河北廊坊某公司置業(yè)戰(zhàn)略報(bào)告

2004.1廊坊中期報(bào)告－2發(fā)展戰(zhàn)略建議選準(zhǔn)定位，夯實(shí)基礎(chǔ)，將***置業(yè)發(fā)展成為全國(guó)知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

機(jī)密本報(bào)告包含企業(yè)重要信息，***建議客戶(hù)采取最高級(jí)別的保密措施來(lái)保管、查閱本文件2/4中期報(bào)告分為四大部分，本報(bào)告是第二部分第一部分***置業(yè)內(nèi)部診斷第二部分***置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略建議第三部分***置業(yè)管控方案和戰(zhàn)略支撐體系框架性建議第四部分附錄：***置業(yè)重點(diǎn)目標(biāo)城市房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

總體報(bào)告結(jié)構(gòu)一、項(xiàng)目工作回顧二、***置業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)診斷

1）企業(yè)的歷史沿革及***對(duì)***置業(yè)發(fā)展的理解

2）***置業(yè)企業(yè)內(nèi)部診斷三、***置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略四、***置業(yè)管理改善建議框架

1）***置業(yè)組織建議框架

2）***置業(yè)管控模式框架

3）***置業(yè)薪酬考評(píng)體系及中高層激勵(lì)建議框架

4）***置業(yè)運(yùn)營(yíng)體系改善框架五、下一步工作計(jì)劃六、附錄－《***置業(yè)重點(diǎn)目標(biāo)城市房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告》

戰(zhàn)略思考的背景1.2.3.1.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則***置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略***房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了9年，超過(guò)100萬(wàn)平方米項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)積累94959697989900010203新怡綠洲知本時(shí)代新華廣場(chǎng)文苑世紀(jì)花園新苑小區(qū)華油小區(qū)***小區(qū)新城小區(qū)金城里金華里空中花園金玉里其他項(xiàng)目和平麗景102030405060708090100開(kāi)發(fā)量總計(jì)發(fā)展年度累計(jì)開(kāi)發(fā)超過(guò)百萬(wàn)平方米隨著企業(yè)運(yùn)作的逐漸成熟，正逐步成為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)商，具備了長(zhǎng)久發(fā)展的基礎(chǔ)運(yùn)作能力正在逐漸增強(qiáng)物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)逐漸明顯營(yíng)銷(xiāo)能力與銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)日漸豐富客戶(hù)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)在增強(qiáng)人才經(jīng)過(guò)鍛煉已經(jīng)可以應(yīng)對(duì)常規(guī)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)逐漸增強(qiáng)在廊坊逐步樹(shù)立了***地產(chǎn)的品牌隨著***集團(tuán)的發(fā)展以及在地產(chǎn)的業(yè)績(jī)積累，政府關(guān)系越來(lái)越具有優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)能力資金優(yōu)勢(shì)人才優(yōu)勢(shì)政府關(guān)系優(yōu)勢(shì)客戶(hù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)物業(yè)優(yōu)勢(shì)基本能滿(mǎn)足自身發(fā)展的需要土地儲(chǔ)備逐漸增多***置業(yè)高層對(duì)置業(yè)未來(lái)發(fā)展的初步設(shè)想廊坊本地市場(chǎng)容量有限，***欲做大，異地開(kāi)發(fā)是必然趨勢(shì)在核心城市：通過(guò)在核心城市的項(xiàng)目建立在業(yè)內(nèi)一定的影響力，培養(yǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的敏感性和能力。但由于***實(shí)力有限，核心城市不是開(kāi)發(fā)區(qū)域的重點(diǎn)在中小城市：利用***燃?xì)鈳?lái)的資源，重點(diǎn)投入產(chǎn)品以中低檔商品房為主…由于房地產(chǎn)非集團(tuán)的主業(yè)，加上置業(yè)集團(tuán)本身尚未形成清晰的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，***集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)置業(yè)的未來(lái)發(fā)展的定位暫時(shí)傾向于機(jī)會(huì)型投資產(chǎn)業(yè)資料來(lái)源：***置業(yè)咨詢(xún)需求書(shū)和反饋意見(jiàn)、***分析***集團(tuán)高層對(duì)置業(yè)未來(lái)的定位暫時(shí)是投資性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，與主業(yè)無(wú)關(guān)置業(yè)要獨(dú)立發(fā)展，干得好就干，干得不好就撤附屬板塊，跟隨主業(yè)的發(fā)展動(dòng)向而發(fā)展但是置業(yè)集團(tuán)對(duì)自身定位的明晰和管理系統(tǒng)的改善反過(guò)來(lái)也會(huì)影響集團(tuán)對(duì)置業(yè)的戰(zhàn)略態(tài)度,使其能與集團(tuán)其他專(zhuān)業(yè)板塊形成協(xié)同效應(yīng)明晰的戰(zhàn)略定位：區(qū)域產(chǎn)品客戶(hù)群能力建設(shè)的重點(diǎn)和步驟戰(zhàn)略計(jì)劃和增長(zhǎng)階梯集團(tuán)對(duì)置業(yè)的未來(lái)可能的戰(zhàn)略態(tài)度積極扶持（各方面資源上的支持）成為主業(yè)的一支而不是投資性業(yè)務(wù)與集團(tuán)其他專(zhuān)業(yè)板塊形成協(xié)同效應(yīng)權(quán)責(zé)分明、精練有效的組織良好的人才隊(duì)伍和梯隊(duì)建設(shè)規(guī)范、執(zhí)行有力的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)置業(yè)集團(tuán)對(duì)自身清晰的認(rèn)識(shí)和能力的提高全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景對(duì)***置業(yè)而言無(wú)疑是有利的，但市場(chǎng)格局、競(jìng)爭(zhēng)仍然給***置業(yè)帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)市場(chǎng)增長(zhǎng)快，潛力仍然巨大市場(chǎng)集中度低，有發(fā)展壯大的空間競(jìng)爭(zhēng)的加劇資金渠道政策土地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)增長(zhǎng)較緩有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體分析請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)《附件－***置業(yè)中期報(bào)告（4）－全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析及城市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告提交版》機(jī)遇挑戰(zhàn)另外，置業(yè)在房地產(chǎn)發(fā)展上遇到了許多來(lái)自企業(yè)內(nèi)部的限制與瓶頸，而這些瓶頸更多是可以解決的戰(zhàn)略定位尚處于摸索階段管理支持系統(tǒng)尚處于磨合期沒(méi)有成為集團(tuán)主業(yè)板塊，難以形成協(xié)同效應(yīng)良好的市場(chǎng)前景內(nèi)部挑戰(zhàn)內(nèi)部挑戰(zhàn)內(nèi)部挑戰(zhàn)理清戰(zhàn)略思路，夯實(shí)管理基礎(chǔ)迫在眉睫戰(zhàn)略思考的角度與原則1.2.3.1.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則***置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略***認(rèn)為，***置業(yè)的戰(zhàn)略思考要依據(jù)以下原則遵照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)配合集團(tuán)戰(zhàn)略，同***集團(tuán)各專(zhuān)業(yè)板塊協(xié)同發(fā)展注重現(xiàn)實(shí)能力與現(xiàn)實(shí)資源，注重主要能力的提高***集團(tuán)要考慮板塊間的最佳協(xié)同效應(yīng)，而***置業(yè)要在集團(tuán)戰(zhàn)略指導(dǎo)下遵照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)***燃?xì)?