濟南房地產(chǎn)行業(yè)市場報告

濟南房地產(chǎn)行業(yè)分析一、土地市場分析：對土地市場的理解：土地管理市場和政策不規(guī)范。地價水平基本上和天津差不多。單純依靠政府公開出讓方式獲取土地并不能支持我們長期持續(xù)的發(fā)展。在市區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地資源已十分有限。良好的政府關(guān)系和社會背景是獲取土地的最重要因素。城市整體規(guī)劃的修整及城市發(fā)展方向的確定將給開發(fā)企業(yè)帶來一些發(fā)展機會。1、土地市場現(xiàn)狀：濟南以前的土地市場管理很不規(guī)范，開發(fā)商手中存有大量的土地資源，屬于以前的遺留問題，自2002年11號令出臺后，土地市場正逐步正規(guī)化，目前正處于從不規(guī)范——規(guī)范的過程之中。2001年全年累計出讓土地面積為157.51萬平方米（2360畝）。2002年供應(yīng)量基本和2001年持平。濟南市自2002年開始實行土地公開出讓，但去年的工作進展并不是很明顯，2002全年不超過十宗。并且有三宗土地出現(xiàn)流拍。2003年10月土地出讓首次成功拍賣，而且非常成功，每畝單價140萬。土地收購整理中心的收購是實際收購，由國土資源局下屬的土地儲備中心從土地方方面收購?fù)恋?，通過銀行貸款或政府財政支出付給土地方地款，然后經(jīng)過整理，將三通一平的土地交與國土資源局，在經(jīng)過該局的土地評估中心對該地塊評估（按基準地價上下浮動15%+土地出讓金+土地整理費用+相關(guān)稅費），交與該局市場部組織公開出讓。總體感覺濟南市地價水平和天津差不多。在中心城區(qū)內(nèi)東、南部地區(qū)土地價格高，西、北地區(qū)價格較低。鉗目前市區(qū)內(nèi)桿可開發(fā)用地兩很少。一環(huán)慰內(nèi)除舊城改鵝造外，基本怎上沒有可開嗽發(fā)用地；一先環(huán)與二環(huán)之粱間也沒有很徐多的開發(fā)用購地，即使有肉些看起來象亦閑置土地也決大多有主。鍛目前濟南市訴正在規(guī)劃城眉市新區(qū)建設(shè)虹，在城市的丹西南方向，咐大概規(guī)模為刮30平方公括里，但由于宴該區(qū)域涉及菊張莊軍用機縮場的搬遷問敏題，兩、三描年內(nèi)進展不秒會很順利。您由于濟南市艙整體規(guī)劃尚尾未最終確定社，及整頓土凳地的原因，扛土地局現(xiàn)在閃已經(jīng)凍結(jié)全物部的土地審疤批，今年上回半年不會有桑供地計劃。生預(yù)計200牌3年的土地跑供應(yīng)量不會鞠很大。丙2、濟南市菌目前土地獲攻取方式：厲通過土地儲鼠備中心的公立開出讓（招傍標，拍賣，稀現(xiàn)在濟南還站未推行掛牌閘）。該方式跑是當(dāng)?shù)赝恋孛鞴懿块T對買外聲稱的土耐地出讓的唯侄一方式。（屋但事實并非支如此）擴參與舊城改嘆造，土地可葉以通過或撥綁的方式取得錦。但濟南市鐮政府并沒有萄固定的優(yōu)惠熄政策和條文嚴，需要一事圓一議。鑒與當(dāng)?shù)亻_發(fā)村商合作開發(fā)于或項目轉(zhuǎn)讓屋。據(jù)當(dāng)?shù)赝谅缘刂鞴懿块T胖及開發(fā)商介言紹，現(xiàn)當(dāng)?shù)貨]房地產(chǎn)開發(fā)葡商手中尚有頓大量的土地疤（幾年前圈眉地的結(jié)果）深?？梢耘c當(dāng)姜地企業(yè)合作河或項目轉(zhuǎn)讓固取得土地，劣購得土地及煩相應(yīng)規(guī)劃。傍轉(zhuǎn)讓手續(xù)可詠由當(dāng)?shù)亻_發(fā)府商辦理。但干仍要向土地慮局交納出讓恥金和契稅。咽工業(yè)企業(yè)搬清遷。即娘“仿騰籠換業(yè)禽”長政策。與企炒業(yè)方協(xié)商，牛也符合政府圓將中心市區(qū)毀的大型企業(yè)員外遷的政策厘，對廠方給趣與相應(yīng)的補貿(mào)償，以滿足智廠方搬遷及扭新建廠方的區(qū)要求，并以職此獲得較好可位置的土地萌。宜參與政府基絹礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)藍以獲取一些誤平衡用地。臣非正常渠道懷獲取土地，懸通過省、市權(quán)政府的一些敗關(guān)系特批土挨地。（即當(dāng)都地主管部門征提到的省長鹽工程或市長忘工程）陽光顧100即屬扯于此種方式句。屋3、濟南市磁土地價格及俯相關(guān)收費：張①判土地基準地恭價及出讓金痰：麗濟南市城區(qū)籌國有土地級斷別基準地價糟表（199餓9年）松土地級別制一級亮二級爪三級彎四級壟五級炸六級報商業(yè)用地栽元傍/略平方米趣4654弟3362壯2345凈1226餡757耽499陵萬元鑒/水畝攏310描224逼156適82褲51徒33奏住宅用地棵元死/雅平方米乘3242著2231鹿1564制845材617盒425談萬元名/同畝屯216痰149旺104馳56給41謹28辣工業(yè)用地雙元穿/橫平方米開2856借1691模1050雹714什581捕383木萬元莫/浸畝媽190腹112嘉70望48生39鍬26兄根據(jù)憑國家規(guī)定，克經(jīng)測算，確走定政府出讓個土地純收益敲為基準地價免的15變—焰20%。其勢中，一、二慣、三級土地估為15%，歇四、五、六襖級土地為2掠0%。眨（注：寫以上土地基森準地價及出僑讓金標準為哲99年執(zhí)行糊標準，新的根基準地價和農(nóng)出讓金標準禍正在制定中憲，將于春節(jié)萍后出臺。出懼讓金標準將桶增加到20疊—堅25%。）純娛基②鵲交易契稅：意成交價格的暖3%。如是鋪政府組織公積開出讓，最押終成交價格聾包括土地補湖償費、出讓籌金、評估費從、土地整理蛇費用。奸③級城市基礎(chǔ)設(shè)請施建設(shè)費：枝246元/墻平方米。血④巧政府公開出動讓的土地，才原則上需付鐮清全部地款骨方可取得土忙地使用證，渣可以分期付惜款。但首期拉付款不得低愛于20%。刃二、每建筑工程市昌場分析劍1、濟南市洲建筑工程市猾場特點及現(xiàn)鉤狀：姿①效濟南市承攬易工程的施工查單位較多，梁資質(zhì)水平參僑差不齊，但綿是以山東省蠅和濟南市建攤工集團及其謙下屬公司為搏代表的一批滑國有企業(yè)具擺有較多的施禽工經(jīng)驗，比蘭較健全的管頌理機制，對辮于建筑工程贈施工的質(zhì)量吼和進度是能缸夠提供保證關(guān)的。?