城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)解析

城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)解析天澤地產(chǎn)前言：城市綜合體的最新發(fā)展（一）房地產(chǎn)巨頭集體轉(zhuǎn)型搏殺商業(yè)地產(chǎn)繼華潤(rùn)置地上月底在香港2009年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上率先披露公司商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)資產(chǎn)比例和利潤(rùn)貢獻(xiàn)將上升至40%以后，一直專注于住宅開(kāi)發(fā)的雅居樂(lè)地產(chǎn)隨后也在中山拋出20萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。近日，宣布涉足商業(yè)地產(chǎn)后，萬(wàn)科三個(gè)大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在10余天內(nèi)先后曝光；昨天，央企地產(chǎn)大佬保利地產(chǎn)再度向記者透露，該公司計(jì)劃到2010年商業(yè)地產(chǎn)方面的投資總額將占到總投資的30%，商業(yè)物業(yè)面積將增加到300萬(wàn)平方米。“商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然階段?！?/p>

在中國(guó)房地產(chǎn)巨頭集體轉(zhuǎn)型的背后，逐漸成熟的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正掀開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代。前言：城市綜合體的最新發(fā)展（二）商業(yè)地產(chǎn)每年增量將達(dá)1300萬(wàn)平方米在5月8日舉行的2010中國(guó)（深圳）商業(yè)房地產(chǎn)合作大會(huì)上，諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)可能將進(jìn)入新一輪快速擴(kuò)張。當(dāng)前中國(guó)不少城市提出城市升級(jí)的概念，第一階段是以改造城區(qū)和打造商務(wù)為主旋律；第二階段是從現(xiàn)在開(kāi)始以打造新城、新區(qū)為主旋律。以上海和杭州為例，目前上海提出要打造147個(gè)商業(yè)中心，杭州明確提出要打造100個(gè)商業(yè)綜合體。目前中國(guó)趕上了城市化發(fā)展的“鉆石時(shí)期”，每年將有1300萬(wàn)人進(jìn)城。如果按照每人商業(yè)配套1平方米，將是1300萬(wàn)平方米的增量工作。目前中國(guó)社會(huì)商品零售總額是13萬(wàn)億人民幣，而美國(guó)社會(huì)商品零售總額高達(dá)10萬(wàn)億美元，與國(guó)外相比我們還很落后。提綱

第一篇城市綜合體概述第一章城市綜合體的定義、特征與價(jià)值前景第二章城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點(diǎn)

第二篇城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)第一章城市綜合體開(kāi)發(fā)的前期策劃

第二章城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)第三章城市綜合體的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)

第三篇

案例分析第一篇城市綜合體概述

第一章城市綜合體的定義、特征與價(jià)值前景

第二章城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點(diǎn)第一章城市綜合體的定義、特征與價(jià)值前景

1、城市綜合體的定義2、城市綜合體的特征3、城市綜合體的價(jià)值前景1.1城市綜合體的定義《中國(guó)大百科全書》：建筑綜合體為多個(gè)功能不同的空間組合而成的建筑。《美國(guó)建筑百科全書》：建筑綜合體是在一個(gè)位置上，具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑。城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，它具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過(guò)街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。城市綜合體樓盤類型：寫字樓、商住公寓、購(gòu)物中心建筑規(guī)模：總規(guī)劃占地逾10公頃，總建筑面積超過(guò)48萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商：北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目簡(jiǎn)介：北京萬(wàn)達(dá)CBD聚合品牌商業(yè)中心、國(guó)際商務(wù)港、五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、特色商業(yè)區(qū)于一身，是CBD核心區(qū)鉆石級(jí)商務(wù)聚合體。XWHO的設(shè)計(jì)師試圖以更有吸引力的方式創(chuàng)造城市生態(tài)空間，而不僅僅是對(duì)自然進(jìn)行模仿。廣場(chǎng)上有兩處規(guī)整的“城市森林”，商鋪前茂盛的樹(shù)叢也構(gòu)成了一個(gè)小森林。

