房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性與經(jīng)濟(jì)評價(jià)培訓(xùn)MBA教授課件

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價(jià)主講：**大學(xué)**教授

參考教材：《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》（第二版）**、**編著**出版社

概論一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重要性關(guān)系到投資決策的科學(xué)性與準(zhǔn)確性投資決策失誤的危害性

“做正確的事比正確地作事更重要”二、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價(jià)的一般過程

1、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究與預(yù)測2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位研究

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措

5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析7、評價(jià)結(jié)論

第一章房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研（一）、市場環(huán)境調(diào)研1、宏觀環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境

政策環(huán)境

人口環(huán)境

文化環(huán)境行業(yè)環(huán)境技術(shù)環(huán)境

2、區(qū)域環(huán)境調(diào)研區(qū)域環(huán)境調(diào)研是指對項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、景觀、交通、人口構(gòu)成、就業(yè)中心、商圈等區(qū)位條件進(jìn)行分析，對項(xiàng)目地塊所具有的區(qū)位價(jià)值進(jìn)行判斷。具體包括：1）、結(jié)合項(xiàng)目所在城市的總體規(guī)劃，分析項(xiàng)目的區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀及未來定位；2）、進(jìn)行區(qū)域的交通條件研究3）、對影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件進(jìn)行研究，如：歷史因素、文化因素、發(fā)展水平等；4）、對區(qū)域內(nèi)樓盤的總體價(jià)格水平與供求關(guān)系進(jìn)行分析。3、項(xiàng)目微觀環(huán)境(Micro-environment)調(diào)研項(xiàng)目的微觀環(huán)境調(diào)研又稱為項(xiàng)目開發(fā)條件分析。其目的是分析項(xiàng)目自身的開發(fā)條件及發(fā)展?fàn)顩r，對項(xiàng)目自身價(jià)值提升的可能性與途徑進(jìn)行分析，同時(shí)為以后的市場定位做準(zhǔn)備。具體包括：

1）、對項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進(jìn)行分析；2）、對項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境進(jìn)行分析，主要指對地塊周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)的生活配套情況的分析；3）、對項(xiàng)目的對外聯(lián)系程度、交通組織等進(jìn)行分析。

（二）、消費(fèi)者(ConsumerBehavior)調(diào)研一般而言，我們研究買家時(shí)需要回答七個問題（6W+H）：第一，哪些人是買家？（who）第二，買家要買什么樣的房？（what）第三，買家為什么要買這些房子？（why）第四，誰參與買家的購買行為？（whom）第五，買家以什么樣的方式買房？（how）第六，買家什么時(shí)候買房？（when）第七，買家在哪里買房？（where）具體說來，包括以下幾個方面。1、消費(fèi)者的購買力水平消費(fèi)者購買力水平的主要衡量指標(biāo)是家庭年收入。2、消費(fèi)者的購買傾向消費(fèi)者的購買傾向主要包括物業(yè)類別、品牌、戶型、面積偏好、位置偏好、預(yù)期價(jià)格、物業(yè)管理、環(huán)境景觀等。3、消費(fèi)者的共同特性主要包括：消費(fèi)者的年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居住地等等。特別提示：一般說來，在未確定目標(biāo)消費(fèi)者之前，可通過二手資料的收集對房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者做一個普遍、粗略的了解；在確定了目標(biāo)消費(fèi)者之后，則主要是通過問卷調(diào)查的形式就想要了解的問題對目標(biāo)調(diào)查對象進(jìn)行訪問。目標(biāo)消費(fèi)者的確定可參照同類物業(yè)的已成交客戶進(jìn)行劃分。必要的時(shí)候，甚至還可針對核心購買者進(jìn)行再一次的調(diào)查，如此反復(fù)，直至得到較為準(zhǔn)確可靠的結(jié)論。因此我們說，對消費(fèi)者的調(diào)研可視為動態(tài)的全過程調(diào)研。（三）、競爭樓盤調(diào)研競爭性樓盤分為兩種情形，一類是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的樓盤；另一類是不同區(qū)域但定位相似的樓盤。競爭樓盤調(diào)研包括對這些樓盤進(jìn)行營銷策略組合的調(diào)查與分析，包括產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售推廣和物業(yè)管理等方面

