鄭州市房屋建筑面積測繪細則_第1頁
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文檔簡介

鄭州市鄭房測繪隊

現(xiàn)行細則鄭州市鄭房測繪隊第一頁,共一百二十六頁。

近幾年,隨著我國國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步增長,國民的生活水平和經(jīng)濟收入日益提高,人們對生產(chǎn)、生活、辦公和人居環(huán)境的要求也越來越高,因此,房地產(chǎn)業(yè)在我國得到長足的發(fā)展,建筑風(fēng)格更加親近自然,更具有人性化,朝著實用性、藝術(shù)性、民族性、多樣性的方向發(fā)展。為了規(guī)范全市房屋建筑面積測繪工作,現(xiàn)對房屋面積測繪工作中的若干問題作如下說明前言第二頁,共一百二十六頁。1目的、內(nèi)容及適用范圍

1.1為了規(guī)范全市房屋建筑面積測算工作,統(tǒng)一全市房屋建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合本市實際情況,特制定本細則。1.2房屋建筑面積測繪包括房屋邊長測量、房屋建筑面積計算、房屋建筑面積變更測繪和房屋分層、分戶平面圖的繪制。1.3本規(guī)定適用于全市的房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)商業(yè)廣告、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理等活動中有關(guān)各類房屋建筑面積指標(biāo)的計算和統(tǒng)計。

第三頁,共一百二十六頁。2引用標(biāo)準(zhǔn):

2.1《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986.1-2000)2.2《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》(建住房[2002]74號文件)2.3《鄭州市房屋建筑面積測算及共有共用建筑面積分攤規(guī)則》(鄭政文[2001]20號文件)

第四頁,共一百二十六頁。3房屋邊長的數(shù)據(jù)采集

3.1房產(chǎn)測繪中的數(shù)據(jù)采集主要是對房屋竣工圖紙與已竣工房屋的核對。3.2住宅或?qū)懽謽堑臄?shù)據(jù)采集需分套采集。共有建筑面積邊長數(shù)據(jù)分層采集;未分戶分割的商業(yè)用房、倉庫、廠房的建筑面積邊長數(shù)據(jù)分層采集;已經(jīng)分割的按分割的邊長采集。采集所得的邊長數(shù)據(jù)注記在房屋分層、分戶平面圖上。邊長注記以米為單位,取位至0.01米。第五頁,共一百二十六頁。3.3已竣工的房屋,按下列不同情況進行邊長采集:(1)沒有建筑設(shè)計圖紙的房屋,其邊長全部實測獲取;(2)按建設(shè)單位提供的分割方案圖施工建成的商鋪、廠房、倉庫等,其分戶邊長全部實測。(3)有竣工圖紙的樓房按如下方法采集數(shù)據(jù):

第六頁,共一百二十六頁。使用竣工圖紙到現(xiàn)場與實際建筑物從形狀、結(jié)構(gòu)、層數(shù)上進行全面對照。若實際建筑物形狀、結(jié)構(gòu)、層數(shù)與圖紙相符,則抽查測量部分房屋的邊長,實測邊長與圖紙上尺寸之差絕對值符合下列規(guī)定,房屋的邊長可取用竣工圖紙上的尺寸。第七頁,共一百二十六頁?!Ζ│≤0.03米(D≤10米)——│ΔD│≤0.003D(10米<D≤30米)——│ΔD│≤0.10米(D>30米)其中D為實測邊長,ΔD為圖紙尺寸與實際邊長之差,以米為單位。第八頁,共一百二十六頁。b、抽查房屋邊長遵守選取具有代表性的和具有關(guān)鍵性的這一原則。具體是:房屋的長度和寬度、內(nèi)走廊邊長、梯間的兩條邊、住宅房每一戶型中邊長及陽臺兩條邊、設(shè)備房邊長、屋面梯間邊、水箱間邊。同一單元中,同一立面上,同一戶型至少測繪一套,驗證一套。不同戶型,必須每套都測到。此外在對照工程中有疑問部分應(yīng)實測。

第九頁,共一百二十六頁。c、屬于下列情況的,要求出具設(shè)計院的變更圖紙:

d、全面對照后,房屋三分之一以上樓層的形狀或結(jié)構(gòu)與圖紙不符的。但房屋各樓層中均相同的個別部位不符者例外,例如各樓層均加(少)建一陽臺或管道井等;

e、公用面積與圖紙不符,或改變其用途影響房屋使用的。

第十頁,共一百二十六頁。3.4測量房屋層高時,當(dāng)層高大于2.30米或小于2.10米時,可只測一個層高數(shù)值;當(dāng)層高在2.10米和2.30米之間時,如圖所示,應(yīng)在不同的部位量測多個層高,取平均值。

具有建筑竣工圖紙時,實測層高平均值與設(shè)計值之差

在±0.03米范圍內(nèi)時,可以認為竣工后層高與設(shè)計相同。第十一頁,共一百二十六頁。3.5當(dāng)需要按柱外圍計算建筑面積,而柱子垂直方向由不同直徑(截面)多節(jié)柱體構(gòu)成時,柱外圍尺寸取至離地面2.10米處進行測量。3.6對于房屋中存在的圓形、弓形等其他不規(guī)則圖形,且無建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時,可用全站儀沿該圖形邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標(biāo),通過解析法計算面積。

