鎮(zhèn)江項目管理及市場調(diào)查報告

鎮(zhèn)江項目市場調(diào)查報告二一、本地塊優(yōu)缺點(diǎn)分析（一）優(yōu)點(diǎn)本地塊屬于規(guī)劃主城的五大功能區(qū)之一的南徐新城板塊，緊靠未來行政中心（南徐大道與檀山路交界處），鄰近南山風(fēng)景區(qū)這一城市綠核，具有極佳的升值潛力。與潤州區(qū)政府僅為一路之隔，具有地標(biāo)性意義，提升了小區(qū)整體形象與檔次，帶來生活安定感和滿足感。本地塊北依潤州廣場，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，給居家休閑創(chuàng)造了便利條件，同時也具有地標(biāo)性意義。潤揚(yáng)大橋工程的啟動，方便鎮(zhèn)江與揚(yáng)州等長江北部城市的聯(lián)系和往來，潤揚(yáng)大橋給周遍地區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)越的條件，能帶動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積聚更多的人氣，從而給本地塊帶來契機(jī)。南徐生態(tài)大道的建成，跑馬山路、檀山路、朱方路的改造，中山北路的擬建和潤揚(yáng)大橋的即將竣工通車為本地塊創(chuàng)造了發(fā)達(dá)的路況網(wǎng)絡(luò)，方便了交通，是本地塊一個至關(guān)重要的因素。本地塊所屬區(qū)域為未來開發(fā)新區(qū)，各方面極具可塑性，與發(fā)展較早的老城區(qū)相比，有更大的發(fā)展空間。離鎮(zhèn)揚(yáng)汽渡較近使本地塊給人以一種離長江較近的感覺，可借長江這一世界聞名的“黃金水道”來為本項目造勢?？拷K的省會城市——南京。依托金山風(fēng)景區(qū)，為本項目注入歷史人文氣息，提升小區(qū)的文化韻味。介于三茅宮和七里甸之間，居民較多，各種配套較齊全，相對方便。該區(qū)域目前尚無新推樓盤，且原有住宅小區(qū)規(guī)劃檔次不高，如本項目推案適時，在規(guī)劃較好的情況下，不存在很強(qiáng)的市場競爭。周邊各種生活配套較為齊全，方便生活。本項目規(guī)劃戶數(shù)為350戶，規(guī)模適中，可使小區(qū)物業(yè)管理最優(yōu)化。陸本項目戶型鋤設(shè)計合理化協(xié)、人性化，膏空間浪費(fèi)少三，采光好。析本項目戶型伐面積配比較禿為合理，以寨90m2左析右的三房和節(jié)120m2筐左右的四房晉為主。（二）缺點(diǎn)漁南邊與京滬渠鐵路相距不俊到10米，梅京滬鐵路是晶主動脈，且旺為復(fù)線，往四來客貨列車皂頻繁，尤其亡是貨車經(jīng)過壯時，使地塊愧有震動現(xiàn)象膝，該鐵路處近于地塊南邊網(wǎng)，影響到的始是主要功能護(hù)區(qū)域，所以瞎鐵路問題是便本地塊最大客的抗性，特居別是老年客昨戶很難接受堂。撓地塊東邊為斤朱方路，是添句容、南京框與鎮(zhèn)江往來鍛的必經(jīng)之路護(hù)，經(jīng)常有大臭型車輛通行飛，給本地塊詞造成了干擾判。威北邊隔潤州鎖區(qū)政府為潤即州路，是揚(yáng)湖州與鎮(zhèn)江往牌來的必要路巾線，大型車錢輛出入較多蒙，影響了居首住環(huán)境。潛本地塊在當(dāng)似地居民的印課象中，屬于隙郊區(qū)感念，悉檔次較低。揚(yáng)附近居民雖軍然較多，但踩是由于以往原小區(qū)規(guī)劃定浪位較低，所繪以存在人員當(dāng)復(fù)雜，居住澡混亂，檔次壁不高的局面說，從而影響撈了本地塊的芒居住品質(zhì)。疏本地塊周邊診環(huán)境較差，麻如西邊為某暖味精廠及農(nóng)送舍、農(nóng)田。每路況雖經(jīng)改河善，但公交責(zé)線路尚不完紛善，步行至養(yǎng)最近的公交坑站牌至少需瀉要5分鐘。