**燃機(jī)***置業(yè)國(guó)家能源戰(zhàn)略的發(fā)展方向產(chǎn)業(yè)鏈特點(diǎn)區(qū)域能源發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)習(xí)慣制定戰(zhàn)略的依據(jù)：燃?xì)獾陌l(fā)展策略燃機(jī)的主要消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn)房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平與競(jìng)爭(zhēng)水平自身能力與資源制定戰(zhàn)略的依據(jù)：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形成怎樣的業(yè)務(wù)板塊組合板塊的相互協(xié)同……在發(fā)展的部署上，***置業(yè)要盡量與***燃?xì)獾陌l(fā)展優(yōu)勢(shì)相協(xié)同山東江蘇安徽浙江湖南廣東河北***燃?xì)獾闹饕袌?chǎng)置業(yè)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)充分利用***集團(tuán)的資源，產(chǎn)生最大的協(xié)同效應(yīng)：品牌的協(xié)同性政府關(guān)系的協(xié)同性對(duì)區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣的理解能相互共享燃?xì)夂妥≌康禺a(chǎn)可以協(xié)同開(kāi)發(fā)，并作為獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)物業(yè)服務(wù)上有共通性……由于廊坊本地市場(chǎng)容量不足而迫使***置業(yè)必須跨區(qū)域發(fā)展，但跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)給企業(yè)帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣的巨大差異，使得跨地域經(jīng)營(yíng)需要具備較強(qiáng)的資源基礎(chǔ)和管理能力跨區(qū)域管控能力更有效的人才激勵(lì)機(jī)制更專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作能力戰(zhàn)略供應(yīng)商體系跨區(qū)域品牌建設(shè)能力成功的跨區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵成功要素***置業(yè)還沒(méi)有真正在二三線、一線城市展開(kāi)過(guò)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)在廊坊本地的開(kāi)發(fā)極大的借助了集團(tuán)的品牌和政府關(guān)系，并在一個(gè)相當(dāng)熟悉的城市展開(kāi)，在廊坊的成功并不代表核心能力就能完全滿(mǎn)足異地開(kāi)發(fā)的需要對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，異地開(kāi)發(fā)將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出更高的要求，因此***置業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略一定要考慮企業(yè)的現(xiàn)實(shí)能力與現(xiàn)實(shí)資源目前的最終市場(chǎng)表現(xiàn)圖項(xiàng)目研究施工建造設(shè)計(jì)規(guī)劃市場(chǎng)銷(xiāo)售物業(yè)管理投資決策市場(chǎng)策劃客戶(hù)管理成本管理資料來(lái)源：戰(zhàn)略研討會(huì)異地市場(chǎng)將對(duì)***置業(yè)提出更高的能力要求項(xiàng)目研究施工建造設(shè)計(jì)規(guī)劃市場(chǎng)銷(xiāo)售物業(yè)管理投資決策市場(chǎng)策劃客戶(hù)管理成本管理異地管控***置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略1.2.3.1.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則***置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略***置業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略包括如下部分商業(yè)模式???增長(zhǎng)階梯核心能力產(chǎn)品價(jià)值鏈區(qū)域企業(yè)愿景、企業(yè)定位***置業(yè)應(yīng)定位于“配合***集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”配合***集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商***置業(yè)應(yīng)配合***集團(tuán)總的戰(zhàn)略部署，適時(shí)的調(diào)整置業(yè)本身的開(kāi)發(fā)區(qū)域和產(chǎn)品類(lèi)型在配合***集團(tuán)戰(zhàn)略計(jì)劃時(shí)，置業(yè)要采用專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式配合集團(tuán)戰(zhàn)略的發(fā)展大集團(tuán)附屬的房地產(chǎn)板塊的發(fā)展存在以下兩種主要的發(fā)展思路緊密的配合集團(tuán)主業(yè)的發(fā)展，以附屬板塊的方式經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)集團(tuán)所需的房地產(chǎn)項(xiàng)目以專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司的方式配合配合集團(tuán)主業(yè)的發(fā)展，承接集團(tuán)主業(yè)項(xiàng)目時(shí)采用市場(chǎng)運(yùn)作方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)最大程度的配合了主業(yè)發(fā)展，最大程度的利用了集團(tuán)的各種資源沒(méi)有在市場(chǎng)環(huán)境下運(yùn)作導(dǎo)致專(zhuān)業(yè)能力難以提高，最終難以成為集團(tuán)重要的收入支柱需要經(jīng)常在集團(tuán)指令性項(xiàng)目與市場(chǎng)更好機(jī)會(huì)項(xiàng)目中作出選擇，在最大程度的利用集團(tuán)資源上稍遜在市場(chǎng)環(huán)境下運(yùn)作使得專(zhuān)業(yè)能力能夠得到提高，有希望成為集團(tuán)重要的收入支柱案例：蛾中遠(yuǎn)與后中化的秀房地產(chǎn)結(jié)板塊從卷過(guò)去的滴依附型剝產(chǎn)業(yè)走仿向?qū)I(yè)客化發(fā)展零散投燦資與管斯理任務(wù)劉兼顧期市場(chǎng)化過(guò)得渡轉(zhuǎn)型期專(zhuān)業(yè)化運(yùn)投作初期管理體賣(mài)系/體制制完省善期評(píng)價(jià)在這個(gè)階水段公司基易本明確了固以項(xiàng)目為巾導(dǎo)向，在織主流住宅招和高檔寫(xiě)妨字樓市場(chǎng)環(huán)發(fā)展的開(kāi)席發(fā)定位通過(guò)兩享個(gè)項(xiàng)目裂的開(kāi)發(fā)蜜積累了鼓運(yùn)作經(jīng)稅營(yíng)，為仍今后的飽復(fù)制發(fā)余展打下加了基礎(chǔ)由于集鋼團(tuán)的行腎業(yè)資源游難以整桐合，零捷散投資奮的不確植定性過(guò)墻大，公閥司在這萍一階段版不能主隆動(dòng)獲取榆價(jià)值，亂收益性繪不佳這一階底段公司批在把握朽市場(chǎng)機(jī)攤遇上的偵能力迅圍速加強(qiáng)醫(yī)，也形伯成了自棋己的管挖理核心但由于叔營(yíng)銷(xiāo)、益物業(yè)、裝內(nèi)部機(jī)釣制等戰(zhàn)旺略環(huán)節(jié)鄙的不夠?qū)偻晟?，虜也帶?lái)榮了管理里中的一漲些問(wèn)題只有順利鉤通過(guò)這一扎階段的管回理提升和駝完善，公踐司才能提辭高運(yùn)作效英率和應(yīng)變騰能力，降樂(lè)低運(yùn)作風(fēng)巖險(xiǎn)，成為相能夠適應(yīng)銜市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)快速眾、健康發(fā)庭展的目標(biāo)零散投示資與管斥理任務(wù)致兼顧期市場(chǎng)化能過(guò)渡轉(zhuǎn)勢(shì)型期中化集辟團(tuán)與中繪遠(yuǎn)集團(tuán)意各投資20億（現(xiàn)金黑與實(shí)物凈開(kāi)資產(chǎn)）以墨對(duì)等股份桐的方式組坊建中遠(yuǎn)房疊地產(chǎn)，目芬的就是希便望房地產(chǎn)栗板塊能夠羨專(zhuān)業(yè)化發(fā)貝展***以銜咨詢(xún)方式抹介入其專(zhuān)貨業(yè)化管理撕體系、體各制的改革疊、完善工濾作。幫助押其進(jìn)一步魔市場(chǎng)化運(yùn)林作***認(rèn)魂為，盡管哭未來(lái)集團(tuán)付戰(zhàn)略會(huì)對(duì)榜置業(yè)本身舍造成重大紡影響，置病業(yè)仍然要餐本著專(zhuān)業(yè)煌化發(fā)展的晨道路前進(jìn)匹，并以專(zhuān)熊業(yè)房地產(chǎn)艘商的定位萬(wàn)與集團(tuán)其哈他板塊展擺開(kāi)盡可能殼多的協(xié)同可能的*糾**集團(tuán)它戰(zhàn)略*對(duì)置業(yè)集遺團(tuán)的影響*注：有關(guān)小***集物團(tuán)戰(zhàn)略的難內(nèi)容是依求據(jù)零星的泄訪談?dòng)浺椭蝎@得，舟在此僅作嫂為示意置業(yè)集團(tuán)姑兩種不同績(jī)的應(yīng)對(duì)策哲略***煙燃?xì)馊[國(guó)區(qū)域滋擴(kuò)張煤化工顛、石油拼化工戰(zhàn)蟲(chóng)略雷洲半島款碼頭海南油事氣田配合燃?xì)馀莸陌l(fā)展，江實(shí)行燃?xì)庵v跟進(jìn)戰(zhàn)略建設(shè)煤與化工城紀(jì)、石油寄化工城建設(shè)碼噸頭相關(guān)瓜物業(yè)建設(shè)相關(guān)濕物業(yè)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)攻作集團(tuán)附屬遺板塊客戶(hù)忽對(duì)象臂：集團(tuán)、宏主業(yè)相經(jīng)關(guān)單位產(chǎn)緒品：以?xún)?nèi)升部項(xiàng)目呆建設(shè)為越主，產(chǎn)醉品類(lèi)型簡(jiǎn)廣產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)棚節(jié)：開(kāi)發(fā)、經(jīng)劑營(yíng)、服務(wù)克，經(jīng)營(yíng)服缸務(wù)更多核心退能盛力：重點(diǎn)在于騰成本與質(zhì)罵量控制能技力，規(guī)劃更多依屋賴(lài)設(shè)計(jì)院戰(zhàn)略茄舉南措：主要依違賴(lài)集團(tuán)挑，隨著孟集團(tuán)主綁業(yè)走向而隨時(shí)誓變化客戶(hù)付對(duì)幻玉象：市場(chǎng)、緊集團(tuán)、轟主業(yè)相灶關(guān)單位產(chǎn)上品：內(nèi)部胡項(xiàng)目為納輔，產(chǎn)禽品類(lèi)型陰較集中產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)倦節(jié)：開(kāi)發(fā)、經(jīng)屋營(yíng)、服務(wù)瘋，開(kāi)發(fā)肯更多核心脅能昨力：重點(diǎn)在于從規(guī)劃與開(kāi)下發(fā)能力戰(zhàn)略蓮舉措：尊重市場(chǎng)陶規(guī)律，隨鞠著集團(tuán)主牲業(yè)走向而變化但師不完全依外附主業(yè)的不發(fā)展集團(tuán)定花位對(duì)置告業(yè)的戰(zhàn)鄭略配置交極其關(guān)勁鍵根據(jù)置業(yè)異集團(tuán)的企辦業(yè)定位，各***建樓議置業(yè)集愚團(tuán)采用如算下商業(yè)模我式產(chǎn)品價(jià)值鏈區(qū)域以專(zhuān)業(yè)喬化的運(yùn)徹作方式某配合集壘團(tuán)戰(zhàn)略貪的發(fā)展應(yīng)采取握集約發(fā)凍展模式刻，全國(guó)炒劃定2－3個(gè)集約發(fā)撲展圈，在牙未來(lái)5年中建立粉區(qū)域中心貌，設(shè)定項(xiàng)獎(jiǎng)目復(fù)制標(biāo)爭(zhēng)準(zhǔn)三線城市膀是主力市鉤場(chǎng)，二線頂城市應(yīng)作毯為集約圈盛的區(qū)域中痰心予以重振視***如應(yīng)策略段性進(jìn)京剪，將北思京作為肌戰(zhàn)略高鵲地，甚士至成為射置業(yè)集盾團(tuán)總部見(jiàn)所在地炒，但北噸京并不刊是發(fā)展炊房地產(chǎn)橋項(xiàng)目的縮慧重點(diǎn)地岡域區(qū)域擴(kuò)張倚不宜過(guò)快圖、短期內(nèi)亡應(yīng)集中于2-3區(qū)域（勿在5年內(nèi)）異地專(zhuān)肆做住宅盼開(kāi)發(fā)，似產(chǎn)品形墓式可以墓住宅商喪業(yè)結(jié)合咱，但暫慘時(shí)要避陪免商業(yè)間經(jīng)營(yíng)廊坊本慨地是全寄方位服冷務(wù)三線城洗市主要吹面向中初高等收如入人群凈，二線把城市面育對(duì)中低規(guī)收入人份群抓住住宅誤開(kāi)發(fā)的良揚(yáng)好勢(shì)頭，爆異地集中妹精力專(zhuān)做除開(kāi)發(fā)廊坊本地仿適宜業(yè)內(nèi)勵(lì)多元化經(jīng)心營(yíng)3年后考奶慮開(kāi)發(fā)贈(zèng)經(jīng)營(yíng)并趨舉，并普結(jié)合*孕**集媽團(tuán)的物為業(yè)經(jīng)營(yíng)豬項(xiàng)目配合**洽*集團(tuán)戰(zhàn)屆略發(fā)展的再專(zhuān)業(yè)房地凍產(chǎn)商首先，酸***質(zhì)置業(yè)應(yīng)望該確定星選擇城溉市發(fā)展推的原則活以及城估市發(fā)展幟的路線使，**站*建議鎖按照如失下分析西框架來(lái)夢(mèng)展開(kāi)分境析戰(zhàn)略原則競(jìng)爭(zhēng)狀睜?wèi)B(tài)能力原佳則***置鍵業(yè)的能力什是否允許抬？如何與辯***裂集團(tuán)，趟特別是侍***續(xù)燃?xì)獾男殉鞘邪l(fā)侄展戰(zhàn)略著相結(jié)合劫？***辦置業(yè)的藍(lán)跨區(qū)域爽發(fā)展模井式是否惱允許？市場(chǎng)環(huán)竹境企業(yè)的宗可行性城市發(fā)侄展該市場(chǎng)競(jìng)假爭(zhēng)是否十掃分激烈？該城市乘是否具孩有開(kāi)發(fā)劇的市場(chǎng)陽(yáng)潛力？區(qū)域房地產(chǎn)乓業(yè)具有質(zhì)典型的味區(qū)域性刺，各區(qū)失域市場(chǎng)詠成熟度壤形成明閥顯的梯推度發(fā)展遇態(tài)勢(shì)。防我們將哥中國(guó)的衡房地產(chǎn)醒區(qū)域按濕照市場(chǎng)困成熟度羞分成四被個(gè)區(qū)間一線城市二線城市三線城喇市四線城蹤蝶市中國(guó)三大億經(jīng)濟(jì)區(qū)域鑼的中心城會(huì)市：北京初、上海、族廣州、深踢圳等天津、錘重慶較發(fā)達(dá)的摘省會(huì)城市換：杭州、宿成都、沈蓋陽(yáng)、石家浴莊等區(qū)域經(jīng)社濟(jì)輻射游城市：腫青島、溫大連、亞昆山、會(huì)太倉(cāng)、前珠海等落后的民省會(huì)城或市：青背海、呼羨和浩特像、昆明起等較好的地盤(pán)級(jí)市落后的地憂(yōu)級(jí)市縣級(jí)市縣城城市特點(diǎn)市場(chǎng)環(huán)境國(guó)際性糊城市，醫(yī)區(qū)域人矩口規(guī)模鹿在100嘩0萬(wàn)以上流動(dòng)人飼口非常蛛多人均GDP3湖000美元以辦上房地產(chǎn)稀年投資速額300億元以能上市區(qū)人賀口規(guī)模秧在100萬(wàn)以下流動(dòng)人口綢以周邊的疊農(nóng)業(yè)人員愁為主人均GDP夫600－1300美元房地產(chǎn)年肉投資額15－30億元人口規(guī)址模在50萬(wàn)以下流動(dòng)人口勿極少人均GDP6杜00美元以碰下房地產(chǎn)血年投資協(xié)額15億元以下區(qū)域經(jīng)濟(jì)嘩中心流動(dòng)人口棍較多人均GDP釘130杯0－300乎0美元房地產(chǎn)貓年投資恩額30－300億元按照聯(lián)額合國(guó)統(tǒng)加計(jì)預(yù)測(cè)岔方法來(lái)簽看，一陸、二線均城市處匆于穩(wěn)定假高速發(fā)噸展階段衡，三線略城市處桿于快速急發(fā)展與縱高度發(fā)憂(yōu)展階段律，四線綠城市處畢于起步導(dǎo)發(fā)展階錫段人均GDP200-300美元300-600美元600-800美元800-1300美元1300美元以上8000-10000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況剛起步發(fā)展快速發(fā)展高速發(fā)展穩(wěn)定高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展一線城市二線城盟市三線城市四線城市國(guó)際性粘城市，錦區(qū)域人茄口規(guī)模余在1000萬(wàn)以上流動(dòng)人口揀非常多人均GDP3趕000美元以款上房地產(chǎn)年抄投資額300億元以上市區(qū)人口憶規(guī)模在100萬(wàn)以下流動(dòng)人口過(guò)以周邊的匯農(nóng)業(yè)人員生為主人均GDP6房誠(chéng)00－1300美元房地產(chǎn)版年投資譜額15－30億元人口規(guī)有模在50萬(wàn)以下流動(dòng)人口楊極少人均GDP6老00美元以正下房地產(chǎn)煤年投資覺(jué)額15億元以下區(qū)域經(jīng)旁濟(jì)中心流動(dòng)人昆口較多人均GDP布130燭0－300泉0美元房地產(chǎn)年忘投資額30－300億元聯(lián)合國(guó)民統(tǒng)計(jì)預(yù)排測(cè)方法參考：2倉(cāng)002年響中國(guó)省會(huì)瓦城市人均炕GDP數(shù)棉據(jù)>300垮0美元130懷0－3000美元<130繭0美元注：此數(shù)攪據(jù)僅為參季考，人均GDP僅是考章察城市界房地產(chǎn)膜市場(chǎng)的煌一個(gè)因科素不同成長(zhǎng)陰階段的房誓地產(chǎn)市場(chǎng)紙呈現(xiàn)明顯演的不同特堡點(diǎn)，尤其跌是經(jīng)濟(jì)發(fā)意展、流動(dòng)躬人口、客蘇戶(hù)對(duì)象極飄大的影響甜著相應(yīng)的保房地產(chǎn)市旅場(chǎng)客戶(hù)群二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)目剩的住宅均罰價(jià)在2500元/平米超過(guò)15萬(wàn)平米的姓住宅小區(qū)旬很少資料來(lái)開(kāi)源：*責(zé)**，岸***紐奉分析市場(chǎng)特估點(diǎn)擁有較今大的高加端產(chǎn)品榆空間多元化趨看勢(shì)強(qiáng)住宅均價(jià)父在3500——4000元/平米超過(guò)30萬(wàn)平米的造住宅小區(qū)度很少住宅均仙價(jià)在150仇0元/平米甚母至以下超過(guò)10萬(wàn)平米的報(bào)住宅小區(qū)奇很少獲知渠較道非?；钰w躍活躍剛起步啟蒙階段自用和嬸投資均割很普遍自用和圾投資均姨很普遍繭，但投獲資為目識(shí)的較一拐線城市團(tuán)少基本為自蔽用絕大部績(jī)分為自嚷用流動(dòng)人員本地居狀民投資客流動(dòng)人員本地居摘民投資客本地居伶民本地高收予入居民團(tuán)購(gòu)較劉多人際傳返播實(shí)地路牌澆廣告媒體廣查告人際傳播實(shí)地路測(cè)牌廣告媒體廣浸告房交會(huì)媒體廣息告房交會(huì)一線城夏市二線城市三線城市四線城市市場(chǎng)環(huán)境一二線惰城市有跪一定的燙獨(dú)立市幼場(chǎng)地位職，三四賠線城市刮受一線約和二線軟城市的釋影響，蓋一線和惜二級(jí)城卻市越強(qiáng)越盛，周術(shù)邊的三祝、四線謊城市受迫到的波比及更明幟顯，也敞越強(qiáng)盛睜。因此須，只有弦一二線驢城市才汁具備成教為區(qū)域協(xié)中心的撲條件二線城細(xì)市有一推定的獨(dú)拒立市場(chǎng)拜地位，眨不受一騙線城市養(yǎng)的影響戴，除非瓶離一線萄城市非赤常近的后二線城奧市，例炒如杭州怕、南京柜等三線城有市受一玩線和二趙線城市乒的影響甘，一線鞠和二級(jí)并城市越懸強(qiáng)盛，滾周邊的別三、四月線城市潑受到的他波及更菌明顯，斃也越強(qiáng)痕盛一線城掩市二線城市三線城市市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)濟(jì)圈芹的形成郊能影響墻整個(gè)圈侵內(nèi)的所乓有城市南，大經(jīng)圓濟(jì)圈內(nèi)跪的三線語(yǔ)城市的鬧房地產(chǎn)垃市場(chǎng)甚攝至要好要于欠發(fā)顛達(dá)地區(qū)韻的省會(huì)負(fù)城市珠三角跑經(jīng)濟(jì)圈京津經(jīng)濟(jì)欲圈人均GDP較高，禍投資增制長(zhǎng)速度父高出全昂國(guó)31.測(cè)9%，供需怨比例基咽本協(xié)調(diào)后，政策航引導(dǎo)較爛好，將攪進(jìn)入下咽一輪大右的發(fā)展夠期外商港商灑購(gòu)買(mǎi)力旺逗盛，土地牲便宜，具汽有得天獨(dú)緊厚的優(yōu)勢(shì)餐。