第十二頁,共一百二十六頁。4房屋建筑面積計算操作細則

4.1室外樓梯的計算規(guī)定對于室外樓梯,屬于永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。上層的樓梯可以作為下層樓梯的頂蓋。第十三頁,共一百二十六頁。4.2特殊屋頂?shù)慕ㄖ娣e計算規(guī)定一棟建筑物,其屋面全部為球形拱頂,如下圖。且該層非密閉式空間(有門或樓梯間可進入),其凈高按拱頂至樓板量取,并以凈高是否大于2.10米確定這部分空間是否計算建筑面積。若這層為密閉式空間(沒有設(shè)計樓梯,僅留上人孔),則不論凈高多少,一律不計建筑面積。當(dāng)遇到建筑物無法測層高時,以凈高2.10米作為是否計算面積的標(biāo)準(zhǔn)。第十四頁,共一百二十六頁。凈高大于或等于2.10米,計算建筑面積。否則不計算建筑面積。

第十五頁,共一百二十六頁。房屋內(nèi)具有使用功能但層高(高度)低于2.20米的部分,在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬。(既在畫圖時應(yīng)畫出不足2.20米部分并明確標(biāo)出層高小于2.20米)第十六頁,共一百二十六頁。4.3地面架空層面積計算規(guī)定架空層:層高在2.20米以上的架空層計算自然層數(shù)。

當(dāng)架空層層高不低于2.20米時,架空層內(nèi)有圍護結(jié)構(gòu)的計算建筑面積,沒有圍護結(jié)構(gòu)的不計算建筑面積。柱子不能作為圍護結(jié)構(gòu)。

administrator:這里指的圍護必須封閉性的區(qū)域。房子、或者圍欄圍的車庫,如家世界。第十七頁,共一百二十六頁。4.4門前緩沖區(qū)域的計算a門廊、走廊、檐廊:凸出建筑物外墻的有蓋無柱外走廊、檐廊,其頂蓋可以是蓋板或由建筑物(房屋)突出而形成的。當(dāng)上蓋的高度不大于一樓層且其兩端有圍護結(jié)構(gòu)(其兩端有承重墻封閉)時,按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積;當(dāng)上蓋的高度超過一樓層或兩端無圍護結(jié)構(gòu)(無承重墻封閉)時,不計算建筑面積。第十八頁,共一百二十六頁。當(dāng)一條無柱有蓋走廊、檐廊中含有懸挑雨蓬者(與廊連成一體),則不論懸挑雨蓬多寬,均視為走廊、檐廊的一部分。

當(dāng)有柱雨蓬與無柱有蓋走廊連在一起時,有柱雨蓬按雨蓬規(guī)定計算面積,而其余的無柱有蓋走廊、檐廊按上述規(guī)定計算面積。

第十九頁,共一百二十六頁。一棟建筑物圍合形成中央有一長方形或正方形的院子,且房屋朝院子一面均設(shè)有外走廊(如下圖)。若同一層走廊是直接相通的,則不論走廊如何拐彎,均屬一條走廊,也不論在何處設(shè)有柱子,均屬有柱走廊。

第二十頁,共一百二十六頁。當(dāng)房屋的非朝院子各面(朝外)設(shè)有外走廊或檐廊時,則以房屋的一面獨立計算,即某一面有柱的按有柱走廊計算,拐彎的另一面無柱的按無柱走廊或檐廊計算。獨立一棟房屋的四面設(shè)有外走廊或檐廊時,也按上述原則對待。如下圖中,房屋的長邊一面為有柱走廊,其走廊長度按房屋的長度計算;

第二十一頁,共一百二十六頁。房屋的短邊一面為無柱走廊,其走廊長度按走廊外邊線計算。若下圖中的房屋外走廊的柱立于長、短邊的交點處,即下圖中的A、B處,則長、短邊的外走廊均為有柱走廊。無論是否有柱,該房屋至少要有一面對走廊開門才能計算面積,否則不計建筑面積。第二十二頁,共一百二十六頁。架空通廊架空通廊應(yīng)該是永久性的、結(jié)構(gòu)牢固、層高不低于2.20米,并由結(jié)構(gòu)牢固的圍護物。該架空通廊計算全面積或計算一半面積,應(yīng)視其封閉情況來認定,而非以其是否有柱來認定。(規(guī)范中計算全部建筑面積,計算一半建筑面積的范圍中只說了是否封閉)第二十三頁,共一百二十六頁。b)雨蓬雨蓬是在門或樓梯口的頂部起遮雨作用的蓋板,雨蓬的一邊是與墻相連。僅由墻支撐著的雨蓬的為懸挑雨蓬,不計建筑面積;一邊與墻相連,另一邊由一根柱子支撐的為獨立柱雨蓬,按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積;一邊與墻相連,另一邊由兩根或兩根以上柱子支撐的為有柱雨蓬,按柱外圍計算建筑面積。此時圖紙應(yīng)表明為門廊。

第二十四頁,共一百二十六頁。獨立柱雨蓬如下圖,計算水平投影一半建筑面積。第二十五頁,共一百二十六頁。單排柱雨蓬如下圖,計算水平投影一半建筑面積。

第二十六頁,共一百二十六頁。按柱外圍水平投影計算建筑面積的雨蓬。如下圖

第二十七頁,共一百二十六頁。不計算建筑面積的雨蓬。如下圖administrator:這里雨棚頂蓋僅為一個蓋板,不是主體。第二十八頁,共一百二十六頁。有柱雨蓬和有柱外走廊不論其高度如何均依規(guī)定按有關(guān)規(guī)定計算建筑面積;獨立柱雨蓬也不論其高度如何按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積。

