知名地產(chǎn)綜合體豪宅項目定位及發(fā)展建議報告圖文豐富

綜合體?豪宅品牌與品質(zhì)的握手—xx集團沈陽xx項目定位及發(fā)展建議報告住在城市中最驕人的位置、在每個人都知道并且向往的地方,過著常人無法窺及的生活,上演個人與家族的傳奇。——巴金匯報說明[針對xx項目，我司提出基于市場分析之上的項目開發(fā)思路及相關(guān)建議，希望以此報告能夠幫助貴司：對項目的內(nèi)外資源價值清晰梳理對項目的開發(fā)定位及方向有啟示性作用對項目競爭力提出有效可行的啟示性建議]報告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項目開發(fā)使命2、項目資源價值解析3、項目開發(fā)環(huán)境研究4、項目發(fā)展策略及定位6、產(chǎn)品競爭力增值建議5、豪宅價值專題研究☆章節(jié)思考☆遵從于企業(yè)品牌發(fā)展之下，本案承載的開發(fā)使命？華南區(qū)板塊：改革開放的第一站，xx集團的根據(jù)地。集團已開發(fā)及規(guī)劃中的項目：深圳xx太古城、深圳xx中心、佛山xx國際文化中心等12個；華東區(qū)板塊：重獲新生的領(lǐng)航者，全國布局戰(zhàn)略的橋梁。集團已開發(fā)及規(guī)劃中的項目：揚州xx城、蕪湖xx電子信息產(chǎn)業(yè)園等3個；環(huán)渤海板塊：快速崛起的第三極，進入北方市場的排頭兵。集團已開發(fā)及規(guī)劃中的項目：北京xx中心、天津xx創(chuàng)業(yè)中心等6個；東北區(qū)板塊：潛力無限的開闊地，集團輻射全國的標志。集團已開發(fā)及規(guī)劃中的項目：沈陽xx環(huán)球金融中心、xx水岸康城等2個；xx集團以華南區(qū)為戰(zhàn)略支點，積極拓展華東區(qū)、環(huán)渤海、東北區(qū)等經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域及國內(nèi)各區(qū)域中心城市，形成全國布局戰(zhàn)略xx集團戰(zhàn)略布局示意圖

xx集團戰(zhàn)略布局簡介華南區(qū)華東區(qū)環(huán)渤海東北區(qū)xx水岸康城：項目是xx地產(chǎn)落戶沈陽的首個項目，位于于洪區(qū)生態(tài)區(qū)——蒲河生態(tài)走廊，具有得天獨厚的蒲河景觀帶，項目建筑用地約33萬平方米，建筑面積約45萬平方米，將打造成平羅灣新市鎮(zhèn)最適宜居住、富有異域風(fēng)情的生態(tài)水岸高尚人文住宅小區(qū)沈陽xx環(huán)球金融中心：項目位于沈陽市核心區(qū)域——xx的中心位置，占地面積5.8萬平方米，建筑面積78.87萬平方米，建筑高度518米，為東北最高、沈陽的地標性建筑，項目將打造成由酒店、寫字間、MALL、公寓、豪宅等多種業(yè)態(tài)組成的城市CBD國際頂級城市綜合體集團以沈陽為東北區(qū)域的橋頭堡，相繼開發(fā)了xx水岸康城和沈陽xx環(huán)球金融中心，展現(xiàn)了集團全面的開發(fā)能力xx集團沈陽布局示意圖

xx集團沈陽布局簡介沈陽xx環(huán)球金融中心xx水岸康城本案是集團在沈開發(fā)的兩個項目中，地段價值更為突出的項目沈陽xx環(huán)球金融中心項目區(qū)位圖xx環(huán)球金融中心稀缺地段、配套成熟青年大街，xx核心青年公園，近距離獨享市內(nèi)稀有公園景觀享受區(qū)域內(nèi)成熟完善配套，出行條件便捷享受項目自身超豪華5星級酒店配套和服務(wù)稀缺價值從xx地產(chǎn)品牌的發(fā)展角度而言，本案承載的市場使命：通過本案的知名和名譽度，奠定xx打造高端地產(chǎn)的江湖地位實現(xiàn)xx地產(chǎn)在沈陽的品牌落地品牌的東北延伸，為日后進軍其他城市塑造品牌優(yōu)勢基于承載使命，需要本案的開發(fā)檔次應(yīng)：高端化、豪宅范報告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項目開發(fā)使命2、項目資源價值解析3、項目開發(fā)環(huán)境研究4、項目發(fā)展策略及定位6、產(chǎn)品競爭力增值建議5、豪宅價值專題研究☆章節(jié)思考☆本案自身的稟賦價值，能否支持高端地產(chǎn)的塑造？區(qū)位價值：城市的中軸線，類似北京的“長安大街”，區(qū)域豪宅、商場、高級酒店林立，是城市中的驕人位置

xx板塊簡介xx集團地塊位置圖示意圖2012年xx集團以23億競得北方圖書城地塊，創(chuàng)今年土地市場單筆最大交易額。本地塊占地58424.1平方米，容積率13.5，商業(yè)比例占70%；板塊內(nèi)多以高端和精裝產(chǎn)品為主，華潤悅府、萬科柏翠園、萬科春河里等項目均為精裝修入市，產(chǎn)品面積段以小戶型及180平以上大戶型產(chǎn)品為主；板塊內(nèi)項目多為知名發(fā)展商開發(fā)，具有較高品牌影響力；xx沿線地段價值：交通通達、配套完善，地理位置十分優(yōu)越西面緊鄰萬科住宅項目春河里；北面緊鄰城市地標性建筑彩電塔。東面為城市綠肺青年公園，南側(cè)緊鄰萬象城購物中心。>西面緊鄰萬科住宅項目春河里>南面緊鄰萬象城購物中心>北面緊鄰城市地標性建筑彩電塔>東面緊鄰城市綠肺青年公園青年大街文化價值：原址為沈陽知名的圖書城，以文化軟實力及人文內(nèi)涵成為項目的獨有標簽文化不再是營銷的概念和手段，而是建筑精神和價值的核心；建筑硬實力和文化軟實力是共生關(guān)系，而非從屬關(guān)系。文化軟實力成為提升建筑價值的核心；用文化軟實力統(tǒng)合房地產(chǎn)核心價值體系。用文化引領(lǐng)建筑設(shè)計、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)的全過程；在文化地產(chǎn)系統(tǒng)中，文化必須是可落實、可體驗、可感觸、可實現(xiàn)的渾然整體；文化地產(chǎn)的四大標準原青年大街北方圖書城本案地塊所處位置為原北方圖書城舊址，擁有豐厚的文化底蘊。景觀價值：本案東側(cè)緊鄰“城市綠肺”——青年公園夏季青年公園冬季青年公園青年公園占地面積29萬平方米，其中14萬平方米。xx集團有限公司成立于1992年，總部位于中國深圳經(jīng)濟特區(qū)，經(jīng)過21年的歷程，集團現(xiàn)已發(fā)展成為以綜合物業(yè)開發(fā)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的大型現(xiàn)代企業(yè)集團，核心凈資產(chǎn)超過百億元xx集團已開發(fā)各類項目建筑面積300萬平方米，持有物業(yè)面積100萬平方米，正在開發(fā)建設(shè)中的項目總建筑面積約600萬平方米，在全國范圍內(nèi)土地儲備超過2000萬平方米xx集團下屬的xx地產(chǎn)在深圳運營管理中林、西麗、同樂等多個綜合體項目，以及北京、天津、無錫、沈陽、贛州等10多個項目，預(yù)計未來五年運營管理的商業(yè)面積達300萬平方米品牌價值：xx集團以綜合物業(yè)開發(fā)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的大型現(xiàn)代企業(yè)集團，綜合物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗豐富xx集團所在地——深業(yè)物流大廈

xx集團簡介占地面積：58424.1㎡建筑面積：788700㎡容積率：《13.5住宅：約252000㎡酒店：約55000㎡商業(yè)：約158000㎡（其中圖書市場18244㎡）辦公：約323000㎡地下商業(yè)：B1-2層地下停車場：B3層項目整體規(guī)劃包括5O級全球商務(wù)寫字間+酒店式公寓+白金超五星級酒店+頂級城市豪宅+國際頂級文化體驗MALL+文化藝術(shù)中心（北方圖書城）通過整體規(guī)劃可以看出，整體項目的現(xiàn)金流產(chǎn)品為住宅+公寓產(chǎn)品；寫字間、酒店式公寓及白金超五星級酒店主要起到提升項目品質(zhì)的作用；國際級文化體驗MALL+文化藝術(shù)中心則主要為園區(qū)的配套設(shè)施；綜合體屬性：住宅及公寓為項目中注重短期收益的回款產(chǎn)品，酒店、辦公為長期收益產(chǎn)品

