2021寫字樓租戶調(diào)查

現(xiàn)在計劃增加合作空間計劃增加員工人數(shù)去年計劃增加人均辦公面積現(xiàn)在計劃增加小型會議室（五人及以下）疫情前現(xiàn)在去年企業(yè)業(yè)務量基本持平或實現(xiàn)增長企業(yè)保持擴張意愿健康成為租賃決策中的關鍵考量認為樓宇內(nèi)配置靈活辦公空間對租賃決策至關重要聚焦辦公場所使用效率經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇租賃需求持續(xù)活躍樓宇健康關注度提升更為重視物業(yè)組合與租賃條款的靈活性辦公室配置需求變化60%的受訪企業(yè)計劃在未來三年47%的受訪企業(yè)認為樓宇健康是影響租賃決策的重要考量。盡管各城市出現(xiàn)零星爆發(fā)的病例，但商務活動整表現(xiàn)穩(wěn)定并保有增長勢頭。計劃未來更多地使用共享辦公的租戶占比顯著提升。隨著遠程辦公的廣泛使用,租戶更為重視提升辦公場所的協(xié)作功能。增加員工人數(shù)。其中，半數(shù)企業(yè)預計每年增長10%。分別有61%和53%的受訪企業(yè)計劃未來三年在辦公場所增設新風循環(huán)/凈水過濾系統(tǒng)和健身設施。同時，疫情的爆發(fā)也促使租戶重新考量辦公室的空間使用率。81%的受訪企業(yè)希望獲得更為靈活的租賃期，以符合業(yè)務發(fā)展的需要。49%的受訪企業(yè)預計在未來兩年提升人均辦公面積，遠高于亞太地區(qū)平均水平?？臻g變革復蘇圖表1：與疫情前相比，貴公司如何描述當前的業(yè)務量情況?與一年前相比，企業(yè)的經(jīng)營狀況顯著改善。盡管各城市出現(xiàn)零星爆發(fā)的病例，但商務活動整體表現(xiàn)穩(wěn)定并保有增長勢頭。此前，德爾塔變異病毒致使多個城市出現(xiàn)本土病例，各地出于防控需要采取一定的活動限制措施，致使非制造業(yè)PMI指數(shù)于八月錄得近18個月的歷史低值47.5。但隨著疫情得以迅速控制，服務業(yè)于九月實現(xiàn)強勢回彈，當月非制造業(yè)PMI指數(shù)錄得53.2。81%的受訪企業(yè)表示公司業(yè)務量相較疫情前水平已基本持平或實現(xiàn)增長,該占比較2020年5月的租戶調(diào)查結果增長28個百分點。分行業(yè)來看,受疫情以及中國政府在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新領域持續(xù)投資的影響，科技與生命科學行業(yè)實現(xiàn)高速增長。截止2021年前三季度,信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)增加值同比增長19.3%，疫苗、創(chuàng)新藥物等生物醫(yī)藥行業(yè)也快速增長，醫(yī)藥制造業(yè)增加值同比增長29.2%。世邦魏理仕的租戶調(diào)查結果顯示，所有來自生命科學行業(yè)的受訪企業(yè)及54%的科技新媒體受訪企業(yè)表示經(jīng)營情況超過疫情前水平，領先于其他行業(yè)。空間變革增長勢能圖表2：未來三年，貴公司辦公人員數(shù)量有何變化?(以下比例為年增速)基于企業(yè)持續(xù)改善的業(yè)務狀況，60%的受訪者計劃在未來三年增加員工數(shù)量。中國卓有成效的疫情防控措施和穩(wěn)步的經(jīng)濟增長進一步增強了企業(yè)擴張的信心。60%的受訪者表示，將在未來三年增加員工數(shù)量，其中，半數(shù)企業(yè)預計每年增長10%或更多。從行業(yè)來看，科技新媒體企業(yè)的擴員意愿較強。盡管近期市場出現(xiàn)科技行業(yè)整合或業(yè)務調(diào)整的案例，但科技創(chuàng)新作為十四五期間重要的戰(zhàn)略發(fā)展方向，仍然需要更多的相關人才加入到該行業(yè)中。從新增員工的職能來看，銷售團隊和研發(fā)部門是企業(yè)未來增員計劃的重心?？萍夹旅襟w、金融以及專業(yè)服務業(yè)將快速增加銷售或其他前端部門的員工人數(shù)。而70%的科技新媒體企業(yè)、50%的生命科學及制造業(yè)企業(yè)將增加更多研發(fā)類人才。盡管不同行業(yè)在擴張城市的選取上有所差異，但一線城市為多數(shù)企業(yè)的選擇之一。90%的金融業(yè)受訪企業(yè)期望在北京、上海和深圳進行擴張，而科技新媒體企業(yè)地域選擇則更廣，包括一線及二線科創(chuàng)型城市。制造業(yè)對上海、深圳、蘇州及成都表現(xiàn)出較強的擴張意愿。數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月空間變革圖表4：全國寫字樓凈吸納量預測值（包含世邦魏理仕研究部追蹤的18個主要城市）租戶在城市選址時呈現(xiàn)不同偏好，但多數(shù)優(yōu)先考慮一線城市。科技新媒體租戶在所有科創(chuàng)型城市均表現(xiàn)出強勁的擴張意愿。