物業(yè)管理糾紛與法律責任案例解析

第十五講物業(yè)管理糾紛與法律責任

一、違約責任〔一〕業(yè)主在小區(qū)人身和財產遭受損害，物業(yè)公司是否承擔責任？〔第三人侵權〕人身傷害案例

〔第三人進犯業(yè)主的人身權〕【案例1】北京的溫泉花園案【案例2】深圳的筆架山莊案【案例3】上海的復興新苑小區(qū)案初稿征求意見稿正式稿第25條第49條第36條物業(yè)管理企業(yè)不承擔業(yè)主的人身保險責任。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以約定業(yè)主財產的保管事項。物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，未能履行物業(yè)服務合同約定的安全防范義務，導致業(yè)主人身、財產安全受到損失的，應當依法承擔相應的法律責任。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。【案例4】【案例5】業(yè)主小區(qū)內被害

家屬狀告物業(yè)敗訴〔2004-3-25〕張某在自己居住的小區(qū)停車場停放車輛時遭到了搶劫，不幸身亡，車輛也被劫走。因犯罪分子觸動了旁邊車輛的報警器，致使該車輛的車主發(fā)現情況，并即時向小區(qū)值班人員報告。值班人員向物業(yè)公司匯報情況后向公安機關報了案，犯罪分子已經被抓獲。

張某的母親、妻子和兒女以小區(qū)物業(yè)公司管理松懈為由訴至法院，要求物業(yè)公司賠償各種損失共30余萬元。

法院經審理認為，張某遇害系犯罪分子的犯罪行為直接造成，相應的責任應由犯罪分子承擔，物業(yè)公司對張某在被搶劫并遭殺害的過程中沒有明顯的管理不當之處，在張某遇害并遭搶劫后及時報案，盡到了一般的注意義務，可見物業(yè)公司履行保安職責無過錯，不應承擔過失責任。?北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見〔試行〕?第３９的規(guī)定：第三人侵權造成業(yè)主人身或財產損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業(yè)管理企業(yè)應否承擔相應的賠償責任。改造前的陽臺

【案例6】禍起陽臺改造后的陽臺外景2005年3月，他一紙訴狀起訴到了法院。成為被告的不光有七樓業(yè)主王勇耿和裝修公司，還有小區(qū)物業(yè)公司，曹臻懇求法院判令三被告共同賠償父親的死亡補償金等共計32萬多元。原告曹臻決心為父親的意外墜樓討個說法三方被告【案例7】樓上裝修砸死鄰居業(yè)主工頭連帶賠償40萬〔2005-10-19〕何先生、陳女士夫妻是上海市楊浦區(qū)世界路某號701室房屋的產權人。該室房屋北面為露天曬臺，位于同號房屋6樓屋頂。何先生夫婦為改建曬臺，將露臺搭棚封閉。2004年11月23日，何先生夫婦和花先生訂立?裝飾工程承包合同書?，委托花先生對該房進展裝修。

2004年11月24日下午，花先生雇用的小工在701室曬臺將建筑垃圾裝袋，用繩往下吊運，并由花先生在地面接應。17時許，住同號101室的俞女士因為擔憂裝在屋外的空調外機被砸壞，于是到屋外查看，不料一袋正從7樓用繩子放下的袋裝垃圾突然因繩子斷裂導致失控下墜，正中俞女士的頭部，俞女士頓時血流滿面，終因重型顱腦外傷在送到醫(yī)院之前不治身亡。

2005年3月7日，俞女士的丈夫鮑先生和子女向楊浦區(qū)法院提起訴訟，要求何先生、陳女士、花先生及小區(qū)的物業(yè)公司賠償各類損失共計48.2萬余元。

審理中，由于作為繼承人之一的俞母于2005年5月8日死亡，故法院又追加了俞女士的5位兄弟姐妹作為共同原告參加訴訟。

法院經審理后認為，公民的生命安康權受法律保護。由于過錯損害別人人身致人死亡的，賠償義務人應當賠償死亡賠償金、喪葬費及受害人親屬辦理喪葬事宜支出的交通費、誤工費等合理費用。何先生夫婦將建造裝潢工程交與花先生承攬，由此訂立的?裝飾工程承包合同書?確系承攬合同。承攬人在完成工作過程中對第三人造成的損害，定作人一般不承擔賠償責任；但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應當承擔相應的賠償責任?；ㄏ壬髦约簾o承包建房裝潢的資質，仍與何先生訂立?裝飾工程承包合同書?，在執(zhí)行承攬事項過程中，對周圍環(huán)境未盡到平安防范義務，其雇用的小工不當施工，致運輸中的建筑垃圾失控，從空中墜落砸傷俞女士并致其死亡?；ㄏ壬撚兄饕^錯，應當依法承擔主要民事賠償責任。而何先生夫妻擅自進展屋頂陽臺搭建，行為違法，又將工程發(fā)包于無資質的花先生承包，屬選任有過失，在知曉花先生不當搬運建筑垃圾而不阻止，亦有過錯，依法應當承擔相應的民事賠償責任。由于俞女士的死亡與上述三名被告的過錯有直接的因果關系，故三被告構成共同侵權，應當承擔連帶賠償責任。

