2023年一季度中國(guó)40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)

3年4月年一季度中辦公樓市場(chǎng)指數(shù)城市高質(zhì)城市高質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)程，辦公樓宇及商務(wù)區(qū)是構(gòu)成城區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展的重要組成部分。辦公樓宇往往可以帶來(lái)大量入駐企業(yè)和工作人群：一方面能為當(dāng)?shù)匾攵?、培育?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；另一方面也能產(chǎn)生大量的通、餐飲等日?；?，形成漣漪效應(yīng)，帶動(dòng)消費(fèi)、就業(yè)和本地經(jīng)濟(jì)。仲量聯(lián)行22年首發(fā)中國(guó)0城辦公樓指數(shù)，對(duì)辦公樓市場(chǎng)存、租金、入駐率等基礎(chǔ)指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱處，持續(xù)聚焦城市辦公樓市場(chǎng)的綜合商業(yè)價(jià)，并提供專(zhuān)業(yè)的行業(yè)參考數(shù)?；赝?3年一季，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)%，開(kāi)局向，溫和復(fù)的趨勢(shì)示著國(guó)經(jīng)濟(jì)在進(jìn)入的增長(zhǎng)周期。場(chǎng)景驅(qū)動(dòng)下的服務(wù)業(yè)消費(fèi)已基本恢復(fù)至疫情前水平基建和新興制造業(yè)投資持續(xù)發(fā)。但是限于內(nèi)不足疊加外需波動(dòng)，以及寬松財(cái)政政策的滯后效，整體經(jīng)濟(jì)向上爬坡仍有阻力修復(fù)力度偏弱。從全4個(gè)重點(diǎn)城市表現(xiàn)來(lái)，其辦公樓市場(chǎng)同樣表現(xiàn)出分化、滯后、理性的復(fù)蘇特。2023年第季要?dú)w納場(chǎng)景修復(fù)提升辦公樓市場(chǎng)活躍，但經(jīng)濟(jì)修復(fù)預(yù)期不穩(wěn)拖累成交表。隨著疫情帶來(lái)的不利因素在短期內(nèi)集中出，年后接觸型服務(wù)需求迅速釋放，辦公樓租賃市場(chǎng)的問(wèn)詢(xún)、帶看等活動(dòng)在多數(shù)城市快速回，回暖趨勢(shì)明顯但短期內(nèi)實(shí)際成交量及新增需求量的反彈動(dòng)能不，一方面是此前經(jīng)濟(jì)承壓的滯后影響持續(xù)作用于企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理的成本考，另一方面是對(duì)未來(lái)內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性擔(dān)，使企業(yè)的租賃決策更趨謹(jǐn)慎。全國(guó)0城的辦公樓市場(chǎng)租金慣性承壓走低本季度40個(gè)主要城市的辦公樓市場(chǎng)均錄%-.%不同程度的環(huán)比降。巨頭類(lèi)企業(yè)雖然具有穩(wěn)健的擴(kuò)張計(jì)劃，但租賃行為方面的成本核算和流程管控在這類(lèi)企業(yè)中愈發(fā)重要，使得成本節(jié)約型需求成為市場(chǎng)主流；而小微企業(yè)在疫情后普遍面臨經(jīng)營(yíng)成本的壓，其中租金成本仍然是小微經(jīng)營(yíng)者成本壓力的主要來(lái)源，占比超過(guò)%，因此對(duì)租金保持較高的敏感度或采取靈活用。市場(chǎng)預(yù)期在不同參與者間存在分化，復(fù)雜性隱現(xiàn)。從租戶(hù)方來(lái)，機(jī)會(huì)型與生存型租戶(hù)并存。生存型租戶(hù)大多采取謹(jǐn)慎保守的選址策略或者續(xù)租方案，而機(jī)會(huì)型租戶(hù)大多利用這個(gè)時(shí)機(jī)尋找更優(yōu)的租賃方案以滿(mǎn)足業(yè)務(wù)發(fā)展需要。