圖表3:各行業(yè)對不同城市的擴張意愿1北京天津武漢南京西安重慶上海成都鄭州杭州科技新媒體金融業(yè)蘇州廣州專業(yè)服務業(yè)制造業(yè)深圳生命科學零售業(yè)數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年12月空間變革圖表5：貴公司現(xiàn)在和兩年后的人均辦公面積有何計劃？疫情后，租戶考慮降低辦公室密度。不斷增長空間需求也來源于疫情后企業(yè)對降低辦公室密度的考量。租戶調(diào)查顯示，49%的受訪企業(yè)計劃未來兩年增加人均辦公面積，遠高于亞太區(qū)的平均水平。從工位面積來看，60%的中國區(qū)受訪企業(yè)認為10至15平方米的人均面積是未來較為合適的配置。但計劃增至人均15平方米以上的企業(yè)沒有增加?？萍夹旅襟w租戶對增加人均辦公面積呈現(xiàn)最強的意愿(75%)，部分原因可歸結于當前工位面積較小。約五分之一來自專業(yè)服務、金融及生命科學行業(yè)的受訪企業(yè)考慮減少人均辦公面積，這其中70%的受訪者有意在辦公室中增加共享工位的設置。受員工人數(shù)及人均辦公面積雙雙增長的推動，全國辦公面積需求預計在未來三年持續(xù)增長。82%的租戶希望通過租賃寫字樓來滿足不斷增長的辦公空間需求。由此世邦魏理仕預計，在2022至2024年間，中國18個主要城市的寫字樓凈吸納量累計可達2000萬平方米左右。數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月空間變革擴租和升級圖表6：未來三年，貴公司將優(yōu)先采用下述哪些房地產(chǎn)策略?（最多選擇三項）大多數(shù)城市短期內(nèi)仍為租戶市場，企業(yè)因此選擇擴租或升級的房地產(chǎn)策略。世邦魏理仕租戶調(diào)查顯示，計劃在現(xiàn)有面積進行擴租的租戶占比最高,這印證了租戶強勁的租賃需求及市場充沛的供應。2021年前三季度，世邦魏理仕研究部追蹤的18個主要城市中，擴租交易的占比較2020年及2019年分別增長12%和33%。品質(zhì)升級也是未來另一個主要趨勢。過去兩年，我們看到租戶表現(xiàn)出租賃高品質(zhì)新樓的強勁需求，從而帶動了大量的再中心化和核心區(qū)樓宇升級的租賃成交,如北京國貿(mào)CBD區(qū)域。同時，如上海前灘等快速成熟的新興商務區(qū)也錄得大量的升級類租賃交易。除了成本和可租面積充裕的因素，這一趨勢也反映出企業(yè)與員工關注辦公場所健康的長期訴求。世邦魏理仕預計，一線城市核心商務區(qū)的空置率已經(jīng)或很快降至個位數(shù)。故此，我們建議對核心區(qū)有較強租賃意愿的租戶需要加速推進擴租整合的租賃決策。數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月空間變革更為關注樓宇健康圖表7：租戶選址時對樓宇健康屬性及辦公場所配置的考量?把樓宇是否具備健康屬性視為選址決定性因素之一的受訪者占比全球疫情的持續(xù)讓健康安全成為長期訴求，越來越多的租戶在選址時將樓宇健康納入考慮因素。疫情前2疫情后3疫情爆發(fā)后，健康成為企業(yè)租賃策略中重要的考量因素之一。租戶調(diào)查結果顯示，47%的受訪企業(yè)認為樓宇健康是影響其選址決策的重要因素，該比例較疫情前提升了28個百分點。?未來三年，貴公司對辦公室的工作環(huán)境有何期望?內(nèi)外資租戶對樓宇健康的意識及關注度均有不同程度的提升。其中，外資租戶中的占比自35%提升至53%，中資企業(yè)中的占比由10%上升至36%。在未來，企業(yè)對辦公室配置的投資也將更集中于健康設施。調(diào)查結果顯示，61%和53%的受訪企業(yè)計劃未來三年在辦公場所增加新風循環(huán)/凈水過濾系統(tǒng)和健身空間。近半數(shù)的受訪企業(yè)表示將增加無接觸設施以防止病毒傳播，如在門和按鈕上。注釋2：數(shù)值基于過去五年的寫字樓租戶調(diào)查及中資企業(yè)租戶調(diào)查結果得出3：數(shù)值基于2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查結果得出數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月空間變革對綠色樓宇的需求攀升圖表8：如何看待綠色健康樓宇？ESG被廣泛關注。租戶指定ESG戰(zhàn)略，將綠色樓宇納入租賃策略。新冠疫情的爆發(fā)對人類健康環(huán)境敲響警鐘，環(huán)境治理也將成為未來幾十年的主要議題。ESG理念被廣泛采納，越來越多的租戶將租賃綠色樓宇納入企業(yè)ESG計劃及房地產(chǎn)策略。7%17%2020年,57%的受訪企業(yè)傾向選擇綠色樓宇4。今年，該占比上升至93%，而有17%的受訪企業(yè)認為是否是綠色樓宇將直接影響租賃決策。9%在近期實際的樓宇租賃表現(xiàn)上，綠色樓宇也表現(xiàn)出更大的租戶吸引力。