C)門斗

無柱,三面有墻體圍護的門斗,按其圍護的水平投影面積的一半計算建筑面積。

第二十九頁,共一百二十六頁。有兩個門的門斗,四面維護,計算全部建筑面積。

第三十頁,共一百二十六頁。三面維護的內(nèi)凹門斗,如果是主體維護,且頂蓋也是主體。則算半面積,否則不算。此時圖紙上應(yīng)標(biāo)注門斗。administrator:門斗是否計算面積,主要看支撐門斗的承重墻(圍護結(jié)構(gòu))是不是主要為門斗服務(wù),為門斗服務(wù)的就算,否則就不算。第三十一頁,共一百二十六頁。D)穿過房屋的通道1、穿過房屋的內(nèi)部通道,而且內(nèi)部房屋對該通道開門,此時為走廊,計算建筑面積,而且分攤。第三十二頁,共一百二十六頁。2、穿過房屋內(nèi)的小區(qū)的通道,可能有門衛(wèi)對此通道開門,這里指進出小區(qū)的通道或者指小區(qū)內(nèi)部穿過某幢樓的通道。此時不算面積,不公攤。第三十三頁,共一百二十六頁。3、過街樓,此時指行政街道,不算面積,不分攤。第三十四頁,共一百二十六頁。4.5中空部分面積計算規(guī)定室內(nèi)樓梯不論是旋轉(zhuǎn)梯、折疊形梯或剪刀形梯,當(dāng)樓梯有中空時,該中空部分均計算一層建筑面積,即計入底層建筑面積,而上層該中空部分不再計算建筑面積,應(yīng)予以扣除(即作為天井處理)。當(dāng)其中空尺寸的長寬均大于0.3米時予以扣除,否則不扣中空。

第三十五頁,共一百二十六頁。在復(fù)式樓中,對于設(shè)計圖紙上設(shè)計有內(nèi)部樓梯,而現(xiàn)場沒有做。對于這種情況,可以按照雙方合同規(guī)定計算樓梯的建筑面積。合同沒有規(guī)定的,作為中空扣除。

第三十六頁,共一百二十六頁。4.6特殊陽臺的處理方法在對封閉陽臺數(shù)據(jù)進行現(xiàn)場采集時,如果封閉形式是玻璃直接坐落在地面上,則取陽臺值至玻璃。對于陽臺玻璃坐在欄板上的,陽臺值取至欄板外側(cè)。既有玻璃又有鐵欄桿的,計算至外部。當(dāng)陽臺頂蓋高度達到或超過兩個自然層,且沿陽臺開敝面或主開敝面完全開敝,此時不論是否有柱,陽臺視為露臺,不計算建筑面積。

第三十七頁,共一百二十六頁。對于特殊層高樓層的不封閉陽臺,以該幢建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高的兩倍作為陽臺有無上蓋的認定標(biāo)準(zhǔn)。兩戶相連的陽臺作為陽臺記入套內(nèi)建筑面積。陽臺之外連接兩個陽臺的公用部分,不計算建筑面積。如果陽臺與空調(diào)板(或花池)相連,此時根據(jù)圖紙判斷空調(diào)板(花池)是否是陽臺的一部分,如果屬于陽臺一部分,按照陽臺規(guī)定計算建筑面積,否則不計算建筑面積。

第三十八頁,共一百二十六頁。幾種特殊形式的陽臺第三十九頁,共一百二十六頁。關(guān)于陽臺的封閉:

鄭州市對此執(zhí)行情況:以現(xiàn)場情況為標(biāo)準(zhǔn)來認定,若陽臺是開發(fā)商出資并在交房前統(tǒng)一進行封閉,則認為陽臺是全封閉的;若陽臺是業(yè)主出資,由開發(fā)商在交房前統(tǒng)一進行封閉,則認為陽臺是不封閉的;若陽臺現(xiàn)場未封閉,則認為陽臺是不封閉的。除此之外,還要有設(shè)計院的原始設(shè)計。原始設(shè)計須和現(xiàn)場一直,才能判斷陽臺的封閉情況。

第四十頁,共一百二十六頁。對于頂層露臺上在門口設(shè)計的有頂蓋,不能完全覆蓋露臺的,作為雨棚處理。4.7樓梯1、室內(nèi)樓梯按照自然層計算建筑面積單跑的扶梯,下層按照投影,上層按照補中空的面積。administrator:當(dāng)帶柱門廊與陽臺相連時,畫法問題!第四十一頁,共一百二十六頁。第四十二頁,共一百二十六頁。

當(dāng)電梯井坑處于地下室的某一層時,計算分為以下幾種情況:電梯井坑有門可以進入,作檢查井用并層高達到2.20m,計算建筑面積并隨電梯機房一起分攤(如何分攤,參閱共用面積分攤部分)。電梯井坑不能夠進入,則應(yīng)查看建筑施工圖中的電梯井坑剖面圖。若剖面圖中電梯井坑層高夠2.20m,則電梯井坑應(yīng)計算建筑面積,隨電梯機房一起分攤;若層高不夠2.20m,不計算建筑面積。第四十三頁,共一百二十六頁。電梯井坑有門可以進入,層高達到2.20m,但不作檢查井用,計算建筑面積(本層套內(nèi)面積)。電梯井坑有門可以進入,但層高不夠2.20m,不計算建筑面積。室外梯與臺階的區(qū)別參照設(shè)計圖紙和以下各條件,對兩者進行對比,判斷是樓梯還是臺階。第四十四頁,共一百二十六頁。室外樓梯和臺階的區(qū)別:

室外樓梯臺階房屋各層通道進入房內(nèi)通道一般有維護沒有維護下部一般為空下為實體一般在門旁邊夠一個層高一般正對著門且寬度大于門第四十五頁,共一百二十六頁。若室外樓梯由墻體全封閉圍護且有頂蓋,即為樓梯間形式,則認為是室內(nèi)樓梯,應(yīng)計全面積。上一層可以認為是下一層的頂蓋,既下一層要算全面積。有頂蓋的室外樓梯的建筑面積一般情況是樓層數(shù)減去一。既n層樓的室外樓梯面積(n-1)*單層樓梯面積。圖上表示時,每層都要畫上。第四十六頁,共一百二十六頁。4.8通風(fēng)井、煙道的面積計算規(guī)定1、地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道,在地下部分按其通過的地下室或半地下室的樓層數(shù)計算建筑面積;在地面且獨立于建筑之外部分,有圍護結(jié)構(gòu)和上蓋,且高度大于等于2.2米的,按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算,并計入地下室或半地下室的建筑面積中。地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道,在地面部分是設(shè)于建筑物之內(nèi)。第四十七頁,共一百二十六頁。此時井道必須達到一個整層高才計算建筑面積。并計入地下室或半地下室的建筑面積中。地面其通過的各層應(yīng)扣除該部分的面積值。

