萬國商城商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)案

萬國商城商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)案顧問服務(wù)項(xiàng)目組合及說明一、組合表二、作業(yè)流程圖第一階段：萬國商城商業(yè)項(xiàng)目的總體商業(yè)開發(fā)策略規(guī)劃萬國商總體商業(yè)策劃的范圍包括：1.1.萬國商項(xiàng)目2期已規(guī)劃之沿路底商、萬國商已規(guī)劃之公建軸、3-5期待規(guī)劃之商業(yè)物業(yè)的總體策劃；1.2.一期售樓處，公園、學(xué)校、道路等有關(guān)配套物業(yè)及規(guī)劃整合的建議；總體策略規(guī)劃的基來源則2.1.萬國商總體商業(yè)規(guī)劃首先需要配合及推動(dòng)萬國商整體造鎮(zhèn)的行銷，經(jīng)過塑造新市鎮(zhèn)性格、空間意象及生活想象空間為新市鎮(zhèn)行銷提供地區(qū)級(jí)賣點(diǎn)與獨(dú)立形象，進(jìn)而打破現(xiàn)有住宅購置群體的地區(qū)抗性心理、擴(kuò)大未來銷售商圈，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)造鎮(zhèn)項(xiàng)目的升級(jí)與銷售放量；2.2.在項(xiàng)目分解開發(fā)的同時(shí)，需要部分商店預(yù)先營業(yè)，形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)部分，創(chuàng)造一個(gè)生活樣板環(huán)境，而且在整個(gè)造鎮(zhèn)推案周期內(nèi)（3-5年），前期軟開業(yè)營業(yè)部分需要控制業(yè)態(tài)及維持一個(gè)優(yōu)秀的整體商業(yè)形象，不只知足陸續(xù)入住業(yè)主的生活需求，更需要為整體項(xiàng)目行銷提供一個(gè)生活樣板的銷售道具，去化生活抗性因素，加強(qiáng)生活形象。2.3.配合萬國商整體行銷策劃，持續(xù)漸進(jìn)的制造行銷熱點(diǎn)與商店熱賣熱租氛圍，帶動(dòng)案場人潮；2.4.創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)觀點(diǎn)與意象，發(fā)展出一整套適合社區(qū)型商業(yè)消費(fèi)需求特點(diǎn)與北京商業(yè)市場基礎(chǔ)的包括商圈定位、業(yè)種配置、業(yè)態(tài)架構(gòu)、招商組合及開刊行銷步驟的住區(qū)型商業(yè)操作模式/；2.5.區(qū)別于商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)的開發(fā)模式，根據(jù)房地產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)的短線特性，在維持形象創(chuàng)造商業(yè)氛圍及控制業(yè)態(tài)保持長久利潤的前提下，特別需要規(guī)劃適合比率的銷售商店部分用于回收項(xiàng)目投資與產(chǎn)生短線利潤，減少發(fā)展商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與提高關(guān)系開發(fā)利潤；2.6.根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際條件與市場時(shí)機(jī)，推動(dòng)形成住宅、商業(yè)及其他衍生物業(yè)的互動(dòng)整合的復(fù)合開發(fā)。商圈條件的剖析在市場及地區(qū)檢查的基礎(chǔ)上，剖析不同區(qū)位觀點(diǎn)與時(shí)間觀點(diǎn)下萬國商對(duì)應(yīng)的商圈格局、商圈特性及未來走向，根據(jù)整個(gè)商圈體系的競合生態(tài)關(guān)系、配合萬國商項(xiàng)目的城市定位界定萬國商商業(yè)開發(fā)的目標(biāo)商圈與商圈策略目標(biāo)商圈的消費(fèi)型態(tài)剖析與消費(fèi)額估計(jì)、競爭策略、商圈管理策略消費(fèi)形態(tài)剖析消費(fèi)定位與業(yè)態(tài)競爭策略；消費(fèi)額估計(jì)；市場需求剖析與客戶定位（商戶入駐意向與投資意向）根據(jù)目標(biāo)地區(qū)內(nèi)部消費(fèi)群體的不同消費(fèi)形態(tài)、鎖定特定的消費(fèi)形態(tài)；相應(yīng)特定消費(fèi)的消費(fèi)配比。