200尸1年空置騙率下降惰很快，券銷(xiāo)售旺聰盛特殊政治窮地段，大械北京概念章提出后引斑發(fā)大規(guī)模金的投資，肉加上奧運(yùn)魯影響，京蓬津板塊將鞋是奧運(yùn)第妹一受益者這三個(gè)經(jīng)吸濟(jì)圈中的心許多中小暑城市的房遷地產(chǎn)市場(chǎng)丹發(fā)展超過(guò)減其他區(qū)域碗的大中城努市長(zhǎng)三角扁經(jīng)濟(jì)圈市場(chǎng)環(huán)境從中國(guó)的暖房地產(chǎn)發(fā)導(dǎo)展歷程來(lái)譜看，北京、上克海、廣州作、深圳等一線城市折的房地產(chǎn)杯市場(chǎng)明顯置領(lǐng)先于其敘他城市中部地區(qū)西部地區(qū)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展卵水平高的罪三個(gè)省份戚和城市占倉(cāng)銷(xiāo)售總額照的40%200另2年前11月城市商品憤房銷(xiāo)售額搜累計(jì)百分底比目前房地夸產(chǎn)行業(yè)在靜全國(guó)呈現(xiàn)畏從東部到鎖中部再到竭西部的階梯式滾擠動(dòng)式發(fā)展，具體表占現(xiàn)在省會(huì)耍城市、百椒萬(wàn)人口級(jí)舉規(guī)模的城寶市發(fā)展領(lǐng)紀(jì)先資料來(lái)源輔：***露知識(shí)庫(kù)，也***分藏析40％市場(chǎng)環(huán)境但隨著一誦線城市的哭房地產(chǎn)投裁資額猛增佩，一線城耍市的房地搭產(chǎn)投資風(fēng)姨險(xiǎn)隨之增奏大，圈地膜熱潮開(kāi)始稿理性回落上海土地業(yè)供給與需示求的狀況單位：萬(wàn)灶平方米北京2001－2003第一季肉度土地厭供給與鏡需求狀騙況單位：萬(wàn)貿(mào)平方米土地出讓轉(zhuǎn)面積市場(chǎng)環(huán)境資料來(lái)源豪：中國(guó)*則*行部分領(lǐng)先蕩房地產(chǎn)企警業(yè)根據(jù)地拜域經(jīng)濟(jì)發(fā)航展程度的雖不同，開(kāi)拐始向具有帳發(fā)展?jié)摿ν淼亩€舅城市轉(zhuǎn)移重，資金流汗向開(kāi)始全鋤國(guó)化-區(qū)域市場(chǎng)咐成熟度分線布示意圖-區(qū)域經(jīng)濟(jì)邪發(fā)達(dá)程度/城市級(jí)別區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)集中踢度一線城市二線城市三線城市四線城也市中國(guó)三泡大經(jīng)濟(jì)春區(qū)域的蟻中心城冰市：北熔京、上刃海、廣子州、深丟圳等天津、重溜慶較發(fā)達(dá)的話(huà)省會(huì)城市質(zhì)：杭州、州成都、沈雅陽(yáng)、石家加莊等區(qū)域經(jīng)濟(jì)傲輻射城市堤：青島、載大連、昆達(dá)山、太倉(cāng)水、珠海等資料來(lái)源怪：中國(guó)*油*局，經(jīng)感濟(jì)***晨報(bào)，**趙*分析四線城市帆基本還是饒以本地房畜地產(chǎn)開(kāi)發(fā)懶商為主，奮暫時(shí)沒(méi)有淹大規(guī)模吸宜引外來(lái)投紡資商落后的省呀會(huì)城市：給青海、呼隸和浩特、炭昆明等較好的已地級(jí)市路（例如有廊坊）落后的地衛(wèi)級(jí)市縣級(jí)市縣城市場(chǎng)環(huán)境***研杏究表明，聰全國(guó)相當(dāng)艇一部分城裳市房地產(chǎn)送市場(chǎng)都有寄泡沫，而判且不光是刷經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)期地區(qū)存在巨泡沫，經(jīng)胃濟(jì)相對(duì)落麻后的地區(qū)添也同樣存食在，反而轟是中等城伙市房?jī)r(jià)相結(jié)對(duì)合理全國(guó)部右分城市望房?jī)r(jià)收速入比根據(jù)發(fā)駐達(dá)國(guó)家慮經(jīng)驗(yàn)并材結(jié)合中俱國(guó)實(shí)際菌國(guó)情，性房?jī)r(jià)收蛾入比在6左右是較派為合適的類(lèi)比例，西半南和西北早區(qū)域由于燈無(wú)大量外啄來(lái)人口購(gòu)慘房支撐，福出現(xiàn)了明盜顯的泡沫市場(chǎng)環(huán)境二三線城棄市的土地左市場(chǎng)在逐惠漸吸引眾屋多房地產(chǎn)洪商的目光珠江合轉(zhuǎn)生在天衛(wèi)津一舉快簽下了儉一塊１虎８００榆０畝的推開(kāi)發(fā)用等地,，為國(guó)內(nèi)吹房地產(chǎn)開(kāi)怒發(fā)創(chuàng)下了濤最大手筆和黃獨(dú)資膛購(gòu)入重慶化江北區(qū)一炊塊大約24.誼3萬(wàn)平方解米地皮順馳在雖石家莊你天價(jià)購(gòu)餅入土地深圳長(zhǎng)城袋地產(chǎn)（集頑團(tuán)）股份阻有限公司勞，與成都鏟簽約投資18億元開(kāi)遼發(fā)成都業(yè)樓市，蘋(píng)其在成湊都的項(xiàng)沙目建筑狼面積近70萬(wàn)平方米融。而此前岔，深萬(wàn)科脫已在成都丙運(yùn)作好幾棵年，其在晴成都城東2000多畝的躍萬(wàn)科城礙市花園沿項(xiàng)目已昂開(kāi)發(fā)到質(zhì)第二期上海大差華集團(tuán)娃一口氣漿拿下武朝昌南湖54萬(wàn)平方米姐土地正緊衫鑼密鼓僚地制作規(guī)欺劃方案后上海西埋北盛唐龍公司又叨擊敗武欣漢本地3家房產(chǎn)企悼業(yè)，以7.3搞2億元拿返下龍王浴廟150畝商業(yè)用罵地的開(kāi)發(fā)冶權(quán)，創(chuàng)下陪武漢地價(jià)降的最高紀(jì)亦錄……資料來(lái)源嚴(yán)：《**資薄訊》***蒼分析市場(chǎng)環(huán)境萬(wàn)科緊緊秩抓住二三柜線城市的監(jiān)發(fā)展機(jī)會(huì)頁(yè)，進(jìn)行區(qū)悟域擴(kuò)張，秧為其樹(shù)立盛全國(guó)性品跑牌奠定了圖堅(jiān)實(shí)的基洽礎(chǔ)2002年二線嘆城市占渾到萬(wàn)科拜整個(gè)營(yíng)蔑業(yè)收入基的57％，利潤(rùn)腹占到了55％，萬(wàn)午科從整幅個(gè)總資餡產(chǎn)收益捏率也可毒以看到刻，二線蘆城市的腸指標(biāo)是號(hào)非常良鮮好200烤3年，萬(wàn)科治在北京、俯上海、廣靈州、深圳奮等一線城斑市的項(xiàng)目相開(kāi)工面積拔僅為16％市場(chǎng)環(huán)境再看四線適小城市，搞由于受到舊各方面條山件制約，站需求增長(zhǎng)筆的速度不嘗會(huì)很快，拔難以形成仇一、二線縣城市那樣缸迅猛增長(zhǎng)帽的市場(chǎng)需根求，不具穩(wěn)備長(zhǎng)期發(fā)隔展的基礎(chǔ)洋，只能作濟(jì)為機(jī)會(huì)性蚊投資區(qū)域一線城市二線城市三線城市四線城市需求增樓長(zhǎng)速度經(jīng)濟(jì)難款以支撐踏：四線城市揀的人均GDP為300美元以下病，遠(yuǎn)低于殲一線城市虧的1300美元-150構(gòu)0美元，愿用于住止房消費(fèi)無(wú)的收入娃比例較騰大城市蹲相對(duì)較絲式低。購(gòu)買(mǎi)力雪過(guò)多依舌賴(lài)于本曬地四線城市梅的流動(dòng)人尿口比例低邁，三四線栗城市的流殖動(dòng)人口比甩率在25%以下，榜遠(yuǎn)低于傲一線城仇市的50%以上，爬和二線末城市25%瘦-35誼%之間，斧增長(zhǎng)率抵也遠(yuǎn)低誘于一二傻線城市缺（流動(dòng)摟人口比忙例為暫方住人口芽加流動(dòng)如人口除淚居民人夢(mèng)口）二、三級(jí)維市場(chǎng)不發(fā)型達(dá)由于大部蛋分中小城灶市二級(jí)市京場(chǎng)的還處勸于萌芽狀曉態(tài)，居民害購(gòu)房多為彼改善自我寺居住條件翅，通過(guò)購(gòu)全房的投資崖意識(shí)還很猛弱。市場(chǎng)環(huán)境人口規(guī)模陽(yáng)在50萬(wàn)以下流動(dòng)人回口極少人均GDP盛600美元以繡下房地產(chǎn)乏年投資揮額15億元以臣下市區(qū)人口胡規(guī)模在100萬(wàn)以下流動(dòng)人口識(shí)以周邊的妥農(nóng)業(yè)人員普為主人均GDP6逐00－1300美元房地產(chǎn)明年投資啞額15－30億元因此，汁從市場(chǎng)趣環(huán)境緯地度來(lái)看珍，二、吼三線城戒市更適泰合**穴*置業(yè)唯尋找長(zhǎng)龍期發(fā)展坐機(jī)會(huì)，慰特別是翼三線城統(tǒng)市，未卵來(lái)應(yīng)該蘋(píng)成為主售力市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀僻態(tài)城市發(fā)碎展區(qū)域一線城市四線城市二線城市三線城羽市國(guó)際性續(xù)城市，艱區(qū)域人亞口規(guī)模土在100童0萬(wàn)以上流動(dòng)人口鵲非常多人均GDP3架000美元以上房地產(chǎn)年幅投資額300億元以呢上區(qū)域經(jīng)濟(jì)老中心流動(dòng)人口略較多人均GDP1住300－300析0美元房地產(chǎn)毒年投資侵額30－300億元一線：策略進(jìn)入二線：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心三線：主力市場(chǎng)四線：輔助性機(jī)會(huì)市場(chǎng)從進(jìn)入可室能性來(lái)看鼓，中國(guó)的旋一線城市丙房地產(chǎn)商打數(shù)量極多蹄，行業(yè)集怨中度低，徑***如古果進(jìn)入將敬面臨高度遮的競(jìng)爭(zhēng)北京上海廣州企業(yè)總數(shù)110籌0家331俗2家171親3家房地產(chǎn)元開(kāi)發(fā)投牢資完成織額商品房胳銷(xiāo)售額平均規(guī)瀉模平均規(guī)模進(jìn)入特瞧征689駁.3億612億280廣.5億302.五3億410.齒7億402網(wǎng)4萬(wàn)184杠8萬(wàn)2550萬(wàn)1765萬(wàn)1240萬(wàn)資料來(lái)智源：*制**分紫析202海.3億183軌9萬(wàn)進(jìn)入所需翠資金壁壘料較高，加上存量梳房消化所帶需周期較州長(zhǎng)，小規(guī)坦模企業(yè)資雀金難以為鵝繼，將被稀淘汰出局市場(chǎng)上鉆的開(kāi)發(fā)腰企業(yè)過(guò)生多，總季體規(guī)模熄較小，進(jìn)入壁壘拉低。但小規(guī)弱模企業(yè)競(jìng)?cè)鐮?zhēng)力比較爭(zhēng)弱。經(jīng)過(guò)整赴理，開(kāi)盟發(fā)企業(yè)赴數(shù)量大率幅度減引少，目前進(jìn)緩入壁壘飛界于北漸京與上伙海之間，但企業(yè)房誠(chéng)效益要好翠于前兩者斤。小企業(yè)吩依然面臨芒上述危險(xiǎn)蛇。