2、地下室、半地下室的出入口的計算:應(yīng)以該地下室建筑施工平面圖及現(xiàn)場具體情況來認定。出入口處的車道應(yīng)以地下室的主體為界,主體以外視為道路,無論該道路有頂還是無頂均不計算建筑面積,主體以內(nèi)計算建筑面積。第四十八頁,共一百二十六頁。3、各層共有的通風(fēng)井或煙道,按其通過的自然層數(shù)計算建筑面積。

4.9非垂直柱子的車棚等的面積計算規(guī)定多排柱的車棚、貨棚、站臺,若柱為斜柱。以柱上離地面2.10米處(垂距)的連線水平投影范圍內(nèi)有蓋部分計算全面積。

第四十九頁,共一百二十六頁。4.10凸窗面積計算的規(guī)定房屋建筑面積計算中,如遇凸窗,需同時滿足如下條件才計建筑面積,否則不計建筑面積:凸窗的凈高達到2.10米,窗臺高度與地面平。窗臺高度是指房間室內(nèi)地面至窗臺臺面的垂直距離(室內(nèi)地面應(yīng)除去裝修貼面厚度)。

繪圖方法,凸窗采用封閉陽臺的繪圖計算方法。在圖紙上標(biāo)注凸窗字樣,以示和陽臺區(qū)別。第五十頁,共一百二十六頁。4.11空中花園或類似空中花園的房間的面積計算規(guī)定對于在建筑物內(nèi)(屋頂除外)設(shè)置的類似于不封閉陽臺的小花園之類的房間,按下列情況計算建筑面積:小花園(房間)四周具有兩面或三面外墻,不封閉且上蓋高度不超過一個樓層時,花園(房間)按房間外墻邊線及其圍護結(jié)構(gòu)投影計算一半建筑面積。小花園(房間)具有兩面或三面墻,不封閉,當(dāng)上蓋高度超過一層樓時,小花園(房間)按露臺處理,不計算建筑面積。

第五十一頁,共一百二十六頁。4.12房屋建筑層數(shù)的規(guī)定躍層、假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、躍層、裝飾性塔樓、以及突出屋面的樓梯間,水箱間等不計層數(shù)。在建筑物中的層高2.20以上的樓層內(nèi)設(shè)置夾層的,當(dāng)夾層以及下方建筑空間的層度均小于2.20米時,夾層不計算建筑面積,下方空間仍計算全部建筑面積。

第五十二頁,共一百二十六頁。閣樓(暗樓)、復(fù)式樓等頂層為復(fù)式住宅的房屋確定自然層數(shù)應(yīng)結(jié)合規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證,看開發(fā)商在報建時規(guī)劃部門是如何規(guī)劃審批的及在預(yù)售時預(yù)售部門是如何審批的。若審批為“該樓頂層為復(fù)式住宅(附注中)”或“該樓頂層為閣樓(附注中)”,則以規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證中批準(zhǔn)的層數(shù)作為該建筑的自然層數(shù)。第五十三頁,共一百二十六頁。坡地建筑的樓層,當(dāng)從一面算,屬于地下室或半地下室;而另一面位于地面以上,且該面為該層的主出入口之一時,其樓層歸屬及計算按以下規(guī)定以及結(jié)合規(guī)劃許可證定奪。第五十四頁,共一百二十六頁。a)該層僅作為停車、公共設(shè)備用房、人防用途時,則該層不記入地面以上層數(shù),計算方法參照地下室,但當(dāng)住宅等的入戶大堂位于該層時,大堂及其樓(電)梯間等公用建筑面積從該層扣除,直接分攤至地面以上其服務(wù)的范圍內(nèi)。b)該層全部或部分用途為商業(yè)、辦公等,或用途與樓上用途相同,且該部分出入口、外墻位于地面以上,則該層記入地面以上層數(shù),面積記入地面以上建筑面積中。

第五十五頁,共一百二十六頁。4.13變更測繪的處理規(guī)定一般情況下,變更測繪應(yīng)采用原計算原則,但由變更引起的新產(chǎn)生的、屬于變更范圍內(nèi)部分攤的共有建筑面積,按現(xiàn)行規(guī)范進行分攤計算。變更過程中產(chǎn)生了新增(或減少)套內(nèi)建筑面積。如果整幢重新計算后,原有房屋的兩次面積之差在限差之內(nèi),則原有房屋面積保持不變,對變更的房間直接加(或減)新增(或較少)的套內(nèi)建筑面積。否則應(yīng)對全樓進行重新計算。各戶取變更后的建筑面積值,并對以發(fā)過產(chǎn)權(quán)證的房屋協(xié)助登記機關(guān)重新配圖發(fā)證。

第五十六頁,共一百二十六頁。1共有共用建筑面積分攤的經(jīng)典理論套內(nèi)使用面積:指套內(nèi)房屋使用空間的面積。套內(nèi)墻體面積:有共有墻及自有墻兩種。共有墻的一半計入套內(nèi)墻體面積,自有墻全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積:指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積:套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺面積之和。第五十七頁,共一百二十六頁。共有建筑面積分攤系數(shù):共有建筑面積與套內(nèi)建筑面積之和的比值。