而物業(yè)管理企業(yè)的職責只是根據物業(yè)效勞協議和業(yè)主委員會的受權，為物業(yè)的正常使用提供效勞。物業(yè)管理企業(yè)的保護義務源于業(yè)主與物業(yè)公司的物業(yè)管理合同，并非法律直接規(guī)定。因此，除合同對保護義務做出特別約定外，不能推定認為物業(yè)公司負有保護業(yè)主免受第三人不法損害的義務。

據此，法院判決何先生夫婦賠償原告死亡賠償金、喪葬費、交通費、精神損害撫慰金、律師代理費、誤工費11.9萬余元；花先生賠償原告死亡賠償金、喪葬費、交通費、精神損害撫慰金、律師代理費、誤工費27.77萬余元；何先生夫婦和花先生互負連帶責任?！景咐?】為美觀墻上開門招竊賊反告物業(yè)

〔第三人進犯業(yè)主的財產權〕〔2004-2-3〕2003年3月，孫先生在上海南郊購置了一套底樓二手房。為了居室美觀，孫先生在裝修時撤除了底樓南面原有的鋼窗及鋼窗下的墻體，改建成了具有新潮意味的落地式門。10月10日深夜，孫先生回家發(fā)現落地門已被翻開。經檢查，剛買的一臺價值1780元的數碼攝像機被竊。家中失竊，孫先生認為與物業(yè)公司平安防范措施不當有直接關系。于是，他將物業(yè)公司告上法庭，要求賠償失竊的數碼攝像機1臺。在法庭審理中，物業(yè)公司認為已在小區(qū)內安排保安人員按時巡邏，每天均有記錄，已盡到了自己的責任，故堅決不同意賠償。同時認為，業(yè)主孫先生在裝修時將原有的鋼窗及墻面敲除后更換為落地式塑鋼門，天井的圍墻上也沒有防盜措施，均給小偷提供了作案時機。本案中，物業(yè)公司施行了正常防范性平安保衛(wèi)活動后，仍發(fā)生失竊事件，物業(yè)公司不應承擔賠償責任。孫先生物業(yè)公司〔二〕停車場車輛被盜，物業(yè)公司是否承擔責任？〔是否為保管合同之爭〕保管合同是否成立(12:40-17:08)1、一種觀點認為，不構成保管合同。2、一種觀點認為，只要物業(yè)管理企業(yè)對車輛的停放收取了一定的費用，就構成保管合同關系，其中的停車人交付的費用應當認定為保管費。

①雙方約定對車輛的管理為保管關系時②雙方未約定對車輛的管理為保管合同關系時【案例9】太原育翠苑小區(qū)丟車案

兩種選擇：一種是直接找丟車的責任人，賠償自己丟車的損失；另一種是找保險公司，讓保險公司按照投保金額進展理賠，保險公司在賠付后會找丟車的責任人，在自己賠付的范圍內代位追償這筆金額。第一回合，物業(yè)和保險公司之間沒有任何合同關系，對喪失的這輛車更沒有保管的義務，你憑什么讓我賠償呢？這是物業(yè)公司管理的小區(qū)，只要我的車進了這里，他承受了，保管合同關系就成立。假如喪失，就應該承擔賠償責任。保險公司：只要車開進了小區(qū)，就等于交付了保管物。物業(yè)公司：保險公司必須把汽車交付給物業(yè)公司，由物業(yè)公司實際控制，才算是形成了保管關系。?合同法?第365條規(guī)定：保管合同是保管人保管存放人交付的保管物，并返還該物的合同。