以北京、帳上海、廣禿州200澇1年統(tǒng)計(jì)役數(shù)據(jù)為聞例：進(jìn)入可腹行性北京、上侄海等一線忌城市集中狡了中國(guó)最亡優(yōu)秀的房降地產(chǎn)商，你***置蘋(píng)業(yè)的各項(xiàng)行能力均無(wú)氧法占到優(yōu)襲勢(shì)投資決策工程建造營(yíng)銷(xiāo)推廣物業(yè)管理成本管理設(shè)計(jì)規(guī)劃資金管理概念圖***置刺業(yè)在品牌扭、員工素微質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)其能力這幾牲方面和對(duì)聚手相比相圈對(duì)較弱品牌員工素質(zhì)天鴻珠江金地萬(wàn)科萬(wàn)通紅石中海餅圖示例蓋解釋?zhuān)菏袌?chǎng)最賴(lài)佳市場(chǎng)領(lǐng)先市場(chǎng)平渾均水平市場(chǎng)較勤差市場(chǎng)最差該圖表忍由**梅*根據(jù)尼大量訪解談而初堪步判斷***進(jìn)入可木行性但北京、燙上海等一遠(yuǎn)線城市的肅房地產(chǎn)發(fā)搭展速度仍輩然要高于糟全國(guó)其他睡城市，在沃那些行業(yè)暗巨頭控制低的細(xì)分市蜂場(chǎng)邊緣仍么存在許多貌的零散投納資機(jī)會(huì)注：萬(wàn)科糠數(shù)據(jù)為200團(tuán)2年結(jié)算術(shù)收入，喝資料來(lái)控源于萬(wàn)久科網(wǎng)站進(jìn)入可行質(zhì)性***已永經(jīng)在北京尼有了基礎(chǔ)義，***鴿贊成**圍*置業(yè)“策略進(jìn)京”，將北除京作為軍戰(zhàn)略高狗點(diǎn)，一字方面通新過(guò)機(jī)會(huì)剖獲得優(yōu)決質(zhì)土地任在北京您進(jìn)行機(jī)至?xí)蚤_(kāi)內(nèi)發(fā)，一圣方面通府過(guò)北京遺市場(chǎng)來(lái)遷鍛煉團(tuán)定隊(duì)，甚昌至將置哲業(yè)總部護(hù)建在北后京進(jìn)入可像行性但是否要晌將北京作起為長(zhǎng)期市蓋場(chǎng)進(jìn)行發(fā)練展應(yīng)根據(jù)您企業(yè)的能婆力增長(zhǎng)來(lái)真決定北京的人潔才優(yōu)勢(shì)北京與廊筒坊距離很型近北京的品繩牌優(yōu)勢(shì)在北京旋積累技慌能北京就像夢(mèng)一個(gè)放大呀鏡，可以肚把企業(yè)成巡壽倍放大。掃所以，有喇些企業(yè)進(jìn)豆京開(kāi)發(fā)不障追求規(guī)模睛，弄個(gè)不童大不小的踏項(xiàng)目做著共，只為在求這個(gè)戰(zhàn)略坦高地占個(gè)武位子。有密人稱(chēng)之為“策略進(jìn)京”，所以才房地產(chǎn)種界有“地產(chǎn)英雄售最?lèi)?ài)是北全京”的說(shuō)法北京是中篩央部委云鼓集的地方際，北京的婆土地供應(yīng)烘至今仍是森多渠道的奔。***婚置業(yè)完全璃有可能憑你機(jī)會(huì)獲得簽土地和項(xiàng)哪目除北京渣外的其煩他一線房誠(chéng)城市建背議**允*置業(yè)繡暫時(shí)不旨要進(jìn)入***籠置業(yè)在邪二線城金市的競(jìng)堆爭(zhēng)實(shí)力雕屬于中永等，要電略差于鏟當(dāng)?shù)氐难蕛?yōu)秀房是地產(chǎn)企陶業(yè)，但擁在三線蹲城市完瘋?cè)袡C(jī)皂會(huì)成為宋當(dāng)?shù)胤坑嵉禺a(chǎn)行暖業(yè)領(lǐng)頭范軍進(jìn)入可慢行性一線城市二線城市三線城父市四線城市***里置業(yè)目姑前的競(jìng)徑爭(zhēng)實(shí)力注：此圖極僅為示意醒圖，為*籠**根據(jù)擱經(jīng)驗(yàn)而主盾觀判斷***僻置業(yè)在傾四線城翻市非常吩有競(jìng)爭(zhēng)召優(yōu)勢(shì)，附但在四患線城市淘開(kāi)發(fā)有?？赡茉焐映蓸I(yè)務(wù)娛散、資警源浪費(fèi)礦、管控障困難的己局面，矩形成“游擊戰(zhàn)”的不利格廣局，**尼*不建議駛將其作為膛發(fā)展重點(diǎn)宮，除非有晝明顯高利幕潤(rùn)的機(jī)會(huì)穩(wěn)性項(xiàng)目往往一譯個(gè)城市妄開(kāi)發(fā)完兼一個(gè)樓末盤(pán)后，塔這個(gè)城創(chuàng)市的需于求就難驅(qū)以再挖怠掘，這梅時(shí)整個(gè)般團(tuán)隊(duì)需料要異地為開(kāi)發(fā)，件或者在著當(dāng)?shù)囟嘞朐?jīng)營(yíng)難，包括仇存量經(jīng)售營(yíng)，也只包括業(yè)芝外多元班化，造社成核心哪能力難蒜以積累異地遷扁移開(kāi)發(fā)已造成結(jié)剃果是：根基難孔以扎實(shí)大量資源冬難以重復(fù)促利用，政殖府資源浪助費(fèi)、對(duì)當(dāng)貿(mào)地市場(chǎng)的咳理解難以氏積累單盤(pán)采購(gòu)抗鏈過(guò)長(zhǎng)、綱采購(gòu)和管御理成本過(guò)蓬高遷移后蚊，供應(yīng)乓商體系坐和合作豪體系將泰發(fā)生重照大變化巡壽，造成宗成本提濫高、效觀率低下趕，質(zhì)量緒難以保誰(shuí)證品牌無(wú)誘法積累人力資源橡嚴(yán)重浪費(fèi)項(xiàng)目難以雞跨區(qū)域復(fù)末制進(jìn)入可行兵性因此，從薄城市選擇嶺來(lái)看，一區(qū)線城市應(yīng)標(biāo)策略進(jìn)入少，二、三壇線城市更執(zhí)適合**宅*置業(yè)尋海找長(zhǎng)期發(fā)史展機(jī)會(huì)，辨四線城市脆完全是機(jī)躺會(huì)性市場(chǎng)人口規(guī)模于在50萬(wàn)以下流動(dòng)人?？跇O少人均GDP6醬00美元以下房地產(chǎn)年恒投資額15億元以季下市區(qū)人口湖規(guī)模在100萬(wàn)以下流動(dòng)人口推以周邊的告農(nóng)業(yè)人員扯為主人均GDP6思00－130敲0美元房地產(chǎn)稈年投資徐額15－30億元競(jìng)爭(zhēng)狀布態(tài)城市發(fā)初展區(qū)域一線城市四線城樸市二線城騎市三線城市國(guó)際性城崖市，區(qū)域牛人口規(guī)模左在100端0萬(wàn)以上流動(dòng)人口彩非常多人均GDP臭300殺0美元以上房地產(chǎn)年香投資額300億元以壇上區(qū)域經(jīng)我濟(jì)中心流動(dòng)人口偷較多人均GDP1昆300－300舟0美元房地產(chǎn)年首投資額30－300億元一線：策略進(jìn)入二線：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心三線：主力市場(chǎng)四線：輔助性機(jī)會(huì)市場(chǎng)在制定報(bào)選擇區(qū)宜域原則瓣時(shí)，除姿開(kāi)經(jīng)濟(jì)凈環(huán)境、厲競(jìng)爭(zhēng)程繁度外，諷還要依良據(jù)房地該產(chǎn)行業(yè)弓的發(fā)展爸規(guī)律，然依據(jù)跨童區(qū)域發(fā)忽展的特元點(diǎn)來(lái)選臣擇集約型基地型機(jī)會(huì)型代表企業(yè)鞋：萬(wàn)科卓達(dá)珠江系鳳地產(chǎn)順馳中小房粥地產(chǎn)商大集團(tuán)的瘡房地產(chǎn)板絲式塊進(jìn)入可廁行性國(guó)內(nèi)房地餡產(chǎn)企業(yè)跨怎區(qū)域發(fā)展貴主要有三滿(mǎn)種主流模復(fù)式選擇不總同的跨遮區(qū)域發(fā)算展模式蕩對(duì)**匯*置業(yè)胞意味著僵:戰(zhàn)略路仗線產(chǎn)品特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)潑勢(shì)管控系統(tǒng)選擇一個(gè)們基地城市性，在該城傳市占據(jù)絕輸對(duì)主導(dǎo)地稱(chēng)位多方位開(kāi)忙發(fā)異地市場(chǎng)狗完全是機(jī)碧會(huì)性市場(chǎng)廣泛的產(chǎn)境品選擇廣泛的巧商業(yè)模瓶式政府關(guān)掙系地方品牌延續(xù)傳寫(xiě)統(tǒng)的功頌?zāi)苤平Y(jié)芹構(gòu)，有鞠利于專(zhuān)妙業(yè)積累外地項(xiàng)灰目多由企集團(tuán)操火控-基地型--集約型--機(jī)會(huì)型-選擇幾誘個(gè)區(qū)域懇或根據(jù)包地持續(xù)市發(fā)展如果區(qū)榮域具備態(tài)持續(xù)開(kāi)休發(fā)潛力始，可以兄選擇單詠一商業(yè)鋼模式，住反之可五能要選途擇多商證業(yè)模式有良好畢的定位但當(dāng)區(qū)域茫市場(chǎng)容量賴(lài)出現(xiàn)萎縮慌時(shí)要考慮盛業(yè)內(nèi)多元斯化項(xiàng)目策劃搞能力總體項(xiàng)目窄運(yùn)作能力營(yíng)銷(xiāo)能力必須建立盛完善的管奧控模式，寸特別是根謊據(jù)區(qū)域的但不同情況草而授予不敢同的管控教方式總部適當(dāng)訊放權(quán)區(qū)域公司可權(quán)利較大看準(zhǔn)機(jī)會(huì)雙，保證每撤一個(gè)項(xiàng)目踐的盈利性慘，無(wú)定位不完全太依靠政愧府關(guān)系鎖，核心兔能力在怖項(xiàng)目運(yùn)造作資金實(shí)畜力不需倡要很強(qiáng)有良好的贊定位單一商業(yè)磁模式較多項(xiàng)目定制項(xiàng)目策劃紐奉能力較強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)找規(guī)劃能力雷和營(yíng)銷(xiāo)能理力較強(qiáng)依靠少數(shù)追人的眼光剛與能力運(yùn)盒作項(xiàng)目，彩少并行展體開(kāi)項(xiàng)目權(quán)利高創(chuàng)度集中叔于總部慘，尤其瀉是關(guān)鍵幼權(quán)利游擊戰(zhàn)始、布點(diǎn)速分散是結(jié)房地產(chǎn)心企業(yè)全診國(guó)性擴(kuò)統(tǒng)張的大穴忌。*但**置忽業(yè)要致遵力于成飯為專(zhuān)業(yè)擇的全國(guó)靠性房地爬產(chǎn)公司陷，在選承擇項(xiàng)目渠時(shí)更應(yīng)悼避免機(jī)粗會(huì)型格錢(qián)局萬(wàn)科的磨銷(xiāo)售收壞入在全輸行業(yè)名粉列前茅屑，但是某萬(wàn)科項(xiàng)江目平均弦利潤(rùn)不籮高是圈欺內(nèi)的共京識(shí)，其中一個(gè)值重要原因磨是萬(wàn)科“稠多區(qū)域”卡同步擴(kuò)張乳模式下所油出現(xiàn)的單編盤(pán)采購(gòu)鏈拜過(guò)長(zhǎng)、采譽(yù)購(gòu)和管理閑成本過(guò)高,，而這撿幾乎是驚房地產(chǎn)歸企業(yè)全孤國(guó)性擴(kuò)栽張后必墊然會(huì)遭幣遇的困盛難資料來(lái)鄰源：進(jìn)入可行月性萬(wàn)科在溉沒(méi)有集渡約化發(fā)條展之前掘，項(xiàng)目亦平均利劉潤(rùn)不高內(nèi)，很重禽要的原刺因是萬(wàn)鼠科“多羨點(diǎn)同步港擴(kuò)張”尿模式下渡所出現(xiàn)船的單盤(pán)遲采購(gòu)鏈知過(guò)長(zhǎng)、像采購(gòu)和范管理成衡本過(guò)高劫，導(dǎo)致魯項(xiàng)目總少成本升具高200遭2年萬(wàn)科在全國(guó)的銷(xiāo)售收勒入約為42億元廣東碧桂粒園在珠三角排地區(qū)銷(xiāo)售收隙入即超除過(guò)40億元紅石在刊北京建外SOHO單盤(pán)銷(xiāo)售收益泉即達(dá)20億元***伯置業(yè)大赤本營(yíng)－辜廊坊的市本地市厘場(chǎng)需求覺(jué)有一定孔增長(zhǎng)，寺但供給冶較大，衣因此可超能難以梳繼續(xù)成幣為**洞*置業(yè)有發(fā)展的注基地，喇采取基廚地模式舅不是長(zhǎng)賢期發(fā)展糖的目標(biāo)城鎮(zhèn)人口沙：40余萬(wàn)人均年收畢入：7767元本地人均插住宅面積?。?3.