K――共有建筑面積分攤系數(shù)m――共有部位數(shù)∑δsi――共有建筑面積之和,m2。n——套(單元)數(shù)∑Si——套內(nèi)建筑面積之和,m2。第五十八頁,共一百二十六頁。分攤所得的共有建筑面積:簡稱分攤面積,指套(單元)根據(jù)其套內(nèi)建筑面積大小分攤所得的共有建筑面積份額。ΔSi=kSiΔSi——分攤面積,m2。Si——參與分攤的某套(單元)的套內(nèi)建筑面積,m2。套(單元)總建筑面積:套內(nèi)建筑面積和分攤面積之和。第五十九頁,共一百二十六頁。1.2房屋共有共用建筑面積分攤以幢為單位,僅限于分攤本幢房屋內(nèi)的共有共用建筑面積。與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務(wù)的變電室、設(shè)備間、水泵房、門衛(wèi)房等管理用房,不得分攤到本幢房屋內(nèi)。第六十頁,共一百二十六頁。2共有共用建筑面積的組成共有共用建筑面積包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。(這里指生活生產(chǎn)所必需的公用面積)共有共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢房屋服務(wù)的管理用房、公共用房以及作為人防工程的地下室都不計入共有共用建筑面積。第六十一頁,共一百二十六頁。3共有共用建筑面積的分類原則上按共有共用建筑面積使用功能的不同,分為:a)幢共有共用建筑面積b)功能區(qū)共有共用建筑面積(縱向)c)層共有共用建筑面積(水平)d)其他共有共用建筑面積(個別區(qū)域)第六十二頁,共一百二十六頁。4共有共用建筑面積的確認方法a)由房屋建設(shè)單位在經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的設(shè)計平面圖上對共有共用部位進行標(biāo)識,并作出相應(yīng)說明;b)房產(chǎn)測繪人員在有關(guān)人員配合下,依據(jù)圖紙在現(xiàn)場逐一校對、勘丈,并確認其使用功能;c)共有共用建筑面積經(jīng)測繪人員現(xiàn)場確認后,房屋建設(shè)單位和設(shè)計單位應(yīng)出具共有共用部位的使用情況說明;第六十三頁,共一百二十六頁。5共有共用建筑面積的計算方法整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和,并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務(wù)的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面積,即為整幢房屋的共有共用建筑面積第六十四頁,共一百二十六頁。5不分攤的共有建筑面積或不分攤的建筑空間包括:a地下室中僅為人防部位服務(wù)的共有設(shè)施面積;地下室中為人防部位及地下室中其它部位同時服務(wù),但是人防部位面積大于其他部位面積時,此時的共有設(shè)施面積;高層建筑中的避難層(室)、技術(shù)(結(jié)構(gòu))轉(zhuǎn)換層,以上列為不分攤的共有面積。

第六十五頁,共一百二十六頁。

d

幢內(nèi)“空中花園”及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分等,列為不分攤的建筑空間。e一幢房屋中圖紙上設(shè)計為共有部位,但現(xiàn)場為空房子(設(shè)備沒到位)的部分;列為不分攤的建筑空間

第六十六頁,共一百二十六頁。

f

權(quán)利人自留、自用的房屋,列為不分攤的建筑空間。頂層用作公共休憩的亭、走廊、塔、綠化等建筑物以及為建筑造型而設(shè),但無使用功能的部位;為天面泳池服務(wù)的更衣室及管理房列為不分攤的建筑空間。屋頂水箱間或電梯機房、梯間的蓋頂,為造型美化設(shè)計成尖頂或拱頂,當(dāng)其頂蓋水平投影面積大于水箱間或機房、梯間外墻時,水箱間或機房、梯間的墻外部分不計建筑面積。第六十七頁,共一百二十六頁。當(dāng)在進房屋的門廳或大堂中某一部分設(shè)置一獨立使用空間,該空間用于休憩或娛樂,則應(yīng)把門廳或大堂分區(qū),列為不分攤的建筑空間。

g會所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心、抽煙室、等經(jīng)營性用房或娛樂性用房。列為不分攤的建筑空間。

第六十八頁,共一百二十六頁。6共有共用建筑面積分攤原則及基本規(guī)定6.1基本規(guī)定6.1.1產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的,按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行;無合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的,可依相關(guān)房屋的建筑面積比例進行分攤。

administrator:這里的分攤協(xié)議指的是產(chǎn)權(quán)各方之間內(nèi)部,或者各個業(yè)主和開發(fā)商之間的協(xié)議。第六十九頁,共一百二十六頁。6.1.2房屋共有共用建筑面積分攤后,不劃分各戶分攤面積的具體部位。共有共用建筑面積一經(jīng)分攤,任何人不得侵犯或改變其原始設(shè)計的使用功能。6.1.3當(dāng)一幢建筑只有一個產(chǎn)權(quán)人且不需分層(單元)分別提供產(chǎn)權(quán)面積時(比如單體別墅),不再計算分攤面積,直接按外墻投影面積計算總建筑面積。

第七十頁,共一百二十六頁。6.1.4分幢的原則A對于裙房相連的多塔樓根據(jù)以下原則判斷是否為一幢建筑規(guī)劃許可證中該建筑物是否同期規(guī)劃、同期建設(shè);(是否為同一條信息)該建筑物的施工圖紙是否為一整套圖紙;該建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)是否為一個整體;該建筑物有無自己完全獨立的共有共用設(shè)備。

第七十一頁,共一百二十六頁。例1:一層裙房相連,施工圖紙并非一整套圖紙,基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)也不是一個整體,裙房上的塔樓均是一個單元且與其他單元間有變形縫,則將裙房及裙房上的塔樓作為一幢處理,其余的單元各自作為一幢處理。