?合同法?第368條規(guī)定，存放人向保管人交付保管物的，保管人應當給付保管憑證。保險公司：車輛出入牌，是一個保管憑證。物業(yè)公司：出入牌上沒有任何保管的字樣，這是我們?yōu)榱思訌姽芾淼模刂菩^(qū)車輛的一個出入牌。第二回合，物業(yè)公司提出，退一步講，就算咱們之間存在保管合同，那也是無償保管合同，我仍然沒有責任。?合同法?374條，保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人因當承擔損害賠償責任，但保管是無償的，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔損害賠償責任。物業(yè)公司：保管是無償保管，保管人假如沒有過錯，不承擔賠償責任。保險公司：佳泰公司在這次丟車事件上是存在過失的，理由集中在出入牌上。賈某因裝修房屋，把一批古書交朋友王某代為保管，王某將古書置于床下。一日，王某樓上住戶家水管被凍裂，水流至王某家，致賈某的古書嚴重受損。對此，以下說法哪一個是正確的？〔04年〕A．王某具有過失，應負全部賠償責任B．王某具有過失，應給予適當賠償C．此事對王某而言屬不可抗力，王某不應賠償D．王某系無償保管且無重大過失，不應賠償14.D3、假如不構成保管關系，這種費用是什么費用？占地費秩序維護費管理效勞費?北京市物價局關于加強居住小區(qū)機動車停放收費管理的通知?〔２００２年２月〕中規(guī)定：居住小區(qū)內經營性機動車停車場所所收費用為管理效勞費。停車費的性質(7:22-9:35)停車費顯失公平(11:00-12:30)【案例10】業(yè)主車位被占物業(yè)公司當賠２００２年７月，上海一小區(qū)的業(yè)主杜先生與其居住的小區(qū)房地產開發(fā)經營公司簽訂了一份車位協議，約定小區(qū)內一個車位的使用權以人民幣５萬元轉讓給杜先生，使用期自杜先生付清轉讓金之日起，使用期限６８年，物業(yè)管理費暫定每月人民幣５０元。２００３年，杜先生發(fā)現該車位常常被別人車輛占用。杜先生屢次要求物業(yè)公司加強管理，但物業(yè)公司未予理睬。杜先生只得向業(yè)主委員會反映車位被占情況，請業(yè)主委員會證明車位被占的事實，但是事情仍然得不到解決。無奈的杜先生只好向法院起訴物業(yè)公司，要求物業(yè)公司承擔責任。物業(yè)公司在法庭上辯稱，物業(yè)公司本身沒有占用杜先生的私人車位。車位買賣合同是杜先生和開發(fā)商簽訂的，不屬于物業(yè)公司的管理范圍。因此，不同意承擔責任。法院審理后認為，車位使用權雖屬杜先生享有，但車位是在小區(qū)內，屬小區(qū)公共配套設施，根據物業(yè)管理條例規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個物業(yè)管理企業(yè)進展物業(yè)管理，停車車位必須與小區(qū)其他物業(yè)統(tǒng)一、有序進展管理。因此，物業(yè)公司關于杜先生的車位不屬于物業(yè)公司管理范圍之辯稱理由不能成立，物業(yè)公司有權利也有義務對杜先生擁有的車位進展管理，并收取費用。法院最后認定，公民的合法權益應受法律保護。杜先生享有車位使用權，物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)，應承擔相應的管理、效勞職能?，F杜先生的車位被占，杜先生有權要求物業(yè)公司承擔相應的民事責任。4、有一種觀點認為，既然不構成保管合同關系，物業(yè)管理企業(yè)對停放車輛被盜所致的損失不承擔任何責任？【案例11】豐田轎車小區(qū)被盜物業(yè)無責不賠李先生于2004年2月購置一輛豐田轎車，

該車由王女士駕駛，并停放在王女士居住的小區(qū)內，物業(yè)公司按每次每輛車5元的標準收取了王女士繳納的露天臨時停車費。同年12月22日晚9點05分左右，王女士照例將車停放在小區(qū)內家門口，并上好鎖。豈料第二天一早，

便不見車輛蹤影。經小區(qū)監(jiān)控錄像顯示，該車是在22日晚9點半左右被人開出小區(qū)的。

王女士和李先生認為，由于物業(yè)公司在管理上存在疏漏給犯罪分子可乘之機，導致車輛被盜，造成原告18余萬余的直接經濟損失。為此，原告要求物業(yè)公司承擔因管理上的過錯給王、葉造成的5萬元經濟損失。然而，兩原告的訴請未能得到一審法院的支持。物業(yè)公司表示愿意出資2000元作為補償，但王、葉表示不能承受，遂上訴于市二中院。

