物業(yè)日常綜合管理費(fèi)概述

物業(yè)日常綜合經(jīng)管費(fèi)、日常綜合經(jīng)管費(fèi)的使用范圍日常綜合經(jīng)管費(fèi)是指物業(yè)經(jīng)管企業(yè)為了保汪物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和為業(yè)主提供方便，而向業(yè)主或住戶(hù)收取的用于組織開(kāi)展多項(xiàng)日常物業(yè)經(jīng)管而發(fā)生的費(fèi)用支出。主要可使用于以下幾個(gè)方面：（一）人工費(fèi)它是指物業(yè)經(jīng)管企業(yè)為聘用日常經(jīng)管人員和維修工人而發(fā)放的工資、工資性津貼和福利支出等。（二）勞動(dòng)防護(hù)保護(hù)費(fèi)它是指物業(yè)經(jīng)管企業(yè)職工的勞動(dòng)防護(hù)保護(hù)用品和技術(shù)安全設(shè)施的購(gòu)置、攤銷(xiāo)和修理費(fèi)用；供職工保健用的解毒劑、營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、肥費(fèi)，以及職工洗澡、飲水的燃料費(fèi)等。（三）保險(xiǎn)費(fèi)它是指物業(yè)經(jīng)管企業(yè)為物業(yè)投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等）和各種責(zé)任保險(xiǎn)時(shí)所發(fā)生的支出。（四）行政辦公費(fèi)它是指物業(yè)經(jīng)管企業(yè)經(jīng)管部門(mén)經(jīng)管行政人員的工資、辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、水電、燒水集體取暖用煤費(fèi)、差旅交通費(fèi)、公共關(guān)系費(fèi)、廣告費(fèi)等開(kāi)支。（五）公用水電費(fèi)它是指物業(yè)經(jīng)管企業(yè)因值班等而耗用的電費(fèi)，公共照明系統(tǒng)包括大廳、門(mén)廳、走廊、路燈、裝飾類(lèi)（含節(jié)日裝點(diǎn)燈）的用電和其他用電（如電梯）、其他用水（如噴泉）等費(fèi)用。（六）保安服務(wù)費(fèi)它是指物業(yè)經(jīng)管企業(yè)為維護(hù)所轄區(qū)域范圍內(nèi)的日常公共秩序，排除干擾，保持安靜．保證安全而進(jìn)行保衛(wèi)警戒所發(fā)生的費(fèi)用。包括支付給保安人員的_［資、津貼、福利支出，保衛(wèi)系統(tǒng)設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)、耗用電費(fèi)及保衛(wèi)工器具（如警棍、電池、手電筒等）費(fèi)，或者繳納給專(zhuān)業(yè)保安公司的費(fèi)用。（七）環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)它是指為保持物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生清潔而發(fā)生的費(fèi)用，包括支付給清潔工人的工資、津貼、制服費(fèi)和垃圾桶、垃圾袋購(gòu)置費(fèi)，清潔機(jī)械費(fèi)（如大中型清潔機(jī)械、大樓幕墻清潔設(shè)備、打蠟拋光機(jī)和日常清潔工器具費(fèi)等）和清潔工作所需的其他費(fèi)用。（八）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)它是指物業(yè)經(jīng)管企業(yè)為護(hù)花種草美化環(huán)境而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括綠化用的材料費(fèi)、工具器具費(fèi)、綠化種植再造費(fèi)，綠化養(yǎng)護(hù)工人工資、獎(jiǎng)金、津貼，綠化用水費(fèi)等。（九）公共設(shè)施日常維修費(fèi)它是指一般公共設(shè)施和特殊公共設(shè)施的日常維修費(fèi)用。包插公共照明系統(tǒng)、抽送風(fēng)電機(jī)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、供配電設(shè)備系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共建筑道路和電梯、中央空調(diào)、非有線電視公開(kāi)提供的電視設(shè)備系統(tǒng)等的日常維修費(fèi)用。（十）其他日常經(jīng)管費(fèi)它是指除上述符項(xiàng)贊用開(kāi)支以外的其他各項(xiàng)只常經(jīng)管費(fèi)用。從上述日常經(jīng)管費(fèi)的使用范圍中可以看出，有些費(fèi)用如辦公費(fèi)等是屬于相對(duì)固定的費(fèi)用，其總額并不隨著所接管物業(yè)的數(shù)量增減而增減。但就單位建筑面積所分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)看，則隨著物業(yè)經(jīng)管企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動(dòng)呈反比例變動(dòng)，即所接管物業(yè)的數(shù)量增加，每平方M建筑面積分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少。因此，物業(yè)經(jīng)管企業(yè)多接管一些物業(yè)，相對(duì)就可降低日常經(jīng)管費(fèi)收費(fèi)規(guī)范，從而可在一定程度上緩解我國(guó)居民收入水平不高與日常經(jīng)管費(fèi)過(guò)高的矛盾。