第七十二頁,共一百二十六頁。例2:施工圖紙并非一整套圖紙,基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)也不是一個整體,裙房上的塔樓與其他單元間沒有變形縫,則將塔樓與其他單元及塔樓下裙房(不含塔樓間裙房)作為一幢處理,塔樓間裙房單列一個幢號。

例四:特例一層為整體裙房,2層以上為完全獨立的多個塔樓,在建設(shè)單位提出申請和派出所出具幢號證明的情況下,可以分多幢單獨計算,一層裙房單獨計算。第七十三頁,共一百二十六頁。裙房部位的配電間、室外樓梯由于為多幢服務(wù),不作為共有共用面積分攤。例如:鄭州市文化路頤商園(北辰公司)該建筑第1層為整體裙房,2層以上為完全獨立的多個塔樓第七十四頁,共一百二十六頁。B地面以上相互獨立,但地面以下是一個基礎(chǔ)或有相互連通的地下室。此時地面以上認為多幢,連通的地下室認為是單獨一幢。伸縮縫、沉降縫、變形縫不能作為判斷地面是否獨立的條件。C本身為獨立的房屋,利用樓房間的間隙,底層(或多層)以不相連群房的形式連成一片的房屋,其獨立的房屋和群房分別分幢。

例:若裙房相連但不貫通,塔樓下的裙房與塔樓間的裙房由變形縫斷開(雙墻或借墻),則認為是多幢。按下圖分幢

第七十五頁,共一百二十六頁。圖第七十六頁,共一百二十六頁。6.1.5樓梯間(核心筒)從±0.000斷開的分攤規(guī)定:對于含地下室的多層或高層建筑,樓梯間(核心筒)部分從±0.000斷開,地下室樓梯間(核心筒)由地下室分攤,地上部分樓梯間(核心筒)由地上部分分攤。6.1.6分攤從高級到低級規(guī)定:在進行共有共用建筑面積分攤時,應(yīng)按照分攤級別的高低依次進行分攤;低級別的共有共用建筑面積應(yīng)參與高級別的共有共用建筑面積的分攤;分攤過的共有共用建筑面積不再參與分攤;第七十七頁,共一百二十六頁。6.17套內(nèi)面積參與分攤在共有共用建筑面積分攤的過程中,“套內(nèi)面積”是相對的,一種是真正意義上的成套房屋套內(nèi)建筑面積,參與分攤時,始終以其套內(nèi)建筑面積為基數(shù);另一種是共有共用建筑面積在被分攤之前作為名義上的“套內(nèi)面積”,參與分攤時,始終以其“套內(nèi)面積”為基數(shù)。第七十八頁,共一百二十六頁。6.18平級不分攤原則共有共用部位服務(wù)對象不完全相同,并且無法區(qū)分服務(wù)范圍誰大誰小,分攤這幾部分共有共用建筑面積時,互不參與對方的分攤。第七十九頁,共一百二十六頁。6.19分攤系數(shù)疊加原則即該套內(nèi)建筑面積參與過的所有級別的共有共用面積分攤系數(shù)相加即為該套內(nèi)的共有共用建筑面積分攤系數(shù)。第八十頁,共一百二十六頁。7共有共用建筑面積的分攤實施細則純住宅樓純商場純寫字樓商住樓

多功能綜合樓第八十一頁,共一百二十六頁。7.1多層純住宅樓的分攤規(guī)定:

a無地下室純住宅樓,原則上采用一級分攤,一個系數(shù)。

b當(dāng)有下列情況之一時,應(yīng)劃分為不同功能區(qū)分攤:

1)有單元設(shè)有電梯、有單元不設(shè)電梯;2)有一梯一戶的單元;

第八十二頁,共一百二十六頁。c

帶地下室的多層純住宅樓:1地下室作為獨立使用的儲藏間、自行車庫等,地下室單獨進行分攤計算,計算分攤時把地下室和正負零以上住宅分成兩部分,地下室僅分攤地下室外墻水平投影面積一半、地下室樓梯間、地下室內(nèi)廊等為地下室服務(wù)的共有面積;地上層的分攤參照無地下室的多層純住宅樓的分攤。第八十三頁,共一百二十六頁。2地下室局部作為獨立使用的儲藏間、自行車庫等,局部作為汽車車庫(該車庫對地下室的共有部位不開門,直接對外開門),則該汽車車庫僅參與地下室外墻的分攤,地下室其余部分的分攤參照情況一;地上層的分攤參照無地下室的多層純住宅樓的分攤。

第八十四頁,共一百二十六頁。地下室圖例第八十五頁,共一百二十六頁。第八十六頁,共一百二十六頁。情況三:如果遇到局部地下室和正負零以上住宅相連成為復(fù)式住宅,此局部地下室應(yīng)隨正負零以上住宅一起分攤地上層的共用面積(即認為該地下室為地上住宅的一部分):如果局部地下室向地下室共用部位開門,則此局部地下室還應(yīng)參與地下室共有共用面積的分攤;如不開門,僅參與地下室外墻面積的分攤而不再參加地下室其余共有共用面積的分攤。(此種情況只限于規(guī)劃許可證批復(fù)了地下室為住宅)否則地下室不能和住宅辦到一起。第八十七頁,共一百二十六頁。7.2高層純住宅樓分攤規(guī)定:a無地下室的高層純住宅樓垂直通道采用一個系數(shù)。水平通道分以下情況:1當(dāng)水平通道是一個貫通的整體,未被核心筒隔斷,則該水平通道作為層共有面積進行全層分攤;2水平通道并非一個貫通的整體,而被核心筒隔斷成若干區(qū)域,則該水平通道不再進行整層分攤,而采用誰在該區(qū)域內(nèi)設(shè)置入戶門,誰分攤該區(qū)域的共有面積。