城市綜合體樓盤類型：寫字樓、國(guó)際公寓、豪華酒店、國(guó)際商城建筑規(guī)模：總占地面積6萬(wàn)平方米，總筑面積100萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商：北京國(guó)華置業(yè)有限公司項(xiàng)目簡(jiǎn)介：華貿(mào)中心由三棟高逾百米的5A智能寫字樓、2座豪華酒店、大型國(guó)際商城、國(guó)際公寓和中央公園組成。華貿(mào)中心的整體設(shè)計(jì)由世界著名的美國(guó)KPF建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，建筑設(shè)計(jì)極富紀(jì)念性和時(shí)代感。1.2城市綜合體的特征（一）12345678高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性社會(huì)效應(yīng)及升值價(jià)值1.2城市綜合體的特征（二）功能復(fù)合性位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ)建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達(dá)性可實(shí)現(xiàn)自身完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可1.2城市綜合體的特征（三）巨大的社會(huì)效應(yīng)/升值潛力內(nèi)外部聯(lián)系完整性空間連續(xù)性土地使用均衡性注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過(guò)分集中于某一特定功能鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面和空間均表現(xiàn)為連續(xù)性、統(tǒng)一性：其設(shè)計(jì)通常采用整體設(shè)計(jì)，內(nèi)部建筑物風(fēng)格統(tǒng)一；建筑體之間均通過(guò)空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)、流動(dòng)、連續(xù)的空間體系。內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過(guò)立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合；對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)；同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力1.3城市綜合體的價(jià)值前景城市綜合體各子項(xiàng)在功能上的互補(bǔ)性和實(shí)際生活中的互動(dòng)性，使各子項(xiàng)互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使各項(xiàng)子功能有可能在綜合體自身一體化價(jià)值平臺(tái)上，對(duì)自身的價(jià)值鏈進(jìn)行全面超越。一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，會(huì)為開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)巨大的品牌價(jià)值和高升值的前景。城市綜合體是城市化進(jìn)程和體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要載體，多種業(yè)態(tài)相互作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)的高度集約，將大大提升城市區(qū)域的價(jià)值，帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值；其發(fā)展是適應(yīng)區(qū)域開(kāi)發(fā)和提高土地集約利用的趨勢(shì)，也將成為中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式之一。第二章城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點(diǎn)城市綜合體的四大產(chǎn)品構(gòu)成：1、住宅、公寓2、辦公3、酒店4、商業(yè)零售及服務(wù)2.1住宅、公寓（一）選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶住宅類型產(chǎn)品特點(diǎn)普通住宅大眾消費(fèi)者具備基本生活配套的市區(qū)或郊區(qū)戶內(nèi)各功能房間完善；戶型以２居以上為主一般為毛坯房，近年來(lái)精裝修開(kāi)始流行配套以停車場(chǎng)及公共廣場(chǎng)為主商住樓商務(wù)區(qū)域投資者中小企業(yè)主既可居住又可辦公；部分沒(méi)有廚房功能強(qiáng)調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套毛坯房為主住宅類型2.1住宅、公寓（二）選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶公寓類型產(chǎn)品特點(diǎn)投資者高收入白領(lǐng)普通公寓酒店式公寓投資者高級(jí)經(jīng)理人外籍人士商業(yè)繁華區(qū)域商業(yè)繁華區(qū)域戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器星級(jí)裝修，尤其是公共區(qū)域提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務(wù)通常設(shè)有會(huì)所，提供餐飲、康體等配套服務(wù)戶內(nèi)各功能房間完善；小戶型比例較大精裝修一般設(shè)有大堂公寓類型2.1住宅、公寓（三）公寓：最接近住宅的商業(yè)性質(zhì)物業(yè)；城市綜合體平衡現(xiàn)金流的擋箭牌；由于自住成本高，通常作為投資型物業(yè)，對(duì)投資市場(chǎng)成熟度要求較高；高端公寓（住宅）同商業(yè)零售屬于天敵關(guān)系，交通設(shè)計(jì)中須充分分區(qū)；其總銷售額在可能的前提下，盡量達(dá)到或超過(guò)整個(gè)綜合體的總投資額；2.2辦公（一）選址服務(wù)配套類型建筑特點(diǎn)租戶特點(diǎn)頂級(jí)寫字樓建筑品質(zhì)一流頂級(jí)裝修通常為5萬(wàn)平米以上商務(wù)核心區(qū)域知名大型跨國(guó)公司金融機(jī)構(gòu)甲級(jí)寫字樓商務(wù)區(qū)或區(qū)域中心建筑標(biāo)準(zhǔn)有所落后中檔裝修1萬(wàn)平米左右乙級(jí)寫字樓中小型私營(yíng)企業(yè)為主丙級(jí)寫字樓建筑標(biāo)準(zhǔn)陳舊普通裝修小于1萬(wàn)平米小型私營(yíng)企業(yè)寫字樓類型市區(qū)市區(qū)大中型各類企業(yè)、機(jī)構(gòu)設(shè)施設(shè)備建筑品質(zhì)優(yōu)良高檔裝修通常2-5萬(wàn)平米有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會(huì)議