重慶城市綜合體項目營銷策劃及銷售執(zhí)行方案市場進度控制

【xx街區(qū)】2011年6月營銷提案解讀市場及項目項目定位具體推廣節(jié)奏營銷主題及生活理念倡導(dǎo)階段營銷主題倡導(dǎo)產(chǎn)品核心賣點提煉詳細產(chǎn)品建議書營銷代理費用報價、計費方式及付款方式組織架構(gòu)及人員配置及簡歷目標(biāo)考核建議銷售管控模式銷售保障措施xx業(yè)績服務(wù)承諾xx街區(qū)CONTENTS目錄在命題作文之前的準備工作解讀二郎準備工作之一二郎—一個被邊緣化的城市中心這里離楊家坪很近，離解放碑不遠但在重慶人心里，這里卻很遠……解讀二郎這里有重慶最大的汽摩專業(yè)市場，這里是重慶成規(guī)模的大型居住區(qū)，這里有重慶的海外創(chuàng)業(yè)園……但這里卻沒有城市的靈魂……解讀二郎這里只有居住區(qū)和專業(yè)市場解讀二郎這里沒有城市的繁華而xx地塊，則是在這個沒有繁華的城市中心從xx的專業(yè)眼光來看，xx地塊很OK因為：地段位置好：區(qū)域中心，大量住宅小區(qū)環(huán)繞，消費人口眾多交通條件好：多條城市快速路穿行與此景觀條件好：毗鄰大型市政公園但是：這一切做住宅很OK，但是做商業(yè)卻有一些缺憾缺乏基本認知：二郎片區(qū)的人不缺消費力，但他們總到別的地方消費缺乏商業(yè)氛圍：這里有很多專業(yè)市場和賣場，但卻沒有商圈解讀二郎但我們看到的只是現(xiàn)在……解讀二郎將來，一個全新的二郎，一個時尚的二郎將因為xx街區(qū)而全新呈現(xiàn)!解讀二郎準備工作之二解讀市場xx認為區(qū)域商業(yè)市場情況解讀市場本案居然之家同天依云郡協(xié)信天驕城金科綠韻康城金科云湖天都金科西城大院巴國城朵力尚美國際中交麗景（潛在）阿特豪斯（潛在）西城尚景（潛在）項目以東區(qū)域商業(yè)分布相對集中項目以西區(qū)域商業(yè)欠缺項目周邊3公里范圍內(nèi)無大型商業(yè)中心，均以住宅項目配套型商業(yè)為主，整體分布較為零散。綠云石都占地面積400畝，門面1000余個。石材市場聚集了臺灣地區(qū)的焦陽公司，東南公司，西班牙羅尼瑪?shù)V業(yè)公司、慶潮亞洲有限公司等世界知名企業(yè)均在綠云石都租用了商鋪。巴國城紅獅公園規(guī)劃用地220.5畝，山坡綠化用地109.5畝，打造一座有濃郁巴國文化特點，以明清建筑為主的山水園林式高級商務(wù)休閑渡假會所——都市巴國城。

金科機電城光華五金機電城經(jīng)營面積15萬方。目前已有約500戶機電商家入駐該區(qū)域，機電市場已初具規(guī)模。未來兩年內(nèi)，該區(qū)域僅機電產(chǎn)品銷售商家就將突破3000戶。金科機電城總面積6萬方，分為A、B兩個區(qū)域，入駐商家230多家。隆鑫鋼材市場鋼材市場占地200畝，標(biāo)準門面630間，入駐商戶500余戶，總經(jīng)營面積70000平方米，其中市場門面面積達4萬平方米；寫字間房屋近0.4萬平方米；加工類廠房5100平方米；各類貨場近2萬平方米。

金科口福街江湖菜特色餐飲街，80多個鋪面，主力鋪面在100－300平方米。正在招商中，預(yù)計09年底開業(yè)。區(qū)域?qū)I(yè)市場分布名稱體量主營業(yè)態(tài)租售價格物管費備注朵力尚美國際1.68萬㎡社區(qū)超市、茶樓租40-60元/㎡·月2.5元/㎡·月已供應(yīng)二郎商業(yè)步行街8萬㎡家居租65元/㎡·月12元/㎡·月（含水電）已供應(yīng)巴國城10萬㎡餐飲，休閑娛樂租（1F）60--80元/㎡·月，（2~3F）40--60元/㎡·月3元/㎡·月已供應(yīng)金科西城大院2萬㎡餐飲，副食，銀行網(wǎng)點租80-100元/㎡·月2.5元/㎡·月已供應(yīng)金科綠韻康城3萬㎡餐飲，副食，銀行網(wǎng)點租80-100元/㎡·月2.5元/㎡·月已供應(yīng)同天依云郡1.08萬㎡餐飲，娛樂租110元/㎡·月/已供應(yīng)協(xié)信天驕城0.2萬㎡餐飲、娛樂售2.5萬元/㎡租（30-60㎡）120-150元/㎡·月、（70-150㎡）70-100元/㎡·月/已供應(yīng)金科云湖天都4萬㎡餐飲租50-70元/㎡·月2.8元/㎡·月已供應(yīng)其他配套商業(yè)約5萬㎡///已供應(yīng)西城尚景1.5萬㎡社區(qū)超市、餐飲2.3萬元/㎡/已供應(yīng)中交麗景2萬㎡社區(qū)超市//潛在東海阿特豪斯0.4萬㎡///潛在合計約39萬㎡項目周邊3公里范圍內(nèi)，目前已供應(yīng)社區(qū)配套型商業(yè)約36萬㎡。潛在供應(yīng)社區(qū)配套型商業(yè)約2萬㎡。區(qū)域社區(qū)配套型商業(yè)總體供應(yīng)分析商業(yè)總經(jīng)營面積1.68萬㎡主營業(yè)態(tài)社區(qū)超市、茶樓租金水平40-60元/㎡·月物管費2.5元/㎡·月朵力尚美國際商業(yè)總經(jīng)營面積8萬㎡主營業(yè)態(tài)家居租金水平65元/㎡·月物管費12元/㎡·月（含水電）二郎商業(yè)步行街（居然之家）商業(yè)總經(jīng)營面積10萬㎡主營業(yè)態(tài)餐飲，休閑娛樂租金水平一F：60--80元/㎡·月2~3F：40--60元/㎡·月物管費3元/㎡·月巴國城商業(yè)總經(jīng)營面積約2萬多㎡主營業(yè)態(tài)餐飲，副食，銀行網(wǎng)點租金水平80-100元/㎡·月物管費2.5元/㎡·月xx城大院商業(yè)總經(jīng)營面積約3萬多㎡主營業(yè)態(tài)餐飲，副食，銀行網(wǎng)點租金水平80-100元/㎡·月物管費2.5元/㎡·月金科綠韻折康城商業(yè)總經(jīng)營面積1.08萬㎡主營業(yè)態(tài)餐飲，娛樂租金水平110元/㎡·月同天依云做郡（觀云兵?。┥虡I(yè)總經(jīng)營面積0.2萬㎡主營業(yè)態(tài)尚未成型銷售價格2.5萬元/㎡租金水平（30-60㎡）120-150元/㎡·月（70-150㎡）70-100元/㎡·月協(xié)信天塌驕城商業(yè)總經(jīng)營面積約4萬㎡主營業(yè)態(tài)餐飲租金水平50-70元/㎡·月物管費2.8元/㎡·月金科云湖碧天都（口看福街）1、區(qū)域謀商業(yè)形蘿態(tài)主要還以社區(qū)聾商業(yè)為罩主，綜旦合型集糠中商業(yè)簽為區(qū)域歌空白2、社區(qū)格商業(yè)業(yè)過態(tài)主要畏集中在豈餐飲和墻社區(qū)服壇務(wù)類，鈴商業(yè)業(yè)粥態(tài)比較瞇單一3、整體租忍金水平中么偏上，說津明區(qū)域整傳體消費能么力較高解讀市蛙場區(qū)域商務(wù)繳市場情況解讀市璃場本案留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園渝高智博中心渝高城市日記項目周描邊3公里范圍項內(nèi)商務(wù)市程場極其欠找缺，寫字胸樓物業(yè)稀春少，高品左質(zhì)寫字樓銷尚未出現(xiàn)歲。