煤本地塊北邊習(xí)有一紅綠燈化口，且時間躲較長，在一倆定程度上給音出行造成了肝不方便。曬周邊配套雖迫然較為齊全涂，但規(guī)模都復(fù)較小，且零欠散分布，無壓高檔次消費(fèi)筍點(diǎn)。箏該地塊分兩燭期開發(fā)，尚含有部分建筑鑒未拆遷，在罩形象上給客濾戶帶來影響緒。努二、市場競菜爭個案調(diào)查塘目前鎮(zhèn)江約換有樓盤55曠個，其中市頁區(qū)32個，緞丁卯新區(qū)1沫0個，丹徒替新區(qū)13個扮，從區(qū)域分嚼布上看，以地解放路為界殖的東西沿線貍分布最為密呆集。市區(qū)代攀表樓盤有：分香江花城、糞江南府邸、戚江南頤和家堅園、金山水辱岸、陽光世梅紀(jì)花園、恒私順翠谷、恒進(jìn)美嘉園、國崗信米山人家尾、學(xué)府芳鄰毀、松盛園、叨春江華庭、適楓林灣、京推潤國際花園備、潤州花園矩等；丁卯新眾區(qū)代表樓盤欄有：江南世邁家；丹徒新路區(qū)代表樓盤筋有：彩虹城可、駙馬山莊走、瑞丹花苑挨、幸福城、政永安新城花屠園、永安新分城茗苑等。項其中約64旅%已經(jīng)交付者，1%即將煩于今年年底郵之前交付，磁35%正在且熱銷中（如征香江花城、趴陽光世紀(jì)花翻園、米山人逝家、學(xué)府芳孔鄰、彩虹城捐、永安新城秘花園、楓林劇灣等）或尚益未開盤（如樹江南府邸、鏟金山水岸、完頤和家園二份期、恒美嘉稀園、江南世燙家、松盛園涼、永安新城擠茗苑、幸福型城二期、瑞蜂丹花苑二期自、學(xué)府雅苑石、潤州花園孤四期等）。駐附個案調(diào)查商分析表：濕個樣案梢調(diào)只查侵分淺析曬表念調(diào)查日期：置2004她行年些4閉月春19甘日轉(zhuǎn)調(diào)查人：王詠登科香個介案剝調(diào)胞查逢分循析扎表灣調(diào)查日期：臂2低004疫年些4預(yù)憶月慘19辰生日酷調(diào)查人：王各登科政個肚案沸調(diào)油查些分液析異表鍬調(diào)查日期：漢2貝0004陡蒙年亂4烤否月性19內(nèi)日絡(luò)調(diào)查人：王計登科斃個侮案聯(lián)調(diào)璃查億分呼析貌表性調(diào)查日期：陵2病004推年購爭4仗月容1央9備日窮調(diào)查人：王氧登科須個夾案裹調(diào)辮查嚴(yán)分勵析坑表滋調(diào)查日期：江200星4書年松4學(xué)表月?lián)P19那段日配調(diào)查人：王緞登科界個請案嗎調(diào)宵查筋分縫析逝表聾調(diào)查日期：控2004鋸年健5蛾殼月捏1忘0幻日勢調(diào)查人：王版登科召個小案遞調(diào)龜查搜分舊析佳表泄調(diào)查日期：須200犯4喂年倆4腰加月寇19男超日余調(diào)查人：外王登科惠個充案替調(diào)故查拉分葉析熱表陳調(diào)查日期：擊2訊004匯年帖4遞灑月械19郵薪日賺調(diào)查人：忍王佐象場個累案底調(diào)丹查誘分短析估表息調(diào)查日期：今20俱04永年貴臺4朝月建1滅9狗日蕉調(diào)查人：捎王佐象叉?zhèn)€共案守調(diào)爽查樓分代析小表匹調(diào)查日期：友2慮004郵年掌章4股月逼19惕閃日籠調(diào)查人：布王佐象緞個暮案滋調(diào)氧查疲分漸析貌表記調(diào)查日期：變20扯04巴年罰引4淋月舉1斗9挨日殃調(diào)查人：王晝佐象防個臨案瀉調(diào)高查迫分蜘析典表雖調(diào)查日期：知2嗓004母年配4甲罪月霧19瞧授日探調(diào)查人：王峰佐象宴個段案除調(diào)換查或分棵析犬表議調(diào)查日期：陡20它04懇年鋼搏4蓮月絹濱19猜日山調(diào)查人：王絡(luò)佐象雖個感案份調(diào)駁查脊分畢析蘆表轉(zhuǎn)調(diào)查日期：刃20攔04圖年痕菜4賄月寨1先9欄日多調(diào)查人：王略佐象棉個跨案許調(diào)嫁查情分邁析魯表兔調(diào)查日期：喪死2004喜年素4咳瀉月狗19己沾日巾調(diào)查人：閃個骨案廚調(diào)厲查患分慶析啞表潮調(diào)查日期：領(lǐng)2蛋004涉年華4鐘強(qiáng)月霜19社雁日搏調(diào)查人：石個藍(lán)案迫調(diào)紹查墊分村析品表富調(diào)查日期：魂20贈04京年姨滋4偵月談19風(fēng)森日萍調(diào)查人：四個構(gòu)案鏈調(diào)你查腎分寇析癥表讓調(diào)查日期：漲200喂4寒年欲4彈勞月總給19井日卸調(diào)查人：匙個令案蠢調(diào)魂查蜓分仁析慧表餐調(diào)查日期：寺2004稀縱年狠草4細(xì)月欄1怪9羊日勾調(diào)查人：慌個像案妻調(diào)禮查妹分搶析笑表稀調(diào)查日期：巨泛2004慈年岡活4縮月窮19險自日狠調(diào)查人：丟個窯案壘調(diào)體查窯分惑析長表封調(diào)查日期：州2礙004峰年撕4酸子月司翅19尤日屑調(diào)查人：膀個鈔案門調(diào)誓查萍分憤析理表莖調(diào)查日期：援20促04罵年伙活4承月錯1殲9婚日豈調(diào)查人：震從以上情況陶可以總結(jié)出害鎮(zhèn)江各區(qū)域暢房市價格特墳征：轟丹徒新城價餓格范圍在1因650～2券380元之困間，均價為墓1850元陪/m2。設(shè)市區(qū)樓盤最鉆高價為京潤柱國際花園，緩均價為38課00元/m枕2。棒沿濱江一帶叼樓盤因為規(guī)堪模較大，品方質(zhì)好，規(guī)劃刃檔次較高，辭均價在28小00元以上葡，尤其是以闊別墅為主要拳規(guī)劃形態(tài)的龜陽光世紀(jì)花旨園均價達(dá)到詳了3360洽元/m2，趟即將于4月訂28日開盤唉的松盛園均悲價也達(dá)到3暮200元/攀m2，同類油地段的香江抬花城均價在返2800元裁/m2，相芒對而言，定式價較低。負(fù)桃花塢區(qū)域拒樓盤均價在秧2400～藥2500元農(nóng)/m2，結(jié)告合小區(qū)規(guī)模鍵、戶型設(shè)計毛、地段、環(huán)球境各因素看吼，價格較為區(qū)合理，同屬霉于該區(qū)域的給米山人家均羞價為280彼0元/m2沒，在性價比怒上，價格偏軋高，這與它逝推案的廣告找力度有密切濫關(guān)系，加大澤了樓盤開發(fā)亭成本。片市區(qū)已出現(xiàn)噸了首家康居狐示范小區(qū)辯——尤恒美嘉園，恥以全裝修房尸亮相，為客真戶帶來了方腰便，省去了誤裝修的煩惱充，但套餐式巾的裝修忽略布了個性，在包一定程度上納存在不足，暈但它的出現(xiàn)捧標(biāo)志著鎮(zhèn)江王樓市發(fā)展水夫平達(dá)到了一功定的高度。元從樓盤分布冊情況看，市詠區(qū)東部與北咽部樓盤開發(fā)裁密集，競爭姥劇烈，但產(chǎn)鹽品同質(zhì)化現(xiàn)療象較為嚴(yán)重雕，除陽光世瞞紀(jì)花園（純店別墅產(chǎn)品）姨、香江花城軍（首家引進(jìn)港圍合式景觀還設(shè)計的獨(dú)特阻理念，并首合家采用香港胳戴德梁行做捆為物管），跑春江華庭（夸純小高層產(chǎn)強(qiáng)品），恒美坡嘉園（全裝前修房）等樓蛛盤較有特色萄外，其余樓患盤規(guī)劃無特總色。斯本地塊周邊閃樓盤稀缺，坑在現(xiàn)房樓盤寺中可供參考識的樓盤有朱武方花苑、中餅山西苑、山捧林苑、潤州時花園三期等茅樓盤，目前蒸有很多房源映流入二手房烈市場，朱方在花苑均價在喂2450元班/m2左右詠，中山西苑捐均價在28道00元/m番2克左右，潤州后花園均價在押2900～酸3000元喬/m2左右踩，戶型面積續(xù)在90～1谷40m珍2桃之間，以1冒20m朋2問為主力戶型碼。與本地塊核最有可比性往的是山林苑陡和百盛家園駝，同樣緊鄰迎鐵路，但地艘段上比較接砌近市中心，卵目前二手房年市場交易基墳價約為25取00元/m易2。在建樓羞盤有百盛家雜園二期和潤制州花園四期示，目前百盛擾家園基價在報2400元阻/m2。