、谪垵鲜薪ㄖ袌龅闹薪槲鲎稍儥C構(gòu)（酒如監(jiān)理公司撞、造價事務(wù)笨所等等）水思平普遍較低善，相對狀況偵比較好的還榆是從原省、稈市建委、建路工局下屬的債單位中脫離某出來的國有揮中介企業(yè)比針較理想，但莫還是不能滿普足我們對中觸介咨詢的水綁平要求。次③庸?jié)鲜姓曷毮懿块T對錄建筑承發(fā)包柴市場的管理般與監(jiān)督不利鞠，政策不明煎確，并且與輕市場現(xiàn)狀嚴巨重脫節(jié)，暗腸箱操作現(xiàn)象錘非常普遍，烈對于像我公盯司這種在當(dāng)遠地沒有太多迎社會背景關(guān)帆系的外地企休業(yè)發(fā)展極其狼不利。壽2、建筑形海式：麗①考濟南市房地印產(chǎn)市場住宅姑產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)乏形式以多層拴、小高層為犬主，結(jié)構(gòu)形省式多樣，總糟體發(fā)展水平耐與天津相近衡。伍②北在房型設(shè)計察上理念比較晃先進，基本私上能夠做到叛三明采光、式動靜分離、塌干濕分離，謠能夠滿足業(yè)貴主生活居住府的多方面需述要，符合住賊宅設(shè)計的發(fā)康展方向，但搬是在房型的壽細部構(gòu)思與介處理上還不妙夠體貼和人捧性化，與我廊公司在天津管推出的產(chǎn)品喬還有一定的靜差距。踐③融在水、暖工萌程配套施工代上基本上是剪采用PPR禁和UPVC票管材，比較善經(jīng)濟、環(huán)保蹈符合建材行蘇業(yè)發(fā)展方向靜的要求，但多總體采用量胡不大，并沒祖有形成規(guī)模喊。室內(nèi)配電決不足不能滿賠足人們?nèi)找嫜釉鲩L的需要萍，有待改進涂。并④翻外檐效果比烈較不錯，但耳與太陽城相侍比還有一定是的差距。疤⑤化成品房在濟角南房地產(chǎn)市嚼場上還沒有港出現(xiàn)，但是初正有一部分姿項目在考慮愉推出，這方滾面我們是有貌經(jīng)驗優(yōu)勢的辱?？芒匏綄π^(qū)環(huán)境遷設(shè)計的重視尸程度明顯不拜夠，以至于后設(shè)計水平和參投資程度都組比較低，基冷本上只是為納了達到規(guī)劃泡指標而作，榆沒有特色和皇品位。遵基本建筑形墻式比較見下舟表弄天津嗓濟南撫地質(zhì)狀況橋軟土地質(zhì)地陪下水位高，騾基礎(chǔ)處理費酷用高敬地質(zhì)情況復(fù)寒雜、地下水制情況變化比爐較大僵基礎(chǔ)形式卻筏板基礎(chǔ)、星樁基礎(chǔ)縫筏板基礎(chǔ)、索樁基礎(chǔ)陶結(jié)構(gòu)形式猜磚混、框架觸、框剪舟磚混、框架對、框剪梅外檐裝修奧涂料梢面磚、涂料景室內(nèi)裝修當(dāng)毛坯房、成換品房考毛坯房融門窗董塑鋼窗竹鋁合金窗、寺塑鋼窗余屋頂形式序坡屋頂木平頂、坡屋旺頂斜采暖方式曬地板采暖、比散熱氣采暖朋散熱氣采暖拒環(huán)玻境既較好匹一般接3、成本構(gòu)床成曾①舌濟南市建筑竭市場的總體服價格水平與析天津相當(dāng)接險近，現(xiàn)將濟值南市主要建麥筑結(jié)構(gòu)形式嚼的造價指標稍與天津市當(dāng)素前水平作一蠶分析對比詳忘見下表：坑濟南市建安懲工程費基本孟造價指標圓項目名伶稱具結(jié)構(gòu)決形式型基本指標窮（元/㎡）扮住宅蛋多層薪個刃磚混獄750爛高層（20物層以下吉）彎框隊架厘1350組商住樓梯多層徒偷磚混速或框架尋954鑒學(xué)生公寓災(zāi)多層站米絡(luò)磚混刺1132繼綜合辦公樓紹多層裂曲瞞框架農(nóng)1910堵高層推裂享框剪驕2693立賓館酒店裕高層閥評蟲框剪膛3957鉤天津市與濟耕南市建安工裝程費對比圖栗例霉注：映①燥以上指標為紛濟南市建委姥2002年坡6月頒發(fā)的犧16號文件屑中規(guī)定的建幼安工程造價劇指標，其指經(jīng)標反映了濟企南市當(dāng)今建俊筑市場的平妹均價格水平梯，具備一定寨的指導(dǎo)和參許考價值。貓②闖現(xiàn)以太陽城枝8#地項目桿（11萬㎡仆）為參照物用，將天津市臉與濟南市的萄房地產(chǎn)項目戲成本構(gòu)成作碑一預(yù)測對比黃，見下表：史濟南市與天壺津市房地產(chǎn)絕項目成本預(yù)珍測對比表稻項香蜘研聾談目胃天津市指標

答（元港/㎡）禍濟南市指標

沈（元所/㎡）擦差抱壤值魂貸建（元坑/㎡）哭備貨蝦效帶注勉一、土地費棉795.0爪0螺810.0精0虎-15.0飲0祖怠1、土地費宏630.0賄0載630.0池0頌0.00漆按照太陽城咸地價水平計鼠算熟2、大配套爪費驗165.0姓0趁246宮.00賣-世81戚.00迎電二、前期設(shè)透計費辱26.00傍抵26.00軍幕0.00憐爭1、設(shè)計咨某詢費就10.00煎歷10.00她清0.00透按照太陽城陽標準估算綱2、土建設(shè)過計費牧10.00辛閣10.00玻怨0.00貿(mào)按照天津市頓水平估算賺3、環(huán)境設(shè)撞計費糊6.00言6.00叨0.00閱按照太陽城碎標準估算竟三、前期、干配套費著306.1砌5包293.4已5唯12.70榆扯弟（一）前期掛費攻20.35片育25.65替奔-5.30旗網(wǎng)婚1、勘察設(shè)捕計費、放線勸4.62嫌4.62亦0.00妙按照天津市柔水平估算驗2、施工圖蹲審查費僑1.30端3.38危-2.08擠丘友3、墻改費闖6.00宏10.00如柏-4.00床曬掙4、散裝水友泥專項基金鹽0.00先0.60勵-0.60魔是說5婆、設(shè)計招標爬、合同審查繁1.00息1.00圾0.00亮檔6訓(xùn)、規(guī)劃成果叢0.80綁0.80群0.00紹鑰7肅、地名費及井土地證斯0.70趨0.30役0.40止每個項目不夕少于孫3萬元漲8必、其他前期珠費毀5.93娃4.95惱0.98紐宿（二）配套看設(shè)施費抽285.8交0筆267.8渣0就18.00饅撐月1、供電工釋程顆72.00捎它72.00眠減0.00版壺2、給水工專程蝶21.00鉆肢18.00噴毫3.00仆態(tài)3、燃氣工要程項36.00閉商25.00苗衡11.00趕暑事4、排水工斥程格22.00爬法20.00晃矩2.00童按照濟南市宵水平估算折5、熱力工慧程仗30.00艙柿28.00紹佩2.00楚按照濟南市悶水平估算敲6、環(huán)境工默程夢83.00味拼83.00制庫0.00岔按照太陽城使標準股7、智能化情工程叫10.00透殊10.00蝦亞0.00替按照太陽城逃標準廈8、其他工腎程朵11.80屆訴11.80矛糊0.00撓定四、土建工彎程費摧1388.佳86示1307.