商務(wù)總建筑面積11.7萬㎡寫字樓租金35-40元/㎡月商務(wù)公寓租金15-18元/㎡月清水公寓租金5-8元/㎡月渝高智博施中心商務(wù)總建筑面積3.4萬㎡商務(wù)公寓售價7200-11000元/㎡商務(wù)公寓租金18-30元/㎡月物管費1.6元/㎡·月渝高城市魄日記商務(wù)總建筑面積21萬㎡物管費1.2元/㎡·月重慶留辭學(xué)生創(chuàng)營業(yè)園1、區(qū)域原內(nèi)缺乏牛高端寫奮字樓，在這既說毀明市場協(xié)存在空歐白點，墨同時也桶說明這物一區(qū)域似尚未形驢成商務(wù)浪氛圍2、區(qū)域內(nèi)僚商務(wù)辦公氧條件較差充，渝高和誕留學(xué)生創(chuàng)道業(yè)園更多慢提供的是尊硬件，但押是在軟件秘配置上普登遍較差解讀市場本案杰怡迪酒店（原宜必思）華逸森林酒店項目周魚邊3公里范繼圍內(nèi)無鞭大型星壯級酒店度，經(jīng)濟雷型酒店大約2~3家。酒店與綢商務(wù)通剩常成正屈比，由浴于區(qū)域蹤蝶商務(wù)市圖場疲軟讀，導(dǎo)致順酒店較盆少。區(qū)域酒警店市場腥情況層數(shù)6F客房數(shù)量151間收費標(biāo)準標(biāo)間188元/天杰怡迪酒沙店樓層3F客房數(shù)量34間收費標(biāo)準鐘點房價格60元/天特價房價格148元/天豪華單間價格258元/天數(shù)碼單間278元/天豪華標(biāo)間價格278元/天好評化商務(wù)間308元/天物管費2.5元/㎡華逸森林題酒店1、區(qū)域易內(nèi)無掛踐牌星級鵲酒店，轟存在市煌場空白2、區(qū)域舌內(nèi)經(jīng)濟宿型酒店縣的數(shù)量恰也較少稱，這與美區(qū)域內(nèi)頁商務(wù)氛椒圍未形勸成有較案大關(guān)系解讀市訴場公寓消費竟者問卷調(diào)副查分析重點對九扣龍坡、沙稠坪壩、大狡渡口等主川城區(qū)域抽蓮樣400名消費者，首輪重篩選出2年內(nèi)具列有購房井需求的伶消費者佛共計210名，占比53%。在2年內(nèi)具有陶購房需求缸的210名消費者聰中，有65名消費者對捎本項目具稻有購房意撲向，占比31%公寓消加費者問手卷調(diào)查透分析65名消費者病中，購買循本項目以純投蝕資為目好的的共40名，占62%；其次純辦公州及投資迫兼辦公琴的共18名，占27%；無純居帽住需求對本項足目公寓堅的客觀價格預(yù)孝期在8000彩-100填00元/㎡的消梅費者共35名，占54%公寓消滾費者問尼卷調(diào)查院分析本項目目巴標(biāo)客戶年垃齡段集中販在30-5連0歲；以xx區(qū)居民為主；私營業(yè)續(xù)主（個么體商人所）占絕大比怨例；家庭狡月收入普填遍達到800板0元以上。公寓消費兄者問卷調(diào)袋查分析解讀xx街區(qū)準備工攻作之三現(xiàn)在開牙始進入藏正題優(yōu)勢1、地段位態(tài)置佳，處綢于區(qū)域核點心2、周邊居肺住小區(qū)環(huán)授繞，消費豈人群相對貌穩(wěn)定3、毗鄰市縱政公園，趣環(huán)境較好4、交通趙條件較徑好劣勢1、商業(yè)欲氛圍未勿形成2、目前予周邊環(huán)水境欠佳筑，尚待座改進3、周邊道監(jiān)路多為城插市主干道桐，對未來延人流聚集豈會有一定竊的影響機會1、區(qū)域內(nèi)僅缺乏集中方的商業(yè)中堵心2、區(qū)域芽內(nèi)商業(yè)威業(yè)態(tài)單羅一3、區(qū)域河內(nèi)商業(yè)特的整體態(tài)檔次偏舅低4、純商業(yè)右項目暫時竹未受到政畫策的影響威脅1、區(qū)域商仍業(yè)消費外臉流嚴重2、區(qū)域客桌戶對區(qū)域殃商業(yè)的認攻識尚未形堵成3、區(qū)域鍬內(nèi)同質(zhì)算商業(yè)體逮量較大地塊SWOT分析項目周邊xx觀點：依照本地灑塊的現(xiàn)狀鳳來看，做番住宅的條幣件是很充剪足的，但仙是作為純席商業(yè)項目往則還存在探一些不足蘇的地方，犧最大的問脾題是整個割區(qū)域未形封成商業(yè)氛虎圍，這是黃整個地塊針面臨最大價的挑戰(zhàn)與蘆機遇，而塔要解決這辰個問題，xx認為只能爪通過具有霸前瞻性的拐項目定位板來解決，委根據(jù)市場傾現(xiàn)狀與潛醉在需求，膊準確的定植位項目，丑使之能符怠合市場的炕發(fā)展與需須求。解讀xx街區(qū)解讀市場塘及項目項目定位具體推訪廣節(jié)奏營銷主題壓及生活理訓(xùn)念倡導(dǎo)階段營銷劣主題倡導(dǎo)產(chǎn)品核底心賣點近提煉詳細產(chǎn)品擔(dān)建議書營銷代贈理費用家報價、列計費方猴式及付納款方式組織架構(gòu)集及人員配悠置及簡歷目標(biāo)考存核建議銷售管帝控模式銷售保榮障措施xx業(yè)績服務(wù)承諾xx街區(qū)CON諒TEN抹TS目錄項目產(chǎn)品貪整體定位悅建議項目整同體定位邊建議定位限比制性條購件用地性質(zhì)掃：純商業(yè)容積率：4.9在這兩姥條限制蘭條件下辟，我們桂可自然扯排除一柴些可能泳的定位培方向，利根據(jù)這濃個條件隸，我們萍只能在筐下面的針這些定蚊位方向米中進行細選擇。1、酒店+寫字樓+商業(yè)裙樓2、酒店+寫字樓+商務(wù)（酒頃店）公寓+商業(yè)裙樓3、寫字絕樓+商務(wù)（悔酒店）隆公寓+商業(yè)裙仇樓4、寫字域樓+商業(yè)裙樓5、商務(wù)（浪酒店）公被寓+商業(yè)裙商樓根據(jù)地裙塊的限爪制條件規(guī)，目前礎(chǔ)能做出驕的定位劃組合就預(yù)是以上腔五種類夏型，那毀么究竟賢哪一種殘更適合窯，則需仿要進一駝步分析酒店+寫字樓+商業(yè)裙塌樓從我們渴市調(diào)的危情況來榜看，目大前該區(qū)悟域缺乏輕酒店，丈特別是夸星級酒梁店，應(yīng)隨該說從介市場的氏角度，歷做酒店及是有市種場的。府但是從壓這一組巖合來看配，最大蕉的問題雄就是可瞎售物業(yè)悶將不會婚太多，劣而且目反標(biāo)客戶語群的選氣擇面也戴相對比纖較狹窄猾，另外根還有一檢個問題籌就是如扁果選擇財自建星撒級酒店貝，則會暈面臨投徒資大，擴回收周伙期長的紹問題，淺我們認短為在xx現(xiàn)階段疊，這樣吵的組合題并不適滴宜酒店+寫字樓+商務(wù)（歌酒店）薯公寓+商業(yè)裙樓這一組比合基本增上涵蓋利了商業(yè)準物業(yè)的紛所有形銜態(tài)，另峰外從純造商業(yè)項千目的角姥度考慮逢，將來字要面對限的客戶諷更多是膝以投資揪為主，洗因此需炕要著重適考慮產(chǎn)閥品的投電資屬性猜，在這混一組合巖中，公候寓由于露其戶型達小，總疤價低，曉一直以填來都是遵各投資么者比較鼓追捧的編產(chǎn)品，殺未來可陵形成快抬銷的產(chǎn)俱品相對句較多，校從資金婆安全的潛角度，xx建議可考魔慮選擇這容一產(chǎn)品組蹤蝶合。這一組合舞中的酒店敢，建議在疑大地塊中蛙暫不考慮禿，可在后俘期開發(fā)小禍地塊時考賤慮修建酒席店。寫字樓+商務(wù)（餓酒店）斬公寓+商業(yè)裙樓這一組陸合最大紀的優(yōu)勢怨就是在僅于未來憂各組合墊部分均驗可完全削銷售，跪不存在烏沉淀資灶產(chǎn)，對佩公司的篇資金占勵用不會朗太大，遮而且在曾宏觀調(diào)侍控的大嗎背景下打，純商夠業(yè)公寓妻的銷售練必將受會到市場奧的強烈醫(yī)關(guān)注，工特別是獸商業(yè)物廉業(yè)不限邊購、不感限貸、臂無房產(chǎn)凍稅的特披點，更激將受到手投資市諸場的強療烈關(guān)注塌，xx建議將這水一組合作木為首選。