規(guī)劃產(chǎn)品簡介項目各項基本指標本案價值梳理基礎(chǔ)價值特質(zhì)價值潛力價值區(qū)位價值地段優(yōu)勢便利交通完善高端配套觀景價值景觀環(huán)境文化價值品牌價值價值啟示：1、本案自身質(zhì)素優(yōu)良，具備打造高端地產(chǎn)的基礎(chǔ)條件2、住宅、公寓為現(xiàn)金回流產(chǎn)品，有一定銷售速度的要求報告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項目開發(fā)使命2、項目資源價值解析3、項目開發(fā)環(huán)境研究4、項目發(fā)展策略及定位6、產(chǎn)品競爭力增值建議5、豪宅價值專題研究☆章節(jié)思考☆外部環(huán)境對本案塑造高端有怎樣的影響？樓市政科策影響Part役3營.1中央政蠢策導(dǎo)向萬：2012年政策勸基調(diào)為印“成效虎鞏固年堪”，限居貸限購梢等行政宿手段不篇會解除況，市場釘仍處于疤調(diào)控氣筋氛下201在1年2012年首次上調(diào)存誤準金率新國八竊條二次上調(diào)熟存準金央行加辣息，貸弓款利率散上調(diào)六次上末調(diào)存準丈金新增限購姜城市央行三筋次加息從嚴從悄緊執(zhí)行鞏固首次下調(diào)蹈存準金率國土部圈打擊囤茅地非對稱仇下調(diào)存款貸款利較率四部委熊：嚴控離土地儲飽備總規(guī)萌模和融食資規(guī)模督查組檢基查房地產(chǎn)溪調(diào)控1276825767113沈陽“惡限購令紹”出臺地方政策珠：沈陽對易樓市推動沙態(tài)度依然珍明顯，在妨政策可調(diào)巷空間內(nèi)，炕主要運用沸公積金為鴨主的手段對刺激樓市防增長地方支努持政策發(fā)布日期政府動作主要內(nèi)容政策目的2012年2月29日公積金貸款額度提至30萬沈陽市上調(diào)個人公積金貸款額度：個人貸款最高限額由原來的25萬提高至30萬，夫妻合貸由40萬提高至50萬。增強公積金對樓市支持作用，刺激樓市增長2012年4月17日上調(diào)普通住房價格界定標準沈陽市對兩個級別區(qū)域的普通住房價格標準進行了調(diào)整。其中，一級區(qū)域由8290元/平方米調(diào)至9470元/平方米，二級區(qū)域由原來的6720元/平方米調(diào)整為7810元/平方米。此外，各級別區(qū)域內(nèi)精裝修商品住房，在普通住房價格標準基礎(chǔ)上，由原來的每平方米向上浮動500元調(diào)整為浮動1000降低購房成本，進而刺激樓銷量增長2012年5月4日沈放寬公積金貸款購房條件繳存半年即可提用沈陽市民繳存住房公積金滿半年就可以申請用公積金貸款買房個人購買首套90平方米以下住房的公積金首付由原來的三成減少到兩成。增強公積金對樓市支持作用，刺激樓市增長本案位于燃二環(huán)內(nèi)，擔(dān)屬“限購乞”范圍，惠但二環(huán)內(nèi)怨開發(fā)商針酸對限購問趁題可與政頃府“協(xié)商邊解決”，賓所謂“限饞購”已悄董然“解限丈”政策對本哈案影響本案政策影椅響分析董：對本案有剖直接影響平的地方限櫻購政策實頸際上已然訂松動，其秒對本案的琴不利影響復(fù)較弱。中央持續(xù)舟的調(diào)控政區(qū)策，容易范讓消費者撐對房價未地來看空，簡形成市場年觀望氣氛海，同時剛噴性、首置特客群成為荒購房主力承，這不利于猴本案高端暴定位限購范校圍二環(huán)城市環(huán)境造研究Part視3擋.2沈陽是遼舒寧省省會絕，沈陽經(jīng)堤濟區(qū)的核穿心城市；中國東北百的政治、貨經(jīng)濟、文野化、金融偶、交通、再商貿(mào)中心券，東北第誓一大城市遼。省政協(xié)省政府省人大大兩連大連是全存國5個計劃訂單列市繭之一，氣候絕駝佳；東北地區(qū)扮最大的港賣口城市，2011年大連火被國家卷定位為曬遼寧沿發(fā)海經(jīng)濟襲帶開發(fā)斥開放的稠核心城便市。城市價兆值城市影售響力企業(yè)東場北區(qū)總連部多在咱此設(shè)立疫，商務(wù)催氛圍濃裳厚，置鑰業(yè)人群桂以省內(nèi)誘為主。大連氣囑候宜人湖，經(jīng)濟去發(fā)展迅網(wǎng)速，因求此越來柳越多的施東三省鏟人群選摸擇來此逮置業(yè)。城市影響爸力：沈陽碎是遼寧省車的政治、菜經(jīng)濟、文顆化中心。煉但從實際滲情況看，雖住宅的輻鉆射力不如寒大連，而招商業(yè)商務(wù)墻類沈陽占孝優(yōu)競爭市傻場研究—住宅（豪恒宅）Part彼3誰.3.1沈陽豪浪宅經(jīng)歷效由財富豈型到資睬源與功世能型，姻現(xiàn)在正仰朝著品補味化，刺個性化腳方向發(fā)渠展第一代豪雹宅第二代豪氣宅第三代伏豪宅發(fā)展模式項目特點產(chǎn)品特名點豪宅標襲簽代表項段目客戶宣言財富驅(qū)師動功能驅(qū)顆動人文、個洽性化驅(qū)動奢侈河畔花鐮園萬科紫金牢苑鶴立雞藏群高端材俊質(zhì)我有錢區(qū)域、醉舒適生活方肺式戶型功能第細分、會職所、園林而、服務(wù)我有身份核心資好源、精認神訴求櫻、人性榴化內(nèi)涵啞設(shè)計設(shè)計元素良、人文理炊念軟財富我有品董味xx環(huán)球金段融中心華潤悅凱府萬科柏翠背園競爭格局扒：競爭區(qū)永域在售項辯目8個，潛餡在項目3個，多嬸數(shù)為城孤市綜合餡體項目際，產(chǎn)品野形式、善戶型空血間趨同競品項御目分布界定理萬由分析在售項目競爭區(qū)域圾市場研究本案位于券青年大街xx沿線的中成軸線，屬啞于城中心投豪宅的屬夕性；xx屬高端住趣宅聚集區(qū)眨域，區(qū)位費優(yōu)勢明顯闊，故選定耗本案所在直核心區(qū)域饞（xx沿線）及僵臨近渾河儲為競爭區(qū)溪域；競品項港目選擇部原則：地理位置帖、產(chǎn)品品伶質(zhì)、物業(yè)告類型、開才發(fā)商品牌選取競品禮項目：中糧隆除璽壹號井、萬科始春河里章、華潤筐中心悅視府、嘉密里中心本、奕聰端花園、旨萬科柏撇翠園、令世茂五遮里河、屯萬達公敗館潛在項抄目：七星公館示、沈陽裕論景中心、獸夏宮城市區(qū)廣場潛在項目萬科春畏河里世茂五辯里河嘉里中心華潤中心眾悅府萬科柏翠臨園萬達公館中糧隆梨璽壹號奕聰花襲園本案七星公館裕景中心夏宮城市絲式廣場競爭區(qū)王域現(xiàn)有沈樓盤以塞城市綜纖合體為代主，均雕為高層豎及超高蓄層建筑衛(wèi)類型銷售情況項目建面（萬平）容積率組合業(yè)態(tài)目前均價（元/平）裝修標準（元/平）月均去化速度（平/月）在售項目中糧隆璽壹號493酒店、寫字間、商業(yè)、住宅1350015000-20000清水2000/45003430萬科春河里43.25.3商業(yè)、寫字間、公寓、住宅1450017000210002000300040004966華潤中心悅府113.62酒店、寫字間、商業(yè)、住宅190005000/30002556嘉里中心1727.45酒店、寫字間、公寓、商業(yè)、住宅1600040003453奕聰花園17.84.68住宅、別墅14000清水2302萬科柏翠園283.5住宅1850023000300050003460世茂五里河1605.14酒店、寫字間、公寓、商業(yè)、住宅12000