第二章

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位研究一、項(xiàng)目的SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅）分析(strength、weakness、opportunity、threaten）優(yōu)勢、劣勢來自于企業(yè)內(nèi)部機(jī)會、威脅來自于企業(yè)外部二、項(xiàng)目目標(biāo)市場的選擇應(yīng)體現(xiàn)市場機(jī)會與企業(yè)優(yōu)勢的最佳結(jié)合三、項(xiàng)目的市場定位(4Ps)產(chǎn)品定位(Product)價(jià)格定位(Price)分銷定位(Place)促銷定位(Promotion)

第三章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算

一開發(fā)成本1、土地使用權(quán)出讓金出讓方式：（協(xié)議）、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓金（底價(jià)）的確定方法：（1）標(biāo)定地價(jià)修正法（已取消）（2）基準(zhǔn)地價(jià)修正法（正在執(zhí)行）(具體標(biāo)準(zhǔn)請瀏覽**市國土房管局網(wǎng)站點(diǎn)擊“基準(zhǔn)地價(jià)”）

2、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償（1）土地征用費(fèi)（2）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)注意：國家新的拆遷安置補(bǔ)償條例已經(jīng)出臺要點(diǎn)：實(shí)行按市場價(jià)評估的貨幣補(bǔ)償原則3、前期工程費(fèi)（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（一般為建安工程費(fèi)的3%）（2）項(xiàng)目可行性研究費(fèi)（一般占項(xiàng)目總投資的0.2%-1%)（3）地質(zhì)勘察測繪費(fèi)(一般為向項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算的0.5%)（4）項(xiàng)目開辦、籌辦費(fèi)（4）三通一平費(fèi)（目前的基準(zhǔn)地價(jià)中已包含了該項(xiàng)費(fèi)用）4、建安工程費(fèi)（1）土建工程費(fèi)（基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、建筑及粗裝修工程費(fèi)）（2）設(shè)備及安裝工程費(fèi)（3）室內(nèi)裝修工程費(fèi)（精裝修工程費(fèi)）5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）（1）供水工程費(fèi)（2）供電工程費(fèi)（3）道路工程費(fèi)（4）綠化工程費(fèi)（5）管道煤氣工程費(fèi)（6）其他零星工程費(fèi)6、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營業(yè)性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）。就目前的發(fā)展而言，基本的公共配套設(shè)施費(fèi)有逐漸納入地價(jià)繳納的趨勢，而一些提升項(xiàng)目價(jià)值的配套設(shè)施則納入開發(fā)商的商業(yè)化經(jīng)營策略之中。7、開嶼發(fā)期間撫稅費(fèi)以**穴為例，代這些稅罩費(fèi)一般依包括（1）雪配套設(shè)提施建設(shè)筐費(fèi)（小墨區(qū)：6涉%；單霧體12肝%）造（2）建筑工程哨質(zhì)安監(jiān)督敲費(fèi)（0.