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車位充足有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會(huì)議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車位充足有部分商務(wù)配套有地上／地下停車位幾乎沒(méi)有服務(wù)配套品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信有中央空調(diào)系統(tǒng)有樓宇自控系統(tǒng)無(wú)綜合布線無(wú)中央空調(diào)系統(tǒng)無(wú)樓宇自控系統(tǒng)無(wú)綜合布線2.2辦公（二）性價(jià)比較高的抗通貨膨脹資產(chǎn)；可實(shí)現(xiàn)局部回款，但在二、三線城市中屬于高風(fēng)險(xiǎn)性物業(yè)；在非產(chǎn)業(yè)區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格控制放量比例；在非一線城市中。5A甲級(jí)寫字樓性價(jià)比低于乙級(jí)寫字樓；寫字樓的四大直觀產(chǎn)品指標(biāo)——電梯、大堂、空調(diào)、玻璃幕墻；銷售及租賃時(shí)，以鏈型營(yíng)銷思路為主——主力客戶的特點(diǎn)；2.3酒店（一）選址經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)酒店類型目標(biāo)客戶代表項(xiàng)目商務(wù)酒店以公務(wù)出差的旅客為主，包含境外游客城市中心商務(wù)區(qū)區(qū)域中心除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳、會(huì)議室、歌舞廳、商務(wù)中心等綜合配套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān)需求設(shè)施設(shè)備通常采用較高標(biāo)準(zhǔn)香格里拉洲際酒店經(jīng)濟(jì)型酒店商業(yè)中心附近選址靈活國(guó)內(nèi)游客及中小企業(yè)商務(wù)差旅客人為主團(tuán)體會(huì)議及會(huì)展服務(wù)接待為主會(huì)議/會(huì)展酒店北京九華山莊五洲大酒店旅游度假酒店景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯三亞天域酒店酒店類型市區(qū)或郊區(qū)遠(yuǎn)郊或旅游風(fēng)景區(qū)以滿足住宿的基本需求為主，較少其他服務(wù)配套功能，價(jià)格實(shí)惠通常以品牌連鎖形式經(jīng)營(yíng)在一般商務(wù)酒店基礎(chǔ)上，強(qiáng)化會(huì)議／會(huì)展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)服務(wù)建設(shè)有多個(gè)不同規(guī)模的會(huì)議廳；及更加豐富的休閑娛樂(lè)設(shè)施如家快捷速８具有完善的休閑娛樂(lè)設(shè)施突出個(gè)性化服務(wù)；創(chuàng)造放松環(huán)境酒店建設(shè)強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合2.3肝酒萄店（二妖）成本投迅入最高掀，回收燙難度極逢大；優(yōu)質(zhì)酒漠店對(duì)于暈運(yùn)營(yíng)管焦理要求勉很高；1、已上謹(jǐn)市公司；2、待上美市公司；3、政府蹲強(qiáng)制要求晶；4、體量捕實(shí)在過(guò)剩除上述四護(hù)種狀況，芽不建議開(kāi)霞發(fā)或持有鑄。酒店標(biāo)矛準(zhǔn)制定倆與策略莫。2.4鼓商業(yè)零填售及服務(wù)抽（一）選址特點(diǎn)業(yè)態(tài)組思合類型商圈范丘圍代表項(xiàng)目城市購(gòu)物目中心核心商折圈3公里次級(jí)商圈6公里三級(jí)商圈40公里城市中心砌區(qū)域10萬(wàn)平米資以上香港ifc北京東方記廣場(chǎng)購(gòu)物中效心類型主力店購(gòu)物60-賤70%餐飲10-2采0%休閑娛掃樂(lè)15-點(diǎn)20%3-5個(gè)主力店主力店面馬積占比40-掃60%區(qū)域購(gòu)諷物中心區(qū)域中心5-8萬(wàn)平米北京萬(wàn)四達(dá)廣場(chǎng)深圳花譜園城購(gòu)物60-鑼70%餐飲15-役25%休閑娛樂(lè)10-炎15%2-3個(gè)主力陰店主力店面疤積占比40-月60%鄰里購(gòu)始物中心社區(qū)中心不超過(guò)4萬(wàn)平米伊藤洋華聞堂華潤(rùn)萬(wàn)做佳購(gòu)物70-竄80%餐飲10-窄15%休閑娛隙樂(lè)3-5%服務(wù)5%1-2個(gè)主力慮店主力店算面積占狗比40-6穩(wěn)0%能量中君心郊區(qū)4-10萬(wàn)平米北京金源勤茂購(gòu)物80-9調(diào)5%餐飲10-茅20%3以上個(gè)主庫(kù)力店主力店面作積占比70-宋90%生活方式悄購(gòu)物中心高檔住奶宅區(qū)附傍近自然條件李優(yōu)越1-5萬(wàn)平米上海新食天地美國(guó)COCO縣WALK購(gòu)物30-源40%餐飲30-后40%休閑娛樂(lè)30-4暖0%0-2個(gè)主力池店主力店面行積占比0-50搏%核心商圈3公里次級(jí)商圈6公里三級(jí)商圈10公里核心商圈1公里次級(jí)商泥圈3公里核心商圈3公里次級(jí)商圈6公里三級(jí)商圈20公里核心商圈1公里次級(jí)商韻圈3公里2.4裕商業(yè)零止售及服務(wù)霧（二）商業(yè)零教售及服耽務(wù)的形頓式：（1）商業(yè)街；（2）男住宅或絨辦公樓厚底商；（3）裙期房；（4）凈建筑單濫體；2.4剃.1總商業(yè)仁街對(duì)于用非地強(qiáng)度言占用最跳大，適火合低密肢度商業(yè)梢用地；有效渠眾道的前簡(jiǎn)提下，刮套現(xiàn)能無(wú)力最強(qiáng)丸；常規(guī)單位當(dāng)鋪面不高吩于400純平米；在無(wú)法保怎證充足消般費(fèi)人流的患基礎(chǔ)上，總原則上不尊要出現(xiàn)內(nèi)敘街；2.4.猴2住豈宅或辦公碑樓底商受到一定蹦程度的業(yè)芳態(tài)限制；較好操作城，易于套兔現(xiàn)；盡量通過(guò)痰轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)離將商業(yè)部泳分處理為及框架模式網(wǎng)，剪力墻貞對(duì)商業(yè)價(jià)借值影響很狂大；原則上設(shè)羊計(jì)層數(shù)不妻要高于兩及層；2.4.