清水4728萬達公館18.955酒店、寫字間、公寓、商業(yè)、住宅140005000670潛在項目七星公館14.628酒店、住宅預(yù)計250007000預(yù)計2013年3月1日開盤—夏宮城市廣場327.5寫字間、公寓、住宅——精裝預(yù)計2013年4月沈陽裕景中心12512酒店、商業(yè)、公寓、住宅——精裝預(yù)計2013年5月開盤各面積段突供求關(guān)系挎分析：區(qū)域內(nèi)競紹品180掉-22同0㎡供應(yīng)量鳴最大，銷艱售率最高拖為90-1巧20㎡產(chǎn)品競品項目托各面積段凝供求關(guān)系它對比分析180糊-22陳0㎡戶型供具應(yīng)比例最氏大區(qū)域內(nèi)180踐-22釣0㎡戶型供應(yīng)幅比例最大搭，其次是144合-18向0㎡戶型；區(qū)域內(nèi)書銷售率挖最高的蠟為90-1號20㎡及400㎡以上賺戶型，初其次為180-他220㎡戶型；120-溉144㎡及90-1廁20㎡屬稀缺企戶型，慣其中90-1撈20㎡戶型供頌應(yīng)較少噸而銷售解率高，協(xié)為主要萄市場機幻玉會；60-債90㎡及300-岸400㎡為滯袖銷戶型柱；144-伐260㎡面積段耗供應(yīng)較為淋集中，從墳市場角度臭看，本案畏住宅產(chǎn)品秀適合90-嗽120㎡及144-奮220㎡數(shù)源來次源：沈扒陽中原棍資源中棵心產(chǎn)品戶型噸結(jié)構(gòu)分析障：集中去刻化戶型稻是160系-21痕0㎡三室及210舞-28仍0㎡四室產(chǎn)莖品，部衡分中小定戶型去士化率相咸對較高項目名稱戶型去化率一室二室三室四室五室75㎡以下90-160㎡180㎡90-120㎡160-210㎡240-290㎡210-280㎡290-420㎡450㎡以上華潤中心70%43%嘉里中心40%11%11%萬科春河里42%82%11%46%世茂五里河59%81%39%中糧隆璽壹號49%70%44%100%萬科柏翠園64%79%67%奕聰花園13%萬達公館40%20%40%從戶型結(jié)捉構(gòu)來看，敬三室產(chǎn)品漫供應(yīng)量最例大，其次垃為四室產(chǎn)厭品；從各戶型泛去化率來摘看，集中嶼去化戶型匠是在160榆-21縱0㎡三室及210典-28睬0㎡四室雄產(chǎn)品，還部分中崗小戶型任去化率蜂相對較奮高；本案可考攏慮產(chǎn)品設(shè)兄計在160-設(shè)280㎡產(chǎn)品累之間，聯(lián)以三室歡、四室謹為主力熱戶型，日并增加倍二室小演面積及450㎡以上大攤面積產(chǎn)品數(shù)源來槳源：沈繪陽中原閑資源中砌心價速比坑：區(qū)域內(nèi)膚競品萬吸科春河烤里及世奪茂五里洪河項目歡去化速丑度最快肝，中糧枕隆璽壹關(guān)號及萬尼科柏翠合園項目論單價最黃高，且鍛多為精層裝修入揪市，裝籌修標準2000翻-500優(yōu)0元/㎡不等競品項舍目價格長與月均圖去化速服度對比孕分析競品項目姜多為精裝終修入市數(shù)源來源緣瑞：沈陽中碧原資源中摘心區(qū)域內(nèi)中姐中糧隆璽賓壹號及萬時科柏翠園安項目單價蹈最高；競品項目醋多為精裝室修入市，宿裝修標準恢為2000銜-500疲0元/㎡；華潤中心處悅府項目尸為尾盤銷稀售，前期扔裝修標準遮為5000元后降留低為3000元/㎡；金品項矮目受地糧段影響踩較大，鐮核心區(qū)拌位價值界最高；從銷售速鄙度來看，嗓萬科春河損里、世茂僻五里河項亂目去化快競爭項目迎多為精裝宿修產(chǎn)品，丸裝修標準敗從2000潔-500浪0元/㎡不等，怒并配備家根電及智能倘化系統(tǒng)等梢提高產(chǎn)品蒸附加值裝修情況中糧隆璽壹號萬科春河里華潤中心悅府嘉里中心萬科柏翠園裝修標準2000/4000元/㎡2000-4000元/㎡3000-5000元/㎡4000元/㎡3000-5000元/㎡銷售均價15000-20000元/㎡14500-21000元/㎡19000元/㎡16000元/㎡18500-23000元/㎡裝修配置公共部分及臥室結(jié)構(gòu)形式：鋼混結(jié)構(gòu)住宅外墻：石材墻面：石材地面：斯米克或同等檔次品牌高檔瓷磚單元門禁系統(tǒng)：配置單元門可視對講系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)：美國霍尼韋爾新風(fēng)系統(tǒng)電梯：三洋或蒂森克虜伯同等品牌電梯窗：塑鋼窗；

入戶門：鋼木復(fù)合門

入戶門：成品戶內(nèi)門；

玄關(guān)：石材地面，成品定制玄關(guān)柜

客廳和臥室空調(diào)：品牌壁掛式分體空調(diào)外墻：鋁扣板地面：石材開關(guān)：西門子家居系統(tǒng)：legrand智能家居外墻：高級涂料開關(guān)：施耐德新風(fēng)系統(tǒng)外墻：涂料和石材單元門禁系統(tǒng)：IC卡開門裝置、可視對講系統(tǒng)公用樓梯：墻面大白、地面水泥砂漿衛(wèi)生間衛(wèi)生間：潔具、TOTO衛(wèi)浴、西門子洗衣機、史密斯熱水器，漢斯格雅或是杜拉維特花灑衛(wèi)生間：成品定制浴柜、TOTO坐便及手盆、龍頭內(nèi)墻墻面：乳膠漆

開關(guān)、插座：西蒙面盆：維?；蚴嵌爬S特浴缸：卡德維坐便：TOTO花灑、龍頭：漢斯格雅水龍頭：德國高儀；衛(wèi)浴：德國維寶；熱水器：AO斯密斯衛(wèi)?。篢OTO花灑、龍頭：科勒廚房廚房：西門子或是方太同等品牌廚房：成品定制櫥柜，西門子燃氣灶、抽油煙機、暗藏式冰箱、西門子洗衣機、AO史密斯電熱水器、摩恩水槽及水龍頭、品牌墻磚、地磚吸油煙機：斯邁格水槽：瑞士FRANIKE廚具：瑞士的弗蘭卡水龍頭：德國高儀；電氣設(shè)備：西門子開關(guān)插座：施耐德門：萬科定制客群職業(yè)參與購買特紙征分析：競爭區(qū)述域內(nèi)客戶滾以私營業(yè)準主，企事封業(yè)單位高呀管為主，穿關(guān)注地段山、品牌、郊產(chǎn)品品質(zhì)墻等因素競爭區(qū)惠域客群象分析客群職業(yè)雙與購買特演征職業(yè)年齡年收入購房特征客戶關(guān)注敏感點私營業(yè)主，企事業(yè)單位高管，離退休高干、教授35-6020萬以上地緣性較強，離不開城市繁華喧囂，對區(qū)域有深厚感情，這類人群目標產(chǎn)品要有一定規(guī)模、高品質(zhì)的園林景觀及物業(yè)服務(wù)舒適享受、景觀、品牌、品質(zhì)白領(lǐng)、公務(wù)員30-458-10萬多為工作地點及子女就學(xué)，這類人群的目標產(chǎn)品要有一定園區(qū)規(guī)模，對戶型舒適度及功能有一定要求地段、品牌、品質(zhì)、戶型教師、醫(yī)生，企事業(yè)單位員工25-453-6居住皇姑多年，這類人群同樣離不開城市繁華，置業(yè)類型主要以改善與剛性需求居多地段、戶型、附加值、品牌競爭壓噸力：2013年中旬邊后，競謎爭區(qū)域俯住宅項面目可預(yù)斜見供應(yīng)汗量約203萬方，市儉場競爭白粘熱化基于本案瘦入市時間傻為2013年中旬之古后，故未雷來預(yù)見供逮應(yīng)量應(yīng)以2013中旬為起享點統(tǒng)計，奏預(yù)計競爭糧區(qū)域內(nèi)住揭宅項目未伸來供應(yīng)體凳量約203萬平,未來競搶爭壓力份主要來修自xx沿線青年觸大街兩側(cè)腦項目競爭項目蟲庫存量及播預(yù)計銷售趨周期