銜73歇81.13公顧項1、住宅土從建工程費嘴840.0凈0努750.0膏0奪90.00蒼找按濟南市項刪目平均造價獸水平計算率2、成品房幕裝修箱400.0牙0夢400.0僚0天0.00項按照太陽城便標準計算筋3、區(qū)內(nèi)公黑建腳53.86丑饅52.93穩(wěn)楚0.93昂見小區(qū)公建虧附表勢4、示范小五區(qū)獎?chuàng)?5.00盞說25.00辭據(jù)0.00必該5、基礎(chǔ)處暫理費迅50.00咽憑60.00貝謊-10.0專0膚濟南市地質(zhì)散情況比較復(fù)惡雜泡6、監(jiān)理費區(qū)10.00戴眉10.00仆奏0.00蘇與天津情況雄基本相同展7、質(zhì)量監(jiān)舍督獎月2.00士1.80拾0.20笛按濟南市質(zhì)葛量監(jiān)督站收花費方法估算煩8、招標費瓶、施工合同聰審查費擺3.00哈3.00島0.00哨按濟南市招譽標辦收費方奧法估算呆9、其它費弓用提5.00城5.00中0.00薄丟五、小區(qū)公廁建均攤費原120.0貴0偵0.00閑120.0嚷0斯由項目規(guī)模已決定攏六、不可預(yù)叢見費珍20.00忍衫20.00獸見0.00遵悄七、貸款利兵息訊40.00平嗽40.00膏濱0.00頁擴八、公共設(shè)向施維修費洲30.00封軍0.00雄30.00開歐睜九、工程直聾接成本小計毅2726.隙01悠2炕578槳.18愚147.8胸3袖緒重敏感成本因裂素的影響預(yù)炎測：潤通過上表可屢看出在我們砍的開發(fā)過程喇中對工程造巖價影響最大稻的是土地成滿本，土地成希本的不明確態(tài)性和高價性貫也證明了土姿地成本是開晃發(fā)過程中對鉗工程造價的葛影響最為敏朗感的因素，經(jīng)如果以我們撕在天津所作擱的項目作為童參照物的話勁，我們基本邪上可以做出雹以下的推論雨：窄以11萬㎡廊的建筑面積徒計算，假設(shè)位容積率為0練.9，占地窮面積為12淡.22萬㎡始，以我們在毛太陽城的工采程直接成本答控制指標為峰界[（平米烤地價+24傲6）斑×蠅12.22迷+1687令×怒11束]晨÷霜11殺≦異2726元補平米地價儀≦初689元仇每畝地價執(zhí)≦球46萬元貸三、房地產(chǎn)巨二級市場分翻析：我們的結(jié)論甘1遍、濟南房地邪產(chǎn)市場由成翠長階段向成址熟階段過渡逼2、濟南房瞇地產(chǎn)市場開游工量增長較掀快，但銷售嗚量變化不大振，市場需求嗓有待挖掘和患釋放肌3、濟南房欠地產(chǎn)市場區(qū)腐域差異較大嗽，但區(qū)域差將異隨著政策荒的導(dǎo)向?qū)⒂姓乘兓?、外來開駐發(fā)企業(yè)和大埋盤涌現(xiàn)推動飾濟南房地產(chǎn)憐市場發(fā)展搜5、樓盤定鑼位主觀經(jīng)驗炎性強，產(chǎn)品寶開發(fā)簡單，作樓盤同質(zhì)化早嚴重，競爭沿日趨激烈睛6、消費者兔逐漸成熟，豈但仍需要市棚場引導(dǎo)怕7、市場結(jié)見構(gòu)逐步調(diào)整呼，向合理價異位的中檔住縣宅傾斜漏1、房地產(chǎn)丸發(fā)展階段回蒸顧：必濟南市商品她房正式發(fā)展仿是從199褲8年開始，肯經(jīng)過4年的胞發(fā)展，基本蹤可以劃分為滿三個階段：委1998舒——田1999年墓，快速發(fā)展熊時期捆1998年彩，停止實物狂分房，住房荷需求開始向到市場化轉(zhuǎn)變高，房地產(chǎn)業(yè)酸得到非常大未的發(fā)展機遇幅。1999隔年，在需求丟增大的推動倘下，房地產(chǎn)班業(yè)迅速成長寬，出現(xiàn)產(chǎn)銷跡兩旺的局面野。險2000年隨，穩(wěn)步發(fā)展廣階段痛由于前兩年擱一些住宅項歡目的盲目上別馬，導(dǎo)致2誠000年的掌市場空置率濫達到較高的釣水平。房地洽產(chǎn)開發(fā)商的留市場意識開所始加強。盛2000年繡以后，在供津應(yīng)量增加的皇同時，市場捕開始進入提扔高水平和調(diào)算整階段毛市場逐漸成溫熟，個人購達房比例明顯血加大，異地啄品牌開發(fā)商最進入濟南拓削展。你2、濟南房干地產(chǎn)市場發(fā)鄙展現(xiàn)狀分析爛（1）自2市000年市鮮場開發(fā)量增染長較快，表星現(xiàn)出明顯的腥增勢。鄙2002年公全年各項指廊標預(yù)計與2且001年基辜本持平，市盞場開始進入鐮平穩(wěn)發(fā)展階麗段。應(yīng)該注匹意到，經(jīng)過畜自2000濱年銷售量達媽到歷史最高煮水平后，開頸始回落，總則體需求量基創(chuàng)本穩(wěn)定在1族20萬平米撓。段（2）市場壩成交價格自強2000年篇保持平穩(wěn)增宮長。勵2002年臉成交價格據(jù)詠相關(guān)政府部竹門預(yù)計，與輝2001年不相比，不會撥有太大的變輔化。慢（3）、由送于市場需求制比較平穩(wěn),綢導(dǎo)致商品房芝空置面積隨恒著竣工面積魯?shù)牟煌兇然?。?002年褲商品房空置膏面積突破4音0萬平米，牧空置量增大現(xiàn)，造成這種消現(xiàn)象的原因友主要是市場合樓盤供應(yīng)結(jié)枕構(gòu)不合理，紫從空置房的榴總體情況看室，主要有兩兇種：一種是凝處在市二環(huán)毫以內(nèi)，因昂脾貴地價導(dǎo)致覽高價的商品呈房，此種房卻子的價位大掀多在380軌0元/平米服；另一種空窄置房則是地姑處偏遠、交偉通不便、配闖套極差的低墳質(zhì)房，這種妙房子價位不父高，有的甚慮至1000讓元/平方米姿左右，但照鑄舊無人問津烈。爽服3、濟南房梢地產(chǎn)市場區(qū)仆域特征分析薪濟南市區(qū)域捏房地產(chǎn)市場假發(fā)展不均衡忘，區(qū)域房地匯產(chǎn)特征顯著伴從總體看，誤目前濟南房偶地產(chǎn)市場東麥部、南部為雀熱點地區(qū)，煎西部、北部音發(fā)展欠缺。濱這種區(qū)域發(fā)塌展不均衡由掠來已久，在胖購房這心目撿中已經(jīng)形成尿一定的思維級定勢。確自然環(huán)境的碰因素：盞南部地區(qū)是飲濟南的風(fēng)景跪名勝地區(qū)，估有不可復(fù)制青的景觀優(yōu)勢啊；宣人文環(huán)境的釣因素：東搏部地區(qū)剃是部傳統(tǒng)的科技博、文教中心襖區(qū)猜，文化氛圍殿濃厚；響市政、生活普配套：西、攻北部地區(qū)屬債傳統(tǒng)經(jīng)濟區(qū)板,經(jīng)濟較落平后,城市功淚能配套設(shè)施凡相對滯后。削（1）濟南晴目前房地產(chǎn)惕發(fā)展的基本色格局們濟南市的項葬目分布基本番形成低、中鞏、高檔不同欲檔次分區(qū)明奧顯的格局屢南部：高檔布住宅擠東部：中高泄檔住宅宗西、北部：漢低檔住宅為大主撫按照項目的榴價格檔次，躺將項目基本疏分為三個檔京次誰2500元侍/平米以下眨集中區(qū)域：紡城市西部、陣北部（槐蔭傷區(qū)、天橋區(qū)剃）。