名3裙鼠房由于建化筑格局邪及單元騎面積，慌造成風(fēng)找險(xiǎn)系數(shù)蛇最高，到最難套經(jīng)現(xiàn)；受上方附噸著建筑核夢(mèng)心筒下落才位置的影欲響很大；即便租賃翠，通常也礦為大面積奇低租金業(yè)岡態(tài)（同樣刊受底商業(yè)竹態(tài)限制）番；由于投嗓資總額叔過(guò)高，越極難銷鍛售（除臟產(chǎn)權(quán)式灰切割商茄鋪，但呼操作難晉度較大胞）；2.4.虛4建蜓筑單體操作難閑度最高擊，經(jīng)濟(jì)鴨效益最級(jí)難實(shí)現(xiàn)早；2萬(wàn)平窗米以上斬單體必晚須多業(yè)濁態(tài)操作碎；有可能孕出現(xiàn)主體力店，模性價(jià)比朝低且難傅以套現(xiàn)忌；只能出現(xiàn)交局部散售躺，且存在防銷售比例墾風(fēng)險(xiǎn)；在不存勸在其他檢回款物捆業(yè)的前構(gòu)提下，灰大型商墻業(yè)單體敘的開(kāi)發(fā)戴現(xiàn)金流萌很難支暫持。第二篇鄰城市綜展合體規(guī)劃軌設(shè)計(jì)第一章城市綜合融體開(kāi)發(fā)的前哄期策劃第二章城市綜嗽合體的商業(yè)規(guī)響劃設(shè)計(jì)第三章城市綜棟合體的規(guī)劃建罪筑設(shè)計(jì)第一章偷城市心綜合體粉開(kāi)發(fā)的皺前期策及劃1、城市斗綜合體的逗開(kāi)發(fā)條件及定位2、城市叉綜合體的區(qū)位效選擇3、城盾市綜合刮體的開(kāi)發(fā)時(shí)仿序1.1.撤1城射市綜合體鑰開(kāi)發(fā)的條滿件因素1.1.夠2城搞市綜合體償開(kāi)發(fā)的定譽(yù)位（一）定位需膠滿足的倆目標(biāo)：1、符霧合城市修整體發(fā)秒展要求登，符合腔政府控襯規(guī)要求2、具再有鮮明押特色，棕體現(xiàn)項(xiàng)況目地段昏價(jià)值3、符合暢市場(chǎng)要求呀，實(shí)現(xiàn)整聾體開(kāi)發(fā)與忽經(jīng)營(yíng)目標(biāo)1.1容.2扔城市明綜合體齡開(kāi)發(fā)的亞定位（稠二）定位依雁據(jù)：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場(chǎng)城市化發(fā)展經(jīng)濟(jì)和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位1.1.隊(duì)3城溉市綜合體子開(kāi)發(fā)的定每位（三）三位一裹體定位銹方法1.1.槐3城禍?zhǔn)芯C合體銹開(kāi)發(fā)的定賽位（三）城市綜炒合體的俱開(kāi)發(fā)模士式：1、均衡發(fā)展健的模式2、以辦公店業(yè)為核峽心的發(fā)駁展模式3、以酒店摧業(yè)為核烤心的發(fā)西展模式4、以零售業(yè)搜為核心的括發(fā)展模式1.2晌城叔市綜合吸體的區(qū)貸位選擇葬（一）城市綜合慣體的發(fā)展俱離不開(kāi)城料市化發(fā)展課進(jìn)程1.2絞城袍市綜合干體的區(qū)邊位選擇爭(zhēng)（二）“一屋個(gè)城市油只有一壟個(gè)中心軋”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個(gè)城寸市只有一痛個(gè)中心”祖，上世紀(jì)90年代，竟這些中偉心發(fā)展蝕的輝煌侄恰好應(yīng)頂證了這湊種說(shuō)法忠，然而推，城市勞在發(fā)展佩，這些飯中心還啞能適應(yīng)鑰不斷增易長(zhǎng)的發(fā)謝展需求法嗎？城市化發(fā)終展1.2難城正市綜合陰體的區(qū)腦位選擇搏（三）上海由一頃個(gè)中心向搬多個(gè)中心哲發(fā)展上海-淮海路上海-人民廣推場(chǎng)上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京遼路城市化發(fā)暗展1.2宵城市綜騾合體的區(qū)車位選擇（麥四）北京西單千的核心地彩位正逐步馳被國(guó)貿(mào)CBD取代城市化發(fā)犧展城市化多侄核發(fā)展是來(lái)必然趨勢(shì)1.2棄城市綜堵合體的區(qū)費(fèi)位選擇（保六）未來(lái)深開(kāi)圳可能怖面臨的懷城市綜愈合體形辦態(tài)城市核心區(qū)城市次中心城市綜合體核心區(qū)內(nèi)偏的城市綜滲合體、次趙中心的綜鳥合體、核綱心區(qū)和次衫中心間的秒綜合體1.2段城市綜恒合體的區(qū)州位選擇（屯七）城市綜合客體可以存匪在于CBD，可以受存在于績(jī)城市副臘中心內(nèi)粱，也可盒以位于CBD和副中掌心之外捉的優(yōu)越駛區(qū)位。在城市綜嗓合體項(xiàng)目施所處的區(qū)沾域中，具業(yè)體位置不窩同，對(duì)應(yīng)俗的地價(jià)水堤平也會(huì)有所不同；而在這個(gè)示區(qū)域中，一般認(rèn)為縱一定存在濫一個(gè)重要撞的點(diǎn)，這增就是峰值地價(jià)交靜叉點(diǎn)。1.2勸城市綜垂合體的區(qū)驕位選擇（嬌八）居住區(qū)市中心AB1.3辯城虹市綜合稀體開(kāi)發(fā)廳的時(shí)序正確的腿開(kāi)發(fā)時(shí)協(xié)序?qū)τ谒鲗?shí)現(xiàn)綜而合體物暢業(yè)價(jià)值堡的最大翠化有著歪極為重毅要的意管義。首先，各夾物業(yè)功能剝和性質(zhì)的派不同決定塑了入市時(shí)逢機(jī)的差異直。例如商哈業(yè)入市必內(nèi)須在社區(qū)許成熟以后；而為了樹(shù)腥立項(xiàng)目品任牌形象，己酒店或?qū)懏?dāng)字樓項(xiàng)目僻一般先期度入市。其次，希不同物壟業(yè)之間英的影響糠也對(duì)入砍市時(shí)機(jī)腦有一定督選擇。拌如寫字歡樓優(yōu)先嫌于公寓企的入市雪能夠帶造動(dòng)公寓患的銷售辮。綜合體衣物業(yè)價(jià)旗值的最拋大化包晌含幾個(gè)嚴(yán)方面的敵含義：1、最大限度映的實(shí)現(xiàn)各市個(gè)物業(yè)自黨身的價(jià)值知；2、最大可稼能實(shí)現(xiàn)判各功能銳間關(guān)聯(lián)桑帶動(dòng)價(jià)奧值；3、避免各辣物業(yè)之久間的負(fù)院面影響晨。第二章嫁城市綜轎合體的商貴業(yè)規(guī)劃1、商業(yè)地網(wǎng)產(chǎn)概述2、城合市綜合攻體商業(yè)規(guī)她劃的重輪要性3、城市吵綜合體商業(yè)規(guī)劃民要點(diǎn)4、如何在足商業(yè)規(guī)另劃階段就規(guī)避項(xiàng)倍目風(fēng)險(xiǎn)5、塑造成功娛商業(yè)規(guī)劃四的主要因證素2.1商業(yè)地產(chǎn)宗概述（一勻）商業(yè)地產(chǎn)省核心規(guī)律薯——榜渠道2.1商業(yè)地悠產(chǎn)概述刷（二）1、商業(yè)地產(chǎn)傾：為社會(huì)拐交易創(chuàng)在造交易磁地點(diǎn)和戶交易平止臺(tái)，在溪這個(gè)平勤臺(tái)，能庭夠使商證人們更容易蓬的接觸到他們犧所需要曉推銷商喬品的客戶；因此其愿唉意為獲得毫這一機(jī)會(huì)支付租金。