二、日常綜合經(jīng)管費(fèi)的經(jīng)管要求（一）積極推行民主經(jīng)管物業(yè)經(jīng)管企業(yè)的日常綜合經(jīng)管服務(wù)費(fèi)是業(yè)主和住戶(hù)繳納的，他們對(duì)這部分資金是否有效地使用是非常敏感的，若沒(méi)有透明度，不讓他們參與監(jiān)督經(jīng)管，就會(huì)造成經(jīng)管費(fèi)收取困難的局面，更無(wú)從談及經(jīng)管費(fèi)的運(yùn)用。反之，如果公布經(jīng)管費(fèi)運(yùn)用賬目并讓他們參與監(jiān)督經(jīng)管，則會(huì)調(diào)動(dòng)他們當(dāng)家理財(cái)?shù)姆e極性，使經(jīng)管資金更有效地使用。另外，業(yè)主和住戶(hù)是物業(yè)經(jīng)管企業(yè)日常綜合經(jīng)管服務(wù)的直接受益者，對(duì)經(jīng)管服務(wù)質(zhì)量、水平和價(jià)格是否平衡一致有最大的發(fā)言權(quán)。讓他們一起參與監(jiān)督經(jīng)管，了解費(fèi)用支出過(guò)程，一方面可讓物業(yè)經(jīng)管企業(yè)及時(shí)得到服務(wù)的反饋信息，有效促進(jìn)物業(yè)經(jīng)管企業(yè)提高經(jīng)管服務(wù)的質(zhì)量水平；另一方面可約束物業(yè)經(jīng)管企業(yè)，防止浪費(fèi)，努力降低服務(wù)成本開(kāi)支。（二）制定預(yù)算技術(shù)方案預(yù)算技術(shù)方案是經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核準(zhǔn)的，主要對(duì)物業(yè)日常綜合經(jīng)管費(fèi)作出的科學(xué)測(cè)算和評(píng)估，物業(yè)經(jīng)管企業(yè)以預(yù)算技術(shù)方案作為日常經(jīng)管費(fèi)開(kāi)支的基準(zhǔn)，并受業(yè)主和住戶(hù)委托，全權(quán)負(fù)責(zé)處理。預(yù)算技術(shù)方案是物業(yè)經(jīng)管企業(yè)日常經(jīng)管服務(wù)計(jì)劃的核心，是開(kāi)展日常綜合經(jīng)管服務(wù)的量化目標(biāo)。預(yù)算技術(shù)方案應(yīng)包括所有的日常綜合經(jīng)管費(fèi)用開(kāi)支。制定預(yù)算技術(shù)方案必須根據(jù)不同類(lèi)型、性質(zhì)、對(duì)象的物業(yè)的過(guò)去記錄和經(jīng)驗(yàn)及對(duì)未來(lái)日常綜合經(jīng)管費(fèi)開(kāi)支的預(yù)算來(lái)確定的。因?yàn)椴煌?lèi)型、性質(zhì)、對(duì)象的物業(yè)對(duì)日常綜合經(jīng)管費(fèi)的開(kāi)支范圍和要求都有所不同，收益性物業(yè)與非收益性物業(yè)的日常經(jīng)管費(fèi)開(kāi)支就不同，例如，同為非收益性物業(yè)的住宅也由于有電梯和無(wú)電梯之別而使樓宇的日常綜合經(jīng)管費(fèi)開(kāi)支不同。有電梯的樓宇預(yù)算技術(shù)方案中有電梯的日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)支出，無(wú)電梯的樓字的預(yù)算技術(shù)方案中就沒(méi)有這項(xiàng)費(fèi)用。有了切實(shí)可行的日常經(jīng)管費(fèi)的預(yù)算技術(shù)方案，企業(yè)在日常經(jīng)管、資金使用上就有了規(guī)范，就能使廣大職工在日常經(jīng)管活動(dòng)范圍內(nèi)精打細(xì)算，改善日常經(jīng)管水平，積極主動(dòng)地把物業(yè)的日常經(jīng)管工作組織好，有效控制日常綜合經(jīng)管費(fèi)的開(kāi)支。當(dāng)某些費(fèi)用超過(guò)預(yù)算時(shí)，物業(yè)經(jīng)管人員就會(huì)注意分析原因，費(fèi)用超預(yù)算，究竟是經(jīng)管工作量增加引起的，還是物價(jià)上漲引起的，抑或是物業(yè)經(jīng)管人員浪費(fèi)引起的，以便及時(shí)加以糾正，將費(fèi)用開(kāi)支控制在預(yù)算范圍內(nèi)。有了預(yù)算技術(shù)方案還可以使業(yè)主較容易對(duì)物業(yè)日常經(jīng)管的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行檢查監(jiān)督。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)日常經(jīng)管收人或支出與預(yù)算技術(shù)方案中的估計(jì)數(shù)有較大差異時(shí)，通常會(huì)要求物業(yè)經(jīng)管人員予以解釋?zhuān)飿I(yè)經(jīng)管人員則必須負(fù)責(zé)對(duì)實(shí)際執(zhí)行結(jié)果背離預(yù)算的原因加以說(shuō)明，并告之業(yè)主這利，未預(yù)計(jì)到的情況的發(fā)展趨勢(shì)。所以，制定日常綜合經(jīng)管費(fèi)的預(yù)算技術(shù)方案，不僅確定了物業(yè)經(jīng)管人員和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，而且可使雙方控制日常綜合經(jīng)管費(fèi)用的開(kāi)支，達(dá)到在保證物業(yè)日常經(jīng)管工作順利完成的前提下，盡可能節(jié)約資金，不斷提高日常經(jīng)管費(fèi)使用效果的目的。