處產(chǎn)品形式：螺6層帶閣樓籮炒主要劣勢：耗老工業(yè)區(qū)，匠重工業(yè)集中親，環(huán)境較差落，居民素質(zhì)垮不高，造成感房價偏低。撐但自200隸1年，也出下現(xiàn)了一些中叨高端項目，抹如陽光10右0（均價3牌000），務(wù)拉動了該區(qū)京域價格開始姐提升。爬未來走勢：膝西部是政府班新的城市規(guī)碑劃未來要發(fā)和展的地區(qū)，抖但城市基礎(chǔ)需較差，難度額比較大?？?500悄——賽3500元耳/平米汁集中區(qū)域：緣城市東部，到如歷下區(qū)、程市中區(qū)。壟產(chǎn)品形式：丸多層，有一房部分高層項器目堪主要優(yōu)勢：上眾多政府機追關(guān)和高校所靜在地，人文逢環(huán)境較好，五經(jīng)濟比較發(fā)個達，集中了像一些高技術(shù)敲產(chǎn)業(yè)園區(qū)，奇居民整體收額入和消費能宣力較好，也裕是房地產(chǎn)開驅(qū)發(fā)較早的區(qū)冬域，成為房屯地產(chǎn)消費的湯熱點區(qū)域。姑未來走勢：依良好的經(jīng)濟撐、人文基礎(chǔ)型使東部區(qū)域頁在今后的發(fā)童展中仍具有絡(luò)后續(xù)發(fā)展空夠間。尸3500桌——造5000元星/平米以上鞏集中區(qū)域：匯南部、城市鋪中心區(qū)，如析歷下區(qū)。拉產(chǎn)品形式：首以小高層、聚高層為主，舒小部分為多漫層帶電梯，壩也有一部分扮聯(lián)排別墅并主要優(yōu)勢：搬南部為山區(qū)呀，風(fēng)景優(yōu)美構(gòu)，空氣清新謙，集中了一隔部分高檔住滾宅。城市中數(shù)心區(qū)高昂的逢土地成本、裹成熟的配套勵和地段優(yōu)勢按，使其成為候高價住宅的致集中地。關(guān)未耗來走勢：南營部區(qū)域由于怪近幾年的集粱中開發(fā)，造群成底下水系史破壞，政府頓開始限制開苦發(fā)用地。城例市中心區(qū)基鮮本無空置土知地，且舊城罩改造的難度得較大,土地兄價格高，住悼宅產(chǎn)品發(fā)展壞空間不大。杜（2）濟南兩房地產(chǎn)市場媽區(qū)域差異將魂被逐漸弱化量市政發(fā)展將挑會縮小東西蛇部的差距，燥但存在一定蝕的難度憂均衡發(fā)展為扭主旨的城市店規(guī)劃正在實件施。根據(jù)新止的城市規(guī)劃務(wù)，未來幾年塌，濟南市將耍著重發(fā)展西小部，加大市演政配套建設(shè)吵力度。這無綁疑會弱化區(qū)魔域之間的差爺異，帶動這悼些地區(qū)房地累產(chǎn)市場的發(fā)恭展。支高素質(zhì)樓舌盤帶動落后肆地區(qū)的發(fā)展蒼近年在西部沿地區(qū)、北部僵地區(qū)出現(xiàn)一漲些高素質(zhì)樓養(yǎng)盤，其中非柴常有代表性件的是陽光1射00、世紀坑泉城等項目廈，這些樓盤兄自身綜合素狀質(zhì)較高，帶佩動了項目周嬸邊配套與環(huán)救境的改善。橡隨著倘今后介開發(fā)量的貼不斷增家加，忘西、北部區(qū)形域必將會嘩有相當(dāng)大的豬改觀。集4、濟南房兄地產(chǎn)企業(yè)分唯析螺截止200脂1年，濟南蝕市有房地產(chǎn)貿(mào)開發(fā)企業(yè)1脈77家，其輕中一級資質(zhì)皇5家，二級犯資質(zhì)27家打，三級資質(zhì)視133家，姨四級資質(zhì)8夾家聲（新注冊未乞有資質(zhì)的4窩家）片。番（1）濟南蝦房地產(chǎn)開發(fā)野企業(yè)基本分純類我A、政府背過景的房地產(chǎn)晃企業(yè)，或是各政府職能部使門轉(zhuǎn)型為房聰?shù)禺a(chǎn)企業(yè)。葛這部分房地下產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)誰得較早，對換于初期的房埋地產(chǎn)發(fā)展起凝到重要的作石用。如中房搭集團、濟南刮房地產(chǎn)開發(fā)胳總公司等。倦B、大集團哄背景房地產(chǎn)凳開發(fā)企業(yè)云這部分房地即產(chǎn)企業(yè)往往欠是其它產(chǎn)業(yè)鍬大集團向房鋸地產(chǎn)業(yè)發(fā)展令的渠道。他淚們的優(yōu)勢在被于大集團雄誰厚資金和豐零富資源的支你持；劣勢在材于缺乏專業(yè)施知識和實際務(wù)操作經(jīng)驗。默如果能將集太團內(nèi)部資源久進行有效整央合，這類開濤發(fā)商可以在遷市場中穩(wěn)占偷一席之地。黃它們的典型叉代表是魯能鵲集團和三聯(lián)循集團。腐C、本地民韻營房地產(chǎn)開音發(fā)企業(yè)餐這部分房地暫產(chǎn)開發(fā)企業(yè)刺在濟南已經(jīng)倡有多年的房創(chuàng)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)思驗，依靠項墊目贏得市民故的認同。濟排南市民比較膀認同企業(yè)專躺業(yè)經(jīng)驗、產(chǎn)燙品信譽度、兄樓盤知名度渡。它們的典斤型代表企業(yè)魂是三慶集團狹和普利集團謠。奉D、外來房畫地產(chǎn)開發(fā)企相業(yè)皂相對于以上敲三種開發(fā)企壯業(yè)，外來房俗地產(chǎn)開發(fā)企步業(yè)更多的是敏引入現(xiàn)進的伯產(chǎn)品、全新陰的營銷理念襪，對市場起偷到推動作用短。如香港新煎世界、大連旋萬達、陽光往100等，洲下面我們將尼對異地開發(fā)杯商著重分析跑。靈（2）外來哲房地產(chǎn)開發(fā)毒企業(yè)研究鮮隨著濟南市繩房地產(chǎn)市場米的發(fā)展，其利巨大的市場子空間吸引了運一批外地開竹發(fā)商登陸濟緒南，其中一壟些的知名的棟項目如：陽盆光100國粗際新城、新多世界陽光花介園、偉東新倡都、外海西姻子城市花園末、富翔天地丹、黃金時代胖等。這些項躍目在運作方阻式、營銷策銅劃手段等方透面存在一定箱的共性，主拒要體現(xiàn)在以霜下幾個方面演：款開發(fā)的項目馬多為規(guī)模較唱大的住宅區(qū)鵲，體現(xiàn)出了似開發(fā)商雄厚扛的實力。犯大多數(shù)項目野選址于不被存濟南本土開筆發(fā)商所看好撫的西部、北饑部地區(qū)。開破發(fā)商通過優(yōu)五質(zhì)的產(chǎn)品、綠完善的配套都、良好的服煌務(wù)逐漸打破軟了濟南消費蓬者購房時的尸區(qū)域情結(jié)。踩強強聯(lián)手的額開發(fā)方式。猜在營銷策劃光、建筑設(shè)計篩、園林規(guī)劃儀、物業(yè)管理鍋等方面引入承知名企業(yè)，春提高了產(chǎn)品垃的綜合素質(zhì)盡。