2、商業(yè)地產(chǎn)姥價(jià)值：商業(yè)地產(chǎn)笨的真正價(jià)予值不在于怠鋼筋水泥場(chǎng)建得有多塵漂亮，而蟲在于這塊音地點(diǎn)是否天能有效交易（能夠歲接觸到伸他所需仍要的消無(wú)費(fèi)者）—渠道價(jià)值。商業(yè)地勵(lì)產(chǎn)賣的騰是“接觸客坦戶的機(jī)會(huì)雄”而非建筑劍價(jià)值。開(kāi)耕發(fā)商將交桃易場(chǎng)地租疑給商人，茶商人見(jiàn)到積的客戶越秤多、實(shí)現(xiàn)微的交易越市大，愿意搶付出的代鋤價(jià)越高。2.1商業(yè)地鮮產(chǎn)概述呈（三）3、商業(yè)地產(chǎn)譯三大盈利佛點(diǎn)一大盈筐利，商業(yè)租尿售贏利。二大盈利，物業(yè)升草值，并以馬物業(yè)增值廊和現(xiàn)金流速吸引銀行前，增加授艙信額度；融伶資后進(jìn)行卷滾動(dòng)開(kāi)發(fā)溜。三大盈沾利，提升開(kāi)博發(fā)企業(yè)品托牌知名度乳，成為上母市的資產(chǎn)乏包基礎(chǔ)；霸或?qū)τ谝奄?zèng)上市公宴司，增窄加其股歲票在資掠本市場(chǎng)思上的吸租引力。2.1商業(yè)地廈產(chǎn)概述束（四）4、商業(yè)地產(chǎn)陶同住宅地浴產(chǎn)的本質(zhì)墻區(qū)別：產(chǎn)業(yè)鏈座構(gòu)成：岡生產(chǎn)——流通（壞渠道）——消費(fèi)商業(yè)地予產(chǎn)賣的蹈不是物寄業(yè)，而壁是渠道么價(jià)值。5、商業(yè)地產(chǎn)核營(yíng)銷如同皺建水庫(kù)：住宅操作思路：絡(luò)造水庫(kù)——賣水庫(kù)（不一定意有水）。商業(yè)操作思路：椒造水庫(kù)——引水——賣水籠頭（喝水的周機(jī)會(huì)）。住宅客戶——無(wú)辜的購(gòu)獨(dú)房者，商營(yíng)業(yè)客戶——精明的姿商人。拉誰(shuí)比誰(shuí)槍傻？2.1商業(yè)地產(chǎn)疑概述（五紛）6、商業(yè)地株產(chǎn)與住宅地廚產(chǎn)的發(fā)展撒過(guò)程對(duì)比第二個(gè)鄉(xiāng)豐階段：爬競(jìng)爭(zhēng)的胃加劇與缺產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)５某墒鞏|，不具附備多少踩能力的制發(fā)展商海幾乎被輛淘汰了醉，能生存懸下來(lái)的際發(fā)展商靈必須都冊(cè)是具有唐較強(qiáng)的謙實(shí)力與跟操作能攜力的發(fā)丈展商，成功變武成了一種狂實(shí)力與能滿力的考驗(yàn)殼。第一階華段：利葬用了城姑市化所莖帶來(lái)的虛巨大市扛場(chǎng)需求珍，只要辣拿到一立塊地，胞通過(guò)一嘴定的資枝本運(yùn)營(yíng)畝就可以既將項(xiàng)目懂建成，轟實(shí)現(xiàn)成偶功銷售丙，項(xiàng)目劫即告完乒成，這莖一成功櫻帶有很迫大的機(jī)會(huì)主義提色彩。住宅地令產(chǎn)的發(fā)兵展經(jīng)過(guò)租了兩個(gè)藝階段，但商業(yè)地才產(chǎn)只有后非一個(gè)階段。在過(guò)程上葬來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)綱住宅地拴產(chǎn)的發(fā)飽展經(jīng)過(guò)擁了兩個(gè)作階段，胳那么現(xiàn)捷代商業(yè)注地產(chǎn)的典發(fā)展卻仙只有一狹個(gè)階段鉛。住宅地矩產(chǎn)發(fā)展恭的兩個(gè)己階段是烈：2.1商業(yè)地產(chǎn)制概述（六錫）現(xiàn)代商燭業(yè)地產(chǎn)殘一邊是濫天堂，課一邊是乏地獄。府商業(yè)族地產(chǎn)的開(kāi)車發(fā)和運(yùn)營(yíng)刃沒(méi)有和棋秧，運(yùn)營(yíng)得悅好，寸土貧寸金，運(yùn)沫營(yíng)得不好賓，則一文是不值。膝住宅地產(chǎn)昌開(kāi)發(fā)與商運(yùn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)屑發(fā)本質(zhì)的良不同之處檔就在于：住宅地警產(chǎn)的開(kāi)遷發(fā)重結(jié)報(bào)果，而輔商業(yè)地咸產(chǎn)的開(kāi)泥發(fā)卻重陪過(guò)程。住宅地仰產(chǎn)在銷言售完成飲之后即墳可見(jiàn)到拜結(jié)果，至而商業(yè)助地產(chǎn)卻腫需要經(jīng)陣過(guò)一個(gè)漁漫長(zhǎng)的礙過(guò)程之世后才可線見(jiàn)到結(jié)殿果。在朋中國(guó)房弦地產(chǎn)開(kāi)晴發(fā)企業(yè)禁的制度幅、人才移和文化以建設(shè)普膛遍欠缺斧的情況裕下，絕推大多數(shù)淡的房地鵲產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)是燙不具備侄開(kāi)發(fā)運(yùn)宜營(yíng)商業(yè)嗎地產(chǎn)的吵能力的居，這句斬話雖然絲式很武斷恐，卻是小一個(gè)不籃爭(zhēng)的事冷實(shí)。2.2城市綜裙合體商聾業(yè)規(guī)劃荒的重要醬性（一巨）在做商速業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的定時(shí)候，勇很多人截會(huì)發(fā)出取這樣的塊感慨：坦成也規(guī)堂劃，敗立也規(guī)劃煩。人們手普遍認(rèn)周為現(xiàn)代鵝商業(yè)規(guī)片劃指的斤就是建很筑規(guī)劃潤(rùn)；事實(shí)德上，規(guī)趙劃又分孔為兩個(gè)段方面，仗分別是勉硬件設(shè)遠(yuǎn)施的規(guī)篇?jiǎng)澓蛙洺O(shè)施斧的規(guī)劃牽，概而捆言之，化就是建辨筑格局胳規(guī)劃與擔(dān)商業(yè)經(jīng)霞營(yíng)規(guī)劃頂。贏很多商安業(yè)地產(chǎn)傅商在做葉項(xiàng)目的揮時(shí)候，阻很容易艙進(jìn)入一情個(gè)誤區(qū)借：認(rèn)為挽只要做短好了硬妖件設(shè)施藍(lán)規(guī)劃，桌就可以醫(yī)在日后踩隨意對(duì)沫商業(yè)布亞局進(jìn)行道調(diào)整，臂具體表民現(xiàn)在一柳種“走年一步看棕一步，順摸著石極頭過(guò)河進(jìn)”的思圍想上，撤這種思獻(xiàn)想并且覺(jué)在相當(dāng)乒長(zhǎng)的一喚段時(shí)間最里占主用導(dǎo)地位剖。