寫字樓+商業(yè)裙爬樓這一組合移的產(chǎn)品線千比較單一哨，而且目束前重慶市仿場上寫字趴樓的價格誕其實與同掃地段的住帥宅相比，抵差別并不蠢大，但是盒購買的人硬群卻要窄涼很多，因既此xx建議這序種組合難不宜考達慮商務(wù)（樸酒店）扒公寓+商業(yè)裙樓單就這丈種組合乳的產(chǎn)品街而言，嶼都屬于側(cè)快銷品場，能迅三速的回菊收資金堵，但是雜這一組羞合最大狡的問題糊是未來讓整個項池目的形嗓象、檔伍次可能肥很難提盜高，而墳且對后曠期企業(yè)換品牌的荒建立也滿不會有語太大的脊幫助，坡因此xx建議這一問組合也不燃宜考慮產(chǎn)品組育合中各旁產(chǎn)品的六比例關(guān)們系建議在前面衛(wèi)的分析干中，xx認為寫鼻字樓+商務(wù)（任酒店）兔公寓+商業(yè)裙樓廟這一組合尾是最適合慰本項目所聾采用，因燭此在比例倡關(guān)系上的瞞建議，僅濾就對這一將種提出的叫建議項目營銷拿整體定位營銷目標(biāo)新天澤國際廣場在12個月內(nèi)基本清盤,力爭SOHO樓套內(nèi)均價達到8800元，寫字樓套內(nèi)均價達到9800元，商鋪的建面均價達到22000元，為xx公司創(chuàng)造良好的項目收益。樹立xx中央街區(qū)二郎區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者項目地位，讓西重慶首座時尚綜合體項目形象深入人心。推廣項目品牌的同時嫁接企業(yè)品牌，推動xx地產(chǎn)借助項目影響力成為重慶市主城內(nèi)開發(fā)城市項目的知名地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中初具品牌力。價值提升的過程改變產(chǎn)積品功能拖特征，殖變使用晴價值為低投資價泛值，從級根本上洲解決區(qū)塌域輻射備力不強給的瓶頸拍。（投逮資市場朝看重的睜是物業(yè)從的保值止和升值賄潛力，聾在投資贈產(chǎn)品選陰擇上沒酒有太強不的區(qū)域繼界限，聯(lián)且更注辛重區(qū)域秩的后續(xù)袋爆發(fā)力杠。這些貨正是本霞項目的翁優(yōu)勢）項目營銷父屬性定位投資者：本項目主要目標(biāo)客群職業(yè)特征美：各企事匙業(yè)單位中辭高層管理景人士、私情企高管、徹公務(wù)員、沸醫(yī)生、律風(fēng)師、中小肌業(yè)主、自葛由職業(yè)者燃等主要特純征：擁飄有一定繁資金實霉力或有輛一定閑倉散資金欄，有增過值保值快等需求唇?？春脻穹康禺a(chǎn)陷市場無甘明顯地末域偏好捷，主要毅看好物取業(yè)所在墨區(qū)域未鄭來規(guī)劃膨、發(fā)展導(dǎo)空間、懇政策導(dǎo)頃向以及沉物業(yè)本瘡身投資鄰價值、池升值空考間等等晝。區(qū)域來劈燕源：主狐要來自猛于本區(qū)翻域及相巖鄰的南茂坪、高凍新區(qū)等被，部分坑來自于妥主城其慘它各區(qū)令（江北池、解放溪碑），孩少量來共自于周押邊區(qū)縣爭及其它敗城市。項目目標(biāo)灑客群定位自用者：本項目次要目標(biāo)客群主要特悠征：看善好二郎匠未來發(fā)亡展前景營，在二腔郎具有黨居住、畫辦公等抖需求；爹或?qū)Χ永删哂屑円欢▍^(qū)蒸域情節(jié)叮。對品傳質(zhì)要求濤較高或跡有一定瞧置辦固態(tài)定資產(chǎn)袍的需求牲，具有調(diào)一定資閑金實力朗。職業(yè)特豎征：中辦小型企膏業(yè)業(yè)主勒、私企看老板、混各企事災(zāi)業(yè)單位蘇中高層省管理人詢士、公繳務(wù)員、駱醫(yī)生、毅律師、厲自由職展業(yè)者等區(qū)域來源超：本區(qū)域仔，以及來備自于在二姻郎工作生真活的其它知各區(qū)、周值邊區(qū)縣、玻以及外地甩人士。項目目乎標(biāo)客群坡定位兩者兼有：本項目次要目標(biāo)客群主要特枕征：短岔期內(nèi)在范二郎工深作、生穴活或辦靜公，看泳好二郎打未來發(fā)堂展前景密，考慮床購買住繡房或置眨辦固定己資產(chǎn)，倆滿足短草期居住改或辦公貧或以及穴未來增敗值需要制，具有養(yǎng)一定資司金實力厭。職業(yè)特征她：中小型遣企業(yè)業(yè)主氏、私企老震板、高管求、各企事昆業(yè)單位中西高層管理死人士、公澆務(wù)員、醫(yī)慢生、律師蹦、自由職倡業(yè)者等區(qū)域來源暢：主要來棚自于在二血郎工作生摸活的其它校各區(qū)、周都邊區(qū)縣、莫以及外地伸人士，少春量來自于先本區(qū)域。項目目沫標(biāo)客群琴定位目標(biāo)客群汁競爭策略市場為導(dǎo)向定價策略項目整怒體的價溪格定位xx建議以咽市場為蝕參照和透導(dǎo)向，惱以確保裁項目現(xiàn)經(jīng)金流安戰(zhàn)全為目底標(biāo)，在賭宏觀調(diào)庭控的市咸場環(huán)境艇下，確唯?？焖僮啼N售為作定價原淋則雖然本項延目的投資犯價值較高抓，且投資捎的障礙也揚較小，但繪是考慮到乘整體市場死的相對低駝迷，在這泄樣的環(huán)境影下，不宜贊在價格上臣去做區(qū)域搜的領(lǐng)導(dǎo)者奇，這不僅艦會使銷售潛速度放緩備，甚至可定能給整個滾項目帶來錦一定的政假策風(fēng)險，族因此xx建議在價咐格策略的喜制定上應(yīng)已以安全為效主，確保環(huán)項目快銷逐為原則。項目整舊體價格若定位清水均價備注SOHO一期8500套內(nèi)價格SOHO二期8800套內(nèi)價格SOHO三期9100套內(nèi)價格寫字樓9800套內(nèi)價格商業(yè)廣場商鋪一樓30000建面價格商業(yè)廣場商鋪二樓21000建面價格商業(yè)廣場商鋪三樓13000建面價格項目預(yù)球計價格滔體系表孔單受位：元/㎡SOHO公寓價格級演變說明：SOHO樓的銷嗚售周期拾按照6個月來刻計算，建每兩個租月推出毒一棟。單位：元/平米11年9月10月11月12月12年1月2月3月寫字樓夾價格演偵變說明：寫稿字樓的銷雜售周期按念照4個月來喪計算，亮分兩批轟次推出孤，每兩滴個月推炒出一批。單位：拋元/平米12年4月5月6月7月8月9月商鋪價格麗演變說明：商刮鋪的價格釋按照三層豪實現(xiàn)建面謹均價226乎50元/平米，抵銷售周戚期按照3個月來更計算，沖分兩批賓次推出敞，每45天推出一或批。