武漢典范豪宅項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃報(bào)告

xxx項(xiàng)目全程策劃報(bào)告湖北xxx地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司

項(xiàng)目背景：本項(xiàng)目位于武昌臨江大道；是武漢市首個(gè)達(dá)到“3A”標(biāo)準(zhǔn)的地產(chǎn)項(xiàng)目；由實(shí)力開發(fā)商打造……這些表明該項(xiàng)目具備了打造武漢市典范豪宅的屬性，同時(shí)她也將成為武漢市新人居的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因此，怎樣彰顯“xxxx”項(xiàng)目的多重意義，是開發(fā)商和我們需要共同考慮的問題。如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的多重意義？項(xiàng)目具有怎樣的市場(chǎng)空間市場(chǎng)篇我們將扮演何種角色定位篇我們將如何啟動(dòng)市場(chǎng)營(yíng)銷篇我們的品牌如何形成推廣篇如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的多重意義？第一部分市場(chǎng)篇一、武漢市高端市場(chǎng)研究二、區(qū)域市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析定義:◆它們是位于武漢中心城區(qū)的住宅項(xiàng)目；◆它們均價(jià)在5000元/平米以上；◆它們擁有稀缺的景觀資源、或優(yōu)良的品質(zhì)、或優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)……市場(chǎng)－－武漢市中心城區(qū)高端市場(chǎng)研究分布：●目前已形成三個(gè)片區(qū)：漢口沿江大道片區(qū)、西北湖片區(qū)和東湖片區(qū)；●三大片區(qū)都擁有良好的自然景觀資源；●同樣具有極佳自然景觀的積玉橋區(qū)域，隨著幾大開發(fā)商的進(jìn)駐，將形成繼以上三片區(qū)之后的又一個(gè)高檔住宅片區(qū)?！袼膫€(gè)片區(qū)的形成，表明武漢市高端住宅在呈現(xiàn)片區(qū)化的同時(shí)，朝著多元化的趨勢(shì)發(fā)展。市場(chǎng)－－武漢市中心城區(qū)高端市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱銷售時(shí)間售罄時(shí)間地理位置建筑面積（㎡）戶數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）二手價(jià)（元／㎡）世紀(jì)華庭2001年2003年西北湖建銀大廈旁4000018941006300-6800東湖林語2002年2003年武昌東湖路368號(hào)7000045545006000-8000怡景花園2003年2005年盧溝橋路1號(hào)7358129960006500-6800◆以上已售樓盤的平均消化時(shí)間為2年左右◆以上項(xiàng)目在二手市場(chǎng)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到6000－7000元/平米，與開盤期相比，價(jià)格漲幅較大，最高超過100％；

已售項(xiàng)目概況市場(chǎng)－－武漢市中心城區(qū)高端市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址住宅戶數(shù)剩余戶數(shù)成交均價(jià)惠園CP惠濟(jì)路10號(hào)159套約110套5000萬豪國(guó)際西北湖路3－85號(hào)394套約6套6000香榭水岸東湖路329號(hào)478套約200套5300中僑觀邸臺(tái)北一路31號(hào)451套約300套6000東湖天下武昌東湖路189號(hào)889套約730套8600總計(jì)/2371套1346套6180在售項(xiàng)目概況市場(chǎng)－－武漢市中心城區(qū)高端市場(chǎng)研究◆

目前，在售樓盤均價(jià)已經(jīng)超過6000元/平米，較當(dāng)前房地產(chǎn)均價(jià)翻番；◆高端住宅市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)速度加快，短短4年的時(shí)間價(jià)格增長(zhǎng)50%以上。◆在售項(xiàng)目和二手市場(chǎng)所反映出來的變化表明，武漢市高端住宅產(chǎn)品具有很大的升值空間，投資意義較大。

市場(chǎng)－－武漢市中心城區(qū)高端市場(chǎng)研究◆

上述數(shù)據(jù)表明，項(xiàng)目消化速率較快，形式較好?！魪哪壳巴票P量和消化量來看，武漢高端市場(chǎng)的整體狀況看好?！舾鶕?jù)現(xiàn)有的銷售速度，預(yù)計(jì)到2006年4月，將剩余400余套左右。項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間消化時(shí)間消化套數(shù)萬豪國(guó)際2004.612個(gè)月約380套香榭水岸2004.612個(gè)月約278套中橋觀邸2004.1010個(gè)月約151套東湖天下2005.61個(gè)月約150套在售項(xiàng)目消化情況市場(chǎng)－－武漢市中心城區(qū)高端市場(chǎng)研究◆2005年下半年至2006年,高端住宅市場(chǎng)總體供應(yīng)量約156萬方?！艨紤]到市場(chǎng)消化速度，預(yù)計(jì)到2006年4月份總體市場(chǎng)供應(yīng)量（包括市場(chǎng)存量）在100－120萬平米之間。2005年下半年及2006年即將推出項(xiàng)目項(xiàng)目名稱地理位置建筑面積(萬㎡)預(yù)計(jì)估價(jià)(元/㎡)水岸星城武昌沙湖65.05000錦江國(guó)際城武昌區(qū)沿江大道55號(hào)14.05000華潤(rùn)·鳳凰城中山路與和平大道交匯處14.16000南岸金都武昌沿江大道30.0——外灘·棕櫚泉沿江大道與山海關(guān)路交匯處7.16000九龍倉(cāng)時(shí)代廣場(chǎng)漢口沿江大道蘭陵路口15.010000城開玉橋新都武昌積玉橋和平大道10.95500總推盤量——156.1——市場(chǎng)－－武漢市中心城區(qū)高端市場(chǎng)研究政策下的高端市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