銷售情況項目名稱庫存量（萬平）月均去化量主力面積（㎡）預(yù)計銷售周期20132014201520162017……在售項目萬科春河里18496658/96/206

世茂五里河18.3472897-168

嘉里中心28.53453140-290

奕聰花園172302170-240

萬科柏翠園3.93460200-260

萬達公館18670190-290

中糧隆璽壹號423430190-249

華潤中心悅府5.2255690-180

潛在項目沈陽裕景中心9.6——50-220

夏宮城市廣場22——100-300

七星公館20——415-1230

合計202.5

數(shù)源來塌源：沈改陽中原寸資源中結(jié)心本案主度要競爭守項目未來發(fā)展低趨勢研判蛛：競爭區(qū)域蝴未來地理極位置表現(xiàn)宵更加明顯圓，由于稀河缺性導(dǎo)致凱價格穩(wěn)步王上升，企膀業(yè)主等富煉人客群逐儉漸增多企業(yè)主將虧成為本案殘購房客戶舟主力地理位藍置未來嬌表現(xiàn)更征明顯稀缺性撕導(dǎo)致價肉格穩(wěn)步好上升購房客戶西先期以本令地自住和吐看重區(qū)域朝投資價值液的投資客挖戶為主隨著xx沿線發(fā)最展的逐跟漸成熟還，金字塵塔頂尖戲客戶將跡成為購味房的主純力客戶休，將聚想集大批興實力雄萄厚的富輕人城市距米離與板詢塊價格顏擠壓及挽區(qū)域成風(fēng)熟的配勻套、較遭高的人夠文素質(zhì)依、企業(yè)謝品牌等紋元素使熔項目在午未來成紙為稀缺進性高端壩住宅產(chǎn)洗品地理位置變在未來表筒現(xiàn)更為明懼顯，升值響潛力逐漸興劇增競爭區(qū)掘域（xx沿線）泰未來琴住宅掉供應(yīng)相賊對較大同時土陣地稀缺飼性導(dǎo)致海，整體顯住宅均誰價突破2000鄭0元/㎡發(fā)展趨勢稀研判1——發(fā)展趨謀勢研判2——發(fā)展趨德勢研判3——競爭區(qū)端域小結(jié)Code真of倡this鵲rep記ort犧|47住宅競爭岔區(qū)域市場煎小結(jié)競爭區(qū)浴域品牌發(fā)展莊商高端項品目云集踩，以城市綜合往體形式出舒現(xiàn)，住浸宅產(chǎn)品肉均為高擠層及超剝高層建蔑筑；競品各費面積段稻供應(yīng)量孟最高為180寄-22耽0㎡，銷售駁率最高刺的為90-猶120梅㎡及400㎡以上戶型，每其次為180肆-22距0㎡戶型，本忘案可參考墳暢銷面積踐戶型；xx沿線未來1-2年內(nèi)大龍量高端淚住宅項藝目交付倦使用以圈及商業(yè)復(fù)商務(wù)氛敞圍的完準善將帶駕來大量睡人口，團區(qū)域住捏宅均價銷將突破200標00元/㎡，且多看為精裝修薦交房，裝修鍋標準也擊隨之提舒高；對比其他免區(qū)域，本言案所在區(qū)唱域因交通伴人文價格抽等因素占漫據(jù)優(yōu)勢；宣在未來供稿應(yīng)量203萬㎡的情況韻下，競圣爭激烈章，由于土地的稀輛缺性，越來群越多的窮富人渴俗望在核鎖心區(qū)域非購房；本司共選名取3個在售競房誠爭項目，艙有區(qū)域內(nèi)用去化速度曉最快項目休萬科春河狼里及世茂丘五里河；替距離本案質(zhì)最近項目舅嘉里中心洪，從而找集出本案可梳借鑒點項目名稱占地/建面（萬平）容積率物業(yè)類型項目定位競爭優(yōu)勢競爭劣勢本案借鑒點萬科春河里8.1/43.25.3高層享受城市中心優(yōu)質(zhì)生活品牌優(yōu)勢戶型設(shè)計景觀優(yōu)勢緊鄰彩電塔，有輻射公寓產(chǎn)品設(shè)計世茂五里河18/1605.14高層、超高層城中心、地鐵上的高品質(zhì)住宅價格優(yōu)勢交通優(yōu)勢超高層，公攤大

產(chǎn)品戶型面積適中，布局合理嘉里中心17.3/1727.45超高層青年大街旁，大型綜合體地理位置優(yōu)勢，景觀優(yōu)勢戶型較大，缺少中小戶型產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計、布局數(shù)源來源洋：沈陽中合原資源中有心典型競爭神項目分析萬科春河士里—快銷模式騾的成功案丈例基本概怪況開發(fā)商沈陽萬科恒祥置地有限公司占地/建面8.1萬㎡/43.2萬㎡容積率5.3建筑形式高層、超高層整體規(guī)劃共分為三期開發(fā)，其中18棟住宅，3棟商住性質(zhì)公寓，1棟5萬平超高層寫字間及下沉式商業(yè)建筑風(fēng)格

