布局科帽學。上最好是三魂室二廳，疊三室一廳濃也可以接斗受；避免唇暗室、暗標衛(wèi)、或帶削拐角、臨泄角的不規(guī)測則室內(nèi)空襖間?？词覂?nèi)空間壞全部方正卷的戶型，古最為平頂微山消費者腳所認可。平頂山人聰對戶型結(jié)竿構(gòu)有什么悲特殊要求奴？1、生古意人：隙敢于冒減險、追王求身份閥感，尊僻榮感、端易跟風初，羊群即效應較聞重、重雹健康問饞題；2、公職人員李：求穩(wěn)心晶理、講究運實惠、講損求品味、姑不愿露富；籃3、企業(yè)中百高層領咳導人員燒：意識順保守、竭講求身夢份，與管公職人準員有著丸類似的跡思維模屯式和生伍活方式皺；什么人會份買建業(yè)的像房？對建業(yè)驚集團品今牌的認容可；宅對建業(yè)派物業(yè)管妥理服務夢的信賴炎；

對終周邊自津然環(huán)境徹的向往換。這些人為昨什么買建論業(yè)的房？年齡35-輛45歲之間，80%的人群悔都有私千家車，監(jiān)至少有陣1-2拖套房，可不缺房遙子，也魔不急于令住房容。買建丑業(yè)的房溪，與其有說是居城住，不腦如說是畜增值、去保值的徑心理預包期。區(qū)宣域范圍臨內(nèi)或自舒身所處程環(huán)境中系的領導棟