某商業(yè)街項目操作思路提案報告

美欣商業(yè)街項目操作思路提案報告

2006年8月24日第一頁，共五十頁。目錄第一部分目標消費群體分析

第二部分整體商業(yè)性質定位第三部分內部空間功能分區(qū)

第四部分招商銷售價格制定

第五部分招商銷售策略運用第六部分行銷推廣方向預算

第七部分雙方合作方式探討第二頁，共五十頁。項目概述內街面積分布：總建面5523.71平米，共攤面積829.98平米，套內面積4693.82平米，共32戶。沿昆太路商業(yè)街面積分布：總建面6659.99平米，共攤面積914.55平米，套內面積5745.44平米，共46戶。第三頁，共五十頁。第一部分項目目標消費群體分析目標消費客戶群：如前次報告所呈述：本案僅靠項目周邊的人群顯然不足以支撐本商業(yè)。所以我們的商業(yè)定位必須要吸引昆山市區(qū)范圍內的人群來此消費。第四頁，共五十頁。第二部分項目定位主導思想：彌補柏廬路、蕭林路和長江路商圈的商業(yè)空白點，進而尋找本項目的商機。同時充分考慮項目的三大優(yōu)勢：一是自然環(huán)境優(yōu)勢，二是停車位比較充分，三是項目周邊的昆山黨校、女子醫(yī)院、昆山電大能夠提供一定的客源。商業(yè)主題定位主題商業(yè)：特色餐飲街、休閑娛樂城輔助商業(yè)：生活廣場、百貨、便民中心第五頁，共五十頁。商業(yè)類型建議：主題商業(yè)類：汽車展示銷售廳、美食城、特色小吃、酒吧、咖啡吧、飆歌城、舞廳、洗浴中心、臺球室（星級斯諾克）、溜冰場、保齡球館、美容中心、足浴、手工藝坊、特色工藝品店、精品時尚店、辦公室、旅館、網吧、游戲廳、音像店輔助商業(yè)類：香煙店、餐飲店、中型超市、銀行、干洗店等第六頁，共五十頁。第三部分項目功能性分區(qū)結合項目功能性定位,對規(guī)劃平面進行局部調整：沿昆太路商業(yè)一二樓定位：汽車展示銷售中心、銀行、超市、移動通訊服務區(qū)、餐飲沿昆太路商業(yè)三樓定位：辦公、飆歌城、健身休閑俱樂部內街商業(yè)一二樓業(yè)態(tài)定位：大型休閑浴場、足浴、特色餐飲、美容美發(fā)、纖體美容、干洗點內街商業(yè)三樓業(yè)態(tài)定位：網吧、辦公、休閑娛樂、賓館第七頁，共五十頁。汽車展示廳汽車展示廳美食城銀行超市移動第八頁，共五十頁。汽車展示廳汽車展示廳美食城銀行超市第九頁，共五十頁。飆歌城或健身場所辦公區(qū)間第十頁，共五十頁。大型洗浴中心特色餐飲特色工藝品纖體美容美食城茶藝館第十一頁，共五十頁。大型洗浴中心特色餐飲纖體美容美食城茶藝館第十二頁，共五十頁。大型洗浴中心電玩城健身休閑會館大型網吧茶藝館第十三頁，共五十頁。大型洗浴中心辦公空間第十四頁，共五十頁。第四部分項目價格制定招商價格：按照目前周邊同等區(qū)域的租金水平和售價水平采取相應的結合方式定制招商租金，按照行業(yè)情況和實際租賃面積進行具體條配，再根據實際工作進展情況來決定優(yōu)惠方式。銷售價格：采用利潤預期水平、實際租賃水平、市場同等競爭圈比較的方法來制定實際銷售價格均價，在均價基礎之上按照實際位置、樓層來制定單套價格水平。建議南北樓之間、樓層之間的價格區(qū)間放大，以帶動各個位置商鋪的整體銷售和出租。第十五頁，共五十頁。租金調研及數據分析昆太路/市后街/柏廬路/婁苑路租金平均水平一覽：昆太路租金：平均468元/平米/年，市后街租金：平均288－396元/平米/年柏廬路租金：平均396－468元/平米/年花園路租金：平均324－432元/平米/年第十六頁，共五十頁。通過不同投資回報率來計算各個區(qū)域的銷售價格水平