（三）設(shè)立專(zhuān)用賬戶(hù)，進(jìn)行日常核算，編制報(bào)表，做好財(cái)務(wù)記錄物業(yè)經(jīng)管企業(yè)對(duì)業(yè)主和住戶(hù)繳納的日常綜合經(jīng)管服務(wù)費(fèi)，應(yīng)堅(jiān)持“專(zhuān)款專(zhuān)用”、“取之于民，用之于民”的原則，不僅要存人金融機(jī)構(gòu)，專(zhuān)款專(zhuān)用，以保證對(duì)所托物業(yè)開(kāi)展日常經(jīng)管維護(hù)所需的資金，而且要設(shè)立專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，加強(qiáng)日常核算，保證日常綜合經(jīng)管費(fèi)的安全完整．并合理有效地使用。由于物業(yè)經(jīng)管是契約式經(jīng)管，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，每個(gè)物業(yè)經(jīng)管企業(yè)都必須根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)經(jīng)管技術(shù)服務(wù)水平和物業(yè)經(jīng)管市場(chǎng)的需求，主動(dòng)招攬物業(yè)經(jīng)管業(yè)務(wù)，充分利用自身潛力，合理安排完成物業(yè)經(jīng)管任務(wù)。為了不斷改善企業(yè)技術(shù)經(jīng)營(yíng)經(jīng)管和服務(wù)水平，增加在物業(yè)經(jīng)管市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力，物業(yè)經(jīng)管企業(yè)一方面要接受?chē)?guó)家綜合經(jīng)管部門(mén)和全國(guó)物業(yè)經(jīng)管協(xié)會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)；另一方面要接受業(yè)主和住戶(hù)的監(jiān)督檢查。這就要求物業(yè)經(jīng)管企業(yè)將日常綜合經(jīng)管費(fèi)“專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)”，做好日常核算工作，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，做好財(cái)務(wù)記錄，及時(shí)提供財(cái)會(huì)信息，真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)收支狀況，以使業(yè)主、國(guó)家有關(guān)部門(mén)、物業(yè)經(jīng)管協(xié)會(huì)和物業(yè)經(jīng)管人員能全面掌握企業(yè)日常綜合經(jīng)管費(fèi)的收支狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)失去控制的有關(guān)工程內(nèi)容，即費(fèi)用超預(yù)算方面，分析原因，加以彌補(bǔ)糾正，從而得到控制，并為制定下一期日常綜合經(jīng)管費(fèi)預(yù)算技術(shù)方案提供可靠依據(jù)。三、日常綜合經(jīng)管費(fèi)的經(jīng)管方法（一）日常綜合經(jīng)管費(fèi)的經(jīng)管內(nèi)容與方法物業(yè)經(jīng)管公司應(yīng)根據(jù)日常綜合經(jīng)管費(fèi)的預(yù)算收取日常綜合經(jīng)管費(fèi)，然后將收取的日常綜合經(jīng)管費(fèi)，存人業(yè)主經(jīng)管委員會(huì)指定的銀行開(kāi)設(shè)的號(hào)用賬戶(hù)中，以備業(yè)主經(jīng)管委員會(huì)審核各項(xiàng)開(kāi)支。除有支出需要外，所有收入的日常經(jīng)管費(fèi)金額都將存放在專(zhuān)用賬戶(hù)中，經(jīng)管費(fèi)金額所獲得的利息也將歸人經(jīng)管費(fèi)專(zhuān)用賬戶(hù)，并特定專(zhuān)供使用于物業(yè)日常綜合經(jīng)管服務(wù)營(yíng)運(yùn)中。所有日常經(jīng)管運(yùn)作的收支賬目都由各物業(yè)經(jīng)管公司財(cái)務(wù)經(jīng)理審核，總經(jīng)理作最后的核準(zhǔn)。其次，物業(yè)經(jīng)管公司還要將每月的日常經(jīng)管費(fèi)的收支損益財(cái)務(wù)報(bào)告提交業(yè)主經(jīng)管委員會(huì)批核，報(bào)表內(nèi)容應(yīng)包括所有支出細(xì)項(xiàng)和預(yù)算估計(jì)的支出定額，并提供日常綜合經(jīng)管費(fèi)收支賬目與應(yīng)收賬款的對(duì)照，讓業(yè)主經(jīng)管委員會(huì)了解物業(yè)經(jīng)管中日常綜合經(jīng)管費(fèi)的收支狀況，共同做好財(cái)務(wù)經(jīng)管工作。最后物業(yè)經(jīng)管公司還應(yīng)將每年的經(jīng)管費(fèi)收支損益賬舊交會(huì)計(jì)師事務(wù)所稽核，并存儲(chǔ)記錄，以保證其客觀性。（二）物業(yè)經(jīng)管風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)費(fèi)的經(jīng)管保險(xiǎn)費(fèi)是為了轉(zhuǎn)移物業(yè)經(jīng)管服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)，由物業(yè)經(jīng)管公司向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種而發(fā)生的費(fèi)用，它是物業(yè)經(jīng)管公司資金使用的一個(gè)方而。