現(xiàn)代簡約面積區(qū)間58-206㎡供應(yīng)/銷售套數(shù)756/392套銷售率51.9%銷售均價2#、3#17000元/㎡；4#21000元/㎡；1#14500元/㎡裝修標準2#、3#3000元/㎡；4#4000元/㎡；1#2000元/㎡商業(yè)臨街一側(cè)規(guī)劃有下沉式商業(yè)廣場，面積區(qū)間780-14000㎡，均價：47000元/㎡車位配比1:1.2優(yōu)勢地理位置、品牌、戶型、學(xué)區(qū)劣勢小面積產(chǎn)品拉低項目品質(zhì)去化速度貍：春河里輩項目于2012年4月15日開盤瞎至今，辮月均去立化速度特為4966㎡/月，為區(qū)拾域內(nèi)去化便速度較快永的項目數(shù)源來源甲：沈陽中碼原資源中會心分期：項目按令照功能謠劃分，陜整體分餐為三大醋部分，雪園區(qū)中泥心為景未觀公園曬住宅，籃南側(cè)及披東側(cè)為頑瞰景精鍋裝住宅免，西南預(yù)側(cè)規(guī)劃演為開放示式的復(fù)屋合街區(qū)栗。（項府目北側(cè)源規(guī)劃4棟高層吊回遷樓右）住宅：住宅產(chǎn)品元規(guī)劃共18棟高層（18層、34層），月其中一加期為7棟高層緞住宅產(chǎn)兔品（1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#）；公寓：3棟商業(yè)性勾質(zhì)公寓；寫字間：1棟超高層統(tǒng)寫字間，行約5萬平；客群：戶主要來翁自沈河、已和平、渾她南區(qū)域、賽部分外地韻客戶，職兆業(yè)有私營卸業(yè)主如餐鞠飲、服裝亭、建材等舅行業(yè)；企遍事業(yè)單位宇中層、沈典陽音樂學(xué)刊院、魯迅奴美術(shù)學(xué)院屬師生、醫(yī)色生、銀行方管理人員市等萬科春容河里—快銷模熊式的成巴功案例產(chǎn)品分柔析在售產(chǎn)事品供銷裳情況123476在售寫字間臨時售蛇樓處公寓三經(jīng)街文藝路數(shù)源來粥源：沈禮陽中原璃資源中罷心萬科春為河里—快銷模狗式的成倉功案例戶型展你示202㎡3室2廳2衛(wèi)戶型方正善，布局合義理主臥套房紐奉是設(shè)計，必品質(zhì)好雙南臥健設(shè)計，最臥室采匠光好137服.55㎡4室2廳2衛(wèi)96㎡3室2廳1衛(wèi)全明戶型檢設(shè)計，品蛛質(zhì)好客廳連糕接觀景誕陽臺和啟餐廳，豎空間感保較好全明戶本型動靜分再離，干它濕分區(qū)雙南臥瓣設(shè)計萬科春河育里—快銷模式億的成功案熟例產(chǎn)品設(shè)計別豐富：戶型設(shè)粗計從58-2印06㎡不等，險裝修標準200冤0-4鎖000元高滴不食同，可以溪滿足不同劍客戶需求成功因素1成功因素2對本案習(xí)啟示典型項目拖的成功因肥素總結(jié)品牌影響豬力：萬科為知刊名發(fā)展商本品牌，客那戶口碑較越好，部分控對萬科品虎牌的追隨細者，加之唉地理位置洞優(yōu)勢，老壞業(yè)主重復(fù)矮購買現(xiàn)象渾明顯本案可辣借鑒中射小戶型嗚產(chǎn)品設(shè)尋計，增斬加產(chǎn)品稿面積區(qū)棋間，并榨增加產(chǎn)閑品設(shè)計恒獨特性腐，與在森售產(chǎn)品痰體現(xiàn)差脾異化世茂五堆里河—快銷模式伐的成功轉(zhuǎn)逢型基本概況開發(fā)商沈陽世茂新紀元置業(yè)有限公司占地/建面18萬㎡/160萬㎡容積率5.14建筑形式高層、超高層整體規(guī)劃項目規(guī)劃有商業(yè)、住宅、寫字樓、公寓以及五星級酒店面積區(qū)間97-168平㎡供應(yīng)/銷售套數(shù)2968/1636銷售率55%銷售均價均價11000元/㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約車位配比1:1商業(yè)項目在高層部分臨街一側(cè)規(guī)劃有雙層底商，同時一期地塊西北側(cè)規(guī)劃有集中商業(yè)，世茂百貨（現(xiàn)為五里河茶城）優(yōu)勢地理位置，配套，交通，品牌劣勢超高層，密度大去化速度岡：項目于200嚷8年9月6日開盤慮至今，耕月均去茂化4728平，為敵區(qū)域內(nèi)懼去化速脈度較快濾項目數(shù)源來源芹：沈陽中專原資源中華心132411105987612會所ABCDET6世茂百貨住宅部年分公寓寫字間地下車輩位入口分期：項目整立體分為閣四期開那發(fā)，住途宅12棟樓為一幻玉期、T6公寓為二肯期，3棟公寓巷及2棟寫字投間為三著四期，曾目前在損售一期疫二期產(chǎn)鋪品；住宅：產(chǎn)品規(guī)工劃有12棟高層，蹄首期產(chǎn)品負推出1#-6我#樓6棟高層，婦共計1544套房源擁，主力感戶型面漸積為97㎡、168謀㎡等；公寓、酒牌店：T6#樓1-1列9F為酒店，22-倡40F為酒店式武公寓，面叔積66-拋220少㎡，C\D\豪E為精裝塞修公寓眉；客群：以城市中扇心區(qū)的中慈高層客群淺為主，多倍為私企業(yè)宣主，企事閘業(yè)單位中哨高層等世茂五她里河—快銷模亭式的成蔥功轉(zhuǎn)型*數(shù)據(jù)來傻源：沈陽脊中原資源江中心產(chǎn)品分筋析在售產(chǎn)飲品供銷猾情況世茂五里鬧河—快銷模式循的成功轉(zhuǎn)倘型戶型展甜示110㎡2室2廳1衛(wèi)140㎡三室兩廳姓兩衛(wèi)90㎡2室2廳1衛(wèi)戶型客宰廳、臥睜室都設(shè)裝有景觀例陽臺全明戶栽型設(shè)計釣，采光兔好衛(wèi)生間橡干濕分娛離戶型南北吸通透，通揉風(fēng)性好全明戶忌型設(shè)計宗，采光許好客廳連野接露臺票，觀景烈好戶型雙兇南臥設(shè)壯計，臥游室采光軟好主臥套蘿房設(shè)計憤，獨立糾衛(wèi)生間全明戶壁型設(shè)計企，品質(zhì)韻感較好花園花園世茂五里紛河—快銷模酸式的成堤功轉(zhuǎn)型產(chǎn)品設(shè)囑計附加踏值：戶型面積摧區(qū)間前期疏以140㎡以上大飽戶型為主囑，后期產(chǎn)禿品將戶型迷區(qū)間縮小獎，90-桑140㎡，并贈現(xiàn)送露臺花嬸園等，增棗加產(chǎn)品附樹加值成功因絨素1成功因帖素2對本案啟詠示典型項讀目的成洪功因素概總結(jié)完善的配會套：世茂五旁里河產(chǎn)糟品類型團豐富，易規(guī)劃酒兇店、商植業(yè)、公猛寓及住碎宅多業(yè)絮態(tài)組合劈燕，并配道有獨立安會所，專各業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)間客戶牧互動較闊好，案兩場銷售通活動相槍對火熱壯，吸引噴客戶本案可做借鑒產(chǎn)卻品附加巧值，增屯加贈送倦面積，僚可考慮倉贈送花冷園、露賠臺及飄數(shù)窗等設(shè)谷計，并劑再本案魯酒店等剛業(yè)態(tài)的爺帶動下名，進一污步提升要項目品適質(zhì)，增捎加產(chǎn)品喪核心競扇爭力嘉里中灘心—最近競恩品的競?cè)癄幩悸坊靖疟臎r開發(fā)商嘉里（沈陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地/建面17.3萬㎡/172萬㎡容積率7.45建筑形式高層住宅，公寓，酒店，寫字間整體規(guī)劃一期開發(fā)的產(chǎn)品包括香格里拉酒店、一棟寫字樓、雅頌居高品質(zhì)住宅面積區(qū)間140-290㎡供應(yīng)/銷售套數(shù)311/73套銷售率23.5%銷售均價16000元/㎡（含裝修標準3500元/㎡）建筑風(fēng)格現(xiàn)代車位數(shù)8210個商業(yè)比列60.7%優(yōu)勢地段優(yōu)，緊鄰青年公園，交通便利劣勢超高層建筑，容積率高、戶型設(shè)計大去化速勿度：項瓣目于201邊2年9月23日開盤至周今，月均叮去化345傘3平，距離逐本案相對墾較近數(shù)源來議源：沈行陽中原氧資源中樸心分期：沈陽嘉里績中心一期妻開發(fā)的產(chǎn)穿品包括香尺格里拉酒預(yù)店、一棟羞寫字樓、搜雅頌居高捧品質(zhì)住宅幸。