第八十八頁,共一百二十六頁。3住宅中,對于在各單元中各戶門前,與樓梯緊連的入戶門前的小塊緩沖區(qū)域,不作為水平通道處理,直接記入樓梯面積。

administrator:這里所說的緊挨樓梯間的緩沖區(qū)域必須具備以下條件,各單元各層緩沖區(qū)域基本一致。如果只有個別層、個別單元、個別戶門前有緩沖區(qū)域,緩沖區(qū)域還作為廊處理。第八十九頁,共一百二十六頁。b帶地下室的高層純住宅樓:1地下室主要作為汽車車庫使用,局部為設(shè)備間。原則上核心筒應(yīng)從±0.000斷開,分為地上與地下兩部分。具體分攤操作步驟如下:a)分攤正負0.000以上外墻投影面積的一半至正負0.000以上各層,各級共有共用面積也應(yīng)參與外墻面積的分攤。分攤地下層外墻投影面積的一半至地下層,地下室的各級共有共用面積也應(yīng)參與地下室外墻面積的分攤

第九十頁,共一百二十六頁。b)把為地下室各層服務(wù)的共有共用面積分攤至地下室各層,把為地下室服務(wù)的層共有共用面積分攤至本層。以下是以前的分攤方法,咱們看一下。第九十一頁,共一百二十六頁。6.9高層建筑核心筒與地下室合并分攤原則地下室全部為設(shè)備層時,地下室與地面上核心筒合并分攤計算第九十二頁,共一百二十六頁。2)在地下室的分攤中需注意以下問題:

若地下室設(shè)備間為一個相對集中的區(qū)域,該區(qū)域內(nèi)設(shè)置有連接各個設(shè)備間的水平通道,如該區(qū)域內(nèi)的設(shè)備均為同一級別的共用面積,則此通道隨同該區(qū)域內(nèi)的設(shè)備間進行分攤;如該區(qū)域內(nèi)的設(shè)備不是同一級別的共用面積,則此通道應(yīng)作為該區(qū)域內(nèi)所有設(shè)備的上一級別的共用面積進行分攤。第九十三頁,共一百二十六頁。情況二:地下室作為設(shè)備層使用具體的分攤計算參照情況一。

其中不同之處,特作如下說明:此類情況時,整個地下室(包括地下室的核心筒等)作為全樓的共有共用面積,進行一級分攤。第九十四頁,共一百二十六頁。情況三:地下室中設(shè)備區(qū)域與車位區(qū)域比例基本相同,介于情況一與情況二之間由于此類情況與情況一、情況二均有較大區(qū)別,若按照情況一或情況二的方案來執(zhí)行,顯然有不合理的地方,并且此類情況中的各個樓盤各有特色,無可比性,難以按照一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行,需要具體情況具體分析。第九十五頁,共一百二十六頁。c)把為全樓服務(wù)的共有共用面積分攤至全樓(含地下室),低級別的共有共用面積也應(yīng)參與此級別分攤(參與分攤的始終是套內(nèi)建筑面積,依此類推)。d)把為正負0.000以上住宅服務(wù)的共有共用面積分攤至±0.000以上住宅部分,主要為±0.000以上住宅部分的核心筒;第九十六頁,共一百二十六頁。在分攤計算中還要注意以下兩個方面的問題:一級分攤中有幾個共有共用部位,如電梯機房,門廳,為樓梯送風(fēng)的風(fēng)機房,出屋面的樓梯間等分攤時需注意以下幾點:

當(dāng)從一層大廳能夠進入地下室時,大廳則作為全樓的共有面積。當(dāng)從一層大廳不能夠進入地下室時,一層大廳不作為全樓的共有面積,只能作為正負零以上住宅部分的共有共用面積,進行分攤;第九十七頁,共一百二十六頁。②當(dāng)電梯機房所屬的電梯有任意一部能下至地下室,則電梯機房作為全樓的共有面積;當(dāng)所有電梯都不能下至地下室,則該電梯機房不作為全樓的共有面積,只能作為正負零以上住宅部分的共有共用面積,進行分攤;符合計算建筑面積的地下室電梯基坑應(yīng)隨電梯機房作為同一級別的共有共用面積一起分攤。

第九十八頁,共一百二十六頁。③出屋面的樓梯間,若作為電梯機房、水箱間的主要通道,則該樓梯間應(yīng)與電梯機房、水箱間作為同一級別的共有面積進行分攤;若為單獨的樓梯間,則該樓梯間應(yīng)作為正負零以上部分的共有共用面積,進行分攤;④無設(shè)備的、無明確使用功能的、空曠的設(shè)備間應(yīng)作為獨立的套內(nèi)面積,參與各級分攤。第九十九頁,共一百二十六頁。聯(lián)體別墅聯(lián)體別墅是由多個單一產(chǎn)權(quán)的別墅橫向或豎向連接在一起的別墅。對于單純的橫向聯(lián)體別墅,其共有共用建筑面積僅外墻水平投影面積一半,此部分在全樓分攤即可;對于不但有橫向,還有豎向連接的聯(lián)體別墅,首先應(yīng)在全樓分攤外墻水平投影面積一半,然后再分攤連接豎向別墅的樓梯,考慮到別墅的特殊性,連接豎向別墅的樓梯采用誰使用誰分攤的原則。(規(guī)劃許可證批復(fù)為別墅)第一百頁,共一百二十六頁。如圖所示分攤方法只限以下別墅第一百零一頁,共一百二十六頁。第一百零二頁,共一百二十六頁。第一百零三頁,共一百二十六頁。7.3純商業(yè)樓的分攤規(guī)定:一般情況下為商場全樓服務(wù)的共有共用面積一般包括:商場樓梯,電梯,電梯前室,電梯機房,屋頂樓梯間,水箱間,風(fēng)機房,自動扶梯,門廳等。為本層服務(wù)的共有共用面積包括本層走道,衛(wèi)生間等。對于底層商場經(jīng)常會有一些單獨對外開門的商鋪。有的商鋪向商場內(nèi)開門,有的對商場不開門。