市二中院經審理后認為，從王女士提供的證據來看，公安部門對車輛被盜案一直未有結論。根據小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理效勞合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位費，僅能證明物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進展管理和定額收費，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王、葉也未能提供確鑿證據證明物業(yè)公司在履行物業(yè)管理合同過程中存在重大過錯，因此，王、葉二人要求物業(yè)公司承擔過錯責任，賠償經濟損失5萬元的上訴理由不能成立。故此法院判決駁回王、李二人上訴，維持原判。

?北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見〔試行〕?第３３條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發(fā)生車輛喪失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理效勞協議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理效勞協議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業(yè)管理應當承擔的賠償責任。?北京市居住小區(qū)機動車停車管理方法?()六、除臨時進出小區(qū)停放車輛外，其他機動車停放人應與停車管理單位簽訂停車管理效勞協議，協議一般應包括雙方當事人、機動車根本情況、雙方的權利義務、收費價格、管理責任、管理期限以及違約責任等內容?！景咐?2】車庫水淹新奔馳物業(yè)賠償86萬

〔2006-3-14〕李剛是哈爾濱某花園小區(qū)的業(yè)主，2003年7月2日李剛在買房的同時同該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂了?車位租賃合同?。合同約定：租期一年，自2003年8月21日起至2004年8月20日止。合同又規(guī)定該小區(qū)的?車庫管理制度?作為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。合同簽訂后，李剛依約定向物業(yè)公司繳納了租金8000元，獲得了住宅樓地下停車場的車位使用權。

2004年7月10日(星期日),天降大雨,車庫進水,車被水淹，損失嚴重。協商不成，2004年9月，李剛將物業(yè)公司和該小區(qū)的開發(fā)公司訴至哈爾濱市中級人民法院。根據自己同被告物業(yè)公司簽訂的?車位租賃合同?及相關文件和法律規(guī)定，物業(yè)公司有保證租賃物符合法律規(guī)定的車庫用處的義務，同時對車庫內存放車輛有保管義務。由于物業(yè)公司未履行相關義務，給自己造成重大經濟損失。故懇求：1、判令物業(yè)公司因違約行為，賠償給原告造成的車輛本身損失98萬元〔以最終鑒定結論確定的損失為準〕;2、判令物業(yè)公司因違約行為，給原告造成車輛無法使用的實際支出損失〔自2004年7月12日起至車輛可以修復可使用止，每日按500元計算〕，承擔違約責任；3、判令開發(fā)公司對物業(yè)公司給原告造成的損失承擔連帶責任。案件受理后，經李剛申請，法院委托鑒定機關對受損車輛進展了鑒定，鑒定結論為：李剛的奔馳轎車受損嚴重，根本恢復車的原貌所需要更換正廠零部件的市場總價格約為萬元，修理工時費約為元。

法庭上，被告物業(yè)公司辯稱：車輛損失系因不可抗力造成的，2004年7月10日當天出版的報紙的氣象信息為陣雨，雨量不大，因此當天的大暴雨是突發(fā)性的，災害性的，被告方無法預測，且公司組織50余人全力搶險，已盡到積極的管理義務。此事件屬不可抗力，物業(yè)公司應免責。

被告哈爾濱某開發(fā)公司辯稱:不同意原告訴訟懇求，車庫設計及施工符合要求。2005年10月，哈爾濱中級法院一審訊決：被告哈爾濱某物業(yè)管理有限責任公司將原告李剛所有的奔馳轎車修復成被水浸泡前的原狀，所需要修復及更換的零部件均應是修復奔馳汽車的指定機構及奔馳汽車的正廠零部件，所更換下來的舊部件歸物業(yè)公司所有；駁回原告其他的訴訟懇求。

一審訊決后，李剛和物業(yè)公司均不服，向黑龍江省高級人民法院提出上訴。近日，黑龍江省法院終審訊決，維持一審民事判決主文及案件受理費和鑒定費部分，如物業(yè)公司未按一審訊決主文規(guī)定的期限履行義務，賠償李剛因修復車輛發(fā)生的實際損失金額萬元及修理工時費12336元，合計金額867336元。廢棄的車輛零部件歸物業(yè)公司所有。北京市居住區(qū)機動車停放收費管理方法〔征求意見稿2006-2-9〕(北京市發(fā)改委、北京市建委)第八條[收費性質]實行政府指導價的居住區(qū)機動車停放管理效勞收費屬于機動車停放保管效勞費?！踩橙绾卧诤贤蟹乐钩袚^重的責任“假設因物業(yè)平安管理違規(guī)、瀆職、脫崗，造成業(yè)主家中被盜，財產損失和其他意外事故，除現金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將承擔賠償責任。〞二、侵權責任〔一〕進犯財產權【案例13】小區(qū)保安吃家龜

