長泰縣房地產(chǎn)市場調(diào)查年度報(bào)告

長泰市場調(diào)查報(bào)告長泰市場調(diào)查報(bào)告2023年2月26日長泰縣09年2月-10年2月成交情況走勢2長泰縣城區(qū)2023年供應(yīng)狀況分析3長泰縣城區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析3長泰縣城區(qū)個案狀況分析4長泰縣城區(qū)住宅情況分析6地塊位置認(rèn)知6地塊四至分析7項(xiàng)目建筑指標(biāo)分析8項(xiàng)目SWOT分析8主要消費(fèi)群體的構(gòu)成9本項(xiàng)目客群的初步定位11項(xiàng)目價格推算12鑰長泰縣09毛年2月-1燦0年2月成集交情況走勢售09年2月糧-10年2戲月受到國家許刺激政策影漸響，銷售量號處于高位，劫尤其以12謎月政策即將儲結(jié)束之際，忘銷售量達(dá)到拾頂峰，同時勁也消化了大嬌量的存量，贊進(jìn)入201澇0年，隨著守調(diào)控政策的消出臺，成交猴量出現(xiàn)大幅今下降，除政掛策因素外，洲城區(qū)內(nèi)在售賭盤也是成交砍量下降的原昂因之一。崇牌在成交減均價方面，惰長泰城區(qū)均外價較為穩(wěn)定并，正常成交敢價格在33離00-35證00元/㎡歸之間，由于戴近期三遠(yuǎn)第蜓一城的成交雖量上升，因察此拉低了2揪月份的成交所均價。息長泰縣城區(qū)示2023年求供應(yīng)狀況分逃析觀長泰200礎(chǔ)9年全年銷晨售情況呈現(xiàn)嚇供不應(yīng)求的并情況，供求鬼基本持平，趕供求關(guān)系為代0.96：嘩1。傳長泰縣城區(qū)訴產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)證構(gòu)分析白由上圖可見鐘，目前長泰這市場的主要潤供應(yīng)戶型以識兩房為主，項(xiàng)一房為輔，好但經(jīng)過現(xiàn)場完的調(diào)研，大殲部分樓盤為猶規(guī)避法規(guī)和死風(fēng)險，采取踏“否1+1委”注的戶型模式元，戶型可合糖并亦可拆分關(guān)，因此，長作泰市場的主費(fèi)力暢銷戶型暮為120排㎡捆的小三房和級85-90肆㎡態(tài)的大兩房，寧從中也可看祥出，長泰城喬區(qū)的房產(chǎn)以田本地自住客撈為主。不長泰縣城區(qū)柿個案狀況分壟析禍美林灣.崇爛文城仰位置豆長泰縣武安獸鎮(zhèn)鶴亭村南測面糕開發(fā)商指福建眾力房難地產(chǎn)開發(fā)有括限公司納總建面積處90314碑.2鋤㎡藏容積率貫2.89放綠地率搏30.6%撥平均售價漸3100-度3700元問/海㎡蛾銷售率舊51%敘主推戶型牌二房責(zé)一房媽（31-8喊6翼㎡憐）寬91套蛙占比30%碧二房阻（41-9娘4診㎡伏）世196套牲占比63%蹲三房笛（125-欠129遼㎡存）川14套屈占比5%幕五房墊（201浙㎡腳左右代）串2套興占比1%割六房麗（210-標(biāo)224灶㎡事）話2套襪占比1%烤備注：以最掏新預(yù)售證數(shù)友據(jù)為主叉美林灣.崇畫文城目前已訂完成銷售5曾1%以上，妄主要1-6描#樓已經(jīng)銷自售完畢，目霸前在售8、盯9、12#叉樓，主力戶多型以兩房為跑主，采取戶丹型捆綁銷售幕的模式，1采0-11#傷樓王目前已賄經(jīng)封頂，預(yù)帆計(jì)于下半年挽上市。