物業(yè)經(jīng)管服務(wù)中，存在著許多種風(fēng)險(xiǎn)，常見(jiàn)的有：第一，自然災(zāi)害。如火災(zāi)、水災(zāi)等，會(huì)造成托管物業(yè)的損毀，甚至人員的傷亡。第二，設(shè)備事故。如漏電、漏水和漏氣等，有可能造成嚴(yán)重的財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害。第三，工作中的意外事故。如觸電死亡、墜物傷人等。這些風(fēng)險(xiǎn)通常會(huì)給物業(yè)經(jīng)管公司，特別是物業(yè)業(yè)主帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失，為此，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投保，盡管不能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的增值，但有助于實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值，并減輕物業(yè)經(jīng)管公司所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。為了經(jīng)管使用好保險(xiǎn)費(fèi)首先要了解物業(yè)經(jīng)管公司的風(fēng)險(xiǎn)含義及其識(shí)別方法，然后才能做好投保工作。.物業(yè)經(jīng)管的風(fēng)險(xiǎn)概念：物業(yè)經(jīng)管中的風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)經(jīng)管企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的總稱(chēng)。物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)在客觀條件下，在特定期間內(nèi)，由于未來(lái)災(zāi)害的不確定性而造成物業(yè)財(cái)產(chǎn)損失的可能性。其中“財(cái)產(chǎn)損失”包括兩方面：直接損失和間接損失。直接損失是指物業(yè)本身被破壞，如港務(wù)門(mén)窗被毀壞、設(shè)施設(shè)備不能正常運(yùn)行等；見(jiàn)解損失是指由于物業(yè)的直接損失而引起的未毀損物業(yè)價(jià)值或收益的降低，如修理被損的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)時(shí)，正常經(jīng)營(yíng)被中斷，相鄰的為毀損物業(yè)同樣不能正常使用，導(dǎo)致物業(yè)的出租權(quán)利益、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的受損，等等。物業(yè)經(jīng)管企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)經(jīng)管企業(yè)在物業(yè)經(jīng)管過(guò)程中，由于企業(yè)內(nèi)部和外部的多種不確定因素而造成的物業(yè)財(cái)產(chǎn)、人身傷害等無(wú)法彌補(bǔ)損失的可能性。物業(yè)經(jīng)管中的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)有：第一；增加物業(yè)維修等額外的經(jīng)營(yíng)性和經(jīng)常性的財(cái)務(wù)支出；第二；引發(fā)業(yè)主和使用人與物業(yè)公司的抱怨，甚至喪失對(duì)其的信任；第三，引發(fā)業(yè)主和使用人與物業(yè)公司的矛盾，可能影響物業(yè)企業(yè)的正常運(yùn)作；第四，損害公司的聲譽(yù)和形象，失去長(zhǎng)久發(fā)展的機(jī)會(huì)；第五，產(chǎn)生法律官司及責(zé)任索賠；第六，員工受到傷害；第七，財(cái)產(chǎn)受到損失；第八，正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受到影響；第九，公司經(jīng)營(yíng)狀況下降，無(wú)法繼續(xù)生存下去；等等。.物業(yè)經(jīng)管風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)：按形成不同風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在因素劃分，物業(yè)經(jīng)管的風(fēng)險(xiǎn)可分為工程客觀風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)管風(fēng)險(xiǎn)及人為經(jīng)管風(fēng)險(xiǎn)。工程客觀風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)工程所處的自然條件（包括地質(zhì)、水文、氣象等）和物業(yè)的復(fù)雜程度等客觀因素給物業(yè)經(jīng)管帶來(lái)的不確定性。經(jīng)營(yíng)經(jīng)管風(fēng)險(xiǎn)是指由于物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，因主觀判斷失誤，或工作疏忽等造成的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生以及企業(yè)品牌形象的破壞。人為責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)是指由于責(zé)任方的道德、行為再成的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害。