◆

提高了高端市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻；

◆有效刺激了市場(chǎng)游資放棄沿海市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向投資潛力更大的武漢市場(chǎng)；◆新一輪的市場(chǎng)淘汰，使開發(fā)資格提高，高端產(chǎn)品品質(zhì)也在迅速提升。市場(chǎng)－－武漢市中心城區(qū)高端市場(chǎng)研究市場(chǎng)－－武漢市中心城區(qū)高端市場(chǎng)研究2006年，大量豪宅項(xiàng)目即將推出，更多更高品質(zhì)的高端項(xiàng)目將會(huì)呈現(xiàn)；通過供應(yīng)市場(chǎng)的引導(dǎo)，消費(fèi)市場(chǎng)也在朝著利好的方向發(fā)展。2006年，高端市場(chǎng)將精彩紛呈。綜述：一、武漢市高端市場(chǎng)研究二、區(qū)域市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析積玉橋片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述

“四快”

◆片區(qū)均價(jià)上漲較快；

◆市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)較快；

◆產(chǎn)品品質(zhì)提升較快；

◆區(qū)域形象提升較快。市場(chǎng)－－區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目所屬區(qū)域狀況區(qū)域環(huán)境臨長(zhǎng)江、依沙湖，原始自然資源豐富，但周邊現(xiàn)有居住人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜交通狀況近20路公交車，通往武漢三鎮(zhèn)；過江隧道的建設(shè)提供了更為便利交通條件。配套分布片區(qū)內(nèi)各類配套雖然比較完善，但檔次較差。區(qū)域未來格局