設(shè)店要求：商圈容量坪效指標(biāo)；等等；租金要求；經(jīng)營選址配置要求；社區(qū)設(shè)店意向與目標(biāo)商家選擇；不同商業(yè)開發(fā)模式的比較與建議萬國商項(xiàng)目的swot剖析及策略規(guī)劃經(jīng)過對(duì)萬國商開發(fā)特性、商圈條件及環(huán)境的SWOT剖析，形成對(duì)萬國商商業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)尤其是優(yōu)劣勢的清晰認(rèn)識(shí)與相應(yīng)去化策略規(guī)劃7.1.后勤平臺(tái)、招商；目標(biāo)商圈的通路規(guī)劃及商業(yè)面積配置利于招商的部分，利于銷售、互動(dòng)整合；商業(yè)模式；坪效定位；配坪策略：商業(yè)業(yè)態(tài)組成聚協(xié)力（太少則業(yè)態(tài)完整性不夠）；保存一定的競爭性；未來擴(kuò)大（分期開發(fā)）街區(qū)商業(yè)有一定彈性；租金與面積的配比關(guān)系；產(chǎn)出規(guī)劃；業(yè)態(tài)觀點(diǎn)（低租金種類商店）商業(yè)活性化策略；（領(lǐng)跑消費(fèi)潮流的新新業(yè)態(tài)）提案能力；業(yè)種業(yè)態(tài)配比；經(jīng)常購置商品或服務(wù)；集客規(guī)劃?？鸵?guī)劃坪效估計(jì)（不同種類商家的設(shè)店意向）商圈容量；租金水平；外部后勤平臺(tái)（物流、人力、通勤）租金策略（開發(fā)策略）定位與卡位策略、競爭策略；業(yè)態(tài)組合商業(yè)定位核心商業(yè)定位競爭時(shí)機(jī)大賣場：吸引交通人口、家庭生活購物、關(guān)系消費(fèi)；社區(qū)中心商圈；后場面積較大的店1、改變布局；2、業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)；社區(qū)商圈通路的開發(fā)策略、形態(tài)與空間布局社區(qū)商圈創(chuàng)造：主力店架構(gòu)、宅配服務(wù)、休閑育樂事業(yè)、家庭外代商業(yè)、便利事業(yè)（服務(wù)為主）、生活商品；小商圈，如果有一個(gè)大賣場，其實(shí)連便利店也無法生存；街區(qū)商業(yè)營業(yè)空間的塑造；育樂會(huì)所型街坊商業(yè)外設(shè)生活大賣場的競合策略；服務(wù)導(dǎo)向或定位；特殊商品定位/特殊消費(fèi)定位；公共政策的利用；住關(guān)系事業(yè)、商品定位脫破（高品質(zhì)小流量商品：業(yè)態(tài)的設(shè)置：流量足以保證坪效卻無法知足大賣場的流量要求）特意店，跳出平時(shí)消費(fèi)類商品；品質(zhì)排擠街區(qū)觀點(diǎn)（低投資、銷售）\box罐式：會(huì)合商店式商場（購物中心）客、貨單價(jià)范圍；購置頻次；商品范圍；街區(qū)經(jīng)營空間的預(yù)留社區(qū)商業(yè)格局/經(jīng)營條件假定（衛(wèi)星城的商圈條件足以容納一個(gè)會(huì)合平時(shí)生活需求的大賣場，如果這家店由發(fā)展商主導(dǎo)，則還存在一定經(jīng)營空間配合規(guī)劃）宅配創(chuàng)意；公建軸商店的汰換或業(yè)態(tài)調(diào)整；（便利店、書店、花店，有一定的人流量，可安排隨機(jī)消費(fèi)業(yè)態(tài)）人流的穩(wěn)定性：人流不穩(wěn)定；適于商品變化快的店不適于品牌店；特意店；隨機(jī)消費(fèi)；習(xí)慣消費(fèi)；目的消費(fèi)；大賣場（目的消費(fèi)集客帶動(dòng)關(guān)系消費(fèi)）；10.1.與整體推案的配合；形象商業(yè)；10.2.不同商業(yè)部分的開發(fā)與利潤模式；10.3.商業(yè)/事業(yè)投入與開發(fā)要地；10.4.商店形象的控制策略與形象商店的控制比率；10.5.各部分商店租售比率/不同回收方式：最正確租售組合；10.6.