如惡意行為故意破壞而造成房屋及其設(shè)備的損壞、不良行為如亂扔煙頭引發(fā)房屋的火災(zāi)、無(wú)意疏忽或違規(guī)操作導(dǎo)致電梯等設(shè)備運(yùn)營(yíng)失控，等等。按形成風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在原因劃分，物業(yè)經(jīng)管的風(fēng)險(xiǎn)可分為主觀風(fēng)險(xiǎn)和客觀風(fēng)險(xiǎn)。主觀風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)內(nèi)部有關(guān)決策人員（這里的決策人員不僅指經(jīng)管人員，而且還包括所有需要獨(dú)立處理問(wèn)題的技術(shù)人員和其他一切工作人員，如需要獨(dú)立的判斷事故原因和提出解決辦法的維修工人）認(rèn)識(shí)的局限性造成的風(fēng)險(xiǎn)?？陀^風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)外部所有自然和非自然的一切因素，如天災(zāi)、市場(chǎng)環(huán)境、物業(yè)質(zhì)量、人為破壞等所造成的風(fēng)險(xiǎn)。按風(fēng)險(xiǎn)的可控程度劃分，物業(yè)經(jīng)管的風(fēng)險(xiǎn)可分為可控風(fēng)險(xiǎn)和不可控風(fēng)險(xiǎn)?？煽仫L(fēng)險(xiǎn)是指人們掌握風(fēng)險(xiǎn)形成原因或發(fā)生的條件，可以在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前通過(guò)安全檢查、風(fēng)險(xiǎn)改善等措施，減少風(fēng)險(xiǎn)形成的概率和頻率。不可控風(fēng)險(xiǎn)是指由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)條件認(rèn)識(shí)不足，或出現(xiàn)了意外的偶然事件，人們無(wú)法事先做出判斷和準(zhǔn)備。按風(fēng)險(xiǎn)的分散性劃分，物業(yè)經(jīng)管風(fēng)險(xiǎn)可劃分為可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn)。可分散風(fēng)險(xiǎn)是指可以通過(guò)聯(lián)合協(xié)議或者風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)協(xié)議減少的風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前，將風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)出去。比如物業(yè)企業(yè)將風(fēng)險(xiǎn)大的玻璃外墻的清洗工作分包給設(shè)備優(yōu)良、專(zhuān)業(yè)劃程度高和技術(shù)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)清洗公司；還有，面臨自然災(zāi)害造成房屋損害的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)大量業(yè)主購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)方式分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的損失。不可分散風(fēng)險(xiǎn)是指可分散風(fēng)險(xiǎn)以外的風(fēng)險(xiǎn)，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)只能有企業(yè)自己保留，時(shí)刻做好處理風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。按照風(fēng)險(xiǎn)造成損失的程度劃分，物業(yè)經(jīng)管風(fēng)險(xiǎn)可以分為輕度和中高度風(fēng)險(xiǎn)。按企業(yè)承受損失的能力劃分，物業(yè)經(jīng)管風(fēng)險(xiǎn)可劃分為可接受風(fēng)險(xiǎn)和不可接受風(fēng)險(xiǎn)。可接受風(fēng)險(xiǎn)是指雖然風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生也造成了損失，但卻不會(huì)影響到物業(yè)經(jīng)管的正常運(yùn)行，而且通過(guò)處理風(fēng)險(xiǎn)損失還可能得到收益，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)一般都會(huì)進(jìn)行自行處理。不可接受風(fēng)險(xiǎn)一般涉及到財(cái)產(chǎn)和責(zé)任，如果發(fā)生就使企業(yè)蒙受諸多損失，是物業(yè)經(jīng)管工作受到阻礙，企業(yè)不愿或無(wú)力承受的風(fēng)險(xiǎn)，希望通過(guò)企業(yè)外的力量規(guī)避。按照風(fēng)險(xiǎn)損失類(lèi)型劃分，物業(yè)經(jīng)管風(fēng)險(xiǎn)包括財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)即房屋、附屬設(shè)施和設(shè)備、相關(guān)的場(chǎng)地和庭院等，因這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)而受損失，有直接和間接的損失。