詳見下表：第十七頁，共五十頁。參考昆山大多數商鋪平均年回報率5.5％左右的回報率可以大概推斷，本項目沿昆太路1－2樓商鋪平均合理售價范圍為8500－9360元/平米。昆太路1－2樓價格，按照均價9000元/平米可以計算出，一樓11000，二樓7000，三樓5500，四樓4300。按一般商業(yè)規(guī)則，內街商業(yè)可以按照昆太路商業(yè)價格的8折進行計算?？梢杂嬎愠霰卷椖靠備N售均價約為人民幣7079元/平米。同樣可以根據類似的方式計算出每一層的招商租金水平。詳見下頁表格第十八頁，共五十頁。第十九頁，共五十頁。第五部分項目招商銷售策略運用

賣什么？

單套面積范圍在40－1500平米之間、包含1層/2層/3層/4層不同形態(tài)的商業(yè)商業(yè)街鋪面、新的商業(yè)模式、新的商業(yè)理念、新的商業(yè)場所、新的商圈以及新的商機第二十頁，共五十頁。目標銷售對象是誰昆山本地人，外來經商人員，浙江人，上海人，投資客這些客戶在哪里？怎么吸引他們過來買？買的起嗎？如何讓他們買的起這個商鋪？小商鋪，購買和租賃兩種形式皆可；大商鋪，一般是以長期經營、租賃為主，不考慮購買。所以大商鋪一般來講較難以出售，可以考慮先以招商出租為主，到后期以分割零售產權的形式實現資金回籠。第二十一頁，共五十頁。招商對象面對經營業(yè)態(tài)劃分的情況，對昆山及蘇州及周邊地區(qū)的商家進行定向鎖定和規(guī)模覆蓋。第二十二頁，共五十頁。現場銷售執(zhí)行現場人員配置及培訓組織請進來、走出去兩種不同形式的綜合運用大眾營銷和小眾營銷相結合的方式大眾營銷主要是采用媒體宣傳、活動推廣、事件營銷的的方式。小眾營銷主要是指針對特定的目標客群進行單向宣傳、量身打造的方式進行招商銷售。第二十三頁，共五十頁。具體銷售策略執(zhí)行：首付款降低策略面積空間整合、分隔先出租再銷售，保證投資收益形式促進投資信心現場商業(yè)氛圍包裝渲染工程形象配合老業(yè)主介紹新客戶成交免物業(yè)管理費進駐商家免費形象包裝SP推廣活動形象宣傳活動銷售招商過程中將會發(fā)生的費用情況及明細第二十四頁，共五十頁。招商策略進行專門招商以及通過大規(guī)模宣傳推廣的形式進行招商。銷售和招商的結合策略招商組和銷售組同步進行、同時開展工作業(yè)態(tài)功能區(qū)劃分招商銷售工作同步開展售價和租金相結合業(yè)主和商家的結合商業(yè)的運營管理和銷售招商相結合第二十五頁，共五十頁。銷售/招商速度計劃

第二十六頁，共五十頁。銷售招商工作開展步驟和具體實施

現場布置/氛圍渲染/相關資料的準備及印刷銷售招商人員的到位培訓及工作安排銷售招商渠道的確立和拓展宣傳推廣/事件營銷的實施銷售招商價格的落實銷售招商目標的制定推廣營銷計劃的制定及落實第二十七頁，共五十頁。第六部分行銷推廣方向預算項目銷售招商離不開必要的推廣預算。項目的企劃推廣方向與力度取決于推廣預算的支持。企劃推廣聚焦幾個主要板塊：銷售中心商業(yè)氛圍包裝工地現場氛圍包裝商圈周遭戶外引導系統(tǒng)銷售資料設計制作派發(fā)投遞報紙媒體的適度曝光現場商業(yè)活動的氛圍營造第二十八頁，共五十頁。美欣濱江麗景商業(yè)街個案廣告預算表案名：美欣濱江麗景單位：萬元核算日期：2006/08/24