各部分商店的最正確銷售時(shí)機(jī)選擇；商業(yè)觀點(diǎn)創(chuàng)意商圈通路的推案分期策略商圈通路的業(yè)態(tài)控制策略在整個(gè)業(yè)態(tài)控制、管理深度與外觀形象控制、業(yè)態(tài)控制、內(nèi)觀形象控制，有整體形象而又充滿活力的商圈感覺；主題商圈：改變原有社區(qū)商圈的以基本需求為主或過分娛樂的業(yè)態(tài)相貌；（社區(qū)商業(yè)的研究：正反案例）形成一個(gè)以社區(qū)個(gè)性為主題的商圈；主題層次主力層次延長層次；包裝層次；14.商圈通路的招商策略15.商圈通路的銷售策略16.商圈通路與整體造鎮(zhèn)推案的配合策略第二階段：2期底商及公建軸規(guī)劃方案商場規(guī)劃方案/商場空間調(diào)整方案（商業(yè)街區(qū)）根據(jù)不同部分、不同階段的通路規(guī)劃，不同的行銷模式：不同的規(guī)模區(qū)間/商場單元；區(qū)分商場空間及商場布局規(guī)劃的組合方式層次（商品組合方式/消費(fèi)業(yè)態(tài)組合方式）并進(jìn)一步確定相應(yīng)的空間布局規(guī)劃；獨(dú)立出消費(fèi)數(shù)量較大的商品；2期底商先行調(diào)整空間，爾后配置業(yè)種業(yè)態(tài)；2.各分區(qū)商業(yè)主題的成立與業(yè)種業(yè)態(tài)組合方案3.消費(fèi)者與服務(wù)動(dòng)線規(guī)劃動(dòng)線特性、空間配置、商品配置；磁力點(diǎn)的配置4.整體空間配置建議5.賣場服務(wù)協(xié)助設(shè)備/后場規(guī)劃6.安全服務(wù)看管系統(tǒng)7.街具設(shè)備建議8.經(jīng)營模式（主力店與會(huì)合店區(qū)分）9.內(nèi)部管理模式10.運(yùn)營定位與計(jì)劃（自營與招商）11.租借條件（租金、扣率、租約長度、免租期）12.商場包裝方案（通路店面形象主題、建筑外觀建議、CIS原則、公共鳴別、店招表記等）投資方案鋪位銷售區(qū)分方案銷控區(qū)分方案銷售組價(jià)方案行銷企劃方案總體精神文宣策略媒體規(guī)劃第三階段：2期底商及公建軸履行業(yè)務(wù)經(jīng)營管理合約設(shè)計(jì)（商場經(jīng)營條約、公共事務(wù)管理?xiàng)l約、組織章程擬訂）主力商店、樣板商店預(yù)招招商名冊成立招商計(jì)劃書制作招商條件成立招商會(huì)場籌設(shè)招商人員組訓(xùn)業(yè)主經(jīng)營意向檢查及聯(lián)系協(xié)調(diào)經(jīng)營廠商及產(chǎn)品數(shù)據(jù)收集商場月刊資料寄送開店經(jīng)營咨詢顧問商家會(huì)組織籌設(shè)商家會(huì)會(huì)議召開案場規(guī)劃銷控氛圍銷售制度設(shè)計(jì)銷講編制人員專訓(xùn)現(xiàn)場專案自營店前期經(jīng)營顧問；第一階段：萬國商城商業(yè)項(xiàng)目的總體商業(yè)開發(fā)策略規(guī)劃萬國商總體商業(yè)策劃的范圍包括：17.1.萬國商項(xiàng)目2期已規(guī)劃之沿路底商、萬國商已規(guī)劃之公建軸、3-5期待規(guī)劃之商業(yè)物業(yè)的總體策劃；17.2.一期售樓處，公園、學(xué)校、道路等有關(guān)配套物業(yè)及規(guī)劃整合的建議；總體策略規(guī)劃的基來源則18.1.萬國商總體商業(yè)規(guī)劃首先需要配合及推動(dòng)萬國商整體造鎮(zhèn)的行銷，經(jīng)過塑造新市鎮(zhèn)性格、空間意象及生活想象空間為新市鎮(zhèn)行銷提供地區(qū)級(jí)賣點(diǎn)與獨(dú)立形象，進(jìn)而打破現(xiàn)有住宅購置群體的地區(qū)抗性心理、擴(kuò)大未來銷售商圈，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)造鎮(zhèn)項(xiàng)目的升級(jí)與銷售放量；18.2.在項(xiàng)目分解開發(fā)的同時(shí)，需要部分商店預(yù)先營業(yè)，形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)部分，創(chuàng)造一個(gè)生活樣板環(huán)境，而且在整個(gè)造鎮(zhèn)推案周期內(nèi)（3-5年），前期軟開業(yè)營業(yè)部分需要控制業(yè)態(tài)及維持一個(gè)優(yōu)秀的整體商業(yè)形象，不只知足陸續(xù)入住業(yè)主的生活需求，更需要為整體項(xiàng)目行銷提供一個(gè)生活樣板的銷售道具，去化生活抗性因素，加強(qiáng)生活形象。18.3.