政府規(guī)劃，將積玉橋打造成集商貿(mào)旅游、辦公居住為一體的綜合服務(wù)中心。市場(chǎng)－－區(qū)域市場(chǎng)分析積玉橋片區(qū)雖屬老城區(qū)，區(qū)域形象基礎(chǔ)較差，但是通過實(shí)力開發(fā)商的進(jìn)駐和區(qū)域未來的規(guī)劃，區(qū)域現(xiàn)狀變化較快，前景很樂觀；地處城市核心區(qū)域，緊鄰七大商圈，交通便捷，大大節(jié)約了生活、商務(wù)的時(shí)間成本；擁有先天的景觀優(yōu)勢(shì)、豐富的土地資源。高品質(zhì)的商貿(mào)、旅游、居住的多功能區(qū)域定位。為本項(xiàng)目立足高端市場(chǎng)提高了先決條件?？傇u(píng)：市場(chǎng)－－區(qū)域市場(chǎng)分析一、武漢市高端市場(chǎng)研究二、區(qū)域市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)篇－－項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析漢口沿江大道片區(qū)特征：●政治中心；單體樓宇為主；●北面為老城區(qū)，視覺效果有限西北湖片區(qū)特征：●商業(yè)中心、單體●可開發(fā)土地資源有限東湖片區(qū)特征：●旅游資源特色，人文氣息濃厚●小區(qū)型產(chǎn)品為主，物業(yè)形態(tài)豐富●土地資源缺乏，●缺乏商業(yè)氛圍，市政配套不足積玉橋片區(qū)特征：●知名開發(fā)商共同打造●小區(qū)型產(chǎn)品，物業(yè)形態(tài)豐富●土地資源豐富●發(fā)展前進(jìn)看好總結(jié)：積玉橋片燭區(qū)將是－門－武漢市項(xiàng)免目最集中汽、規(guī)模最嚴(yán)大的高端叛住宅產(chǎn)品斯聚集地。武漢市值最具發(fā)士展?jié)摿ι母叨颂?hào)市場(chǎng)片袋區(qū)。武漢市嫂第一個(gè)蘇國(guó)際化厭的社區(qū)絕集合點(diǎn)脈。市場(chǎng)篇勉－－項(xiàng)施目競(jìng)爭(zhēng)裂環(huán)境分嗎析市場(chǎng)篇貼－－項(xiàng)垮目競(jìng)爭(zhēng)襪環(huán)境分倆析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)竟手原則根據(jù)在傅地段、申價(jià)位、摔規(guī)劃、嶺目標(biāo)消妻費(fèi)群、圖策略等檔各方面匯都存在線的特性躍：—可比性—相近性—差異性根據(jù)上述叮原則，并攏結(jié)合我們蹲在該區(qū)域憶做的市場(chǎng)禍調(diào)查，我夫們發(fā)現(xiàn)以下樓盤是2006年南岸袖金都推輝盤的主鉤要競(jìng)爭(zhēng)嚇對(duì)手：同品質(zhì)座樓盤競(jìng)筆爭(zhēng)環(huán)境文分析東湖天妻下開發(fā)怨商：企武漢天錫時(shí)物業(yè)地理位置鈴：東湖規(guī)悼模雅：占地6.8萬㎡859套建筑形態(tài)裳：高層、勉小高層、近別墅綠怕化：46.算32%容積御率：2.57車位鳴比：1：1.2小區(qū)配磨套：會(huì)請(qǐng)所、商桿業(yè)街主力戶型舟：160啟-27調(diào)0㎡均杠價(jià)：860意0元/㎡項(xiàng)目定位兼：東湖沉畔，22萬平米別略墅級(jí)社區(qū)市場(chǎng)篇－績(jī)－項(xiàng)目競(jìng)踩爭(zhēng)環(huán)境分蓬析外灘·棕櫚泉開發(fā)捕商：淘武漢新治鴻基房饞地產(chǎn)有章限公司地理位別置：沿鐵江大道規(guī)觀模筑：占地2萬㎡2梯4戶324套建筑形雙式：高弄層住宅只、寫字吵樓主力戶程型：130候-18汁0㎡均尚價(jià)：7000孕-800匆0元/㎡項(xiàng)目定辛位：CBD濱江第差一毫宅九龍倉(cāng)簡(jiǎn)時(shí)代廣每場(chǎng)開發(fā)凝商：九龍宜倉(cāng)集團(tuán)地理位帥置：沿陶江大道現(xiàn)蘭陵路杠口規(guī)瓶模：占省地1.7萬㎡建筑形式攝：高層住驅(qū)宅、商業(yè)樓曲高尖：56層，176米建筑形態(tài)穗：高層住宇宅，商業(yè)均奧價(jià)到：1000燒0元/㎡同品質(zhì)衫樓盤競(jìng)扶爭(zhēng)環(huán)境楚分析市場(chǎng)篇－德－項(xiàng)目競(jìng)咽爭(zhēng)環(huán)境分距析區(qū)域內(nèi)競(jìng)敞爭(zhēng)樓盤分修析錦江國(guó)際將城開秘發(fā)毀商：武聚漢天實(shí)啟物業(yè)地理位浪置：武朵昌積玉憶橋江邊景觀設(shè)計(jì)炕：棕櫚園儀林占地面范積：6萬㎡建筑面柄積：14.堤3萬㎡總戶數(shù)副：880戶建筑形載式：高裹層、小芝高層綠章化：45.4瓜7%容懼積機(jī)率：2.3湯8小區(qū)配套窩：會(huì)所、址商業(yè)街主力戶確型：130豪~20絲式0㎡預(yù)計(jì)開哲盤時(shí)間咸：200數(shù)5年10月均取價(jià)：5000底~600抖0元/㎡項(xiàng)目定隸位：佩三重景雙觀、國(guó)罩際水岸諸名宅市場(chǎng)篇－鑄－項(xiàng)目競(jìng)絕爭(zhēng)環(huán)境分哭析華潤(rùn)鳳凰聲城開憂發(fā)吵商：華午潤(rùn)置地侮（武漢蘭）有限記公司地理位拋置：中繞山路與傷和平大眨道交腔匯處總建筑浸面積：16萬㎡建筑形崇式：高洲層、多金層洋房小區(qū)配套席：會(huì)所主力戶型展：160終-27凳0㎡預(yù)計(jì)均嬸價(jià)：500及0元/㎡以上項(xiàng)目定獻(xiàn)位：新纖武昌冷傳世藝鍬術(shù)家區(qū)域內(nèi)競(jìng)霸爭(zhēng)樓盤分養(yǎng)析市場(chǎng)篇－中－項(xiàng)目競(jìng)嶺爭(zhēng)環(huán)境分篇析水岸星城開發(fā)師商：痰武漢福星壓惠譽(yù)地理位置始：沙湖北營(yíng)側(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)桃：香港羅君麥莊馬景觀設(shè)毛計(jì)：加宅拿大奧炕雅園境鍋師事務(wù)況所總建筑丘面積：65萬㎡建筑形式?。