單位：先元/平米12年7月8月9月解讀市場押及項目項目定位具體推廣憂節(jié)奏營銷主本題及生論活理念本倡導(dǎo)階段營卸銷主題善倡導(dǎo)產(chǎn)品核冠心賣點被提煉詳細產(chǎn)軋品建議畏書營銷代理呼費用報價任、計費方切式及付款牲方式組織架暴構(gòu)及人侄員配置液及簡歷目標(biāo)考核么建議銷售管控大模式銷售保觸障措施xx業(yè)績服務(wù)承型諾xx街區(qū)CONT兼ENTS目鈔錄營銷排期傭：項目總挎體銷售進矩度控制圖售前準備蛇期推售排期推售產(chǎn)品推廣執(zhí)行渠道執(zhí)行案場籌備第一階段扔：9-11月項目亮相膨、蓄客、10月10日一批次捆開盤第三階李段：12年2月26日三批次加冒推9月第二階膠段：12月11日/12月25日二批次板加推10月11月12月12年1月2月3月4月5月案場軟助性管理找：8月底團仰隊定崗柄及培訓(xùn)校，9月初外展繪，9月8底正式進鉤場，配合菠外賣場和壤臨時接待龜中心案場硬亦件配置斯：9月底：學(xué)精裝修謊樣板示鉆范區(qū)域補盛大開澇放形象訴求黑期項目價值刪全面呈現(xiàn)樣板展抱示,形象提升開盤熱銷盡期二期SOH忠O公寓加洞推三期熱銷權(quán)期精裝SOHO服務(wù)公騰寓啟動并筋持續(xù)執(zhí)著行準備SOHO商務(wù)公戀寓三期SOH泄O認購期商務(wù)加力精裝寫字爆樓認購期精裝寫驢字樓寫字樓悲推售期推售排期推售產(chǎn)品推廣執(zhí)行渠道執(zhí)行第四階剪段：6-1割1月寫字樓亮擺相、蓄客需、6月一批爛次開盤6月第五階蝕段：12月-13年5月商鋪亮從相、蓄牽客、12月一批勵次開盤7月9月10月項目價值牲全面呈現(xiàn)完美收云官,品牌建立一批次忌商鋪推稅售二批次加振推商鋪精裝寫字之樓持續(xù)執(zhí)白行商業(yè)廣場咬街鋪商業(yè)落地營銷排艙期：項劑目總體疏銷售進銷度控制雕圖理由：商務(wù)公寓仔靠近公園聽，同時其滑價值相對然服務(wù)式公文寓稍高，閑后期推出徹利于漲價津。精裝SOHO服務(wù)式公寓二期SOHO商務(wù)公寓一期：精裝SOHO服務(wù)式公寓，分兩次推出(10月/11月)二期：SOHO商務(wù)公寓，分兩次推出(12月/12年1月)推盤順序推盤策鄰略三期：SOHO商務(wù)公寓，分兩次推出(12年2月/12年3月)三期SOHO商務(wù)公寓四期精裝寫字樓五期商業(yè)街鋪理由：在脅前期推售SOH扒O樓的時性候，可唉以不斷濃增強市欠場對項愿目的預(yù)悅期，高史配置的括寫字樓潮緊隨SOH荷O推出，而灑商業(yè)街鋪貿(mào)的銷售則睜建議待街啦鋪成形后動再銷售。精裝SOHO服務(wù)式公寓二期SOHO商務(wù)公寓四期：精裝寫字樓，分兩次推出(12年4月/12年6月)五期：商業(yè)廣場街鋪，分兩次推出(12年7月/12年9月)推盤順序推盤策逝略三期SOHO商務(wù)公寓四期精裝寫字樓五期商業(yè)街鋪營銷排期事：項目開桂盤前關(guān)鍵恥營銷節(jié)點揚控制圖10月10日9月25日9月11日8月前期準備巡展、外賣場開放接待中心開放項目正式亮相項目第一次開盤正式開盤VIP全城發(fā)放準備期蓄客期應(yīng)變策略應(yīng)對打擊服捂盤惜售疼的政策，踢在分別取遇得精裝SOHO式服務(wù)公復(fù)寓和SOHO商務(wù)公寓創(chuàng)的預(yù)售證哲之前，考污慮分別將壯部分物業(yè)啦進行銀行臭抵押，在藍兩棟樓各預(yù)自加推前麻進行解押傅。在10月10日項目第配一次開盤達前，經(jīng)過助甄別如有徐效客戶能拜達到800窮~10懂00組，可刪考慮將女精裝酒貪店式服范務(wù)公寓絕整體開摩出，不鑰再分期班推出，地其所面損世的價場格相應(yīng)鄭進行調(diào)駁升。（昨此策略啟主要考敬慮規(guī)避伙未來宏董觀調(diào)控勉的不確桐定因素腳）由于二郎礎(chǔ)區(qū)域商務(wù)侮樓市場的幸不確定因鎮(zhèn)素，在前來期客戶積趴累上著重怪甄別精裝敞公寓客戶錯，如精裝水公寓客戶送積累不夠隸理想，考偶慮原定的擴精裝公寓循取消，在咳后期推出只。(在此期間xx將再次產(chǎn)針對區(qū)葵域商務(wù)班樓市場陽進行摸葛底調(diào)研,增強操抬作安全壘性)推盤策刺略1、拜訪便九龍園倦?yún)^(qū)政府箭機關(guān)科問級以上削政府官知員（載儲體：項鼓目價值翠白皮書醒）2、跟蹤叨九龍園獻區(qū)重點已企事業(yè)劫單位中阿高級管嘴理干部蠅（載體浴：項目高價值白擴皮書）3、項目斬現(xiàn)場接唱待中心乖、外賣赤點（楊幫家坪、烘觀音橋樣、南坪愈）、巡奴展點（枕九龍園鼠區(qū)、西料部奧特要萊斯、喪解放碑還等，必覆要時可描考慮周唯邊區(qū)縣歇巡展）4、發(fā)展筒大客戶VIP（9月項目亮婦相蓄客同哀時，以發(fā)堂放VIP商務(wù)鉑金慕卡的形式盛同期開始裂積累商務(wù)五公寓大客唇戶，為后曉期商務(wù)公是寓開盤打閑下基礎(chǔ)）5、SP活動積介累、房建交會展歡示積累躲等6、其它竿通過媒狠體而來返的所有賣自然來貌訪、來曬電客戶嚼。1、接待來備訪客戶同扮時即發(fā)放VIP卡，進行模第一道甄霉別。2、開盤緣瑞前一周股左右，兄以收取液誠意金余或憑銀廟行存款掠金額的閣形式進靠行VIP卡升級，岸進行非誠槍意客戶甄煮別，剩下串為項目準倚業(yè)主。渠道方案客戶甄別蓄客方案蓄客方資案團購策略1、首先放嘩開是整佩層認購縱客戶，竟然后再科針對半境層客戶序，最后副才對散頑戶放開謝銷售2、根據(jù)各投個認購期懼的不同，緣瑞設(shè)計不同籌的折扣優(yōu)顏惠，原則受上是整層除購買的折煉扣最高，沈半層其次含，散戶折挎扣最低3、為保證竿客戶整層改認購的熱媽情，可有吩針對性的豎設(shè)計銷售詳措施及認本定條件4、另外撐還應(yīng)針控對周邊蜘的特定蹈群體，改制定特頓別的團榨購政策5、團購例應(yīng)與渠育道一起少啟動，釀應(yīng)將團糟購作為病一期銷擺售的重姨要銷售供工具前述蓄客紅步驟為理逮想狀態(tài)下禮的進程，村市場難免榆發(fā)生特殊江情況，以羞下一系列附指標(biāo)都可轉(zhuǎn)能在一定石范圍內(nèi)發(fā)拳生變化，昌還會相互學(xué)影響。我瓶們會每1周對蓄客剖情況進行炮匯總，歸盡類分析，翁在大目標(biāo)尾不變的前于提下，逐衡步修正后陡期蓄客計規(guī)劃。在監(jiān)練控、修正路中成功完醫(yī)成蓄客。來訪量來訪成敢功率儲客量認購成功串率特殊情況提監(jiān)控對蓄客情況顯進行監(jiān)多控，蓄客期每日界來訪量應(yīng)欄不少于計育劃批數(shù)，擋如果少于之計劃批數(shù)柔，加大推桑廣力度來訪成功慎率是對蓄客結(jié)果影塔響最敏感剃的指標(biāo)，縣為使來訪培成功率達賓到既定目次標(biāo)，隨時憂注意對客挖戶的心理毀分析和對竊銷售人員臟的培訓(xùn)開盤成功軌率保守估阿計在70%，價格四體系、握優(yōu)惠措村施、以聽及前期攀一系列拉工作是膝保證開謊盤成功恩率達70%的基礎(chǔ)對蓄客情況劑進行監(jiān)碧控，蓄客期每月雀儲客量應(yīng)投不少于計但劃批數(shù)，逗如果少于采計劃批數(shù)濫，加大推竭廣力度蓄客信息監(jiān)控蓄客方漂案以填寫夢來訪客捐戶登記燦表的方爛式收集融客戶信積息，匯呆總分析視，為我虎們的媒體監(jiān)控趣、價格修定正和銷售綁控制尋求依針據(jù)。蓄客/銷售情指況日報川表蓄客/銷售情忠況周報導(dǎo)表蓄客/銷售情況巷月報表根據(jù)每丈個周期警的蓄客/銷售情況帖編制相應(yīng)泥的數(shù)據(jù)分痰析表并根據(jù)每文個周期實鳳際情況制蹲定執(zhí)行案隊調(diào)整計劃僅，于后期悼提交。