蜂大部份開發(fā)拋商注重樓盤害形象包裝，匪聘請專業(yè)營致銷公司或成堆立專門營銷圈部，售樓處行往往選擇在太解放路、城僻市客廳等人歐流較多地方督，以烘托現(xiàn)灶場銷售氣氛造。目前市場兔上可售房源在較少，多為下即將交付的拍準(zhǔn)現(xiàn)房，期美房一般需登束記預(yù)約，搖公號發(fā)售，如頓香江花城二決期紫荊苑推愚出108套高房源，參加我搖號的有9駝80組客戶帶，4月16角日開盤當(dāng)天群輪到150假余號之時，堂房源已基本漫被預(yù)定光，癢至中午12釋點(diǎn)，去化率聚達(dá)90%以澡上，從對香趴江花城二期狐紫荊苑的整抓個開盤過程票的觀察，可貝分析得出：家在當(dāng)?shù)鼐用衿吹南M(fèi)偏好寄中，面積偏屠好在120賣m邁2類左右，90躍m悼2榮次之；在樓恐層上偏向3藏F、4F，右其次為2F輔、5F，最百后為6F、涼1F；在朝爪向偏好上要蹈求不是十分滔突出，如果泥景觀設(shè)計好戲，西首的抗據(jù)性基本可以泥忽略。類似冬香江花城如愛此熱銷的還愛有陽光世紀(jì)惕花園等。（榜附香江花城富面積價格去窯化表）盟三、本項目乏定位分析及枕價格建議某本項目總建壞筑面積約為閣4.5萬方緞，共有多層眨住宅22幢古，規(guī)劃戶數(shù)菊約為350厘戶。一期開螺發(fā)為1#～擊10#、1徹5#、16置#、18#吉、19#；生二期開發(fā)為啦11#～1軋4#、17奏#、20#謠、21#、館22#。蛋本項目面積暢戶型配比表功如下：幫城南映象面唱積戶型配比薦表賣戶型婦戶型代碼駝面積m2偽陽臺面積m化2述分布樓號燕戶數(shù)鋸比例運(yùn)備注壘總比例朱二/二/一孕D4簡75.4吹14.5中憐14勾5棉1.4%謹(jǐn)北客特1.4%際三/二/一吐A副78.4舅11.2中貨15.7邊淺1、2、3逢、4、9身104雹30%騙北客傻50.5%算B危88.6口14．7邊學(xué)5、10、柴12千24款6.8%趁北客遲C杰94.8企12.1中找17.3邊痛6、7、8悔48勾13.7%驢南客恩三/二/二失漁D1讓102.1默22.7邊沾11、14割、15、1郵6宋30閱8.5%脾邊客祝18.5%注D2隆108.8滅17.6中者11、14瓦、15、1市6逢35糕10%議南客懷四/二/二渡E河115.7女8.2中1汽2.9邊免13、17啊、18代94贈26.8%輸北客敏29.6%滑D3抽125.3抹23．2邊家14、15擴(kuò)10添2.8%誓邊客繼合計范350曉100%妙100%影由上表可以板看出，本案抬主力戶型為熟三房二廳一餐衛(wèi)，代表戶亮型為A、B辨、C，面積腰在90～1袍10m2（梳包括全部陽剩臺面積，下甩同），占總類案量的50燥%，其次為串四房二廳二劉衛(wèi)，代表戶箱型為E，面票積在124殃～128m悼2，，占總陽案量的29塞.6%；第青三為三房二救廳二衛(wèi)，代伐表戶型為D翅1、D2，遞面積在12興5m2左右略，占總案量第的18.5稼%；最少的扯為二房二廳扔一衛(wèi)，代表悔戶型為D4懼，面積為9率0m2，占討總案量的1蛾.4%。容結(jié)合鎮(zhèn)江市閉場個案調(diào)查毛資料的面積嫁分布，分析封得出本案主青力面積為當(dāng)國前市場的集恰中段，加上倚本項目戶型是設(shè)計合理緊寇湊，戶戶直西接采光，，糊動線明朗，當(dāng)景觀設(shè)計精虛致考究，以敘及三段式外祖立面設(shè)計和次面磚的應(yīng)用蘿，將塑造出葬一個較高品混質(zhì)的新城區(qū)講的首席精致另樓盤。但從稅第一大點(diǎn)的彎本地塊分析區(qū)來看，本案忌還有較多抗扇性，例如火付車鐵軌和朱候方路、潤州咬路往來車輛忠的噪聲和灰勞塵問題，以椅及周邊環(huán)境刑較為雜亂，樓檔次不高的碧現(xiàn)狀等，都正給本案帶來咸了極大的影君響，難以走毛上高檔樓盤你的行列，勢旦必因此流失識較高檔次的異客源，特別隔是二次甚至鬧多次置業(yè)的勿客戶群體，聚使本案價格爹難以與市區(qū)窄較高檔