函B加別度墅，花園辟洋房和高亮層小區(qū)配套拴：會(huì)所、首商業(yè)街、隆幼兒園主力戶犁型：130~霉200爆㎡預(yù)計(jì)開盤騙時(shí)間：200頌5年9月預(yù)計(jì)均儲(chǔ)價(jià)：500凍0~6括000元/㎡項(xiàng)目定季位：內(nèi)竊環(huán)線65萬㎡濱湖反夢(mèng)寐境地區(qū)域內(nèi)競(jìng)嶼爭(zhēng)樓盤分尚析市場(chǎng)篇靠－－項(xiàng)始目競(jìng)爭(zhēng)嚼環(huán)境分叫析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)胖手形象田概念華潤(rùn)鳳濃凰城，秀以建立今華潤(rùn)藝寄術(shù)館來額體現(xiàn)項(xiàng)山目的文霧化特色拌，提升轟樓盤的呈形象檔柿次。東湖天下厭，借助東臣湖的景觀壟優(yōu)勢(shì)和區(qū)塘域的高端池形象，打薪造“別墅級(jí)”社區(qū)。水岸星舅城，占紀(jì)據(jù)沙湖200畝的湖面竭景觀資源屑，營(yíng)造武弊漢“最美的岸型邊“。錦江國(guó)際編城，大打摸臨江的“景觀“牌，借南助地理詠位置優(yōu)民勢(shì)訴求蒜（三重景觀尊、國(guó)際水忠岸名宅）。外灘棕挎櫚泉和貓時(shí)代廣襖場(chǎng)則依置托一線宅江景和尾漢口的愈成熟商刻圈。小結(jié)：腹競(jìng)爭(zhēng)對(duì)貪手樓盤亭普遍屬墨于景觀墾依賴型猛，依托寨希缺的隔景觀資恩源和得吊天獨(dú)厚下的地理慮位置，槽作為主傘要訴求這點(diǎn)?！澳习端⒔鸲肌豹z項(xiàng)目雖找然在規(guī)惜模、地扭段、交被通、設(shè)久施方面辱和競(jìng)爭(zhēng)詢對(duì)手相叫比有，慣優(yōu)勢(shì)并允不明顯啟。但按蝦照開發(fā)掠商的建狠設(shè)規(guī)劃期來看，不作為湖屬北的首綁個(gè)3A工程項(xiàng)目親，它的產(chǎn)躲品，無論總從建筑材罪料還是施訓(xùn)工技術(shù)，鼠在武漢都濤是絕對(duì)超券前的和領(lǐng)滅先的。那煩么如何把雜項(xiàng)目的優(yōu)賴勢(shì)提升到正一個(gè)絕對(duì)祝高度，以售超越所有宰競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目腐，則是我當(dāng)們要做的傳主要工作雄。結(jié)論：武漢市歇高端住希宅隨著尚近幾年瞇的發(fā)展鉤，無論柄從開發(fā)迅體量、足產(chǎn)品品閃質(zhì)，已著經(jīng)得到主了質(zhì)的偏提高。誘同時(shí)通枯過開發(fā)刑商的不淚斷教育久，消費(fèi)旅者也在用逐步認(rèn)首同并開栗始接受譽(yù)高端住盟宅。隨著武漢慰經(jīng)濟(jì)的飛備速發(fā)展，設(shè)人均消費(fèi)召水平的不嘆斷增長(zhǎng)，膨消費(fèi)者對(duì)橡高品質(zhì)住超宅的需求花也在不斷乒提高。眾秋多有實(shí)力衫的品牌開儀發(fā)商也都才看好了這乎一發(fā)展趨飲勢(shì)，紛紛鍵投身武漢鉆的高端市融場(chǎng)?？梢哉f：2005年是武漢功市豪宅元屑年，2006年將是零武漢市燙豪宅的闊急速成沾長(zhǎng)年。市場(chǎng)篇－倡－綜述同時(shí)，紐奉我們也女應(yīng)該看敘到，隨網(wǎng)著消費(fèi)持者消費(fèi)磨觀念的弊改變，喘以前那惱種單一的產(chǎn)煉品優(yōu)勢(shì)和街操作手法想已經(jīng)不能支吸引市場(chǎng)磁，只有在臘各個(gè)方面均做到最僑好才能成忠為市場(chǎng)的模熱點(diǎn)和焦尤點(diǎn)。因此，雖話然本項(xiàng)目冤具有良好扒的市場(chǎng)基撫礎(chǔ)和機(jī)遇床，但是我輪們更應(yīng)用一個(gè)超越登于現(xiàn)有市多場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)來考慮項(xiàng)宏目的發(fā)展遇和項(xiàng)目的游操作，只有這樣才昌能真正打瘋造出具有芬引領(lǐng)性的小豪宅產(chǎn)品粉。第二部徐分征定位席篇一、項(xiàng)科目SWO尖T分析二、目標(biāo)艘客戶群定銀位三、項(xiàng)宜目的整餓體定位四、項(xiàng)目征的市場(chǎng)定貍位五、項(xiàng)絞目的形丘象定位六、項(xiàng)蹄目的價(jià)偷格定位七、項(xiàng)業(yè)目的傳局播策略被定位定位——項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：區(qū)域未來臟良好的發(fā)晌展前景豐富的景襯觀資源優(yōu)紹勢(shì)項(xiàng)目自季身的產(chǎn)游品優(yōu)勢(shì)開發(fā)商自風(fēng)身實(shí)力較票強(qiáng)威脅點(diǎn)：項(xiàng)目入雖市時(shí)正蘆值武漢派高端住故宅項(xiàng)目硬集中開毅發(fā)，競(jìng)次爭(zhēng)激烈以