來訪客戶信息監(jiān)控蓄客方程案解讀市棍場及項貓目項目定般位具體推廣息節(jié)奏營銷主伍題及生董活理念努倡導(dǎo)階段營腔銷主題戰(zhàn)倡導(dǎo)產(chǎn)品核心解賣點提煉詳細產(chǎn)品宮建議書營銷代理兔費用報價欲、計費方替式及付款候方式組織架構(gòu)厘及人員配待置及簡歷目標(biāo)考鵲核建議銷售管遙控模式銷售保紛障措施xx業(yè)績服務(wù)承諾xx街區(qū)CON萄TEN蛾TS目錄二郎之槽于重慶澇，并不光是一個凱完整的靠組團二郎之始于重慶猶人，并妖不代表鏡城市這里過去驢沒有商圈嶄，將來也柔很難有，銹那么在這聾樣的環(huán)境料下，xx中央街區(qū)歲該如何定顛位自己？現(xiàn)在有掉必要再屠審視下籃項目的脫產(chǎn)品：公寓+寫字樓+少量商業(yè)辟鋪面xx中央街毅區(qū)其實餅并不是考一個傳危統(tǒng)意義艇上的城耍市綜合蜻體，并潑不是一敬個SHOP方INGM壺ALL。xx中央街工區(qū)是什幅么？就產(chǎn)品及本身而漫言，本焦項目的痕商務(wù)屬丟性要大尚于商業(yè)算屬性，吳而實際富上通過夾我們對先整個區(qū)牧域市場劑的調(diào)查漠和了解活，區(qū)域透市場對孝商務(wù)產(chǎn)爽品的現(xiàn)搜實需求籠量和潛魄在需求鋒量是非假常巨大俘的。而腸區(qū)域市支場全時沃商務(wù)的籍缺失，賽實際上舊為本項襖目提供煉了一個蝦非常理錘想的營御銷定位俊點因此，xx的主張是重慶西歲全時基商務(wù)時鍵尚基地由這一粗主題所畜帶來的榨生活理騰念應(yīng)該眠是全時商務(wù)號生活特區(qū)而、個性、趙時尚、娛哨樂在商務(wù)興主題下待的生活顯理念應(yīng)論是圍繞肢商務(wù)來飾展開，弦考慮到精產(chǎn)品的部特性，耽在營造秧氛圍上自更偏年墳輕化，領(lǐng)主要針忌對年輕冰的創(chuàng)業(yè)乏人群來肉考慮重慶西全時商務(wù)時尚基地首個專業(yè)精裝寫字樓首個開放式體驗休閑中心首個精裝商務(wù)服務(wù)式公寓圍繞重糖慶西全蓬時商務(wù)斬時尚基續(xù)地的項撞目概念時，包裝吳產(chǎn)品功但能，使薯項目成敞為多個痛唯一功沫能的集網(wǎng)合體，雪放大項雀目的產(chǎn)傘品領(lǐng)先區(qū)型。商業(yè)廣場SOHO公寓寫字樓解讀市孫場及項刻目項目定位具體推廣肺節(jié)奏營銷主題環(huán)及生活理日念倡導(dǎo)階段營閑銷主題農(nóng)倡導(dǎo)產(chǎn)品核心劃賣點提煉詳細產(chǎn)品霸建議書營銷代理據(jù)費用報價肝、計費方潮式及付款我方式組織架構(gòu)坊及人員配勺置及簡歷目標(biāo)考嫁核建議銷售管控肯模式銷售保知障措施xx業(yè)績服務(wù)承乘諾xx街區(qū)CON文TEN剩TS目錄入市階段絞營銷主題重慶西壩，全時盒商務(wù)時寶尚基地xx地產(chǎn)重麻慶首獻倉，首座歪“三不員”投資兼平臺因為考慮朵入市階段毫營銷主題很的任務(wù)就要是在短時犯間內(nèi)聚焦疑眼球，使留目標(biāo)客群賄關(guān)注本項翅目，因此維在主題選續(xù)擇上應(yīng)直陸接明了，窗直擊目標(biāo)確客戶內(nèi)心驢需求同時屠用xx品牌帶安出項目犧，使項蹦目更具畫誠信度拋。主要活動遣執(zhí)行接待中心開放暨活體櫥窗展示活動活動目的滿：形式新嫂穎的活體具櫥窗秀配碎合現(xiàn)場接么待中心開邪放，項目沾高調(diào)亮相州，第一時扯間樹立項粱目中心城覽市地段高嘩端品質(zhì)投故資項目形澆象?；顒訒r間些：201瀉1年9月活動地屯點：項櫻目現(xiàn)場還接待中何心活動內(nèi)揉容：1、邀請九召龍園區(qū)政腫府官員蒞正臨，為接尋待中心開蓄放剪彩；2、邀請梨部分業(yè)伐界人士蔥參加，龜形成一永定口碑胞傳播；3、公司騾及合作洲單位領(lǐng)議導(dǎo)詳細合推介項綢目產(chǎn)品揭；4、邀請梁主流媒紡體參加帆，事后戲進行項冬目形象愚暨產(chǎn)品穴價值炒泊作；5、設(shè)置網(wǎng)小禮品爬現(xiàn)場贈授送。主要活動戀執(zhí)行精裝SOHO公寓開盤活動活動目僵的：盛貧大開盤舞，聚集效人氣，劍塑造項劣目旺銷坡局面活動時間唐：2011年10月10日活動地唉點：項覽目現(xiàn)場容接待中夫心活動內(nèi)街容：1、舉行隆煙重開盤慶踏典；2、邀請何主流媒乓體參觀剖，事后器進行新址聞炒作涉；3、設(shè)置棄現(xiàn)場抽榆獎等游溉戲，充爛分體現(xiàn)萍投資感睜；4、設(shè)置堵小禮品蛛現(xiàn)場贈晶送；3、房交會活動活動目燥的：宣劍傳區(qū)域途發(fā)展前桶景，樹塞立項目生投資形嘆象，推巴介企業(yè)忘品牌實隨力，積宴累VIP客戶。活動時剪間：201醋1年10月重慶秋消季房交會活動地荷點：房膽交會活提動現(xiàn)場活動內(nèi)容偉：1、現(xiàn)場加推介項舅目及企罩業(yè)形象現(xiàn)；2、參與房副交會現(xiàn)場嚇專題論壇糖活動，討映論二郎區(qū)慢域未來發(fā)辟展暨項目個現(xiàn)場推介顏；3、網(wǎng)絡(luò)擺媒體配伴合進行蘆新聞炒蠟作；4、設(shè)置小攤禮品現(xiàn)場饑贈送；5、看房澡車隨時虛接送客錦戶至項予目現(xiàn)場絮參觀?；顒游锿玖希喉椖績r社值白皮潛書、戶物型冊、梅沙盤、尸模型等團隊組織腸：銷售人維員6名、管理洽人員2名、保安4名主要活動宏執(zhí)行SOH遷O樓持續(xù)揪銷售階巧段營銷括主題中國的松微軟從茂此出發(fā)xx地產(chǎn)年度醒巨獻，重欺慶西全時逗商務(wù)時尚處基地在這一釘階段需砌要更加泥鞏固項刃目的商嚷務(wù)屬性鎖，使“子商務(wù)”跑成為的院標(biāo)簽和駁代名詞凳，以便掀項目能雙與周邊茄其他住勵宅小戶寇型項目鈔有很明株顯的市哄場區(qū)隔圣誕優(yōu)惠商務(wù)公寓團購活動目的柳：商務(wù)公皺寓開盤團束購，并以伐圣誕節(jié)為六由提供優(yōu)悼惠息活動時泊間：2011年12月活動地點糖：項目現(xiàn)浸場活動內(nèi)容母：1、組織前會期積累的辦商務(wù)公寓VIP大客戶進喜行團購；2、邀請燭主流媒評體參加帥，事后欠新聞炒叮作；3、設(shè)置續(xù)小禮品梁現(xiàn)場贈倡送；主要活動雁執(zhí)行新春客戶嘉年華活動活動目紋的：客芝戶聯(lián)歡鏡，維護歇客戶關(guān)餐系活動時四間：201子2年1月活動地點言：項目現(xiàn)另場活動內(nèi)耽容：1、舉行盛卻大文藝表辯演，回饋嫂業(yè)主；2、邀請前黑期購買客禮戶參加；3、邀請鏡主流媒厲體參加湊，事后舍新聞炒們作。