但近對(duì)年以來(lái)鍋，中國(guó)憤商業(yè)地身產(chǎn)界一鄭種新的按風(fēng)潮正京在涌起閘：那就場(chǎng)是商業(yè)橫經(jīng)營(yíng)規(guī)糖劃應(yīng)先刃于建筑交格局規(guī)資劃。1、規(guī)劃痛決定成敗2.2城市綜合軋?bào)w商業(yè)規(guī)置劃的重要巾性（二）這種思想剖反映了一棚種科學(xué)的壺商業(yè)地產(chǎn)瘦開(kāi)發(fā)思路頂，是對(duì)商億業(yè)地產(chǎn)運(yùn)避營(yíng)觀念的磚一次重要拍變革。在獅以前的觀附念中，大浴家普遍認(rèn)活為商業(yè)地督產(chǎn)項(xiàng)目是德由玻璃、喘水泥、鋼訪筋和裝飾謎材料組成鮮的一個(gè)購(gòu)父物中心，怠這是一種辰短淺、片旁面的目光墻，而不是油一種長(zhǎng)遠(yuǎn)弟、全局的態(tài)目光。在挨行為上，艱可以稱之究為割裂的驢、短期的繡行為?，F(xiàn)代商業(yè)凱地產(chǎn)思想橡將商業(yè)經(jīng)憲營(yíng)規(guī)劃視任作與建筑處格局規(guī)劃棒同等重要尋的一環(huán)，燦成為現(xiàn)代閃商業(yè)規(guī)劃懼當(dāng)中不可綱分割的兩俊個(gè)部分，則甚至在一證定程度上擇，商業(yè)經(jīng)室營(yíng)規(guī)劃比才建筑格局壯規(guī)劃更加茄重要。科幻玉學(xué)的商業(yè)斗地產(chǎn)開(kāi)發(fā)忙強(qiáng)調(diào)的是誦整體戰(zhàn)略丈，在現(xiàn)代駛商業(yè)地產(chǎn)盜觀念中，過(guò)硬件規(guī)劃旱與軟件規(guī)源劃是一個(gè)煉不可分割蜂的整體。奇而這，正營(yíng)是現(xiàn)代商雕業(yè)地產(chǎn)規(guī)銷劃科學(xué)的糞基本原則六。發(fā)展商藝對(duì)商業(yè)概地產(chǎn)缺傳乏了解頂，忽視繪商業(yè)規(guī)閣劃則會(huì)鼓走上彎思路，造恢成投入漲成本的噸浪費(fèi)，純使項(xiàng)目陰本身不貝能發(fā)揮幣最大的切成本效慈應(yīng)。2、商吃業(yè)規(guī)劃咸比建筑謀規(guī)劃更鳥重要2.3城市綜合掌體商業(yè)規(guī)趣劃要點(diǎn)（肅一）1、規(guī)劃告的布局順奸序一個(gè)大型呆的購(gòu)物中曬心會(huì)包括百超市、百著貨、餐飲湖、娛樂(lè)、定家電與信焰息產(chǎn)品等鋸多功能的疤業(yè)態(tài)，但查是，圍繞拿著這些功喪能配置該返如何來(lái)進(jìn)綁行布局，女使各個(gè)功界能主題明充確，互相孕促進(jìn)，互槳不干擾，泄同時(shí)達(dá)到表最有利于駱商場(chǎng)旺場(chǎng)膊和實(shí)現(xiàn)租博金收入最覽大化的目浴的。商業(yè)經(jīng)貴營(yíng)規(guī)劃戒先于建置筑格局范規(guī)劃,有利于刺形成最枝合理的便商業(yè)布窄局，這撓也是成匯熟的商歇業(yè)地產(chǎn)抖運(yùn)營(yíng)商椅的基本縣原則之胖一；在見(jiàn)中國(guó)，擺如萬(wàn)達(dá)畜集團(tuán)開(kāi)受發(fā)的商居業(yè)項(xiàng)目駛，就都蒼是遵循侵這一原出則，先進(jìn)行商午業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)汁劃，再進(jìn)謊行建筑方百面的規(guī)劃張。萬(wàn)達(dá)在全教國(guó)各地開(kāi)灣設(shè)了眾多咬的購(gòu)物中教心，成為校中國(guó)在購(gòu)棗物中心圈些地運(yùn)動(dòng)中叉的領(lǐng)頭羊份；如萬(wàn)達(dá)桶在長(zhǎng)沙黃灣興南路步仙行街開(kāi)設(shè)照的萬(wàn)達(dá)購(gòu)咬物廣場(chǎng)二聰、三層開(kāi)述設(shè)180收00平方米秒的大型神超市；況從項(xiàng)目助開(kāi)始策代劃之初咬，沃爾誤瑪超市農(nóng)就深度懲介入其怪中，就帥其專業(yè)歡的細(xì)節(jié)憂與發(fā)展宋商達(dá)成榆一致意雜見(jiàn)，這皂樣一來(lái)嶼，就確猜保了商輸業(yè)項(xiàng)目港建成之諸后就成猾為一個(gè)腳一步到寇位的產(chǎn)旦品；同很時(shí)雙方蓋建立了摩戰(zhàn)略合寧作伙伴霜的關(guān)系姿。2.3城市綜合堵體商業(yè)規(guī)雷劃要點(diǎn)（宿二）商業(yè)經(jīng)營(yíng)寬規(guī)劃先于執(zhí)建筑格局憐規(guī)劃有利濤于實(shí)現(xiàn)低騾成本的運(yùn)波營(yíng)，同時(shí)剩還具有以榆下顯著的捉優(yōu)點(diǎn)：1)縮短了瞇整個(gè)項(xiàng)瞞目的開(kāi)惜發(fā)周期簡(jiǎn)。2)構(gòu)成整體扶效益對(duì)散稍件效益的慣優(yōu)勢(shì)。因此，袍無(wú)論是糾從成本坊運(yùn)作的夏角度來(lái)爽看，還最是從商抗業(yè)整體閥效益的垮角度來(lái)杏看，商揀業(yè)規(guī)劃閱先于建格筑格局脾規(guī)劃都虧將提高謝商業(yè)中鍛心的整垂體競(jìng)爭(zhēng)寺力。2.3城市綜合先體商業(yè)規(guī)摟劃要點(diǎn)（資三）2、商業(yè)地擦產(chǎn)規(guī)劃值的尺度娛就是人潑的尺度任何商搞業(yè)都希賤望擁有征一流的脆規(guī)劃，賓但規(guī)劃釘也意味激著代價(jià)療，先進(jìn)交的規(guī)劃戀更意味那著巨大言的代價(jià)燃。無(wú)視長(zhǎng)庫(kù)遠(yuǎn)利益洞和現(xiàn)代拌商業(yè)科叛學(xué)，而述以短期衫利益和存回報(bào)最秀大化的忘思想來(lái)顆衡量購(gòu)攤物中心吩的規(guī)劃病方案，廉無(wú)視商標(biāo)業(yè)的客波觀規(guī)律沉，往往顧是導(dǎo)致盟購(gòu)物中袍心運(yùn)營(yíng)羅失敗的擾原因。商業(yè)地優(yōu)產(chǎn)的規(guī)柿劃尺度同必須充傭分尊重水人的感吼受，滿吉足人的龍需要，次要根據(jù)近人的習(xí)張慣來(lái)進(jìn)全行設(shè)計(jì)廣；如人闖們?cè)谏讨瓨I(yè)街內(nèi)悟行走時(shí)賀，對(duì)一史層以上艙的范圍圈幾乎是腎“視而慣不見(jiàn)”湊的，而獄橫向關(guān)吩注范圍震就在10米至20米之間，疾至于超過(guò)20米寬的商昨業(yè)街，行屢人很可能碗只關(guān)注街愚道一側(cè)的柏店鋪。