濱江、過國(guó)際化社歉區(qū)、豪宅采為概念的被項(xiàng)目太多杏，不利于乎市場(chǎng)推廣劣勢(shì)：目前區(qū)域暮的高檔形旱象尚未完菊全樹立本項(xiàng)目相桐對(duì)其他高醬端項(xiàng)目切雅入市場(chǎng)較封晚機(jī)會(huì)點(diǎn)：武漢高端掌居住產(chǎn)品百的開發(fā)價(jià)望值尚未充足分挖掘浙江住祖宅文化禁在武漢瘋認(rèn)知程否度較好家，品牌躬可塑力糞強(qiáng)項(xiàng)目所齡在片區(qū)習(xí)內(nèi)高端散項(xiàng)目的叉扎堆有頸利于形伸成區(qū)域抬高檔居恢住區(qū)形瞇象小結(jié)：南岸金都錦項(xiàng)目雖然喚擁有高科可技含量的姑產(chǎn)品、豐店富的江景死資源等多欺項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，義但面對(duì)武斧漢日益激傾烈競(jìng)爭(zhēng)的斤高端住宅別市場(chǎng),如何發(fā)吧揚(yáng)項(xiàng)目謹(jǐn)優(yōu)勢(shì),運(yùn)用營(yíng)復(fù)銷手段粉規(guī)避項(xiàng)愉目劣勢(shì),將是我司揪后續(xù)定位默及營(yíng)銷策屠略階段重役點(diǎn)針對(duì)并兼解決的！敏只有具有慈一定實(shí)力慈、市場(chǎng)定細(xì)位準(zhǔn)確、受規(guī)劃布局帳新穎、包晉裝推廣到毅位的個(gè)盤熔才受市場(chǎng)扮追捧和認(rèn)王可。定位——項(xiàng)目SWOT分析因此對(duì)差于“南岸金都”項(xiàng)目，項(xiàng)我們認(rèn)翠為，作棋為一個(gè)揭開發(fā)商箏在武漢嫂市場(chǎng)想乎極力打飾造的品籌牌項(xiàng)目宗，它更資需要尋握找和形該成自己棕鮮明的“核心概念”（這包釣括市場(chǎng)食定位、段包裝推半廣等方被面），譽(yù)以這個(gè)“核心概擇念”貫注整尋體、形成成合力蒜，通過木一系列綿的有針伐對(duì)性和妻準(zhǔn)確的拋營(yíng)銷傳鄭播吸引蘋社會(huì)關(guān)挪注，方鼓乃“制勝之刺道”。一、項(xiàng)涂目SWO價(jià)T分析二、目腰標(biāo)客戶極群定位三、項(xiàng)目沙的整體定衡位四、項(xiàng)目飼的市場(chǎng)定既位五、項(xiàng)漢目的形升象定位六、項(xiàng)目著的價(jià)格定范位七、項(xiàng)目紅的傳播策團(tuán)略定位定位——目標(biāo)客戶餡群定位我們通過爽對(duì)武漢高但端市場(chǎng)的圈研究，綜分合對(duì)項(xiàng)目嚼自身的分配析，本項(xiàng)燒目的目標(biāo)稠客戶群定譽(yù)位為：1、國(guó)內(nèi)的迷投資人群2、武漢財(cái)童富精英1、國(guó)內(nèi)然的投資脆人群特裹征他們熟悉債國(guó)內(nèi)房地肉產(chǎn)投資市沃場(chǎng)，有較雁強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)錦實(shí)力和投句資眼光，注重購(gòu)者買房產(chǎn)南的升值步潛力。他們的投瞎資理念是總風(fēng)險(xiǎn)小、亦投資潛力摘大，因而侍武漢這樣簡(jiǎn)具有極大蓬投資價(jià)值桃的城市濤絕對(duì)是喬他們所削關(guān)注的某熱點(diǎn)。他們平恐時(shí)了解蝴房地產(chǎn)掠的信息屈主要通捆過當(dāng)?shù)匕〉母鞣N絲式主流媒符體，各類財(cái)經(jīng)條類雜志燙和權(quán)威蛇性房地險(xiǎn)產(chǎn)專業(yè)蓋雜志。定位——目標(biāo)客脈戶群定秤位2、武漢財(cái)餓富精英特退征定位——目標(biāo)客榜戶群定蠟位他們遍布笛武漢：成駁功私營(yíng)企瘋業(yè)家、大兔型集團(tuán)高渡級(jí)主管、茂以及高級(jí)犧知識(shí)分子思。他們事污業(yè)有成毯、身家壤豐厚、若注重生植活品質(zhì)釋、行事解穩(wěn)重、扯行蹤較肥隱秘、裳重安全績(jī)、私生維活豐富剃、希望叼自己的辜成就被孤社會(huì)認(rèn)亡同。他們的存年齡約35-5演0歲，有車賄有房，屬故于成熟期靜家庭。他們多為或多次置業(yè)抬者，注重憲所購(gòu)房產(chǎn)唯的現(xiàn)行價(jià)共值和未來渴價(jià)值。他們除螺了希望賴居住地品擁有希礙缺的景皺觀資源忌外，同闊時(shí)也注勁重細(xì)節(jié)末，注重旁建筑內(nèi)祖外的高救品質(zhì)。他們能夠眾承受高投虎入的購(gòu)買厘力，追求雙的不但是褲舒適的居秒住環(huán)境，測(cè)更是消費(fèi)明所能帶來糖的尊貴身患份體現(xiàn)。定位——目標(biāo)客戶疼群定位他們的生爸活方式已曉經(jīng)趨于上攏層，豪華美汽車汽車陽、沙龍聚差會(huì)、高爾歐夫球、雪姓茄、紅酒忠，都是他饞們生活的揉一部分。他們對(duì)闖于房地魄產(chǎn)項(xiàng)目餅的認(rèn)知丸主要通約過媒體咸的宣傳腎和圈內(nèi)籠的口碑萌傳播，啟較為肯丙定圈內(nèi)洞口碑對(duì)尸于房地信產(chǎn)項(xiàng)目頁的理解浸，購(gòu)買品行為較相為慎重扔。定位——目標(biāo)客功戶群定宮位一、項(xiàng)目SWOT分析二、目辯標(biāo)客戶漲群定位三、項(xiàng)武目的整臺(tái)體定位四、項(xiàng)撈目的市嬸場(chǎng)定位五、項(xiàng)目條的形象定勺位六、項(xiàng)撲目的價(jià)雙格定位七、項(xiàng)目狠的傳播策共略定位定位——整體定劃位把項(xiàng)目增打造成綠為國(guó)內(nèi)郊豪宅的縫標(biāo)桿，予營(yíng)造一漏種頂級(jí)縱居住文妙化。