世邦魏理仕研究數(shù)據(jù)顯示，在全國主要的一二線城市，LEED認證樓宇的年去化速率在疫情爆發(fā)后的四個季度較疫情前四個季度上升2.3個百分點，而非LEED認證的樓宇則下降了1個百分點。世邦魏理仕認為，隨著更多租戶推行ESG計劃，綠色樓宇的吸引力將進一步提升。67%空間變革共享辦公在租戶資產(chǎn)組合中的重要性提升圖表9：對使用共享辦公及商務中心的考量空間變革中國共享辦公市場具備巨大的增長潛力圖表11：2015-2021年全國主要一二線城市共享辦公運營商的租賃面積706050403020100自去年下半年開始，全國主要共享辦公運營商重拾擴張步伐，其中，京滬等門戶市場成為重點擴張區(qū)域。盡管2021年共享辦公運營商的承租面積有望實現(xiàn)20%的同比增長，但其在中國主要城市的平均滲透率仍低于5%，故此，未來仍有進一步增長的潛力，我們預計未來十年滲透率可提升至10%。世邦魏理仕全球租戶情緒調(diào)查結果顯示，使用共享辦公的主要原因不僅是面臨疫情不確定性的短期應對方案，也是企業(yè)為實現(xiàn)各類業(yè)務目標的長期戰(zhàn)略。圖表10：使用共享辦公空間的前五大理由為更多移動辦公的員工在各地提供辦公空間進入新市場46%44%42%41%38%安置少量的臨時辦公人員的短期辦公空間解決方案減少資本支出2015201620172018201920202021E嘗試另一種辦公場所或租賃模型數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年12月空間變革租約中增設更具靈活性的條款以應對不確定性圖表12：哪些租賃條款的設定對貴公司的租賃決策最具影響？81%的受訪企業(yè)表示需39%的受訪企業(yè)認為在要更靈活的租賃期限以滿足不同的業(yè)務目的合同中對提前解約權和操作方案做出詳細約定十分重要20%的受訪企業(yè)希望在16%的受訪企業(yè)認為轉未來合同中加入疫情或其他緊急情況的保護性條款租權十分重要空間變革企業(yè)采用共享工位的意愿增強圖表13：未來三年，貴公司辦公場所的座位設置將會發(fā)生什么變化？盡管固定工位仍是主流的辦公室布局，但共享工位的使用度也將有所增長。盡管，大多數(shù)在中國的企業(yè)仍沿用著以隔間和會議室為主要格局的傳統(tǒng)辦公空間5，但近期的租戶調(diào)查結果顯示，未來三年，39%的受訪企業(yè)計劃在部分工區(qū)采用共享工位，同時有26%的受訪企業(yè)表示將全部采用共享工位以適應ABW模式（Activity-BasedWorking/ABW-基于活動的辦公模式）。內(nèi)外資租戶在部分工區(qū)采用共享工位的模式上接受度較為一致（42%的外資租戶與41%的中資租戶）。但外資租戶對于在全部工區(qū)內(nèi)采用共享工位上呈現(xiàn)出更高意愿。調(diào)查結果顯示，37%的外資租戶計劃未來在整個辦公室采用共享工位以匹配ABW模式，而中資租戶選擇該項的占比僅為21%?？臻g變革聚焦協(xié)作及空間使用效率案例1：世邦魏理仕北京新辦公室的協(xié)作空間及小型會議室布局疫情爆發(fā)后，租戶開始重新思考辦公室的功能定位，同時，辦公空間的使用效率變得更為重要。疫情的爆發(fā)促使遠程辦公被企業(yè)廣泛采用，租戶開始重新思考辦公室的價值與功能，并越來越多地關注辦公室3C（collaboration,connectivityandculture）職能的打造，即協(xié)作，連接與文化。事實表明，個人工作可以在辦公室以外的空間進行，但辦公室對于團隊協(xié)作性的工作更為高效。圖表14：未來兩年，貴公司的辦公空間布局將如何變化？疫情爆發(fā)也讓租戶重新思考空間的使用效率，即打造一個既能滿足高效辦公、又能促進團隊協(xié)作的空間。例如，隨著更多會議采取線上方式進行，人們對會議室規(guī)格的看法也隨之改變，對小型會議室的需求出現(xiàn)增長。事實上，協(xié)作區(qū)域與會議空間之間并無明確界限?？臻g布局的靈活性才是辦公場所至關重要的特性，例如，打造一個既可用于臨時員工溝通或團隊工作，又可用來客戶洽談的協(xié)作空間?？臻g變革不同行業(yè)租戶在房地產(chǎn)策略上的主要考量世邦魏理仕基于本次租戶調(diào)查結果，從增長職能、健康關注度、租約靈活性、辦公場所靈活性及承租能力五個核心維度對不同行業(yè)的租戶進行評分（最低為1分、最高為5分），旨在了解不同行業(yè)租戶未來企業(yè)房地產(chǎn)策略中的關鍵考量因素。增長勢能健康關注度租約靈活性辦公場所靈活性承租能力通過健康關注度指標了解租戶對環(huán)境和員工健康的關注程度及具體要求。探究租戶如何通過在租約中增加靈活性來應對持續(xù)的疫情和市場不確定性風險。有鑒于靈活辦公的廣泛應用，辦公室布局也快速變革，世邦魏理仕通過辦公場所靈活性來探究未來辦公室配置的主要變化。成本仍是租戶的首要考慮因素，該維度旨在評估各行業(yè)的承租能力。增長勢能用于評估租戶在未來三年的擴張潛力。主要指標:主要指標:主要指標:主要指標:?