人身風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)企業(yè)經(jīng)管員工的養(yǎng)老、疾病、喪失勞動(dòng)力以及死亡家屬的保障問(wèn)題，具體的是指物業(yè)經(jīng)管企業(yè)因其工作人員在就職期間，出現(xiàn)以上問(wèn)題時(shí)需承擔(dān)的企業(yè)運(yùn)作以外的財(cái)務(wù)支出。責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)經(jīng)管企業(yè)因經(jīng)管過(guò)程中的疏忽或過(guò)失造成的第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，主要有公眾責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和雇主責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。2．物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)管的方法和途徑風(fēng)險(xiǎn)能造成損失是不可避免的，但我們可以利用風(fēng)險(xiǎn)的可測(cè)量性，識(shí)別出物業(yè)及物業(yè)經(jīng)管企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析，即時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，實(shí)施全面的監(jiān)控來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，使損失降到最低，這個(gè)系統(tǒng)工程被稱(chēng)之為物業(yè)經(jīng)管中的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)管。因此，物業(yè)經(jīng)管中的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)管主要目標(biāo)就是以最低人力、財(cái)力、時(shí)間風(fēng)成本，控制物業(yè)經(jīng)管中的各種風(fēng)險(xiǎn)或降低其損失，使物業(yè)獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業(yè)經(jīng)管企業(yè)增加更強(qiáng)的生存競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)而提供更令顧客滿(mǎn)意的物業(yè)經(jīng)管服務(wù)。有效的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)管可以降低物業(yè)經(jīng)管中總的成本。識(shí)別分析物業(yè)經(jīng)管中風(fēng)險(xiǎn)，就是要找出物業(yè)企業(yè)經(jīng)管運(yùn)營(yíng)中潛在的每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，需要定性而不是定量判斷出：哪些環(huán)節(jié)存在風(fēng)險(xiǎn)因素；哪個(gè)環(huán)節(jié)隱藏那些風(fēng)險(xiǎn)因素；影響各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素的主要參數(shù)是什么；這些風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性大??；如果風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)會(huì)造成的損失程度；等等。識(shí)別的根據(jù)是：以往的統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的參數(shù)如環(huán)境、時(shí)間、頻率造成的人身或經(jīng)濟(jì)損失等規(guī)律進(jìn)行的分析、歸納和歸納總結(jié)。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的細(xì)致和準(zhǔn)確程度直接影響風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果進(jìn)而直接影響風(fēng)險(xiǎn)處理政策的正確性，所以選擇識(shí)別方法時(shí)要注意資料來(lái)源的可靠性、可參考性，另外還要考慮由于偏差疏漏等原因未找出的風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。對(duì)物業(yè)企業(yè)無(wú)力或不愿承受的風(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)企業(yè)自身外的力量來(lái)規(guī)避，如進(jìn)行各種保險(xiǎn)。在物業(yè)經(jīng)管中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面識(shí)別和分析后，應(yīng)以物業(yè)經(jīng)管總目標(biāo)為依據(jù)，根據(jù)物業(yè)經(jīng)管中風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)、性質(zhì)、類(lèi)別及其潛在的影響等，制定物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置技術(shù)方案，控制或減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和造成的損失。