主要活撕動執(zhí)行寫字樓營每銷階段主椒題二郎的精粱裝寫字樓xx地產(chǎn)年度幕巨獻，二泡郎首座全裙精裝5A級寫字衛(wèi)樓寫字樓統(tǒng)所面對癥的客戶農(nóng)主要是閘區(qū)域內(nèi)幅的中小睡型企業(yè)莊，特別乒是幾大切專業(yè)市律場中的識經(jīng)營大測戶，針浮對這些驕客戶傳悶播的信賠息越直菌接越簡軋單就越云有效果螞，因為簽這群人液因為生猾意太忙保，對不摸夠直接葛的信息貿(mào)，這些叛人很難詠接收到候，因此儲針對這霸群人應(yīng)最該進行凝最直接葵的傳播商業(yè)廣場展的商鋪營來銷階段主蔽題全臨街的疊時尚商鋪xx地產(chǎn)年度狠巨獻，時旦尚開放街模區(qū)全臨街盟鋪面這一階貼段銷售屬的產(chǎn)品邪為商鋪悲，對于飯商鋪的抱購買群腎體而言芬，位置佩和人氣冊是最重撓要，而幣“全臨森街”的宇概念則終會對這凡部分群傳體帶來故極大的監(jiān)吸引力鞏，使本摔項目能壤在短時砍間內(nèi)受庫到目標(biāo)刃客戶的劣強烈關(guān)轎注解讀市場辱及項目項目定柔位具體推廣拳節(jié)奏營銷主長題及生街活理念兵倡導(dǎo)階段營坐銷主題啄倡導(dǎo)產(chǎn)品核營心賣點轟提煉詳細產(chǎn)品惑建議書營銷代及理費用希報價、癢計費方束式及付乎款方式組織架趁構(gòu)及人陡員配置屋及簡歷目標(biāo)考饑核建議銷售管控飛模式銷售保寒障措施xx業(yè)績服務(wù)承諾xx街區(qū)CONT洗ENTS目盲錄價值提升的過程從xx對市場的敲分析和判旗斷來看，幣本項目的帆核心賣點倍應(yīng)該來自旁于“純商項業(yè)”這一插項目屬性夏，這一屬忍性所帶來懲的是項目巡壽“不限購容、不限貸聯(lián)、無房產(chǎn)吹稅”這一再完全區(qū)別決于住宅類古產(chǎn)品的投何資屬性，造將使市場艱將本項目圍作為一個結(jié)重要的投揉資出口來雕關(guān)注在這樣瓦的市場設(shè)環(huán)境下盲，xx認為，嚇本項目憲的核心皂賣點應(yīng)慌該是如壟何去提競煉項目片“無障仍礙投資羽”這一梁概念，闊使項目澇不限購染，不限制貸、不惹房產(chǎn)稅撥，這一屋優(yōu)勢凸?fàn)庯@出來夜，基于尺這樣的俊考慮，xx所提出的足核心賣點橫是重慶首個投“三不”吳房產(chǎn)投資估平臺——xx?中央大街解讀市場溪及項目項目定位具體推廣陵節(jié)奏營銷主蘇題及生辟活理念襲倡導(dǎo)階段營顆銷主題湖倡導(dǎo)產(chǎn)品核茄心賣點虎提煉詳細產(chǎn)減品建議供書營銷代沖理費用乒報價、歡計費方霉式及付稈款方式組織架魔構(gòu)及人杰員配置速及簡歷目標(biāo)考粥核建議銷售管什控模式銷售保胡障措施xx業(yè)績服務(wù)承訴諾xx街區(qū)CON躺TEN下TS目錄項目產(chǎn)棒品建議在對xx中央街拜區(qū)的產(chǎn)劍品設(shè)計太方案進概行詳細裳研究之筆后，xx認為這是躬一個比較偷優(yōu)秀的方組案，不存互在大的原桂則性錯誤座，因此在喂產(chǎn)品建議橡上對原方阿案沒有顛與覆性的意舟見，僅提級供一些可災(zāi)能會對產(chǎn)敢品品質(zhì)和救檔次及價冶值感有所臉提升的建填議規(guī)劃方組案：這一規(guī)劃沖方案充分般利用了地置塊條件，棍規(guī)劃布局暢合理，做煉到了地塊練價值最大勾化的原則梢，xx認為并無蠶需調(diào)整的羞問題建筑立吧面：就這樣的硬建筑立面萄而言，xx認為兼互具了現(xiàn)漠代建筑伯的大器升與時尚裝，品質(zhì)損感強，訊對這一臉建筑立罰面，xx認為無修需再做摔修改和斑調(diào)整景觀建茅議：就本項匪目的景騙觀設(shè)計建而言，楊應(yīng)著重悶考慮景贊觀與商縣業(yè)，景甘觀與人桿之間的起互動和劑促進，蠶而不是獎按照住焰宅思維塌來考慮怪本項目烈的景觀笨。xx建議景償觀以城市精神為主題砌，著重今用雕塑康小品、廢精品水生景、地染面及墻永面鋪貼犁來表現(xiàn)頭，在重灘要景觀使節(jié)點處涌可適當(dāng)逃種植大匪型常綠隔喬木，板局部小運節(jié)點可顛用四季程花卉搭積配常綠父植物考桐慮戶型設(shè)誦計：在戶型村設(shè)計上棉，xx認為SOHO樓的戶型禮比較理想凈，不過對纖寫字樓有癥點小建議卡提出供參湖考，xx認為寫址字樓的膀公攤面椅積略大精，配置趁可考慮尺適當(dāng)降咳低一些在命題之迎外xx的思考在完成開予發(fā)商的投忙標(biāo)命題要飾求之后，xx還意猶輛未盡，諒在命題地之外還美有一些巡壽思考，答在這里劃一并奉唐獻，以啄體現(xiàn)xx之專業(yè)集水準營銷策略一提升產(chǎn)品腔價值措施1：精裝修提升溢價空間——高標(biāo)準裝修水準，菜單式備選方案從產(chǎn)品包裝到銷售的整體服務(wù)，徹底打消客戶的后顧之憂。高標(biāo)準頌裝修水常準，提籍升項目竄整體品玩質(zhì),達到排給它性市求場地位黃；菜單式備我選精裝方嶄案，個性鋼家居設(shè)計牽，引領(lǐng)時其尚新潮流陷；品質(zhì)→品味→個性化吸，處處置有驚喜提升產(chǎn)惠品價值精裝修標(biāo)準建議：按1000元/平米的價格考慮精裝標(biāo)準。主要品牌參考如下：序號項目參考品牌一地面1、復(fù)合地板圣像/紅海風(fēng)情2、?；u/防滑磚諾貝爾瓷磚/長城瓷磚二墻面1、套裝門/門套線美心/鑫鑫2、墻磚諾貝爾瓷磚/長城瓷磚三安裝材料1、筒燈/日光燈三雄極光2、開關(guān)/插座正泰幻銀3、面盆/馬桶/花灑杜拉維特/TOTO4、地柜/吊柜博洛尼/百吉5、洗菜盆/龍頭科勒6、熱水器能率/華帝7、灶/抽油煙機老板/華帝提升產(chǎn)品錯價值借力發(fā)力百，擴大影企響。利用品牌寨嫁接策略烏，可使項車目迅速提返高品牌知養(yǎng)名度和美拆譽度，迅肆速獲得購究房群體的矮認知和喜池愛，占領(lǐng)活市場，樹聰立市場競錘爭壁壘，館提高市場岔競爭力。賀如可聘請革國際知名使物業(yè)公司濫（如ＤＴ菜Ｚ）為項定目物業(yè)顧肢問，印證辭項目高端輛的形象和覺提供價格訊支撐。措施2：嫁接名牌提升市場價值措施3：提供售后資產(chǎn)管理服務(wù)，實現(xiàn)有保障的投資綜合服鞋務(wù)物業(yè)資產(chǎn)親管理通過障日常項目認管理，實擁行物業(yè)最掛佳用途，珠使物業(yè)最袖終實現(xiàn)價里值最大化勤。先進服協(xié)務(wù)xx多方資田產(chǎn)管理觸服務(wù)得戴到社會待各界的盛認可，摟包括房叮地產(chǎn)投痕資信托叫，證券其投資收佳益，資寄產(chǎn)融資包重組。xx提供著售后的資低產(chǎn)管理服微務(wù)，解決魄投資客戶辰后顧之憂填。季度報崖告我們的客存戶每季度乏可收到物需業(yè)的財務(wù)算預(yù)計表，晃確保高效市的租務(wù)管弓理，同時惠我們預(yù)測辣物業(yè)風(fēng)險猴和資金風(fēng)案險以確保軌物業(yè)在未狀來5年保持冤穩(wěn)定的宮收益率植。長期戰(zhàn)略我們的究長期戰(zhàn)套略是結(jié)稿合我們泥先進的參信息系碰統(tǒng)以及識豐富的喝專業(yè)經(jīng)基驗，在蠢降低成鏡本和控裕制風(fēng)險排的同時鹿，增加抬物業(yè)的伴價值。病短期內(nèi)咸為客戶燙提供全敗面和深稍入的專勢業(yè)信息旋，使客雜戶更專固注于核違心業(yè)務(wù)灣戰(zhàn)略制休定。提升產(chǎn)宣品價值1、公共積空間裝跑修——星級裝修必標(biāo)準，強護化視覺沖紹擊，提升肅項目品質(zhì)死，弱化梯虧戶比比例切過低帶來陪的不利影有響，以體隆現(xiàn)業(yè)主尊鎖崇感。措施4：改善產(chǎn)品細節(jié)，提升產(chǎn)品檔次提升產(chǎn)品熄價值智能化概祥念——引入物嶄聯(lián)網(wǎng)概提念，打升造“智披慧商務(wù)嚇生活”南，提升襖項目檔小次，營壟造項目伍高端形誘象。措施5：改善產(chǎn)品細節(jié)，提升產(chǎn)品檔次智能化商務(wù)包括商務(wù)智能中心冶系統(tǒng)、電底視監(jiān)控系勢統(tǒng)、樓宇圖對講系統(tǒng)材、自動抄外表系統(tǒng)、討IC卡停誼車場管理俱系統(tǒng)、背屋景音樂系房誠統(tǒng)、小區(qū)末Inte輝rnet狼系統(tǒng)、公談共電視系連統(tǒng)等。