未來員工人數(shù)增減計劃。主要指標:?

辦公室密度及疾病管控措施；?

對綠色建筑的看法；?

遠程辦公政策；?

未來房地產(chǎn)策略（例如：?

租約中對租戶權益的考量；?

計劃將共享辦公納入企業(yè)房地產(chǎn)組合。?

遠程辦公政策；樓宇品質(zhì)升級或降級等）?

與健康相關的辦公室配置。?

未來工位設置；?

公共區(qū)域的布局，如：會議室?？臻g變革分行業(yè)租戶得分情況金融業(yè)科技新媒體專業(yè)服務業(yè)?

穩(wěn)定的增長勢能。高度聚焦一線城市，71%的受訪企業(yè)計劃在一線城市增加員工人數(shù)。?

強勁的擴張勢能。75%的受訪企業(yè)計劃增加員工人數(shù)，50%的受訪企業(yè)預期年員工人數(shù)增長率超過10%。?

較高的健康關注度。所有受訪企業(yè)均表示傾向于綠色樓宇，其中10%愿意為此支付租金溢價。?

較高的健康關注度。36%的受訪企業(yè)視健?

盡管租賃寫字樓（83%）仍是企業(yè)滿足辦公面積增長需要的主要途徑，但科技新媒體租戶表現(xiàn)強勁的自建總部（50%）和購置現(xiàn)樓（25%）的意愿。?

較高的承租能力。三分之一的受訪企業(yè)將康要素為選址決定性因素之一。在未來三年升級物業(yè)。?

較高的承租能力。57%的受訪企業(yè)計劃升級到更高品質(zhì)的樓宇。?

尋求設施使用的靈活度，例如：約60%受訪企業(yè)認為空調(diào)的靈活運行時間很重要。空間變革分行業(yè)租戶得分情況制造業(yè)生命科學零售業(yè)?

整合及去中心化仍是制造業(yè)主要的房地產(chǎn)解決方案。70%以上的受訪企業(yè)將在未來三年采取這兩種策略。?

擴張意愿強勁。75%的受訪企業(yè)計劃增加員工人數(shù)，其中50%預計年增速高于10%。?

56%的租戶預計未來三年員工規(guī)模不變，擴張意愿較低。?

更多的研發(fā)投入。50%的受訪企業(yè)計劃增?

67%的受訪企業(yè)認可健康設施很重要，樓?

90%的受訪企業(yè)認為樓宇健康配置是選址決定性因素之一，其中三分之二為外資企業(yè)。加的員工為研發(fā)人員。宇健康意識較強。?

四分之三的受訪企業(yè)計劃在未來三年內(nèi)搬?

更關注提前解約權（三分之一的租戶）及轉租權（