裕注重產(chǎn)品附猴加值。增加燈了物業(yè)管理罷的服務(wù)內(nèi)容殖，提高了項反目智能化的事標準，豐富遞了會所的突功能，在產(chǎn)米品研發(fā)上均棋領(lǐng)先于由濟填南本土開發(fā)惹商?？甲⒅貭I銷推鬧廣手段的運霸用。在項目為包裝、廣告兆投放、媒體拖選擇上起到萍引領(lǐng)市場的膏作用。貌項目運作濱過程中注重駝銷售這一環(huán)獵節(jié)，對銷售最排期、銷售康現(xiàn)場的控制諸以及對銷售蟻再人員的管理齡都具有一定櫻的先進性。撇5、濟南房喊地產(chǎn)市場產(chǎn)賽品供給特點爬分析插此次調(diào)查，邊我們走訪了選濟南市的1逐5個項目，侮在項目分布久區(qū)域、價格秒檔次上進行榴了選擇，力仗求保證樣本卵的全面性和繞準確性。將怠產(chǎn)品特點基淚本歸結(jié)如下縣：仗（1）項目瓶規(guī)模棋濟南市場仍夸處在無序競溜爭狀態(tài)，市擠場上既有占為地上千畝的癢超大樓盤，惰也有總建筑對面積幾萬平持米的小型樓赤盤。項目規(guī)等模的參差不昏齊，反映出分市場的不成宇熟。隨著市譯場的發(fā)展，灣未來的項目栽將向規(guī)?；C發(fā)展。續(xù)（2）建筑占形式滑在市場供給碼方面，市場混上的樓盤大也多為多層、陣小高層、高得層混合開發(fā)侮。高層住宅穴在整個社區(qū)剩所占比重不鬧大，純高層棒住宅社區(qū)只妖有陽光10休0、魯能康廈橋等為數(shù)不譜多的幾個樓達盤，在東部初區(qū)域市場內(nèi)盒更是比較少朵見。各種建絕筑形式基本互都帶有地下芒室，多層頂持層一般為閣便樓。逐在消費者認辭同方面，仍菠然是多層比英較受歡迎，國但小高層、菌高層住宅只六要價格合理踢，產(chǎn)品滿足婚需求，也逐帥漸被認可和醒接受。赴（3）面積宋區(qū)間分布罩基本為二室辦、三室設(shè)計席，其中兩室噴最集中的分高布在100海——橡110平米澆，其次為1蝶20澇——島130平米能。100叢——擁120平米也是目前集中鹿的供應(yīng)區(qū)間帽。巴三室集中在牢130甩——慘160平米淹。澤（4）戶型哪分析忌平面間隔以乖平層設(shè)計為永主，錯層、宇躍式設(shè)計作錄為補充。但砍市場上錯層藥及躍式的設(shè)校計，普遍存指在空間處理時欠佳的問題超。世市場上樓盤甘多采用一梯蠅二戶、一梯暖四戶設(shè)計，瞇有較好的舒綠適性。姨對朝向有較罷嚴格的要求吧，基本要求渠南北向，少帆數(shù)項目設(shè)計導(dǎo)有東西向住窗宅，如陽光邁100，銷筑售非常困難狂，室內(nèi)的主您要功能空間糧，如臥室、房客廳均利用際南面空間布銹置，雙（三祖）陽面臥室弓設(shè)計普遍存羊在。桿（5）裝修肆標準僅交工標準基議本為廚衛(wèi)裝支修，配備有排墻、地磚，御潔具等，這小應(yīng)該是一種果過渡性產(chǎn)品睡。少數(shù)較高種檔項目采用希了精裝修，客如舜風(fēng)世紀綢花園、數(shù)碼司港等，但市種場反應(yīng)效果異并不很理想基。罷（6）園林漂規(guī)劃絮市場上樓盤單的園林設(shè)計歲水平普遍不婚高，大部分反樓盤只有簡春單的綠化景帝觀。部分山螺景樓盤（如所陽光舜城）惰在園林設(shè)計可方面，主要押依靠樓盤周包邊自然環(huán)境貿(mào)作為小區(qū)的柔園景，區(qū)內(nèi)孝只有簡單的聚綠化覆蓋。轟市場上樓盤棄的園林設(shè)計浙多采用水景羊主題，但造感園手法簡單既，難免給人猴牽強附會之耍感。鍋（7）配套榜設(shè)施童社區(qū)配套包裕括娛樂設(shè)施廣、便民生活臘配套等。它掩一般與項目支的規(guī)模有關(guān)付，大型項目三的配套設(shè)施紐比較全面，雪而中小規(guī)模仆的項目往往眾更多依靠項優(yōu)目周邊配套坦。接對于娛樂設(shè)我施，會所的咐普及率最高端，中高檔樓月盤的普及率胸達到60%宗左右。女對于便民生吊活設(shè)施，如通24小時便啦利店、社區(qū)驕教育設(shè)施（侵幼兒園）、音小型診所等扣也都有所涉拳及，但根據(jù)謙項目自身情惜況而不同。謝（8）物業(yè)返管理交物業(yè)管理普磁遍不被重視差，提供的服環(huán)務(wù)也僅僅是載簡單的保安寺、保潔等。窄少數(shù)項目也鑰以較高水平輕的物業(yè)管理立服務(wù)作為賣權(quán)點之一，如翁新世界花園鉗的球“蹄英式管家服盈務(wù)偉”父等。200蘇2年，一些包知名的物業(yè)奸管理公司也蒜開始進入濟慶南，如第一渠太平戴維斯忙；香港屋宇篇物業(yè)等?？?、濟南房采地產(chǎn)市場客垮戶需求特點剩分析晨由于時間的枯限制，我們竹此次沒有進件行專門的消舊費者需求調(diào)督查，但結(jié)合籌開發(fā)商、政蒼府相關(guān)部門感的走訪和項蠢目調(diào)查，對液客戶需求也鏈進行了一定活的分析。尾據(jù)建設(shè)銀行盒對2001密年對購房需賤求的統(tǒng)計，愁濟南購房者彈貸款年齡在曾25-34楚歲占君58.9%瓜，頑35-44棗歲占譯23.6%引，這兩部分芝人構(gòu)成了購罪房主體；從讓置業(yè)者看，撒企業(yè)管理人赤員占反39.5%平，工人占耕14.8%經(jīng)，機關(guān)干部眨占默15.5%騎，轉(zhuǎn)業(yè)人員多占攜8.7%犯；從年收入繞情況看，年搖薪在訂5丸萬元以下的架占糠66.9%倒，年薪在耽5-10今萬元的占含24.1%爐；在購房面叨積上，今年映選購趨60-80榜平方米的占化18%網(wǎng)，顯80-10刺0炭平方米的占棚34.4%郵，迷100-1巴20犯平方米的占戲27.7%快，賣120-1直40灑平方米的占朱10%份，由此可見遭80-12槍0巧平方米普遍勺受廣大購房鈴者的青睞；重戶型上，選搜擇兩房兩廳放為租33%讀，三房一廳具的為眨15.1%飲；總房價上師10-20系萬元占鼓44.8%惹，銷20-30膽萬元的占暮16.6%板，擱30-40貫萬元的占途11.1%感；購房單價朗在食1000-披2000周元桿/里平方米的為閘58.2%剪，堵2000-芳3000驚元健/械平方米的為隙22.8%家，服3000-驗4000兵元墳/愚平方米的為飾11.6%盤。市場需求唉量短期內(nèi)不炸會出現(xiàn)明顯捧激增，但中捐低檔房仍是熱消費主體。敲總價在20意萬以內(nèi)的精裕品經(jīng)濟房占團據(jù)約60%丘的市場需求掘。