酬三遠(yuǎn)第一謝城（6#、初7#）訓(xùn)位置撲長泰縣興泰團(tuán)西路宇開發(fā)商盒漳州市三遠(yuǎn)成房地產(chǎn)開發(fā)蠻退總建面積興95652份.35體㎡乳容積率留2.433童綠地率倆30.28呢%飾平均售價皂3000元勢/枯㎡曲銷售率逮80%波主推戶型乘二房節(jié)一房扔（36均㎡廣左右堡）遞36套然占比35%膝二房振（83譜㎡砍左右某）譜36套更占比35%互三房池（94立㎡土左右飄）嘆30套三占比30%柄備注：以最略新預(yù)售證數(shù)標(biāo)據(jù)為主琴三遠(yuǎn)第一城伸1-5#樓拼目前已完成報(bào)銷售80%浴以上，目前極在售5#樓白剩余戶型，栽3月份正式夏推出6-7叫#樓，戶型賺與之前推出異的基本相似氏，帶電梯戶襪型仍未上市殃。畝長泰縣城區(qū)捐住宅情況分業(yè)析完目前長泰城伸區(qū)已交房的妙商品房中，曉以底商多層怎住宅為主，訴樓層5-7收層居多，目充前無帶電梯圣以及大型社垮區(qū)住宅項(xiàng)目坊。千地塊位置認(rèn)刑知中心城區(qū)新城區(qū)三遠(yuǎn)第一城美林灣本項(xiàng)目中心城區(qū)新城區(qū)三遠(yuǎn)第一城美林灣本項(xiàng)目斷據(jù)現(xiàn)場的走塔訪了解，目膨前長泰縣城功分為龍津溪嗽西岸的中心李城區(qū)和龍津演溪東岸的新奮城區(qū)，乞從上圖所示鼻，目前長泰賊城區(qū)除了位進(jìn)于新區(qū)的美艘林灣和三遠(yuǎn)旗第一城的兩江個樓盤以外遼，老城區(qū)并賽無在售盤，掉這無形中也嶄為本項(xiàng)目帶摧來絕對的優(yōu)楊勢?？坏貕K四至分龍析四至北東西南勢東側(cè)：目前眼仍是民房為寇主，屆時樓皆間距將較小四至北東西南詢西側(cè)：倉庫報(bào)廠房建筑，薄預(yù)計(jì)未來開況發(fā)住宅，將茂形成居住氣朝氛；腫南側(cè)：文昌膛路沿線，景禽觀面最大的熱一側(cè)，未來鹿商業(yè)價值較玩高；宅北側(cè)：目前財(cái)仍是民房為脈主，但遠(yuǎn)景杜的規(guī)劃較好秀，規(guī)劃路定雨位較高；地塊總結(jié)：膽該地塊目前件僅有一面臨余街，周圍居虜住氣氛不夠紡活躍，商業(yè)農(nóng)氛圍也較差采，但處于文圖昌路的延伸孩段，區(qū)域前橡景較好。郊項(xiàng)目建筑指稼標(biāo)分析米用地面積：乘29941嘩.096忠㎡哄；瞎建筑密度：撥≤路30%；鍛容積率：2森.8；廣總建筑面積呆：8383態(tài)5.06保㎡艙；堡建筑層數(shù)：盲6-16層彼；屯建筑高度：步不超過54雜米；餡就本項(xiàng)目的謹(jǐn)住宅指標(biāo)而賊言，本項(xiàng)目非將成為長泰齊中心城區(qū)史握上第一個帶鎖電梯的高層伸綜合性住宅囑社區(qū)，規(guī)模俱在長泰也是膛首屈一指的軌，建筑密度劑也較小，因蝶此樓間距、年視野等相關(guān)蜓條件都將較況為優(yōu)越。具項(xiàng)目SWO左T分析S優(yōu)勢：沾長泰首屈一譯指的住宅項(xiàng)決目；牛老城區(qū)項(xiàng)目碗稀缺，吸引管大量當(dāng)?shù)乜蛷d戶群；碌位于文昌路融延伸段，地層理區(qū)位優(yōu)勢撞明顯；停泰龍集團(tuán)在杯當(dāng)?shù)氐挠绊懙V力。W劣勢：綁周邊居住氣迅氛與商業(yè)氣圖氛不強(qiáng)；望周邊民宅密廚度較大，影浩響區(qū)域形象抬；儲僅有南面沿扇街，沿街面腔較小，商業(yè)析價值受到影帖響。O機(jī)遇河長泰第一個新帶電梯樓盤行，引進(jìn)新居盒住理念；集長泰混——祥廈門一體化映逐漸形成。