風(fēng)險(xiǎn)處置技術(shù)方案包括：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)自留，風(fēng)險(xiǎn)自留又包括風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)。奉賢轉(zhuǎn)移是目前許多物業(yè)企業(yè)已經(jīng)在運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)管方式，主要是將風(fēng)險(xiǎn)影響較大、企業(yè)不可接受、可分散的部分風(fēng)險(xiǎn)工程采用分包的方法分包出去，由專(zhuān)業(yè)技術(shù)性強(qiáng)的其他專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)工作。諸如前面提到的大廈玻璃外墻的清洗需專(zhuān)門(mén)的清潔公司完成。風(fēng)險(xiǎn)自留是將無(wú)需或無(wú)法轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)留給企業(yè)自己承擔(dān)的處置方式。在處理自留的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，由于成本的問(wèn)題，企業(yè)要制訂各種的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，對(duì)不可控制的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)才考慮物業(yè)保險(xiǎn)問(wèn)題。風(fēng)險(xiǎn)控制主要指物業(yè)企業(yè)采取各種措施減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和頻率以及降低損失程度。具體措施有：防止風(fēng)險(xiǎn)因素的形成；招聘有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)管人員；與外來(lái)顧問(wèn)包括保險(xiǎn)公司專(zhuān)家共同成立研究風(fēng)險(xiǎn)防范小組；建立健全風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)管制度；加強(qiáng)員工和業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和措施培訓(xùn)；購(gòu)買(mǎi)防范風(fēng)險(xiǎn)的先進(jìn)技術(shù)設(shè)施；等等。一般物業(yè)經(jīng)管公司對(duì)不可控制的風(fēng)險(xiǎn)，就要考慮買(mǎi)物業(yè)保險(xiǎn)。一般包括購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)、和公眾責(zé)任險(xiǎn)。(1)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。現(xiàn)實(shí)中物業(yè)經(jīng)管常保的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)主要有：第一，普通住宅小區(qū)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，具體包括房屋險(xiǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、運(yùn)輸工具險(xiǎn)和機(jī)械設(shè)備險(xiǎn)等。其中，前三個(gè)險(xiǎn)種由業(yè)主自行投?；蛭飿I(yè)經(jīng)管公司代為投保。機(jī)器設(shè)備險(xiǎn)則由物業(yè)經(jīng)管公司統(tǒng)一進(jìn)行投保。第二，綜合大廈保險(xiǎn)，包括企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、機(jī)器設(shè)備險(xiǎn)和運(yùn)輸工具險(xiǎn)。其中物業(yè)經(jīng)管公司自己的財(cái)產(chǎn)和運(yùn)輸工具等由其自行投保，公共設(shè)施由物業(yè)經(jīng)管公司統(tǒng)一投保，而業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和運(yùn)輸工具等可由其自行投?；蛭飿I(yè)經(jīng)管公司代為投保。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)取決于投保險(xiǎn)種的多少、保險(xiǎn)費(fèi)率的高低和投保金額的大小等三個(gè)因素。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)各險(xiǎn)種的費(fèi)率不同，如家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的費(fèi)率為千分之一，企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的費(fèi)率為千分之一到千分之七等。(2)人身保險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中物業(yè)經(jīng)管公司一般為其員工投保意外傷害險(xiǎn)和健康保險(xiǎn)，這是由于物業(yè)經(jīng)管服務(wù)過(guò)程中，有可能發(fā)生或出現(xiàn)各種意外事故，如觸電、墜落等工傷事故。