項

目

預

算

說

明

（一）

接

待

中

心

類

101設計費

102土建費

103裝修費5室內裝潢、星條旗、吊旗、畫面、店招制作104辦公設備

105冷氣安裝

106電話安裝

107水費

108電話費

109照明電費

（一）合計5

第二十九頁，共五十頁。案名：美欣濱江麗景單位：

萬元核算日期：2006/08/24（四）

招

牌

看

板

類401據點看牌6長江路昆太路口、柏廬大橋路口、電大路口402看板畫面1樓體大型廣告畫面、條幅制作403竹架鐵架

404精神堡壘2現場重要的導示牌，包括案名，電話等信息405帆布

406圍墻

407羅馬旗★4昆太路羅馬旗。可機動選擇。408LOGO墻

409燈箱制作

（四）合計13

（五）

圖

表

類

501模型

502透視圖類

503交通線路圖

504曬藍圖

（五）合計

第三十頁，共五十頁。案名：美欣濱江麗景單位：

萬元核算日期：2006/08/24（六）一般印刷類601說明書(樓書)

602套型圖冊

603手提袋12000份604銷售海報1.55000份605合約書

606紙杯制作0.15000個607工地名片

608價目表

609其他

（七）

宣傳

派報

（六）合計2.6

701派夾報

（含工資）315000份/次*2次702DM資料(含郵資)2針對商家資源投遞資料703POP貼報（含工資）

（七）合計5

第三十一頁，共五十頁。案名：美欣濱江麗景單位：

萬元核算日期：2006/08/24（八）傳播媒體類801NP10每月1次*8次*15000元/次802網絡廣告1

803CF制作1電視廣告,以各有線臺游動字幕為主804出租車廣告

805RD

806車廂廣告★612路公交。此項可機動選擇807宣傳車

808定點廣告

809電話行銷

（八）合計18

（九）SP活動類901促銷活動4

902贈品獎品

903開盤活動

904房展會1

（九）合計5

第三十二頁，共五十頁。案名：美欣濱江麗景單位：

萬元核算日期：2006/08/24（十）企劃雜志類1001攝影類

1002打字費

1003噴修費

1004參考書

1005制作費用

1006廣告模特兒

（十）合計

（十一）業(yè)務雜支1101保全費用

1102介紹費用

1103工地雜支

（十一）合計

(一)～(十一)合計

總計

49.6

備

注

欄本廣告預算為推廣周期10個月的費用編列，預算標準為項目可銷金額的0.6%計算。第三十三頁，共五十頁。案例參考第三十四頁，共五十頁。第三十五頁，共五十頁。室內看板第三十六頁，共五十頁。第三十七頁，共五十頁。室內條幅及包柱畫面第三十八頁，共五十頁。第三十九頁，共五十頁。戶外大型廣告牌第四十頁，共五十頁。招商道旗第四十一頁，共五十頁。第四十二頁，共五十頁。蘇州園區(qū)唯亭廣場局部第四十三頁，共五十頁。精神堡壘示意圖第四十四頁，共五十頁。本案標志第四十五頁，共五十頁。招商銷售海報樣本第四十六頁，共五十頁。招商銷售海報樣本第四十七頁，共五十頁。第六部分雙方合作方式探討第四十八頁，共五十頁。第四十九頁，共五十頁。內容總結美欣商業(yè)街項目操作思路提案報告。昆太路租金：平均468元/平米/年，。市后街租金：平均288－