才7、房地產(chǎn)叫市場發(fā)展趨瓶勢預(yù)測崇（1）市場舟需求量基本胸穩(wěn)定，在近探一兩年內(nèi)不探會有明顯的懇增長維到目前，濟鉤南房地產(chǎn)市談場沒有出現(xiàn)估明顯的刺激豪市場的重大矩政策，同時爽，市場中品滴質(zhì)較好的精擁品住宅明顯忙缺乏，市場仇進一步放量閘的可能性不紅大，市場需咱求基本穩(wěn)定捕在120萬冰平米。誠（2）整體元價格水平穩(wěn)束中略降，增傭長空間有限茶2003年陜，將進一步縫調(diào)整市場結(jié)蝕構(gòu)。按照政寶府預(yù)定計劃朋，2003牧年將正式開李始經(jīng)濟適用斗房的開發(fā)建祝設(shè)，其每年絡(luò)投放市場的振面積預(yù)計為殖20研——令30萬平米造，將占全市籍每年交付使向用的新建住核宅總量的1腹0?！r(nóng)15%，以誕后也將逐年迎按照這個比扯例向市場投囑放經(jīng)濟適用始房，通過市伴場結(jié)構(gòu)的調(diào)唯整，對目前悠過高的商品看房價格進行路平抑。薯（3）東部寨、南部還將煮是房地產(chǎn)開騙發(fā)、消費的接熱點地區(qū)，滑西部區(qū)域隨慚政府政策引賊導(dǎo)而發(fā)展絮東、南部地楊區(qū)，作為眾摟多開發(fā)商成舟熟經(jīng)營的大則本營，依賴矩其濃厚的文很化底蘊和良劇好的自然環(huán)片境，仍將穩(wěn)覆居濟南房市食的潮頭，在瘡今后幾年內(nèi)倉持續(xù)吸引購嘴房者的眼球史。說太北部和西部饒地區(qū)，在未頓來幾年內(nèi)仍野將維持現(xiàn)有矩的態(tài)勢：北丟部在環(huán)境改慨善的前提下因緩慢升溫，蝦南部因政府慘限制開發(fā)而師持續(xù)走俏。腿由于歷史原粘因、基礎(chǔ)設(shè)警施等積習(xí)已釣久的原因，聾雖然有個別竊項目已經(jīng)有化較高的品質(zhì)意，它們很難胃成為濟南房朗市中有代表熊性的區(qū)域，青撇（4）市場笨競爭激烈，坡進一步向成盯熟階段發(fā)展漠隨著房地產(chǎn)包供應(yīng)量的進越一步增加，叛未來的市場掩競爭必將越迎發(fā)激烈。這恨對于市場的膊成長與成熟介必將有很大補的促進作用污。同時，隨淋著大盤、異瘋地品牌開發(fā)溜商等逐漸涌供現(xiàn)，濟南房繼地產(chǎn)市場已何經(jīng)在向?qū)I(yè)屠、成熟發(fā)展專。支四、三級市需場分析：結(jié)論：政府政策杯濟南的二手怕房市場從9潮0年代初期裹開始形成，岸初期公產(chǎn)房偏是以換房的粱形式出現(xiàn)的提，私產(chǎn)房以舍置換的形式宋出現(xiàn)，自2職000起政悔府放開二手蓮房市場并大野力推動房改雅政策，截止丙到目前，公曬產(chǎn)房的房改嫌以基本完成喚。2000趴年全年成交辦總套數(shù)54節(jié)00套，2就001年和悠2002年燭每年以20謠%的速度遞府增，200足2年全年總拴成交套數(shù)為域8000套稠，成交面積最6萬平米其姐中房改房成此交量比去年辜同期增長了鬼40%（8港000套房拖屋中以買賣后方式的有5繪000套左記右）二環(huán)以客內(nèi)二手房成箱交均價為1庸600元/杜平米步——疤1700元予/平米，雖廊然政府房改氧推行的力度通較好但占房逢屋總量比重拌交大的省級撈房改房并沒束有上市交易對（占50%蔑），房屋的喝加速放量還別有一個過程逆，這也從側(cè)忘面體現(xiàn)出政么府各項制度驢的執(zhí)行力度賣不夠。崖濟南的房改績房基本屬于假省級、市級體、鐵路、軍蹤隊、齊鋼、留魯能、石化哪七大體系,騰目前房改推疊行到第四階急段,但作為夏重中之重的難省級房改房讀(占總體5鋼0%),還似沒有上市交蹲易,市場的梁潛力還很大洪,加速放量邁還需要一個叢過程。政府政策鄙2000年尋出臺了《住糠房置業(yè)擔(dān)保當(dāng)管理試行辦看法》；把加械快開發(fā)三級舌市場列入十承五計劃發(fā)展委的綱要；2濁001年下作調(diào)了二手房常交易的契稅戒；2002運年規(guī)范下調(diào)半了房屋交易琴手續(xù)費；以肝近年連續(xù)4判次降息，都卸為二手房市采場的發(fā)展提爭供了廣闊的功空間和有力慎的支持。2仆002年，際山東省人民辟政府下發(fā)了罷《關(guān)于深化伐住房制度改左革進一步開板放和搞活住膛房二級市場康的意見》，性要求各級政慚府要把開放做和搞活住房咱三級市場放娛在政府工作廁和經(jīng)濟發(fā)展通的突出位置尾。此舉為山烈東省二手房討市場的發(fā)展博起到了領(lǐng)航絡(luò)和促進作用滅。金融政策丈各大銀行金兼融機構(gòu)注意膛到了二手房駐市場的巨大冒市場潛力，唯適時進行業(yè)宣務(wù)創(chuàng)新，推勝出二手房按爬揭抵押貸款撇。住房公積龍金質(zhì)押貸款狐，組合貸款程等針對二手扶房的信貸品疑種，為搞活輛住房三級時悟常提供了有少力的金融支油持。居統(tǒng)計塌濟南200矛2年二手房鳥按揭貸款交籌易量以占到識二手房交易庭總量的50乒%但外地人科貸款要求嚴綠格。勻“優(yōu)一站式宗”墻服務(wù)乏二手房交易懂的有關(guān)各方啞，如房管部炊門、金融機射構(gòu)、擔(dān)保機蹄構(gòu)、公證等華單位均不斷舞規(guī)范、簡化助操作手續(xù)，兇增加工作透榴明度，提高毀業(yè)務(wù)、服務(wù)纏水平和服務(wù)資效率，縮短競交易時間，描提高了二手燒房交易的成穴功率。濟南守，二手房消普費者現(xiàn)已切新實感受到了薪二手房交易付的輕松、快規(guī)捷。房管部犬門理順管理允體制，工作朱提速，簡化識已購公房的綁上市審批程困序，加快房寶屋產(chǎn)權(quán)登記污發(fā)證進度，寶完備已購住佩房的入市資比格，加快了饑房屋交易、艙流通速度。螞在濟南市房者地產(chǎn)交易大瘡廈內(nèi)，房管食部門會同房增產(chǎn)中介、金壁融機構(gòu)、評串估的有關(guān)各掛方現(xiàn)場聯(lián)合巡辦公，二手令房交易者進勵入大廳即可茂享受到叼“掉一站式椒”殼的服務(wù)，此敗外二手房按答揭擔(dān)保業(yè)務(wù)旦，買方只須節(jié)提交資料、鳥簽字、評估鍵、公證、抵騾押、過戶手秋續(xù)均由公司冤代辦（大部盟分公司只收劫買賣中介費補，其他費用具不收），加斥上提供擔(dān)保寸，房屋辦完蜂抵押登記，醒賣方即可從堪銀行拿到房苗款，一般只躲要3潑——迅7個工作日累。鞋二手房市場項的構(gòu)成劉濟南二手房少交易分為以兄下幾個部分日：私產(chǎn)房、送商品房（現(xiàn)經(jīng)房）、商品物房（期房）水、房改房，褲注：濟南公艦產(chǎn)房的房改掛推行力度非劉常大。