以高貴件、典范份、唯美日彰顯南睡岸金都胞生活的黎雍容華士貴。以氣派污、唯一擦、尊貴橡彰顯南肉岸金都疊金都人孝士的顯者赫身份慕。尊貴典跪范一、項(xiàng)目SWOT分析二、目標(biāo)愚客戶群定請(qǐng)位三、項(xiàng)目蠢的整體定匙位四、項(xiàng)目嬌的市場(chǎng)定豬位五、項(xiàng)煉目的形詢象定位六、項(xiàng)目啦的價(jià)格定奏位七、項(xiàng)喊目的傳壘播策略預(yù)定位定位——市場(chǎng)定位國(guó)家級(jí)豪艱宅典范我們要姿將項(xiàng)目虛打造為綱中國(guó)的敵豪宅典絲式范，我娃們要讓“南岸金憂都“成為豪宅跑的標(biāo)準(zhǔn)。定位——市場(chǎng)定床位一、項(xiàng)管目SWOT分析二、目標(biāo)竿客戶群定孕位三、項(xiàng)目我的整體定工位四、項(xiàng)目供的市場(chǎng)定南位五、項(xiàng)目兆的形象定古位六、項(xiàng)目所的價(jià)格定環(huán)位七、項(xiàng)目紅的傳播策斧略定位30萬方濱桿江南岸狠尊貴社幟區(qū)定位——形象定鑄位明確了竊項(xiàng)目“濱江南泰岸·尊貴社捏區(qū)”的個(gè)性方憤向，在將膏來的市場(chǎng)按推廣過程骨中，我們描則將用利掀用差異性拋的內(nèi)容以良及針對(duì)性糠的表現(xiàn)形西式全力打貝造項(xiàng)目推刮廣個(gè)性。定位——形象定位一、項(xiàng)目SWO嫁T分析二、目小標(biāo)客戶占群定位三、項(xiàng)恩目的整非體定位四、項(xiàng)目榨的市場(chǎng)定置位五、項(xiàng)給目的形靠象定位六、項(xiàng)佛目的價(jià)攻格定位七、項(xiàng)凱目的傳紐奉播策略婆定位通過市場(chǎng)方比較法，獅得出本項(xiàng)百目的營(yíng)銷銅參考價(jià)格少，南岸金泡都項(xiàng)目?jī)r(jià)淡格定位為800循0—9000元。定位——價(jià)格定位一、項(xiàng)直目SWOT分析二、目標(biāo)據(jù)客戶群定千位三、項(xiàng)磨目的整糧體定位四、項(xiàng)憶目的市跌場(chǎng)定位五、項(xiàng)目勇的形象定葡位六、項(xiàng)目論的價(jià)格定添位七、項(xiàng)擾目的傳真播策略農(nóng)定位傳播策略釣：定位——傳播策批略定位大眾媒體知名度+形象品牌嫁益接點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)偷銷小眾媒體定位——傳播策彼略定位“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)頭“的營(yíng)盜銷豪宅營(yíng)案銷要從棗消費(fèi)者鼠獨(dú)特的懇生活模靜式和心禿理需求焰出發(fā)，壇以非同修于一般者住宅項(xiàng)躁目的營(yíng)菊銷手法僅來打動(dòng)蕩消費(fèi)者炊。除了扒賣點(diǎn)必欣須具有燭唯一性亮、排他殺性外，畏豪宅的疲消費(fèi)者剖在信息帳獲取渠古道上與山普通住手宅消費(fèi)階者有著讀很大的稿區(qū)別?！包c(diǎn)對(duì)臘點(diǎn)“的營(yíng)銷才嬸能迅速鎖姨住目標(biāo)客偷戶，通過箏精心策劃敞獨(dú)特的公震關(guān)活動(dòng)來笨達(dá)到圈層澇傳播的目煎標(biāo)。品牌嫁盼接雖然“品牌嫁舍接“不直接與議銷售掛鉤枕，但運(yùn)用魚此種特殊粉營(yíng)銷手法公，一方面減可以提升休樓盤的品鋤牌價(jià)值，巨從而樹立拿和提高其刑品牌形象童進(jìn)而提高蛇其市場(chǎng)售忘價(jià)，另一化方面也可毯以間接促熊進(jìn)銷售。定位——傳播策蓋略定位第三部分眨營(yíng)銷策揀略一、總嘆體營(yíng)銷忽思路二、銷售欺部署三、項(xiàng)怠目現(xiàn)場(chǎng)歲包裝營(yíng)銷策略——總體營(yíng)學(xué)銷思路由外往倡內(nèi)，由職全國(guó)帶針動(dòng)武漢營(yíng)銷策滿略——總體營(yíng)意銷思路中原網(wǎng)潔絡(luò)，全祝國(guó)發(fā)售中原地靜產(chǎn)的銷瞧售遍布正全國(guó)的20多個(gè)城市暖，是實(shí)現(xiàn)遞本項(xiàng)目全席國(guó)發(fā)售的減最佳銷售盟與宣傳平槽臺(tái)。營(yíng)銷策略——總體營(yíng)銷闊思路中原全沸國(guó)網(wǎng)絡(luò)昌，打造饒強(qiáng)勢(shì)銷換售平臺(tái)一、總體概營(yíng)銷思路二、銷售熔部署三、項(xiàng)目受現(xiàn)場(chǎng)包裝1、入市時(shí)遷機(jī)建議※工程條件工程進(jìn)幻玉度達(dá)到罪銷售許疑可條件跌。眼見為實(shí)掛的營(yíng)銷，詞入口到售潮處景觀完潔成。營(yíng)銷中階心的生活純示范區(qū)、箏樣板間等斤已完成并師包裝到位洪。※銷售氛圍配合營(yíng)沈銷開展激的銷售促中心、鈔宣傳用籮品、等炕準(zhǔn)備事遍項(xiàng)包裝披到位。營(yíng)銷策略——銷售部攔署我們建議睜南岸金都份項(xiàng)目正式翻銷售時(shí)間臟分為對(duì)外糾和對(duì)內(nèi)兩墓個(gè)不同的捏時(shí)間段：對(duì)外營(yíng)銷啟動(dòng)在唯項(xiàng)目產(chǎn)持品取得亂預(yù)售許仆可證之譜時(shí)；對(duì)內(nèi)營(yíng)纖銷啟動(dòng)在對(duì)味外營(yíng)銷啟找動(dòng)之后21—30天。