蠅2M2本地經(jīng)濟(jì)仗發(fā)展水平占：人均GDP1刮2015元，年返增長(zhǎng)11.灣6%，屬于高山速發(fā)展區(qū)每年竣亞工面積蔥：53.7腦7萬(wàn)平米產(chǎn)品結(jié)冬構(gòu):從近兩年習(xí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)聚看，高檔納商品房的諒竣工面積拍均超過(guò)住震宅總量的屋半數(shù)，而欲中低檔房雀數(shù)量已無(wú)俊法滿(mǎn)足工蠅薪階層需頭求本地房取地產(chǎn)商侮：大多句為項(xiàng)目愈型公司宴，企業(yè)耀人數(shù)在20人或以圈下居多***置杜業(yè)在廊坊脂市場(chǎng)上的枝表現(xiàn)：處沫于第一集隊(duì)團(tuán)、開(kāi)發(fā)叼高中低檔憑市場(chǎng)比較競(jìng)爭(zhēng)棕優(yōu)勢(shì)：政驗(yàn)府關(guān)系、攔拿地能力甚較強(qiáng)、規(guī)切劃、營(yíng)銷(xiāo)副較弱…廊坊本地需求廊坊本地供給***置業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)入可倡行性***建賺議采用集霞約發(fā)展模農(nóng)式，集約喂式發(fā)展模刑式可以在團(tuán)一定區(qū)域隙扎根和長(zhǎng)裁期發(fā)展，呈而且，集扒約式發(fā)展沒(méi)更加有利炒于項(xiàng)目的床規(guī)模復(fù)制嘴，有效控捉制總體成偽本輻射區(qū)域根據(jù)地未來(lái)萬(wàn)射科三年斜的目標(biāo)灶是希望煙能夠保澇證每年滅的增長(zhǎng)酒速度在30％左右給，具體憶策略是綢：擴(kuò)大在一欄線城市的理規(guī)模；圍繞幾梢個(gè)區(qū)域廁中心希家望能夠淚將二線桶城市的梅數(shù)量從12個(gè)擴(kuò)張歸到20個(gè)；進(jìn)行一些幸結(jié)構(gòu)重組法，建立區(qū)溫域中心；塑造一御個(gè)強(qiáng)勢(shì)故的公司章品牌和吩鮮明的婦項(xiàng)目品憂(yōu)牌；建立區(qū)域慚主流產(chǎn)品攀標(biāo)準(zhǔn)化系姿統(tǒng)；建立整王個(gè)兩級(jí)沒(méi)的戰(zhàn)略閣合作伙鵲伴。例如萬(wàn)科急四季花城浙這個(gè)品牌左，針對(duì)華欄南，華中抓，華東及急華北區(qū)，絞將同樣的腔一套體系封根據(jù)不同江的氣侯，安客戶(hù)和人編文的特點(diǎn)文，將它做權(quán)了整個(gè)調(diào)銀整。每扭個(gè)區(qū)域形侮成一套標(biāo)塵準(zhǔn)模式但集約式槍發(fā)展模式浙對(duì)企業(yè)的李要求較高皆，需要企什業(yè)具備較噸好的人力島資源基礎(chǔ)后以及作為送根據(jù)地的用中大型城筒市基礎(chǔ)，蔽需要**則*置業(yè)長(zhǎng)涉期積累風(fēng)險(xiǎn)增加由于更摸多權(quán)利泥必須下坐放到區(qū)組域中心憤，對(duì)于功高風(fēng)險(xiǎn)迎的房地級(jí)產(chǎn)行業(yè)顏又增加箏了新的啟風(fēng)險(xiǎn)因竭素區(qū)域根限據(jù)地市擋場(chǎng)根據(jù)地步必須有籃足夠的嶄消費(fèi)市殺場(chǎng)，使唐得對(duì)該癢區(qū)域具播有一定嬸的影響擠力，同作時(shí)企業(yè)攝能夠持思續(xù)的發(fā)要展下去企業(yè)實(shí)力房地產(chǎn)灘企業(yè)必紋須具有迷一定的甜資金實(shí)桂力或者秩全國(guó)品胸牌，才鉗能在異說(shuō)地區(qū)域疑與當(dāng)?shù)赝髽I(yè)展桂開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)準(zhǔn)，并獲羨得發(fā)展喝空間人力資憐源必須有胡較好的蒙人力資建源以保窮證該區(qū)乎域的發(fā)氏展能自受主、持繩續(xù)進(jìn)入可瓣行性綜上所芹述，*癥**建芬議**疊*采用春集約發(fā)喝展模式閘，將發(fā)晝展重點(diǎn)銅放在需認(rèn)求與競(jìng)息爭(zhēng)相對(duì)地適中的厲二線城匆市與三腐線城市文，而集錘約圈內(nèi)灰的四線狡城市可口以機(jī)會(huì)談型發(fā)展與周邊紹的三線搞城市能舍形成集掩約區(qū)域具有一定合的市場(chǎng)容彎量，能夠僑支撐相對(duì)毒長(zhǎng)時(shí)間的賣(mài)開(kāi)發(fā)和經(jīng)秤營(yíng)形成相羞對(duì)穩(wěn)定棵的合作退體系和薪供應(yīng)商奸體系在三線肅城市利涉用資金寧優(yōu)勢(shì)、榆規(guī)劃優(yōu)炊勢(shì)爭(zhēng)取剃獲得高把競(jìng)爭(zhēng)力木的地位在二線奔城市與爺當(dāng)?shù)胤烤嗟禺a(chǎn)商庫(kù)利用資詠金優(yōu)勢(shì)墻、開(kāi)發(fā)賺規(guī)劃、晴成本優(yōu)濁勢(shì)優(yōu)勢(shì)鉗進(jìn)行競(jìng)膜爭(zhēng)二線城市悉對(duì)周邊三掠線城市具翅有一定影孔響力形成未來(lái)專(zhuān)的區(qū)域管企理中心，吸培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)根據(jù)區(qū)域浴特點(diǎn)進(jìn)行買(mǎi)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)級(jí)目復(fù)制區(qū)域集約圈尖內(nèi)的四謙線城市誼如果存明在項(xiàng)目州機(jī)會(huì)也葛不應(yīng)放猜棄在初期螞要集中逐在少數(shù)蜜幾個(gè)區(qū)患域內(nèi)發(fā)娛展，并例追求區(qū)訊域內(nèi)產(chǎn)安品標(biāo)準(zhǔn)幣化，進(jìn)推行復(fù)制區(qū)域選擇項(xiàng)目爬時(shí)盡量集面中在少數(shù)機(jī)幾個(gè)區(qū)域鳳內(nèi)，一開(kāi)敏始就帶有許集約式發(fā)綿展思想在區(qū)域嘗內(nèi)建立開(kāi)戰(zhàn)略供韻應(yīng)商體必系，建忽立廣泛邁的區(qū)域順合作體促系，建線立產(chǎn)品賊設(shè)計(jì)標(biāo)葉準(zhǔn)與銷(xiāo)案售管理抗標(biāo)準(zhǔn)在區(qū)域巨進(jìn)行產(chǎn)艇品復(fù)制區(qū)域內(nèi)的什人才要依喉?yè)?jù)項(xiàng)目需擊要合理調(diào)啦動(dòng)未來(lái)全國(guó)戲拓展的方降式可以采搞取以點(diǎn)帶宏圈的拓展兇方式區(qū)域通過(guò)主賞動(dòng)性的林搜索擬竭進(jìn)入?yún)^(qū)冊(cè)域或者百通過(guò)機(jī)兆會(huì)找到勾擬進(jìn)入彩區(qū)域主動(dòng)性的暮搜索包括泉：行業(yè)研斜究結(jié)合**社*燃?xì)獾墓┎呗赃M(jìn)入?yún)^(qū)域舊的中心城嘴市或影響積力最大的所城市，開(kāi)然始房地產(chǎn)抄業(yè)務(wù)，逐益漸培養(yǎng)當(dāng)艦地規(guī)劃、籌施工、銷(xiāo)儉售管理團(tuán)刻隊(duì)不排除勝在既定柄的集約譯圈內(nèi)從低三線城洞市走向棕二線城連市的可組能擴(kuò)散到腰周邊三至線城市繼續(xù)在該代中心城市劃開(kāi)發(fā)新樓煎盤(pán)***斤置業(yè)的弓發(fā)展圈型應(yīng)在集彩團(tuán)戰(zhàn)略安的指引津下，在資***粉集團(tuán)戰(zhàn)浪略重點(diǎn)辭區(qū)域進(jìn)彩一步明舍確后方旋能確定氧置業(yè)房擔(dān)地產(chǎn)業(yè)賄的發(fā)展企圈例：當(dāng)?shù)胤狂v地產(chǎn)市對(duì)場(chǎng)狀況那（收入塑與房?jī)r(jià)尼）；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)怨增長(zhǎng)速度緞（GDP、人均GDP、人均可鉤支配收入凡、收入人需群結(jié)構(gòu)等檔）城市化水槍平（城市鞋非農(nóng)人口挽比例、人紛口規(guī)模、危城市基礎(chǔ)掏設(shè)施水平以等）流動(dòng)人敏口狀況熟（規(guī)模陪、常駐蓮／旅游營(yíng)、就業(yè)皆行業(yè)等膊）房地產(chǎn)機(jī)綿會(huì)……山東江蘇安徽浙江湖南廣東北京、河岸北***集錫團(tuán)的主要塑戰(zhàn)略重點(diǎn)艙區(qū)域？注：*德**的城附件4提供了區(qū)則域房地產(chǎn)煤市場(chǎng)分析享的基本?？鞍?，企業(yè)蹦在未來(lái)劃及定戰(zhàn)略圈溝時(shí)可以參佛考區(qū)域在目前蔑的基礎(chǔ)燒上，*提**置怎業(yè)尚不她具備全成國(guó)布局傳的條件衫，可以風(fēng)暫時(shí)選身?yè)癖本┙窈颖比?xiě)等置業(yè)鋸已有投長(zhǎng)資而又吳是集團(tuán)姻主業(yè)重襲點(diǎn)發(fā)展逮區(qū)域的捐經(jīng)濟(jì)圈水嘗試進(jìn)餡行集約翅式發(fā)展區(qū)域山東江蘇安徽浙江湖南廣東北京、河表北***燃協(xié)氣的主要酸市場(chǎng)燃?xì)膺M(jìn)盾入的這位幾個(gè)區(qū)史域都可嫩以作為嫌選擇的滔對(duì)象北京圈（龜含河北）慰－已有基袖礎(chǔ)××圈－已有筒基礎(chǔ)××圈－有房誠(chéng)燃?xì)獾姆Υ笮屯夺t(yī)資注：僅只為**森*示例調(diào)性建議部，在決特定進(jìn)入條區(qū)域前念還要考督慮更多載的因素結(jié)合**視*集團(tuán)的亦新的戰(zhàn)略叨部署，置咬業(yè)應(yīng)該大曉力配合集眨團(tuán)戰(zhàn)略性沫基地的建率設(shè)，但這死種配合仍煙然要區(qū)分據(jù)機(jī)會(huì)型與臭長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展習(xí)型的項(xiàng)目配合**萍*集團(tuán)戰(zhàn)炭略基地的帖建設(shè)天然氣煤化工燃機(jī)碼頭…房地產(chǎn)房地產(chǎn)天然氣化工燃機(jī)碼頭…房地產(chǎn)天然氣化工燃機(jī)碼頭…區(qū)域在配合威方式上建，置業(yè)虹集團(tuán)應(yīng)端作為專(zhuān)穩(wěn)業(yè)房地固產(chǎn)開(kāi)發(fā)若商與集昌團(tuán)進(jìn)行情內(nèi)部市簽場(chǎng)合作蹤蝶，其他毀的物業(yè)釣類(lèi)型、佳城市開(kāi)端發(fā)管理景應(yīng)與其昏他的專(zhuān)落業(yè)機(jī)構(gòu)毯合作展繡開(kāi)集團(tuán)戰(zhàn)略盒所需要的餃開(kāi)發(fā)物業(yè)罵類(lèi)型工業(yè)房產(chǎn)商業(yè)房穗產(chǎn)旅游房尊產(chǎn)住宅碼頭化工廠房城市配套盈基建城市其抹他房產(chǎn)文體房產(chǎn)城市公用垃設(shè)施……***死置業(yè)集兔團(tuán)作為一家明企業(yè)，*申**置業(yè)陰不可能積止累小城市弊建設(shè)開(kāi)發(fā)狡管理的功奪能，有許俗多專(zhuān)業(yè)建陜筑的開(kāi)發(fā)故（如碼頭君、化工廠呆房）等都屠應(yīng)有專(zhuān)業(yè)涌的設(shè)計(jì)院仆、專(zhuān)業(yè)*斷*公司來(lái)服操作。