住宅：產(chǎn)品一期爆包括6棟住宅律產(chǎn)品，47層，成燈為雅頌切居住宅排；公寓、雪寫字間快、酒店蜓：項目包蹲括4棟公寓產(chǎn)狼品，1棟15層甲級扒寫字樓雁，1棟香格街里拉酒息店；商業(yè)：項目在臨猴近青年大棍街一側(cè)規(guī)孝劃有30萬㎡大型跟商業(yè)；客群：客戶主要高為市中心糠的高端客柄戶，以及貧周邊的企封業(yè)家和企鳥事業(yè)單位勻的高管等嘉里中牙心—最近競信品的競丑爭思路*數(shù)據(jù)耳來源：尺沈陽中見原資源托中心產(chǎn)品分裕析在售產(chǎn)品滑供銷情況雅頌居心住宅青年大段街香格里矮拉酒店公敵寓10#12#14#11#13#15#未售在售嘉里中代心—最近競栗品的競準爭思路戶型展趟示180㎡綠3室2廳3衛(wèi)140㎡2室2廳2衛(wèi)雙南臥挪設(shè)計，鑒臥室采叉光好主臥套昂房式設(shè)牽計，設(shè)禿有獨立停衛(wèi)生間雙南臥設(shè)輸計，臥室壞采光好主臥套廣房式設(shè)希計餐廳與廚央房相鄰，拖且臨窗，三品質(zhì)好290販㎡獅4室2廳4衛(wèi)中西廚房雙設(shè)計，與暗餐廳相連工人房傳獨立衛(wèi)倘生間主次臥套亡房式設(shè)計世茂五負里河—快銷模式宇的成功轉(zhuǎn)膀型景觀優(yōu)決勢：項目地當(dāng)理位置盒優(yōu)越，欣位于青胸年大街湯東側(cè)，額屬xx的核心恩位置，通項目北漢側(cè)為青私年公園輸，景觀渡優(yōu)勢明注顯成功因素1成功因素2對本案閱啟示典型項再目的成閘功因素扮總結(jié)產(chǎn)品設(shè)計匪凸顯性價腹比：戶型設(shè)計140脈-29消0㎡，首期炕開盤以低悶價位入市看，戶型設(shè)嘆計相對較讓好，配套鞠相對完善肥，為區(qū)域綁高端住宅琴項目中性辯價比較高榮的項目嘉里中心里項目后期笨為本案的寇主要競爭寺項目，與槐本案均臨橋近青年公嚴園景觀，窄建議本案熔可通過打胃造獨特的創(chuàng)產(chǎn)品設(shè)計欣，加文化他地產(chǎn)等競矮爭優(yōu)勢，諷打造區(qū)域念內(nèi)的高端煤標桿性項蠶目競爭市場澆研究—公寓Par沸t冤3.娛3.2競爭格局父：競爭區(qū)抵域在售項駐目7個，潛在鏟項目5個，多垃以綜合繪體形式殊出現(xiàn)，泛產(chǎn)品屬諸性略有硬不同競品項目浴分布界定理愧由分析在售項目競爭區(qū)域桑市場研究潛在項目本案萬科春河艙里裕景中心華府新天忍地新華天璽佳兆業(yè)嘉里中張心京城中心霍爾寓所世茂五盤里河茂業(yè)xx壹號夏宮城饒市廣場盛華公部館區(qū)域內(nèi)勵以青年背大街為蘋主線，襖根據(jù)產(chǎn)冷品屬性獲選取本煌案公寓菠產(chǎn)品的胃競品；xx沿線在倘售公寓祥項目較奔多，為歪知名品藝牌開發(fā)頸商，未脹來在售距公寓項腿目競爭縱壓力大恭；區(qū)域內(nèi)咽在售項揪目中霍婚爾寓所粒和佳兆搶業(yè)中心瘦為住宅許項目，草但因其戲戶型面墻積較小塌，與公黨寓市場落形成競迫爭，因信此界定釘為競品棍；選取競品曾項目：新華天囑璽、華朱府新天由地、盛肉華公館戚、茂業(yè)xx壹號、核世茂五獅里河、濃霍爾寓同所（住泛宅）、絲式佳兆業(yè)叼中心（厘住宅）潛在項目:裕景中甚心、萬筆科春河旗里、嘉榆里中心晉、京城暴中心、義夏宮城防市廣場競品基孟本信息摔：區(qū)域內(nèi)鉛項目多壁以城市雀綜合體散形式呈拴現(xiàn)，以半精裝修煤入市，冊面積區(qū)猶間以30-陶90㎡為主數(shù)源來倍源：沈用陽中原報資源中就心銷售情況項目名稱占地/建面（萬平）容積率產(chǎn)品屬性面積區(qū)間（平）均價（元/平）裝修標準（元/平）開盤時間在售項目華府新天地11.2/1608.64公寓30-90135001500/20002010.10.10新華天璽2.7/309.3公寓45-135170003000-50002010.6.26盛華公館0.93/11.412公寓31-75930025002012.10.20世茂五里河18/1605.14公寓90-1401200030002012年茂業(yè)xx壹號10/404公寓58-135清水:10000精裝:14000020002012.9.8霍爾寓所1.4/10.56住宅43-791050002012.7.22佳兆業(yè)2.1/3010住宅43-1041300020002012.9.22潛在項目裕景中心8.4/12512公寓60-220未定——預(yù)2013年5月萬科春河里8.1/43.25.3公寓55-75未定————京城中心2.4/155.6公寓38-918500————夏宮城市廣場3.3/327.5公寓70-170未定——預(yù)2013年5月嘉里中心17.3/1727.4公寓未定未定————區(qū)域內(nèi)勸公寓產(chǎn)陷品供應(yīng)翼量大，姜其中集敲中供應(yīng)澡在60㎡以下誘戶型產(chǎn)暈品，60㎡銷售歡量最大妖，競品據(jù)項目中奴霍爾寓擔(dān)所銷售仰率最高妻，為住尖宅立項懸，公寓居產(chǎn)品世竄茂五里尊河及盛歪華公館抵去化率漸相對較全高各面積淺段供求新關(guān)系對奴比分析數(shù)源來責(zé)源：沈鎮(zhèn)陽中原那資源中燦心競品項目悲供求關(guān)系去分析價格分析燭：區(qū)域內(nèi)盟競品公魚寓價格淡集中在9000周-100擇00元/㎡，初霍像爾寓所項席目為清水勁入市外，唯其余均為艷精裝修，炒裝修標準者為200鏡0-4喇000元/㎡競品項展目價格包與裝修誦標準分飛析競品項目遇多為精裝城修入市數(shù)源來咐源：沈解陽中原咬資源中旋心區(qū)域內(nèi)新藝華天璽公擾寓價格最庭高；競品項疼目多為馳精裝修土入市，嚼裝修標發(fā)準為200偽0-4坦000元/㎡；盛華公館眨為現(xiàn)房，丑銷售情況艇較好；世茂五里好河后期將燈推出大量肚公寓產(chǎn)品鍛，因其價吩格策略，延產(chǎn)品性價煮比較高購買公寓擁產(chǎn)品的客口戶最為關(guān)申注項目的守地理位置藏，其次是鼻升值潛力懶，部分客裕戶也注重妄投資回報襯率及周邊私生活配套位置配套優(yōu)勢升值潛明力投資回報醬率由于投資么客占很大誓的比重，販投資回報戚率的多少公，投資回難收期的長灶短都在某咳種程度上嫂對投資客永的購買欲洋望產(chǎn)生影斬響。位于城市蜂主干道的浙項目受歡服迎程度相鋪對較高，口如太原街怖中華路沿丙線，臨近匪商圈繁華翼區(qū)域更易添被接受，需是目前公典寓項目主醋要集中商擔(dān)圈的重要持原因；完善的鎮(zhèn)生活配過套對于俘促進銷堂售的作戀用十分濕明顯，臟如沈陽規(guī)天地、擴中海寰嘩宇天下舞項目、博都是由態(tài)于周邊桌具備完怎善的生掌活配套匆，吸引衛(wèi)了眾多杜客戶及練投資者熱的目光鋪。沈陽市的堂公寓分布端仍主要集丟中在二環(huán)筒內(nèi)，城市互核心區(qū)。均隨著沈陽胡市住宅限螺購令的實摘施，投資產(chǎn)者對于未久來公寓市膀場前景更蛇為看好，梳更愿意購模買市中心扛的小戶型赤公寓產(chǎn)品壘。公寓客戶歐主要來源耐以市內(nèi)客長戶為主，改部分外地典來沈人士腐，客群以面經(jīng)商人士他為主，其鼓購房目的滔主要是投飛資主要來塌源客群分析客戶年符齡職業(yè)特精征購房目的公寓客傻戶大多維來源于定市內(nèi)，搖以沈河使區(qū)、和容平區(qū)及采皇姑區(qū)曬為主；以沈陽款本土居巷民為主側(cè)，輔以讀部分外圖地客群購買公乏寓客戶乓大多年位齡在35-5直0歲之間遮；部分小面最積公寓產(chǎn)誓品，由于司總價較低表，部分客碎戶較為年壯輕購房者大功多作為投翅資產(chǎn)品，孩小面積產(chǎn)漂品總價低很，，精裝癢修成為目遵前市場上墻的主流產(chǎn)絨品；部分客敏戶選擇脫學(xué)區(qū)房線，其目婚的為子檢女上學(xué)燃或投資由于公寓顧自身特征釘性質(zhì)導(dǎo)致鑒，公寓客惹戶以經(jīng)商彈人士為主豪；部分私院企業(yè)主稍、企業(yè)離中高層濫管理人換員、小鏈型公司獅員工競爭壓警力：2013年中旬后擋，xx沿線公芝寓供應(yīng)距量將持捏續(xù)增加哲，未來錘競爭市錘場供應(yīng)方量約在108萬平，穴競爭較謎為激烈基于本尾案入市贈時間為201殊4年中旬足之后，豎預(yù)計競芒爭區(qū)域稼內(nèi)公寓信項目未壤來供應(yīng)哨體量約290萬平,未來競爭打壓力主要或來自xx沿線青融年大街頁兩側(cè)項從目競爭項目禽庫存量及金預(yù)計銷售危周期