項(xiàng)目正譯式銷售趣時(shí)間定渠為武漢閣外區(qū)域2006年4月中旬左右，武渴漢本地200踐6年5月中旬左右。營(yíng)銷策翅略——銷售部署2、銷售返階段的惱劃分及楊推售建芳議根據(jù)項(xiàng)態(tài)目確定擔(dān)的竣工俊進(jìn)程以享及開發(fā)勝商的初卻步設(shè)想稱情況下沸，我們姑先把銷楚售階段職劃分為快四個(gè)階研段營(yíng)銷策且略——銷售部彼署第一階段魚：預(yù)熱期少（2005年8月—200竄6年1月）第二階狂段：?jiǎn)寗?dòng)期（2006年2月—4月）第三階段報(bào)：開盤期秩（2006年5月—7月）第四階貝段：持編續(xù)期（2006年8月-12月）營(yíng)銷策略——銷售部愚署推進(jìn)策遺略預(yù)熱期席啟動(dòng)券期尺開盤期吳持續(xù)期文化引導(dǎo)形象導(dǎo)孝入品牌建立情感訴求文化攻撲勢(shì)產(chǎn)品核努心品牌提升公關(guān)互仗動(dòng)品牌銷售慣性銷售知名度時(shí)間預(yù)熱期啟動(dòng)期開盤期持續(xù)期8月-次年1月2月—4月5月—7月8月-12月中原全國(guó)城網(wǎng)絡(luò)開始鑄對(duì)項(xiàng)目進(jìn)衣行宣傳和黎營(yíng)銷，借柱此帶動(dòng)武許漢本地的重銷售。次縫階段輔以柔強(qiáng)勢(shì)公關(guān)趕活動(dòng)啟動(dòng)循銷售。硬性廣溝告結(jié)合欣小眾媒糖體，鞏刮固項(xiàng)目豬的品牌鄙形象，且并且以嚷有轟動(dòng)方性的公彩關(guān)活動(dòng)退聚集人字氣，最蟻大限度呀地推動(dòng)?jì)射N售持續(xù)的傻、間歇罪性的硬而性廣告鴉投放，霜配合階體段性的花公關(guān)活迅動(dòng)，鞏頁固品牌皇形象，線實(shí)現(xiàn)慣紗性銷售通過軟根性廣告裹和訪談稻節(jié)目，扛對(duì)“浙江制造”這個(gè)主題配進(jìn)行系列圈的宣傳，刷樹立公司噸及項(xiàng)目形支象。營(yíng)銷策略——銷售部針署第一階尿段、預(yù)昆熱期（2005年8月——2006年1月）目標(biāo)：陵樹立公妹司及項(xiàng)似目形象最大化促筍進(jìn)目標(biāo)客嘗戶群觀望本階段米核心主爹題－－“浙江制造“營(yíng)銷策略——銷售部丈署執(zhí)行策略宣：由于在武桂漢消費(fèi)者糾心中，“浙江制造“就是高品崗質(zhì)、精制油產(chǎn)品的代閑名詞，因闊而本階段歌，我們將偽圍繞“浙江制紙?jiān)臁边@個(gè)主表題，通帳過一系漏列的軟喊性宣傳坦，對(duì)開倦發(fā)商的勤開發(fā)理禮念、開挽發(fā)歷程搏等方面案進(jìn)行介妖紹，推幣廣公司緩及項(xiàng)目裂品牌，渡樹立良猜好的市閃場(chǎng)形象胡。中原地產(chǎn)遮營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)窯針對(duì)全國(guó)告一線城市伴執(zhí)行南岸墓金都項(xiàng)目鹿形象推廣棒策略。舉辦新年音昆樂會(huì)，通過大斗型公關(guān)活償動(dòng)，引起羅市場(chǎng)的關(guān)愿注。媒體：款大眾媒泛體為主校。長(zhǎng)江蹄日?qǐng)?bào)整傻版周期脅性發(fā)布粘。配合下生活手曬冊(cè)的發(fā)財(cái)放。營(yíng)銷策幻玉略——銷售部榴署營(yíng)銷策梨略——銷售部程署8月9月10月11月12月06年1月“浙江制造藥“主題的寶貫穿中原全國(guó)抓網(wǎng)絡(luò)開始割執(zhí)行推廣印策略大型公關(guān)車活動(dòng)造勢(shì)報(bào)紙媒體效及電視媒屬體的運(yùn)用言，持續(xù)性體的軟性宣歸傳發(fā)放南海岸金都躲的生活燃手冊(cè)，埋進(jìn)行軟散性宣傳完。大型新年蓮音樂會(huì)，州樹立形象除。第二階購(gòu)段、啟筐動(dòng)期（2006年2月——4月）目標(biāo)：該制造轟第動(dòng)效應(yīng)弓，引起嚇目標(biāo)客眉戶群的瞎更大關(guān)鵝注，樹昌立項(xiàng)目形象促。積累客驕戶（全國(guó)一線攔城市于4月中下旬野開始發(fā)售笑，武漢市沾開始意訪向登記）核心主題哈：營(yíng)造高棚尚生活方修式營(yíng)銷策曠略——銷售部駁署執(zhí)行策歲略：中原地訓(xùn)產(chǎn)營(yíng)銷鮮網(wǎng)絡(luò)開賊始針對(duì)慰全國(guó)一始線城市守，發(fā)售燈南岸金蜜都項(xiàng)目尾。武漢開始戶內(nèi)部意向罩登記。品牌嫁況接營(yíng)銷柴－－游艇沙僅龍、雞岸尾酒會(huì)匙、高爾這夫球賽兼、香格馳里拉大顯酒店舉瓶辦產(chǎn)品篩推薦會(huì)摸。媒體：報(bào)骨紙+戶外廣卷告+高檔次小淚眾傳播方面式（財(cái)經(jīng)雜志席、樓宇電其視廣告、鐘企業(yè)高級(jí)絮客戶刊物畫、飛機(jī)視擔(dān)頻廣告、聲生活手冊(cè)督等）+電視廣告營(yíng)銷策紋略——銷售部署營(yíng)銷策閉略——銷售部扛署06年2月3月4月大眾媒伸體中原全國(guó)間網(wǎng)絡(luò)開始燈發(fā)售品牌嫁基接中原網(wǎng)絡(luò)童，全國(guó)發(fā)隔售高爾夫竊球比賽游艇沙龍產(chǎn)品推鵝介會(huì)報(bào)紙媒雷體、戶尋外、電捐視媒體糕，持續(xù)燙性的形兼象宣傳小眾媒體《新地產(chǎn)》、財(cái)經(jīng)雜研志、樓爸宇電視廣質(zhì)告、企業(yè)廁高級(jí)客戶印刊物、飛驕機(jī)視頻廣報(bào)告、生活旋手冊(cè)第三階哲段、開仁盤期（200吉6年5月——7月）目標(biāo)：逐提升品僵牌形象章，保持鏈持續(xù)銷踢售完成衫主體銷茄售任務(wù)就。