還挖有許多城魂市所需要需的建筑類(lèi)貍型和經(jīng)營(yíng)章管理類(lèi)型膏置業(yè)并不懷擅長(zhǎng)，如法果全部積月累，操作齡上并不可旋行。必須肯大量利用哭外部資源器。***置就業(yè)集團(tuán)應(yīng)縣該聚焦在升住宅與商塔業(yè)房地產(chǎn)大這兩種物五業(yè)類(lèi)型上嚼進(jìn)行配合隨。尤其是遮在住宅上調(diào)。綜上所熊述，在線集團(tuán)戰(zhàn)址略格局衰尚未完船全清晰安化時(shí)，善***亦建議未優(yōu)來(lái)（5拋年內(nèi)）顧***歲置業(yè)的剛區(qū)域布菠局應(yīng)是級(jí)如下格毅局XXXX北京、謹(jǐn)河北一點(diǎn)三圈一個(gè)高授點(diǎn)：北磚京總部三個(gè)發(fā)圈展圈：懇北京河市北圈、遷其他兩鋒圈以二帶三以二線城醒市帶動(dòng)三槽線城市形放成圈式發(fā)裳展二線城航市主要黎在郊區(qū)丈，三線津城市主難要在市閑區(qū)不排除在侍既定的集乖約圈內(nèi)從涉三線城市彈走向二線正城市的可支能注：僅為難示意區(qū)域從產(chǎn)品練類(lèi)型的獄選擇來(lái)亂看，*套**建虜議**葡*置業(yè)犧嚴(yán)格控私制類(lèi)型咬種類(lèi)，3－5年內(nèi)專(zhuān)顯注于住品宅業(yè)務(wù)掠，尤其治是跨區(qū)目域開(kāi)發(fā)予短期內(nèi)診要集中煤在住宅跑上產(chǎn)品不同物反業(yè)的運(yùn)披作方式爭(zhēng)有很大阻區(qū)別，廢都需要跡一定時(shí)賄間的積斤累才能鴉具備相意應(yīng)的競(jìng)叉爭(zhēng)實(shí)力住宅是恐目前發(fā)期展最快睜的房地難產(chǎn)品種緞，而且虧仍有持窩續(xù)發(fā)展仿的動(dòng)力住宅也削是**倦*置業(yè)粱經(jīng)驗(yàn)最觀豐富的喊品種1997-2002年住宅投資占房地產(chǎn)總投資的比例

2002年全國(guó)各類(lèi)物業(yè)投資結(jié)構(gòu)比例示意***康在不同獅的地區(qū)陣要面對(duì)今不同的有層級(jí)人洞群，北營(yíng)京面對(duì)廉中低收單入、二龜線城市槽面對(duì)中劣等收入趣人群，潤(rùn)三線城順市面臨徑中高等徑收入人漆群產(chǎn)品***置尿業(yè)的客戶(hù)諒定位一線城糕市二線城蠻市三線城市高等收入中等收入低等收迎入中等收入在廊坊本跳地，**芽*應(yīng)作為量長(zhǎng)期發(fā)展察的根基，捎必須要積惑極發(fā)展多例種房地產(chǎn)趙業(yè)務(wù)產(chǎn)品廊坊是鋒長(zhǎng)期駐眨扎的根必基當(dāng)住宅業(yè)效務(wù)出現(xiàn)增擱長(zhǎng)放緩甚錯(cuò)至下降的病時(shí)候應(yīng)積乓極開(kāi)發(fā)其刪他業(yè)務(wù)商場(chǎng)、工佛業(yè)建筑、析寫(xiě)字樓、毅旅游地產(chǎn)婚、體育地球產(chǎn)都可以賤發(fā)展，但凍每一個(gè)項(xiàng)帥目在決策會(huì)前仍要慎串重房地產(chǎn)夸價(jià)值鏈墊較長(zhǎng)，酒***陰置業(yè)應(yīng)您選擇合貨適的環(huán)封節(jié)進(jìn)行境專(zhuān)業(yè)發(fā)遣展。目界前中國(guó)逼房地產(chǎn)黃行業(yè)價(jià)藏值鏈上扎多種模想式并存墳發(fā)展的嘩格局既住體現(xiàn)了畜專(zhuān)業(yè)分卻工，又色強(qiáng)調(diào)了步行業(yè)整汗合行業(yè)主新業(yè)務(wù)價(jià)伸值鏈輔助業(yè)務(wù)覆價(jià)值鏈

物業(yè)管理

物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)超金融土地出語(yǔ)讓為主版，結(jié)合警金融、夫貿(mào)易、抽商業(yè)地術(shù)產(chǎn)開(kāi)發(fā)館：以陸角家嘴、瓦金融街瘡為代表開(kāi)發(fā)工業(yè)稱(chēng)區(qū)土地：很以天津工億業(yè)區(qū)為代鈔表地產(chǎn)開(kāi)姥發(fā)模式房產(chǎn)開(kāi)發(fā)賤模式產(chǎn)品單嬌一化，橡在不同倆城市迅蠻速?gòu)?fù)制叛：以萬(wàn)樂(lè)科為代當(dāng)表在單一城猛市的多個(gè)鏟區(qū)域做多材種產(chǎn)品，喘多是大型姓國(guó)有企業(yè)糠：以華潤(rùn)擦置地代表在少數(shù)欲高端城項(xiàng)市開(kāi)發(fā)跡高端產(chǎn)智品，以?shī)瘦^少的聽(tīng)項(xiàng)目贏片得較高偵利潤(rùn)：跳以萬(wàn)通嬸為代表小城鎮(zhèn)開(kāi)繩發(fā)模式，段以浙江廣蒼廈、**易*置業(yè)為括代表物業(yè)經(jīng)營(yíng)靈模式專(zhuān)業(yè)的蹄物業(yè)經(jīng)救營(yíng)，成縱為一種啟專(zhuān)業(yè)物發(fā)業(yè)，配徹合戰(zhàn)略裳合作者泊來(lái)收取展租金回廚報(bào)混合的物斑業(yè)出租經(jīng)究營(yíng)，以收嘆取租金為餓主：以香庭港置地代柜表開(kāi)發(fā)和物恒業(yè)出租經(jīng)莖營(yíng)混合：慢以香港新嚇世界為代慰表價(jià)值鏈整辟合模式房地產(chǎn)疼服務(wù)模新式不動(dòng)產(chǎn)金月融模式整合從地筐產(chǎn)開(kāi)發(fā)到勇銷(xiāo)售到物潛業(yè)管理的血所有環(huán)節(jié)好，形成縱其向一體的控全能公司蠶：以富力篩公司為代目表重點(diǎn)整濃合價(jià)值奴鏈的關(guān)塊鍵環(huán)節(jié)蔬，在集配團(tuán)內(nèi)實(shí)少現(xiàn)地產(chǎn)談開(kāi)發(fā)和糟房產(chǎn)開(kāi)糕發(fā)的分沉工合作墳：以珠掙江系地江產(chǎn)為代糠表房地產(chǎn)信棕托：以金回信信托為鴉代表房地產(chǎn)基族金：以精重瑞基金為堪代表資料來(lái)源峽：中介經(jīng)既紀(jì)和評(píng)厲估：以換二十一積世紀(jì)不晌動(dòng)產(chǎn)公盈司為代涂表定制服務(wù)炭，以房屋腿的定制和夫項(xiàng)目管理咳收取服務(wù)兵費(fèi)：以日令本大和房下屋為代表中介服務(wù)雹（評(píng)估、攤經(jīng)紀(jì)、定冶制等）價(jià)值鏈根據(jù)房地劑產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)踢業(yè)鏈的分益析，可將異房地產(chǎn)行袋業(yè)分類(lèi)為顛為八種業(yè)絲式務(wù)模式。南其中房產(chǎn)總開(kāi)發(fā)專(zhuān)營(yíng)準(zhǔn)模式、房薦產(chǎn)開(kāi)發(fā)加螞非房地產(chǎn)駛經(jīng)營(yíng)的業(yè)午務(wù)模式的票企業(yè)占總筐體企業(yè)數(shù)變量的60%注：其它旁指非房地清產(chǎn)業(yè)務(wù)的服多元化經(jīng)乓營(yíng)上市公司糊各業(yè)務(wù)模轎式企業(yè)數(shù)盒比例7%5%7%7%12%2%35%25%1模式2模式3模式4模式5模式6模式7模式8模式分類(lèi)薯模式胞企業(yè)數(shù)山量虧企業(yè)名刷稱(chēng)房產(chǎn)+地產(chǎn)+物業(yè)持有+其它3金融街腳、殺中關(guān)村幼、降張江高瓦科2房產(chǎn)+地產(chǎn)+其它2瓊金盤(pán)、眉浦東讓金橋房產(chǎn)+地產(chǎn)+物業(yè)持蛾有3渝開(kāi)發(fā)谷世紀(jì)欲中天、盒陽(yáng)光股返份房產(chǎn)+地產(chǎn)3深天健、努銀基斤發(fā)展、長(zhǎng)填春經(jīng)開(kāi)房產(chǎn)+物業(yè)持賊有+其它5深星源烏、魔深南光鼻、倡中福實(shí)擊業(yè)東華實(shí)嗓業(yè)、世狂茂股份6房產(chǎn)+物業(yè)持有1深深房房產(chǎn)+其它14深振業(yè)塵、洞深寶安碧、敲愛(ài)建股忍份深華源久、內(nèi)深寶恒姥、愉光彩建琴設(shè)旭飛實(shí)業(yè)專(zhuān)、倍特高種新、新黃旬浦中國(guó)武那夷、長(zhǎng)蘿江投資速、深物萄業(yè)天創(chuàng)置沾業(yè)、亞舊泰集團(tuán)房產(chǎn)10深萬(wàn)科、躺深天障地、廳深長(zhǎng)城珠江控羽股、萊櫻茵置業(yè)留天次鴻寶業(yè)運(yùn)盛實(shí)榮業(yè)、金消地集團(tuán)靜、**虎*置業(yè)筆發(fā)展中華企加業(yè)價(jià)值鏈分析各個(gè)強(qiáng)業(yè)務(wù)模式傍的多項(xiàng)運(yùn)鐵營(yíng)指標(biāo)，娘房產(chǎn)開(kāi)發(fā)肥專(zhuān)營(yíng)、房著產(chǎn)開(kāi)發(fā)加撓非房產(chǎn)經(jīng)附營(yíng)兩種模核式在總量可上大幅領(lǐng)啞先，在主系營(yíng)利潤(rùn)和禍凈利潤(rùn)兩加項(xiàng)指標(biāo)上干房產(chǎn)開(kāi)發(fā)紹專(zhuān)營(yíng)模式匆更超過(guò)了保后者-8-6-4-20246810凈利潤(rùn)違比較051015202530主營(yíng)利夢(mèng)潤(rùn)總資產(chǎn)熟規(guī)模比充較0501001502002503003507模式8模式1模式4模式5模式2模式6模式3模式020406080100120140股東權(quán)益020406080100120主營(yíng)收士入單位：億饅元開(kāi)發(fā)專(zhuān)四營(yíng)開(kāi)發(fā)專(zhuān)營(yíng)開(kāi)發(fā)專(zhuān)止?fàn)I開(kāi)發(fā)專(zhuān)傍營(yíng)開(kāi)發(fā)專(zhuān)煙營(yíng)多元經(jīng)營(yíng)多元經(jīng)船營(yíng)多元經(jīng)垮營(yíng)多元經(jīng)綠營(yíng)多元經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈從各種差模式的局凈資產(chǎn)百收益率宿來(lái)看，厘房產(chǎn)開(kāi)毯發(fā)專(zhuān)營(yíng)榆模式、久房產(chǎn)開(kāi)雀發(fā)加非爽房產(chǎn)經(jīng)城營(yíng)模式悼、房產(chǎn)傻開(kāi)發(fā)加惱地產(chǎn)開(kāi)廁發(fā)三種嚷業(yè)務(wù)模創(chuàng)式盈利脊能力都玻居于行兼業(yè)的前制列注：1模式較俯高是由萌于金融雜街當(dāng)年忌資產(chǎn)重丑組影響勝較大，捉模式6是由于攻只有一腳家公司喘深深房領(lǐng)業(yè)績(jī)不期佳造成皮。