創(chuàng)造安印全、舒碗適、高尚品位的左居住，鴨滿足業(yè)踐主對不跪同環(huán)境互的需求刺，極大育地改善干了生活獅品質(zhì)，服務(wù)于裹人們的商務(wù)生活，防因此應(yīng)庸更全面、更富有鬼人性化，為項窩目制造沿賣點，距提高附岸加值。提升產(chǎn)品坐價值提升產(chǎn)品苦價值引入全咐球最大顆服務(wù)式緩公寓管政理公司Oakw謊ood（奧克承伍德）衡，為項佳目注入歪國際化涼元素措施6：引入高檔商業(yè)機構(gòu)，為商務(wù)公寓貼金提升產(chǎn)品針價值目前周桃邊缺乏侄集中式們商業(yè)廣理場；周邊滿塵足基本哲日常生葵活需求隊的設(shè)施手尚不完暈善，僅歷有一個予新世紀受超市（呀西城大到院），申區(qū)域型喘商業(yè)尚廊還不夠休；目前區(qū)蒸域內(nèi)缺星少一個挺上檔次解的商業(yè)限物業(yè)，瞎截流本血區(qū)域消掀費，滿芒足時尚纖休閑、呼娛樂的松場所；區(qū)域內(nèi)缺最少一個聚廈集人氣的刪商業(yè)中心廊廣場；措施7：打造商業(yè)廣場，提升項目整體形象、檔次，提供強力支撐通過對周漠邊市場的細了解，我兄們看到…因此，xx對項目此商業(yè)的撇初步設(shè)袖想是：體量適稱中的精符品購物兩中心，罷提供舒壘適的室唱內(nèi)購物叢環(huán)境，掌考慮滿陰足目標(biāo)著客戶群素的業(yè)態(tài)據(jù)組合；設(shè)計獨特落，開放式滴的休閑廣干場，吸引蜘及聚集人兵氣。提升產(chǎn)品評價值提升產(chǎn)轟品價值休閑廣場年：中高檔災(zāi)，待未標(biāo)來開業(yè)足后市場嘉與項目翁自身的駕發(fā)展再術(shù)逐步調(diào)泰整檔次咬；以其自居身所營丙造的景鍛觀效果杠及各種像活動，根吸引人貫群聚集倘，增加巖商業(yè)人公氣。商場部肆分：商業(yè)檔探次——適當(dāng)超店前，不綠宜過度字拔高（托中高檔按，隨著熱區(qū)域發(fā)估展逐漸丙提升）瞞，中檔壁部分為紡主流，勉高檔部分拔廟高項目瘡調(diào)性，朋達到高恰調(diào)亮相前目的業(yè)態(tài)規(guī)泡劃——休閑、歸娛樂、蜻餐飲為為主，購單物（精抵品專賣旅等）為簽輔（區(qū)喘域缺乏偵上檔次炮上規(guī)模槽的娛樂懂休閑中心，而梁餐飲類商途業(yè)較多）入駐品猶牌——國內(nèi)一線寒品牌為主迎（隨著經(jīng)耀營的情況塔不斷更替礙提高）成為覆蓋二郎片區(qū)、輻射臨近區(qū)域的最高檔次體驗式休閑、娛樂購物中心營銷策略二此政策更冊多的是從海投資安全消性打消市半場的懷疑測；同時，亮客戶相當(dāng)懲于用購房鴿的方式做圍了一個2年定期20%回報的辨投資，交是目前瞞市場上盾難得的晴高額投味資產(chǎn)品舉；而2年內(nèi)形昂成對購醒房資金易的封閉候式融資毀，變房種地產(chǎn)營挽銷為資瞇本運作灘；2年后如葉有回購喇案例產(chǎn)霉生，因鑒過戶等蜘造成的乓手續(xù)費曲由雙方循各承擔(dān)50%。無憂購讓房攻略針對目前推住宅市場呀限購（限朵制外地人娛購買）、婦限貸、房靈產(chǎn)稅的投壞資限制，因本項目作地為純商業(yè)熱型項目，續(xù)均不會受膏到這些限眠制，在目國前投資熱至情不減，它但需求被育抑制的市聚場環(huán)境下底，像本項覆目這樣不揪受任何限蹈制的投資璃型項目將仁會受到市瞧場的熱烈變追捧無憂購房帥攻略利用項比目純商朵業(yè)的項兇目屬性顧，透過xx的全國分毒銷網(wǎng)絡(luò)，商將更多外孔地投資者舊引入到本推項目中來成都北京重慶香港大連廣州天津無錫蘇州南京寧波上海無憂購供房攻略推廣策網(wǎng)略五大推廣策略整合營才銷策略線上，線下集中爆發(fā)，以客戶需求為出發(fā)點，多種營銷模式全面攻擊。周邊小區(qū)政府機埋關(guān)專業(yè)市耗場業(yè)主……渠道營使銷項目亮相示范體賊系開放開盤房交會……活動執(zhí)行報媒網(wǎng)絡(luò)電臺車身電視短信線上媒忌體組合媒體選催擇建議內(nèi)容媒體作用描述xx建議1重慶晨報輻射最廣,受眾最多主選2重慶晚報價格最貴,效果最差備選3重慶商報適應(yīng)高端形象主選4重慶時報報紙改版,效果一般備選5藍籌地產(chǎn)專業(yè)雜志,效果一般備選6新女報青年熱刊，青年群體為主備選

備注：xx建議主力媒體以晨報和商報為主，但為了維護與其他媒體關(guān)系，避免意外情況發(fā)生，建議在關(guān)鍵節(jié)點，比如開盤信息發(fā)布，建議考慮選擇一至兩家其他媒體同步發(fā)行。報媒選過擇:xx按照本項某目目標(biāo)客震群,選擇平面敞媒體。具然體發(fā)布時飄間及內(nèi)容片根據(jù)當(dāng)月用推廣計劃染確定。內(nèi)容媒體作用描述xx建議1大渝網(wǎng)輻射最廣,受眾最多次選2新浪網(wǎng)綜合門戶網(wǎng)站,地產(chǎn)專業(yè)性有待加強備選3焦點網(wǎng)地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,影響力有限備選4搜房網(wǎng)地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,影響力較大主選5樓訊網(wǎng)地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,影響力較小備選

備注:xx建議主力網(wǎng)絡(luò)媒體以搜房網(wǎng)為主，大渝網(wǎng)為輔，信息和新聞發(fā)布以搜房網(wǎng)為主，關(guān)鍵節(jié)點信息發(fā)布可同步進行。網(wǎng)絡(luò)媒遞體選擇:xx按照本項犧目目標(biāo)客督群,選擇網(wǎng)榆絡(luò)媒體彩。具體基發(fā)布時京間及內(nèi)刃容根據(jù)捉當(dāng)月推氏廣計劃猶確定。媒體選擇疊建議發(fā)布時間燈：201葡1年9月—201陳2年3月。發(fā)布數(shù)且量:慌50塊發(fā)布內(nèi)容:項目形株象滲透居，附加稅項目重媽要節(jié)點鉆信息解放碑商圈觀音橋商圈未來國際肉、美源國爐際、中信揮大廈、弗禮瑞登、同任聚遠景、饑嘉年華大輛廈、世貿(mào)毅中心、國免貿(mào)中心、爆紐約紐約……電梯媒伯體選擇:xx建議選農(nóng)擇觀音短橋、解承放碑等要地寫字灰樓作為董電梯媒牽體主要雖發(fā)布地營點。媒體選賽擇建議電臺媒位體選擇:xx建議選擇做重慶交廣獨臺，在上涂下班時段望及中午時翻段集中投謹放。節(jié)目形式:贊助“國際財迅經(jīng)連線遇”專題寫，每半族個小時零循環(huán)播僵報；廣正告+欄目標(biāo)頭部重復(fù)提醒課的方式，傳迅速抓取尼投資人群利注意第一階寫段：發(fā)布時演間：201題1年10月發(fā)布內(nèi)案容：區(qū)香域概念勒、項目字投資價升值訴求浙與關(guān)鍵刃信息第二階骨段：發(fā)布時些間：201觀1年11月—201改2年3月發(fā)布內(nèi)意容：冠骨名播報敗及關(guān)鍵渠信息媒體選教擇建議短信推廣朋建議:發(fā)布對象象：區(qū)域外帽中高端客款戶、區(qū)域棉內(nèi)重點客慚戶、項目VIP客戶等發(fā)布內(nèi)崖容：品術(shù)牌形象韻、接待士中心開炊放信息豆、樣板燃示范區(qū)援開放信蜜息、項榴目開盤嫁暨加推膜信息尊敬的王先生:xx中央街區(qū)，西重慶首席，精裝、無憂投資售后服務(wù)，投資必選。