第一百零四頁,共一百二十六頁。無論對商場內(nèi)是否開門,商鋪都要參與商場的共有共用面積分攤,不但要參與全樓共有共用面積的分攤,還要參加與商場層共有共用面積分攤。

純商業(yè)樓的樓梯分攤。因各層在不同位置設(shè)置高、低不同的樓梯,但各樓梯之間所在某一層互通的,如下圖中的1梯至3梯,這些樓梯的梯間共有面積可合并成為整個商場的共有面積。但如果某一層由隔墻封閉成兩部分者,這兩部分應(yīng)視為不同的功能區(qū),如下圖的第4層。

第一百零五頁,共一百二十六頁。其為商場中某一層的專用梯,則此梯按室內(nèi)專用梯處理,其共有面積的分攤與其它梯的共有面積分攤分別進行。此梯只分攤到商場第四層。

第一百零六頁,共一百二十六頁。7.4純寫字樓(辦公樓)分攤方法參照純高層住宅樓和純商場。7.5商住樓的分攤規(guī)定:A商住樓的商用部位的樓梯間(不含商業(yè)自用且對商業(yè)不開門)和突出屋面的樓梯間由全樓分攤,住宅部位的樓梯間由住宅分攤(具體方法參照純住宅樓的分攤方法)。

第一百零七頁,共一百二十六頁。B商住樓的商用部位的樓梯間(不含商業(yè)自用的),如果對商業(yè)各層均開門,或者開門情況呈不規(guī)律變化,此時樓梯間(中筒)分成商業(yè)部位和住宅部位兩部分,各部分梯間面積列為各部分區(qū)間內(nèi)的公用建筑面積。商業(yè)部位的樓梯間如下圖所示(均為底層平面圖)。圖1樓梯間不認為是商業(yè)部位樓梯,圖2圖3是位于商業(yè)部位樓梯間。

第一百零八頁,共一百二十六頁。

第一百零九頁,共一百二十六頁。C對于上圖中的圖3。若二層以上全為住宅。樓梯既對商業(yè)開門又對住宅開門,此時不再劃分功能區(qū),進行全樓一級分攤。D對于貫穿兩種不同功能區(qū)的樓梯間,分攤方法參照商住樓。7.6多功能樓的分攤規(guī)定:多功能綜合樓一般是具有兩種以上使用功能的、體形及共有面積使用情況較復(fù)雜的多層或高層建筑。其分攤方法參照高層住宅樓和商住樓的規(guī)定。

第一百一十頁,共一百二十六頁。多塔樓(含兩個或兩個以上塔樓)的高層商住樓的補充說明:7.7多塔樓(含兩個或兩個以上塔樓)的高層商住樓的補充說明:多塔樓的高層商住樓原則上應(yīng)分塔分別分攤計算:

A)對于多塔樓的高層商住樓,若商業(yè)部位在商業(yè)部位的樓梯間內(nèi)均未設(shè)置出入口,參照多層商住樓的相關(guān)條款;

第一百一十一頁,共一百二十六頁。B)對于多塔樓的高層商住樓,若商業(yè)部位在商業(yè)部位的樓梯間內(nèi)均設(shè)置出入口,按照商住樓的相關(guān)條款應(yīng)將各塔樓核心筒同裙房的門廳,樓梯,電梯,電梯前室放在一起分攤,則勢必造成各個塔樓無法單獨計算,此類情況,我們認為應(yīng)將核心筒從兩個功能區(qū)斷開,即住宅部位的核心筒應(yīng)分塔分攤至相應(yīng)塔樓的住宅部位,商業(yè)部位的核心筒應(yīng)分攤至商業(yè)部位;

第一百一十二頁,共一百二十六頁。7.8屋面其他建筑物面積計算規(guī)定屋頂除梯間、電梯機房、水箱間外的其他建筑,應(yīng)視其使用功能確定是否計算建筑面積和是否列為應(yīng)分攤共有面積。美化、裝飾性的獨立亭、閣及休閑用的獨立有蓋走廊等不計建筑面積。第一百一十三頁,共一百二十六頁。7.10不分攤的共有面積和不分攤的建筑空間處理規(guī)定不分攤的共有面積作為套內(nèi),參與分攤比起級別低的其他共有面積。一旦確定其為共有面積,任何人不得侵犯或改變其原始設(shè)計的使用功能。不分攤的共有面積不對其出紅線圖紙。不分攤的建筑空間,按照套內(nèi)面積方法處理,參與分攤其他共有,可以出紅線圖紙。第一百一十四頁,共一百二十六頁。7.11墻體面積計算規(guī)定計算外墻建筑面積應(yīng)考慮其外墻粉刷厚度,具體厚度通過現(xiàn)場測繪。

同一樓層外墻,既有主墻,又有玻璃幕墻的,以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積,墻厚按主墻體厚度計算。這里是指同一面墻既有主墻又有玻璃幕墻。當(dāng)建筑物以玻璃幕墻作為外墻時,該玻璃幕墻部分不再計算外墻面積,即該玻璃幕墻的墻厚定為0.00米。第一百一十五頁,共一百二十六頁。對于高層建筑(包括多層建筑、地下室)來說,因建筑結(jié)構(gòu)的需要,其剪力墻的厚度隨著層數(shù)的增

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