干2%)（3）敵供水增琴容費(fèi)訪（已逐谷步取消元）(4)供電增容艦費(fèi)（已逐帳步取消）(5)下監(jiān)理工吸程費(fèi)坑(1%命-2%進(jìn))(6)其撐他（約為醉1%-2阻%）注意：豪1以扣上比例充均以建拜安工程環(huán)費(fèi)為取育費(fèi)基礎(chǔ)2固定資聾產(chǎn)投資方誘向調(diào)節(jié)稅模已經(jīng)取消8、不闖可預(yù)見港費(fèi)它依據(jù)項(xiàng)虛目的復(fù)雜粗程度和前楊述各項(xiàng)費(fèi)捐用估算的佛準(zhǔn)確程度介，以上述棉1—6項(xiàng)疲費(fèi)用之和譯為基數(shù)，序按3%-蓬5%計(jì)算償。二鉗開發(fā)嘴費(fèi)用1、管理欣費(fèi)用（取駝開發(fā)成本閃的1%-尚3%）2、銷售嘆費(fèi)用（取醋銷售收入售的4%-逼6%）3、財(cái)渡務(wù)費(fèi)用向（按實(shí)太際發(fā)生烘的利息丑計(jì)算）三、與轉(zhuǎn)元讓房地產(chǎn)萄有關(guān)的稅害費(fèi)1、營址業(yè)稅閑2、城脂市維護(hù)建糟設(shè)稅3、教流育附加4、防淹洪工程將維護(hù)費(fèi)5、印石花稅6、交鉛易服務(wù)柱費(fèi)注意：該圖類費(fèi)用只瞧能作為銷怨售收入的路扣減，不飯能作為成互本計(jì)閃入投資。四、土地階增值稅（贏按銷售收蘭入的1%展計(jì)）五、企載業(yè)所得夕稅（按悲利潤總茶額的3弄3%顛計(jì)）第四章麥房地產(chǎn)開漫發(fā)項(xiàng)目收爐入估算與術(shù)資金籌措一．房地策產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)襪目收入估熱算1．制訂話房地產(chǎn)開錦發(fā)項(xiàng)目銷嘆（租）售冷計(jì)劃確定銷售掀單價(jià)、銷煤售進(jìn)度、款銷售比例宣等銷售價(jià)嬸格的確框定方法１）基常于成本哈的定價(jià)墓法——卻成本加遍成定價(jià)拼法（確岸定價(jià)格寬下限）２）基據(jù)于產(chǎn)品端市場價(jià)體值的定尚價(jià)法—充—市場夠比較法彎（確定霉價(jià)格上更限）３）基于董競爭對手損的定價(jià)法藍(lán)——競爭董定價(jià)法（全確定價(jià)格殖的變化）２、房地役產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)匹目租售收走入的估算（１）房佩地產(chǎn)開發(fā)惰項(xiàng)目的出匙租、出售籠收入估算（２）房云地產(chǎn)開發(fā)浙項(xiàng)目的自饒營收入估冠算二、投稅資計(jì)劃薦與資金兔籌措（一）伶投資計(jì)劃盲與資金籌雄措表的格經(jīng)式要求：陰將投資她計(jì)劃與曾資金籌仙措計(jì)劃火有機(jī)地鵲結(jié)合起章來，即澡滿足項(xiàng)遺目實(shí)施集對資金偶的需求私，又要瞇盡可能艙地將資干金使用枝成本降懶到最低鍬。（二）慰編制投嘗資計(jì)劃宮與資金慕籌措表的的依據(jù)１、編制籠投資計(jì)劃扣表的依據(jù)（１）開痰發(fā)項(xiàng)目的旦建設(shè)進(jìn)度崗計(jì)劃；（２）和雨開發(fā)商與牧承包商簽顛訂的工程古承包合同欄中的工程論成本預(yù)算曬；（３）施箏工組織設(shè)因計(jì)中關(guān)于金設(shè)備、材街料和勞動拐力的投入鞋時(shí)間要求瞧；（４）付弱款方式等投入資金偉的分類可弊粗可細(xì)，歸大致可按侍房地產(chǎn)開應(yīng)發(fā)項(xiàng)目投旗資與成本疲費(fèi)用的構(gòu)弱成，將各碑項(xiàng)投資列羨表，并根涉據(jù)工程進(jìn)爺度計(jì)劃算席出每月或頌每季度的斗總投資支嗓出，即為暮投資計(jì)劃蛛表。。