投資熱線：******短信示例：媒體選線擇建議解讀市宮場及項田目項目定書位具體推廣傷節(jié)奏營銷主謹題及生腎活理念淋倡導(dǎo)階段營銷哄主題倡導(dǎo)產(chǎn)品核心螞賣點提煉詳細產(chǎn)枝品建議適書營銷代理恥費用報價居、計費方乏式及付款滋方式組織架構(gòu)甘及人員配博置及簡歷目標(biāo)考核尤建議銷售管窩控模式銷售保障潮措施xx業(yè)績服務(wù)承諾xx街區(qū)CON杠TEN茅TS目錄營銷代微理費溢價代炎理費基本銷售影代理費xx綜合考慮貝本項目，降為了實現(xiàn)眉項目利潤牲最大化，童并肩負樹些立品牌責(zé)翅任以及保汽障開發(fā)商申的最大利壯益，本項顛目營銷代晝理費分兩料部分考核紋計提，并節(jié)免收營銷糧策劃費。服務(wù)報價營銷策劃也費基本銷售盲代理費銷售代裁理標(biāo)準稱：（1）根據(jù)甲川乙雙方共呆同商定的購銷售任務(wù)鼻及周期，徐三個月內(nèi)頂當(dāng)銷售率浮低于50%-第60%（含50%）時，甲并方按成交結(jié)合同金額畜的百分之0.8計提乙齡方銷售孫代理傭呢金。（2）根據(jù)甲的乙雙方共伏同商定的礦銷售任務(wù)招及周期，疾三個月內(nèi)陜當(dāng)銷售率堵低于60%娃-70分%（含60%）時，漠甲方按犧成交合郵同金額蘆的百分雅之0.9計提乙嫩方銷售角代理傭怕金（3）根據(jù)端甲乙雙蓋方共同鋸商定的穴銷售任紀務(wù)及周孔期，三族個月內(nèi)掛當(dāng)銷售躺率超過70%蒙-80甘%（含70%）時，碼甲方須測按成交窩合同金暑額的百黎分之1計提乙事方銷售蒼代理傭獻金并補栗齊前期荒差額。（4）根據(jù)幕甲乙雙封方共同包商定的紹銷售任園務(wù)及周標(biāo)期，三麻個月內(nèi)甜當(dāng)銷售鋪率低于80%-米90%（含80%）時，甲便方按成交濱合同金額弊的百分之1.1計提乙方批銷售代理撓傭金（5）根據(jù)免甲乙雙桶方共同府商定的旱銷售任據(jù)務(wù)及周鐮期，三件個月內(nèi)思當(dāng)銷售博率超過90%（含90%）時，所甲方須償按成交疾合同金糠額的百蠶分之1.2計提乙方騰銷售代理哲傭金。溢價代理秘費溢價代理雁費標(biāo)準：甲方對鞭乙方高呆出項目公整盤均暖價（底刻價）銷呆售的銷愿售收益謝視為溢疤價收益歡，甲方哥將該溢贊價收益于的20%作為溢價堂代理費支雷付乙方。支付方式銷售代慌理費的傘結(jié)算原槽則及支乞付時間示：（1）銷售矛代理費證按月結(jié)搖算支付率（即結(jié)釣算至每牙月最后茶一日）碰，甲方碎應(yīng)在收出到乙方啄銷售代凱理費結(jié)迷算表后銜三日內(nèi)老審核，捏并在審插定當(dāng)月鞋銷售代餐理費后粘五日內(nèi)次支付。（2）銷售的塞房屋為一格次性付款址的，該銷豆售房屋的辣銷售代理韻費在購房疾客戶簽訂議購房合同疑并付清首質(zhì)付款當(dāng)月船結(jié)算；（3）銷售的情房屋為按起揭付款的偶，該銷售鵲房屋的銷班售代理費產(chǎn)在購房客靠戶簽訂購食房合同并貫交齊按揭港資料的當(dāng)袍月結(jié)算。解讀市場踐及項目項目定嶄位具體推廣薪節(jié)奏營銷主題吧及生活理碎念倡導(dǎo)階段營銷蠅主題倡導(dǎo)產(chǎn)品核疫心賣點楚提煉詳細產(chǎn)品想建議書營銷代理童費用報價識、計費方宿式及付款令方式組織架矩構(gòu)及人患員配置述及簡歷目標(biāo)考核坡建議銷售管控租模式銷售保障誘措施xx業(yè)績服務(wù)承嫩諾xx街區(qū)CON漸TEN更TS目錄項目組織架構(gòu)項目執(zhí)行總凈監(jiān)項目銷售總監(jiān)現(xiàn)場經(jīng)夠理置業(yè)顧艷問若干置業(yè)顧你問若干高級置業(yè)顧問若姜干品質(zhì)管理經(jīng)惱理項目策劃總監(jiān)項目研究總監(jiān)項目策劃經(jīng)理項目研究經(jīng)理策劃助問理若干研究助漁理若干項目策劃經(jīng)固理策劃助理若干單一外展場單一售樓部外展場+售樓部現(xiàn)場經(jīng)理11巡場1主管兼行政1111高級置業(yè)顧問2212置業(yè)顧問3414合計789備注：項目執(zhí)行團隊中非專職上崗人員，采取例會、巡場、臨檢等方式到場，每周規(guī)定用時如下：項目執(zhí)行總監(jiān)6小時，項目銷售總監(jiān)18小時，項目策劃總監(jiān)6小時，項目策劃經(jīng)理及助理18小時，品管經(jīng)理及派出訪問員1小時。上崗人捕員配置化（專職逮上崗）xx將為本葡項目量曉身定制破一支高形素養(yǎng)高蛇品位高槳效率的肉“三高逃”團隊競。在xx內(nèi)部稱之拉為“準空拒姐標(biāo)準的賺置業(yè)顧問蠻”和“準愁酒店標(biāo)準釀的服務(wù)人男員”經(jīng)理主管高級置業(yè)顧問資深置業(yè)顧問初級置業(yè)顧問文化程度大本大本大專以上大專大專以上專業(yè)工作年限5年以上3年以上3年以上本公司至少一次項目年度銷冠2年以上本公司實習(xí)期超過3個月身高男：170以上女：160以上同左男：172以上女：162以上同左同左年齡要求35以下30以下35以下30以下20以上體重男：120-160女：90-110同左男：120-160女：90-110同左同左容貌端正端正端正出眾出眾普通話流利流利標(biāo)準標(biāo)準標(biāo)準上崗人員頌素質(zhì)要求綜合對『xx街區(qū)』項目的考隆慮，為了儲使該項目璃走向全國詞，xx決定啟崇用xx全國資潤源，由展上海VIP事業(yè)部殿總經(jīng)理恢梁慧嫻帝女士親創(chuàng)自異地恩操盤+重慶xx資深地供產(chǎn)精英趁聯(lián)合營仍銷，強搜強聯(lián)手追，確保掉該項目裹走向成所功。Ms殊Lis擠aL映eun考g梁慧嫻甘女士董事/VI僅P事業(yè)部接總經(jīng)理CareerHighlights工作經(jīng)歷Shangri-laInternationalHotels–publiclistedcompanyinHongKong(1988to1993)

香格里拉國際酒店集團-香港上市公司（1989年至1993年）

Asst.DirectorofMarketingandSales,involveinallpre-openingmarketingandsalesactivities,inchargeofthecorporateandconventionmarketforthehotel市場掖廣銷售副總監(jiān)，參與所有的酒店開張銷售活動，負責(zé)酒店的企業(yè)市場及旅游市場HiltonInternational,

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