業(yè)主索賠兩萬元林先生的父母養(yǎng)了18年、朝夕相伴的一只2.5公斤重的黑色鷹頭龜，不小心溜出門，竟被小區(qū)保安撿到吃掉，這令家住廣州新康花園的林先生一家很是氣憤。侵權行為物業(yè)相鄰關系物業(yè)相鄰關系是指兩個或兩個以上互相毗鄰物業(yè)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權利時發(fā)生的權利義務關系?！景咐?4】樓上被盜，樓下亦有責任張三〔樓下〕李四〔樓上〕外置式防盜網區(qū)分所有人可以按照自己的需要對專有部分進展利用，包括進展加固或安設防護設施。因此，為了自家的防盜需要，張三有權安裝外置式防盜網。但是，相鄰居住業(yè)主之間存在相鄰平安防范義務。建筑物區(qū)分所有權侵權是指將一棟建筑物采用某種方式進展分割，而區(qū)分為專有部分和共有部分，各區(qū)分所有人對其專有部分享有完全的所有權，對共有部分享有共有權。專有部分所有權建筑物區(qū)分所有權共有部分持分權成員權【案例15】公用走廊變私宅

法庭判決復原狀(2003-12-03)丁愛倉等五人所買的房屋均位于高層塔樓的東北角，從屋里出來后都有將近3.3米的樓道。于是在裝修時，五位業(yè)主在裝修時，就將防盜門向外挪了2米左右，也就是占用了部分公用樓道。迫于其他業(yè)主的強烈要求，物業(yè)公司將這五位業(yè)主告上法庭，法院判決五位業(yè)主七日內撤除占用公共走道上的建筑，并恢復原狀?！景咐?6】業(yè)主擅按原建筑圖紙搭建陽臺被判撤除(2005-4-19)2004年3月5日，穆先生未經物業(yè)公司同意和有關部門批準，擅自在其居住的房屋廚房外搭建一高2.12米、東西長2.65米、南北長1.1米的陽臺，同時還在其臥室南搭建一長3.15米、寬1.1米、高2.15米的陽臺。

物業(yè)公司認為，穆先生擅自搭建陽臺，對樓房平安形成隱患，故于2004年8月起訴至一審法院，要求穆先生撤除兩個陽臺，恢復原狀。而穆先生那么稱，自己搭建的兩個陽臺是原建筑圖紙設計的，是按原設計搭建，故不同意物業(yè)公司的訴訟懇求。

一審法院經審理判決后，穆先生不服不服，上訴到二中院。

二中院審理過程中，物業(yè)公司成認房屋原建筑圖紙中確實設計有陽臺，但根據實際需要，施工過程中經建立方、監(jiān)理方、施工方、設計方洽商變更了設計，取消了陽臺。對此，穆先生在簽訂拆遷及入住協議時是明白的。

二中院認為，穆先生與物業(yè)公司簽訂的入住協議中明確約定，住宅所有人不得擅自侵占住宅的公用部位和共用設備。穆先生在入住時即已明知房屋沒有陽臺，卻在未經物業(yè)公司答應亦未獲得相關部門批準的情況下即擅自在其房屋的南北兩側搭建兩個陽臺，該行為違背了雙方在的約定，侵占了住宅公用部位，對樓房整體平安構成危險，故物業(yè)公司要求撤除陽臺、恢復原狀的懇求合理，應予支持。一審法院判決正確，應予維持?！灿懻摗景咐?7】〕樓上裝修對樓下造成損害，物業(yè)公司是否承擔民事責任？蔡某〔樓上〕余某〔樓下〕【案例18】樓上裝修污水反灌樓下狀告物業(yè)被駁〔2006-5-8〕2005年5月，郭先生入住小區(qū)后，與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)效勞協議，并交納了一年物業(yè)費。雙方在“物業(yè)管理效勞質量〞條款中約定，物業(yè)對房屋共用部位、共用設施設備進展維護和管理，污水排放通暢；如物業(yè)未到達效勞質量約定目的，郭先生有權要求物業(yè)限期改正，逾期未改給郭先生造成損失的，物業(yè)承擔相應法律責任。

2005年6月9日，因上層住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛(wèi)排水管致堵塞，使郭先生房屋衛(wèi)生間的下水道污水反灌，造成屋內地面墻體污損。事故發(fā)生后，物業(yè)公司對管道進展了疏通并對郭先生的房屋進展了清掃。