因該此，在規(guī)鹽劃中，我錄們不應(yīng)當(dāng)脖只考慮某判一個(gè)方面蛛，而要從熟各方面進(jìn)佛行綜合的究考慮。2.3城市綜合畏體商業(yè)規(guī)招劃要點(diǎn)（尺三）3、商業(yè)面積古的規(guī)劃在一個(gè)商典業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)碗目的規(guī)劃敏方案當(dāng)中延，商業(yè)面挪積的規(guī)劃洪，是最根義本的、也及是最重要背的規(guī)劃。郵科學(xué)地說(shuō)奸，購(gòu)物中喉心商業(yè)面啞積的規(guī)劃遠(yuǎn)并不只是暗一個(gè)技術(shù)符層面的工遺作，而是澤一個(gè)戰(zhàn)略城層面的工胖作。在一盾塊土地上節(jié)根據(jù)地形頌地勢(shì)進(jìn)行寸建筑設(shè)計(jì)狹，是任何邁一位建筑駱設(shè)計(jì)師可泄以做的工救作，但是火，如何確柜保購(gòu)物中爐心的商業(yè)及規(guī)模能引響爆市場(chǎng)，遮并使購(gòu)物超中心在未散來(lái)獲得可殊持續(xù)的發(fā)沈展，就需亭要對(duì)社會(huì)練環(huán)境、經(jīng)恨濟(jì)發(fā)展、犧人均購(gòu)買扮力和城市毀發(fā)展進(jìn)行蘋全方位的平分析和判廳斷。柿目忽前在中國(guó)胞開(kāi)發(fā)的購(gòu)里物中心，歲相當(dāng)多數(shù)菌的購(gòu)物中條心一味追顏求規(guī)模效詠應(yīng)，將購(gòu)星物中心的個(gè)規(guī)模做得禍足夠大，估這種出發(fā)分點(diǎn)，本身濤就是不成鐮熟的。商業(yè)面爪積并不庫(kù)是越大讀越好2.3城市綜合醋體商業(yè)規(guī)庸劃要點(diǎn)（假四）4、商業(yè)規(guī)氣劃中的惡業(yè)態(tài)組軋合商業(yè)專縮慧家們?cè)邙B經(jīng)過(guò)對(duì)盤國(guó)外、蹄國(guó)內(nèi)一荒些成功貴的“shop苗ping流Mal的l”進(jìn)行研究且之后，得賠出一個(gè)被液眾多商業(yè)歇專家所廣轉(zhuǎn)泛認(rèn)同的慚一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——52：30：18，即商業(yè)捉：娛樂(lè)：餡餐飲=52：30：18，我們硬稱之為男商業(yè)黃積金分割因定律。這個(gè)數(shù)拍據(jù)是經(jīng)懸過(guò)對(duì)大支量的“Shop球ping司Mal甲l”綜合分析胸統(tǒng)計(jì)后而善得出來(lái)的責(zé)結(jié)論，并鴿得到了眾切多商業(yè)專希家的肯定訪；然而在愧運(yùn)用起來(lái)宮的時(shí)候，礎(chǔ)商業(yè)地產(chǎn)晉開(kāi)發(fā)商們可就會(huì)發(fā)現(xiàn)擾這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)表執(zhí)行起來(lái)頁(yè)非常困難包?！绑w驗(yàn)經(jīng)溫濟(jì)“理論碰卻認(rèn)為：魄當(dāng)未來(lái)的膛社會(huì)商品絞消費(fèi)結(jié)構(gòu)目更加豐富捐時(shí)，商場(chǎng)好憑什么讓耐消費(fèi)者產(chǎn)之生更多的蘿消費(fèi)欲望懂，營(yíng)造劇沸場(chǎng)式的體堵驗(yàn)經(jīng)濟(jì)效后果就成為筒一種必要息。2.4衛(wèi)如何在西商業(yè)規(guī)劃崖階段規(guī)避齊項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)絕大多數(shù)斥情況下，洗一個(gè)商業(yè)餃地產(chǎn)項(xiàng)目滾的風(fēng)險(xiǎn)就貢在于招商注階段，招睬商不成功匹或者時(shí)間珠的滯后，誼都會(huì)對(duì)項(xiàng)鞠目帶來(lái)失訂敗的陰影師。招商就賓好像是商沫業(yè)發(fā)展的蓋瓶頸，嚴(yán)梢重制約著司商業(yè)地產(chǎn)陷的成熟與稼發(fā)展。招商的河問(wèn)題并摸不在于悠能不能崇實(shí)現(xiàn)招聲商，而屈是招一芝些什么宵質(zhì)素的關(guān)商家，盾如何使汗較大規(guī)巷模的現(xiàn)滾代商業(yè)灘中心具鐘有合理咱的商業(yè)霧組合，菌并使這隆些商家信能持續(xù)針經(jīng)營(yíng)下走去。商業(yè)規(guī)劃燭先于建筑瞞格局規(guī)劃副是解決“麻招商瓶頸啄”的最佳魚方案，對(duì)逮規(guī)避項(xiàng)目慈開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)王的風(fēng)險(xiǎn)能膨起到較大獎(jiǎng)的保障作少用。2.5啦塑贈(zèng)造成功適商業(yè)規(guī)票劃的主誕要因素病（一）1、定位主僵題成功的效商業(yè)需西要明確憶的主題隊(duì)定位，敘具備主沙題特色枕且定位肺明確的磨商業(yè)空紙間會(huì)加兵強(qiáng)消費(fèi)跳者的印池象及來(lái)判訪的動(dòng)型機(jī)，并坊提升消鋸費(fèi)購(gòu)物挖的附加博價(jià)值。國(guó)內(nèi)成功球的案例如躲上海的新支天地、成右都的西蜀燃廊橋等。2.5春塑令造成功潔商業(yè)規(guī)奶劃的主察要因素極（二）2、主力祝店設(shè)置更（Anch獻(xiàn)orS輔tore）主力店承是商業(yè)防招商成嶺功與否襲的關(guān)鍵載因素。綱高知名苗度的主區(qū)力店有葉助于渠從道的建概立、商棵業(yè)形象如的提升兄，并增獻(xiàn)加商場(chǎng)忙的辨識(shí)及度。主力店演對(duì)于賣音場(chǎng)面積亡、交通君組織、迫貨架陳騾列、停艦車需求意均有一丈系列的晉要求，齊為了吸腸引主力爽店額進(jìn)崇駐，開(kāi)風(fēng)發(fā)者必親須在商呀場(chǎng)的規(guī)管劃之初請(qǐng)充分了穗解預(yù)期疤引入的廈主力店叨的各項(xiàng)包需求。2.5宰塑有造成功火商業(yè)規(guī)戲劃的主債要因素沾（三）3、動(dòng)線區(qū)分人流四、車流與鐘貨流，妥姥善配置商鍋場(chǎng)動(dòng)線，昆避免動(dòng)線班沖突。規(guī)劃流暢致的人流動(dòng)簽線，強(qiáng)調(diào)朵水平與垂擁直動(dòng)線的傍連續(xù)性，事應(yīng)規(guī)劃簡(jiǎn)裂易辨識(shí)的三動(dòng)線系統(tǒng)帆，盡量讓滅水平動(dòng)線右形成回路拘，并加強(qiáng)賣垂直動(dòng)線火的可見(jiàn)度勾，避免產(chǎn)突生死角空林間。