配合萬國商整體行銷策劃，持續(xù)漸進(jìn)的制造行銷熱點(diǎn)與商店熱賣熱租氛圍，帶動(dòng)案場人潮；18.4.創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)觀點(diǎn)與意象，發(fā)展出一整套適合社區(qū)型商業(yè)消費(fèi)需求特點(diǎn)與北京商業(yè)市場基礎(chǔ)的包括商圈定位、業(yè)種配置、業(yè)態(tài)架構(gòu)、招商組合及開刊行銷步驟的住區(qū)型商業(yè)操作模式；18.5.區(qū)別于商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)的開發(fā)模式，根據(jù)房地產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)的短線特性，在維持形象創(chuàng)造商業(yè)氛圍及控制業(yè)態(tài)保持長久利潤的前提下，特別需要規(guī)劃適合比率的銷售商店部分用于回收項(xiàng)目投資與產(chǎn)生短線利潤，減少發(fā)展商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與提高關(guān)系開發(fā)利潤；18.6.根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際條件與市場時(shí)機(jī)，推動(dòng)形成住宅、商業(yè)及其他衍生物業(yè)的互動(dòng)整合的復(fù)合開發(fā)。目的：經(jīng)過與發(fā)展商項(xiàng)目部門、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門及市場部門組成策劃團(tuán)隊(duì)，為發(fā)展商商圈條件的剖析與商圈取向在市場及地區(qū)檢查的基礎(chǔ)上，剖析不同區(qū)位觀點(diǎn)與時(shí)間觀點(diǎn)下萬國商對(duì)應(yīng)的商圈格局、商圈容量及競爭優(yōu)劣，配合萬國商項(xiàng)目所屬地區(qū)的城市定位，制定翠城商業(yè)開發(fā)的商圈取向策略。20.1.立地條件剖析20.2.消費(fèi)潛力剖析20.3.外部競爭條件剖析20.4.主次商圈的取向目標(biāo)商圈的消費(fèi)型態(tài)剖析與消費(fèi)吸收值估計(jì)在對(duì)商圈不同消費(fèi)形態(tài)的剖析與商圈內(nèi)部競合生態(tài)關(guān)系模擬的基礎(chǔ)上，界定相應(yīng)的消費(fèi)形態(tài)區(qū)間作為商業(yè)開發(fā)的主力消費(fèi)客層，并估計(jì)相應(yīng)消費(fèi)規(guī)模與消費(fèi)配比范圍。21.1.消費(fèi)形態(tài)剖析21.2.內(nèi)部競爭條件剖析21.3.消費(fèi)區(qū)間定位與業(yè)態(tài)競爭策略；21.4.消費(fèi)額估計(jì)；市場需求剖析與客戶定位經(jīng)過檢查與剖析目標(biāo)市場各種類商家的設(shè)店動(dòng)向，剖析各類商家對(duì)開放商圈與關(guān)閉商圈的不同設(shè)店意向、設(shè)店要求及業(yè)態(tài)產(chǎn)品，制定未來招商的潛在商家組合范圍；同樣經(jīng)過比較各類投資者對(duì)開放商圈及關(guān)閉商圈不同的投資需求制定未來銷售的潛在承購者組合范圍。22.1.開放商圈與關(guān)閉商圈的優(yōu)劣比較22.2.開放商圈與關(guān)閉商圈的競合局勢（現(xiàn)狀、意向、前景比較與潛力預(yù)測近似參照指標(biāo)）22.3.潛在商家與業(yè)態(tài)策略建議22.4.刺激需求的策略；22.5.潛在承購者與投資策略建議不同商業(yè)開發(fā)模式的比較與建議以房地產(chǎn)主導(dǎo)與商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)兩種代表性開發(fā)模式在開發(fā)策略、利潤特性、管理模式與相應(yīng)商業(yè)形態(tài)方面的比較，建議本項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)模式的選擇23.1.兩種開發(fā)模式的比較23.2.不同情形下兩種開發(fā)模式的方式聯(lián)合23.3.