資料來(lái)或源：—業(yè)務(wù)模式科盈利分析—房產(chǎn)+物業(yè)持扶有開(kāi)發(fā)專(zhuān)獻(xiàn)營(yíng)價(jià)值鏈從200撫1年房地慌產(chǎn)上市公貞司綜合業(yè)編績(jī)排名來(lái)蜜看，房產(chǎn)冒專(zhuān)營(yíng)公司藍(lán)占有5家舊之多，成嚷為行業(yè)的壁佼佼者。樸其次經(jīng)營(yíng)檔房產(chǎn)開(kāi)發(fā)藍(lán)加非房地貨產(chǎn)模式、臘房地產(chǎn)開(kāi)店發(fā)加地產(chǎn)爹開(kāi)發(fā)模式什的幾家企朵業(yè)也有不魂俗的業(yè)績(jī)注：深物業(yè)、沙金融街由侍于資產(chǎn)重蓮組，造成垮當(dāng)年收益陡率較高，茂而中關(guān)村烈由于受到桑政府支持蒸而業(yè)務(wù)面澆比較寬。良中華企業(yè)館在2001年當(dāng)年土打地轉(zhuǎn)讓業(yè)蕩務(wù)分別占啊其主營(yíng)收壞入和主營(yíng)委利潤(rùn)的40%和60%以上。資料來(lái)源陽(yáng)：?jiǎn)挝唬浩奕f(wàn)元—企業(yè)綜合餐業(yè)績(jī)排名—價(jià)值鏈深萬(wàn)科蠻、中遠(yuǎn)騰發(fā)展、權(quán)金地集捎團(tuán)不斷孝調(diào)整其寸業(yè)務(wù)結(jié)輝構(gòu)，使披公司主強(qiáng)營(yíng)業(yè)務(wù)雷日益明顫晰，成紗為房地孔產(chǎn)行業(yè)瞧領(lǐng)先的糕房地產(chǎn)崖專(zhuān)業(yè)開(kāi)乞發(fā)公司單位：萬(wàn)發(fā)元資料來(lái)滴源：成功案垃例：?jiǎn)枘Ｊ?專(zhuān)業(yè)的獸房產(chǎn)開(kāi)往發(fā)公司深萬(wàn)科液近三年晝來(lái)，凈罵資產(chǎn)收冰益率一溪直保持頁(yè)在10%左右，呈步現(xiàn)出良好勉的增長(zhǎng)勢(shì)緩態(tài)；總資產(chǎn)譽(yù)規(guī)模達(dá)割到60多億元捏，居于末房地產(chǎn)值行業(yè)上罪市公司左的第二紛位；200明1年，深萬(wàn)惹科股東權(quán)只益、主營(yíng)慈收入、主凍營(yíng)利潤(rùn)均涼居于行業(yè)嗽第一位。200繳1年，集災(zāi)團(tuán)成功若轉(zhuǎn)讓萬(wàn)穗佳股權(quán)磨，全面壺完成了悅專(zhuān)業(yè)化說(shuō)調(diào)整戰(zhàn)昌略，成加為單一售業(yè)務(wù)的膝房地產(chǎn)謀集團(tuán)。價(jià)值鏈2001年，中遠(yuǎn)知發(fā)展總資牽產(chǎn)規(guī)模為27億多，居炎于行業(yè)中炸游水平。伸但其主營(yíng)個(gè)收入和凈品利潤(rùn)居于扛行業(yè)前5位。中遠(yuǎn)發(fā)展睛近三年的統(tǒng)凈資產(chǎn)收趨益率一直險(xiǎn)維持在較邁高的增長(zhǎng)派水平，保風(fēng)持20%左右。速處于行濕業(yè)領(lǐng)先到位置；200霉1年，主營(yíng)衫收入主要脾來(lái)自房地伸產(chǎn)和銷(xiāo)售街建材，其隱中房地產(chǎn)器業(yè)務(wù)的收塵入和凈利蜓潤(rùn)分別占89%和99%。金地集季團(tuán)近三適年的凈站資產(chǎn)收提益率一瞎直維持襪在較高犯的增長(zhǎng)籌水平，慎保持10%左右；截止2001年底，總金資產(chǎn)規(guī)模膚達(dá)到20多億，主恨營(yíng)收入和偽凈利潤(rùn)分單別達(dá)到6億和1億多；從主營(yíng)業(yè)漸務(wù)來(lái)看，相房地產(chǎn)主哨營(yíng)業(yè)務(wù)收器入占90%以上。程從當(dāng)年娃主營(yíng)利制潤(rùn)來(lái)看岸，商業(yè)蓮貿(mào)易和勉其它業(yè)玩務(wù)部分錫為虧損柔。但單一鏟開(kāi)發(fā)型需房地產(chǎn)警企業(yè)的搶發(fā)展也洞有其局巖限性，輕隨著競(jìng)畫(huà)爭(zhēng)的加興劇，房探地產(chǎn)其貪他經(jīng)營(yíng)跪業(yè)務(wù)將乎會(huì)快速賓增長(zhǎng)沉淀資產(chǎn)羊越來(lái)越多子，而且難陳以享受土摸地增值開(kāi)發(fā)業(yè)蠻務(wù)會(huì)導(dǎo)收致大量錄不可售泳資產(chǎn)大米量沉淀除，必須降轉(zhuǎn)為經(jīng)逆營(yíng)。而艷且，開(kāi)墨發(fā)業(yè)務(wù)各無(wú)法享憂(yōu)受中國(guó)版的土地淘增值經(jīng)營(yíng)方竹向的單蠢一，減耐弱了企路業(yè)抗行幸業(yè)周期惑風(fēng)險(xiǎn)的饞能力房地產(chǎn)雖行業(yè)是吩一個(gè)周遭期明顯乳的行業(yè)暮，企業(yè)粘單一的套項(xiàng)目開(kāi)餅發(fā)，使芳對(duì)抗行害業(yè)周期的風(fēng)險(xiǎn)的船能力大蹤蝶大降低完。投資周期炎的限制形墻成贏利回日?qǐng)?bào)的不穩(wěn)袍定由于投陪資周期振的限制插會(huì)形成欲贏利回榨報(bào)的不主穩(wěn)定。戀贏利的領(lǐng)不穩(wěn)定夠?qū)τ诜客薜禺a(chǎn)上欲市公司啦的影響凳尤其明詳顯。而妖物業(yè)租辦金回報(bào)窩是一種紫相對(duì)穩(wěn)糠定的高剪回報(bào)，議能增強(qiáng)嶺企業(yè)的鏡持續(xù)贏撓利能力舌。開(kāi)發(fā)企挑業(yè)凈資姨產(chǎn)收益統(tǒng)率與規(guī)丈模成反搭比保持合理權(quán)的優(yōu)質(zhì)物御業(yè)持有比姐例，對(duì)企梳業(yè)增強(qiáng)實(shí)臥力和擴(kuò)張病發(fā)展尤為燃重要。持雜有優(yōu)質(zhì)物裂業(yè)有利于芽房地產(chǎn)企掘業(yè)提高融院資能力。艇而單一開(kāi)迷發(fā)型企業(yè)議凈資產(chǎn)收仇益率與規(guī)私模成反比游，企業(yè)規(guī)辣?？偸亲龇€(wěn)不大。單一開(kāi)發(fā)返型企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格敢局行業(yè)競(jìng)放爭(zhēng)加劇秩，集中栽度提高行業(yè)平代均利潤(rùn)塑率下降客戶(hù)需唯求的變白化使投縣資風(fēng)險(xiǎn)虎增大經(jīng)營(yíng)型房郊地產(chǎn)企業(yè)雨出現(xiàn)原以開(kāi)發(fā)瘡為主的房堪地產(chǎn)企業(yè)撫進(jìn)入房地特產(chǎn)其他經(jīng)科營(yíng)領(lǐng)域價(jià)值鏈中國(guó)房地耀產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)引的主要地劫區(qū)經(jīng)營(yíng)型魚(yú)收益（房每屋出租等?。┰诜康刈喈a(chǎn)營(yíng)業(yè)收占入中所占屑的比重在火不斷上漲資料來(lái)源繞：價(jià)值鏈多盈利結(jié)隊(duì)構(gòu)成為許圾多房地產(chǎn)塘公司穩(wěn)定蛙業(yè)績(jī)、促鴨進(jìn)主業(yè)發(fā)影展的重要侍手段中房地產(chǎn)中房地產(chǎn)愛(ài)現(xiàn)有業(yè)務(wù)東：開(kāi)發(fā)房屋租提賃二手房屋練買(mǎi)賣(mài)……擬開(kāi)展店業(yè)務(wù)篩：地產(chǎn)、建兄筑顧問(wèn)物業(yè)管理估價(jià)、投澇資………戰(zhàn)略選欣擇:將摒棄笑從資本俊擴(kuò)張推泰動(dòng)市場(chǎng)認(rèn)擴(kuò)張的激策略，紐奉而采取套以創(chuàng)新啞和服務(wù)歌推動(dòng)市喜場(chǎng)擴(kuò)張?zhí)玫牟呗圆?；商業(yè)模式:萬(wàn)通地產(chǎn)錢(qián)將與傳統(tǒng)哈的全能開(kāi)熄發(fā)商漸行杏漸遠(yuǎn)，而亮與房屋供濾應(yīng)商和服樂(lè)務(wù)商的定艘位日趨吻緒合；盈利結(jié)構(gòu):萬(wàn)通地產(chǎn)記將從單純孩依賴(lài)開(kāi)發(fā)濾收入轉(zhuǎn)型收為開(kāi)發(fā)、恒經(jīng)營(yíng)與服兆務(wù)收入三浩者并舉，野并最終完皇全以經(jīng)營(yíng)捆和服務(wù)收缸入為主。天鴻寶簡(jiǎn)業(yè)萬(wàn)通地產(chǎn)北京城建王股份未來(lái)將虜?shù)鼋H筑業(yè)，桿以房地蚊產(chǎn)開(kāi)發(fā)柄為主業(yè)兩，從集范團(tuán)剝離黎物業(yè)等當(dāng)相關(guān)業(yè)御務(wù)使其予形成縱仔向整合混。多盈利結(jié)于構(gòu)，宣布跑進(jìn)入住宅長(zhǎng)租賃市場(chǎng)價(jià)值鏈物業(yè)經(jīng)營(yíng)虧等穩(wěn)定收喉益性業(yè)務(wù)卷?yè)?dān)負(fù)著平硬衡房地產(chǎn)席開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)，保溉證收益和嫁尋找新的南業(yè)務(wù)增長(zhǎng)氣的重要責(zé)逆任現(xiàn)金流房地產(chǎn)開(kāi)仿發(fā)現(xiàn)金流腰周期物業(yè)經(jīng)營(yíng)駕等現(xiàn)金流談周期大中型房并地產(chǎn)公司錢(qián)總體現(xiàn)金流街周期現(xiàn)金流房地產(chǎn)開(kāi)縣發(fā)現(xiàn)金流短周期大中型假房地產(chǎn)遷公司應(yīng)能通過(guò)開(kāi)欺發(fā)業(yè)務(wù)桐和經(jīng)營(yíng)橡業(yè)務(wù)在鐵資金需寨求上的枯良好匹青配和業(yè)籃務(wù)現(xiàn)金葬流結(jié)合航調(diào)配公族司資金肆，削弱攀資金周死期波動(dòng)另性的影疏響概念圖！房地產(chǎn)開(kāi)夠發(fā)過(guò)程中女需要大量產(chǎn)資金，且墻現(xiàn)金流不禽穩(wěn)定，如臥果沒(méi)有對(duì)忠項(xiàng)目前期昨謹(jǐn)慎的投多資收益測(cè)恢算及過(guò)程叼中不斷滾雅動(dòng)資金細(xì)藥化管理和騙控制管理步，業(yè)績(jī)波夠動(dòng)性和業(yè)獎(jiǎng)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很湯大。資料來(lái)逗源:***櫻知識(shí)庫(kù)鼠，**局*分析價(jià)值鏈?zhǔn)軞v史虧因素影左響，*