2005年7月6日，郭先生起訴至一審法院稱，由于物業(yè)公司管理不善，致使新房入住之初即發(fā)生如此惡劣事故，給自己財產及精神造成極大損失。經雙方屢次協商解決未果，現訴至法院要求物業(yè)公司書面說明事故原因及維修結果、公開抱歉；賠償恢復原狀損失、違約金、精神損失、物業(yè)費損失共計萬余元。物業(yè)公司辯稱，公司已履行合同約定的義務，不應是違約方，且案件不是侵權糾紛，故懇求法院駁回郭先生訴訟懇求。

一審法院經審理，判決物業(yè)公司負責將郭先生的房屋恢復原狀，賠償郭先生5000元經濟損失。物業(yè)公司不服，以自己不是排污管道堵塞責任人，不應承擔違約責任為由上訴到二中院。

二中院經審理認為，共用設施設備使用人因使用不當損害別人財產的，應當承擔賠償責任。郭先生所在同一單元上層住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛(wèi)排水管，堵塞造成污水反灌，導致郭先生房屋地面墻體污損，該損害結果應當由侵權行為人承擔責任。郭先生與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理效勞協議有保障污水排放通暢之條款，但郭先生未能舉證證明其所受損害系物業(yè)公司違約或侵權所致。事發(fā)后，物業(yè)公司及時對管道進展了疏通并將房屋進展了清掃，已履行了承諾的義務，因此物業(yè)公司不應承擔賠償責任。

?物業(yè)管理條例?第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內違背有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理?！景咐?9】民宅改商用百旺家苑眾業(yè)主訴求復原〔2006-2-17〕北京市海淀區(qū)法院受理一起28名百旺家苑東區(qū)業(yè)主狀告北京蜂珍科技開發(fā)、深圳市長城物業(yè)管理股份公司北京分公司相鄰損害關系糾紛一案。原告訴稱：被告北京蜂珍科技開發(fā)對其購置的百旺家苑東區(qū)1號樓的房屋進展裝修時，在沒有辦理施工答應證的情況下私自開工，將底層與二層之間的樓梯截斷架起樓梯，將室內的原有構造改變的面目全非，主體構造遭到嚴重破壞，另外還將原廚房的位置改為衛(wèi)生間，并將戶門外移，侵占公用部分面積，將普通住宅改為商用辦公，嚴重影響了其他業(yè)主的合法權益。被告深圳市長城物業(yè)管理股份公司北京分公司在明知其沒有施工答應證還允許其施工，沒有盡到監(jiān)管監(jiān)視的義務，原告與被告屢次協商未果，故訴至法院懇求判令被告恢復原構造、排除隱患；被告北京蜂珍科技開發(fā)按房屋性質使用房屋；被告長城物業(yè)管理股份公司北京分公司履行其監(jiān)視義務?！景咐?0】暖氣跑水家中遭殃業(yè)主擅自拆改損失自負〔2006.3.29〕原告陳先生購置了北京某小區(qū)的商品房一套，2003年底搬入新居，2004年9月對房屋進展了裝修。2004年12月15日下午4點多鐘，陳先生下班回家，發(fā)現廚房內的暖氣閥門連接處跑水，于是采取措施，進展緊急處理，同時讓妻子下樓找物業(yè)維修人員。此后，陳先生為分流排水，將衛(wèi)生間的暖氣絲堵擰開，誰知衛(wèi)生間的暖氣竟然也出現了跑水現象，陳先生趕忙用被子和毛巾堵水，可暖氣漏出的水還是毫不留情的涌進各個房間，陳先生只能眼睜睜的看著家具、木地板、小提琴、音箱、攝像機、書籍及棉被等各種物品被水浸泡。此后物業(yè)維修人員趕到現場，將暖氣閥門關閉，跑水現象總算被制止住了。

陳先生就自己遭受的損失與物業(yè)管理部門進展交涉，但沒有得到滿意的結果，于是，他將北京某房地產開發(fā)有限責任公司告上法庭。陳先生認為，暖氣跑水發(fā)生在保修期內，根據物業(yè)管理公約的約定，該公司物業(yè)管理部門應在保修期內負保修義務，并承擔相應費用。另外，根據物業(yè)管理委托合同規(guī)定，供暖設備和管線屬維修范圍，物業(yè)部門應提供物業(yè)管理效勞，在其不提供效勞時，陳先生有權要求其承擔賠償責任。故要求被告方賠償經濟損失萬元，并書面抱歉。

被告方那么稱，2003年11月公司把住房交給陳先生，經過陳先生驗收，暖氣設備沒有問題。陳先生違背裝修管理規(guī)定，擅自拆改暖氣設施設備，違章操作，造成暖氣跑水。不同意陳先生的訴訟懇求。