萬國商項(xiàng)目開發(fā)模式的建議萬國商項(xiàng)目的swot剖析及策略規(guī)劃經(jīng)過對(duì)萬國商開發(fā)特性、商圈條件及市場環(huán)境的SWOT總結(jié)性剖析，形成對(duì)萬國商商業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)尤其是核心環(huán)節(jié)的清晰認(rèn)識(shí)與系列策略規(guī)劃，掌控萬國商的商圈開發(fā)樞紐及改良整體營商環(huán)境。24.1.swot總結(jié)24.2.商業(yè)開發(fā)核心價(jià)值取向24.3.營商限制瓶頸及去化策略商圈通路的規(guī)劃及商業(yè)面積配置在上述剖析及取向策略的基礎(chǔ)上，提出本項(xiàng)目適合之若干通路類型，并運(yùn)用相應(yīng)的集客、活化等策略成立通路主題以展開有關(guān)的商業(yè)開發(fā)及一系列營業(yè)規(guī)模、面積配置與業(yè)態(tài)深度的后繼策略。25.1.通路區(qū)分與定位策略25.2.通路聚客策略規(guī)劃25.3.商業(yè)/消費(fèi)活性化策略；25.4.商業(yè)規(guī)劃主題定位與關(guān)系配置25.5.營業(yè)額區(qū)間估計(jì)25.6.商業(yè)面積配置策略與開發(fā)規(guī)模建議25.7.業(yè)態(tài)業(yè)種組合建議商圈通路的開發(fā)策略、形態(tài)與空間布局26.1.商業(yè)通路的開發(fā)模式與策略步驟26.2.經(jīng)營形態(tài)的規(guī)劃與業(yè)態(tài)觀點(diǎn)建議26.3.商業(yè)空間布局與規(guī)劃觀點(diǎn)建議26.4.租售選擇26.5.策略客戶合作建議26.6.租金構(gòu)造規(guī)劃26.7.主要開發(fā)利潤估計(jì)與整體推案的配合建議:經(jīng)過形象商圈、前期管理等主要方面協(xié)助及推動(dòng)整體造鎮(zhèn)行銷的要求。27.1.形象商圈創(chuàng)造策略27.2.商店形象的控制策略與形象商店的比率控制；27.3.前期管理策略建議27.4.配合整體造鎮(zhèn)行銷的建議商圈通路的業(yè)態(tài)控制策略配合不同商業(yè)部分管理需求與重點(diǎn)，經(jīng)過權(quán)益控制、經(jīng)營控制、管理控制及行銷控制等方面制定相應(yīng)的管理深度，引導(dǎo)整個(gè)商圈形成一個(gè)保證規(guī)劃意圖實(shí)現(xiàn)及長久利益保障的業(yè)態(tài)環(huán)境，為下一步房地產(chǎn)商業(yè)品牌化行銷成立樣板。28.1.業(yè)態(tài)控制需求剖析28.2.整體商圈創(chuàng)造與宣導(dǎo)28.3.商店權(quán)益控制策略28.4.商圈經(jīng)營核心控制策略28.5.商業(yè)管理模式選擇28.6.業(yè)主公關(guān)與激勵(lì)政策28.7.招商篩選28.8.銷售制度設(shè)計(jì)28.9.商店設(shè)計(jì)管理商圈通路的招商策略29.1.業(yè)態(tài)產(chǎn)品定位與組合配比29.2.承租客戶定位29.3.招商利基與抗性剖析29.4.行銷觀點(diǎn)規(guī)劃29.5.租金模式與促使策略29.6.招商步驟與招商時(shí)機(jī)的選擇商圈通路的銷售策略30.1.投財(cái)產(chǎn)品定位30.2.承購目標(biāo)定位30.3.投資利基與抗性剖析30.4.行銷觀點(diǎn)規(guī)劃30.5.各部分商店的最正確銷售時(shí)機(jī)選擇；第二部分：萬國商2期底商及公建軸商品規(guī)劃及行銷方案目的：l確立整體定位、經(jīng)營主題、統(tǒng)一CI設(shè)計(jì)，以獲得目標(biāo)承租戶入場認(rèn)同及承購戶承購信心針對(duì)營業(yè)空間與非營業(yè)空間之設(shè)備、動(dòng)線規(guī)劃作建議，提供建筑、景觀、裝璜設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)施工參照。商業(yè)規(guī)劃方案31.1.原有規(guī)劃方案調(diào)整建議31.2.商場分區(qū)規(guī)劃31.3.各分區(qū)商業(yè)主題的成立與面積配置31.4.進(jìn)出口配置方案31.5.空間格局與商業(yè)功能地區(qū)配置31.6.客流動(dòng)線規(guī)劃31.7.業(yè)種業(yè)態(tài)布局方案31.8.消費(fèi)動(dòng)