銷售情況項目名稱庫存量（萬平）月均去化量（平/月）預(yù)計銷售周期20132014201520162017……在售項目佳兆業(yè)中心（住宅）202466

世茂五里河3.9630

新華天璽6.9224

華府新天地12549

霍爾寓所（住宅）3.73353

盛華公館63531

茂業(yè)xx壹號6.8290潛在項目沈陽裕景中心12——

夏宮城市廣場5.3——

萬科春河里10——

嘉里中心15——京城中心6——合計107.6

數(shù)源來108陽中原資卸源中心區(qū)域市貸場未來基發(fā)展趨票勢研判男：隨著萌開盤或任加推項忍目的增善多，新筆增供應(yīng)纖量加大智，預(yù)計見未來成誼交量存崗在平穩(wěn)街增長的怖可能性公寓市綿場未來利發(fā)展趨肅勢研判公寓產(chǎn)品怖受投資客筐戶青睞商住公寓更的需求量漢逐漸增大公寓面留積小、鵝總價低述等特點憂受投資躺者關(guān)注橡。沈陽奪市公寓璃客群大各多為投竿資型客舌戶。且艘住宅限陷購令對賄于公寓旋市場有水一定優(yōu)紛勢，預(yù)岡計未來膽公寓市檔場需求業(yè)進一步嫌增加。隨中小瞇企業(yè)數(shù)婦量逐漸鴿增加，愿對于沈狗陽需求孕有寫字植間功能共的商住買產(chǎn)品需緒求呈現(xiàn)筍出逐年催上升的大態(tài)勢，么由于商快住公寓躍涵蓋了叛辦公和遷居住兩矩種使用昆功能，指預(yù)計需此求量逐竄漸增大強。12政策分析1住宅“嘆限購令主”政策趣。已擁寸有1套住房的贏本市戶籍胃居民家庭申，在二環(huán)稈內(nèi)限購1套住房；狠擁有2套及以控上住房傭的本市麥戶籍居女民家庭溉，暫停堡在二環(huán)埋內(nèi)購房第。2沈陽“墨限貸”都政策。飾對貸款正購買第撓二套住弦房的家巾庭，首蓄付款比英例不低蓋于60%，貸款誕利率不憲低于基睜準利率近的1.1倍。公寓市場獅小結(jié)Cod百eo三ft扇his練re境por虧t臨|47競爭區(qū)醋域品牌保發(fā)展商椅高端項剃目云集懼，以城銜市綜合憐體形式貌出現(xiàn)，瓣公寓產(chǎn)衣品均為牢高層及巧超高層駛建筑；競品各面輪積段供應(yīng)送量集中在60㎡以下緩，銷售止率最高扒為霍爾繁寓所項幣目，公斬寓產(chǎn)品勇中世茂野五里河能及盛華徑公館去隊化率較思高；xx沿線未宿來公寓炕產(chǎn)品潛均在供應(yīng)涼量較大嫂，公寓筋目前銷狠售價格聾在100循00元/㎡以上，映且多為煮精裝修白交房，證裝修標腐準也越歲來越高猜；對比其喜他區(qū)域丈，本案馬所在區(qū)矛域交通鍛優(yōu)勢明籮顯，配乘套齊全般，為公襯寓產(chǎn)品竹的供應(yīng)球聚集區(qū)文，是多劇數(shù)投資例客戶的雪首選區(qū)毀域報告思餐維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)墊略下的項幕目開發(fā)使箱命2、項目預(yù)資源價艷值解析3、項目開獲發(fā)環(huán)境研疑究4、項目星發(fā)展策檢略及定晶位6、產(chǎn)品年競爭力荒增值建羞議5、豪宅看價值專括題研究☆章節(jié)找思考☆本案適宜材可行的開省發(fā)之路在屢哪里？發(fā)展戰(zhàn)略Part蒸4娘.1突出重浸圍的發(fā)脆展戰(zhàn)略活和定位鴿原則住宅開亦發(fā)面臨朝嚴厲的囑調(diào)控，稠未來調(diào)烏控將趨多常規(guī)化題；面向xx，占位xx核心位置撇，借助區(qū)雕域的交通牢優(yōu)勢及景殺觀、人文園資源，具濟備承接沈喘陽南北節(jié)撇點的功能溪布局立足高端乏豪宅市場察，堅持高槳端品質(zhì)；城依托地段記、文化、孩景觀、配節(jié)套及品牌綱資源，吸貿(mào)引頂端客蹄戶整合各方陽資源促進屢各物業(yè)價征值最大化洪，實現(xiàn)企消業(yè)品牌升禍華發(fā)展戰(zhàn)略銀與定位原醉則以高形表象展示機項目優(yōu)君勢，占矮領(lǐng)市場保高位；道通過高酬端產(chǎn)品歸樹立打拔造高性存價比優(yōu)夸勢，借垂助軟性衣的服務(wù)攀輸入形競成項目賴核心競割爭力；以創(chuàng)新者奧和領(lǐng)跑者茄的身份，誰以“高端刪豪宅產(chǎn)品匯”進行定么位1、區(qū)域芒人口規(guī)貍模有限艙，周邊捏區(qū)域內(nèi)內(nèi)對于能戴承受本覽案價格四客群有右限；2、無大型暗封閉式園情區(qū)SWOT分析優(yōu)勢----刊-Str規(guī)engt鳳h劣勢---躬--W桐eak機會---港--O臨ppo榴rtu啄nit珍ySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略威脅---終--T沖hre壇ate柱nST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1、嘉里中惡心、華潤經(jīng)悅府、世鞏茂五里河謝及萬科柏端翠園等項汗目云集，美未來夏宮勢城市廣場廢、裕景中蓋心及七星額公館等項滴目上市，不后期供應(yīng)昆量大，競梳爭激烈；2、沈陽住侄宅限購令底仍在，政翅策未見放逮松，項目截屬于限購暗范圍，不平利于本案尾住宅產(chǎn)品呆銷售高形象展牲示項目優(yōu)易勢，占領(lǐng)洋市場高位條；通過高染端產(chǎn)品樹住立標桿，充借助軟性吵服務(wù)及高架端酒店配場套輸形成欣核心競爭權(quán)力，以高啄端品質(zhì)產(chǎn)值品吸引區(qū)售域內(nèi)外客觀戶1、xx企業(yè)集科團品牌興優(yōu)勢明舒顯，已川開發(fā)多鬧項知名券城市綜盲合體項汪目；2、地理魂位置十衛(wèi)分優(yōu)越訊，位于xx中軸線火，緊鄰墳青年公裝園，位電于青年效大街主雁干道西逆?zhèn)龋?、規(guī)模財較大，閥建面近80萬方項嚼目，打偏造城市小中心綜晶合體；4、文化地蹈產(chǎn)，文化訂資源優(yōu)越街，本案為潤北方圖書障城原址1、項目位獅于xx沿線的核鏡心位置，便區(qū)域地產(chǎn)姨開發(fā)競爭倆水平不斷筐提高，梳話理標桿，娛為沈陽市去豪宅的聚兔集區(qū)；2、區(qū)域睛內(nèi)項目也多為大娃面積戶初型，整各體均價婦在150辱00-翁200監(jiān)00元/㎡，且多副為精裝修采入市，高動端產(chǎn)品不扔斷升級，第吸引市區(qū)參內(nèi)及外地秋頂級客戶規(guī)避項目膝劣勢，抓綠住市場機呆遇為核心雅策略，通閣過差異化厘路項目限呈制，打造邀中迥檔次令區(qū)域外性賊價比產(chǎn)品充分展烈示項目百優(yōu)勢，讀通過項碌目整體證優(yōu)勢的先挖掘和阿提升，啞規(guī)避市脊場對項慰目的威吵脅，降但低風(fēng)險鄉(xiāng)豐；通過妥項目住尾宅及公市寓產(chǎn)品緊，實現(xiàn)起現(xiàn)金流木回款，著從而規(guī)豈避競爭以規(guī)避項柔目劣勢，挑避免項目啄威脅帶來必的風(fēng)險，逢以精裝修發(fā)入市，通呼過住宅及錘小面積公揀寓產(chǎn)品快表速實現(xiàn)項碑目價值，蒼酒店及寫碼字間、商撿業(yè)等業(yè)態(tài)我提升項目寶高端品質(zhì)項目SWO莖T分析沈陽兩個罵高端項目奏失敗定位述引發(fā)的思柿考Part拍4橫.2中糧·隆璽壹醫(yī)號遠洋公后館中糧·隆璽壹煎號項目班位于沈每陽市北奇陵公園賣西側(cè)，燥總體規(guī)黃劃用地昨面積26萬㎡，總洲建筑面積答約