崇文區(qū)法院經審理查明，2003年11月14日，陳先生曾與被告簽訂了裝修管理規(guī)定，約定：“裝修不得擅自拆改燃氣、門窗、暖氣等設施設備；違章操作出現問題，業(yè)主承擔全部責任。〞而2004年9月陳先生對自己的住房進展裝修時，未經物業(yè)管理部門同意就將廚房、衛(wèi)生間等處的暖氣設備及部分管道進展了改裝。

崇文區(qū)法院認為，原告陳先生與被告北京某房地產開發(fā)有限責任公司簽署了物業(yè)管理合同，且雙方在裝修管理規(guī)定中明確約定裝修不得擅自拆改暖氣等設施設備，如因違章操作出現問題，由業(yè)主承擔全部責任。原告陳先生家中暖氣跑水造成其財物受損，系其擅自拆改暖氣設施、設備所致，應由其承擔全部責任。故對原告要求被告賠償經濟損失萬元并書面抱歉的訴訟懇求，法院不予支持。

宣判后，雙方均未上訴。〔二〕進犯人身權1、進犯聲譽權【案例21】小區(qū)業(yè)主“揭露〞候選人構成侵權【案例22】為什么投訴我

上海市閔行區(qū)新金山花園小區(qū)【案例23】物業(yè)公司訴業(yè)主委員會聲譽侵權如今有人把物業(yè)公司和業(yè)主之間的糾紛叫做一種城市里的通病，這種病的病癥一般表現為業(yè)主委員會起訴物業(yè)公司。但是，2003年6月13日，上海利馬物業(yè)管理將自己管理的小區(qū)，也就是新金山花園小區(qū)的業(yè)主委員會告上了法庭。理由是被告從2002年底以來，一直到2003年6月份，在小區(qū)內張貼的公告，給自己的商業(yè)信譽、企業(yè)聲譽造成了極大的損害。被告新金山花園業(yè)主委員會那么認為，作為小區(qū)的業(yè)主代表，自己有權利對原告的物業(yè)管理工作做出評價，甚至于批評。利馬物業(yè)公司總經理傅正平原告上海利馬物業(yè)管理懇求法院判令被告立即停頓對自己商業(yè)信譽和企業(yè)聲譽的損害，公開向原告抱歉，被告的行為給自己造成了重大經濟損失，懇求償付人民幣8000元整。業(yè)委會籌備組成員2001年8月份，傅正平收到了業(yè)委會主任陸志明發(fā)來的一份通知。這份通知的大致意思是這樣的，有一部分業(yè)主為了保證小區(qū)維修基金的平安，強烈要求業(yè)委會聘請一名專職或者兼職財會人員自行管理維修基金的賬務，業(yè)委會同意了這部分業(yè)主的要求和建議，請利馬公司作好移交工作的準備。我們先來理解一下維修基金的使用過程。小區(qū)的維修基金在銀行里設有專門賬戶，賬戶里的資金只有通過物業(yè)公司以更新、維修、大修設備等名義打報告，經過業(yè)委會批準，才能將維修基金提出來，也就是說物業(yè)公司和業(yè)委會都不可能單獨支配維修基金。97萬的維修基金是小區(qū)的養(yǎng)老金，雙方的矛盾也因維修基金而起。轉眼到了2002年底，業(yè)委會和利馬物業(yè)簽的合同就要到期了，這讓業(yè)委會感到慶幸。盡管雙方在這兩年里積怨已久，但是所有的恩怨馬上就要隨著合同的到期而煙消云散了。2003年8月12日，經過了3個小時的審理之后，法庭做出了當庭宣判。法院認為，在業(yè)委會沒有拿出充分證據說明自己觀點的情況下，損害原告利馬物業(yè)聲譽權的事實成立，要求業(yè)委會立即停頓侵權，并書面向原告賠禮抱歉。因原告主張8000元的賠償沒有事實根據，因此，法院駁回了原告的這一訴訟懇求。２、共有公共設施造成的損害，由誰來承擔責任？〔生命安康權〕?北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見〔試行〕?第３６條的規(guī)定：因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不平安因素，造成業(yè)主使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任?！景咐?4】太陽能熱水器溢水冰掛墜落致人死亡誰擔責〔2005-11-12〕2005年2月23日，〔正值冬季〕11時〔中午〕左右，本案被害人李愛菊步行經過事發(fā)地點哈爾濱市香坊區(qū)安埠小區(qū)107棟2單元樓下的人行道時，被該房樓頂墜落冰塊砸于頭部，當場昏倒，頭部流血，經醫(yī)院搶救無效死亡。