２、編比制資金裁籌措表信的依據(jù)對于房地孕產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)步目而言，焦其資金來唱源有四個悄渠道：一登是自有資砍金，二是賀銀行貸款和，三是預(yù)伶售收入用拾于再投資原的部分，棍四是其他均融資方式寸。資金運(yùn)肌作方式匪如下：抓自有資西金全部角用于投撿資；預(yù)沿售收入稼扣除銷殖售有關(guān)減的稅費(fèi)咐后用于央投資，浮此外，掉若還缺自資金，材則向銀輝行借貸例，或采擦用其他娃融資方楊式籌集訂。自有重資金按懂規(guī)定不伸得低于迷總投資爬的30馬%，可夾通過招舊商引資私籌集。注意：為了減少挪開發(fā)商籌耀資數(shù)額以造降低籌資偏成本，在夠安排投資錫進(jìn)度計(jì)劃鴉時(shí)，應(yīng)考舌慮盡量將父占用資金卷量大的費(fèi)撒用項(xiàng)目向陵后安排。抽在工程發(fā)登包的招標(biāo)書及評標(biāo)時(shí)鳴，也要注疾意審查其究施工進(jìn)度頸計(jì)劃及施冰工組織設(shè)揉計(jì)，看是切否將可后貢移的占用徹資金較大寧的分項(xiàng)工漸程有意向慮前移，或圣是否采用愚了不均衡悲報(bào)價(jià)策略未，有意把筋先進(jìn)行的敘施工內(nèi)容病單價(jià)調(diào)高譯，而把后好期工程的惹單價(jià)壓低蘭。第五章蠢房縱地產(chǎn)項(xiàng)杏目財(cái)務(wù)傅評價(jià)目標(biāo)：根原據(jù)項(xiàng)目上切述的成本毯收益分析蘆，編制項(xiàng)俘目基本的冤財(cái)務(wù)報(bào)表拾，計(jì)算相豈關(guān)的評價(jià)鳳指標(biāo)，據(jù)綱以判定項(xiàng)攜目的財(cái)務(wù)詠可行性。一、損益摩表與項(xiàng)目乒靜態(tài)贏利夜能力分析損益表是純項(xiàng)目在整況個壽命期年的財(cái)務(wù)成賓果的一種拍報(bào)表。它吩反映了項(xiàng)灶目在整個總壽命期的亦利潤總額懲、所得稅住和稅后利處潤分配情雜況等財(cái)務(wù)昌信息。提耀供了項(xiàng)目笛經(jīng)濟(jì)效益曾靜態(tài)評價(jià)件的信息資區(qū)料。靜態(tài)評士價(jià)指標(biāo)笨包括總裝投資利純潤率與現(xiàn)自有資橋金投資專利潤率默。1總椒投資利潤縮慧率=項(xiàng)目拒利潤總額修/項(xiàng)目總泳投資其評價(jià)棕標(biāo)準(zhǔn)是璃總投資競利潤率芒大于或帳等于該候類型房宿地產(chǎn)的權(quán)基準(zhǔn)投可資利潤狐率。（隱8%-孤10%較）2自讓有資金投塵資利潤率焦=項(xiàng)目利墨潤總額/跪項(xiàng)目潤自有資金其評價(jià)婚標(biāo)準(zhǔn)是箱項(xiàng)目自歪有資金稻凈利潤附率大于梅或等于開投資者饅設(shè)定的否目標(biāo)自爐有資金趣凈利潤傲率（1扁5%-米20%周）。二、現(xiàn)像金流量表釀與動態(tài)盈彩利能力分塌析該表反慘映項(xiàng)目桂計(jì)算期蜻內(nèi)各年廊的現(xiàn)金燥流入與初現(xiàn)金流遷出情況膝，用以滋計(jì)算各撫項(xiàng)動態(tài)厘評價(jià)指攝標(biāo)。包歷括全部潤投資現(xiàn)像金流量夸表與自容有資金促現(xiàn)金流蛾量表兩天種格式雙。動態(tài)門評價(jià)指延標(biāo)則包票括財(cái)務(wù)睜凈現(xiàn)值石、財(cái)務(wù)撓內(nèi)部收套益率與者投資回佩收期。（一）全青部投資現(xiàn)間金流量表刪的概念全部投撲資是指煉項(xiàng)目建撇設(shè)的總致投資，蒜即自有覽資金投網(wǎng)資和借爹貸資金鳴投資之糕和?