T威脅齡城區(qū)內(nèi)存在癢未開發(fā)地塊孔。劫主要消費(fèi)群攪體的構(gòu)成料按消費(fèi)群體襪的職業(yè)劃分講，本案的主咐要消費(fèi)群體代構(gòu)成如下：六各級企事業(yè)省機(jī)關(guān)單位中榴層以上職員們；分城市中等規(guī)竹模以上的個等體經(jīng)營者；燦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的舊高層經(jīng)營者換；詠按地域性質(zhì)桂劃分，本案稼的主要消費(fèi)傍群體構(gòu)成如笑下：鑒縣城小康生光活以上居民訓(xùn)；修重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)解達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企方業(yè)經(jīng)營者；窄已擁有廈門度或其他大城監(jiān)市戶口的長好泰籍人；棉項(xiàng)目周邊村勢落的投資客逢；絞來自廈門的半投資客；遙目前，長泰吸大多數(shù)普通裁民眾對房地列產(chǎn)僅有一些鉤概念上的認(rèn)趟知，而少數(shù)幼社會的資本怖或知識的精沒英人士由于援受到外界的堅(jiān)感染和自身戲敏銳的眼界樹的作用，對配房地產(chǎn)的認(rèn)漠識則相當(dāng)成咐熟，他們買著房不僅僅看尚地段和價格懇，往往更關(guān)轉(zhuǎn)心產(chǎn)品的品情質(zhì)和未來的癢前景，對于勒社會的景觀梯和物業(yè)管理誘都看的很重姑；秤有人說：緞“狂社會是少數(shù)考精英人士推扔動的蒜”餅，在房地產(chǎn)哄界亦是如此你。往往都是道少數(shù)精英人產(chǎn)士帶動大多狐數(shù)普通民眾醉，引領(lǐng)消費(fèi)擔(dān)觀念；購房的動機(jī)黨換房族：對測目前的居住環(huán)條件不滿意亮，需要尋求盼新的居住環(huán)嬸境；供有富足資本貝的領(lǐng)導(dǎo)階層蓬：購房產(chǎn)保肅值增值，同現(xiàn)時，又可供成子孫今后使造用；店從農(nóng)村進(jìn)入艱城市的人：裙有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)宣的農(nóng)民渴望蜘城市生活，泥同時又讓子演女享受城市債的教育環(huán)境擦；哨買房結(jié)婚的平年輕人：中陜國人結(jié)婚喜犯歡買新房，疊房子也是談旬婚論嫁的資冷本之一；來在外地長泰禽籍成功人士燕：他們通常啞在外地都有典自己的住處蜓，但是落葉項(xiàng)歸根，還是俗希望能在長式泰留有一份百祖業(yè)；噴廈門的投資拐客：這部分額人熱衷于房座地產(chǎn)投資，產(chǎn)且看好長泰療未來的發(fā)展屋前景。鉤購房者對產(chǎn)遙品的傾向奇居住品質(zhì)的論傾向：居住敗品質(zhì)包括硬閉件設(shè)施和物上業(yè)管理，對餡于某些眼界階開闊的人來涌說，好的居酷住品質(zhì)才是煌最重要的；際環(huán)境的傾向問：對于農(nóng)村染的購房者來洋說，城市環(huán)旬境將是一個春很大的購房泄因素；臂對樓盤前景授的傾向：對索于投資客群遵來說，項(xiàng)目塵和項(xiàng)目所在途區(qū)域的背景捎和先天條件斃將是最重要呼的；購買的能力掀對于長泰目壯前的市場現(xiàn)漆狀來說，其麥購買力是足奶以消化現(xiàn)有攝樓盤的供應(yīng)縱量的，對于隆購買力的客員群細(xì)分如下耗：航第一購買力棄階梯：各級攀單位領(lǐng)導(dǎo)層倒、民營企業(yè)駐主、長泰外堤籍成功人士需、廈門投資昨客；添第二購買力的階梯：換房賠族、項(xiàng)目周房邊投資客；擔(dān)第三購買力如階梯：一次稻置業(yè)的普通袍工薪階層、故一次置業(yè)的羞農(nóng)民階層；蔬市場上未滿逮足的購房需楚求鑼從目前來看賊，長泰市場膏上未能滿足赴購房者需求粘的條件很多饒，細(xì)節(jié)如下本：規(guī)模社區(qū)；束封閉式管理蒼，衛(wèi)生、安良全、有序的適社區(qū)生活；斧花園式的社啄區(qū)景觀，休魂閑、拾趣的咐場所；華社區(qū)內(nèi)的會夏所；錯社區(qū)內(nèi)成熟爺?shù)纳虡I(yè)配套雨，如；內(nèi)有蓄知名連鎖超狼市、有咖啡醉館等；陳成熟的運(yùn)動唉配套，如：循網(wǎng)球場、游稱泳池等；誓帶電梯的高腿層或小高層旅住宅；滅本項(xiàng)目客群躲的初步定位股經(jīng)過對長泰掠市場的調(diào)研鞭以及對長泰歷消費(fèi)群體的沾研究，結(jié)合沫本項(xiàng)目的建痕造標(biāo)準(zhǔn)，我該們認(rèn)為：午長泰房地產(chǎn)刮市場的現(xiàn)狀灶具有社區(qū)品深質(zhì)較低，缺掌乏明星樓盤采，居住理念貞陳舊，配套撿條件一般，鞏社區(qū)花園不存具規(guī)模的特閘點(diǎn)。辰同時我們發(fā)改現(xiàn)，長泰當(dāng)擇地的富裕階俯層對住宅品耳質(zhì)的要求正皺在逐步提高濫，地區(qū)高檔鉆住宅是市場意的空白，因克此，我們認(rèn)圖為：呆該項(xiàng)目的推希出將填補(bǔ)長創(chuàng)泰市場的一絕大空白，吸贈引當(dāng)?shù)馗辉埲后w購房，糾因此本項(xiàng)目漏的客戶群將件是長泰當(dāng)?shù)貑蔬M(jìn)行二次置舍業(yè)的富裕群鴨體為主。戒項(xiàng)目價格推樹算支項(xiàng)目價格預(yù)蓋測各權(quán)重因叢素比較運(yùn)對比因素眼可比權(quán)重詳本案泉三遠(yuǎn)第一城虎美林灣庸地段區(qū)位藥30%式100個95揚(yáng)98很項(xiàng)目規(guī)模罵10%鈴100析108殼107竭容積率兆10%毀100紫105姻99乓景觀資源刷10%侍100低98反106栽內(nèi)部配套抱15%造100稱98訊98架市場口碑揚(yáng)20%撥100徒105筍103伸開發(fā)團(tuán)隊(duì)犬5%箭100翅108渴102骨修正指數(shù)臺100%天100蠻100.7修101惕項(xiàng)目銷售均耽價（元/㎡俯）惹-姿3000恨3500載修正價格張-燈3021零3535惠可比權(quán)重茄-優(yōu)20%相80%謠本案比較價沸格（元/㎡椅）律3432另在目前產(chǎn)品明規(guī)劃未知的佳情況下，我濱們就地塊的攪綜合開發(fā)情很況，進(jìn)行簡耳要的價格推姜算，獲得單屬價為343聞2元/照㎡聞，如按照1忠0%的浮動勇空間計(jì)算，剩預(yù)計(jì)銷售單掛價將為：眨3775元附/分㎡DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"19:25DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"19:25DATE\@"HH:mm:ss"19:25:15TIME\@