例如，由核心商務(wù)區(qū)搬遷至鄰近的非核心商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)，或者由產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)至成本相對(duì)可控的新興子市場(chǎng)甲級(jí)辦公樓中。從業(yè)主方來(lái)，品質(zhì)和入駐率是差異化租賃策略的主要變。具備高品質(zhì)和較高入駐率的項(xiàng)目業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的信心率先得到提振，而過(guò)去累積了較大退租或空置面積的項(xiàng)目業(yè)主面對(duì)市場(chǎng)的復(fù)蘇跡象更趨理，更愿意進(jìn)的心態(tài)爭(zhēng)取成。

中國(guó)0城甲級(jí)公市指數(shù)指數(shù)解讀方式：2022年第一季度數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，可進(jìn)行橫向的城市間比較和縱向時(shí)間軸比較?？v向而言，盡管我們已從全國(guó)200余座城市中選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場(chǎng)仍然差距巨大，京滬較斷先川、拉薩等西北省會(huì)城市則相對(duì)靠。橫向而言，隨著各市辦公樓體量增長(zhǎng)、租金上漲或租賃去化會(huì)度錄長(zhǎng)市提同樣，各市辦公樓租金下跌和空置擴(kuò)大，將導(dǎo)致其指數(shù)較一季滑。指數(shù)解讀：指數(shù)變化在博弈中呈弱復(fù)蘇，不均衡的發(fā)展特征前1的城中排名不變指數(shù)分。北延續(xù)當(dāng)前較大的租金商談空間，指數(shù)表現(xiàn)受租金波動(dòng)影響明顯廣州及深圳全均面臨較大的集中供應(yīng)力，但本季度深圳的去化表現(xiàn)略?xún)?yōu)于廣州，因此指數(shù)發(fā)展趨勢(shì)有不同；大面退租疊加新租需求較弱使成都的指數(shù)拖累于空置率持續(xù)攀升；上海、杭州、武漢得益租金降幅收窄穩(wěn)定的供需關(guān)系，指數(shù)小幅增。名-2的城市，復(fù)蘇強(qiáng)弱不均衡。在鄭州，入駐率較高的優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目率先止跌企穩(wěn)，小微企業(yè)日漸躍的租賃需求振市場(chǎng)信心因此指數(shù)排名上升至第5位；天津甲級(jí)市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比增%，推動(dòng)數(shù)小幅升高；寧福州則因較大的租金降幅帶動(dòng)指數(shù)下降，尚未釋放出明顯的復(fù)蘇信號(hào)。排名-4的城市，整體復(fù)蘇跡象不明顯。貴陽(yáng)因市需求疲弱影響下，空置壓力攀升排名位次下降至位；長(zhǎng)春受益于新能源汽車(chē)行業(yè)帶來(lái)的大面積租求，至。中國(guó)0城辦公市空置率散點(diǎn)圖

主要城市群市場(chǎng)總結(jié)：租賃成交主要來(lái)自去年的積壓需求，以金融企業(yè)最為活躍在京津冀城市群中，北京凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，超過(guò)%的甲級(jí)辦公樓租賃需求來(lái)自0平方米下的面積。金融業(yè)貢獻(xiàn)了甲級(jí)市場(chǎng)成交總量的%，尤其是內(nèi)資金融企。CBD區(qū)域市場(chǎng)率先引領(lǐng)復(fù)蘇勢(shì)，貢獻(xiàn)超過(guò)三分之一的租賃成交；天津整體凈吸納量錄得4平方米內(nèi)資金融業(yè)%的成交面積排名第一，主要來(lái)源為大型保險(xiǎn)公司的升級(jí)需求；石家莊市場(chǎng)成交較為平，部大型企業(yè)通過(guò)縮租進(jìn)行構(gòu)性調(diào)整，使得凈吸納量環(huán)比及同比均有下。