67萬㎡，包繩括城市豪斯宅，超五怠星級酒店萌、寫字樓煌及高端購剛物中心住宅部分暖總建筑面順積34萬㎡，共鴿計42棟高層，時計劃分為糧四期開發(fā)齊，首期于201倡1年9月開盤建筑設(shè)將計風(fēng)格脂：ARTD知ECO風(fēng)格，愈采用西街式文化濾與中國顯傳統(tǒng)文或化相結(jié)宮合的方誼式，在另立面設(shè)沙計中加依入了一損些中式珠精神圖評騰的符譯號，也圓是與北顛陵公園忙的建筑閘風(fēng)格遙揮相呼應(yīng)園林設(shè)計溜：強調(diào)傳績統(tǒng)庭院的懂空間序列辯感，規(guī)劃倚概念與北豈陵龍脈相虜匹配，將瓦園區(qū)分為拖五組院落于、九重景樸觀，重現(xiàn)倆皇室的“城九五至尊盆”中糧·隆璽壹皆號是中沃糧集團良傾心打品造的以住宅為預(yù)核心，五泥星級酒店筑及商場為慣配套，立注足沈陽乃非至東北的閘標桿性高江端項目中糧·隆璽壹票號項目廳住宅效忠果圖中糧·隆璽壹號啄項目簡介項目概況遠洋公做館項目賢位于沈喬陽市白頓山路(北二環(huán))核心，總攏體規(guī)劃用規(guī)地面積7萬㎡，惠總建筑適面積約14萬㎡，項目引箭進沈陽質(zhì)首家SPA主題休關(guān)閑俱樂顏部，配李備五星汪級大堂項目計針劃分兩鴿期開發(fā)呼，首期13棟6-7層電梯相“平墅摔”，二愿期2棟33層高層，爬首期于201嘴1年11月開盤建筑設(shè)友計風(fēng)格桶：英倫券“新喬驅(qū)治”藝盤術(shù)風(fēng)格鉗，呈現(xiàn)背出厚重決、大氣愁、簡約棟的品質(zhì)讓內(nèi)涵，嶺盡顯低雀調(diào)奢華園林設(shè)棚計：極超具儀式河感的中敘軸大道踏、五重堆園林密更植、步三入式雙怠重門廊軋，營造送庭院深方深的生塞活情境遠洋公畝館是遠回洋地產(chǎn)2011年升級打和造的“精盾細化”城斥市豪宅代麥表作遠洋公館智項目住宅舒效果圖遠洋公吵館項目簡介項目概況201蹲1年中原地敵產(chǎn)應(yīng)發(fā)展鏈商邀請，喊分別參與撤了兩個項灣目的市場戒定位，進脹行了深入中透徹的研兵究并提出君了自己的達觀點Code賠of屠this鴿rep斜ort廢|47中原理份念：切堵實尊重槽和客觀傍看待地瓣段價值抱，避免蛋過高定領(lǐng)位出現(xiàn)圖“叫好沃不叫座英”市場環(huán)茂境：切濃莫忽視心本地房絞地產(chǎn)市符場的土遍壤特征客群定位劉：主要為郊商界精英席人士量身直打造中原觀戶點：選可擇包容掏性更強歡的中大閥面積豪滅宅更符剃合市場捐需求中原觀叫點中糧·隆璽壹哈號市場戲表現(xiàn)：驗項目首武期以170㎡以上梨大面積罵戶型為私主、去日化緩慢隨；價格斜高開低武走，后菠期采取順減小面傲積和以責(zé)價換量是策略項目各葬面積段乞供求關(guān)眼系及價次格變化甚示意圖市場表現(xiàn)牙分析首期大應(yīng)面積戶握型為主回，170甘-19滅0㎡戶型供展應(yīng)比例采最大，具其次是240-貞260㎡戶型；本由于總必房款較零高，受踢市場購堵買力所惱限影響滅，出現(xiàn)憶滯銷面對銷殊售不暢歸、市場篩形勢嚴養(yǎng)峻，項座目被迫悔采取以鞠價換量需策略，2012年3-4月連續(xù)伸推出920埋0元/㎡的特價哪房二期90-福110勸㎡新品需乳求旺盛鵲，上市談即實現(xiàn)捏熱銷，謎聚集項衛(wèi)目人氣濕，推到繼價格回貌升；數(shù)源來善源：沈述陽中原揉資源中盾心項目市內(nèi)場表現(xiàn)遠洋公檢館市場找表現(xiàn)：拐項目以200㎡以上萄大面積偏戶型為暮主，產(chǎn)講品已全切部推出陸，整體似去化率責(zé)不足34%，價格保蘇持穩(wěn)定項目各面見積段供求跳關(guān)系及價飼格變化示乏意圖市場表現(xiàn)橫分析以大面幫積戶型今為主，200-他240㎡戶型供應(yīng)脈比例最大歸，項目整耍體去化率姿僅有33.7拖%項目去化桃呈現(xiàn)面積屈越大，銷檔售率越低寸的情況項目面搬對銷售尺不利的漏局面，錯沒有采臣取以價伏換量策掘略，價糖格保持螞平穩(wěn)，閥月均去饅化量在梅低位徘病徊數(shù)源來源置：沈陽中棉原資源中儲心項目市場靠表現(xiàn)中原地產(chǎn)裹對項目問題的診輪斷脫離實際箱：對沈陽筒城市的局輻射力漫判斷失已誤、對孫客群來插源及購或買喜好貝研究偏威失，導(dǎo)租致戶型燙面積設(shè)芽計過大兩，去化僻困難病因之發(fā)一病因之紫二對本案啟府示過度自雜信：對發(fā)展商觸品牌影響紋力和項目暈本體給予昌價格的支謀撐力有所朱高估，導(dǎo)爪致項目定沃價過高，爸后期不得級不采取降翁價措施以孟保證銷售透徹剖僚析環(huán)境隸，順應(yīng)跡市場需密求.，腳踏院實地，素杜絕盲羅目整體定鐮位Part敢4雀.3謀全局爸者方能謀損一域立體交通文化資源景觀資悉源高端社區(qū)xx中心城市綜烘合體xx環(huán)球金糞融中心對于本會案而言參，形成魯六星閃籍耀開發(fā)舌格局，挽其定位如將要整矛合xx集團的項流目運營企伐業(yè)理念，趨并契合未糾來的發(fā)展撇核心目標各，形成一競個聚合價右值體、整鼻體的良性樓互動項目整惜體定位居思考站在城市壘設(shè)計角度糟看建筑群尚落，要使殘其在對城貴市、對文爺化產(chǎn)生影響，并次要其從提括供功能空介間轉(zhuǎn)向組仗織社會活會動功能——B烤ERN互ARDTSCH蠢UMI（伯納冬德·屈米）Code蝴of啟this疼rep稻ort爆|79項目整繳體定位脫思考項目有條灣件打造成虎為xx昭示性開最強、病標志性園最高的城市憂示范項叫目發(fā)展方撲向最高質(zhì)厘素物業(yè)形箱態(tài)最具標錄志性建哄筑群落最超前區(qū)域規(guī)劃最具人手居價值火的項目xx核心區(qū)寫域，xx未來的調(diào)文化、人居的都旅市核心融合住鎖宅/商業(yè)/酒店/寫字間/公寓的78萬平城市置中心建筑佛群落文化地見產(chǎn)，引纏導(dǎo)xx未來人幻玉居發(fā)展灣的物業(yè)稱發(fā)展形金態(tài)城市、獸配套、伴人文高紫品質(zhì)產(chǎn)季品打造古，創(chuàng)造雹最具價濤值空間項目整你體定位笨思考品牌價值城市價值生活價值發(fā)展定埋位xx沿線的門影戶價值沈陽xx的核心中食軸線國際及館沈陽的仔城市區(qū)桶位，必的將誕生哭國際級雷的物業(yè)元，升級咱城市人酷居價值現(xiàn)代化娃都市的告文化地鴉產(chǎn)文化景觀鋸價值區(qū)臨竊立，青年稀公園緊鄰?fù)?，北方圖采書城原址臘，文化景僑觀氛圍濃鄙烈，結(jié)合洪國際化時挖代潮流，番圈層文化你與景觀價洗值與此閃續(xù)現(xiàn)一體化筑的生活魄價值進則繁華觸，退則寧郊靜，居則趴舒適，自苦得其樂。才工作生活織兩不誤，外才具有真花正的價值耍。生活價宋值，從單升純的生活濤上升到工飾作生活一市體化的概如念文化價值追隨xx品牌的毛價值觀偉念xx集團借勢攪環(huán)球金融銜中心進一蠟步提升且綿也品牌，墓從而進入域沈陽市場婦被市場認廣可項目核心裕價值體系xx核心78萬㎡都市浸文化綜合水體定位釋義煮：比肩xx沿線城市拘綜合體，啞同時區(qū)別邁于現(xiàn)有項蝦目，導(dǎo)入槽區(qū)域最強蚊勢人文、總文化、景薪觀、配套崇及附加值述等資源，凍實現(xiàn)差異翠化競爭定咱位項目整體精定位518米高城茫市綜合謙體,一個從未延在xx出現(xiàn)過辱的字眼,成了很多喚人生活撲和居住仇的坐標既之一,而這個浮詞之所言以如此豎動人因揉為它象