，F(xiàn)堤金流量億表（全曠部投資臟）不分耐投資資甲金來源蛾，以全戰(zhàn)部投資必作為計(jì)酬算基礎(chǔ)割，考察水項(xiàng)目全胃部投資炸的盈利率能力，丟為各個牌投資方茅案（不偵論其資龜金來源休及利息額多少）回進(jìn)行比挪較建立廟共同基占礎(chǔ)。（二）逆、自有距資金現(xiàn)哨金流量魚表的編概制自有資金真是指項(xiàng)目壓投資者自憶己擁有的辰資本金投誤入?，F(xiàn)金是流量表（智自有資金兼）是從投窩資者的角朵度出發(fā)，殿以投資者迅的出資額枕作為計(jì)算綁基礎(chǔ)，把思借款本金掃償還和利尼息支付作澇為現(xiàn)金流爽出，用以蝴計(jì)算自有鉗資金財(cái)務(wù)禿內(nèi)部收益眼率、財(cái)務(wù)零凈現(xiàn)值等凱評價(jià)指標(biāo)懼，以考察最項(xiàng)目自有媽資金的盈喉利能力。（三）動凝態(tài)盈利能窩力分析1、財(cái)筍務(wù)凈現(xiàn)粗值（F凈NPV鴨）評價(jià)標(biāo)療準(zhǔn)：當(dāng)洞NPV魂≥0時(shí)救，可考偉慮接受找該項(xiàng)目視；當(dāng)NP參V﹤0殿時(shí)，拒桶絕接受蕩該項(xiàng)目移。2、財(cái)務(wù)灑內(nèi)部收益置率（FI溫RR）評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)屈：當(dāng)FI雄RR≥柳ic婚時(shí)，可考雀慮接受該守項(xiàng)目；當(dāng)FIR顧R﹤秘ic時(shí)組，拒絕接廉受該項(xiàng)目培。其中，衡ic末為部門屯（行業(yè)箏）規(guī)定秩的基準(zhǔn)慢收益率3、投博資回收絨期將求出的疏項(xiàng)目投資泳回收期T絞與標(biāo)準(zhǔn)投喊資回收期傲相T0比較，若親T≤T0，則表明欠該項(xiàng)目投鍛資能在規(guī)吩定的時(shí)間初內(nèi)收回，余可考慮接征受。反之技，則拒璃絕。三、資金頭來源與運(yùn)求用表與資蕉金平衡能槍力分析資金來源懷與運(yùn)用表湊是反映項(xiàng)鴉目在計(jì)算窩期內(nèi)各年貢的資金盈灑余或短缺綿情況，以看及項(xiàng)目的金資金籌措拼方案和貸輛款償還計(jì)滾劃的財(cái)務(wù)澆報(bào)表，為暢項(xiàng)目資產(chǎn)遼負(fù)債表的缺編制及項(xiàng)魚目資金平仰衡分析提吐供重要的伶財(cái)務(wù)信息損。評價(jià)指跟標(biāo)：當(dāng)壟年累計(jì)律贏余資該金≥0第六章櫻房地產(chǎn)車項(xiàng)目不確玻定性分析披與風(fēng)險(xiǎn)分卵析什么叫風(fēng)啞險(xiǎn)？風(fēng)險(xiǎn)是指危在特定的貫條件下，孤在特定的蓋時(shí)期內(nèi)，蒙某一事件熱實(shí)際結(jié)果濫偏離與預(yù)昌期結(jié)果的罷程度。進(jìn)行項(xiàng)目欲的不確定梅性與風(fēng)險(xiǎn)肅分析,其泡目的是要余判斷項(xiàng)目守風(fēng)險(xiǎn)的大叫小，并采盲取相應(yīng)措濟(jì)施回避與衰控制風(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)。與項(xiàng)目的谷“全程調(diào)況研”相對虜應(yīng)，在可爭行性研究害中，也提米倡項(xiàng)目的復(fù)“全程風(fēng)自險(xiǎn)分析”一、項(xiàng)型目的不蹤蝶確定性蹲分析1盈雅虧平衡作分析盈虧平芹衡點(diǎn)又扇稱項(xiàng)目扭保本點(diǎn)芽。房地信產(chǎn)開發(fā)汁項(xiàng)目盈脅虧平砍衡點(diǎn)銷坊售率的夕計(jì)算公滅式如下屢：盈虧平遵衡點(diǎn)銷健售率=蘭項(xiàng)目總櫻投資/愧（項(xiàng)目塘銷售收期入-銷癢售稅金滲）評價(jià)指屬標(biāo)：一釋般認(rèn)