4、布局商場(chǎng)的搖平面配宏置應(yīng)合謎乎商場(chǎng)歌的定位陪與設(shè)計(jì)罷主題，率同時(shí)應(yīng)頓以便于寶消費(fèi)者炕參觀選嚇購(gòu)商品康、便于勻展示與沫出售商癢品為前剝提，且籮讓店鋪索有更好宏的展示煩空間。2.5困塑造成情功商業(yè)規(guī)仍劃的主要痕因素（四慌）5、視覺(jué)墊設(shè)計(jì)商場(chǎng)空吸間的整蠟體視覺(jué)斗設(shè)計(jì)對(duì)扮商場(chǎng)形唱象的塑桌造有關(guān)猴鍵性的獅影響。具有強(qiáng)狐烈辨識(shí)倡性的商粥場(chǎng)視覺(jué)打設(shè)計(jì)有拴助于消叢費(fèi)者建奔立對(duì)商均場(chǎng)的認(rèn)維同與了建解。建馬筑立面錯(cuò)、空間販塑造、跌賣場(chǎng)的榜指針系緞統(tǒng)、櫥珍窗設(shè)計(jì)堡、室內(nèi)澆裝修色裳彩計(jì)劃躁、燈光補(bǔ)及景觀獄等都是途商場(chǎng)視雞覺(jué)形象淚塑造的種重要元補(bǔ)素，應(yīng)找能呼應(yīng)搬商場(chǎng)的赴主題定姻位和整扇體規(guī)劃駝設(shè)計(jì)，辣提升賣去場(chǎng)整體秧形象。2.5少塑造成親功商業(yè)規(guī)黃劃的主要持因素（五版）6、塑造榨氣氛商場(chǎng)的貧人氣需遠(yuǎn)要一些肯活力的悼引擎空毀間來(lái)帶座動(dòng)，可假短期聚怒集人潮侄的活動(dòng)家與娛樂(lè)跳休閑設(shè)鈔施絕對(duì)洋是商場(chǎng)咽活力與懲能量的散來(lái)源。掌購(gòu)物消遠(yuǎn)費(fèi)是歡商樂(lè)愉悅泄的生活燃體驗(yàn)，旦除了購(gòu)介物，還盤包括放社松和休孕閑，所略以購(gòu)物呼氣氛的擇營(yíng)造是她必要的奶。商場(chǎng)在空熄間設(shè)計(jì)上土應(yīng)盡量去萍提供一個(gè)武活潑放松濾的環(huán)境，歲比如電影遺院、娛樂(lè)炕場(chǎng)、餐飲沈空間以及琴不定期舉吐辦的活動(dòng)損均是提供段商場(chǎng)活力崖的來(lái)源。2.5仙塑宰造成功陜商業(yè)規(guī)叼劃的主眾要因素薯（六）7、地域商場(chǎng)地京點(diǎn)需選劍擇正確搜，利用秒地利提鐵升商場(chǎng)留的成功產(chǎn)率。注糟意要具漫備：周僚邊要有瞧規(guī)律的費(fèi)客流，按交通便拿利，商鄰業(yè)環(huán)境榴的群聚方效應(yīng)，信合宜的零地塊發(fā)編展條件杏等因素氣。同時(shí)要采覽用始于當(dāng)識(shí)地發(fā)展的將規(guī)劃思維繩，不能照恰搬之前不炎同地區(qū)的蠅成功經(jīng)驗(yàn)扶，地域性每的考慮必猜須反映在古規(guī)劃設(shè)計(jì)克中。第三章巖城市牲綜合體薪的規(guī)劃找建筑設(shè)蛙計(jì)1、項(xiàng)誘目土地弄解讀2、城市付綜合體各忘種功能的勸規(guī)模3、城延市綜合俱體各種必功能的飾分區(qū)4、城市溉綜合體的摩交通系統(tǒng)5、城放市綜合寺體的空延間布局6、城阿市綜合此體的環(huán)振境景觀表設(shè)計(jì)3.1敞項(xiàng)目篇土地解丸讀項(xiàng)目前液期規(guī)劃勢(shì)最核心亡的工作變是項(xiàng)目櫻土地解鍬讀。所謂解讀嬌，從大的痰方面講，遠(yuǎn)是對(duì)項(xiàng)目園周邊情況池，項(xiàng)目所圍處區(qū)域在者城市中的削地位，項(xiàng)騾目所在城重市經(jīng)濟(jì)、暫文化發(fā)展羞情況，商猾業(yè)發(fā)達(dá)程負(fù)度，居民固購(gòu)買力及拳消費(fèi)習(xí)慣惹等進(jìn)行解誼讀；對(duì)項(xiàng)目褲具體土努地解讀紛分為：1、城跪市商業(yè)搏特點(diǎn)及牛需求，趕商業(yè)人驚流主導(dǎo)牧方向及逐構(gòu)成等白；這個(gè)查城市缺抖什么？觸我們能帶孤給城市抄什么？2、解敘讀項(xiàng)目荒周圍市換政及交保通情況濃，是否醋有城市地鐵、輕軌經(jīng)乖過(guò)等；3、基地莫內(nèi)有沒(méi)有在保留建筑蟻，如何將雹保留建筑綠融合到規(guī)鏈劃之中；4、項(xiàng)目批可利用資勤源，如：蠢河流，公種園等；5、項(xiàng)售目規(guī)劃牛條件：退讓、容積率、蘿限高等；6、項(xiàng)豎目區(qū)域佩規(guī)劃與角城市總誤體規(guī)劃很等。3.2瓜城市摔綜合體攀各種功杏能的規(guī)雖模（一穴）1、居住功汗能的規(guī)陵模居住功秋能是城戰(zhàn)市綜合蘆體中平木衡酒店份、商業(yè)、辦公頑等功能至的重要閥功能。在城市寇綜合體軍的設(shè)計(jì)光中，人倍流的密耳度必須庸達(dá)到足爐夠程度；因此必須考犧慮周邊直環(huán)境的通住宅密旋度問(wèn)題瞎，過(guò)低滑的密度歪會(huì)不利魚于對(duì)多致樣性的野支持，估而導(dǎo)致辦整體失門敗。在飾這種情博況下，鐘應(yīng)該通咽過(guò)增加誕項(xiàng)目?jī)?nèi)衫住宅功爐能的比噴例或增浩加吸引幣人流的索特殊呆功能要甜素，來(lái)臟彌補(bǔ)項(xiàng)持目人流摔密度的獄不足。居住物滴業(yè)的體鴿量分析葛：D=賢h（R，駁Y）*N其中，接h（R眾）為平游均每人吩的居住痕需求量?jī)?chǔ)函數(shù)，乓Y為收久入因素，N為人丑口數(shù)目嫩。3.2駐城市綜騎合體各種她功能的規(guī)稀模（二）2、商業(yè)功能的規(guī)濕模按照零麗售業(yè)飽乘和理論傻，只有撥在零售李飽和度法大于平抬均值的差前提下星，才有羅在商圈丘開(kāi)設(shè)集雄中商業(yè)林的可能斧（臨街面商業(yè)不債計(jì)入）零售飽和凱理論公式軌：IRS竊=C餓*RE駐/R就FC：潛昏在客戶數(shù)鍛量RE：刻人均消框費(fèi)支出RF：惜營(yíng)業(yè)面國(guó)積3.2授城驅(qū)市綜合漲體各種快功能的侵規(guī)模（股三）商業(yè)空間靠往往會(huì)在隸整個(gè)項(xiàng)目爽的規(guī)劃中危所占比例串過(guò)大。由散于商業(yè)可宅在未來(lái)的喉發(fā)展中增針加，所以預(yù)總的說(shuō)來(lái)傻，規(guī)劃比雷例過(guò)小的匯問(wèn)題會(huì)比山規(guī)劃比例日過(guò)大的問(wèn)赴題易解決獨(dú)。而減少銅商業(yè)空間姻的比例，獸是很難進(jìn)祖行的，并福會(huì)給人以攏項(xiàng)目整體娘失敗的意煙象。3.2疤城京市綜合前體各種露功能的還規(guī)模（螺四）3、商務(wù)糞、辦公功能的爛規(guī)模城市綜鄉(xiāng)豐合體的投商務(wù)辦傲公容量批一般受聰城市化吧發(fā)展的尾影響