這一而點和石家莊皺類似，上市與交易的房屋刮基本為私產(chǎn)肝房，以當(dāng)?shù)責(zé)捯患曳慨a(chǎn)擔(dān)殃保公司介紹狐2002年柏11月份以縮按揭貸款方尊式成交的二攻手房數(shù)量就苦有100多桑套，二手房為市場強勁的及發(fā)展勢頭由伐此可見一斑扣。藥房地產(chǎn)中介賺行業(yè)整體情扛況比2002年活全年總成交燒套數(shù)為80繩00套，成擱交面積56咱萬平米其中映房改房成交循量比去年同破期增長了4滑0%（80編00套房屋雄中以買賣方筍式的有50蟻00套左右莊）二環(huán)以內(nèi)喇二手房成交曬均價為16四00元/平長米床——姥1700元頓/平米，濟殿南二手房成濾交20%通解過中介成交參，中介商的霸口碑再老百搭姓中間非常該差（重要是顛個體中介）浸，在濟南流獨行一句話炸“捉三年不開張泄，開張吃三閱年罰”鑒，因為行業(yè)杜和市場的不舅規(guī)范，造成最濟南中介市躍場買空賣空暗的黑中介很架多。目前濟鐵南中介公司舌共計126址家，中介公商司特點表現(xiàn)網(wǎng)在以下幾方罩面：傭資金實力棉經(jīng)族營二手房買腫賣、租賃的欄公司10萬哈以上，經(jīng)營坐商品房代理鉛、商品房策奉劃的公司5勾0萬以上。雅規(guī)模板對二手房中奧介公司中基線本為個體小艘型中介，店泉鋪位置不集統(tǒng)中，面積為供15平米左嗚右，濟南的協(xié)中介市場在漲房管局，（亭七經(jīng)路83宏號）有20眠多家個人中所介公司在此艇設(shè)點（主要宵是窗口和信著息采集站的踏形式），稍僚微正規(guī)的公輕司濟南有三職家，其市場猶形式為：總吐公司下設(shè)3隙家哀——丟5家分公司療的形式各公遞司獨立核算躍。蓄硬件基礎(chǔ)閃因掙為市場上的撞中介以個體損為主，所以印基本處于非漢常原始的狀撲態(tài)，沒有微稻機管理，沒缸有自身的信翁息交流平臺槳，沒有企業(yè)蝶標示，沒有被統(tǒng)一的工裝紡，沒有先進米的辦公設(shè)備師，只有少數(shù)總的中介公司道佩帶胸卡上粒崗。污軟件基礎(chǔ)難基些本沒有自己偉的銷售管理拉軟件，人員宜層次較底，孩文化程度和涉素質(zhì)不高，笛從業(yè)人員年況齡30歲相——再40歲，企朽業(yè)沒有為長抗期發(fā)展儲備甩人才。侄管理模型和響架構(gòu)兔管理形式極泄為簡單，大柱部分中介機妙構(gòu)為個體經(jīng)快營，有公司涼的一個總公區(qū)司下設(shè)3家鍵——茄5家分公司豪，有的分公去司只是掛靠座總公司，每瘡月只向總公壇司交一定的揚費用。抓信息傳遞泄總尸公司下設(shè)的致各分公司之障間的信息不授共享，部分郊公司有自己堂的信息交流疤的數(shù)據(jù)平臺檢，能夠?qū)崿F(xiàn)趴局域網(wǎng)的信義息交換。騎企業(yè)品牌鼻各少公司目前沒智有樹立品牌始的意識，沒羅有自己的V慰I，沒有企酷業(yè)文化，沒魚有企業(yè)的核鈴心價值觀，直沒有核心競陸爭力。辣企業(yè)管理傷有呀的公司內(nèi)部私管理機制的顛雛形開始成舟型，但大部缸分的中介公務(wù)司沒有意識杰。塵中介公司的櫻主營業(yè)務(wù)居代賣、貸款襪、收購、租糖賃、商品房照代理貓各項業(yè)務(wù)的渴流程及收費筑標準屋代賣所誘有濟南的大帳部分中介公注司代賣房源毫，均不押賣講方任何房屋些權(quán)屬證明文間件，只登記園房屋相關(guān)信堤息，出售價枕格均為凈價瘦，成交后只度收取買方中縫介費。10哭萬以下收取閉成交價2%瘦的中介費，誦10萬以上辯收取成交價耗1.5%的火中介費，此太外價格可議幫。（注：由舉于濟南的中暮介公司以私捷人為主，并驅(qū)且市場不規(guī)悉范所以收費讀標準不統(tǒng)一僚，這一點和歌石家莊有很是大區(qū)別。）尼貸款濟墨南所有二手健房貸款都是跳通過瓦“脖置業(yè)擔(dān)保公蒼司胖”務(wù)辦理，中介恒公司并不辦視理，只是作罰為一項服務(wù)柿內(nèi)容，并不界收費只收取躲房屋買賣中泛介費。敘“聰置業(yè)擔(dān)保公糾司侄”金辦理貸款收掉取一定的費嗎用，擔(dān)保公有司的收費也晶不統(tǒng)一，有表的收取貸款福額千分之七街，有的收取咬定數(shù)。并且分擔(dān)保公司已坡同銀行建立份了業(yè)務(wù)渠道朋，互相有利罩潤關(guān)系。（存銀行以向擔(dān)毯保公司推薦第客戶）貸款尺的最長年限炭為房齡加貸決款年限不超憑過30，最陶長15年，渴貸款人年齡久不超過65絡(luò)歲外地人貸且款需要有本顧市人擔(dān)保。孩收購因濟為貸款沒有示利潤來源，干各中介公司究把收購列為剛公司的主要蒸利潤來源，姓紛紛打出忘“畝現(xiàn)金收房羞”臉；博“帖高價收房法”尤的廣告，此僻類業(yè)務(wù)開展炊的很多。慶租賃大礎(chǔ)部分中介公蹄司登記房屋撐信息簽定相殖關(guān)文件，成淋交收取20濱0元詳——浸150元不需等直到租成參為止。愿中介公司情間況帖濟南在注冊蹲的中介公司輕有126家奪，未注冊登最記的中介公宗司有400債多家，其中汪公司規(guī)模較雙大是激“胡百替房產(chǎn)經(jīng)毛紀公司農(nóng)”抱，此公司是順集房產(chǎn)開發(fā)宰、代理銷售芹、廣告?zhèn)鞑コ?、二手房銷撤售，的公司預(yù)公司成立于糠1996年歡公司現(xiàn)有職妄工120名港職工，其中傷經(jīng)營二手房度業(yè)務(wù)的職工尖有30名職竊工，公司有禾自己的銷售注管理網(wǎng)絡(luò)系衡統(tǒng)，二手房捏信息通過局宅域網(wǎng)實現(xiàn)信獨息公享。（附圖）環(huán)公司規(guī)模蓮公展司現(xiàn)有分公榨司五家蹦天橋區(qū)：總默公司順河街礎(chǔ)116號婚市中區(qū)：民摧生大街15注號爽歷下區(qū)：黑殲虎泉西路5脾5號蠢歷城區(qū)：山奶大南路14宿2號餃槐蔭區(qū)：南凱辛莊東街1蛋8號盤店面的面積脖大都是40管平米左右，幅每店有5頃——爆6名員工每糾店配有5剛——揀7臺電腦房頓屋銷售通過棕網(wǎng)上實現(xiàn)。池各項業(yè)務(wù)的購銷售流程及藝收費標準興排打代賣旬只登記房屋里相關(guān)信息，擔(dān)不押任何房研屋權(quán)屬證明疤文件，簽定黨代賣合同，越成交只收取戒買方中介費飄（10萬以煮下收取成交見價2.5%房、10萬到待20萬收取濁成交價2.帖2%20萬添以上2%，膠看房（有專庫門看房的看序房車）收取暮看房費1次須100元、探2次200高元、交30濱0元看到成物交為止，成與交后看房費厲折算到中介富費中。牛堵這收購就登記收購房象源信息，預(yù)搬約實地看房臟，商討房屋禮價格，簽定堵收購合同，藍過戶后全款勾付清。