經鑒定，死亡原因為高空墜物砸傷、急性顱腦損傷死亡，搶救費5,450.70元。

經查，該房屋的樓頂是斜角屋頂，該小區(qū)107棟2單元的居民高洪杰在樓頂房脊上安裝太陽能熱水器，該熱水器溢水，造成樓頂防水墻下面的防水溝被水灌滿結冰,致使樓頂防護墻與斜角的屋頂成平行狀態(tài)形成冰掛，冰掛在天氣轉暖時開化、脫落，冰塊從高空墜落，正砸在行人李愛菊頭上，釀成事故。

經查，熱水器所有人高洪杰與香坊區(qū)安埠小區(qū)物業(yè)公司存在有償的物業(yè)管理關系。事發(fā)后，高洪杰和物業(yè)公司找到熱水器個體銷售商，將上述情況予以告知。銷售商與消費商存在委托銷售合同關系。銷售商在向高洪杰銷售產品時向其提供了消費商對產品平安保障等全部材料，承諾對產品的質量平安負責。第二天，銷售商人去樓空。

事發(fā)后，李愛菊的丈夫李景發(fā)及兒子李德鵬，母親李素英找到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司就其管理的轄區(qū)樓頂墜落冰塊，造成李愛菊死亡這一損害事實承擔賠償責任。由于物業(yè)公司回絕賠償，故產生糾紛。

[各方觀點]

2005年3月1日三位賠償權利人提起訴訟。物業(yè)公司辯稱，冰塊是由太陽能熱水器漏水產生的，故應由購置人和消費者承擔未盡管理義務和產品缺陷賠償責任。

購置人高洪杰辯稱，高洪杰是合法的消費者，產品質量缺陷造成的損害應按照?消費者權益保護法?、?產品質量法?由銷售者和消費者承擔賠償責任。另外，物業(yè)公司是小區(qū)的物業(yè)管理者，與高洪杰存在有償的物業(yè)管理關系。其沒有排除排水管接滿冰掛的隱患，應承擔未盡管理義務的相應責任。消費者辯稱，沒有證據證明太陽熱水器漏水，故不同意承擔賠償責任。

[評析]

1、誰對冰掛的形成有過錯？〔消費者？〕

2、誰對冰掛的清理有過錯？３、電梯事故，責任在誰？〔生命安康權〕?北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見〔試行〕?第３７條的規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生電梯事故，造成業(yè)為人身或財產損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。4、消防平安【案例25】三、阻卻違法性的法定事由

緊急避險為保護較大利益，而犧牲較小利益沒有其他方法可采取北京市?前期物業(yè)效勞合同?示范文本第３４條、?物業(yè)效勞合同?示范文本第３５條的規(guī)定：為維護公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執(zhí)行任務等情況，乙方因采取緊急避險措施造成財產損失的，當事雙方按有關法律規(guī)定處理。?民法通那么?第129條：因緊急避險造成損害的，由引起險情發(fā)生的人承擔民事責任。假如危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承擔民事責任或者承擔適當的民事責任。因緊急避險采取措施不當或者超過必要的限度，造成不應有的損害的，緊急避險人應當承擔適當的民事責任?！景咐?6】暖氣裂物業(yè)地板上打13孔排水樓下業(yè)主索賠8萬元〔2004年04月07日〕2002年3月13日，趙女士帶著裝修隊到新房準備開工時，發(fā)現房間里全被水淹了，而陽臺、衛(wèi)生間和幾間房屋的頂部共打了13個圓孔。趙當即找到管理房屋的北京市華野家園物業(yè)管理。對方成認打孔行為，但由于賠償爭議較大，問題一直擱置而未能解決。法庭上，被告律師辯稱，當初打地洞排水是不得已的緊急避險方式，不然樓上業(yè)主新鋪的地板就會因水淹而全部報廢。律師還稱，物業(yè)已經將洞全部補好，不阻礙房屋的正常使用。趙女士那么反問，物業(yè)聲稱打孔是為了保護樓上業(yè)主的利益，那樓下業(yè)主的利益就可以不顧嗎？她認為，物業(yè)對那些孔只進展了普通封堵，并沒有做任何防水處理。她擔憂樓上如再發(fā)生漏水事故，水又能順著補過的地方把她家淹了。四、關于支付令

?北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見〔試行〕?第２７條：業(yè)主拖欠物業(yè)效勞費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。申請支付令的條件：第一，懇求給付的必須是金錢或者有價證券。第二，懇求給付的金錢或