人身意外傷害的保險(xiǎn)費(fèi)率為千分之四，健康保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率為千分之七。(3)公眾責(zé)任險(xiǎn)。公眾責(zé)任險(xiǎn)的責(zé)任范圍包括被保險(xiǎn)人對(duì)第三者人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失依法承擔(dān)的賠償金，以及訴訟和抗辯費(fèi)用。由于在提供物業(yè)經(jīng)管的服務(wù)過(guò)程中，難以完全避免發(fā)生對(duì)第三者造成人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的情形。為此，現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)經(jīng)管公司多投保公眾責(zé)任險(xiǎn)，其保險(xiǎn)費(fèi)一般為投保額的千分之六至千分之九。由此可見(jiàn)，保險(xiǎn)費(fèi)經(jīng)管的關(guān)鍵是物業(yè)經(jīng)管公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和分析，在此基礎(chǔ)上才能對(duì)投保的險(xiǎn)種和投保的金額作出科學(xué)的決策。在選擇了風(fēng)險(xiǎn)處置方法后，為真正實(shí)現(xiàn)全面的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)管，還要進(jìn)一步落實(shí)、實(shí)施和監(jiān)督處置技術(shù)方案的執(zhí)行情況。在實(shí)施與監(jiān)控過(guò)程中，應(yīng)該經(jīng)常檢查是否有被遺漏的存在于物業(yè)及物業(yè)經(jīng)管運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)因素，要不斷識(shí)別、分析新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)其進(jìn)行處置。因此，有效的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)管是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處置和實(shí)施與監(jiān)控這幾個(gè)環(huán)節(jié)連續(xù)反復(fù)不斷循環(huán)的環(huán)形機(jī)制，而且這種機(jī)制在運(yùn)轉(zhuǎn)一段時(shí)間以后，要對(duì)執(zhí)行中的處置技術(shù)方案進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果是否準(zhǔn)確，選擇的風(fēng)險(xiǎn)處置技術(shù)方案是否切實(shí)有效，同時(shí)還可確定在時(shí)空的條件已經(jīng)變化后，是否可以提出不同的風(fēng)險(xiǎn)處置技術(shù)方案，為下一步的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)管提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。（三）稅金經(jīng)管1．營(yíng)業(yè)稅物業(yè)經(jīng)管公司的重要業(yè)務(wù)活動(dòng)是提供物業(yè)經(jīng)管服務(wù)（包括公眾服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)），就其物業(yè)經(jīng)管服務(wù)收人繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)涉及的營(yíng)業(yè)稅稅目主要是服務(wù)業(yè)。同時(shí)由于物業(yè)經(jīng)管公司還從事大修服務(wù)和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，它們涉及的營(yíng)業(yè)稅稅目并不全是服務(wù)業(yè)。如物業(yè)經(jīng)管公司為業(yè)主提供物業(yè)裝修服務(wù)時(shí)，相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅稅目為建筑業(yè)；即使物業(yè)經(jīng)管公司因此而發(fā)生混合銷(xiāo)售行為，如將所經(jīng)銷(xiāo)的建筑裝修材料用于裝修，其對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅稅目仍維持不變。由于不同稅目的稅率不同，正確確定營(yíng)業(yè)稅稅目，是確定適用稅率的直接依據(jù)，是準(zhǔn)確地計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的基礎(chǔ)。營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算公式如下：營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額又適用稅率例某物業(yè)經(jīng)管公司為一住戶(hù)提供住宅裝修服務(wù)，共收取裝修費(fèi)80000元,其中裝修材料費(fèi)55O00元（裝修材料全部來(lái)自于該物業(yè)經(jīng)管公司所經(jīng)營(yíng)的商店），勞務(wù)費(fèi)25000元。其涉及的營(yíng)業(yè)稅稅目為