購買柏收購房不交廊中介費。綱居肝貸款擦貸款作為一崗項服務(wù)業(yè)務(wù)骨并不收費用睡免費辦理。辟租賃登炭記房屋信息顯，簽定相關(guān)布文件，只收膨取200元性看房費（不財退），直到培租成為止。項商品房代理蝕和開發(fā)狗商商討代理桐費。他員工構(gòu)成及村工資水平競灘何員工工資巧=底薪+提默成，底薪5烘00元提成給中介費10叨%，經(jīng)理工鼻資=固定工地資+獎金，僅固定工資2充000。百惑替公司員工底均為女性年肆齡22歲盾——蘿25歲，學(xué)危歷高中左右語。鬼公司運作方使式坡公司以直營撕的方式運作按，類似于我竄公司的連鎖紐店，各分公板司不獨立核免算，所有盈盒利上繳總公射司，由總公壽司統(tǒng)一安排棚，包括（人布員工資、廣介告費、房租咽等）。絡(luò)公司運作情環(huán)況運每年動態(tài)房很源量100閣0套左右，支每年成交量襯120套左咽右。丹競爭對手情沈況律“宴華通拖”筍全市共有4疾家店嘆“稀洋紅晚”璃全市共有5書家店，這兩攪個公司都是羞幾個個體的悠中介和辦的值形式，沒有亞長遠的發(fā)展示目標和發(fā)展辱方向，內(nèi)部蓄信息不共享遇，沒有信息乘交流平臺，有各分公司獨度立核算，沒疑有競爭力，滋兩公司云均誓成交量為1蹈0套左右。居住區(qū)情況緞濟南的大型筍居住區(qū)目前峽有五大居住葛區(qū)分別為：腸王官莊居住嚼區(qū)（西部）元二七新村（敢南部）啟工人新村（景北部）掌玉函小區(qū)（惠南部）買甸柳小區(qū)（密東部）映這些房屋基尺本屬于省級伶、市級、鐵烏路、軍隊、仍齊鋼、魯能司、石化七大俊體系。以二偉七新村為例含：共計30螺0棟樓，人肯口2500需0人，房齡顧平均18年委左右，大部敞分房屋兩氣套全無，配套夕設(shè)施陳舊，產(chǎn)地理位置處共于市中區(qū)房果屋均價18亡00元鄰——彎2000元識，獨單面積輪30M躺——胃40M，偏俊單50M轎——咸60M，三別室70M，裁在濟南象這維樣的老城區(qū)騾比較多，房江質(zhì)比較低，伴配套環(huán)境均果很差但由于索地點比較好爪還是有一定輛的需求。圈現(xiàn)二手房市己場的存在的繞特殊性封雖然政府推論行房改得力皂度較大但是錄省級房改房遍屋還沒有上非市交易，從箏市場存量來省看省級房改繩房屋占總體撿房改房屋5槐0%，目前逝官方的政策登以出臺但執(zhí)粗行力度不夠養(yǎng)，并且在金腸融的政策方嚷面對外地人甚貸款的要求隊比較嚴格要應(yīng)有本市人做趨擔(dān)保，這就炒挫傷的流動股人口購房的凱購買欲望。釣房屋過戶所露需的費用柏已購公房買貝賣及贈與過詞戶收費標準需：憐契稅：1.枕5%蕩(受讓暑方)藝印花稅：0字.1%徒(雙方各傅一半)腎手續(xù)費：6削元/平方米派(雙方各一儀半)寶登記費：8渠0元第（受讓方）交純私產(chǎn)買賣染及贈與過戶浮收費標準：悔契稅：1.根5%促(受讓昨方)務(wù)手續(xù)費：6快元/平方米負(雙方各一運半)超登記費：8僻0元導(dǎo)（受讓方）箭商業(yè)和別墅剛買賣及贈與軌過戶收費標摔準：泛契稅：3%獵等(受讓方)橡手續(xù)費：6分元/平方米任(雙方各一脈半)鴿登記費：8墊0元埋（受讓方）奮注：辦理貸元款的另需要按交抵押他項誘1.4%，甘此外以上費委率都是以評箏估價為準。斷我企業(yè)的優(yōu)道勢洲1、硬件方舒面劫先進的計算姐機，管理方第式，統(tǒng)一的擴店面的布置似包括（辦公助桌、接待臺夸、談判桌、鑒復(fù)印機朽打印機、等義），我們有塞優(yōu)良的辦公兔環(huán)境，幽雅抽的洽談區(qū)舒夜適的接待區(qū)莊，著都是對秀手沒有的。側(cè)2、資金方嚇面孩我們的資金坊實力遠遠優(yōu)幅于對手，這京使我們能實瘦現(xiàn)買斷代理此和批量收購籮，這是對手差萬萬不能的在。賽3、軟件方梁面誤先進的銷售守管理軟件，壟最大程度的閣實現(xiàn)信息和取資源的共享水，標準化的廁操作流程，爪連鎖運營的顧五大體系的察支持，優(yōu)良陜好的運營渠取道，以上這郊幾方面對手號還不能實現(xiàn)屆。勻4、人員方該面弟充滿活力有捧著企業(yè)核心血價值觀的優(yōu)粱良團隊，有帖良好教育高緞素質(zhì)人才儲戲備，有經(jīng)過貓系統(tǒng)培訓(xùn)的特置業(yè)經(jīng)紀人譯，這是我們鉛企業(yè)占領(lǐng)市柄場最根本的婦核心競爭力意，也是我們駝企業(yè)可持續(xù)旁發(fā)展的基石繡。甩5、運營機濕制慣陽光的操作餐流程，科學(xué)腫的競爭機制橡，值得信賴莫的企業(yè)品牌三，方便快捷幅的服務(wù)特性杰，龐大的網(wǎng)喂絡(luò)系統(tǒng)支持只，多種多樣詢的服務(wù)產(chǎn)品篇，這都是我艘們競爭對手糠無法比擬的嚷。纏6、薪酬體竊制程我們門的企業(yè)長期堵秉承銀“允以人為本的隸”茶經(jīng)營理念，味充分信任和允尊重每一個謝人，科學(xué)的血薪酬體制遠存遠的優(yōu)于對糕手，我們的盡企業(yè)給了我飾們的員工良壇好的升遷和箏異動的機會比，這不但但雁是薪金，還航包括更多的志鍛煉機會，父學(xué)習(xí)更多的環(huán)東西。絲7、企業(yè)品凈牌不通過我們的慘努力已經(jīng)打嗎造了一個蝴“遠天津第一點”犧的品牌，我連們有理由相購信我們將打禿造出忠“造華北第一暗”筋，董“匹全國第一詞”銷。御8、宣傳策像劃膽我們有良好魯?shù)耐鈬h(huán)境李，有優(yōu)秀的尾企劃人才，芳有企業(yè)占領(lǐng)普市場宣傳推菌廣的能力，眉有連鎖經(jīng)營辣的成功經(jīng)驗柴，有統(tǒng)一的瘡企業(yè)VI，傳這使我們能癥夠順利戰(zhàn)勝纖對手。上綜合以上情未況分析，我犬企業(yè)同濟南炸的行業(yè)對手酸相比有明顯拘的優(yōu)勢，如錯果進軍濟南妄市場我們肯獅定能成為二此手房的領(lǐng)軍合人物，但目聚前濟南的政挨策貫徹的力蠟度不夠，市瞧場環(huán)境不明貌朗，大量的艷省級房改房閃沒有上市，批房屋的加速壁放量還需要混一個過成，循所以現(xiàn)階段虹濟南的梯級纏消費沒有形揉成，不過市和場一旦放量抽可立即激活恐三級市場，終應(yīng)保持積極惠的態(tài)勢關(guān)注痕，適時進入懶市場。似項目名稱毅區(qū)域爸項目規(guī)模價建筑形式關(guān)價格膨主力戶型系開盤時間獅現(xiàn)狀棋主要優(yōu)勢稻陽光100槐南部哲占地150材0畝總建2波00萬平米相小高層遠高層謠均價300愚0左100株—思130兩室竟140黎—首150三室起