在長(zhǎng)三角城市群中，上海復(fù)蘇跡象明顯，非中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量錄30米其中內(nèi)資金融務(wù)業(yè)和生命科學(xué)行業(yè)是主要需求來(lái)源；杭州整體辦公樓市場(chǎng)凈吸納量約83米科技互聯(lián)網(wǎng)需占比%，仍為市場(chǎng)第一大需求引擎；南京整體辦公樓凈吸納量約20米，其中甲級(jí)為5平方米，高于去年平均水平，傳統(tǒng)金融類(lèi)企業(yè)如保險(xiǎn)及經(jīng)紀(jì)代理等行業(yè)貢獻(xiàn)主要租賃需求；合肥的小微企業(yè)在疫情消退后的新設(shè)需求較為活，超過(guò)六成的去化量來(lái)自新興的瑤海萬(wàn)達(dá)子市。在大灣區(qū)城市群中，廣州市場(chǎng)活躍度有所恢復(fù)，預(yù)租賃成交面積同比上漲幅度%；深圳甲級(jí)辦公樓凈吸納量約為1萬(wàn)平方米，與去年同期持平，港資金融企業(yè)表現(xiàn)活躍；佛山的凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，市場(chǎng)活躍度略有提主要集中于千燈湖子市。在成渝城市群中，成都第三方辦公大面積退租，加之新租表現(xiàn)較弱，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量?jī)H錄得4萬(wàn)平方米，環(huán)比下8%?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)、金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)增量?jī)?yōu)勢(shì)持續(xù)，其中企業(yè)信息系統(tǒng)、保險(xiǎn)以及律所仍為主要細(xì)分領(lǐng)域；在重慶，受總部需求以及二級(jí)市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量帶動(dòng)，一季度全市凈吸納量環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，錄得1萬(wàn)平方米。新增需求集中于金融、科技互聯(lián)網(wǎng)以及專(zhuān)業(yè)服務(wù)三大領(lǐng)。在長(zhǎng)江中游城市群中，武漢辦公樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到6萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量約為.7萬(wàn)平方米，以證券、保險(xiǎn)為代表的傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)以及電商平臺(tái)和游戲類(lèi)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)表現(xiàn)活躍；南昌整體市場(chǎng)凈吸納量約為3萬(wàn)平方米，一半以上來(lái)自紅谷灘子市場(chǎng)。重點(diǎn)城市甲級(jí)公市指標(biāo)

年第一季度：租金降幅收窄，復(fù)蘇信心猶在租金方面，全國(guó)0個(gè)重點(diǎn)城市的環(huán)比降幅在%-%之間，較上季度%-7%的環(huán)比降幅明顯收。本季度，積壓需求的釋放與租賃問(wèn)詢(xún)的提升尚不足以全面提振市場(chǎng)各方的信，租戶(hù)市場(chǎng)延續(xù)，租金慣性走低。但觀(guān)望情緒影響下租金波動(dòng)趨緩，對(duì)二季度及下半年市場(chǎng)去化量的回升預(yù)期有所加，表明市場(chǎng)對(duì)持續(xù)復(fù)蘇的信心猶?？罩寐史矫妫珖?guó)2個(gè)重點(diǎn)城市中有9個(gè)城市的甲級(jí)空置率環(huán)比下，其中降幅最大的是青島，主要來(lái)自去年延續(xù)下來(lái)的成交簽約及銷(xiāo)售型項(xiàng)目的需求釋。另有7個(gè)城市的甲級(jí)空置率同比上升，其中漲幅最大的是成都。截至目前，成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)中第三方辦公退租面積共計(jì)超萬(wàn)平方，供應(yīng)高位加之吸納走，甲級(jí)市場(chǎng)空置率持續(xù)上漲，錄%。 在穩(wěn)增在穩(wěn)增長(zhǎng)政策支持下，我們對(duì)3的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期保持不變，盡