擴(kuò)大知名詠度，建立影充分的美乓譽(yù)度。核心主蒜題：產(chǎn)睛品核心營(yíng)銷策略——銷售部署執(zhí)行策略鍛：中原地捷產(chǎn)營(yíng)銷辣網(wǎng)絡(luò)繼義續(xù)全國(guó)帶一線城返市發(fā)售榴南岸金拾都項(xiàng)目骨。樹立項(xiàng)沸目尊貴堂形象，幅采取VIP預(yù)約看兄房方式。南岸金誦都項(xiàng)目劇開盤系鼓列活動(dòng)抄（開盤游刃艇雞尾逢酒會(huì)、拔現(xiàn)場(chǎng)冷殃餐會(huì)）閑。建立“頂級(jí)會(huì)旗所”商業(yè)聯(lián)盟王，搭建定另向溝通平煙臺(tái)。舉辦經(jīng)濟(jì)私及管理類持論壇等一屑系列公關(guān)穗活動(dòng)（如邀請(qǐng)幼經(jīng)濟(jì)界名章人在武漢吹舉辦論題帥講座或財(cái)今富論壇，燒吸引目標(biāo)油客戶群參性加，隱性欲推廣項(xiàng)目批形象）。生活示沾范區(qū)及盞樣板間擠完成并鋼對(duì)外開嘴放（結(jié)合情景飾互動(dòng)營(yíng)銷有手段）。媒體：報(bào)搏紙+戶外廣告+高檔次小支眾傳播方側(cè)式（財(cái)經(jīng)雜志茫、樓宇廣織告、企業(yè)頃高級(jí)客戶財(cái)刊物、生壞活手冊(cè)等）+電視廣證告營(yíng)銷策要略——銷售部署營(yíng)銷策略——銷售部失署5月6月8月大眾媒體中原全國(guó)述網(wǎng)絡(luò)開始昆發(fā)售品牌嫁巴接中原網(wǎng)酷絡(luò)，全識(shí)國(guó)發(fā)售開盤游望艇酒會(huì)財(cái)富論財(cái)壇報(bào)紙廣貼告、戶防外和電劉視廣告儲(chǔ)，持續(xù)砌性的形花象宣傳小眾媒體《新地產(chǎn)》、財(cái)經(jīng)很雜志、脈樓宇加電視廣邊告、企梢業(yè)高級(jí)是客戶刊僑物、飛搞機(jī)視頻垃廣告、位生活手渾冊(cè)頂級(jí)會(huì)警所落成南開張第四階段碼、持銷期（200機(jī)6年8月——12月）目標(biāo)：球維持品順牌形象定，促進(jìn)保主體銷烈售任務(wù)態(tài)的完成核心主兔題：生調(diào)活氛圍該的營(yíng)造營(yíng)銷策出略——銷售部就署執(zhí)行策億略：中原地產(chǎn)苦營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)井持續(xù)對(duì)全隙國(guó)一線城邊市發(fā)售本做項(xiàng)目。系列公關(guān)賓活動(dòng)舉辦記（東方馬城溝慈善馬術(shù)換賽＋國(guó)際據(jù)經(jīng)典老爺腿車展）。媒體：戶日外廣告+高檔次推小眾傳塞播方式斧（樓宇廣棍告、企終業(yè)高級(jí)客戶刊敏物等）+報(bào)紙營(yíng)銷策略——銷售部署營(yíng)銷策需略——銷售部個(gè)署8月9月10月11月12月大眾媒額體中原全很國(guó)網(wǎng)絡(luò)老開始發(fā)店售品牌嫁渠接中原網(wǎng)絡(luò)罪，全國(guó)發(fā)抽售東方馬渴城慈善池馬術(shù)會(huì)老爺車怕展報(bào)紙廣告伸和戶外，劣持續(xù)性的凱形象宣傳小眾媒貞體樓宇電地視廣告有、企業(yè)罷高級(jí)客釣戶刊物顫、生活鈔手冊(cè)一、總攻體營(yíng)銷差思路二、銷聰售部署三、項(xiàng)目運(yùn)現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷策略——項(xiàng)目現(xiàn)蜓場(chǎng)包裝1、工地飯現(xiàn)場(chǎng)包碧裝建議2、營(yíng)銷中泊心建議3、園林、漫會(huì)所包裝蛇建議4、樣板間何包裝建議5、戶外荷指示包銳裝建議1、工地頑現(xiàn)場(chǎng)包密裝建議工地現(xiàn)知場(chǎng)包裝竭整體上且達(dá)成“大氣、華簡(jiǎn)潔、滑現(xiàn)代、穗超前”的視覺唐氛圍，謝打破工密地現(xiàn)場(chǎng)模的單調(diào)望性，運(yùn)膨用獨(dú)特殼的包裝獎(jiǎng)手法，脈吸引過跡往人群墾的關(guān)注增。工地現(xiàn)器場(chǎng)的包排裝主要武為立于誤項(xiàng)目的洞樓體包泊裝。營(yíng)銷策略——項(xiàng)目現(xiàn)性場(chǎng)包裝營(yíng)銷策漸略——項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)目包裝樓體包崗裝參考襖圖片2、營(yíng)銷彼中心建濟(jì)議營(yíng)銷中現(xiàn)心的選副擇建議瞇分二步謊走，建泊議設(shè)立項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)乏營(yíng)銷中心和水上形象比展示中心（租賃嫂游艇，踐包裝為冬水上展泳示中心)?，F(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷省中心內(nèi)部迎參考圖片營(yíng)銷策肺略——項(xiàng)目現(xiàn)濃場(chǎng)包裝營(yíng)銷策杏略——項(xiàng)目現(xiàn)搜場(chǎng)包裝建議在弱營(yíng)銷中汗心設(shè)立雖生活示德范區(qū)，禽通過“惜角色扮抽演“和省“情景宣營(yíng)銷“贏，把客戶援體驗(yàn)做純到極致型，讓每跳個(gè)到現(xiàn)湊場(chǎng)的客遮戶都能辟充分感盯受到居詢住其中的尊策貴感。2、營(yíng)銷中董心建議